某房地產公司項目開發(fā)流程丶管理控制指導手冊

某房地產公司項目開發(fā)流程丶管理控制指導手冊某房地產公司項目開發(fā)流程、管理控制指導手冊***************二OO九年三月前言鑒于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，內部各項規(guī)范制度及各精細化管理都沒有完全成形。在*******的倡議和指導下，經過一個多月的不斷編制和修改,我們工程部根據公司實際情況終于完成了本實用手冊的編制工作。本手冊，編制內容是根據公司的經營范圍是以項目開發(fā)為先決條件，編制時將項目開發(fā)的整個流程為主軸線，以各流程的大綱為主，加入各流程工作的詳細操作及管理控制內容。我們編制的原則是以目前公司運作的實際情況為基礎，盡量做到宜懂實用，目的是希望本手冊能進一步完善公司的內部基礎建設，更能在公司以后各項工作的實際運作中能起到一定引導作用。我們也憧憬在各方面的合理的建議下,能將本手冊做到盡善盡美,并能在同行中占有一席之地3>.當然目前這只是我們的一個目標,但我們會更努力更用心的去完善它,目標總有一天會實現.我們相信,努力總會有回報!*****年*月目錄前言2第一章：房地產開發(fā)的概念5一、房地產開發(fā)的種類5二、房地產開發(fā)的基本原則及要求5三、設立房地產開發(fā)企業(yè)應當具備的條件5四、房地產開發(fā)企業(yè)的設立程序6第二章：可行性研究和項目決策階段7一、房地產項目可行性研究的根本目的7二、房地產項目的四方面研究方向7三、房地產項目的可行性研究步驟8四、房地產項目可行性研究的內容8五、房地產項目可行性研究的工作階段8六、房地產項目開發(fā)詳細的經濟效益分析9七、項目可行性研究的結論與建議9第三章：建設前期準備階段10一、土地使用權的獲取及開發(fā)10（一）、土地使用權10（二）、土地開發(fā)12二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》13三、確定勘察、監(jiān)理15四、規(guī)劃設計16五、建設項目報建登記，申請招投標22六、申辦《施工許可證》24第四章：工程建設實施階段26一、工程建設實施準備階段26二、工程建設實施階段26（一）、工程進度的控制26（二）、工程質量的控制28（三）、工程成本的控制29（四）、工程合同的控制34第五章：項目銷售階段37一、房地產項目的營銷策劃37二、房地產銷售38三、房地產銷售的流程41第六章：房地產項目物業(yè)管理42一、物業(yè)管理的概念42二、物業(yè)管理的特點42三、物業(yè)管理在當前的地位和作用43四、物業(yè)管理的基本內容45五、物業(yè)管理費46第七章：附錄：房地產開發(fā)相關流程47房地產開發(fā)全流程47辦理質量監(jiān)督程序及提交資料57辦理安全監(jiān)督程序及提交資料57辦理建筑工程施工許可證程序及提交資料57土地一級開發(fā)一般工作程序58施工監(jiān)理工作的總程序59施工組織設計審核流程60圖紙會審監(jiān)理工作流程61工程款支付基本程序62工程變更管理的基本程序63進度控制監(jiān)理工作程序64主體工程質量控制流程65單位工程驗收基本程序66質量評定監(jiān)理工作程序67建設工程竣工驗收備案流程68后記69第一章：房地產開發(fā)的概念房地產開發(fā)是指在依據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發(fā)是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。房地產作為不動產，與其他商品的開發(fā)相比，房地產開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經濟越發(fā)達，時代越進步，房地產開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內容越豐富。一、房地產開發(fā)的種類：房地產開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產與經營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產、生活服務性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎設施的開發(fā)。二、房地產開發(fā)的基本原則及要求：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產開發(fā)有下列基本原則及要求：（一）房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。（二）以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。（三）房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。（四）依法取得的土地使用權的，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經營房地產。三、設立房地產開發(fā)企業(yè)應當具備的條件：根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，設立房地產開發(fā)企業(yè)應當具備以下條件：（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有固定的經營場所；（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份，從事房地產開發(fā)經營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。四、房地產開發(fā)企業(yè)的設立程序設立房地產開發(fā)企業(yè)應經過以下程序：（一）應當向工商局行政管理部門申請設立登記，工商行政管理部門對不符合房地產開發(fā)企業(yè)應當具備的條件的，不予登記；（二）房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內，應當到登記所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案；上述規(guī)定主要為協(xié)調企業(yè)設立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房地產開發(fā)行業(yè)管理）的關系。房地產開發(fā)公司設立階段的相關稅費（一）企業(yè)法人開業(yè)登記費；（二）企業(yè)法人變更登記費；（三）企業(yè)法人年度檢驗費；（四）補、換、領證照費。第二章：可行性研究和項目決策階段由于房地產項目可行性研究需專業(yè)要求很高、技術性很強的注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員專家、經濟分析專家、制作人員、社會、環(huán)境專家、房地產專家、建筑工程專家、財會師及律師等專家，我公司目前缺少此類人員，只能對可行性研究的步驟、內容、工作概要、項目評估的要求及決策作簡要介紹。策劃是一種程序，在本質上是一種運用腦力的理性行為。項目策劃是一門新興的策劃學，以具體的項目活動為對象，體現一定的功利性、社會性、創(chuàng)造性、時效性的大型策劃活動。