酒店商業(yè)計(jì)劃書(shū)DOC

PAGEPAGE38桂林xx公館鉑爾曼酒店商業(yè)計(jì)劃書(shū)日期：2009年6月25日項(xiàng)目名稱：桂林xx公館鉑爾曼酒店項(xiàng)目項(xiàng)目單位：桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司桂林源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司本商業(yè)計(jì)劃書(shū)屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與桂林源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，所涉及的內(nèi)容和資料只限于有意向的投資者使用，收到計(jì)劃書(shū)后，收件方即該確認(rèn)，并遵守以下規(guī)定：1．在未取得桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與桂林源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的書(shū)面許可前，收件人不得將本計(jì)劃書(shū)內(nèi)容復(fù)制、泄漏、散布。2．收件人如無(wú)意進(jìn)行本計(jì)劃書(shū)所述之項(xiàng)目，請(qǐng)盡快將本計(jì)劃書(shū)完整退回。目錄第一部分：總論公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與商業(yè)模式項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模第二部分：綜述企業(yè)及項(xiàng)目概況市場(chǎng)分析項(xiàng)目選址與建設(shè)條件項(xiàng)目規(guī)模與工程技術(shù)方案項(xiàng)目組織與管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度目前投資價(jià)值及未來(lái)投資估算招股方案與融資資金使用計(jì)劃財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)投資者退出方式結(jié)論第三部分：附錄附件附圖第一部分總論一、公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與商業(yè)模式桂林xx公館鉑爾曼酒店由桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與桂林源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司共同開(kāi)發(fā)。該酒店定位為五星級(jí)酒店，集旅游、度假、商旅及高端會(huì)員服務(wù)的高端酒店。酒店立足高品質(zhì)服務(wù)為歐美及國(guó)內(nèi)外高端人士提供極致的酒店服務(wù)及其延伸服務(wù)。同時(shí)該酒店在建設(shè)期考量引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，為酒店的將來(lái)打下良好基礎(chǔ)，所引進(jìn)的戰(zhàn)略投資者可以購(gòu)買酒店資產(chǎn)或持有公司部分股權(quán)。該酒店建成后除提供高端的酒店服務(wù)外，現(xiàn)已將該服務(wù)的外延進(jìn)行了延伸，主要提供客戶旅游、會(huì)議組織與策劃、企業(yè)形象策劃、文化產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目、企業(yè)及個(gè)人會(huì)籍的發(fā)展。這些項(xiàng)目與該酒店的建設(shè)同期進(jìn)行，已經(jīng)具備一定的操作能力。這些延伸業(yè)務(wù)的開(kāi)展將大大提升酒店的盈利能力及拓展了該酒店的服務(wù)功能。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模1、項(xiàng)目名稱:桂林xx公館酒店建設(shè)項(xiàng)目2、項(xiàng)目承辦單位：酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)法人：桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司；桂林源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司；酒店項(xiàng)目管理企業(yè)法人：桂林xx公館酒店有限責(zé)任公司以上三個(gè)公司法人代表：秦曉勝3、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：廣西桂林市桃花江路5號(hào)。4、范圍與面積：根據(jù)桂林市建設(shè)與規(guī)劃委員會(huì)對(duì)《甲山旅游度假山莊規(guī)劃定點(diǎn)批復(fù)》和調(diào)整意見(jiàn)及本項(xiàng)目的《建筑工程施工許可證》。甲山旅游度假山莊范圍與面積是：北以巫山路為界，南與桃花江山莊為鄰，西以桃花江為界，東以桃花江路為界。規(guī)劃總用地面積為58315㎡，規(guī)劃總建筑面積為31800㎡。其中：桂林xx公館酒店位于甲山旅游度假山莊的南端，占地面積22500㎡，總建筑面積29093㎡。5、主要建設(shè)內(nèi)容（1）主體工程：xx公館酒店主樓土建及裝修、xx公館酒店副樓土建及裝修。（2）輔助工程：道路及停車場(chǎng)、景觀及綠化、游泳池。（3）公用工程：酒店備用電源（發(fā)電機(jī)）。（4）服務(wù)性工程酒店用車。（5）場(chǎng)外工程酒店與市政供電、供水與排水管網(wǎng)的銜接。6、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ建設(shè)指標(biāo)1項(xiàng)目占地面積㎡225002總建筑面積(不含地下室)㎡29092.76xx公館酒店主樓㎡18969xx公館酒店副樓㎡10123.763地下室面積：㎡12700.004客房間220標(biāo)準(zhǔn)間間153雙套間間42三套間間255容積率01.296建筑密度056.13%7建筑高度＜m208綠化率043.87%9項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)工期年2Ⅱ經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元23674.20建設(shè)投資萬(wàn)元22837.0建設(shè)期利息萬(wàn)元673.17流動(dòng)資金萬(wàn)元163.131.1債務(wù)資金萬(wàn)元10673.17債務(wù)資金占總投資的比例45.08%1.2資本金(自有資金)萬(wàn)元12837.90資本金(自有資金)占總投資的比例54.28%2經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元9423.91計(jì)算期年均值3經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元397.38計(jì)算期年均值4總成本費(fèi)用萬(wàn)元2027.21計(jì)算期年均值5經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元1049.20計(jì)算期年均值6利潤(rùn)總額萬(wàn)元5950.12計(jì)算期年均值7所得稅萬(wàn)元1487.53計(jì)算期年均值8凈利潤(rùn)萬(wàn)元4462.59計(jì)算期年均值Ⅲ財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期年20不含建設(shè)期2總投資收益率18.85%ROI3項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率18.87%所得稅前FIRR4項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值ic=12%萬(wàn)元8880.61所得稅前FNPV5資本金凈利潤(rùn)率22.61%ROE6資本金財(cái)務(wù)收益率15.52%7資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值ic=13%萬(wàn)元2529.878借款償還期(含建設(shè)期)年5.68按最大還款能力計(jì)算9投資回收期(含建設(shè)期)年7.69所得稅前Pt第二部分綜述第一章企業(yè)及項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目業(yè)主信息：桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司基本情況：桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是一家擁有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)實(shí)力雄厚的房產(chǎn)公司，成立于1996年，工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)為（企）450300000012037，營(yíng)業(yè)期限為1996年9月16日至2013年5月18日，注冊(cè)資金為人民幣貳仟萬(wàn)元整，公司法定代表人秦曉勝，公司住所在桂林市桃花江路5號(hào)，主要經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。公司性質(zhì)為有限責(zé)任制企業(yè)，設(shè)置的組織機(jī)構(gòu)為股東會(huì)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、工程部、策劃部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、行政部等。公司的管理層均由具有相關(guān)資歷的專業(yè)人員擔(dān)任，管理人員的文化層次較高，現(xiàn)有大專以上學(xué)歷38人，有工程師、監(jiān)理師職稱的有8人，會(huì)計(jì)師1人。公司的平均年齡32歲，憑借著專業(yè)精神，共同組成了一支高素質(zhì)的優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)。公司自成立以來(lái)，開(kāi)發(fā)建設(shè)了不少項(xiàng)目，具有代表性的有：桂林市正陽(yáng)步行街21,000㎡，桂林市總工會(huì)展覽館商業(yè)綜合樓11,000㎡，桂林麗景·5號(hào)公館項(xiàng)目一期39,236㎡。其中正陽(yáng)步行街、市總工會(huì)展覽館商業(yè)綜合樓的項(xiàng)目已經(jīng)竣工并交付使用，目前公司正在開(kāi)發(fā)的是桂林麗景·5號(hào)公館項(xiàng)目一期。該項(xiàng)目總建筑面積共39,236平方米，可銷售面積20,267平方米。開(kāi)發(fā)建設(shè)了酒店、公寓洋房、獨(dú)體、聯(lián)體等多種物業(yè)類型。桂林源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司基本情況：桂林源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是一家擁有豐富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)實(shí)力雄厚的房產(chǎn)公司，成立于2004年4月19日，工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)為（企）4503001105735，營(yíng)業(yè)期限為2004年4月19日至2014年4月18日，注冊(cè)資金為人民幣叁仟貳佰肆拾伍萬(wàn)元整，公司法定代表人秦曉勝，公司住所在桂林市桃花江路5號(hào)，主要經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。公司性質(zhì)為有限責(zé)任制企業(yè)，設(shè)置的組織機(jī)構(gòu)為董事會(huì)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、工程部、財(cái)務(wù)部、策劃部、前期部、行政部。公司的管理層均由相關(guān)資歷的專業(yè)人員擔(dān)任，管理人員的文化層次較高，現(xiàn)有大專以上學(xué)歷38人，有工程師、監(jiān)理師職稱的有8人，會(huì)計(jì)師1人。公司的平均年齡36歲，憑借著專業(yè)精神，大家齊心協(xié)力共同組成了一支高素質(zhì)的優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)。公司目前開(kāi)發(fā)的是桂林麗景·5號(hào)公館項(xiàng)目二期，現(xiàn)已納入桂林市重點(diǎn)工程——兩江四湖工程的改造范圍。項(xiàng)目地處桃花江路5號(hào)（西山公園至蘆笛巖公園段），西臨桃花江，東依桃花江路，南靠劉三姐景觀園，距市中心約5公里。項(xiàng)目的地理位置得天獨(dú)厚，景觀視野開(kāi)闊，鑒于桂林市高端頂級(jí)市場(chǎng)的空白及本項(xiàng)目不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，公司將項(xiàng)目定位為一個(gè)世界級(jí)山水名城中心的現(xiàn)代公館區(qū)，以杰出的建筑作品和獨(dú)特的現(xiàn)代公館人居文明回饋甲天下的桂林山水，形成互動(dòng)的風(fēng)景。麗景·5號(hào)公館二期將成為自然、建筑、生活三位一體的頂級(jí)豪宅典范之作。二期開(kāi)發(fā)建設(shè)了酒店、公寓洋房、獨(dú)體、聯(lián)體等多種物業(yè)類型，總建筑面積約為51,470.34平方米，預(yù)計(jì)可銷售面積33,363.38平方米。