hzb廣場可行性報(bào)告

HZBP廣場可行性研究報(bào)告(原件)本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：◆項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于HZ市國土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程所做的工程概算，同時(shí)與HZ市建設(shè)委員會(huì)公布的HZ市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對比?！艨偼顿Y測算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計(jì)算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測算得出?！舯鹃_發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前HZ市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測算要求。第一章HZ市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1．1HZ市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況HZ市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。HZ市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。HZ市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革開放以前，HZ市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6.66億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。20多年來，HZ市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。HZ已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。2002年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長8.1倍，12年翻了三番多，年均增長20.2%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，HZ市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按HZ市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，HZ市總?cè)丝跒?33.72萬，其中戶籍人口（常住人口）283.02萬人，外來人口（暫住人口）50.7萬人。全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)街道辦事處，1066個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。HZ市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總?cè)丝?1.78萬；惠陽區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總?cè)丝?0.77萬?？?．2品HZ擋市經(jīng)濟(jì)社會(huì)倦發(fā)展歷程與伸特點(diǎn)篇縱觀講HZ挑市近二十幾股年的鮮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)黎展歷程，可貨以劃分為三潛個(gè)階段：第辭一階段是改狼革開發(fā)后到局1988年跑，第二個(gè)階嚇段是198城9哈—丈1993年早，第三個(gè)階棵段是199咬4年到現(xiàn)在屈。第一階段籮，1978乒年到198癢8年是買HZ泰市經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)的積累階段腳，這個(gè)時(shí)期慶的代表性事謹(jǐn)件是中國開搭始實(shí)行改革腔開放，香港蛛的勞動(dòng)密集葉型產(chǎn)業(yè)逐漸澤向珠三角轉(zhuǎn)曬移。擊HZ走市的經(jīng)濟(jì)發(fā)毫展帽比之改革開正放前發(fā)展要丑快得多，G顏DP年均增萍長10.4沾%，198雀8年達(dá)到3訴3.04億死元；人口年戚均增長1.中3%，19杜88年達(dá)到雅218.0題6萬人；城籮鎮(zhèn)建成區(qū)面蒜積年均增長悟4.6%，剩1988年譯達(dá)到27.筒75平方公蛙里；地方財(cái)枕政收入闖年均增長1構(gòu)4.3%，賞1988年決達(dá)到2.0身8億元；工聚業(yè)生產(chǎn)總值奏年均增長2寄1.8%，微1988年松達(dá)到20.獎(jiǎng)7%億元；稻人均GDP根年均增長8塵.5%，1暖988年達(dá)互到1526走元；三次產(chǎn)種業(yè)比重從1慰978年的繩一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)京展到198炒8年退居第危二的位置，縣但該階段第毀二產(chǎn)業(yè)的比濃重始終最小首，秩HZ冶市還沒有完優(yōu)成從農(nóng)業(yè)市單到工業(yè)市的猛蛻變；這一菜期間，脅HZ戒市實(shí)際利用豪外資和外貿(mào)籍出口也開始疊大幅增加，濫但由于基數(shù)展太小，引HZ澆市經(jīng)濟(jì)并沒包有出現(xiàn)質(zhì)的麥飛躍。星1989能—怎1993年蕩是覽HZ慢市經(jīng)濟(jì)從起懂步進(jìn)入快速盛發(fā)展的階段冠，經(jīng)濟(jì)社會(huì)矩各項(xiàng)指標(biāo)都象經(jīng)歷了前所狗未有的大發(fā)含展，GDP雅年生均增長30仿.5%，地株方財(cái)政收入種年均增長4間0.8%，糟實(shí)際利用外語資年均增長驟61%，城衰鎮(zhèn)建成區(qū)面占積年均增長斃24.7%賣，外貿(mào)出口顛總額年均增闖長37.7諷%，人均G怨DP年均增吼長27.2考%。從19最89年到1政993年，止HZ嘴市工業(yè)生產(chǎn)雪年均遞增5尼7.6%，它第二產(chǎn)業(yè)的珠比重迅速上吊升到首位，撐1993年偏占GDP的拌47.8%殘，第一產(chǎn)業(yè)黑迅速下降，條1993年慰占GDP的仗17.5%仔，成功實(shí)現(xiàn)羊了從農(nóng)業(yè)市納向工業(yè)市的海轉(zhuǎn)韻變。該階段燒的代表性事胖件是當(dāng)時(shí)我煩國處于房地安產(chǎn)開發(fā)的高耕潮，當(dāng)時(shí)的撿HZ律是房地產(chǎn)投孕機(jī)狂潮最集拳中的地區(qū)之皂一，迅速蜂傅擁而來的投設(shè)機(jī)資金一度盡使突HZ頸市經(jīng)濟(jì)莊發(fā)展達(dá)到輝我煌的頂峰，趁同時(shí)也托起幅HZ熔市人民對本鋸市經(jīng)濟(jì)發(fā)展農(nóng)的高遠(yuǎn)幻想侮。這一階段忘的另一個(gè)代希表性事件是伍熊貓汽車城遭項(xiàng)目在昨HZ譯進(jìn)行談判的愧啟動(dòng)和終止葬。這些事件撲對青HZ糠的經(jīng)濟(jì)社會(huì)戴發(fā)展產(chǎn)生了掌極大的影響歲，隨著房地影產(chǎn)泡沫的徹遣底破滅，熊縫貓汽車城項(xiàng)泉目的擱淺，友HZ成市的經(jīng)濟(jì)發(fā)均展陷入低落鉛和迷茫之中麻。瘋1994年蘭至今，是賀HZ艦市經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢重歸理性的定階段，在這炕一階段，升HZ榴市一邊化解葉房地產(chǎn)泡沫琴破滅給城市饅發(fā)展帶來的統(tǒng)副作用，一眾邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)緣結(jié)構(gòu)調(diào)整，化使國民經(jīng)濟(jì)夏逐步實(shí)現(xiàn)持泛續(xù)健康快速壇穩(wěn)定的發(fā)展祝。在此期間茅，國內(nèi)生產(chǎn)號(hào)總值年均增思長18.3婦%，地方財(cái)葵政收入年均叫增長13.域6%，實(shí)際紋利用外資年理均增長6.亞7%，外貿(mào)惱出口總額年村均增長16曉.7%，工撲業(yè)生產(chǎn)總值渾年均增長2矛1.9%，應(yīng)人均GDP痛年均增長1卸4.5%。鵲這一階段的技代表性事件軌是中海筆BP安南海石化項(xiàng)忌目的最終簽灶訂。預(yù)計(jì)未眾來五到十年餓間，大亞灣赤區(qū)的石化產(chǎn)子業(yè)將投入1佩000到1法500億元導(dǎo)的建設(shè)資金喬，巨大的產(chǎn)躺業(yè)集聚效應(yīng)憶將為大亞灣拋的工業(yè)化、游城市化提供繭強(qiáng)有力的物眼質(zhì)支撐，也刪將為整個(gè)透HZ亦市的跨越式剃發(fā)展提供契腸機(jī)。碰1．3僻HZ盈市的區(qū)位條煎件近HZ碧市是珠三角離東部聯(lián)系粵擾東地區(qū)的區(qū)柱域交通樞紐覽，緊鄰深圳談、東莞、廣很州等珠三角垂發(fā)達(dá)城市和希國際大都市勵(lì)香港。麗HZ戲市區(qū)西距廣益州市袖153公里鏈，東距汕頭洞市320公銅里，南與深閃圳市相隔8律0公里，只HZ霉市南部的澳辟頭港到香港杰中環(huán)碼頭僅困47海里。木良好的區(qū)位回條件是區(qū)域擁經(jīng)濟(jì)快速發(fā)活展的重要因新素，其毗鄰棋香港的優(yōu)越盲區(qū)位條件便難是其中最重制要的因素。慰改革開放以析前，珠三角柳西岸的發(fā)展轉(zhuǎn)快于東岸，址改革開放后職，由于東岸嚼接近香港，爽近水樓臺(tái)的貝優(yōu)勢突現(xiàn)，沿到2000科年，深圳和像東莞的人口忽和國內(nèi)生產(chǎn)則總值是中山滋和珠海的三擔(dān)倍多。形勢肥出現(xiàn)巨大逆之轉(zhuǎn)的主要原喜因就是區(qū)位率條件，東部求地區(qū)與香港受的連通性較刮高，這一差賓異使香港公降司和在香港螞的外國公司折的投資、技撒術(shù)和管理傾瞇向礦流入珠三角建東部，為深困圳和東莞外臂向型經(jīng)持濟(jì)的發(fā)展提耗供動(dòng)力，使依東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)羞展迅速趕上偉并超過西岸督。重根據(jù)有關(guān)方極面的測算，佳在廣東、香書港企業(yè)北上零的數(shù)量與陸憐路交通的距切離基本上成歡反比，珠三帥角城市與香近港的距離每炮減少1%，聰制造業(yè)外資萬企業(yè)單位數(shù)勁量便增加0么.58%至禍0.61%蘭，制造業(yè)外乏資投入金額澤增加0.4宣%至0.6幸%，服務(wù)業(yè)博外資企業(yè)單搞位數(shù)量增加段0.34%傘至0.37法%，服務(wù)業(yè)糞外資投入的代金額就增加毯0.2%到助0.7%。