資產(chǎn)評估的基本方法

資產(chǎn)評估的基本方法第1頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日第一篇資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法第2頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日第三章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)成本法（Thecostmethod）第二節(jié)收益法第三節(jié)市場比較法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇第3頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三）注意問題1、歷史資料的真實性2、形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費（二）成本法的評估思路評估值=重置成本-各項損耗實體性功能性經(jīng)濟性第4頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日二、成本法的基本計算公式及其各項指標(biāo)的計算

基本公式：①評估值＝重置成本－實體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟性損耗＝重置成本×成新率－功能性損耗－經(jīng)濟性損耗②評估值＝重置成本×綜合成新率

第5頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日（一）重置成本及其計量△相同點：均采用現(xiàn)行價格計算。△不同點：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計等方面存在差異。但是并未改變基本功能?！饔袟l件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進（超額運營成本）。第6頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日1、重置核算法

按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標(biāo)準(zhǔn)重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調(diào)試費等。評估實踐中需據(jù)具體情況而定。間接成本主要指企業(yè)管理費、培訓(xùn)費等。

采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。該方法可用于計算復(fù)原重置成本，也可用于計算更新重置成本。第7頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日2、功能系數(shù)法

如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。第8頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日（1）功能價值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計算公式：

該方法計算的一般是更新重置成本。第9頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日3、物價指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法。（1）定基物價指數(shù)（2）環(huán)比物價指數(shù)注意問題物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置成本。第10頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日4、統(tǒng)計分析法（點面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評估成本，可采用此方法?！饔嬎悴襟E：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計算其重置成本。（3）計算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K第11頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日（二）有形損耗及其計量

有形損耗計量在資產(chǎn)評估與會計核算中的區(qū)別。

計量方法:1、觀察法被估資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計算加權(quán)平均已使用年限。

有形損耗率第12頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日（三）功能性損耗及其計量

1.

功能性損耗的含義是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面：

(1)運營成本（物耗、能耗、工耗等）

(2)產(chǎn)出能力2.

超額運營成本的計算步聚：

(1)計算年超額運營成本

(2)計算年凈超額運營成本年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）

(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運營成本折現(xiàn)，計算其功能性貶值額:

被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）第13頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日（四）經(jīng)濟性損耗及其計量1.

經(jīng)濟性損耗的含義

因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。2.

表現(xiàn)形式①資產(chǎn)利用率下降 ②資產(chǎn)年收益額減少第14頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日3.

計算方式（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量經(jīng)濟性貶值額＝（重置全價－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟性貶值率4.因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量 經(jīng)濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）

注意問題

第15頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日（五）綜合成新率及其計量1.

含義資產(chǎn)的現(xiàn)行價值/資產(chǎn)的重置權(quán)價2.

計量方法(1)、觀察法(2)、使用年限法(3)、修復(fù)費用法第16頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日三、對重置成本法的評價

1、從成本耗費角度評估資產(chǎn)價值。2、運用中一般沒有嚴格的前提條件。3、并非所有評估對象都適合采用成本法。

第17頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日第二節(jié)收益法

一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ)

效用價值論資產(chǎn)的價值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。（二）收益法的評估思路

預(yù)期收益折現(xiàn)（三）收益法運用的前提條件

1、資產(chǎn)的收益可用貨幣計量并可以預(yù)測

2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也能用貨幣計量

3、被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測第18頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日二、收益法的基本計算公式

收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時間。（一）未來收益有限期

1、每期收益不等額

2、每期收益等額第19頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日（二）未來收益無限期

根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法。

1、穩(wěn)定化收益法（年金化法）

穩(wěn)定化收益A的估算方法：（1）（2）歷史收益加權(quán)平均法

計算評估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)

(3)注意:

方法（2）更具客觀性，但缺乏預(yù)測性。收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。第20頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日2、分段法

若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。第21頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日前期（設(shè)n=5）后期