桂林xx公館酒店有限責(zé)任公司基本情況：該公司成立于2006年10月30日，并在桂林市工商行政管理局注冊(cè)申領(lǐng)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)為（企）45030000013752，營(yíng)業(yè)期限為2006年01月30日至2026年10月29日，注冊(cè)資本人民幣壹仟萬(wàn)元。公司住所在桂林市桃花江路5號(hào)，公司類型為自然人出資有限責(zé)任公司，經(jīng)營(yíng)范圍為住宿、餐飲項(xiàng)目籌建（取得許可證或?qū)ｍ?xiàng)審批后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。2、公司股東介紹：桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司公司股東3人：秦曉勝、唐仁偉桂林源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司股東數(shù)有2人：秦曉勝、唐延緒、唐仁偉。桂林xx公館酒店有限責(zé)任公司股東數(shù)有2人：秦曉勝、唐延緒。秦曉勝：桂林市人，男，身份證號(hào)450303680724001，大學(xué)學(xué)歷，工程師，畢業(yè)于華中理工大學(xué)工業(yè)與民用建筑專業(yè)。1987年9月至1994年3月桂林市綜合設(shè)計(jì)院從事結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作，1994年3月至1997年初任桂林市建筑承包公司經(jīng)營(yíng)科長(zhǎng)、副總經(jīng)理，1998年1月任桂林市綜合設(shè)計(jì)院副院長(zhǎng)，2004年4月至今任桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、桂林源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)，桂林思源生態(tài)農(nóng)業(yè)科技開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、桂林江河水電開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司董事。2001年獲桂林市第一屆十大杰出青年稱號(hào)。唐延緒：桂林市人，男，身份證號(hào)：450103471117203，大學(xué)學(xué)歷，畢業(yè)于廣西師范大學(xué)。1975年起先后擔(dān)任灌陽(yáng)縣電化廠廠長(zhǎng)，南寧市電石廠廠長(zhǎng)?，F(xiàn)名下有控股企業(yè)十幾家，業(yè)務(wù)范圍涉及冶煉、水電及賓館餐飲。2004年4月19日成立桂林源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，曾出任該公司第一任董事長(zhǎng)。唐仁偉：桂林市人，男，身份證號(hào)大學(xué)學(xué)歷，畢業(yè)于武漢體院。1991年至1995年在武漢體育器材用品廠任辦公室主任，供銷部經(jīng)理，1995年至2004年在廣州市趙秀體育器材有限責(zé)任公司任副總經(jīng)理、總經(jīng)理，2004年至現(xiàn)在為廣西桂林市灌陽(yáng)縣秀海園大酒店所有人，廣西桂林市思源生態(tài)農(nóng)業(yè)科技開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司執(zhí)行董事、桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司董事。2004年至2005年獲灌陽(yáng)縣優(yōu)秀企業(yè)家榮譽(yù)稱號(hào)。以上三位股東皆為親屬關(guān)系，故以上三公司為關(guān)聯(lián)公司。3、項(xiàng)目的提出與過(guò)程桂林xx公館酒店，是桂林甲山旅游度假山莊的一部分，位于桂林市桃花江路5號(hào)原甲山飯店位置。2003年11月4日，由自然人唐延緒通過(guò)公開(kāi)拍買取得甲山飯店的部分土地，2005年10月8日，由桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司通過(guò)出讓的方式取得桃花江路5號(hào)部分土地使用權(quán)，繼而開(kāi)發(fā)了甲山旅游度假山莊項(xiàng)目。桂林甲山旅游度假山莊在不同的批文或報(bào)告中又曾稱：桂林旅游休閑度假山莊、甲山產(chǎn)權(quán)式旅游休閑度假山莊。2002年2月8日，桂林市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)向桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司下發(fā)了《關(guān)于桂林旅游休閑度假山莊項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》，【市計(jì)投字[2002]26號(hào)】。2002年3月28日，桂林市環(huán)境保護(hù)局對(duì)甲山旅游度假山莊（一期）審批了《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表》。2002年8月4日，桂林市建設(shè)與規(guī)劃委員會(huì)向桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司下發(fā)了《關(guān)于市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新建產(chǎn)權(quán)式旅游休閑度假山莊的建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)通知書(shū)》【市規(guī)管字[2002]432號(hào)】。2003年9月5日，桂林市綜合設(shè)計(jì)院勘察分院完成了《桂林市甲山旅游度假山莊酒店巖土工程勘察報(bào)告》。2004年5月28日，桂林市建設(shè)與規(guī)劃委員會(huì)向桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整市規(guī)管字[2002]432號(hào)文的規(guī)劃定點(diǎn)通知書(shū)》【市規(guī)管字[2004]243號(hào)】。2004年7月9日，桂林市建設(shè)與規(guī)劃委員會(huì)給桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司下發(fā)了“甲山旅游度假山莊（即xx公館酒店主樓）”《建筑工程施工許可證》。2004年7月27日，桂林市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)向桂林市源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司下發(fā)了《關(guān)于甲山產(chǎn)權(quán)式旅游休閑度假山莊二期項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》，【市計(jì)投字[2004]172號(hào)】。2004年10月12日，桂林市綜合設(shè)計(jì)院勘察分院完成了《桂林市甲山旅游度假山莊酒店南樓巖土工程勘察報(bào)告》。2005年5月11日，桂林市綜合設(shè)計(jì)院完成了《甲山旅游度假山莊酒店南樓會(huì)議中心補(bǔ)充巖土工程勘察報(bào)告》。2005年8月13日，桂林市建設(shè)與規(guī)劃委員會(huì)向桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整市建規(guī)管[2004]243號(hào)文的規(guī)劃定點(diǎn)通知》，【市建規(guī)管[2005]472號(hào)】。2006年4月3日，桂林市建設(shè)與規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整市建規(guī)管[2005]472號(hào)文的規(guī)劃定點(diǎn)通知》，【市建規(guī)管[2006]167號(hào)】。2006年9月7日，桂林市建設(shè)與規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整市建規(guī)管[2006]166號(hào)文的規(guī)劃定點(diǎn)通知》，【市建規(guī)管[2006]437號(hào)】。2006年9月7日，桂林市建設(shè)與規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整市建規(guī)管[2006]167號(hào)文的規(guī)劃定點(diǎn)通知》，【市建規(guī)管[2006]429號(hào)】。2006年10月30日，在桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與桂林市源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的基礎(chǔ)上，由自由人秦曉勝、唐延緒出資成立“桂林xx公館酒店有限責(zé)任公司”，甲山旅游度假山莊主樓與副樓更名為“桂林xx公館酒店”，負(fù)責(zé)對(duì)桂林xx公館酒店實(shí)行項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。2007年3月24日，桂林xx公館酒店有限責(zé)任公司與雅華酒店管理（上海）有限公司（法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)亞太總部）簽訂了桂林xx公館(美爵)酒店《管理合同》。2007年5月18日，桂林市建設(shè)與規(guī)劃委員會(huì)給桂林市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、桂林市源通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司下發(fā)了“甲山旅游度假山莊20#樓（即xx公館酒店副樓）”《建筑工程施工許可證》。目前，酒店主樓及副樓土建工程已基本完工，進(jìn)入外墻裝飾階段，近期將辦理該酒店的竣工驗(yàn)收，并取得房屋產(chǎn)權(quán)證明。第二章市場(chǎng)分析酒店業(yè)是旅游產(chǎn)業(yè)六大要素“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”的重要環(huán)節(jié)，包含了六大要素中的“吃、住、購(gòu)、娛”四大要素，桂林是國(guó)際旅游名城，旅游業(yè)的興衰直接影響著本項(xiàng)目的成敗。一、市場(chǎng)現(xiàn)狀1、全球旅游業(yè)與酒店業(yè)概況近年來(lái)，全球旅游觀光業(yè)已從恐怖主義、戰(zhàn)亂和ＳＡＲＳ等因素的負(fù)面影響中反彈，國(guó)際旅游業(yè)已連續(xù)四年強(qiáng)勁增長(zhǎng)，2007年國(guó)際入境旅游人數(shù)比2006年增長(zhǎng)6%，發(fā)展中國(guó)家增速達(dá)8%。根據(jù)法國(guó)CDC證券公司調(diào)查結(jié)果顯示，目前全球各類連鎖酒店所占的比重分別為：豪華型5%，高檔30%，中檔37%，經(jīng)濟(jì)型20%，適用型8%，客房入住率超過(guò)70%，尤其是豪華酒店的入住率高達(dá)75%。2006年?duì)I業(yè)收入是2200億美元，其中一半以上來(lái)自豪華高檔型酒店，經(jīng)濟(jì)適用型酒店的營(yíng)業(yè)收入僅占14%。2、中國(guó)旅游業(yè)與酒店業(yè)現(xiàn)狀據(jù)國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)資料,2002年至2006年的5年間，中國(guó)累計(jì)接待入境過(guò)夜游客2.1億人次，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入974.8億美元，分別增長(zhǎng)8.0%和13.5%，雙雙高于4.6%和11.1%的全球同期平均水平。2007年1—11月份,入境旅游人數(shù)達(dá)1235.1萬(wàn)人次,同比增長(zhǎng)5.56%,其中:香港同胞7084.97萬(wàn)人次,澳門同胞2128.09萬(wàn)人次,臺(tái)灣同胞428.23萬(wàn)人次,外國(guó)人2393.81萬(wàn)人次,中國(guó)已成為全球第四大入境旅游接待國(guó)和第五大旅游創(chuàng)匯國(guó)。中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展速度全球居首。整個(gè)亞太地區(qū)酒店業(yè)建設(shè)規(guī)模相當(dāng)大，其中將近半數(shù)發(fā)生在中國(guó)。2006年亞洲的建設(shè)項(xiàng)目有386個(gè)，共包括111285個(gè)房間，其中68%是四星級(jí)以上的酒店。這些項(xiàng)目中的188家位于中國(guó)，占整個(gè)亞洲的48%，共有71967個(gè)房間,其中四星級(jí)以上的酒店有134家。2002-2006年，旅游飯店?duì)I業(yè)收入額持續(xù)增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率為15.2%。2003年，“非典”過(guò)后，我國(guó)旅游飯店收入出現(xiàn)大幅反彈，營(yíng)業(yè)收入為1238.7億元，年增長(zhǎng)率高達(dá)25.99%。2004-2006年，增長(zhǎng)速度有所放緩，2006年，年?duì)I業(yè)收入額為1535.4億元，同比增長(zhǎng)14.01%。