古進(jìn)入新的世柱紀(jì)，捷HZ沸的區(qū)位條件不將的重大的宮改變。CE島PA的簽署躬與實(shí)施，在掃未來若干年必香港對珠三津角的輻射作宗用將大大加心強(qiáng)，香港的賄國際融資能向力和高端服續(xù)務(wù)業(yè)將大大健促進(jìn)珠三僑角的全面發(fā)煉展。根HZ博作為珠三角羞城市重要的捐一員，通過押基礎(chǔ)設(shè)施建怠設(shè)改善與香喇港交通的便厭捷性，進(jìn)一莫步充分利用固和強(qiáng)化毗鄰諷香港的區(qū)位就優(yōu)勢，使其良接受香港和巡周邊大城市擔(dān)的經(jīng)濟(jì)輻射掠和承接產(chǎn)業(yè)羞轉(zhuǎn)移，與香釣港進(jìn)行更深虧層次的合作饒方面，有更棕大的作為?？?．4南海鏟石化項(xiàng)目和主大亞灣經(jīng)濟(jì)梢區(qū)的建設(shè)俱落戶大亞灣贏的中海絨BP循南海石化項(xiàng)濟(jì)目，首被期投資43攜億美元，是燦國內(nèi)目前最針大的中外合牌資項(xiàng)目，由賤英荷平BP撿公司與中國發(fā)海洋石油總疾公司及廣東團(tuán)投資公司合博資經(jīng)營。項(xiàng)礎(chǔ)目采用世界妙先進(jìn)的石油商化工技術(shù)，扔年產(chǎn)80萬偶噸乙烯，進(jìn)彈而衍生出2悲30多萬噸傭高質(zhì)量的化且工產(chǎn)品，年螞銷售值達(dá)1賊7億美所元，對下游軌產(chǎn)品的拉動(dòng)秀效應(yīng)為1:纏50。該項(xiàng)耐目已于20臉02年11拜月奠基，目既前正在進(jìn)行勤80萬噸乙辰烯裂解裝置術(shù)建設(shè)，預(yù)計(jì)儉到2005嫌年正式建成松投產(chǎn)。居未來幾年中兔國對石油化肉工產(chǎn)品的需僑求前景仍然截十分廣闊，嶄石化產(chǎn)品在臨中國還有很品大的發(fā)展空尋間，爺HZ含正積極抓住炊這次機(jī)會(huì)，踩爭取吸引更縱多配套的下駝?dòng)问a(chǎn)業(yè)驟落戶辯HZ東，使巨H愈Z弟成為珠三角知乃至廣東省休重要的石化凈基地。呀大亞灣經(jīng)濟(jì)呆技術(shù)開發(fā)區(qū)業(yè)是國家級經(jīng)緞濟(jì)開發(fā)區(qū)，些陸域面積2憶73.68眨平方公里，掏海域面積4已88平方公肆里，海岸線蒸52公里，爭自然條件得站天獨(dú)厚，擁桃有全面開發(fā)奪吞吐能力超絕過億噸天然對深水良港，錯(cuò)土地資源、妨淡漏水資源和旅恭游資源也十剝分豐富。初務(wù)步形成了比堤較完善的道村路、供水、政供電、通訊語和港口等基篩礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)寇，具有發(fā)展印臨海大型工簡業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)撓越條件。錘大亞灣在努折力構(gòu)建完整斥的石化產(chǎn)業(yè)襯鏈方面有很誦大優(yōu)勢：陶BP匆公司是全球煙500強(qiáng)跨成國公司之一燕，擁有先進(jìn)勵(lì)的管理和技決術(shù)設(shè)備，在路世界石化市歪場占據(jù)重要蹲地位。稀BP承公司的龍頭塘地位有利于菜大亞灣吸引念其他跨代國企業(yè)的集缸聚，進(jìn)而構(gòu)刺成完整的石扒化產(chǎn)業(yè)鏈。旦開發(fā)區(qū)內(nèi)已日有東風(fēng)本田獲等一批汽車男零部件企業(yè)悼，形成了一撈定的產(chǎn)業(yè)規(guī)殲?zāi)?，隨著日軟本三大汽車頓生產(chǎn)商進(jìn)入翅珠三角地區(qū)名，大亞灣汽亂車裝備業(yè)的原發(fā)展前景十眠分可觀，特陸別其優(yōu)越的忙港口條件將帥使本鐮區(qū)域有可能挖形成大型汽后車裝備業(yè)的垃出口基地。歉如果從更大下范圍來看大屢亞灣，其發(fā)撕展前景更不提可估量。夢大亞灣東部灘的稔平半島墨，土地面積然740平方兵公里，超過塘新加坡的土燕地面積，正佛處于尚待開副發(fā)狀態(tài)，具習(xí)有發(fā)展多個(gè)繼大型工業(yè)項(xiàng)與目的條件，猜正受到外來針投資商的高綿度關(guān)注。傭1．5棒HZ名市在珠三角揮的地位和作順用時(shí)目前，消HZ鐮是珠三角拘東部聯(lián)系粵箏東地區(qū)的交盾通樞紐，是剖珠三角電子竄信息產(chǎn)業(yè)生旬產(chǎn)基地之一尊，是珠三角挑主要的生態(tài)救農(nóng)業(yè)供應(yīng)基西地和生態(tài)環(huán)刷境保障區(qū)。竄惠陽市改市慘劃區(qū)，拓展愚了促HZ發(fā)中心城區(qū)的歐發(fā)展空間，牢從地理位置庫上實(shí)現(xiàn)了挎HZ殺從沿江城市宰向沿海城市誕的轉(zhuǎn)變。正脹在建設(shè)中的毫中海滲BP腎南海石化項(xiàng)吹目將給掃HZ西市經(jīng)濟(jì)發(fā)展丘增添一臺(tái)強(qiáng)鋒有力的發(fā)動(dòng)哀機(jī)，推動(dòng)艘HZ燥工業(yè)化進(jìn)程始，拉長產(chǎn)業(yè)慮鏈，使洽HZ耕成為珠三角逝乃至華南地叔區(qū)的重要化虛工基地，改悶變尋HZ咳在珠三角的明分工地位，誘進(jìn)而帶動(dòng)珠需三角東翼邊吵緣的工業(yè)化竟起飛，為東倚翼乃至整個(gè)富珠三角提供氏強(qiáng)大的基礎(chǔ)殺性工業(yè)支撐踩。驢同時(shí)，石化助產(chǎn)業(yè)區(qū)的開包發(fā)使壯HZ炕產(chǎn)業(yè)空間向梁沿海推移，衣帶動(dòng)嚇城市空間向燃沿海發(fā)展，拉推動(dòng)嫌HZ陽市走向真正詞意義上的沿輝海城市。隨深著繼續(xù)加強(qiáng)魂與深圳、香躺港、東莞的協(xié)聯(lián)系，對旅撥游資源的開鈴發(fā)利用，對擴(kuò)生態(tài)環(huán)境的贈(zèng)加強(qiáng)保護(hù)和宰建設(shè)，鈔HZ纏市未來將成回為珠三角重務(wù)要休閑旅游線基地，成為岔珠三角東部出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的憐最梨直接承接地甜。貼第二章項(xiàng)慘目概括魔2．1研究秤基礎(chǔ)欺用地單位：匆HZ航市**房地蛛產(chǎn)開發(fā)有限盞公司宇發(fā)展商免：社HZ嘉市**房地洗產(chǎn)開發(fā)有限臭公司矛用地性質(zhì)：裹商住樓（高哈尚住宅）預(yù)項(xiàng)目名稱：批**廣場域用地位置：貫HZ囑市江北27貪號(hào)小區(qū)縫用地現(xiàn)狀：衣已開發(fā)40詳%枕2．1．1峰可行性研究稠分析的基本仙依據(jù)信1．國土證盾：惠府國用蒸（200室3）字第1見30201雁00077色號(hào)暢惠府國用（招2003）抄字第130飄20230妨012號(hào)振惠府國用（蛾2003）需字第130截20230軋013號(hào)落惠府國用（壽2003）籌字第130王20230榮076號(hào)朋2．建設(shè)用恥地規(guī)劃許可豪證：烏HZ晴市規(guī)字第3幕37號(hào)（一籃期）但3．商品房老預(yù)售許可證易：閑HZ傘房預(yù)許（2批002）4濟(jì)2號(hào)（一期醬）練2．1．2辯項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技抬術(shù)指標(biāo)和有館關(guān)參數(shù)忠規(guī)劃區(qū)總用暈地面積49尺552.6歪平方米，已你開發(fā)40%稅。陸本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)泉技術(shù)指標(biāo)和喜有關(guān)參數(shù)：?？傆玫孛娣e榆：4955癥2.6平方枕米筑總建筑面積劑：2500在00平方米毯公共占地：情105劉35平方米愿園林占地：蠅18500捉平方米召銷售收入：描56167孔萬元踐開發(fā)總投資姨：4150掌4萬元；其污中：地1．土地開愉發(fā)費(fèi)：40倒00萬元；喘彎2．土建、亮建安設(shè)計(jì)工廟程費(fèi)：28胡752萬元仇；央占3．應(yīng)繳各華種稅費(fèi)：2萍500萬元農(nóng)；帶齒4．營業(yè)稅漠：2000姥萬元；繳申5．各類配縱套工程費(fèi)：箱532萬元?dú)q；醬胞6．供水增油容費(fèi)：12疤0萬元；寶撕7．報(bào)建手棋續(xù)費(fèi)：60買0萬元；掠睜8．不可預(yù)貢見費(fèi)：50蠶0萬元；返舒9．投資利貿(mào)息：200皇0萬元；質(zhì)詞10．其他錯(cuò)費(fèi)用：50旋0萬元。臺(tái)2．2研究架過程疏2．2．1泳研究目的票項(xiàng)目可行性尺研究是項(xiàng)目案立項(xiàng)的依據(jù)嚷，亦是項(xiàng)目炕開發(fā)姐成功的基礎(chǔ)瞇，通過系統(tǒng)廣的研究，可申依據(jù)性HZ關(guān)房地產(chǎn)市場剃的特征決定腫市場定位，六可依據(jù)技術(shù)刻經(jīng)濟(jì)評估，侄了解項(xiàng)目運(yùn)播行的投資收共益及回收期董，尤其是測勤算項(xiàng)目實(shí)際廊的開發(fā)成本環(huán)，以作為后盾期市場營銷撐計(jì)劃決策的高主要依據(jù)。賊事實(shí)上，可搖行津性研究已形鐘成清晰的目烈的，本項(xiàng)研旁究亦不例外竟，目的在于綠對**廣場森投資開發(fā)提劍供可行性決游策依據(jù)。妄2．2．2霸研究人員派可行性研究性涉及到技術(shù)煙與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)并層面，尤其革是對市場需彎求預(yù)測和成齊本測算十分賴專業(yè)，因此奔，要求研究螞人員具有扎油實(shí)的專業(yè)知?jiǎng)e識(shí)和工作經(jīng)偉驗(yàn)。為了達(dá)勢到本初步投買資可行性研外究的既定目難標(biāo)，庸HZ借市**房地?cái)D產(chǎn)開發(fā)有限悶公司專門成疾立由市場研羽究人員、營姐銷策劃人員渴、房地產(chǎn)估冒價(jià)人員、工貿(mào)程技術(shù)人員克、城市及小除區(qū)規(guī)劃研究杏人員、資深府建筑師、投蕩資預(yù)算人員幫、財(cái)務(wù)分析哄人員等組成砌的顧問小組翼，通過搜集敬大量相關(guān)的姿市場資料及艷城市規(guī)劃資蠶料，結(jié)合項(xiàng)楊目自身特點(diǎn)拐，汗對項(xiàng)目開發(fā)疊的可行性進(jìn)粉行了系統(tǒng)和吃深入的探討折，并對項(xiàng)目息的營銷策劃賺進(jìn)行初步探捧討。射2．2．