策劃的六個主要宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質量、產品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標（多元向專業(yè)或相反、地區(qū)向國際、上下游移動），避免死于非命（發(fā)現生存空間，發(fā)現生存資源或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動），提高速度（避免無效經營環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長），促進競爭（相互啟發(fā)使產業(yè)經營更加富有科學、技術和藝術性，合經勞成為樂趣）等?？傊邉澘墒箛覜Q策向民間經濟決策的轉化高效、順暢、充分。項目策劃的流程分為四個流程：1、項目調研2、項目市場細分與選擇1）項目市場細分2）項目市場選擇3、項目策劃書撰寫4、項目方案實施。房地產項目策劃是指，通過對市場環(huán)境的調查和系統(tǒng)的分析，利用已經掌握的有關資料及手段，科學地、合理地、有效地推動項目的進程，并且提前判斷房地產項目的順利進展程度及效果。房地產項目策劃首先須經董事會批準初步立項后，再轉由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。房地產項目可行性的研究成果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，研究人員需專業(yè)要求很高、技術性很強的注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員專家、經濟分析專家、制作人員、社會、環(huán)境等專家、房地產專家、建筑工程專家、財會師及律師等專家組成。一、房地產項目可行性研究的根本目的：是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益。二、房地產項目按研究方向主要有以下四方面1、宏觀經濟信息——包括政策法規(guī)、房地產經濟指數、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產市場的現狀及動態(tài)。相關市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產有直接與潛在關系的信息，以推論房地產市場發(fā)展前景。2、房地產產品研究：在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產項目數據庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。區(qū)域市場分析——根據數據庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。3、消費需求趨勢研究：主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據，并以此開發(fā)出新的產品，并不針對于某一個特定樓盤項目。4、品牌研究：在房地產行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費者對開發(fā)商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產品銷售帶來積極的促進作用。房地產開發(fā)商正逐步重視品牌的建設，而品牌研究將成為品牌建設的基礎。三、房地產項目的可行性研究步驟，可分為5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究報告。四、房地產項目可行性研究的內容可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌热萦校?1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現場調查及動遷安置；(3)宏觀經濟環(huán)境分析；項目所在地房地產市場狀況分析；項目所在板塊市場研究和建設規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設節(jié)點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議。五、房地產項目可行性研究的工作階段1、投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。2、初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。3、詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。4、可行性研究三階段常規(guī)的時間費用表 項目內容 時間（月） 費用 允許誤差 投資機會研究階段 1~3 0.2%~0.8% 30%~20% 初步可行性研究階段 6 0.25%~7.5% 20%~10% 詳細可行性研究階段 8~16 0.2%~1.0% <10%六、房地產項目開發(fā)詳細的經濟效益分析1、房地產項目的投資概算包括內容：（1）、營銷開支概算，包括：項目前研究及可行性研究的開支；項目策劃的開支；銷售策劃的開支；廣告開支；項目公司日常運作的開支；項目及企業(yè)的公關開支；（2）、土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標準地價；用于拆遷補償或青苗補償的開支；影響公共設施而出現的賠償開支；（3）、工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支；平整土地的開支；用于工程設計的開支；用于建筑施工的開支；用于設施配套的開支；用于工程監(jiān)理的開支；（4）、金融成本開支，包括：外匯資金進入國內貨幣系統(tǒng)產生的銀行擔保及管理費用支出；貸款引起的利息支出；各項保險開支；稅收和行政性收費；不可預見開支。2、可行性研究財務數據的選定和預測（1）售樓收入的測定（2）項目經營管理費用收入與支出（3）經營稅費及所得稅的繳交（4）土地增值稅（5）所得稅3、項目經濟效益分析4、項目盈虧能力分析：（1）、內部收益率（IRR）（2）、凈現值（NPV）（3）、凈現值率（NPVR）；5、項目不確定分析：（1）、項目盈虧平衡分析（2）、項目敏感性分析（3）、概念分析七、項目可行性研究的結論與建議：可行性研究的結論與建議是房地產項目可行性研究報告的最后一部分，是對可行性研究分析做出總結并提出相關建議，也就是根據前面所有的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。八、集團公司董事會根據可行性報告的結論與建議，做出投資決策，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。九、其他：房地產開發(fā)項目立項和可行性研究階段的實際發(fā)生的相關費用（1）可行性研究費（2）建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三章：建設前期準備階段一、土地使用權的獲取及開發(fā)（一）、土地使用權：是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。