截至2007年8月，全國(guó)星級(jí)飯店總數(shù)達(dá)到13838家，其中五星級(jí)340家、四星級(jí)1523家、三星級(jí)5279家、二星級(jí)6061家、一星級(jí)635家。首批三家白金五星酒店已經(jīng)問(wèn)世，分別是北京中國(guó)大飯店、上海波特曼麗嘉酒店和廣州花園酒店。從地區(qū)分布來(lái)看，廣東和浙江兩個(gè)省的星級(jí)飯店數(shù)量分別達(dá)到1275家和1089家，位居全國(guó)第一、第二。四、五星級(jí)飯店主要集中在東部地區(qū)，占全國(guó)總數(shù)的61.56%。3、廣西旅游業(yè)與酒店業(yè)近況2007年廣西全區(qū)接待中外游客突破8000萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入424億元，與2006年相比，這兩項(xiàng)指標(biāo)均保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，國(guó)際旅游接待人數(shù)和旅游收入再創(chuàng)歷史新高，全年全區(qū)接待入境游客已突破200萬(wàn)人次，標(biāo)志著廣西已躋身全國(guó)旅游“十強(qiáng)省”，旅游業(yè)作為新興的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的效益已逐步顯現(xiàn)。據(jù)2006年廣西統(tǒng)計(jì)年鑒資料，廣西旅游賓館飯店共有客房數(shù)為48611間，床位92477張。2005年接待總?cè)藬?shù)為1435.92萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)總收入為290912.1萬(wàn)元。4、桂林旅游市場(chǎng)與酒店業(yè)現(xiàn)狀桂林是廣西旅游的龍頭，旅游業(yè)是桂林最具城市優(yōu)勢(shì)、最具品牌效應(yīng)、最具社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力和最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)，通過(guò)幾年來(lái)各種活動(dòng)的強(qiáng)力推動(dòng)下，桂林旅游在國(guó)內(nèi)外的影響力和品牌形象不斷擴(kuò)展和提升。桂林旅游業(yè)發(fā)展煥發(fā)出強(qiáng)大吸引力和持續(xù)增長(zhǎng)力,2006年“中國(guó)旅游關(guān)注指數(shù)”排名結(jié)果中，桂林在綜合榜單上排名居第六，是進(jìn)入前十位的唯一地市級(jí)城市?！?007年中國(guó)首屆品牌節(jié)”評(píng)選活動(dòng)中，桂林榮獲中國(guó)自駕車旅游品牌目的地十佳城市，2007年桂林市被《小康》雜志社評(píng)為“中國(guó)十佳休閑旅游城市”。入境旅游是衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要指標(biāo)，是國(guó)際旅游目的地形象的“晴雨表”。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示,桂林入境旅游連創(chuàng)新高，國(guó)內(nèi)旅游穩(wěn)步增長(zhǎng)，2005年全市入境旅游人數(shù)就突破了100萬(wàn)人次。在2006年全市旅游快速發(fā)展的高基點(diǎn)上，2007年全市接待入境旅游者125萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)15％以上；2007全市接待國(guó)內(nèi)外游客1525萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)14％以上，實(shí)現(xiàn)旅游總收入85億元，同比增長(zhǎng)23％以上，旅游總收入增長(zhǎng)速度快于旅游人數(shù)增長(zhǎng)速度9個(gè)百分點(diǎn)，這深刻反映了桂林市旅游業(yè)在發(fā)展方式轉(zhuǎn)變方面顯著成效，旅游產(chǎn)業(yè)綜合效益不斷顯現(xiàn)。目前，桂林市共有星級(jí)酒店42家，其中五星級(jí)酒店3家，分別是：大宇大飯店、帝苑大酒店、漓江大瀑布飯店、共計(jì)客房1980間，2006年平均開(kāi)房率約70%。四星級(jí)酒店6家，為：桂山大酒店、桂林賓館、桂林桂湖飯店、桂林觀光酒店、桂林榕湖飯店和金龍航空大酒店。大桂林另有五星級(jí)酒店兩家，為樂(lè)滿地休閑度假酒店與愚自樂(lè)園藝術(shù)酒店。二、行業(yè)及企業(yè)環(huán)境分析1、政治與法律環(huán)境國(guó)家在“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，按照黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于把旅游業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)的要求，確立了把旅游業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，確立了加快完善旅游產(chǎn)業(yè)體系、全面提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)、綜合發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)功能三大主要任務(wù)。近年來(lái)，廣西區(qū)黨委、政府高度重視旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，始終把旅游業(yè)作為全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和重要的支柱產(chǎn)業(yè)加以培育和發(fā)展，實(shí)施政府主導(dǎo)型旅游發(fā)展戰(zhàn)略和“旅游強(qiáng)省”戰(zhàn)略。桂林市委、市人民政府歷來(lái)就把旅游業(yè)當(dāng)作主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，并以發(fā)展旅游業(yè)為重點(diǎn)，推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，實(shí)施旅游品牌發(fā)展戰(zhàn)略，提升傳統(tǒng)經(jīng)典產(chǎn)品和現(xiàn)有特色產(chǎn)品，豐富旅游文化內(nèi)涵，鞏固提升觀光旅游，著力發(fā)展山水文化體驗(yàn)、休閑度假、商務(wù)會(huì)展和特色旅游，進(jìn)一步拓展旅游市場(chǎng)。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境21世紀(jì)前20年，是中國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，也是中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略提升期。隨著社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)不斷推進(jìn)和人民生活水平不斷提高，人民群眾對(duì)旅游消費(fèi)的需求將大幅增長(zhǎng)。根據(jù)“十一五”旅游規(guī)劃，到2010年，我國(guó)入境過(guò)夜旅游人數(shù)將達(dá)6880萬(wàn)人次，旅游外匯收入將達(dá)470億美元，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)17.8億人次，出境旅游人數(shù)將超過(guò)5000萬(wàn)人次。據(jù)聯(lián)合國(guó)世界旅游組織預(yù)測(cè)，2015年中國(guó)將成為世界上第一大入境旅游接待國(guó)和第四大出境旅游客源國(guó)。屆時(shí)，預(yù)計(jì)我國(guó)入境旅游人數(shù)可達(dá)2億人次，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)可達(dá)26億人次以上，出境旅游人數(shù)可達(dá)1億人次左右，游客市場(chǎng)總量可達(dá)30億人次左右，我國(guó)居民人均出游可達(dá)2次，旅游業(yè)總收入可達(dá)2萬(wàn)億元人民幣左右。即將來(lái)臨的2008年北京奧運(yùn)會(huì)和2010年上海世界博覽會(huì)，將為中國(guó)旅游業(yè)注入更加強(qiáng)勁的前進(jìn)動(dòng)力。3、社會(huì)自然環(huán)境中國(guó)是一個(gè)旅游資源大國(guó)，東方古國(guó)的文化魅力經(jīng)久不衰，山水相映的自然景致美輪美奐；56個(gè)民族和睦相處，演繹著神奇多彩的人文大觀；改革開(kāi)放事業(yè)蒸蒸日上，昭示著現(xiàn)代中國(guó)蓬勃的時(shí)代生機(jī)；改革開(kāi)放以來(lái),中國(guó)入境旅游保持持續(xù)快速增長(zhǎng)，增幅超過(guò)全球同期平均水平，中國(guó)已成為最具生機(jī)與活力的旅游目的地之一。隨著中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的快速推進(jìn)，以全面啟動(dòng)大湄公河次區(qū)域和泛北部灣旅游合作為標(biāo)志，廣西與東盟各國(guó)的旅游合作進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期。與此同時(shí)，廣西在加快旅游大市場(chǎng)一體化的過(guò)程中，注重與國(guó)內(nèi)各?。▍^(qū)、市）攜手，形成了資源共享、客源互流，為越來(lái)越多的國(guó)際游客踏進(jìn)廣西這片美麗神奇的土地拓寬了途徑。桂林市是著名的國(guó)際旅游城市和中國(guó)歷史文化名城,地處東南沿海和大西南腹地的重要連接點(diǎn)，是廣西乃至南中國(guó)的旅游集散中心、中國(guó)國(guó)際旅游重要的交通樞紐，桂湘黔交界區(qū)域中心城市、泛北部灣和大湄公河次區(qū)域旅游門戶城市、處于與中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)等國(guó)際國(guó)內(nèi)區(qū)域合作緊密聯(lián)系區(qū)域的重要位置。4、技術(shù)環(huán)境隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，飯店業(yè)的檔次、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)水平明顯提高。一批老酒店對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了更新改造，服務(wù)功能增加，酒店檔次有所提高。各地積極吸引外資，新建了一批設(shè)施設(shè)備好、管理水平高的星級(jí)酒店。據(jù)國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)，全國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量分別以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)。各部門還投資興建了一批度假村、培訓(xùn)中心等集餐飲、娛樂(lè)、旅游、購(gòu)物多功能為一體的高檔飯店。酒店行業(yè)的整體水平明顯提高，服務(wù)能力大大增強(qiáng)，現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理也取得顯著進(jìn)展。5、企業(yè)優(yōu)勢(shì)分析本項(xiàng)目業(yè)主桂林xx公館酒店有限責(zé)任公司出資自然人資金實(shí)力雄厚，股東對(duì)酒店擁有產(chǎn)權(quán)，能夠適應(yīng)市場(chǎng)的變化壓力；公司高層人員學(xué)歷較高，組織與管理能力較強(qiáng)；本企業(yè)為新建企業(yè)，無(wú)負(fù)債；出資人有多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)積累，銀行信譽(yù)好，具有較強(qiáng)的融資能力；項(xiàng)目地處國(guó)際旅游名城桂林，占據(jù)地利優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目業(yè)主與雅華酒店管理（上海）有限公司（法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)亞太總部、雅高集團(tuán)全資子公司）就桂林xx公館（鉑爾曼）酒店簽訂了《管理合同》，法國(guó)雅高集團(tuán)是全球規(guī)模最大的酒店及觀光事業(yè)集團(tuán)，具有較好的酒店管理聲譽(yù)、經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力和營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。6、機(jī)會(huì)分析桂林是世界旅游名城，入境游客多年來(lái)逾百萬(wàn)人次/年，絕大多數(shù)入境游客會(huì)入住四星級(jí)以上酒店，統(tǒng)計(jì)分析（除特殊年份非典期間），桂林五星級(jí)酒店的客房入住率均超過(guò)65%，住店客人以入境游客為主，客源穩(wěn)定；桂林每年的國(guó)內(nèi)游客逾千萬(wàn)人次，每年還有許多大型會(huì)議在桂林召開(kāi)，這給酒店業(yè)帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)。