3安研究內(nèi)容并房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)所涉及內(nèi)容邁十分廣泛，硬因此，本項(xiàng)域研究的內(nèi)容屢亦較為復(fù)雜糞，總體上來槽看，我們依雁據(jù)預(yù)期收益見和成本兩條墾主線，將內(nèi)懸容分為五大扮部分，即研環(huán)究原則，市淹場研究，項(xiàng)尼目評估，投械資分析和基亞本結(jié)論，個(gè)蕉中涉及的主啊要分支內(nèi)容曠包括：蔥a、全面收濤集項(xiàng)目周邊藝的大量市場嚷資料，籍此勻分析各種對職項(xiàng)目前景有愈決定性影響歌的市場因素父；侍猾b、從城市乎規(guī)劃的角度匯對本項(xiàng)目進(jìn)雄行評價(jià)；字滴c、運(yùn)用房怕地產(chǎn)價(jià)格評找估的方法，狹測定項(xiàng)目各薪類開發(fā)物業(yè)臉市場售價(jià)；協(xié)慰d、綜合市喪場俯需求及資深珠建筑師意見狐，對項(xiàng)目住童宅小區(qū)規(guī)劃遇作出評價(jià)；期探e、從實(shí)際婦操作的角度封計(jì)算分析項(xiàng)歇目投資成本京及預(yù)計(jì)投資途進(jìn)度；騾指f、結(jié)合實(shí)榜際情況對項(xiàng)垮目的投資進(jìn)讀行財(cái)務(wù)分析償，計(jì)算項(xiàng)目召的可能收益部，分析影響垮收益的重要以因素；唯g、按投資母開發(fā)的進(jìn)度爽安排資金籌蓮措與運(yùn)用計(jì)膝劃；塵搞h、綜合各呀類分析，對塞項(xiàng)目的開發(fā)鼻可行性作出況判斷。獻(xiàn)2．2．4斥研究方法釘為達(dá)成研究泊目的，我們耽在研究方法斜選擇上依據(jù)庸“窯針對問題，胳簡單明晰，旺切實(shí)可行奉”掩的原則選擇避了三種主要蓮方法：一是潮抽樣調(diào)查和扁典型調(diào)查。奇主要針對需農(nóng)求，在薪HZ皆市內(nèi)以中高斬收入家庭為但抽樣框，采抖用分級多層蜻原則訪問蹈500個(gè)家妹庭，并在此籌基礎(chǔ)上召開虎座談會(huì)，同幕時(shí)進(jìn)行對主慘要類似樓盤卵進(jìn)行個(gè)案調(diào)檢查。二是專務(wù)家研討會(huì)。碌邀請營銷、澆估價(jià)、工程祥、建筑、預(yù)指算等各方面肌專家就一些腫典型問題展投開討論。三崖是計(jì)算機(jī)?；飻M運(yùn)算。對稍影響本項(xiàng)目紛開發(fā)的主要淺因素進(jìn)行變終量互換對比宵。亦2．3項(xiàng)目繭背景近尊“求****廣悼場恩”花位于伯HZ連市江北27投號(hào)小區(qū)，為綠新城區(qū)的心資臟地帶，西滴臨廣叮汕公路和全搜市的金融、誰商業(yè)中心，恭新行政區(qū)及編全市體育文傷化中心，北倚通它HZ扣火車站，交弊通十分便利斧，項(xiàng)目所處誕地區(qū)是簡HZ霉市走向二十聾一世紀(jì)，形溜成大就HZ尋城市的關(guān)鍵員城區(qū)，也是助HZ傲近年城市開陡發(fā)建設(shè)的重付點(diǎn)地區(qū)，是哪江北新城的挖核李心地帶。擁邀有豐富的經(jīng)剪濟(jì)資源及人判文資源，*寧**、經(jīng)濟(jì)醒、文化、金進(jìn)融、商貿(mào)、痛科技氛圍較沸好。滴2．3．1歸發(fā)展商簡介揚(yáng)HZ合市**房地幣產(chǎn)開發(fā)有限浪公司成立于險(xiǎn)2002年米12月，前灰身為叔HZ盼市**經(jīng)濟(jì)唐貿(mào)易發(fā)展公哥司。該公司器以房地產(chǎn)開鈔發(fā)經(jīng)營為其恩主營業(yè)務(wù)，蜂是集土地、覽房屋開發(fā)和擔(dān)房屋經(jīng)營服牌務(wù)為一體的零綜合性開發(fā)貧企業(yè)。經(jīng)過傅多年奮斗，擴(kuò)該公司以全亦新的運(yùn)行機(jī)擦制，靈活的文經(jīng)營方式，就大膽改革、沿務(wù)實(shí)創(chuàng)新、類積極拓展，卻現(xiàn)已發(fā)展成窯為實(shí)力雄厚旺、信譽(yù)良好惡、業(yè)績念卓越的大型冒房地產(chǎn)開發(fā)適公司。耐2．3．2據(jù)項(xiàng)目概括秘遲“侵**廣場睛”裳是由樸HZ蠢市**房地個(gè)產(chǎn)開發(fā)有限嫩公司投資興廢建島的住宅項(xiàng)目扭，它所處的魚HZ跪市江北27序號(hào)小區(qū)是犁HZ蹲市新城區(qū)的泥核心地帶。辮總體規(guī)劃充遙分體現(xiàn)辦“特人文社區(qū)播”門概念，著眼制長遠(yuǎn)利益，敗以人為本，硬以客為尊，蘭充分利用現(xiàn)田有資源，提禿供高品質(zhì)的會(huì)社區(qū)生活服熔務(wù)配套設(shè)施材，面向客戶澤群主要是塘HZ飛中高收入人環(huán)士及港澳同嚷胞。費(fèi)2．3．3佳項(xiàng)目總體殘布局勒****廣竟場總占地面法積約495倒52.6平驢方米，東面誓中心區(qū)位以傳21M案寬小區(qū)道路罷為界是擬建型公園，南面瘡設(shè)一形象入轎口；西面是壤64M料寬的廣汕一狠級公路，道段路另一側(cè)為挑HZ悅新城繁華區(qū)匯。小區(qū)設(shè)主石入口（形象武入口）一個(gè)揪，在現(xiàn)首期容工程旁；次乞要出入口三夫個(gè)。為體現(xiàn)燃“望人文社區(qū)晃”寸概念為，創(chuàng)造山水盛相間的園林兩式住宅區(qū)，議小區(qū)東部小駝山脈將整體唱保留，在山恰前平地處建奧造功能性同裁景觀性相結(jié)耕合的立體水和體體系，水柔體沿岸為步苗行及人造景鍋點(diǎn)。濱2．3．4胖交通組織廳從西側(cè)通過抵小區(qū)邊緣的撥廣汕公路，群現(xiàn)為一級公役路，區(qū)內(nèi)東峽側(cè)、北側(cè)分衛(wèi)別有城市主水干道路通過愈，使得本小帖區(qū)與周邊地拾區(qū)和市中心槳都有方便、耕快捷的交通粱聯(lián)系。小區(qū)雷四周環(huán)通，碎滿足消防車駕道設(shè)置要求綠。掛2．3．5幻建筑功能傳項(xiàng)目首期規(guī)回劃有八層和巖十層綜合商由住樓共四棟造，標(biāo)準(zhǔn)幼兒脆園一座，中耽心花園一座克；二期建設(shè)事二十九層寫危字樓一棟，鍋二十八層商叮業(yè)樓一棟，管國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)啊球場一座；爐三期建設(shè)二調(diào)十八層商就業(yè)樓一棟，拾高層綜合樓事一棟。總住帶戶1100住戶，可居住袋人口380餅0人。栽2．3．6既建筑造型脹平頂層，坡術(shù)頂蓋，智能拿化系統(tǒng)，小唯區(qū)采用整體號(hào)形象入口及完紅線外綠化泊，配置煤氣粉、通訊、有陵線電視管道粉。行2．3．7父消防及分區(qū)驢區(qū)內(nèi)道路分撫四級進(jìn)行組影織：區(qū)內(nèi)主躺干道路，區(qū)嬸內(nèi)次干道路長，支路，以顏及宅前路。商支路及宅前柳路基上有序前的組織區(qū)內(nèi)定部交通。通2．4區(qū)穩(wěn)域特點(diǎn)根本可行性研廢究針對**尼廣場首期，底但由于項(xiàng)目妻的整體性，肉在研究過程立中又不可完仰全獨(dú)立分開刊，因?yàn)橹T如初綠化、公共惑設(shè)施是由整章個(gè)小區(qū)統(tǒng)一枯規(guī)劃，具有赤共享性，在音投資分析上皮，亦必須按伯建筑面積進(jìn)決行分援?dāng)偂恼w檢項(xiàng)目來看，矮**廣場首犁期尚待續(xù)建絡(luò)，按照發(fā)展敗商設(shè)想，全東部工程按照糖三期組團(tuán)式房的原則以滾梅動(dòng)式的開發(fā)懼。春2．4．1秩基本描述波本項(xiàng)目地塊作位于岔HZ芝江北新城核偽心地帶，西釘臨廣汕公路捧上通廣州，戀下連汕頭。佛廣汕公路是烈項(xiàng)目區(qū)域?qū)Ω缤饴?lián)系的一敵條重要快速胳道路，連通前廣州和汕頭昨的主干車道俗，是深HZ否城市連接外管界的主要交野通要道。廣賀汕據(jù)公路現(xiàn)狀路港寬洗64米蕩，為雙向六峽車道，并已天于二00三瓣年拓寬為益HZ災(zāi)市的形象大肥道，經(jīng)過新室城區(qū)位置被癢命名為偏HZ鳴大道。逆2．4．2要總體布局囑區(qū)域四周幾三條城市規(guī)劃儲(chǔ)確定的道路琴形成的道路庸網(wǎng)將本區(qū)分蘿成兩個(gè)獨(dú)立臘的分區(qū)，每漢個(gè)分賢區(qū)以不同的亦建筑密度、印使用性質(zhì)及系建筑高度、捏體量來強(qiáng)化身各自的特色攔?？紤]到讓拖每戶居民能揭取得廣闊的表景觀視野，亡對各分區(qū)的區(qū)建筑物的體噴量與高度的暴控制，通過托規(guī)劃的手法白安排成階梯滑狀，由西向稼東、由里邊皮向路邊建筑窩物的體量與伐高度逐步遞米增。為提升菜各個(gè)分區(qū)的悲可識(shí)別性，牽在每個(gè)分區(qū)腸的街坊內(nèi)，臟通過規(guī)劃不敵同的單體建稅筑類型，建琴筑組合方式斷以及建筑與鵝戶外開敞空鍬間的關(guān)系，百塑造獨(dú)特的捐社區(qū)風(fēng)貌。蛛2．4．3拆道路系統(tǒng)港規(guī)劃區(qū)位于饒新城區(qū)的核檢心位置，隔字東江，連盛HZ釣大橋而與老沙城區(qū)相連，牲廣汕公路從顫西側(cè)通過，孟三環(huán)路從規(guī)遇劃區(qū)南部通數(shù)過，使本區(qū)枕與城市其他倡地區(qū)之間的泄聯(lián)系刮非常便利。挨本區(qū)的道路尿交通組織是喬以人的活動(dòng)泛為重點(diǎn)，以大建設(shè)高品質(zhì)世的社區(qū)空間贏為前提來進(jìn)謝行規(guī)劃的。布◆毫區(qū)內(nèi)按原岔規(guī)劃幾條城橫市道路穿過勵(lì)其中，將用昨地分成若干吃街道，但未特見明顯的主息從關(guān)系，道原路系統(tǒng)層次移不清，本次披規(guī)劃按前述揭原則進(jìn)行了綱局部調(diào)整，意原規(guī)劃路網(wǎng)魄走向，將部越分道路紅線康寬度及斷面擱形式進(jìn)行適脫當(dāng)調(diào)整，即爽原規(guī)劃紅線免寬必36米手路改為表24米盛寬；區(qū)內(nèi)部撥三條道路調(diào)創(chuàng)整為中間6蘆米綠化帶的哄景觀路斷面躁，既減少了考穿越區(qū)內(nèi)的條過境交通，本又豐富了區(qū)劫內(nèi)的道路景屈觀，給人們飛以更深刻的憶空間體驗(yàn)。始◆估區(qū)內(nèi)道路困分四級進(jìn)行多組織：區(qū)內(nèi)初主干道路，匆區(qū)內(nèi)次干道航路，支路，袍以及碎宅前路。支息路及宅前路判有序的組織印區(qū)內(nèi)部交通膽。收◆依區(qū)內(nèi)還設(shè)博置了組織有知序的步行路研系統(tǒng)，一方塌面保證了人無車之間適當(dāng)俯分流，減少瑞了互相干擾淺，形成服務(wù)油居民生活的撐步行空間；改其次又為創(chuàng)歌造步行景觀炮提供了條件們；第三是通懷過步行路系犯統(tǒng)將各片區(qū)獸有機(jī)的串聯(lián)懂成一個(gè)整體選。冒◆拒按照有關(guān)岔規(guī)范配置停傭車車位，各溪組團(tuán)根據(jù)實(shí)出際情況，采鉤用不同的方狼式來解決停許車問題。茅2．4．4輕公共設(shè)施網(wǎng)配置帆◆馳社區(qū)學(xué)校乓：基地西側(cè)買入口處，地齊勢平坦，標(biāo)宴準(zhǔn)幼兒園一畢個(gè)，可容納廊學(xué)生600次人，建筑面幼積2500迅平方米。桿◆鍵文化設(shè)施螞：中心區(qū)規(guī)智劃青少年活渴動(dòng)中心、社呆區(qū)圖書館、哭HZ今市書已畫愛好者活扮動(dòng)中心，茶遣藝館等。作◆糞體育設(shè)施周：中心區(qū)規(guī)蹈劃社區(qū)的健財(cái)康中心，內(nèi)松含大型室內(nèi)尾康樂中心。仁◆旨商業(yè)服務(wù)唇設(shè)施：中心啄區(qū)步行街兩者側(cè)規(guī)劃超市刑、便利店、謙餐飲服務(wù)設(shè)侵施。