集體土地使用權：是農村集體經濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內對集體所有的土地享有的用益物權。土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。1、開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式1）通過行政劃撥方式取得；2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；3）轉讓取得；4）出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5）聯合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得；6）通過司法裁決取得；7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。2、開發(fā)商獲取土地使用權的程序（1）、土地使用權有償出讓的方式出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。①協(xié)議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。②招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。③拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。（2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：①《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文；②開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產開發(fā)資質；③屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；④屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料；⑤1：2000地形圖2份；加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份；⑥地上附著物權屬證明；⑦土地登記申請書；⑧土地登記法人代表證明和身份證明；⑨土地登記委托書。（3）、招標受讓土地使用權申請程序①用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。③用地者進行投資分析。④到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。⑤用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。⑥收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。⑦按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。（4）、拍賣受讓土地使用權申請程序①用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。③用地者進行投資分析。④到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。⑤用地者到指定地點領取競叫牌。⑥用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現場參加競投。⑦企業(yè)法定代表人或授權代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。⑧按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領正式國有土地使用證。屬經營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。（5）、出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。一般年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。（二）、土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產建設和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現代科學技術的經濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經營程度。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。土地開發(fā)一般分為土地一級開發(fā)和二級開發(fā)。1、土地一級開發(fā)：是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。（1）、一級開發(fā)根據實施主體的不同，開發(fā)方式可以分為以下三種：①、政府下屬的土地儲備機構直接負責一級開發(fā)的，②、委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施，③、通過招標確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。（2）、一級開發(fā)的成本構成和收益：成本構成：①征地、拆遷補償及有關稅費；②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；③市政基礎設施建設有關費用；④招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出。收益：①委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。②委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預計成本的8%，主體是企業(yè)。③對于招標項目，成本構成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考。2、房地產二級開發(fā)：是土地使用者經過開發(fā)建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。（三）、取得房地產開發(fā)項目土地使用權的法律程序1、國有土地使用權的出讓（1）、辦理建設用地規(guī)劃許可證；（2）、辦理建設用地委托釘樁；（3）、辦理國有土地使用權出讓申請；（4）、主管部門實地勘察；（5）、土地估價報告的預審；（6）、委托地價評；（7）、辦理核定地價手續(xù)；（8）、辦理土地出讓審批；（9）、簽訂國有土地使用權出讓合同；（10）、領取臨時國有土地使用證；（11）、領取正式國有土地使用證；（12）、國有土地使用權出讓金的返還。2、國有土地使用權的劃撥（1）、國有土地使用權劃撥用地申請；（2）、主管部門現場勘察；（3）、劃撥用地申請的審核、報批；（4）、取得劃撥用地批準。