四、競(jìng)爭(zhēng)能力分析1、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析（1）競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)目前，桂林市星級(jí)酒店的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)屬于分散競(jìng)爭(zhēng)結(jié)局，第一名的市場(chǎng)占有率小于26%，各酒店市場(chǎng)份額比率均在1.7以內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，各酒店市場(chǎng)占有份額的位置產(chǎn)生變化的可能性很大，近期內(nèi)發(fā)生相對(duì)壟斷或絕對(duì)壟斷的可能力不大。（2）五力分析①行業(yè)新進(jìn)入者的威脅：本行業(yè)存在新進(jìn)入者的威脅，新進(jìn)入者除目前已知的香格里拉、涵碧樓之外，還可能會(huì)出現(xiàn)未知的新的進(jìn)入者。②酒店經(jīng)營(yíng)商討價(jià)還價(jià)的能力：目前桂林大部分星級(jí)酒店是產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的合一，境外的酒店管理公司開(kāi)始進(jìn)入桂林，酒店經(jīng)營(yíng)商具有較大的選擇性，也即酒店經(jīng)營(yíng)商具有較大的討價(jià)還價(jià)的空間。③替代者的威脅：本項(xiàng)目目標(biāo)是建成五星級(jí)酒店，能替代五星級(jí)酒店的是四星級(jí)酒店或超五星級(jí)酒店，目前桂林尚未出現(xiàn)超五星級(jí)酒店，但四星級(jí)酒店有6家，對(duì)本項(xiàng)目具有一定的威脅。④現(xiàn)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：目前，桂林城區(qū)五星級(jí)酒店僅有3家，共計(jì)客房1980間，2006年平均開(kāi)房率約70%，旅游旺季客房供不應(yīng)求，但有旅游淡季具有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。⑤客戶討價(jià)還價(jià)的能力：桂林五星級(jí)酒店數(shù)量和客房數(shù)量均不多，客戶討價(jià)還價(jià)的空間不大。（3）行業(yè)吸引力分析①市場(chǎng)規(guī)模：國(guó)際旅游市場(chǎng)格局將由過(guò)去傳統(tǒng)的“北美到西歐、歐洲到美洲”的兩大主流，逐漸東移到亞太地區(qū)成為主要旅游目的地和客源地。2000—2007年，全球國(guó)際入境旅游人數(shù)平均年增長(zhǎng)4%，發(fā)展中國(guó)家平均年增長(zhǎng)8%，50個(gè)最不發(fā)達(dá)國(guó)家平均年增長(zhǎng)11%。發(fā)展中國(guó)家在國(guó)際入境旅游市場(chǎng)中所占的份額由34%增至40%。據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2020年，中國(guó)有可能成為世界上最大的旅游目的地，年接待游客1．3億人次。桂林的入境游客多年來(lái)均超過(guò)百萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)游客超過(guò)千萬(wàn)人次，每年都有國(guó)際性的大型會(huì)議在桂林召開(kāi)，酒店的客源市場(chǎng)規(guī)模較大。②市場(chǎng)增長(zhǎng)率：由旅游業(yè)帶動(dòng)的酒店業(yè)需求增長(zhǎng)很快，大概每年都有10%以上的增長(zhǎng)水平。目前，全球連鎖酒店的客房入住率超過(guò)70%，尤其是豪華酒店的入住率高達(dá)75%。這說(shuō)明，酒店服務(wù)的需求量較大。此外，全球連鎖酒店客房的60%集中在北美，24%集中在歐洲，其他幾個(gè)地區(qū)的擁有量分別為：南美3%，亞太10%，中東和非洲3%。③行業(yè)盈利水平：據(jù)調(diào)查，中國(guó)傳統(tǒng)的飯店中，90％低檔次的酒店虧損，贏利的大多是高檔次、特別是外資、外商經(jīng)營(yíng)管理的酒店。具體的實(shí)情是：1、一大部分三星及三星以下級(jí)的酒店盡管外界環(huán)境不錯(cuò)，仍然長(zhǎng)期處于虧損之中；2、另一小部分三星及三星以下級(jí)的酒店銷售良好，入住率很高，但酒店似乎發(fā)展到了一個(gè)坎兒上，員工熱情、銷售業(yè)績(jī)、服務(wù)質(zhì)量需要再上一個(gè)臺(tái)階；3、大多數(shù)四、五星級(jí)酒店在本行業(yè)縱向比，盡顯優(yōu)勢(shì)。據(jù)2006年《廣西統(tǒng)計(jì)年鑒》資料，2005年廣西旅游賓館飯店經(jīng)營(yíng)情況是：除賀州市外，其他各市均處于虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，2005年全區(qū)各類旅游賓館飯店虧損額為31904.88萬(wàn)元，其中，桂林市各類旅游賓館飯店虧損額為9447.94萬(wàn)元。④競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與強(qiáng)度桂林目前已有五星級(jí)酒店有五家，各酒店情況如下：桂林漓江大瀑布飯店：為桂林旅游股份下屬企業(yè)，是目前廣西規(guī)模最大、設(shè)施設(shè)備最豪華的高星級(jí)飯店。各類客房646間，其中包括總統(tǒng)房一套、豪華貴賓套房22套、豪華貴賓房20間、商務(wù)房62間、標(biāo)準(zhǔn)房541間。中西餐廳、日韓餐廳、九天銀河茶餐廳、四季火鍋城，并且擁有20個(gè)包廂，餐廳總計(jì)1800席位。一座可容納400人就餐500人開(kāi)會(huì)的多功能廳，內(nèi)配六聲道同聲傳譯系統(tǒng)，另設(shè)有五間不同類型的會(huì)議室，供不同規(guī)模的會(huì)議使用。大宇大飯店：為中韓合資酒店，擁有各類客房430間，3個(gè)風(fēng)味餐廳及一個(gè)可容納400人的會(huì)議室，該酒店由喜達(dá)屋酒店度假管理集團(tuán)麾下的喜來(lái)登酒店管理公司負(fù)責(zé)管理，其優(yōu)勢(shì)客源地為歐洲、美國(guó)、加拿大。桂林帝苑大酒店：為中青旅控股股份有限公司與日本大東興產(chǎn)株式會(huì)社合資經(jīng)營(yíng)，擁有各類客房333間，中、西、日式餐廳各一個(gè)，優(yōu)勢(shì)客源地為日本、韓國(guó)、東南亞。樂(lè)滿地休閑度假酒店：為臺(tái)資酒店，擁有客房371間，市場(chǎng)定位為會(huì)議及休閑度假，客人主要為臺(tái)灣、廣西區(qū)內(nèi)及近距離客源市場(chǎng)。愚自樂(lè)園藝術(shù)酒店：為臺(tái)資酒店，擁有客房200間，市場(chǎng)定位為高端商務(wù)、休閑游客，游客以臺(tái)灣、國(guó)內(nèi)游客為主。⑤產(chǎn)業(yè)政策：國(guó)家對(duì)酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策沒(méi)有明顯的變化，行業(yè)進(jìn)入或退出無(wú)障礙。⑥技術(shù)要求：目前國(guó)內(nèi)酒店管理水平較國(guó)際上大型的酒店管理公司差距較大。⑦資金需求：酒店的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理都屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的需求量較大。⑧社會(huì)環(huán)境可接受性：酒店業(yè)的社會(huì)接受性較好。2、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力分析（1）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位中國(guó)現(xiàn)在有涉外酒店5201家，水平參差不齊，除了一些高星級(jí)酒店具備現(xiàn)代企業(yè)制度和相應(yīng)的思維方式外，大部分酒店還是小作坊式經(jīng)營(yíng)思想和經(jīng)營(yíng)方式。在國(guó)際上橫向比，中國(guó)高檔酒店在戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)、管理精度、服務(wù)深化和全球運(yùn)作方面和國(guó)際同等級(jí)酒店不可同日而語(yǔ)，我國(guó)的大多數(shù)四、五星級(jí)酒店的軟環(huán)境只相當(dāng)于國(guó)外三星甚至更低檔次的酒店；中國(guó)自己的酒店集團(tuán)及管理公司的發(fā)展不容樂(lè)觀，缺乏酒店管理人才和經(jīng)驗(yàn)。迄今為止，只有上海錦江公司和北京凱萊進(jìn)入了世界酒店管理公司300強(qiáng)之列。（2）核心競(jìng)爭(zhēng)力分析本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是：獨(dú)特的酒店環(huán)境與獨(dú)特的酒店文化。擁有自己的穩(wěn)定而廣泛的營(yíng)銷系統(tǒng)并和客戶、供應(yīng)商、合作伙伴的系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)“酒店+俱樂(lè)部”良好的服務(wù)能力，創(chuàng)建和操作一個(gè)先進(jìn)的酒店管理系統(tǒng)。（3）競(jìng)爭(zhēng)成功關(guān)鍵因素分析本行業(yè)成功的關(guān)鍵因素是：酒店的形象與聲譽(yù)、穩(wěn)定而廣泛的營(yíng)銷系統(tǒng)、低成本的運(yùn)作模式、優(yōu)質(zhì)與便利的服務(wù)設(shè)施、禮貌而高素質(zhì)的員工、企業(yè)的融資能力。五、客源市場(chǎng)定位1、客源結(jié)構(gòu)分析據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，國(guó)內(nèi)飯店整體市場(chǎng)的客源結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，商務(wù)客源是飯店需求的主體，在五星、四星、三星和經(jīng)濟(jì)型酒店總需求中所占的比例分別為48%、49%、40%和46%。五星級(jí)飯店的國(guó)內(nèi)客源所占比例比變化不大，但四星級(jí)飯店市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)客源比例卻發(fā)生了較大的變化，國(guó)內(nèi)管理及自行管理的四星級(jí)飯店的國(guó)內(nèi)客源占總體客源的比例分別下降了10%和7%。從桂林市酒店業(yè)統(tǒng)計(jì)資料分析，桂林五星級(jí)酒店的客源與全國(guó)沒(méi)有差異，主要是入境游客，客源國(guó)主要分為四個(gè)區(qū)域，分別是東亞和東南亞地區(qū)的日本、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、新加坡；歐洲的英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)；北美的美國(guó)、加拿大以及澳大利亞。這些國(guó)家在桂林國(guó)際旅游市場(chǎng)中具有極重要的地位，大體上保持較為穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，但由于各個(gè)國(guó)家的具體情況各有差異，表現(xiàn)出的數(shù)量狀況也有所不同。日本是桂林最大的客源國(guó)，來(lái)桂林旅游的游客人數(shù)長(zhǎng)時(shí)期保持較高的水平，受政治因素影響2005年上半年出現(xiàn)下滑，而2006年開(kāi)始出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，全年接待量超過(guò)10萬(wàn)人次，反超馬來(lái)西亞再次成為桂林的第一大客源國(guó)。東南來(lái)國(guó)家一直保持著較穩(wěn)定的比重，新加坡、泰國(guó)的市場(chǎng)比重長(zhǎng)期在1.2%～3%之間變化。韓國(guó)在上世紀(jì)90年代中期以來(lái)迅速成為桂林海外市場(chǎng)的主要力量，1999年來(lái)桂林旅游的韓國(guó)游客共33785人，占總量的5.6%，2003年受“非典”影響，南航取消“桂林～首爾”航線及韓亞航空員工罷工等事件的影響，一直處于低迷狀態(tài)，2006年在東盟、歐美市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈的同時(shí)，桂林韓國(guó)游客總量同比卻仍呈下滑態(tài)勢(shì)。美、法、德、英、加等西方各國(guó)一直是全球國(guó)際旅游業(yè)的重要客源國(guó)，上世紀(jì)90年代以來(lái)，這些國(guó)家來(lái)桂林旅游的游客逐漸上升。2006年接待30.85萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)近30%，在入境客人中占了約27.9%，在外國(guó)游客中的比例約為45.7%。臺(tái)灣游客在桂林入境游客中的比例最高時(shí)曾近50%，2006年其數(shù)量仍在穩(wěn)步上升，共接待了34.45萬(wàn)人次，但占比卻下降到30%左右，原因是外國(guó)人入境游客大增，外國(guó)人入境市場(chǎng)中的比例由前幾年的35%左右提高到60%左右。據(jù)桂林市旅游局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，桂林市國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)主要在廣西本區(qū)、廣東、湖北、湖南、北京、上海、浙江等地，其中前五位的省份就占了境內(nèi)游客總量的50%以上。