高層公浪寓區(qū)結(jié)合底術(shù)層裙房設(shè)超譜市、便利店暑、餐飲等商闊業(yè)服務(wù)設(shè)施瞇。課◆抄該地塊南籌面為新HZ秤市江北占地響8萬平方米瞧的公園。奇2．4．5資綠化系統(tǒng)額規(guī)劃軍綠化系統(tǒng)由唱社區(qū)主次干腰道綠化，步閃行系統(tǒng)綠化貿(mào)，景觀軸線地主題綠化帶嬸，小區(qū)公園扁、組團(tuán)綠地詠構(gòu)成。采用吊紅花紫荊形熄成共同的綠昌化環(huán)境主題征符號(hào)，在突故出主題植物騾的基礎(chǔ)上尋到求一種環(huán)境免的共性。運(yùn)舌用植物樹種罵的特色，直謠接或輔助塑儲(chǔ)造各街道和艘步行荒系統(tǒng)的性格繁和特征。斥第三章競HZ搬市商品房需青求狀況殊3．1透HZ敘市基本情況朽HZ角市位于廣東勉省東南部，完珠江三角洲商?hào)|北端，與曬深圳、香港尖毗鄰，是港灌、穗、深連連結(jié)粵東的陸控上交通要沖深。轄區(qū)除龍描門縣外，均惕屬珠江三角海洲經(jīng)濟(jì)開放場區(qū)。全市面雪積1115厭8萬平方公就里，是省級扇歷史文化名紫城，千余年棕來一直是東笛江流域**愚*、經(jīng)濟(jì)、作文化、交通遇中心和商品合集散地，全佛市人口33革3.72萬換人，200棵2年第五次易人口普查時(shí)帆人口密度2稍15人／k搬m2，低于搶全省平均水夢平。市區(qū)現(xiàn)拋有總?cè)丝?房1.78萬零人，其中常鑼住人口65逃.36萬，諒暫住人口2穴6.42萬喝人。丸2003年決全市工農(nóng)業(yè)愿總產(chǎn)值為1跪192億元攤，其中工業(yè)弄總產(chǎn)值99孔4億元，農(nóng)解業(yè)總產(chǎn)值1培98億元，慧全市工業(yè)企懶業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)妻產(chǎn)品銷售收毅入650億豬元，比上年躍增長15％峰，實(shí)現(xiàn)利稅思總額52億燭元。200課3年全市國態(tài)內(nèi)生產(chǎn)總值骨約700億婚元，一、二獻(xiàn)、三產(chǎn)業(yè)所諒占比重分別煉為15％、壁57％、2疊8％，根據(jù)軍“償配第-克拉非克定律鹿”趁，勸HZ割市的社會(huì)糟發(fā)展已經(jīng)處盾于較為發(fā)達(dá)攪的工業(yè)化階渠段，全市人犯均國內(nèi)生產(chǎn)吳總值在廣東樸的21個(gè)市謙中排名第七靜位，分別相展當(dāng)于廣東全差省（省內(nèi)平婆均水平）、難深圳市與廣耳州市（省內(nèi)鈴先進(jìn)水平）根、河源市（克省內(nèi)落后水旱平）的1.奏2、0.4全、0.5、疲5.2倍，于在全省屬授中上等水平菊。外貿(mào)進(jìn)出俱口總額90暴億美元，約革相當(dāng)于國內(nèi)湯生產(chǎn)總值的盜144％。而3．2住宅亞建設(shè)和消費(fèi)摔截止200泳3年底，全灣市房地產(chǎn)開它發(fā)投資總額養(yǎng)為16.6緣7億元，交繭易面積17駕1.66萬悼m2，交易嘆金額18.引28億元，芽交易宗數(shù)1黑148宗。撥全年房地產(chǎn)士施工面積2罪21.29坦萬m2，竣趟工面積48饑.14萬m憶2，銷售面麻積34.1樓2萬m2，厭銷售金額1大3.74億天元，個(gè)人購統(tǒng)買商品房面眼積比重為8臂9.6%，萬個(gè)人購買住檢宅比重為9受6.68%姐。這表明，發(fā)HZ騙市房地產(chǎn)大嬸市仍處于較攀為低迷的的社復(fù)蘇階段，蠢房地產(chǎn)市場化仍在處于消偶化期，但值去得看好的是攤，市民對房窮屋權(quán)的消費(fèi)持續(xù)涌增長，個(gè)人悟購買商品房哥已成為拉動(dòng)晃房地產(chǎn)市場慘的一支重要逃力量。現(xiàn)全織市住宅使用袍面積共有4忍29萬m2壺，居住人口冠427萬，劇人均居住面炎積為過15.3漢m2素／人。根據(jù)捕城市規(guī)劃和疫發(fā)展要求，燦未來20年化內(nèi)貢HZ籠市人均住房愁面積要達(dá)到兔30－貌35m2宿，住宅的需貧求量將有較慘大的發(fā)展，敵這為淚HZ逢房地產(chǎn)商提系供了一個(gè)很洽大的發(fā)展空洋間。罪3．3商品磚房需求主要梢指標(biāo)海**廣場主高要面對云HZ塑市區(qū)居民，騎HZ信市區(qū)主要經(jīng)族濟(jì)指標(biāo)如下間：倘◆門市區(qū)人口約圾92萬，2參8萬個(gè)家庭嚷。從◆細(xì)人均GDP蹦4.1萬元誠，全省排7描位（200句3年）惱◆壺人均儲(chǔ)蓄存撐款9.4萬識(shí)元，戶均月季收入愈4750元爺◆遭人均居住面氣積15.3搬平方米殊◆毛空置住房總櫻面積18萬盤平方米盯◆往商品房交易框率59％（宰2003年坊）杜◆掛市場面的狀妙態(tài)是：住宅拐商品化已成仗為大眾趨勢淺，居民購房原欲望較為強(qiáng)朝烈，支付能駛力較強(qiáng)。陜3．4商品姐房需求祈求咱3．4．1衫商品房需求襯祈求劑根據(jù)200建3年6月在叫HZ螞進(jìn)行的一次飯抽樣調(diào)查（咳HZ償市區(qū)霞，分層多級化抽樣，有效抖樣本500賺戶）結(jié)果表紫明，穗HZ勉市民購買商都品房的基本燒特點(diǎn)是：慘◆毛一次性投資外額度為13經(jīng)萬元。難◆銀低端需求戶馬（接受商品魚房價(jià)格為1臨500－2附000元／宿平方米者）選收入413秤0元，需求息房屋面積均主值為猶113m2拿。41弄％的人希望熟一次性付款診，月均供樓余支出129霸0元。彼◆披高端需求戶攀（2000游－2500也元／平方米拋）收入45窗41元，需筋求房屋面積蠟均值為12歇2平方米。最22％的人兔希望一次付叉款，月均供枯樓支出13悲11元。花◆側(cè)有購房意向話的家庭中，扣地段偏好的酒選擇順序?yàn)樗疲合缕?、江辜北、南壇、扁麥地、西湖凍、東湖、上斧排、河南岸響、龍豐、橋誰東、下角。券3．4．2梯商品房為勺HZ薪居民主要的館消費(fèi)支出無隨著全省實(shí)莖物分房的終昂結(jié)和貨幣分玉房的全面推彈行，房地產(chǎn)腦作為一項(xiàng)重牛要的商品，曬成為大多數(shù)所個(gè)人和家庭肥的一個(gè)重要鬼的消費(fèi)和投鼓資的目標(biāo)，撇因而房地產(chǎn)暖需求必會(huì)有熔一定的增長喊。近兩年來鄉(xiāng)H束Z豈經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)借步增長，居養(yǎng)民的收入每焰年都有所提屬高，居民手軍中的可支配兼性支出必然詳會(huì)投向一些融投資領(lǐng)域，源如股票、債鋪券、教育、途旅游和房地煎產(chǎn)上，而房殺地產(chǎn)作為不淹動(dòng)產(chǎn)，其投千資數(shù)額較大穗，增值的機(jī)癥會(huì)也頗為可侄能。這部分偽潛在的消費(fèi)傾者，其對地雁理位置優(yōu)越史、規(guī)劃設(shè)計(jì)文較好、環(huán)境惠一流、物業(yè)飾管理水平高仍的小區(qū)特別屈中意，這從眨東湖花園、特金迪新苑、湊碧水灣、新桐世界長湖苑雞受眾多市民婚支持便可略教窺一斑。蔥3．4．3掉接受商品樓房的平均價(jià)亭格為180悔5元／平方職米節(jié)從對消費(fèi)者降購買力的分寒析來看，濤HZ北居民已具有藍(lán)相當(dāng)?shù)馁徺I束力，他們對半房屋的要求飛已從安置型述過渡到適用例和舒適型。衰據(jù)鎮(zhèn)調(diào)查，憤HZ短市民能夠接獨(dú)受的商品房渴平均價(jià)格為橋1805元諸／平方米，刺其中中高收獻(xiàn)入家庭則為馳2050元圍／平方米。胞在付款方式被上，大多數(shù)腥市民更傾向處于銀行按揭邊分期付款方虛式。消費(fèi)者恐在購房時(shí)，當(dāng)對小區(qū)周圍采環(huán)境、配套癥設(shè)施、物業(yè)皆管理等因素炸比較注重，暴希望發(fā)展商退能提供位置摸好、價(jià)格適葬中、環(huán)境優(yōu)勾美、配套完疾善、服務(wù)優(yōu)溫質(zhì)的小區(qū)。棋3．4．4需主流消費(fèi)側(cè)面積在10攀0平方米以鹽上鎖消費(fèi)者在房勺屋面積、間土隔、裝修、脈戶型設(shè)計(jì)方菠面，大多希團(tuán)望房屋面積手較大，尤其刃是廳的面積設(shè)要足夠大，服間隔合理，訴有基本的室餐內(nèi)裝修或全捐部裝修，裝毒修檔次處于味中等，戶型瑞上選擇三房博二廳和四房翅兩廳璃的消費(fèi)者居皺多。篩3．5旱HZ罩居民對商品黨房環(huán)境及配絨套要求粱隨著收入水也平提高，棚HZ安居民對商品郵房的要求日濫趨苛求，調(diào)嗓查表明，綠勾化環(huán)境為購扇買商品房最快重要的參考轉(zhuǎn)因素之一，快尤其是對于奪中高收入的懲白領(lǐng)人士，諒這方面的祈子求更強(qiáng)烈。漏3．5．1再對住房硬墊件的要求控?cái)?shù)據(jù)表明，渴對住房的硬踢件要素，房輪屋質(zhì)量是被友認(rèn)為最重要日，認(rèn)同比例殼達(dá)68％，皮其次是小區(qū)凱綠化環(huán)境，鞭認(rèn)勸同率達(dá)61質(zhì)％，再次是冷地理位置，喉認(rèn)同比例達(dá)逢55.0％愁。如圖2所覽示。堆3．5．2型對小區(qū)配套傾設(shè)施要求鷹數(shù)據(jù)顯示，搶對小區(qū)的休坦閑娛樂配套擠設(shè)施，要求郵有健身室的延比例最大，毅其次為兒童煉樂園。具處體數(shù)據(jù)如圖蔬3所示。蜜第四章皆HZ召市商品房供福給狀況膚4．1商品疑房供給總量援及特點(diǎn)侍HZ燥房地產(chǎn)在九某二、九三年千曾與海南海判口、廣西北蘋海成為全國橡的三大開發(fā)更熱點(diǎn)，房地濾產(chǎn)為虛火過督旺，從而在屬之后的國家尊宏觀調(diào)控中陡，房地產(chǎn)業(yè)管進(jìn)入谷底，暢商品房市場嚴(yán)明顯呈現(xiàn)總嬸量過剩、供恨過于求的局雷面。刺二00二年嬌，市區(qū)商品桃房銷售面積貼27.11痛萬平方米,食其中售給個(gè)芽人22.0您2萬平方米哲，二00三鬧年，商品房飄銷售面積3習(xí)4.12萬它平方米。近倍幾年來，房容地產(chǎn)市場在谷經(jīng)過國家政只府的正確引誘導(dǎo)和市場的質(zhì)良性競爭和表淘汰，房地達(dá)產(chǎn)開發(fā)商的雕數(shù)目從九十危年代初的1逐300多家胡，演變到目理前帥的70多家奧，買方市場甚正在逐漸形木成。在受到壺市場競爭的付影響和消費(fèi)匪者日益成熟訊的情形下，運(yùn)房地產(chǎn)發(fā)展侍商之間的競摟爭從初期的淹無序化圈地膏競爭向更高瓦層次和更為剖規(guī)范的品牌袖競爭、服務(wù)昆競爭演進(jìn)。袋各個(gè)房地產(chǎn)寄商為了在市粥場上爭得更旦大的市場份痛額，不論在擋規(guī)劃設(shè)計(jì)、肆房型、環(huán)境濱布置上，而講且在質(zhì)量管陣?yán)?、綠化、媽物業(yè)管理水姻平上都十分云注重提高檔葬次和水平，學(xué)HZ嶼市也出現(xiàn)了搭諸如東湖花照園、碧水灣報(bào)等一批高質(zhì)慮素的住宅小升區(qū)，在市場定銷售上創(chuàng)出脊了不俗的成傾績，形成房乞地產(chǎn)消費(fèi)的懂一個(gè)個(gè)小高摸潮。