3、集體土地的征用（1）、征用集體土地用地申請；（2）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；（3）、簽訂征地協(xié)議；（4）、簽訂補償安置協(xié)議；（5）、確定勞動力安置方案；（6）、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議；（7）、市政府下文征地；（8）、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費；（9）、辦理批地文件、批地圖；（10）、辦理凍結戶口；（11）、調查戶口核實勞動力；（12）、辦理農轉工工作；（13）、辦理農轉居工作；（14）、辦理超轉人員安置工作；（15）、地上物作價補償工作；（16）、征地結案。4、取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費（1）、地價款（土地出讓金）；（2）、資金占用費；（3）、滯納金；（4）、土地使用費；（5）、外商投資企業(yè)土地使用費；（6）、防洪工程建設維護管理費；（7）、土地閑置費；（8）、土地權屬調查、地籍測繪費；（9）、城鎮(zhèn)土地使用稅；（10）、地價評估費；（11）、出讓土地預訂金；（12）、征地管理費；（13）、土地補償費；（14）、青苗及樹木補償費；（15）、地上物補償費；（16）、勞動力安置費；（17）、超轉人員安置費；（18）、耕地占用稅；（19）、新菜田開發(fā)建設基金。二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》（一）、征地1、我國現行安置被征地農民有七種途徑：貨幣安置、農業(yè)安置、重新擇業(yè)安置、留地安置、社會保險安置、入股安置、移民安置。2、國家建設征用土地時，必須依法補償被征用著所喪失的土地權利的各項費用。征收集體所有的土地，包括耕地補償費及其他土地補償費，安置補助費，地上附著物補償費，包括各類建筑物、構筑物拆遷補償費、青苗補償費、多年生林木補償費、新菜地開發(fā)建設基金等。并足額安排被征地農民的社會保障費用，維護被征地農民的合法權益，保障被征地農民的生活”，“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收居民房屋的，還應當保障被征收人的居住條件?！?、國家標準征地補償費計算表 類型 補償項目 計算依據 標準 征用耕地 土地補償費 安置補助費 青苗補償費 附著物補償費 其它農用地 土地補償費 安置補助費 青苗補償費 附著物補償費 未利用地 土地補償費 安置補助費 青苗補助費 附著物補償費 （二）、拆遷1、拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：（1）、填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；（2）、建設項目批準文件；（3）、建設用地規(guī)劃許可證；（4）、國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）；（5）、拆遷代辦單位和評估機構資料；（6）、拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）（7）、有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。2、拆遷方式：（1）、政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷。（2）、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。（3）、拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。3、拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設項目的前期工作階段。4、拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》5、拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。6、拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。7、房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序：（1）、委托進行拆遷工作（2）、辦理拆遷申請（3）、審批、領取拆遷許可證（4）、簽訂房屋拆遷責任書（5）、辦理拆遷公告與通知（6）、辦理戶口凍結（7）、暫停辦理相關事項（8）、確定拆遷安置方案（9）、簽訂拆遷補償書面協(xié)議（10）、召開拆遷動員會，進行拆遷安置（11）、發(fā)放運作拆遷補償款（12）、拆遷施工現場防塵污染管理（13）、移交拆遷檔案資料（14）、房屋拆遷糾紛的裁決（15）、強制拆遷。8、房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費：（1）、房屋拆遷補償費（2）、搬家補助費（3）、提前搬家獎勵費（4）、臨時安置補助費（周轉費）（5）、清理費（6）、停產停業(yè)綜合補助費（7）、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費（8）、一次性異地安置補助費（9）、房屋拆遷管理費（10）、房屋拆遷服務費。三、確定勘察、監(jiān)理（一）、確定勘察勘察是指根據建設工程的要求，查明、分析、評價建設場地的地質、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設工程勘察文件的活動。工程勘察通過對地形、地質及水文等要素的測繪、勘探、測試及綜合評定，提供可行性評價與建設所需的基礎資料。它是基本建設的首要環(huán)節(jié)。搞好工程勘察，特別是前期勘察，可以對建設場地做出詳細論證，保證工程的合理進行，促使工程取得最佳的經濟、社會與環(huán)境效益。1、工程勘察一般分為：工程地質勘察、工程測量、水文地質勘察等。2、工程地質勘察主要有以下五項內容：①搜集研究區(qū)域地質、地形地貌、遙感照片、水文、氣象、水文地質、地震等已有資料，以及工程經驗和已有的勘察報告等；②工程地質調查與測繪；③工程地質勘探見工程地質測繪和勘探；④巖土測試和觀測見土工試驗和現場原型觀測、巖體力學試驗和測試；⑤資料整理和編寫工程地質勘察報告。3、工程勘察要求：勘察工作要正確反映客觀實際，對現場地形、地質概況、原有設備狀況以及使用情況等原始資料的收集必須準確、齊全，以滿足編制設計文件的要求。對勘察的原始資料不得遺失或任意涂改。勘察設計文件必須根據上級規(guī)定的審批辦法，對設計文件進行嚴格的審定進行層層把關，重大的技術方案和技術問題必須經室主任和技術主管審定。（二）、確定監(jiān)理1、建設工程監(jiān)理是指具有相關資質的監(jiān)理單位受建設單位（項目法人）的委托，依據國家批準的工程項目建設文件、有關工程建設的法律、法規(guī)和工程建設監(jiān)理合同及其他工程建設合同，代替建設單位對承建單位的工程建設實施監(jiān)控的一種專業(yè)化服務活動。2、工程建設監(jiān)理的主要內容：控制工程建設的投資、建設工期、工程質量；進行安全管理、工程建設合同管理；協(xié)調有關單位之間的工作關系，即“三控、兩管、一協(xié)調。