從桂林星級(jí)酒店住宿統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析，境內(nèi)中高等消費(fèi)的游客來(lái)源與總體境內(nèi)客源地情況基本一致，區(qū)內(nèi)和廣東游客所占比例優(yōu)勢(shì)更為明顯，分別占到31.12%和25.77%，合計(jì)達(dá)到56.89%，另外，北京5.04%，江蘇4.67%,上海4.22%，湖南4.11%、浙江3.42%?？梢?jiàn)中高檔客源地主要分布在區(qū)內(nèi)及周邊省份等近距離地區(qū)以及北京、長(zhǎng)江三角洲等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。2、客源市場(chǎng)定位本項(xiàng)目的客源市場(chǎng)定位為：以境外客源為主，國(guó)內(nèi)客源為輔的中高檔消費(fèi)群體。海外客源中以目前桂林的主要海外客源國(guó)排名的前六名為主，即日本、美國(guó)、韓國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、英國(guó)。境內(nèi)客源中以廣西本區(qū)及周邊省份等近距離地區(qū)以及北京、長(zhǎng)江三角洲等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的客源為主。六、市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、酒店客房入住率預(yù)測(cè)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，國(guó)內(nèi)四星和五星級(jí)飯店的平均入住率在69%到70%之間。據(jù)《桂林經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)計(jì)年鑒》對(duì)桂林各星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)資料，除2003年“非典”時(shí)期影響外，四星級(jí)以上酒店的客房入住率均超過(guò)60%，如榕湖飯店各年的客房入住率統(tǒng)計(jì)如下：桂林榕湖飯店各年客房入住率統(tǒng)計(jì)表年份20032004200520062007入住率(%)58.7665.8566.9367.3070.82根據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)、國(guó)際旅游市場(chǎng)和酒店業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀的統(tǒng)計(jì)資料分析，通過(guò)分析旅游和酒店行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，結(jié)合桂林市的具體情況，預(yù)測(cè)在今后的年份里，隨著桂林旅游環(huán)境的改善，桂林五星級(jí)酒店的入住率將能保持現(xiàn)有水平并可能出現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2、酒店客房單價(jià)預(yù)測(cè)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，國(guó)內(nèi)五星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)為人民幣806元，四星級(jí)飯店為人民幣436元，三星級(jí)飯店為人民幣268元，經(jīng)濟(jì)型酒店為人民幣180元。各星級(jí)飯店的平均每房間收益依次為，五星級(jí)飯店人民幣552元，四星級(jí)飯店人民幣305元，估計(jì)2008年酒店行業(yè)效益局面還會(huì)維持。據(jù)2007中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在2006年國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店市場(chǎng)的房?jī)r(jià)貢獻(xiàn)中，酒店會(huì)議團(tuán)體的平均房?jī)r(jià)為736元，大型會(huì)議/會(huì)展的平均房?jī)r(jià)為905元，國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)的平均房?jī)r(jià)為508元。桂林現(xiàn)有四、五星級(jí)酒店入住率及房?jī)r(jià)詳見(jiàn)下表。桂林四/五星級(jí)賓館飯店客房前臺(tái)價(jià)格和客房入住率統(tǒng)計(jì)表序號(hào)酒店名稱星級(jí)客房總數(shù)入住率前臺(tái)付現(xiàn)價(jià)(元/日間)（2008年4月價(jià)）★間2000年鑒標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)套間豪華套間1桂林漓江大瀑布飯店五6461060128634602大宇大飯店五43075.06%1096132026803帝苑酒店五33376.89%104216954樂(lè)滿地度假酒店五371790125022005桂林愚自樂(lè)園現(xiàn)代藝術(shù)酒店五20060016974102五星小計(jì)/平均1980917.61449.63110.56桂山大酒店四60769.64%7689807桂林賓館四32978.40%888144819098桂湖飯店四73.19%872176025589觀光酒店四22677.55%766136010榕湖飯店四45060.00%(2000)58.76%(2003)65.85%(2004)66.93%(2005)67.30%(2006)70.82%(2007)50672011金龍航空大酒店四1187801188四星小計(jì)/平均1730763.31242.72233.5通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的SWOT分析和競(jìng)爭(zhēng)能力分析，預(yù)測(cè)桂林xx公館建成后客房單價(jià)將能保持在桂林五星級(jí)酒店客房單價(jià)的平均水平。第三章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件一、場(chǎng)址現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置桂林xx公館酒店為甲山旅游度假山莊的一部分，位于甲山旅游度假山莊的南端。甲山旅游度假山莊的建設(shè)地點(diǎn)為桂林市桃花江路5號(hào)，北以巫山路為界，南與桃花江山莊為鄰，西以桃花江為界，東以桃花江路為界。2、土地權(quán)屬類別及占地面積本項(xiàng)目的建設(shè)用地由項(xiàng)目業(yè)主通過(guò)競(jìng)拍獲得。甲山旅游度假山莊規(guī)劃總用地面積為58315㎡，規(guī)劃總建筑面積為31800㎡，其中：桂林xx公館酒店占地面積22500㎡，總建筑面積29093㎡，以及地下室面積12700㎡。二、項(xiàng)目建設(shè)條件1、項(xiàng)目場(chǎng)址現(xiàn)狀項(xiàng)目場(chǎng)址位于桂林市桃花江路5號(hào)，為桃花江路的西面，桃花江東岸，原甲山飯店內(nèi)，原有建筑已全部拆除，地形較平坦，相對(duì)高差0.65m，地貌上屬桃花江Ⅰ級(jí)階地。2、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件項(xiàng)目業(yè)主已委托有專業(yè)資質(zhì)的單位完成了巖土工程勘察，根據(jù)巖土工程勘察報(bào)告，各項(xiàng)情況良好。3、周邊建筑物與環(huán)境條件本項(xiàng)目位于甲山旅游度假山莊之中，北為別墅，南為公寓樓，東為桂林西山公園，西是桃花江，隔江相望的是美麗的田園風(fēng)光，整個(gè)酒店溶入自然環(huán)境與崎麗的山、水中。4、城區(qū)規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃要求項(xiàng)目建設(shè)符合《桂林市城市總體規(guī)劃》（2000～2010）和《桂林市國(guó)家級(jí)生態(tài)示范建設(shè)總體規(guī)劃》，項(xiàng)目已獲得桂林市建設(shè)與規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的《關(guān)于市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新建產(chǎn)權(quán)式旅游休閑度假山莊的建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)通知書(shū)》【市規(guī)管字[2002]432號(hào)】和桂林市環(huán)境保護(hù)局對(duì)甲山旅游度假山莊（一期）審批的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表》。5、交通條件項(xiàng)目位于桂林市區(qū)桃花江路，3路公交車在項(xiàng)目地設(shè)有站點(diǎn)，桂林市區(qū)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，項(xiàng)目到達(dá)市區(qū)任何地方交通十分便利。桂林對(duì)外交通系統(tǒng)完善。航空客運(yùn)交通：桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)至桂林市區(qū)30公里，改擴(kuò)建后的桂林兩江機(jī)場(chǎng)將可起降目前世界上任何大型飛機(jī)，桂林是繼北京、上海、廣州之后的第四大航空港，有60多條航線可以到達(dá)國(guó)內(nèi)、國(guó)外很多地方，開(kāi)通有香港、澳門、日本福岡、韓國(guó)濟(jì)州、新加坡、泰國(guó)、馬來(lái)西亞等地的航線。機(jī)場(chǎng)有巴士到市區(qū)，民航大廈每隔30分鐘就有一班巴士從市區(qū)開(kāi)到機(jī)場(chǎng)，不管多晚，只要有航班到桂林就有機(jī)場(chǎng)巴士到市區(qū)。鐵路客運(yùn)交通：黔桂、枝柳、湘桂鐵路都經(jīng)過(guò)桂林，籌建中的廣（州）貴（州）高速鐵路途經(jīng)桂林，坐火車可以直達(dá)國(guó)內(nèi)主要城市，桂林市內(nèi)有兩個(gè)火車客運(yùn)站，桂林北站（桂林始發(fā)站）和桂林南站（桂林站）。南站可容納1.5萬(wàn)人候車，是主要的客運(yùn)站，在市中心，交通非常方便。公路客運(yùn)交通：桂林市的公路四通八達(dá)，國(guó)道322、323線穿境而過(guò)，其中322線在本市境內(nèi)段已改建成高等級(jí)公路，還擁有桂柳高速、桂梧高速、桂黃高速，桂（林）三（江）高速（籌建），有桂黃一級(jí)公路、桂林至陽(yáng)朔二級(jí)公路等一批公路網(wǎng)絡(luò)，可直通廣西各地和臨近省份。全市公路通車?yán)锍踢_(dá)到5989公里，實(shí)現(xiàn)了100％的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、86.5％的行政村通公路、69％的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通柏油路。桂林有三個(gè)長(zhǎng)途客運(yùn)汽車站：汽車總站、城南汽車站和北門汽車站。有到廣西區(qū)內(nèi)及廣東、湖南各地的長(zhǎng)途汽車以及發(fā)往福建、云南、海南、浙江、貴州等省的長(zhǎng)途班車。年公路客運(yùn)量達(dá)到5989萬(wàn)人，旅客周轉(zhuǎn)量達(dá)357775萬(wàn)人公里。水路交通運(yùn)輸：水路有湘江和漓江，沿漓江經(jīng)梧州與珠江相聯(lián)，可直達(dá)廣州,香港和澳門。年水運(yùn)客運(yùn)量達(dá)221萬(wàn)人，旅客周轉(zhuǎn)量7669萬(wàn)人公里。其中桂林至陽(yáng)朔段為旅游黃金水道。桂林市內(nèi)交通：桂林的市內(nèi)交通除了收費(fèi)計(jì)程車、公共汽車外，還有免費(fèi)公交車、專線服務(wù)車；桂林市內(nèi)租用自行車出行游覽也非常方便，在市內(nèi)各大酒店和市區(qū)多處設(shè)有自行車出租點(diǎn)。6、社會(huì)環(huán)境條件桂林位于廣西壯族自治區(qū)東北部，“湘西走廊”南端。行政區(qū)域總面積27809平方公里。轄5城區(qū)和12個(gè)縣，總?cè)丝?95.11萬(wàn)。境內(nèi)地形復(fù)雜，地貌多樣，四周山地環(huán)繞，地勢(shì)由西向東依次降低，漓江和義江自北向南流經(jīng)轄區(qū)。桂林有浩瀚蒼翠的原始森林、雄奇險(xiǎn)峻的峰巒幽谷，激流奔騰的溪泉瀑布，天下奇絕的高山梯田，有壯、瑤、苗、侗等十多個(gè)少數(shù)民族。桂林自古享有“山水甲天下”之美譽(yù)，是中國(guó)乃至世界重要的旅游目的地城市，有著被國(guó)務(wù)院確定的國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景游覽城市和歷史文化名城兩頂桂冠，被譽(yù)為國(guó)際旅游明珠。桂林風(fēng)景秀麗，以漓江風(fēng)光和喀斯特地貌為代表的山水景觀，有山青、水秀、洞奇、石美“四絕”之譽(yù)，是中國(guó)自然風(fēng)光的典型代表和經(jīng)典品牌?！扒Х瀛h(huán)野立，一水抱城流”，景在城中，城在景中，是桂林城市獨(dú)具魅力的特色。憑著豐富的旅游資源和獨(dú)具特色的城市魅力，桂林市歷屆政府大力發(fā)展旅游業(yè)，旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，目前年接待入境游客上百萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)游客逾千萬(wàn)人次。桂林市是首批“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”；是世界旅游組織向全球首推的中國(guó)最佳旅游目的地城市；是“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”和“國(guó)家環(huán)保城市”，是“中國(guó)最佳魅力城市”和“中國(guó)最安靜城市”，也是一個(gè)最適合人類居住幸福指數(shù)很高的城市。