從房地捉產(chǎn)市場供給逐的總體情況獵來說，房屋繭總量供過應(yīng)冰求，空置房成面積居高不墾下，據(jù)二0才0三年辱統(tǒng)計(jì)，全市唯商品房空置敘面積為85害萬平方米。貧但總量過剩浸并不代表適攔銷對路的房炮地產(chǎn)項(xiàng)目過欣剩，而主要奸是結(jié)構(gòu)性的郊過剩，諸多顫空置的商品取房賣不出去馳主要是由于怨規(guī)劃設(shè)計(jì)失追當(dāng)、戶型及違結(jié)構(gòu)不合理頂、房屋周圍棒環(huán)境差、配凍套不完善等偏等原因?；?．2嚇HZ旁市商品房市豬場發(fā)展趨勢待房地產(chǎn)業(yè)的眾發(fā)展，將會(huì)孔帶動(dòng)一大批約相關(guān)產(chǎn)業(yè)的怎發(fā)展，因而壺房地產(chǎn)業(yè)成燦為一些相關(guān)或產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)幣器。間HZ敞市的房地產(chǎn)笑業(yè)的發(fā)展，舊也倍受政府枯和企業(yè)的關(guān)俯注。房地產(chǎn)似業(yè)的良性發(fā)籍展，受國家即相關(guān)政策、棋法規(guī)影響極蘆大，當(dāng)前，翻國家相繼出臺(tái)臺(tái)了一系列葉法規(guī)和政策暴，支持和刺紛激房地產(chǎn)業(yè)聾的發(fā)展，國簡家建設(shè)部也摟先后出臺(tái)了膀相應(yīng)的措施此鼓勵(lì)和扶持瀉房地產(chǎn)業(yè)的假發(fā)展，在這萄種情形下，惱房地產(chǎn)業(yè)已我成為國民經(jīng)贊濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)橋系國計(jì)民生養(yǎng)的重要產(chǎn)業(yè)花，具有較為多廣闊的發(fā)展繪前景。粗HZ棚市房地產(chǎn)的伐發(fā)展，與國巴內(nèi)其它城市沙的房地產(chǎn)業(yè)加相比，既具剪有共同之處真，也顯現(xiàn)出周其特殊的一廳面。虹HZ槳市商品房發(fā)裳展有以下幾攪個(gè)趨勢：唐（1）在朗政府鼓勵(lì)消鴨費(fèi)政策和加稅快房改進(jìn)程啦影響下，市奶民的商品房桿消費(fèi)日益提霧高，住宅市三場需隱求容量增大秩。國家為鼓截勵(lì)消費(fèi)，近數(shù)幾年來數(shù)次討調(diào)低銀行利進(jìn)率，引導(dǎo)人驅(qū)們加大消費(fèi)鑰量，擴(kuò)大內(nèi)辱需。商品房處作為老百姓共消費(fèi)生活中膀的一個(gè)大件卡耐用消費(fèi)品威，其主導(dǎo)作蛙用極為明顯國。加之國家話加快房改進(jìn)迷程，取消了膜實(shí)物分房，京開始實(shí)行貨苗幣分房，商滲品房的消費(fèi)調(diào)日益成為千旦家萬戶的的漢大宗消費(fèi)。贊HZ怪市民人均收攤?cè)虢鼇韥硪基Z直呈增長態(tài)要?jiǎng)?，其對商毀品房的消費(fèi)去也必將有所摔增長，住房蘆需求增大增求多。燥（2）房憶地產(chǎn)市場競合爭日益激烈運(yùn)，競爭將更督多地表現(xiàn)在壽發(fā)展商的實(shí)墾力、信譽(yù)、者品牌上的競鑒爭，通過競硬爭，市場日翠益規(guī)范和成鞠熟。房地產(chǎn)年市場競爭加握劇，各發(fā)展懸商在房地產(chǎn)答項(xiàng)目上更趨涼于理性和務(wù)理實(shí)，競爭不統(tǒng)僅在戶型設(shè)羊計(jì)、結(jié)構(gòu)、題小區(qū)環(huán)境等逐方面，更多僑地將在實(shí)力紅、規(guī)模、品職牌上展開。岔（3）伴貌隨南海石化近項(xiàng)目的啟動(dòng)碎及悄HZ躬一系列集團(tuán)喚公司的發(fā)展抽壯大，勢必岡帶來更多的蟻外來資金和搜外地人口，查并由烏此進(jìn)一步刺看激游HZ攔房地產(chǎn)業(yè)的懷發(fā)展。簽HZ嫂作為珠三角霜東部地區(qū)的碧經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城匆市，經(jīng)濟(jì)建我設(shè)發(fā)展很快姑，并由于其拳優(yōu)越的地理地位置和良好派的投資環(huán)境嚷，吸引了眾鴿多外地投資蜘者，在引來盯資金流的同玻時(shí)，還涌入跌了大批經(jīng)商如務(wù)工的外來扁人員，他們甜的住房需求憐也會(huì)給予本副的房地產(chǎn)業(yè)送的一定的發(fā)苗展機(jī)會(huì)。丘（4）隨沿著消費(fèi)者和涼房地產(chǎn)市場炭的逐步成熟丈，消費(fèi)者對同房地產(chǎn)的要丙求將趨向影于更加舒適擋、更便利，絡(luò)住宅小區(qū)的屈將會(huì)趨向人確性化、智能盟化、生態(tài)化玉、園林化方習(xí)向發(fā)展，這淋為廣大房地第產(chǎn)商又提供贊了一個(gè)新的敘市場機(jī)會(huì)。朝在滿足了住鴉的基本需要境后，消費(fèi)者享對住宅的需沫求趨向更高像的要求，如琴對小區(qū)被智能化的要事求，便是今因后住宅的一憶個(gè)發(fā)展方向嗓。披第五章個(gè)仰案分析炕5．1總體闊供給狀況挑HZ姿市房地產(chǎn)業(yè)腎經(jīng)過幾年的歌發(fā)展，市場就競爭已進(jìn)入夾良性化競爭侮壯況，各開賢發(fā)商為爭奪爆更大的市場漸份額，在小呆區(qū)的規(guī)劃、翁建設(shè)、管理應(yīng)服務(wù)等方面植都投入了一蝶定的力量，跪目前市場上螞進(jìn)行銷售的害和準(zhǔn)備的銷西售的住宅超糖過三十萬平風(fēng)方米，房屋高總體供應(yīng)情明況呈供大于走求的局面。勿目前銷售情壯況較好的小柏區(qū)一般都位也于市區(qū)內(nèi)，夾開發(fā)規(guī)模較黨大，物業(yè)形旬象和樓宇素艘質(zhì)良好，交差通便利，但抬由于這類小慈區(qū)一般銷售翁價(jià)格偏高，常個(gè)別樓盤物篇業(yè)管理水平你較低，影響肚了市場消費(fèi)師者對他們的西購買欲望億。杜5．2本鍛類連項(xiàng)目的個(gè)案構(gòu)分析軌根據(jù)項(xiàng)目的仰可比性原則申，我們選取側(cè)HZ今市內(nèi)的碧水秩灣、君華府況等較有代表螺性的樓盤，拆作為**廣巷場的主要競?cè)酄幷哌M(jìn)行對遇比和研究。咬5．2．1啊地理位置參從地理位置售來看，碧煎水灣和氏君華府均座發(fā)落于江北新劇城，交通較痛為便利?；?．2．2喚樓盤建設(shè)纖以上兩個(gè)樓奔盤，小區(qū)占沉地面積各有苦不同，碧水騙灣占地面積類超過18萬經(jīng)平方米，而扭君華府占地霸面積為4.板3猶萬平方米。臭均為一次性票開發(fā)完成。貍在裝修方面叔，君華府提良供業(yè)主基本樹裝修，而碧膽水灣提供給立業(yè)主的為毛推坯房。在樓姐體外觀上，形采用粉紅色粗的較多，君銀華府外墻以講米黃色為主慌調(diào)，在建筑想風(fēng)格上，則有以歐陸到式風(fēng)格為主抽，碧水灣是瘡港式風(fēng)格?？芫G地方面，嚇碧水灣的綠癥化率均在3工8％以上，膏君華府因?yàn)樵銌误w樓的原訪因未做過多帽的綠化。羊5．2．3違銷售情況換君華府于2召003年5拜月開盤，已航售出45％寸；碧水灣自廟2003年弦10月份開禁盤以來，已辮完成銷售7析0%；從售襲價(jià)來看，君耳華府售價(jià)在拐2300元閉／m2以上饒，均價(jià)為2激850元／減m2。碧水付灣均價(jià)為2神300元／敢m2在付款浪方式上，大自部分是采用彩一次性付款喝和銀行按揭色兩種方式。敲在銀行按揭屆上為8成3乖0年。掠在這兩個(gè)樓喘盤當(dāng)中，會(huì)槳所中以健身倉／健美室、去兒童樂園（蔽游戲室）、謹(jǐn)游泳池和乒封乓球室最為卸普遍，其他罩如室外球紀(jì)場也較為普漲遍。具體查（略）遺5．2．4洗各樓盤銷售通策略事在銷售策略務(wù)上，不同的陰發(fā)展商采取配了不同的銷秤售方式，但紙最基本的便費(fèi)是立足于本魄樓盤。銷售不對象為撒HZ擁地區(qū)中高收坊入者，同時(shí)定由于其位于擠江北新城，獄升值潛力大堆，其提供的懼特低首期，昨超長期高成拒數(shù)的按揭對本購房者的吸孕引力較大?？h5．2．5運(yùn)小結(jié)含君華府、碧特水灣優(yōu)劣勢客對比：染君華府：擊優(yōu)勢：1帥）小區(qū)地別理位置好江2）規(guī)劃陸設(shè)計(jì)合理監(jiān)3）配套騰設(shè)施完善疲劣勢：單體狀樓、無綠化怒、售價(jià)偏高愈。頸碧水灣：嚇優(yōu)勢：1期）發(fā)展商蠻信譽(yù)好希2）小區(qū)砍地理位置好稻3）配套對設(shè)施完善保4）智能此化鼠小區(qū)字5）規(guī)劃設(shè)抵計(jì)水平高貴第六章項(xiàng)樂目評估柏6．1項(xiàng)紹目概括氣**廣場線HZ火新城江北2灰7號(hào)小區(qū)，磁占地面積4錘9552.金6平方米，駝為集中高檔組房產(chǎn)為一體罵的大型人文碑住宅小區(qū)，談目前首期已童開發(fā)完成4障0%。少6．2項(xiàng)目爆優(yōu)勢斬（1）本檔項(xiàng)目的發(fā)展征商實(shí)力雄厚銅，信譽(yù)良好奔，公司集聚態(tài)了一大批富攪有經(jīng)驗(yàn)的工鈴程技術(shù)人員夠和房地產(chǎn)開戴發(fā)經(jīng)營管理劃人員，建立相、健全了一崖整套科學(xué)、弄高效的管理態(tài)制度，形成添了完善的項(xiàng)獲目開發(fā)、工尼程管理、經(jīng)爸營銷售、財(cái)浙務(wù)管理及房姐地產(chǎn)物業(yè)管衡理等運(yùn)作體深系，具備成框功開發(fā)建設(shè)瞎**廣場大屈型住宅小區(qū)綠的硬件基礎(chǔ)嘴。盟（2）*樸*廣場住宅故區(qū)的建舊設(shè)目標(biāo)是建千設(shè)一個(gè)大型管的人文住宅淘小區(qū)，其舒揮適而富有變脂化的戶型設(shè)伙計(jì)、具有現(xiàn)紅代氣息的建吳筑造型均由旦名師精心設(shè)襯計(jì)，整個(gè)小好區(qū)規(guī)劃既考限慮住戶的現(xiàn)谷實(shí)需要，配計(jì)套設(shè)施完善完，又適度超監(jiān)前，將智能降化引入小區(qū)鏟的開發(fā)建設(shè)洲之中，可使疲住戶在充分塌享受幸福生拖活的同時(shí)，處感受到高科壩技為他們帶呈來的生活之魂便利和高品延味生活享受路。這類項(xiàng)目雖在方HZ莖的具有相當(dāng)赤的市場號(hào)召沉力，推出市追場后必將受蘭到眾多買家棟的支持與歡辟迎，市場前糕景廣闊。姨（3）住準(zhǔn)宅以座北為分尊，以朝南粗為貴，本項(xiàng)蓬目所開發(fā)住專宅戶戶座北郵朝南，負(fù)陰柔抱陽，客廳釣、臥室、書蛾房三房朝陽魯，南北通透身，是名副其雕實(shí)的陽光房涌。陵（醫(yī)4）本項(xiàng)器目所開發(fā)的榨商業(yè)走廊環(huán)子其小100榆0余米，四更面臨路，極兇易集聚人氣后、集聚財(cái)氣純。村（5）本不項(xiàng)目正南位俯置為政府?dāng)M喜建的800寒00平方米油的生態(tài)主題州公園，讓生欺活與購物在驢**廣場的旬們在享受生削活便利的同最時(shí)又可安享護(hù)生活的悠閑耀。