3、建設工程監(jiān)理按監(jiān)理階段可分為設計監(jiān)理和施工監(jiān)理。設計監(jiān)理是在設計階段對設計項目所進行的監(jiān)理，其主要目的是確保設計質量和時間等目標滿足業(yè)主的要求；施工監(jiān)理是在施工階段對施工項目所進行的監(jiān)理，其主要目的在于確保施工安全、質量、投資和工期等滿足業(yè)主的要求。工程建設監(jiān)理應為咨詢或從事項目管理工作，但基于一些深層原因，我國工程建設監(jiān)理已經異化為施工監(jiān)理。4、監(jiān)理單位應于委托監(jiān)理合同簽訂后10天內將項目監(jiān)理機構的組織形式、人員構成及對總監(jiān)理工程師的任命書面通知建設單位。應根據委托監(jiān)理合同規(guī)定的服務內容、服務期限、工程類別、規(guī)模、技術復雜程度、工程環(huán)境等因素確定項目監(jiān)理機構的組織形式和規(guī)模，監(jiān)理人員應包括總監(jiān)理工程師、專業(yè)工程師和監(jiān)理員，必要時可配備總監(jiān)理工程師代表。總監(jiān)理工程師應由具有3年以上同類工程監(jiān)理工作經驗的人員擔任；總監(jiān)理工程師代表應由具有2年以上同類工程監(jiān)理工作經驗的人員擔任；專業(yè)監(jiān)理工程師應由具有1年以上同類工程監(jiān)理工作經驗的人員擔任。5、建設工程監(jiān)理實施的程序(委托監(jiān)理合同簽訂后):(1)確定項目總監(jiān)理工程師，成立項目監(jiān)理機構(2)編制建設工程監(jiān)理規(guī)劃(3)制定各專業(yè)監(jiān)理實施細則(4)規(guī)范化地開展監(jiān)理工作(5)參與驗收、簽署建設工程監(jiān)理意見(6)向業(yè)主提交建設工程監(jiān)理檔案資料6、監(jiān)理單位應編制相應的監(jiān)理規(guī)劃，包括以下主要內容：⑴工程項目概況；⑵監(jiān)理工作范圍；⑶監(jiān)理工作內容；⑷監(jiān)理工作目標；⑸監(jiān)理工作依據；⑹項目監(jiān)理機構的組織形式；⑺項目監(jiān)理機構的人員配備計劃；⑻項目監(jiān)理機構的人員崗位制度；⑼監(jiān)理工作程序；⑽監(jiān)理工作方法及措施；⑾監(jiān)理工作制度；⑿監(jiān)理設施。四、規(guī)劃設計（一）、城市規(guī)劃：是政府調控城市空間資源、指導城鄉(xiāng)發(fā)展與建設、維護社會公平、保障公共安全和公眾利益的重要公共政策之一。城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。城市詳細規(guī)劃又分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。1、控制性詳細規(guī)劃應當包括下列內容：（1）確定規(guī)劃范圍內不同性質用地的界線，確定各類用地內適建，不適建或者有條件地允許建設的建筑類型。（2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。（3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設計指導原則；（4）根據交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高。（5）根據規(guī)劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線，進行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。（6）制定相應的土地使用與建筑管理規(guī)定?？刂菩栽敿氁?guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎設施和公共服務設施配套規(guī)定應當作為強制性內容。控制性詳細規(guī)劃成果應當包括規(guī)劃文本、圖件和附件。圖件由圖紙和圖則兩部分組成，規(guī)劃說明、基礎資料和研究報告收入附件。控制性詳細規(guī)劃的原則應以用地的控制和管理為重點，以實施總體規(guī)劃的意圖為目的，強化規(guī)劃設計和規(guī)劃管理的銜接；編制工作要在具有完備的基礎資料條件下進行，開展充分的調查研究。規(guī)劃的編制既要考慮形體環(huán)境，又要考慮經濟、社會等因素，選擇科學的決策方法和決策內容，運用控制的手段，確定城市或開發(fā)區(qū)未來的建設目標。2、修建性詳細規(guī)劃應當包括下列內容：（1）建設條件分析及綜合技術經濟論證。（2）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖。（3）對住宅、醫(yī)院、學校和托幼等建筑進行日照分析。（4）根據交通影響分析，提出交通組織方案和設計。（5）市政工程管線規(guī)劃設計和管線綜合。（6）豎向規(guī)劃設計。（7）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。修建性詳細規(guī)劃成果應當包括規(guī)劃說明書、圖紙。3、規(guī)劃設計詳細規(guī)劃方案的一般過程：是將目標,調查,預測的各項內容進行綜合,以此模擬項目發(fā)展過程中這些要素及其關系的變化,演進以及形成的各種狀態(tài),然后對這些狀態(tài)進行評價和取舍,在必要時調整各類要素的內容及相互關系,建立實現某種未來狀態(tài)的理想藍圖,最后提出一整套統(tǒng)一的規(guī)劃成果.重點是建立起各類要素之間的關系,以及考慮這種關系在項目發(fā)展的社會,經濟,政治,環(huán)境背景下的動態(tài)過程.使社區(qū)發(fā)展的客觀規(guī)律和人類對未來發(fā)展的主觀愿望在這些關系的演進中取得綜合體現.4、商業(yè)地產項目前期規(guī)劃與定位：通過市場調研和對項目所在區(qū)域經濟環(huán)境考察，以及商圈消費能力、消費結構、消費習慣、競爭對手、供應商現狀等內容的調查與分析，根據調研資料和分析結果完成項目的規(guī)劃建設體量、商業(yè)設計要求、樓層結構等項目整體定位。為客戶提供經營戰(zhàn)略與相關決策，降低開發(fā)商投資成本，為項目日后的招商、開業(yè)籌備、經營管理、營銷企劃確定綱領性目標和方向。主要內容：1.項目所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展趨勢2.商圈商業(yè)結構與消費狀況調查分析3.項目前期規(guī)劃與評估4.業(yè)態(tài)、業(yè)種定位與配置確定5.經營品項、品類選擇與確定6.目標消費客群設定7.商品價格帶及品牌策略確定8.服務基準策略確定9.賣場功能分區(qū)與布局確定10.項目管理目標確定。5、建設工程規(guī)劃管理的主要內容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。6、在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據；(2)在項目建議書批復后，開發(fā)商應向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設計條件；(3)規(guī)劃設計條件，是項目選址后，由建設單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設計機構進行規(guī)劃方案設計的依據性文件。