7、政策與法律支持條件在國(guó)家發(fā)改委下發(fā)的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》【中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)令第40號(hào)】中，對(duì)酒店類項(xiàng)目未作具體限制與規(guī)定。在國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本）>和<禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本）>的通知》【國(guó)土資發(fā)[2006]296號(hào)】中，未將酒店項(xiàng)目列入限制或禁止用地項(xiàng)目。在國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《當(dāng)前部分行業(yè)制止低水平重復(fù)建設(shè)目錄》【發(fā)改產(chǎn)業(yè)[2004]746號(hào)】中，酒店類建設(shè)項(xiàng)目不屬于國(guó)家制止的低水平重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目。在國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合下發(fā)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》中，將“高檔賓館”列入限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄。8、公共設(shè)施條件：項(xiàng)目地處桂林城區(qū)，給水、排水、供電、通訊、等市政管網(wǎng)到達(dá)項(xiàng)目場(chǎng)地，公共設(shè)施條件完備。9、征地拆遷條件項(xiàng)目業(yè)主通過(guò)掛牌拍買形式獲得項(xiàng)目土地使用權(quán)，無(wú)須征地拆遷。10、施工條件（1）施工水電由市網(wǎng)接入。（2）水泥：桂林市轄區(qū)內(nèi)具有200萬(wàn)噸不同標(biāo)號(hào)的生產(chǎn)能力，能滿足本項(xiàng)目工程對(duì)水泥的需求。（3）木材：市區(qū)有多個(gè)木材市場(chǎng)，可就地解決建筑木材。（4）市郊磚瓦、砂石貨源充足，能滿足項(xiàng)目需求。（5）其他建筑材料如所需鋼材等，桂林市場(chǎng)亦可滿足需求。第四章項(xiàng)目規(guī)模與工程技術(shù)方案一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則1、以「舒適」、「禪風(fēng)」為建筑設(shè)計(jì)核心思想，擬采取“以人為本，和諧協(xié)調(diào)”的建設(shè)思路。2、充分考慮酒店與桃花江田園風(fēng)光的景觀效果，營(yíng)造環(huán)境優(yōu)美、功能完善、舒適方便、安全可靠的五星級(jí)酒店。3、總平面設(shè)計(jì)按地形建設(shè)，采用低層庭院式布局，引桃花江水入店，建筑圍繞中心水庭，營(yíng)造幽雅氛圍，建筑高低錯(cuò)落，掩映于綠樹(shù)叢中。4、酒店設(shè)計(jì)須符合《旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ62-90.》（中國(guó)計(jì)劃出版社，2005）、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-1999）》、《民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB50352-2005）》、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ16-87）2001年版》。5、酒店建筑設(shè)計(jì)采用通用圖：中南地區(qū)通用建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)通用圖（98ZJXXX），區(qū)標(biāo)桂01J602。6、本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)合理使用年限為50年。7、建筑設(shè)計(jì)方案獲得桂林市建規(guī)部門審查通過(guò)。8、該酒店設(shè)計(jì)由國(guó)內(nèi)著名設(shè)計(jì)公司蘇州金螳螂設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。二、項(xiàng)目總體建設(shè)方案1、總平面布置酒店依地形呈方形布置，分為主樓與副樓兩棟建筑，副樓的南面設(shè)置六角形會(huì)議中心。酒店主入口大門朝東向，與桃花江路連接。酒店主樓呈“凹”字形，酒店“凹”形的中心處修建露天游泳池?？头糠植加凇鞍肌弊中蔚膬蓜t，大部分客房南北朝向。主樓與桃花江之間設(shè)置人造景觀園，引桃花江水入園。酒店副樓呈“』”形，客房大多為南北朝向。會(huì)議中心呈六邊形。主樓、副樓與會(huì)議中心相通。停車場(chǎng)建于地下室。酒店周邊空地除道路硬化外，其余種植名樹(shù)和觀賞花卉，在適當(dāng)?shù)胤竭m量建造一些人造藝術(shù)景觀。2、使用功能本酒店的功能是集旅游居住、會(huì)議、接見(jiàn)、商務(wù)洽談、宴請(qǐng)、娛樂(lè)、健身于一體，既體現(xiàn)出其獨(dú)特的休閑旅居環(huán)境，又能體現(xiàn)綜合接待能力。3、建筑結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)4、具體規(guī)劃及效果圖見(jiàn)附件5、主要技術(shù)參數(shù)項(xiàng)目主要建設(shè)技術(shù)參數(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值1項(xiàng)目占地面積㎡22500主樓㎡4525副樓㎡2531游泳池㎡482道路及停車場(chǎng)㎡5093綠化及景觀㎡98702建筑物占地面積（不含地下室）㎡70563構(gòu)筑物占地面積（不含地下室）㎡55744總建筑面積（不含地下室）㎡29093xx公館酒店主樓㎡18969xx公館酒店副樓㎡10123.765地下室面積㎡127006客房間220標(biāo)準(zhǔn)間間153雙套間間42三套間間257容積率1.298建筑密度56.13%9建筑高度＜m2010綠化率43.87%11結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限年5012建筑等級(jí)類二13施工安全等級(jí)級(jí)A14建筑耐火等級(jí)級(jí)二其中:地下室耐火等級(jí)級(jí)一14建筑物抗震設(shè)防列度度六15屋面防水等級(jí)級(jí)二其中：地下工程防水等級(jí)級(jí)二16項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)工期年2三、主要建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模本項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容有：（1）主體工程：xx公館酒店主樓土建及裝修、xx公館酒店副樓土建及裝修。（2）輔助工程：道路及停車場(chǎng)、景觀及綠化、游泳池。（3）公用工程：酒店備用電源（發(fā)電機(jī)）。（4）服務(wù)性工程：酒店用車。（5）場(chǎng)外工程：酒店與市政供電、供水與排水管網(wǎng)的銜接。桂林xx公館酒店主要建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模表序號(hào)工程名稱單位建筑規(guī)模備注1建筑工程㎡1.1xx公館酒店主樓㎡18969不含地下室，原名：甲山旅游度假山莊,本可研建設(shè)規(guī)模以《建筑工程施工許可證》為依據(jù),四層,局部五層1.2xx公館酒店副樓㎡10123.76不含地下室，原名：甲山旅游度假山莊20#,本可研建設(shè)規(guī)模以《建筑工程施工許可證》為依據(jù)。四層其中:五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)(㎡/間)平均㎡/間客房建筑面積㎡13192標(biāo)準(zhǔn)間間15332～45375657雙套間間4255～1101054410三套間間25110～1301253125會(huì)議中心㎡2859小會(huì)議室㎡1500250*3餐廳㎡2859健身房㎡580商務(wù)中心㎡350桑拿房㎡660美容美發(fā)中心㎡150便利店㎡250酒吧、茶吧、書(shū)吧㎡780醫(yī)務(wù)室㎡35行政辦公室及配套公建㎡350公共區(qū)間㎡5528大堂、走廊、樓梯等占建筑面積比例19%1.3主樓地下室㎡502026.46%1.4副樓地下室㎡26791.5道路及停車場(chǎng)㎡5092.5含酒店主入口小廣場(chǎng)等硬化面積地上停車位(個(gè))301.6景觀及綠化㎡9869.751.7游泳池㎡4822室內(nèi)水電安裝工程㎡290933消防工程㎡290934安保、網(wǎng)絡(luò)及音響工程項(xiàng)1含辦公設(shè)備29093㎡5中央空調(diào)設(shè)備及安裝工程部1400KW29093㎡6裝修工程項(xiàng)1含酒店裝飾物品、客房家俱、家電地面面積(㎡)29092.767電梯設(shè)備及安裝工程部8主樓5部,副樓3部8酒店用車輛3含旅客服務(wù)、采購(gòu)和行政用車，兩中一小9供電工程(接市政網(wǎng))項(xiàng)19.1開(kāi)閉所㎡15含備用發(fā)電機(jī)房，設(shè)置于酒店附樓地下室內(nèi),不再計(jì)建筑面積。從10KV黑山變接入9.2變壓器臺(tái)21800KVA9.3備用電源(發(fā)電機(jī))臺(tái)1500KW10供水工程（接市政網(wǎng)）m110含酒店游泳池、水景、綠化用水管網(wǎng)DN300、DN10011排水工程（接市政網(wǎng)）m70DN50012弱電工程(接市政網(wǎng))項(xiàng)1由相應(yīng)的廣電、網(wǎng)絡(luò)、通訊部門完成接入工作,投資僅計(jì)算酒店室內(nèi)部分第五章項(xiàng)目組織與管理機(jī)構(gòu)一、項(xiàng)目法人機(jī)構(gòu)項(xiàng)目業(yè)主根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定組建了桂林xx公館酒店有限責(zé)任公司，已在桂林市工商行政管理局進(jìn)行了企業(yè)法人注冊(cè)登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍為住宿、餐飲項(xiàng)目籌建。桂林xx公館酒店有限責(zé)任公司實(shí)行總經(jīng)理對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)制。二、酒店管理機(jī)構(gòu)2007年3月24日，桂林xx公館酒店有限責(zé)任公司與雅華酒店管理（上海）有限公司就桂林xx公館（美爵）酒店簽訂了《管理合同》，《合同》中雅華酒店管理（上海）有限公司保證桂林xx公館酒店有限責(zé)任公司的收益，近期該酒店將由雅高授權(quán)經(jīng)營(yíng)“鉑爾曼”品牌，該品牌將比之前授權(quán)的“美爵”品牌將更加高端。雅華酒店管理（上海）有限公司是法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)亞太區(qū)總部和全資子公司（法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)在悉尼、曼谷也設(shè)有總部），地址為上海市\(zhòng)o"遵義路100號(hào)上海城A座1001室"婁山關(guān)路555號(hào)長(zhǎng)房國(guó)際廣場(chǎng)21樓。法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)是全球規(guī)模最大的酒店及觀光事業(yè)集團(tuán)，總部設(shè)在巴黎的雅高集團(tuán)成立于1967年，是全球著名的飯店集團(tuán)，其雛形是1947年成立于法國(guó)的第一家“老沃特爾”飯店；后以該品牌為基礎(chǔ)，開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)；1974年，引進(jìn)“伊比思”品牌；1975年，引進(jìn)“墨奇勒”品牌，并在歐洲和非洲前法國(guó)殖民地經(jīng)營(yíng)；至70年代末，集團(tuán)共有成員飯店210家，并開(kāi)始進(jìn)入餐館業(yè)經(jīng)營(yíng)；1980年，通過(guò)與杰克槐斯·玻勒爾國(guó)際公司（JBI）的兼并，引進(jìn)“索菲特爾”品牌；在\o"巴黎股票交易所"巴黎股票交易所上市融資；1983年兼并JBI后，易名雅高集團(tuán)；1985年，引進(jìn)“佛繆勒第1”經(jīng)濟(jì)品牌；1990年，購(gòu)買美國(guó)“汽車旅館第6”品牌。經(jīng)過(guò)三十多年的不懈努力，法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)建立了一個(gè)擁有4,000多家酒店的全球酒店網(wǎng)絡(luò)。