剪（6）本推項(xiàng)目與同類蝴住宅小區(qū)相奶比，將走礎(chǔ)高檔樓盤中謠檔價(jià)格的箭路線，在規(guī)續(xù)劃建設(shè)和物毒業(yè)管理上突韻出其精品形翻象，使住戶矛以適中的價(jià)面格得到高檔貪享受和稱心訂的服務(wù)，以創(chuàng)此來吸引更旁多的住戶購以買和入住本狐小區(qū)。酸（7）本淡項(xiàng)目座落在偵HZ帽新城區(qū)，集屢***、經(jīng)筋濟(jì)、文化、軌教育為一體著，獨(dú)具濃厚棚的文化氣息景和人文環(huán)境離。文化和人姻文只環(huán)境對一個(gè)銅小區(qū)的開發(fā)平至關(guān)重要，四其巨大的潛埋在號(hào)召力有潤時(shí)會(huì)勝過樓童盤的廣告炒破作。惜（8）南永海石化項(xiàng)目導(dǎo)啟動(dòng)后，其界巨大的投資撇潮也必將波尾及相鄰地方奔，**廣場句的房屋銷售賀屬近水樓臺(tái)卸，必將惠及章，且這里與淺香港的交通珍聯(lián)系又極為罪便利，隨著嘆惠、港工商鍵業(yè)聯(lián)系的進(jìn)初一步加深，較本項(xiàng)目以其遮優(yōu)越的位置齒、優(yōu)美的環(huán)治境、適中的少價(jià)格及優(yōu)秀溪的服務(wù)還將勞會(huì)吸引更多罩的香港同胞戒來此置業(yè)安塌居。吊6．3項(xiàng)臭目劣勢款（1）因壞為受其占地著面積的影響裂，無法形成灌大盤效應(yīng)；稿（2）隨肉著詠HZ宰由濱江城市方向?yàn)I海城市弱的過渡，江陜北新城的發(fā)鞋展空間受到受一定的制約躲；票（3）社模區(qū)服務(wù)相奇對薄弱。靈因**廣場娃分為各個(gè)小逝區(qū)組團(tuán)開發(fā)煙，小區(qū)的全傍面配套完善玩需要一定的訊時(shí)間，因而泳客觀上造成匙社區(qū)服務(wù)的剩薄弱。少第七章市單場容量估算汪7．1總體輩定位六依據(jù)項(xiàng)目規(guī)鞭劃市場狀況擁和發(fā)展商的懇設(shè)想，本項(xiàng)勇目的總體定鎖位是人文住辣宅小區(qū)。這纖一定位內(nèi)涵輩是：有◆槽**廣場因?yàn)楦呱凶≌餍^(qū)，提供經(jīng)高品質(zhì)的硬俊件設(shè)施和軟集件服務(wù)為發(fā)駁展商的基本相理念。畏◆腥**廣場為望HZ愿居民提供超慢前的生活空治間和居住理序想。兄◆杯**廣場的字賣點(diǎn)在于人絞文關(guān)懷和優(yōu)顆良服務(wù)狗7．2目標(biāo)?？蛻艚锔鶕?jù)本項(xiàng)目殃的市場定位睬，結(jié)合**妻廣場小區(qū)的征環(huán)境因素、謀規(guī)劃條件、岔建筑質(zhì)量、輪建筑特色，淺我們把目原標(biāo)客戶確定壩為：責(zé)HZ貸市有一定基蛙礎(chǔ)的中高收霉入家庭，同遞時(shí)包括中高奧收入的外地佩在惠工作的曠成功人士及雁對擬在舌HZ孝置業(yè)的香港乒同胞。這些睬目標(biāo)客戶具提備如下特征錦：熄◆磁收入穩(wěn)定。截且中高收入額水平（家庭浸月收入在4在000元以必上），尤其準(zhǔn)是個(gè)體私營若企業(yè)主態(tài)◆喇對居住環(huán)境疑有較高要求蠻，追求舒適絞和享受的生鹿活儀◆棕年齡在30岔－50歲之寺間，已有一見定的事業(yè)基貝礎(chǔ)裹◆曬文化程度較轟高，對居住賄有自己的品辨味要求三◆錄兩代或三代盾家庭，同時(shí)疼不排斥外資凍及內(nèi)資企業(yè)竟高級雇員猾◆爭二次置業(yè)人菌士列7．3銷售肉價(jià)格測算派本項(xiàng)目均價(jià)繩定為230車0元/平方虎米，此價(jià)格霉在同類物業(yè)排中屬中等偏恩下水平。芽在同類小區(qū)刺的銷售中，悠市場銷售價(jià)舞一般為均價(jià)院2800元畏／平方米。搭同時(shí)調(diào)查表海明，在設(shè)定晉類似于**絡(luò)廣場產(chǎn)品后鑼，消費(fèi)者能仇夠接近的平捷均價(jià)格為2仰507元，助如下圖。村7．4市場領(lǐng)容量撫估算對于市淹場容量的測逗算是市場研囑究的基本任最務(wù)，亦是可濾行性研究的設(shè)重要內(nèi)容，融在抽樣調(diào)查禍的問卷中，奪我們設(shè)定以絞下指標(biāo)作為玩推斷市場容終量的基礎(chǔ)，這同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)漿果附后。腎◆羊近一兩年標(biāo)有購買商品渴房意向的家梢庭。調(diào)查結(jié)木果為17％衫；型◆唱對住宅環(huán)貨境持托“哄十分重要?dú)ぁ眱|的態(tài)度的人廢士。調(diào)查結(jié)盡果為占購買份人士的21裳％；仙◆希接受江北樸地段。調(diào)查晃結(jié)果占有購泊房意向家庭甚的37％；含◆說能夠接懲受商品房價(jià)湊格區(qū)間在2惡000元／假平方米以上臟的。棄調(diào)查結(jié)果占氏有購房意向肚家庭的53輛％。如果以扒HZ丈28萬家庭竭計(jì)算，哪么添，**廣場漏的市場容量之為：差符合1和2可者為28儉萬澆×共17％血×絲21％＝9腸996個(gè)家鳴庭紅符合1和3唉者為28婚萬懷×乘17％柜×劃37％＝1親7612個(gè)叫家庭罵符合1和4本者為28乳萬鼻×筆17％市×臭53％＝2恩5228個(gè)康家庭宅符合上述四盾個(gè)條件者則籮為28萬嗎×墓17％連×耳21％育×全37％千×紗53％＝1糾960個(gè)家惱庭修根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，砌并考慮眾多足不定因素，羞上述結(jié)果應(yīng)壓進(jìn)一步修正啊，取修正系跳數(shù)為0.3惜則市場容量磚為1960識(shí)×家0.3＝5電88個(gè)家庭植另一方面，論按照建設(shè)規(guī)浸劃，**廣但場首期項(xiàng)目宵的開發(fā)，市挖場是完全可洲以接受的。勻第八章初計(jì)步成本分析貍本章節(jié)所引狡用的建筑經(jīng)粥濟(jì)指標(biāo)、基鑒本技術(shù)參數(shù)意以及主要成到本數(shù)據(jù)，如皆土地成本、胖前期費(fèi)用、齊開發(fā)期應(yīng)繳年納之稅費(fèi)、銷小區(qū)紅線內(nèi)僵、外市政與親公建配套費(fèi)襖和建安工程輔造價(jià)等，均球以發(fā)展商提犧供的資料為細(xì)主要依據(jù)，佳由受托方專違門組成的本粗項(xiàng)目研究小尚組經(jīng)過與發(fā)業(yè)展商進(jìn)行了走有關(guān)的商榷瞎，最后得以稼確認(rèn)。船本二期工程頑擬分三組、稈滾動(dòng)式進(jìn)行只開發(fā)，第一巧階段開發(fā)C堂區(qū)，作為本配項(xiàng)目啟動(dòng)，條第二階段、亡第三階段須盾觀察項(xiàng)目周胡邊物業(yè)市場戚的變化從而僚制定出相應(yīng)覆的開發(fā)策略景。本居住惠小區(qū)地上建脊筑面積除批了公建配套騎設(shè)施外均為京住宅，地下夸建筑部分一店般作為停車貧場及機(jī)電設(shè)叮備房或管理野用房使用，考各期公建配軌套設(shè)施功能按配置比例與早面積仍然有蝴待規(guī)劃局與觀設(shè)計(jì)單位、澡發(fā)展商的共殃同商定后進(jìn)瞞一步落實(shí)。鴿根據(jù)本項(xiàng)目私物業(yè)開發(fā)的放實(shí)際情況，河結(jié)合本項(xiàng)目針地塊相鄰的派其它開發(fā)項(xiàng)海目的裝修標(biāo)蘆準(zhǔn)，指定以兔下的裝修檔渠次進(jìn)行總投廚資估算。版8．1項(xiàng)目棉基本裝修標(biāo)博準(zhǔn)栗建筑用料說石明：以1．屋面李平屋面、坡捷頂蓋。不2．墻體離外墻磚或高移級涂料?；?．外門窗襲低臺(tái)凸窗前，綠玻璃，堤塑鋼窗。幕4．內(nèi)門窗睡預(yù)留。陵5．地面做儲(chǔ)法30厚鏟1：3水泥臭沙漿抹平（計(jì)待二次裝修毒）。澇8．3土地到成本吧本項(xiàng)目土地鞠成本的總額鞠為4000佳萬元。蘆按總建筑面鹿積4955餡2.6平方赴米進(jìn)行分?jǐn)偰?，單方成本校?07元客／平方米。獎(jiǎng)8．4建安溜成本贊本項(xiàng)目建安績工程造價(jià)（由土建裝修工填程費(fèi)及機(jī)電納設(shè)備安裝工瑞程費(fèi)）總額貧為2875召2萬元。碼總建筑面積劈25000夜0平方米進(jìn)請行分?jǐn)?，單唱方成本?剃150元／概平方米。丸8．5應(yīng)繳席各種稅費(fèi)吩本項(xiàng)目應(yīng)繳副各種稅費(fèi)總扮額為250屆0萬元，單專方成本為1遼00元／平櫻方米。斗本項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)期應(yīng)繳納稅鵝費(fèi)包括：招◎俘土地使用稅籠◎膛投資方向調(diào)喊節(jié)稅拘◎礦配套設(shè)施建薪設(shè)費(fèi)毅◎炕設(shè)備及消防援供電用電負(fù)劇荷費(fèi)能◎辱供水管、網(wǎng)翅補(bǔ)償費(fèi)飲◎胡預(yù)算勝定額管理費(fèi)債◎吸建筑工程監(jiān)栗理費(fèi)偶◎鋤建設(shè)工程質(zhì)關(guān)量監(jiān)督費(fèi)斥◎遣建設(shè)工程質(zhì)糾量監(jiān)督費(fèi)檢棕驗(yàn)費(fèi)晌◎掘建設(shè)工程安塑全監(jiān)督費(fèi)歷◎捷報(bào)建費(fèi)、建俘筑許可證費(fèi)扒◎燭新型墻體材作料保證金攀◎素其它稅、費(fèi)勾8．6營業(yè)萍稅閥本項(xiàng)目營業(yè)藏稅為200氧0萬元，單酬方成本為8陵0元／平方料米。滲8．7各類經(jīng)配套工程費(fèi)現(xiàn)本項(xiàng)目各類持配套工程費(fèi)天為532萬坑元，單方成默本為21.縣28元／平嶄方米。帥8．8供水親增容費(fèi)擦本項(xiàng)目供水姐增容費(fèi)為1吩20萬元，叢單方成本為黨4.8元／衣平方米。塞8．9報(bào)建創(chuàng)手續(xù)費(fèi)愈本項(xiàng)目的報(bào)撓建手續(xù)費(fèi)為廳600萬元苦，單方成本給為24元／燦平方米。塑8．10不棄可預(yù)見費(fèi)較本項(xiàng)喂目的不可預(yù)記見費(fèi)用為5翠00萬元，貿(mào)單方成本為燕20元／平句方米。歐8．11投括資利息唇本項(xiàng)目的投害資利息為2療000萬元途，單方成本挑為80元／汗平方米。朽8．12其撕他費(fèi)用孝本項(xiàng)目的其帽他費(fèi)用為5曬00萬元，府單方成本可肺分?jǐn)?0元糠／平方米。械第九章財(cái)著務(wù)效益估算盛9．1項(xiàng)目啦開發(fā)前景肢根據(jù)薪HZ途市城市總體艙規(guī)劃，未來祖十年恨HZ時(shí)市城區(qū)將向群外有較大的酒擴(kuò)展，并且寸，市區(qū)主要徑是向河北岸額延伸，向南蓮過渡至濱海黑城市只是工臨業(yè)的拓寬而管不會(huì)波及社拉會(huì)大的經(jīng)貿(mào)械體系。具體果來看，本地肝塊開發(fā)面臨假的外部環(huán)境頭制約及前景僵如下：枕皺1．用地條主件規(guī)劃區(qū)除爐東面有一小串塊山坡外，魯其寇他地勢相對啟平坦。四周譯相同類型的毀項(xiàng)目蓄勢待盾發(fā)，但已形茶成了較大規(guī)源模。脾2．周圍環(huán)偶境**廣場覆用地周邊擁龍有豐富的人叮文資源。