0123456789分段法圖解

選擇前期期限的基本原則

（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能長，但也不宜過長。第22頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日3、增長率法第23頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日三、收益法中各項指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額

1、預(yù)期收益的類型

(1)

稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同凈現(xiàn)金＝稅后利潤+折舊－追加投資（2）從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。1.1稅后利潤2.1凈現(xiàn)金流3.1利潤總額稅后凈收益，被普遍采用第24頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日2、預(yù)期收益的測算

以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益。（1）時間序列法適宜預(yù)期收益趨勢明顯的情況1990199119921993199419951996199719981999··········收益時間圖3－2使用時間序列法預(yù)測某企業(yè)的凈收益第25頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日表3－3 評估前每年收益年份凈收益（萬元）1990100019911150199212101993130019941340按時間序列計算的回歸方程：預(yù)測年收益＝（年份數(shù)×83）－163638第26頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日表3－4預(yù)測年收益年份凈收益（萬元）1995144919961532199716151998169819991781第27頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日（2）因素分析法①確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預(yù)測這些因素未來可能的變動情況；③估算基于因素變動的未來收益水平。第28頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日（二）折現(xiàn)率與本金化率

1.

二者無本質(zhì)區(qū)別

2.

內(nèi)涵上略有區(qū)別:

折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率本金化率＝折現(xiàn)率－未來年收入的增長率若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。第29頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日3.

確定折現(xiàn)率的基本方法(1)、加和法折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率無風(fēng)險報酬率的確定：國債收益率風(fēng)險報酬率的確定：（3.1.1）風(fēng)險累加法第30頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日（3.1.2）系數(shù)法

適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評價CAPM：市場平均風(fēng)險報酬率第31頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日(2)、資本成本加權(quán)法

如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長期負債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分:?折現(xiàn)率＝長期負債占資產(chǎn)總額的比重×長期負債利息率×（1－所得稅率）+所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重×投資報酬率

?投資報酬率＝無風(fēng)險收益率+風(fēng)險報酬率第32頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日(3)、市場比較法通過參照物的市價和收益來倒求折現(xiàn)率。四、對收益法的評價1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；成本費用無法或難以計算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。因此該方法的運用比成本法難度大。第33頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日第三節(jié)市場比較法一、市場比較法的基本原理（一）理論基礎(chǔ)均衡價值論:

由于資產(chǎn)評估是一個模擬市場過程的結(jié)果，因此均衡價值論表現(xiàn)為承認市價的相對合理性，并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價。（二）評估思路（三）運用的前提條件1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。第34頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物。

1、成交價必須真實。

2、至少三個交易案例。

3、與被估資產(chǎn)相類似（大可替代，即功能相同）。

4、成交價是正常交易的結(jié)果。

5、盡可能選擇近期成交的交易案例。第35頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日（二）調(diào)整差異1、時間因素2、區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：；反之系數(shù)>1一般以被評資產(chǎn)為100，第36頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日3、功能因素功能系數(shù)法4、成新率因素5、交易情況調(diào)整（三）確定評估值將若干個經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評估值。

第37頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日三、市場比較法的具體操作方法（一）直接比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。（二）類比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價×?xí)r間因素系數(shù)×區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×情況補正系數(shù)×……第38頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日[例3.14]某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準(zhǔn)日為2002年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

2002.9

2002.10

區(qū)域條件

比被評估資產(chǎn)好

比被評估資產(chǎn)好

比被評估資產(chǎn)好

交易情況

正常

高于市價4%

正常

第39頁，共44頁，2023年，2月20日，星期日被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進行調(diào)整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別為107、110和108。當(dāng)時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為：；參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)：；參照物C因在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下。單位：被評估資產(chǎn)單價＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被評估資產(chǎn)總價＝5,455×600＝3,273,000元參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

時間因素修正

117/100

104/100

100/100

區(qū)域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情況修正100/100

100/104

100/100