法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)在旅行社業(yè)務(wù)方面也獨(dú)具一幟，并通過(guò)法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)企業(yè)服務(wù)即經(jīng)營(yíng)特約餐券服務(wù)。該公司的飲食，餐廳和賭場(chǎng)業(yè)務(wù)亦發(fā)展迅速。法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)的業(yè)務(wù)遍布140多個(gè)國(guó)家，聘用逾150,000員工，每年?duì)I業(yè)額超過(guò)70億歐元。雅高集團(tuán)自有飯店、租賃飯店、管理協(xié)議飯店和特許經(jīng)營(yíng)飯店的比重分別為46.5%、21.8%、15.4%和16.3%。現(xiàn)行主要核心品牌有：索菲特爾（規(guī)模最小的豪華品牌；四星以上；目標(biāo)市場(chǎng)為商務(wù)游客；選址在城市、機(jī)場(chǎng)和旅游地；規(guī)模小，200間客房以下；全服務(wù)）、勞沃特爾（先鋒品牌；3～4星級(jí)；統(tǒng)一設(shè)計(jì)；中檔市場(chǎng)；全服務(wù)；標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，尤其在客房裝修和衛(wèi)生間設(shè)計(jì)；選址在城市、機(jī)場(chǎng)、主要高速公路和度假地）、墨奇爾（2～4星；但不像索菲特爾和勞沃特統(tǒng)一設(shè)計(jì)）、汽車旅館第6、佛繆勒1號(hào)、伊比斯及伊塔浦等。至2007年8月1日，雅高集團(tuán)在中國(guó)管理著41家酒店,遍及23個(gè)城市及地區(qū)：北京,博鰲,成都,東莞,廣州,杭州,合肥,濟(jì)南,昆明,南京,青島,清遠(yuǎn),上海,深圳,石家莊,蘇州,天津,武漢,無(wú)錫,西安,廈門,鄭州,中山；另有58家酒店正在建設(shè)中。本酒店的人力資源配置和員工培訓(xùn)由法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)完成。第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、項(xiàng)目招標(biāo)項(xiàng)目業(yè)主單位已協(xié)調(diào)好項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中涉及到的發(fā)改、土地、建設(shè)、環(huán)保、地震、消防、供電等有關(guān)部門的關(guān)系。已近按國(guó)家關(guān)于招投標(biāo)的有關(guān)文件精神,對(duì)工程費(fèi)用或造價(jià)達(dá)到招標(biāo)建設(shè)標(biāo)的的項(xiàng)目采取競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)方式，選擇了技術(shù)力量雄厚、施工機(jī)械設(shè)備精良、經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理隊(duì)伍，確保工程質(zhì)量。招標(biāo)基本情況表建設(shè)項(xiàng)目名稱：桂林xx公館酒店項(xiàng)目招標(biāo)項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)估算金額備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)招標(biāo)方式（萬(wàn)元）勘察設(shè)計(jì)√√√建安工程費(fèi)√√√監(jiān)理√設(shè)備√√√重要材料√其他√情況說(shuō)明：監(jiān)理、重要材料及其他項(xiàng)目投資小于50萬(wàn)元，按有關(guān)規(guī)定不需招標(biāo)。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排目前酒店主體土建工程已近封頂，已全面進(jìn)入水電安裝、外立面裝修階段，在二次裝修資金落實(shí)以后，即可進(jìn)入二次裝修階段，余下工程項(xiàng)目建設(shè)工期初定為9個(gè)月，9個(gè)月后即可投入運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表序號(hào)建設(shè)內(nèi)容第一年第二年ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣ2主體工程土建≡≡≡≡≡≡3輔助工程≡≡≡≡≡≡≡≡4公用工程≡≡5服務(wù)性工程≡≡7場(chǎng)外工程≡≡8水電安裝及初裝修≡≡≡≡≡≡8二次裝修≡≡≡≡≡≡三、項(xiàng)目目前建設(shè)進(jìn)度1、土建工程目前該酒店土建工程已經(jīng)完工，內(nèi)外磚批灰已完成；地下室分隔及混凝土地面已完成，屋面防水已完成：2、地下室工程（1）地下室按要求做好人防工程。（2）地下室防水及地面已處理。3、墻體工程酒店外墻面粉刷及鋼結(jié)構(gòu)制作已完成，外墻磚已鋪裝，外墻花崗巖準(zhǔn)備鋪裝。4、門窗工程鋁合金訂貨備料工作已經(jīng)完成，已經(jīng)開(kāi)始安裝工作，部分已安裝完畢。5、給排水安裝工程給排工程正在施工中。7、電力、電訊及控制系統(tǒng)工程（1）酒店電源從市政供電電網(wǎng)10KV黑山變接入，安裝1800KVA變壓器2臺(tái)。（2）酒店備用電源為1臺(tái)500KW發(fā)電機(jī)，在市電故障時(shí)，能保證消防負(fù)荷、應(yīng)急照明、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等的供電。（3）電纜采用低煙無(wú)鹵交聯(lián)聚乙烯電纜，導(dǎo)線的敷設(shè)方式采用穿管直埋的方式。（4）酒店照明主要采用白熾燈，主要通道、主要出入口和一些重要場(chǎng)所須設(shè)安全照明和事故照明，平時(shí)兼做工作照明，其應(yīng)急照明占工作照明的25%-100%。（5）監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控中心設(shè)在一層消防控制室內(nèi)，包括消防火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，環(huán)境溫濕度檢測(cè)與空調(diào)設(shè)備的控制系統(tǒng)；變、配電設(shè)備控制、保護(hù)、電能計(jì)量、電力質(zhì)量檢測(cè)系統(tǒng)三個(gè)子系統(tǒng)，還可把通訊子系統(tǒng)接入監(jiān)控系統(tǒng)。該系統(tǒng)先尚未安裝。（6）有線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)，有線電視網(wǎng)宜為750MHZ鄰頻傳輸系統(tǒng)，有線電視信號(hào)、衛(wèi)星電視信號(hào)及自辦節(jié)目經(jīng)前端混合后，經(jīng)過(guò)分支分配雙向系統(tǒng)送到各用戶端，以支持VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)，用戶端電平按70+5DB設(shè)計(jì)。機(jī)房設(shè)在一層。（7）結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，支持用戶需要的電話、計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)等設(shè)備、滿足飯店管理、通訊、一卡通、多媒體會(huì)議、IP電話多方面語(yǔ)音及數(shù)據(jù)的自動(dòng)化要求。工作區(qū)按每10平方米兩個(gè)信息插座，會(huì)議室、宴會(huì)廳、影視廳等場(chǎng)所配備電視現(xiàn)場(chǎng)直播插口水平布線系統(tǒng)采用超五類8芯UTP雙絞線混合布線；敷設(shè)方式采用金屬線槽在各層吊頂內(nèi)敷設(shè)，支線采用穿鋼管沿墻、棚、地暗敷設(shè)的方式?？倷C(jī)房設(shè)在一層，酒店電話由該總機(jī)房外引一組50對(duì)的電話電纜。以上系統(tǒng)先尚未安裝。（8）公共廣播音響系統(tǒng)在酒店一層設(shè)音響控制室。在酒店內(nèi)的公共場(chǎng)所設(shè)背景音樂(lè)，客房另設(shè)三套節(jié)目。公共廣播音響系統(tǒng)兼做消防廣播，在消防控制室內(nèi)控制。以上系統(tǒng)先尚未安裝。（9）防雷、接地系統(tǒng)該建筑物按二類防雷設(shè)計(jì)。該建筑物接地采用TN-S系統(tǒng)。該建筑物防雷接地、保護(hù)接地等電位接地共一個(gè)接地系統(tǒng)，其接地電阻不大于1歐姆。全樓做等電位聯(lián)結(jié)，客房衛(wèi)生間、游泳池、桑拿等場(chǎng)所局部等電位聯(lián)結(jié)。防雷工作已完工8、消防系統(tǒng)及安保系統(tǒng)工程（1）考慮本項(xiàng)目的特殊性、重要性，本項(xiàng)目按一類建筑進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，除在飯店內(nèi)外按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)置室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)及飯店相應(yīng)位置設(shè)置濕式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)外，還按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，設(shè)置一定數(shù)量的手提式滅火器；鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)。（2）根據(jù)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50116-98）的要求,酒店設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。并根據(jù)目前國(guó)際國(guó)內(nèi)消防火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的控制水平、潮流以及本建筑物的高標(biāo)準(zhǔn)特點(diǎn)，本著可靠、先進(jìn)、合理、實(shí)用、報(bào)警設(shè)備高性能且造型美觀的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。（3）在一層建筑物內(nèi)設(shè)置消防值班室（與安保監(jiān)控、樓宇自控合用一室）?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)采用進(jìn)口總線型設(shè)備，其設(shè)備包括：設(shè)在消防值班室的自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制制柜、廣播電話通訊柜（消防廣播與音響系統(tǒng)的公共廣播音響合用）設(shè)在建筑物內(nèi)各房間，走道的感煙或感溫探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、控制模塊、電話、喇叭火警顯示器等?；馂?zāi)探測(cè)器自動(dòng)探測(cè)各自保護(hù)范圍的火警情況，并把火警情況在火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)柜上；火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)柜通過(guò)控制模塊與消防、空調(diào)、通風(fēng)等設(shè)施實(shí)行聯(lián)動(dòng)，并顯示各設(shè)備的運(yùn)行、故障狀態(tài)；消防中心控制室通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)喇叭、電話對(duì)消防滅火及人員疏散等實(shí)施統(tǒng)一指揮；并在建筑物內(nèi)合適位置設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按扭，供緊急手動(dòng)報(bào)警用。（3）保安監(jiān)控系統(tǒng)的電視攝像機(jī)裝于主要出入口及其他公共場(chǎng)所,所攝圖像送至控制臺(tái)上的電視監(jiān)視器。（4）所有消防設(shè)備、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)柜均采用雙電源供電，并在末端設(shè)自動(dòng)切換裝置。應(yīng)急照明系統(tǒng)將據(jù)點(diǎn)有樓梯間、主要通道及消防值班室的照明均設(shè)為事故電源,在主要疏散口設(shè)有安全指示燈,疏散走廊設(shè)有誘導(dǎo)指示燈,采用蓄電池供電,連續(xù)供電時(shí)間不少于30min。各大廳、餐廳、大開(kāi)間辦公室等人集中的地方設(shè)一定數(shù)量的事故照明。消防工程已經(jīng)完工，但安保系統(tǒng)尚待下一步裝修時(shí)完成。9、電梯工程酒店共設(shè)電梯8部，主樓5部，副樓3部。電梯施工前須由電梯廠商對(duì)電梯部位進(jìn)行確認(rèn)。10、二次裝修工程（1）根據(jù)桂林的城市特點(diǎn)與本項(xiàng)目的地理位置和經(jīng)營(yíng)特色，酒店的二次裝修以休閑風(fēng)格為主，商業(yè)配套設(shè)施為輔，以酒店為主體，突出酒店的功能。（2）酒店二次裝修強(qiáng)調(diào)人與自然、人與建筑的溝通與和諧，酒店與自然環(huán)境共生，達(dá)到“禪”意。（3）以各種自然形態(tài)為主題，創(chuàng)造的生態(tài)藝術(shù)品，讓山水文化與自然原生態(tài)藝術(shù)交融。（4）強(qiáng)調(diào)高雅氣質(zhì)、貴族氣質(zhì)、浪漫情調(diào)。