四吸周有市公安嶼局、國家安邀全局，滿HZ增市行政中心飽，上HZ豐市文化體育屋中心等，是至HZ扣新城區(qū)的核癢心地帶，集暴***、經(jīng)腐濟(jì)、文化、仗貿(mào)易于一體榜，各種氛圍艙都較好。欺3．發(fā)展前劑景區(qū)位優(yōu)勢肯：本區(qū)位于種城市規(guī)劃區(qū)順核心地帶，細(xì)兼具城鄉(xiāng)優(yōu)到勢；是廣州曠——緣汕頭發(fā)展軸痰線上的一處懇重要空間節(jié)秧點(diǎn)。良好的薦交通網(wǎng)絡(luò)：幸從西側(cè)通過冷規(guī)劃區(qū)邊緣驢的廣汕公路侍，為一級國療道，區(qū)內(nèi)東珠側(cè)、北側(cè)分茂別又有城市糕主干道路通袋過，使得本逢規(guī)劃區(qū)與周太邊地區(qū)都有短方便、快捷摸的交通聯(lián)系奧。任4．市場的炎需求：近年主來低迷的房鼻地產(chǎn)市場，地使得大量資否金處于沉淀冊或等待狀態(tài)幅，大亞灣石倍化項(xiàng)目上馬站，大大刺激廳了抵HZ饑房地產(chǎn)市場娘的興旺。浙本區(qū)由于兼倒顧多重優(yōu)勢高，有機(jī)會(huì)成開為房地產(chǎn)投脫資資金聚集柄的熱點(diǎn)地區(qū)均。波9．2財(cái)務(wù)洲效益初步估盛算輝本項(xiàng)目可供漸銷售的物業(yè)鑰類型主要有壞高尚住宅及嚴(yán)機(jī)動(dòng)車室內(nèi)蟻泊車位。由萍于本項(xiàng)目目猛前處于籌建崗開發(fā)的前期呈階段，因此克，在計(jì)算可妨售面積時(shí)，凳只對電梯間束、樓道等公繡用面積進(jìn)行青了分?jǐn)傆?jì)算果，而在對如朋幼兒園、運(yùn)冒動(dòng)場、垃圾啞房等公建面貞積時(shí)則不進(jìn)充行分?jǐn)?。址考慮到本項(xiàng)糠目是一個(gè)大搖規(guī)模和高檔歪次的綜合性碑住宅小區(qū)，聽建設(shè)跨期較稍長，配套設(shè)稠施種崖類較多，針擇對本項(xiàng)目今同后各階段的俘開發(fā)，將會(huì)粥存在許多不境確定因素，珠因此，在進(jìn)默行本項(xiàng)目開地發(fā)的前期可落行性研究的笛財(cái)務(wù)效益分是析時(shí)，需要揪設(shè)定一定的贊條件?，F(xiàn)將臣有關(guān)的計(jì)算央過程表述如拼下：究9．2．1星計(jì)算設(shè)定錄9．2．1劃．1價(jià)格水騾平的假定驗(yàn)依照本項(xiàng)目擇財(cái)務(wù)評價(jià)的瘡慣例，本報(bào)歲告以進(jìn)行項(xiàng)神目租、售的克價(jià)格測定時(shí)淚的建議價(jià)格若作為計(jì)算依袖據(jù)，在進(jìn)行蘋項(xiàng)目投資估儲(chǔ)算，租售收棟入計(jì)算，經(jīng)僵營成本假設(shè)謙等均采用現(xiàn)格時(shí)的價(jià)格水澤平，并且在廁整個(gè)計(jì)算期周內(nèi)保持不變梳，即不考慮魚通貨膨脹因課素對項(xiàng)目評倉價(jià)指標(biāo)的影鉤響。貞本項(xiàng)目各類勞功能物業(yè)的霞市場測價(jià)結(jié)管果詳見如下復(fù)所示：枯商業(yè)寫字樓園：1130亭5鐘萬元（35睜00元／M離2摟×交32300初M2維）旅商業(yè)住宅：瀉20262溝萬元（22毅00元／M即2靈×霜92100隆M2鋪）件商業(yè)商場：譽(yù)23100臂萬元（60郊00元／M雙2功×愁38500拘M2美）讀地下室車庫懷：1500浙萬元（15羽00元／M延2嶄×砍10000旬M2委）嶼9．2．1屬．2分階段邊進(jìn)行財(cái)務(wù)效焦益分析的原宅則猾由于本項(xiàng)目特小區(qū)具有較座大的占地規(guī)臺(tái)模，基于對遺本項(xiàng)目周邊名區(qū)域市場開描發(fā)前景的慎炮重考慮，決套定采取分三外階段、滾動(dòng)張開發(fā)的形式個(gè)進(jìn)行本次開燒發(fā)。各個(gè)階椒段的開發(fā)獨(dú)緊立負(fù)擔(dān)各自叢的支出與收鐮入，并且，左進(jìn)行獨(dú)立的曲財(cái)務(wù)效益測坡算。依據(jù)目喂前的實(shí)際情濤況，我們設(shè)佩定首期建母十層綜合商芬住樓四棟，蜂標(biāo)準(zhǔn)幼兒園儲(chǔ)一座，中心野花園一座；雨二期建二十亮九層寫字樓弄一座，二十銅八層商業(yè)樓尤一座，國際墳標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場似一座；三期雁建二十八層降商業(yè)樓一座醋，高層綜合叫樓一座。顏9．2．1害．3第一階協(xié)段開發(fā)運(yùn)作堆期限的設(shè)定月對本項(xiàng)目進(jìn)擊行開發(fā)的運(yùn)橡作期限，首械先設(shè)定為第粒一階段開發(fā)艱本項(xiàng)目首期架，籌建期為開半年和建筑鵲期半年，如聽果以一個(gè)季出度為一個(gè)核尼算期，則該趙階段的整個(gè)誕開發(fā)期一共阻分為四期。乒在籌建階段惠內(nèi)將進(jìn)行第肌一階段開發(fā)伙的前期準(zhǔn)備壩工作，發(fā)展孟商需支付第判一階段開發(fā)逮的土地成本聰、前期費(fèi)用跪和開發(fā)期稅刻費(fèi)等，基本光是反映到該領(lǐng)期期末進(jìn)行父計(jì)算；同樣討地在建設(shè)期鋼內(nèi)將開始孫進(jìn)行第一階絲段開發(fā)的各裝項(xiàng)工程建設(shè)越，各項(xiàng)工程咱費(fèi)用將按擬民定的工程進(jìn)旦度反映在各閱個(gè)核算期期藝末。第二及篩第三階段的算開發(fā)按照不議受物業(yè)市場泳環(huán)境變化的馬影響，以連捉貫和正常開采發(fā)的建設(shè)進(jìn)安度安排施工英計(jì)劃。暫定黎本項(xiàng)目首期門工程完工的才開發(fā)期為一亮年，則該階環(huán)段的整個(gè)開會(huì)發(fā)期一共分筋為四期，各誘項(xiàng)工程費(fèi)用雙將按發(fā)展商摟擬定的正常貪工程開始進(jìn)南度，反映在刮各個(gè)核算期撞的期末。縫9．2．1哀．4進(jìn)行物拍業(yè)銷售時(shí)預(yù)導(dǎo)計(jì)發(fā)生的稅棗項(xiàng)及費(fèi)用黨（1）信按照本地區(qū)然房地產(chǎn)開發(fā)流企業(yè)進(jìn)行物丙業(yè)項(xiàng)目開發(fā)桶的習(xí)慣，在擦進(jìn)行物業(yè)銷分售時(shí)預(yù)計(jì)須鉗支付的稅項(xiàng)暮主要有：瞎?fàn)I業(yè)稅金及啟附加：按營顯業(yè)額5.8想5％計(jì)算；山防洪費(fèi)：按念營業(yè)額0.轟18％計(jì)算慶；專地產(chǎn)交易管員理費(fèi)：按交否易額0.1兄％計(jì)算；問印花稅：按害交易額的0移.03％計(jì)爺算；由其它：按交束易額的0.蘿04％計(jì)算嚼。使上述合計(jì)為票322萬元助；以項(xiàng)目總蜂銷售收入5浪6167萬裙元乘以5.馬85％。學(xué)本項(xiàng)目銷售柳稅費(fèi)一覽表囑銷售稅帝5互.85％頓3280萬長元雀營業(yè)稅金：躲按營業(yè)額5躁.5％計(jì)算刻5希.5％3撈080萬元騰防洪費(fèi)：按悅營業(yè)額0.床18％計(jì)算兩0.興18%1囑00萬元辱房地產(chǎn)交易膛管理費(fèi)：按滅交易額0.蝕1％計(jì)算垃0.1茄%100毒萬元品印花稅：按銅交易額的0房.03％計(jì)傍算馬0耽.03%誠16萬元赤其它：按交旅易額的0.父04％計(jì)算烈0管.04%鏡22萬元泊（2）銷售弟費(fèi)用：16繳85萬元；薦按發(fā)展商自誦行銷售本項(xiàng)徑目物業(yè)的原漢則，包括項(xiàng)挺目推廣宣傳腦費(fèi)用等按銷熟售收入的3濱％計(jì)算。存（3）氣所得稅：項(xiàng)伶目的總收入腎在扣除了總拋投資及銷售質(zhì)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)錢費(fèi)用等成本港費(fèi)用后，得揚(yáng)出銷售利潤派，由此計(jì)得賭本項(xiàng)目的所于得稅為44棵67.87飾萬元（所得團(tuán)稅率為利潤擾的33％）追。高9．2．1軍．5開發(fā)資致金運(yùn)作的設(shè)比定以及資金臉籌措原則內(nèi)第一階段的艘開發(fā)作為本董項(xiàng)目整個(gè)開添發(fā)的開端，宗起到啟動(dòng)整豆個(gè)小區(qū)開發(fā)乎的重要作用銳，因此，第店一階段的財(cái)?shù)褎?wù)效益核算喂將采凳用動(dòng)態(tài)分期曬的方式進(jìn)行濕。在開發(fā)資凈金籌措的原斯則上，確定廣通過以下三甲個(gè)途徑來完菊成，一是充敞分使用第二漆階段的物業(yè)拋預(yù)售樓款，咐二是在本核收算期間內(nèi)可撓供使用的預(yù)怕售樓款和自梁有資金不足究以全部滿足計(jì)開發(fā)投資的華情況下，其平缺口部分將餡主要通過銀腐行貸款的形池式進(jìn)行籌措報(bào)，貸款利息脅為年息初步趙定為6％。策9．2．1脹．6首期第戰(zhàn)一階段開發(fā)腹中以第二階創(chuàng)段預(yù)售樓款戲抵償開發(fā)投填資的原則礎(chǔ)首期第一階央段開發(fā)的主并要作用在于廟啟動(dòng)整個(gè)小該區(qū)開發(fā)，因爽此，在第一魔階段物業(yè)銷獄售的方法上陰，采用了低串價(jià)銷售的策超略。作為低忠價(jià)銷售的一疑個(gè)補(bǔ)償，設(shè)臂定預(yù)售樓款栗可以在籌建飾期和建設(shè)期驟內(nèi)回收全部調(diào)或大部分躬，也就是說司，大部分第謹(jǐn)一階段的預(yù)連售樓款可以雅被利用作為興第一階段的管開發(fā)投資?；蟛︻A(yù)售樓川款的使用原頁則進(jìn)行設(shè)定皺。縱（1）預(yù)售達(dá)樓款回收方扣案：透“夾平緩回收虛”澆方案旱“壞平緩回收身”畜方案指在首蹄期開發(fā)的建永設(shè)初期開始扛進(jìn)行預(yù)售樓妙款的回收，范此時(shí)，首期擺開發(fā)已經(jīng)取也得了施工許弄可證，開始暫進(jìn)行主體工弓程的建設(shè)，端是一種較為面保守的回收婦方式。采用核這種回收方股式，將有部扁分的預(yù)售樓安款被用于開帝發(fā)建設(shè)。扭（2）預(yù)售捷樓款的使用付原則設(shè)定籌攜建期內(nèi)獲得罵的預(yù)售樓款渾可全部用于驅(qū)籌建期的開克發(fā)建設(shè)，包邁括繳納各類裳土地成本和固支付有關(guān)的紛開發(fā)費(fèi)用。近本項(xiàng)目在建織設(shè)開發(fā)期內(nèi)喊獲得預(yù)售樓召款的使用原貫則設(shè)定巨是：本核算求期內(nèi)的預(yù)售傭樓款只有7閃0％的數(shù)量肚能夠在本核毀算期作為開面發(fā)資金使用議，所余下的訂30％款項(xiàng)毫可留待以后拾各期使用。熊本核算期開肝發(fā)所需資金嫁不能由預(yù)售至樓款抵償?shù)钠糠郑瑢⑹仔蚁韧ㄟ^自有偉資金解決，劃不足部分再繭由銀行貸款栽的途徑解決糞，但銀行貸仇款則須支付膚年利率為6橫％的貸款利約息。貸款利紋率的支付方觀式為本核算何期內(nèi)支付以遞往各期累計(jì)徐的貸款總額撥半年的利息且以及本核算薄期內(nèi)均勻投聽入的原則計(jì)謠算的本核算害期內(nèi)投資資這金的半年利彼息。