開發(fā)商在完成方案設計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備條件；(5)開發(fā)商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見后，應向規(guī)劃局申領建設用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進行的驗證工程建設符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。（二）、建筑設計：1、設計的定義就是一種“有目地的創(chuàng)作行為”。2、設計的種類相當多種，按系統(tǒng)分類如下：工業(yè)設計，環(huán)境設計，建筑設計，室內設計。3、建設工程設計是指根據建設工程的要求，對建設工程所需的技術、經濟、資源、環(huán)境等條件進行綜合分析、論證，編制建設工程設計文件的活動。通俗的講是指建筑物在建造之前，設計者按照建設任務，把施工過程和使用過程中所存在的或可能發(fā)生的問題，事先作好通盤的設想，擬定好解決這些問題的辦法、方案，用圖紙和文件表達出來。作為備料、施工組織工作和各工種在制作、建造工作中互相配合協(xié)作的共同依據。便于整個工程得以在預定的投資限額范圍內，按照周密考慮的預定方案，統(tǒng)一步調，順利進行。并使建成的建筑物充分滿足使用者和社會所期望的各種要求。4、設計基本原則：建筑設計除應執(zhí)行國家有關工程建設的方針政策外，尚應執(zhí)行下列基本原則：（1）、當地城市規(guī)劃部門制定的城市規(guī)劃實施條例；（2）、根據建筑物的用途和目的，綜合講求建筑的經濟效益、社會效益、環(huán)境效益；（3）、合理利用城市土地和空間，提倡社會化綜合開發(fā)和綜合性建筑；（4）、適應我國經濟發(fā)展水平，在滿足當前需要的同時適當考慮將來提高和改造的可能；（5）、節(jié)約建筑能耗，保證圍護結構的熱工性能；（6）、建筑設計的標準化應與多樣化結合；（7）、體現對殘疾人、老年人的關懷，為他們的生活、工作和社會活動提供無障礙的室內外環(huán)境；（8）、建筑和環(huán)境應綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施；（9）、在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護區(qū)、文物保護單位和風景名勝區(qū)的各項建設，應按國家或地方制定的有關條例和保護規(guī)劃進行。5、基本的設計程序分為以下幾個工作階段：搜集資料、初步方案、初步設計、技術設計施工圖和詳圖等：（1）、設計者在動手設計之前，首先要了解并掌握各種有關的外部條件和客觀情況：自然條件，包括地形、氣候、地質、自然環(huán)境等；城市規(guī)劃對建筑物的要求，包括用地范圍的建筑紅線、建筑物高度和密度的控制等，城市的人為環(huán)境，包括交通、供水、排水、供電、供燃氣、通信等各種條件和情況；使用者對擬建建筑物的要求，特別是對建筑物所應具備的各項使用內容的要求；對工程經濟估算依據和所能提供的資金、材料施工技術和裝備等；以及可能影響工程的其他客觀因素，這個階段，通常稱為搜集資料階段。在搜集資料階段，設計者也常協(xié)助建設者做一些應由咨詢單位做的工作，諸如確定計劃任務書，進行一些可行性研究，提出地形測量和工程勘察的要求，以及落實某些建設條件等。（2）、設計者在對建筑物主要內容的安排有個大概的布局設想以后，首先要考慮和處理建筑物與城市規(guī)劃的關系，其中包括建筑物和周圍環(huán)境的關系，建筑物對城市交通或城市其他功能的關系等。這個工作階段，通常叫做初步方案階段。（3）、技術設計階段是設計過程中的一個關鍵性階段，也是整個設計構思基本成型的階段。初步設計中首先要考慮建筑物內部各種使用功能的合理布置。要根據不同的性質和用途合理安排，各得其所。這不僅出于功能上的考慮，同時也要從藝術效果的角度來設計。（4）、技術設計的內容包括整個建筑物和各個局部的具體做法，各部分確切的尺寸關系，內外裝修的設計，結構方案的計算和具體內容，各種構造和用料的確定，各種設備系統(tǒng)的設計和計算，各技術工種之間各種矛盾的合理解決，設計預算的編制等。這些工作都是在有關各技術工種共同商議之下進行的，并應相互認可。技術設計的著眼點，除體現初步設計的整體意圖外，還要考慮施工的方便易行，以比較省事、省時、省錢的辦法求取最好的使用效果和藝術效果。對于不太復雜的工程，技術設計階段可以省略，把這個階段的一部分工作納入初步設計階段，另一部分工作則留待施工圖設計階段進行。施工圖和詳圖主要是通過圖紙，把設計者的意圖和全部的設計結果表達出來，作為工人施工制作的依據。這個階段是設計工作和施工工作的橋梁。施工圖和詳圖不僅要解決各個細部的構造方式和具體做法，還要從藝術上處理細部與整體的相互關系。包括思路上、邏輯上的統(tǒng)一性，造型上、風格上、比例和尺度上的協(xié)調等，細部設計的水平常在很大程度上影響整個建筑的藝術水平。6、房地產項目設計階段主要分3個階段：初步設計、技術設計、施工圖設計。初步設計階段主要側重技術功能要求，其重要特征是：以提高價值目標和建設單位要求為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點為指針，技術分析與經濟分析相結合。技術設計階段為基本設計、招標文件準備階段。施工圖設計階段主要側重于造價控制，按照批準的初步設計的總概算嚴格控制施工圖設計。7、建筑規(guī)劃方案設計流程表建筑規(guī)劃方案設計流程五、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)（一）、工程建設項目報建：是指工程建設項目由建設單位或其代理機構在工程項目可行性研究報告或其他立項文件被批準后，須向當地建設行政主管部門或其授權機構進行報建，交驗工程項目立項的批準文件，包括銀行出具的資信證明以及批準的建設用地等其他有關文件的行為。這里的工程建設項目是指各類房屋建設、土木工程、設備安裝，管道線路敷設、裝飾裝修等固定資產投資的新建、擴建、改建以及技改等建設項目，通稱為工程建設項目。凡是在我國境內投資興建的工程建設項目，包括外國獨資、合資、合作的工程建設項目，都必須實行報建制度，接受當地建設行政主管部門或其授權機構監(jiān)督管理。1、工程建設項目的報建內容：（1）工程名稱；（2）建設地點；（3）投資規(guī)模；（4）資金來源；（5）當年投資額；（6）工程規(guī)模；（7）開工、竣工日期；（8）發(fā)包方式；（9）工程籌建情況。2、工程報建的程序：（1）、建設單位到建設行政管理部門或其權機構領取建設工程項目登記表。（2）、按登記表內容及要求認真填寫登記表。（3）、將登記表報送建設單位主管部門審核、簽署意見。（4）、向建設行政管理部門報送登記表；并交驗立項批準文件和建設工程規(guī)劃許可證，土地使用證，投資許可證及資金證明。（5）、建設行政管理部門或其代理機構審核簽署意見后，發(fā)還建設單位項目登記表，進入施工圖文件審查程序。報建單位有如下部門：1、規(guī)劃部門；2、計委；3、人防部門；4、園林部門；5、消防部門；6、交警部門；7、環(huán)保部門；8、土地部門；9、氣象部門；10、衛(wèi)生部門；11、水利部門。