（5）大堂及服務(wù)臺(tái)，滂撥大氣、線條明快，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約，與周邊自然環(huán)境相交映，讓人以奢華的感覺(jué)。（6）餐廳，西餐廳為豐富的自助餐區(qū)與開(kāi)放式的廚房遙相呼應(yīng)，優(yōu)雅而舒暢；中餐廳以“屏”為概念，以“席”為主題，博古而通今大氣而熱烈，中式意味濃厚。（7）會(huì)議室及多功能廳，以商務(wù)風(fēng)格為主，墻面與主壁體現(xiàn)國(guó)際風(fēng)范，設(shè)施要求現(xiàn)代與先進(jìn)；頂級(jí)音響，周邊做聲學(xué)處理。（8）酒廊，要體現(xiàn)異國(guó)情調(diào)，以歐洲風(fēng)情為主線。（9）書(shū)吧，體現(xiàn)沉穩(wěn)而幽靜的思想空間。（10）公共區(qū)間，體現(xiàn)時(shí)尚，休閑，讓東方文化與西方浪漫融會(huì)貫通，與桂林山水自然和諧。（11）設(shè)備與飾物，設(shè)備要求先進(jìn)質(zhì)優(yōu)，飾物要求豐富而自然，現(xiàn)代而高雅。（12）客房，標(biāo)準(zhǔn)客房體現(xiàn)休閑風(fēng)格為主，套間盡顯尊貴。將客房建成一個(gè)私密、放松、舒適的空間，濃縮了休息、私人辦公、娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)談等諸多使用要求的功能性空間，推陳出新。①客房門，在照明上重點(diǎn)對(duì)客房門進(jìn)行目的性照明，房門與房?jī)?nèi)家俱應(yīng)協(xié)調(diào)。②門廊區(qū)，盡可能將衣柜安排在就寢區(qū)的一側(cè)，以解決傳統(tǒng)的門廊狹長(zhǎng)的缺陷。③工作區(qū)，以書(shū)寫(xiě)臺(tái)為中心，家俱設(shè)計(jì)成為這個(gè)區(qū)域的靈魂，強(qiáng)大而完美的商務(wù)功能于此體現(xiàn)出來(lái)，寬帶、傳真、電話、有線電視等各種插口要一一安排整齊有序。④就寢區(qū)，這是整個(gè)客房中面積最大的功能區(qū)域，床頭屏板與床頭柜成為核心，要精心設(shè)計(jì)。⑤衛(wèi)生間，衛(wèi)生間空間獨(dú)立，風(fēng)、水、電系統(tǒng)交錯(cuò)復(fù)雜。設(shè)備多，面積小，應(yīng)做人性化設(shè)計(jì)，干濕區(qū)分離，避免功能交叉、互擾。11、現(xiàn)場(chǎng)圖片：見(jiàn)附件第七章目前投資價(jià)值及未來(lái)投資估算一、估算依據(jù)及說(shuō)明１、本投資估算以本計(jì)劃書(shū)《xx公館主要建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模表》及相應(yīng)的工程方案為依據(jù)，參考項(xiàng)目在建工程的《建筑工程預(yù)算書(shū)》和《桂林伍五號(hào)公館酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)報(bào)告冊(cè)》進(jìn)行投資估算。2、尚未建設(shè)的單項(xiàng)工程項(xiàng)目及設(shè)備投資參照其他同類工程的單價(jià)，并結(jié)合市場(chǎng)詢價(jià)進(jìn)行估算；由于主要設(shè)備和操作機(jī)械均為常規(guī)設(shè)備，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)廠家完全能生產(chǎn)，因此設(shè)備購(gòu)置費(fèi)均采用國(guó)內(nèi)生產(chǎn)設(shè)備價(jià)格，在設(shè)備生產(chǎn)廠家提供的報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上綜合考慮設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。3、工程建設(shè)其他費(fèi)用取費(fèi)參數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)家及行業(yè)規(guī)定計(jì)取。4。、完工部分按市場(chǎng)價(jià)格估計(jì)。二、投資估算1、建設(shè)投資：26837.90萬(wàn)元。（1）工程費(fèi)17638.40萬(wàn)元；其中：建筑工程費(fèi)4487.79萬(wàn)元；設(shè)備購(gòu)置費(fèi)3209.47萬(wàn)元；安裝工程及工器具購(gòu)置費(fèi)(含二次裝修費(fèi)用)13941.14萬(wàn)元。（2）工程建設(shè)其他費(fèi)用5199.50萬(wàn)元，其中：土地費(fèi)用為4051.24萬(wàn)元。2、建設(shè)期利息：673.17萬(wàn)元。（1）貸款金額：根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主與未來(lái)融資方達(dá)成的初步意向，本項(xiàng)目建設(shè)投資擬向融資方借款10,000萬(wàn)元。（2）借款方式：按項(xiàng)目設(shè)定情況借入。（3）借款利率：據(jù)項(xiàng)目業(yè)主與融資方達(dá)成的最后意向決定。3、流動(dòng)資金：計(jì)算期流動(dòng)資金為163.13萬(wàn)元。根據(jù)項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)的需要，詳細(xì)計(jì)算項(xiàng)目各年所需流動(dòng)資金。4、項(xiàng)目總投資：27674.20元。三、項(xiàng)目完工部分價(jià)值1.經(jīng)過(guò)估算，該酒店目前建設(shè)投入約1.6億元（含土地投入），2.由于該酒店目前仍在建設(shè)中，如達(dá)到取得房屋竣工驗(yàn)收階段，取得房屋產(chǎn)權(quán)證后（不含二次裝修），建設(shè)投入約1.8億元（含土地投入）第八章招股方案與融資資金使用計(jì)劃一、招股及融資方案分析經(jīng)業(yè)主董事會(huì)的研究決定：項(xiàng)目如按設(shè)計(jì)最后完工營(yíng)業(yè)，所需投入的資金來(lái)源包括項(xiàng)目資本金（業(yè)主自有資金）和債務(wù)資金兩部分，由項(xiàng)目法人進(jìn)行融資，承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)研究決定以本項(xiàng)目目前的情況為出發(fā)點(diǎn)，提供以下招股融資方案：1、按現(xiàn)狀（未取得房產(chǎn)證前，未進(jìn)入二次裝修階段）出讓該項(xiàng)目的全部資產(chǎn)，出讓價(jià)格為1.6億元。2、該項(xiàng)目取得房屋產(chǎn)權(quán)證后（未進(jìn)入二次裝修階段），出讓該項(xiàng)目全部資產(chǎn)，出讓價(jià)格為1.8億元。3、引入戰(zhàn)略投資者：本項(xiàng)目引入戰(zhàn)略投資者合作，所投入的資金按該項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值1.6億元，為計(jì)算基準(zhǔn)，計(jì)算持有股份的比例。4、直接向金融機(jī)構(gòu)或單位個(gè)人融資1億元，由項(xiàng)目法人進(jìn)行承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。二、資金使用計(jì)劃（一）資金使用計(jì)劃之前提本計(jì)劃針對(duì)以上方案之3、4項(xiàng)，資金需求量約1億元。（二）項(xiàng)目建設(shè)投資1、建設(shè)投資額項(xiàng)目建設(shè)投資估算額為26837.90萬(wàn)元（不含建設(shè)期利息）2、建設(shè)投資使用計(jì)劃目前業(yè)主已投入資金完成大部分項(xiàng)目建設(shè)，所融資金主要運(yùn)用于項(xiàng)目二次裝修階段，本項(xiàng)目剩余建設(shè)期間計(jì)劃為9個(gè)月。第九章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)的選取1、項(xiàng)目計(jì)算期按項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，根據(jù)行業(yè)和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的計(jì)算期定為22年，其中建設(shè)期為2年，運(yùn)營(yíng)期為20年。以融資1億元作為外部債務(wù)的全部基礎(chǔ)，如沒(méi)有外部債務(wù)，本項(xiàng)目之財(cái)務(wù)狀況將更加良好，本次分析暫定有外部債務(wù)1億元。2、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率參照《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》給出的部分行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的參考值，結(jié)合項(xiàng)目融資方案的要求和業(yè)主的愿望，本項(xiàng)目融資前、稅前的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取12%，項(xiàng)目資本金稅后財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率指標(biāo)取13%。3、稅、費(fèi)取值（1）企業(yè)所得稅：本項(xiàng)目企業(yè)所得稅稅率按25%計(jì)。（2）營(yíng)業(yè)稅（不含建筑營(yíng)業(yè)稅）：本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅稅率按5%計(jì)。（3）教育費(fèi)附加：根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》的決定：本項(xiàng)目教育費(fèi)附加率為２％。（4）城建維護(hù)費(fèi)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，本項(xiàng)目城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%。（5）盈余公積金：本項(xiàng)目盈余公積金按10%提取。4、為便于計(jì)算，本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不考慮計(jì)算期收費(fèi)價(jià)格與成本費(fèi)用的價(jià)格變動(dòng)因素。二、營(yíng)業(yè)收入估算項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入按照酒店客房數(shù)量與入住率為基數(shù)計(jì)算各年銷售收入。1、酒店客房數(shù)：按項(xiàng)目的工程建設(shè)方案，酒店共設(shè)客房220間，其中：標(biāo)準(zhǔn)間153間，雙套間42間，三套間25間。2、客房入住率：桂林xx公館酒店有限責(zé)任公司與雅華酒店管理（上海）有限公司（法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)亞太總部）就桂林xx公館（美爵）酒店簽訂了《管理合同》，法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)有較大的酒店?duì)I銷網(wǎng)絡(luò)，酒店入住率得到保障。目前國(guó)內(nèi)四星和五星級(jí)飯店的平均入住率在69%到70%之間。根據(jù)榕湖飯店多年來(lái)的入住率，本項(xiàng)目酒店入住率前三年按榕湖飯店2003年以來(lái)的最低入住率的年份來(lái)進(jìn)行測(cè)算，但逐年有所提高，入住率取值為：第一年60%，第二年63%，第三年65%，第四年后隨著知名度的提高，散客入住比例增長(zhǎng)，酒店入住率取70%并在計(jì)算期內(nèi)保持此入住率不變。3、客房?jī)r(jià)格：（1）散客：按2008年4月份桂林市五星級(jí)酒店各種客房前臺(tái)付現(xiàn)價(jià)的平均價(jià)格計(jì)算。標(biāo)準(zhǔn)間917.6元/間日；雙套間1449.6元/間日；三套間3110.5元/間日。（2）團(tuán)隊(duì)及協(xié)議單位：按前臺(tái)付現(xiàn)價(jià)的55%計(jì)算，酒店新開(kāi)業(yè)期間，為表示對(duì)協(xié)議單位的友好歡迎，也為酒店促銷招徠更多的客戶，使酒店的入住率得到保障，協(xié)議單位房?jī)r(jià)，第一年減按前臺(tái)付現(xiàn)價(jià)的45%計(jì)，第二年減按前臺(tái)付現(xiàn)價(jià)的50%計(jì)。4、散客與團(tuán)隊(duì)比例：預(yù)測(cè)隨著酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間的延長(zhǎng)，酒店的知名度會(huì)有所提高，散客入住比例在頭三年會(huì)逐年提高。第一年：散客：團(tuán)隊(duì)=25%：75%；第二年：散客：團(tuán)隊(duì)=30%：70%；第三年及以后：散客：團(tuán)隊(duì)=35%：65%。5、餐飲收入：目前桂林漓江大瀑布酒店餐飲收入占酒店總營(yíng)業(yè)收入的31%，本項(xiàng)目約按21%的比例進(jìn)行估算。（1）住店客人消費(fèi)：預(yù)測(cè)住店客人平均消費(fèi)水平為300元/天·間客人，由于住店客人以入境客人為主，客人在本酒店餐飲的比例按85%計(jì)。（2）餐飲對(duì)外營(yíng)業(yè)收入：酒店餐廳還同時(shí)對(duì)外營(yíng)業(yè)