準備資料有些相同有些不同，報建單位應到相關單位及部門咨詢。（二）、申請招標，辦理招標投標手續(xù)招標是指招標人（買方）發(fā)出招標通知，說明采購的商品名稱、規(guī)格、數量及其他條件，邀請投標人（賣方）在規(guī)定的時間、地點按照一定的程序進行投標的行為。建筑工程招標是指建設單位對擬建的工程發(fā)布公告，通過法定的程序和方式吸引建設項目的承包單位競爭并從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設任務的法律行為。1、工程建設項目符合《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》規(guī)定的范圍和標準的，必須通過招標選擇施工單位。2、依法必須招標的工程建設項目，應當具備下列條件才能進行施工招標：（1）招標人已經依法成立；（2）初步設計及概算應當履行審批手續(xù)的，已經批準；（3）招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續(xù)的，已經核準；（4）有相應資金或資金來源已經落實；（5）有招標所需的設計圖紙及技術資料。3、工程施工招標分為公開招標、邀請招標和協(xié)議招標。（1）、采用公開招標方式的，招標人應當發(fā)布招標公告，邀請不特定的法人或者其他組織投標。依法必須進行施工招標項目的招標公告，應當在國家指定的報刊和信息網絡上發(fā)布。（2）、采用邀請招標方式的，招標人應當向三家以上具備承擔施工招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。（3）、招標公告或者投標邀請書應當至少載明下列內容：招標人的名稱和地址；招標項目的內容、規(guī)模、資金來源；招標項目的實施地點和工期；獲取招標文件或者資格預審文件的地點和時間；對招標文件或者資格預審文件收取的費用；對投標人的資質等級的要求。4、依法必須進行施工招標的工程建設項目，按工程建設項目審批管理規(guī)定，凡應報送項目審批部門審批的，招標人必須在報送的可行性研究報告中將招標范圍、招標方式、招標組織形式等有關招標內容報項目審批部門核準。5、招標投標的基本程序：招標工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標服務公司代理。但這類服務機構必須具備一定技術資質，具有法人地位，經招標投標管理部門審查批準的企事業(yè)單位。(1)招投標工作程序：審查招標單位的資格；報批招標申請書；編制招標文件，編制標底并送審，指定評標、定標方法；發(fā)布招標公告或招標邀請書；審查投標單位資格；分發(fā)招標文件及有關技術資料、圖紙等，組織投標單位現場勘察和招標文件答疑；編制和寄送投標文件；開標，公開標底，審查投標書和保函；評標、定標、決定中標單位；發(fā)出中標通知書，招標單位與中標單位簽訂承包合同。（2）、招標申請書應當包括以下主要內容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務簡歷、職務、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標條件；招標方式。(3)應注意的問題A、工程建設招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。B、招標必須依據有關規(guī)定編制標底，并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格，須審核批準。此外，一個招標工程，只能編制一個標底。C、為了保證招標的公正性，應當以招標單位為主，約請有關部門及專家成立評標領導小組，進行評標、決標。對于大中型建設項目，招標單位還可以邀請經驗豐富、有較高技術和經濟評估水平的專家組成評標委員會，對各投標方案作出評價。在此基礎上，推薦一、二個投標企業(yè)，供評標領導小組審定，確定中標單位。如果決標結果有損于國家利益時，政府主管招標投標的部門，有權予以否決。D、投標單位在提交投標標書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后，如果拒絕承擔中標的工程任務，招標單位有權向為其出具保函的單位索取投標保證金。簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴格履行標書的各項條件，不得修改和變更；雙方應互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應當退回。招標單位和中標單位簽訂合同后毀約，對方有權持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應補償履約保證金的不足部門。六、申辦《施工許可證》（一）、建設工程施工許可證：是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。（二）、申請辦理施工許可證，應當按照下列程序進行：1、建設單位向發(fā)證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》。2、建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關提出申請。3、發(fā)證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起15日內頒發(fā)施工許可證；對于證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求建設單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應順延；對于不符合條件的，應當自收到申請之日起15日內書面通知建設單位，并說明理由。4、建設單位申請領取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應當與依法簽訂的施工承包合同一致。施工許可證應當放置在施工現場備查。5、施工許可證不得偽造和涂改。6、建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過3個月。7、對于未取得施工許可證或者為規(guī)避辦理施工許可證將工程項目分解后擅自施工的，由有管轄權的發(fā)證機關責令改正，對于不符合開工條件的責令停止施工，并對建設單位和施工單位分別處以罰款。（三）、辦理施工許可證應提交的資料辦理建筑工程施工許可證提交資料 序號 須提交資料 提交情況 備注 1 立項批文 2 建設用地規(guī)劃許可證 3 人防費 4 建設工程規(guī)劃許可證 5 施工合同或中標通知書 6 施工圖設計審查證明 7 工程監(jiān)理合同 8 勞保費 9 工程質量監(jiān)督手續(xù) 10 消防審查手續(xù) 11 施工組織設計 12 建筑工程勞務工資保證金 13 配套費 14 墻改費 15 施工單位資料（原件、復印件） a 資質證書副本 b 營業(yè)執(zhí)照 c 安全生產許可證 d 外地施工企業(yè)注冊登記表或備案表 e 安全監(jiān)督手續(xù) f 法人授權委托書 16 監(jiān)理公司單項工程登記備案 第四章：工程建設實施階段工程管理是對一個工程從概念設想到正式運營的全過程（具體工作包括：投資機會研究、初步可行性研究、最終可行性研究、勘察設計、招標、采購、施工、試運行等）進行管理。工程實施階段業(yè)主的項目管理則可描述為：在工程的實施階段，業(yè)主的項目部和項目管理人員，按照工程建設的有關法律、法規(guī)、技術規(guī)范的要求，根據已簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調動各方面的綜合資源，對項目工程從開工至竣工的工程質量、進度、投資及其他方面的目標進行全面控制的管理過程。一、工程建設實施準備階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要2、施工場地平整，達到施工條件3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件4、施工圖紙及施工資料準備5、施工材料和施工設備的準備6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)8、組織圖紙會審、設計交底、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗9、及時委托和組織相關單位進行定位放線，委托規(guī)劃部門進行灰線驗收10、編制工程進度計劃11、檢查監(jiān)理單位在施工前是否已做好相應準備工作12、開工前，工程部會同監(jiān)理單位對施工單位的施工準備工作進行全面檢查和控制11、設計、施工、監(jiān)理及相關單位的統(tǒng)一協(xié)調二、工程建設實施階段當施工單位的準備工作完成后，工程部對施工單位的準備工作進行檢查。當準備工作已全部完成，符合開工條件，應及時簽發(fā)施工單位的《開工報告》，允許開工，否則要求施工單位盡快做好準備，待條件具備后，再重新審核。（一）、工程進度控制1、工程建設進度控制是工程項目建設中與質量控制、投資控制并列為工程建設控制的三大目標之一，而施工階段是工程實體形成階段。對其進行進控制是整個工程項目建設進度控制的重點，因此施工階段的進度控制又是現場施工管理的重要核心。施工項目進度控制與投資控制和質量控制一樣，是項目施工中的重點控制之一。它是保證施工項目按期完成，合理安排資源供應、節(jié)約工程成本的重要措施。2、施工進度管理的地位和作用：關系到項目的經濟效益；關系到社會效益的實現。3、進度控制的基本程序：（1）、承包人編制工程總進度計劃、年度、月進度計劃、單項工程進度計劃；（2）、監(jiān)理工程師及工程部對承包人的進度計劃進行審批；（3）、工程部對承包人的實際施工進度進行檢查；（4）、監(jiān)理工程師對工程施工進度實施情況進行分析，對進度延誤采取相應的組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理等調整措施。工程進度控制的基本程序4、工程進度計劃的表示方法有：（1）、單項工程進度控制法；（2）、采用進度表控制法；（3）、采用網絡計劃控制法；（4）、采用工程曲線控制法。5、影響施工項目進度的因素由于工程項目的施工特點，尤其是較大和復雜的施工項目、工期較長，影響進度因素較多。編制計劃和執(zhí)行控制施工進度計劃時必須充分認識和估計這些因素，才能克服其影響，使施工進度盡可能按計劃進行，當出現偏差時，應考慮有關影響因素，分析產生的原因。其主要影響因素有:（1）、有關單位的影響：施工項目的主要施工單位對施工進度起決定性作用，但是建設單位與業(yè)主、設計單位、銀行信貸單位、材料設備供應部門、運輸部門、水、電供應部門及政府的有關主管部門都可能給施工某些方面造成困難而影響施工進度。其中設計單位圖紙不及時和有錯誤以及有關部門或業(yè)主對設計方案的變動是經常發(fā)生和影響最大的因素。材料和設備不能按期供應，或質量、規(guī)格不符合要求，都將使施工停頓。資金不能保證也會使施工進度中斷或速度減慢等。（2）、施工條件的變化：施工申工程地質條件和水文地質條件與勘查設計的不符，如地質斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基以及惡劣的氣候、暴雨、高溫和洪水等都對施工進度產生影響、造成臨時停工或破壞。（3）、技術失誤：施工單位采用技術措施不當，施工中發(fā)生技術事故;應用新技術、新材料、新結構缺乏經驗，不能保證質量等都要影響施工進度。（4）、施工組織管理不利：流水施工組織不合理、勞動力和施工機械調配不當、施工平面布置不合理等將影響施工迸度計劃的執(zhí)行。（5）、意外事件的出現：施工中如果出現意外的事件，如戰(zhàn)爭、嚴重自然災害、火災、重大工程事故、工人罷工等都會影響施工進度計劃?？傊┕みM度控制是技術性要求較強的工作，不僅要求施工管理人員要掌握施工組織設計的編制，還要熟悉建筑施工、建筑工程勞動定額與工程預算定額、技術方案方面的知識，并熟悉相關專業(yè)的知識，如建筑設計、建筑材料《合同法》等建筑法規(guī)的知識，另外還要求細心收集和整理有關設計變更、現場簽證、自然災害等資料。在工程項目實施過程中，進度控制就是經過不斷地計劃、執(zhí)行、檢查、分析和調整的動態(tài)循環(huán)，因此做好施工進度的計劃與銜接，跟蹤檢查施工進度計劃的執(zhí)行情況，在必要時進行調整，在保證工程質量的前題下，確保工程建設進度目標的實現。（二）、工程質量的控制1、廣義的工程質量管理，泛指建設全過程的質量管理。其管理的范圍貫穿于工程建設的決策、勘察、設計、施工的全過程。一般意義的質量管理，指的是工程施工階段的管理。它從系統(tǒng)理論出發(fā)，把工程質量形成的過程作為整體，以正確的設計文件為依據，結合專業(yè)技術、經營管理和數理統(tǒng)計，建立一整套施工質量保證體系，用最經濟的手段，科學的方法，對影響工程質量的各種因素進行綜合治理，建成符合標準、用戶滿意的工程項目。2、目標和意義目標是使工程建設質量達到全優(yōu)。在中國，稱之為全優(yōu)工程。即質量好、工期短、消耗低、經濟效益高、施工文明和符合安全標準。全優(yōu)工程的具體檢查評定標準包括六個方面：達到國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范的規(guī)定和質量檢驗評定標準的質量優(yōu)良標準。必須按期和提前竣工，交工符合國家規(guī)定。凡甲乙雙方簽訂合同者,以合同規(guī)定的單位工程竣工日期為準;未簽訂合同的工程，以地區(qū)主管部門有關建筑安裝工程工期定額為準。工效必須達到全國統(tǒng)一勞動定額，材料和能源要有節(jié)約，降低成本要實現計劃規(guī)定的指標。嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，參加施工人員均不應發(fā)生重大傷亡事故。堅持文明施工,保持現場整潔,做到工完場清。組織施工要制定科學的施工組織設計，施工現場應達到場容管理規(guī)定要求。各項經濟技術資料齊全，手續(xù)完整。3、工程質量管理，要求把質量問題消滅在它的形成過程中，以預防為主，并以全過程多環(huán)節(jié)致力于質量的提高。這就是要把工程質量管理的重點，以事后檢查把關為主變?yōu)轭A防、改正為主，從管結果變?yōu)楣芤蛩?，把影響質量的諸因素查找出來，發(fā)動全員、全過程、多部門參加，依靠科學理論、程序、方法，使工程建設全過程都處于受控制狀態(tài)。4、工程項目質量管理分為三個階段：（1）、施工準備階段的質量管理。主要包括：圖紙的審查，施工組織設計的編制，材料和預制構件、半成品的檢驗，施工機械設備的檢修等。（2）、施工過程中的質量管理。施工過程是控制質量的主要階段，這一階段的