上述的艇“宣平緩回收隸”縱方案，是一恭個(gè)相對較為營保守的預(yù)售交樓款的回收奮方案，由于杜要考慮到第給一階段只能趕以低開高走蔑、采取低廉計(jì)的推廣銷售掃住宅物業(yè)，農(nóng)因此，前期法所回收的7這0％預(yù)售樓舊款只使用其弊中的50％采部分（5％煙＋45％＝晚50％），丈作為下階段洪的建設(shè)開發(fā)圖資金使用。碼9．2．1匙．7營業(yè)性票公建項(xiàng)目收瞎益的設(shè)定撿小區(qū)建設(shè)涉導(dǎo)及到的具有奪營業(yè)性質(zhì)的銀公建項(xiàng)目，過如會(huì)所、商螺店、俱樂部椅等，是可以澇產(chǎn)生盈利的予項(xiàng)目，也就鴿是說，建造礦這些項(xiàng)目所構(gòu)耗費(fèi)的成本存將來是可以遺通過物業(yè)的短銷售或項(xiàng)目擴(kuò)的經(jīng)營收益嫂來補(bǔ)償?shù)?。精在本次可行降性研究中，率暫不對這部回分項(xiàng)目投資轎進(jìn)行回收，解不作為項(xiàng)目愁收益一部分列計(jì)入總收益雀里面。級9．2．1佩．8財(cái)務(wù)指告標(biāo)的選取羅本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)塑效益分析報(bào)叉表格式的依桶據(jù)是國家計(jì)情委和建設(shè)部承發(fā)布的《建捉設(shè)項(xiàng)目經(jīng)暢濟(jì)評價(jià)方法顆與參數(shù)》（兇第二版），廉參照我國的俗財(cái)會(huì)制度，述結(jié)合現(xiàn)時(shí)房寇地產(chǎn)開發(fā)的偏實(shí)際情況，掉對項(xiàng)目投資豬計(jì)算經(jīng)濟(jì)效并益。參照我采國的財(cái)會(huì)制紀(jì)度，結(jié)合現(xiàn)重時(shí)房地產(chǎn)開倦發(fā)的實(shí)際情任況，進(jìn)行本劇項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)宣效益評判。聚初步效益測衡算根據(jù)本項(xiàng)癢目的基礎(chǔ)數(shù)職據(jù)，可算出濁本項(xiàng)目的靜艷態(tài)財(cái)務(wù)效益因，詳見下表分：襲本項(xiàng)目靜態(tài)微投資效益分抖析表份序號(hào)怎兔并線項(xiàng)目名稱呢鄭民系金額（萬元繪）說1．0碎徐派痰現(xiàn)金流入鴉震苦舞香56167猶2．0估佛涉屬現(xiàn)金流出向險(xiǎn)傷苗敵度4150亂4賀2．1俊表靜狐土地開發(fā)費(fèi)抽捏蕩徒掀攏4000昌2．2粘巖芒蘆土建、建安喇設(shè)計(jì)工程費(fèi)用烘酬頸28752福2．3劫蓋或徹毯應(yīng)繳各種稅步費(fèi)朝襪仍挑事2500填2．4箭宿杜墨營業(yè)稅杏走頂之其兼鉆墳2000來2．5衡榨瘡慎各類配套工叛程費(fèi)笑稈柏饒鴉532什2．6閱搞若替供水增容費(fèi)衡旅桂目輝雁晉120驢2．7策叮菊記報(bào)建手續(xù)盲費(fèi)盆吃銷抄輕挪600慚2．8泊腦阻肺不可預(yù)見費(fèi)拘址欲塑齒臉500慎2．9個(gè)顯腔嚼投資利息狼糟亂責(zé)澇匠剃芽2000杠2．10賢螞鏡儉其他費(fèi)用說碌庭丸逮售閘500臂從靜態(tài)的角延度看，整個(gè)月項(xiàng)目盈利十屬分明顯。從廣上述分析可奏得出如下關(guān)偉于本項(xiàng)目的淋開發(fā)效益的指結(jié)論：從各潑財(cái)務(wù)評價(jià)指米標(biāo)看，整個(gè)劈項(xiàng)目玉盈利十分明哪顯；從計(jì)算首模型的設(shè)定般，知道影響持本項(xiàng)目效益才的主要因素栽，一是開發(fā)詢成本，二是森物業(yè)的銷售丹進(jìn)行得順利吧與否，對上吩述兩方面因蒸素的控制是琴本項(xiàng)目成功廚的關(guān)鍵。三侄、本項(xiàng)目的捕計(jì)算模型中重，設(shè)定本項(xiàng)垃目物業(yè)的銷攀售率為10刺0％，是為釘了體現(xiàn)本項(xiàng)拜目的內(nèi)在盈傅利能力。而帶本項(xiàng)目物業(yè)晨日后推出的搬實(shí)際銷售率由將與當(dāng)時(shí)該攤地區(qū)的物業(yè)廣市場環(huán)境、飲對本項(xiàng)目物糟業(yè)的營銷是償否得力等諸什多因素的綜泥合作用有很或大的關(guān)系，豎對這些因素口的研討將不晝是本次可行別性研究的內(nèi)梁容。貌9．2．2謀首期第一階腹段投資效益鳥分析歷根據(jù)前面對某第一、二階般段開發(fā)模式疤的設(shè)定，第豬一階段及第孩二階段預(yù)售哲樓款將主迫要用于抵償勸本項(xiàng)目部分睛開發(fā)投資，凡預(yù)售樓款不斯足以抵償開占發(fā)投資的部抗分才通過銀磨行抵押貸款毒進(jìn)行籌資，配不同的預(yù)售織樓流入計(jì)劃保與安排將會(huì)武直接影響貸糞款的籌措數(shù)殲量，也就是乎說影響了財(cái)桐務(wù)成本。從期財(cái)務(wù)指標(biāo)看東，本項(xiàng)目整藍(lán)體開發(fā)的開效發(fā)效益在收鍵支平衡的基散礎(chǔ)上有一定輔的盈余，基纏本達(dá)到了用墾較少的資金偽（貸款額）粉來啟動(dòng)整個(gè)谷小區(qū)建設(shè)的自目的，在財(cái)慈務(wù)分析的角戲度上看是可罩行的。首期積開發(fā)效益綜小述：由于首之期開發(fā)資金撕籌措及運(yùn)作瘡模式的設(shè)定碧，開發(fā)資金鞠可由部分預(yù)睡售樓款來沖志抵。這樣的莫做法對于盤價(jià)活資金，減需輕貸款壓力您，啟動(dòng)整個(gè)狠小區(qū)開發(fā)建墳設(shè)均是有利娘和可行的。符“裂平穩(wěn)回收宜”裹預(yù)售樓款的組回收方案，江在實(shí)際操作受中將有一定東的借鑒意義箏。從上面的炮分析可知，推不同的預(yù)售允樓款回收方白案導(dǎo)致的項(xiàng)媽目貸款數(shù)額已是有較大出驚入的，從而虎造成的貸款抓利息也相關(guān)蠻頗大。也就欠是說，預(yù)售聚樓款的回收鵝方式是影響使第一階段開講發(fā)成敗的一上個(gè)較敏感的沈因素。從首饞期開發(fā)的效近益分析結(jié)果攝來看，難以將立即做到盈玻虧平衡，但桿是通過第二把、第三期的旋開發(fā)則可達(dá)點(diǎn)到先行啟動(dòng)產(chǎn)整個(gè)小區(qū)的兼目的。從這姥個(gè)角度上看句，首期的開封發(fā)投資方案計(jì)是可行的。等9．2．3艘二期投資效認(rèn)益分析嘆二期的開發(fā)孤（以下簡稱憂“脫后期開發(fā)雞”喜）涉及的不命可預(yù)見因素譯較多，并且冰受到首期開聯(lián)發(fā)的影響較肆大。在本次歉的可行性研而究中，對碧后期開發(fā)的亡運(yùn)作模式只桃作一般假設(shè)票。現(xiàn)將有關(guān)肢的基本假設(shè)拋如下：我（1）后期轟開發(fā)的資金努投入按全部未貸款的原則敘，貸款利率笨（財(cái)務(wù)成本尊）按年利6煤％計(jì)息一年揉；粘（2）銷售買稅項(xiàng)按銷售找收入的6％控計(jì)算，銷售齒費(fèi)用按銷售攪收入的3％扶計(jì)算，所得拳稅率為33墨％。資（3）后期合開發(fā)的資本形收益率計(jì)算變公式如下：傘凈現(xiàn)金流量凍（利潤）資婦本收益率＝沙—————鄉(xiāng)—————軋—說開發(fā)總投入濁從《項(xiàng)目各脾功能物業(yè)的援測價(jià)》的分價(jià)析中知道，賠由于后期開錢發(fā)的跨期較鈔長，小區(qū)外允部環(huán)境對小幣區(qū)物業(yè)將來股價(jià)值影響的灰不定因素較殖多，且難于妖精確估計(jì)，駕因此，對后剩期開發(fā)各期釋住宅物業(yè)的存測價(jià)只進(jìn)行酸了小區(qū)內(nèi)扮環(huán)境因素改塑善的系數(shù)修贏正，該系數(shù)漢反映的是小勇區(qū)環(huán)境改善檢后對小區(qū)內(nèi)撤住宅價(jià)值的爐影響。因此素，當(dāng)小區(qū)開馳發(fā)的第一階膨段啟動(dòng)成功罩后，后期的駱效益分析反距映的是后期疫開發(fā)內(nèi)在的農(nóng)盈利能力。劇當(dāng)后期開發(fā)魚期間的房地模產(chǎn)市場維持字目前穩(wěn)中有燕升的局面，唉則后期開發(fā)伏在財(cái)務(wù)效益滿分析的角度擾上看是可行稻的。鉗9．3項(xiàng)目皇總體開發(fā)盈照虧平衡分析助經(jīng)過測繼算，本項(xiàng)目穴各功能物業(yè)寄的銷售率必墳須達(dá)到82塊%才能夠使豈項(xiàng)目盈虧平精衡。首期開霜發(fā)是采用了宴低價(jià)促銷的柿方式，各類勉住宅單元的累測價(jià)和定價(jià)爆方式基本是盒采用成本加侄成價(jià)和推廣紋價(jià)兩種形式做。其中，推開廣價(jià)是由成撓本加成價(jià)乘捆以115％康而得，所以鍬，惑首期開發(fā)的暈住宅物業(yè)通稻過推廣價(jià)來偷銷售的難度歌較以成本加惰成價(jià)銷售的名難度大。因捎此，在二、湊三期有必要傻對以推廣價(jià)吳銷售的住宅獲物業(yè)的銷售乎狀況進(jìn)行盈計(jì)虧平衡分析烏。綜合本項(xiàng)腫目周邊的市住場競爭環(huán)境撇、小區(qū)規(guī)劃訓(xùn)設(shè)計(jì)和物業(yè)炒測價(jià)定價(jià)等畏因素進(jìn)行分取析，第一階遇段開發(fā)以推停廣價(jià)銷售之筋住宅物業(yè)銷外售率達(dá)到6騎0％以上。宵9．4項(xiàng)目懷敏感性分析終9．4．1疑首期開發(fā)敏劣感性分析亦選取首期開妨發(fā)的住宅價(jià)賴格、以推廣妻價(jià)方式銷售夫的住宅價(jià)格晌和土地成本宗作為敏感性開因素，針對縣資本受益率叉指標(biāo)分別作睡單因素敏感閑分析，有如逮下的結(jié)論：悄在驅(qū)“屆平緩回收丸”眉方案中，當(dāng)戴住宅價(jià)格下排降接近至9育0％，建安表成訊本上升接近模正負(fù)10％環(huán)，或以推廣增價(jià)銷售之部溪分住宅物業(yè)突的價(jià)格下降革接近正負(fù)1罩0％時(shí)，凈確現(xiàn)值均不理罪想，可見上棒述因素對凈悶現(xiàn)值這個(gè)指牲標(biāo)較敏感。呀但資本收益描率在選取的編敏感性因素蓋在－10％竿～＋10％越區(qū)間的變化慎時(shí)，仍然保宅持正數(shù)，由嘉此可認(rèn)為，猶“欣平緩回收洽”校方案基本上委仍能滿足推“粗盈虧平衡并談且略有盈余旱”臨的目標(biāo)；從濟(jì)回收方案的諒敏感性分析除知道，語“導(dǎo)平緩回收繩”印方案的抗風(fēng)充險(xiǎn)能力較強(qiáng)鍛。帖9．4．2著后期開發(fā)敏別感分析具選取土軍地成本作為盒敏感性因素奮，對后期開物發(fā)的資本收鉗益進(jìn)行敏感勉性分析，從灣表上數(shù)據(jù)看丘，建安成本蘋的變化對后瘋期開發(fā)有一委定的影響，搶但當(dāng)建安成蝕本上升均5％時(shí)，后合期開發(fā)各階餐段的所得稅雖后資本收益守率仍然大于則0，可見，誼建安成本在健本項(xiàng)目各類鷹影響因素中因，并非是決夾定性因素。賠另一方面，勻由于后期各潮階段的測價(jià)算反映的僅僅尿是各階段的共內(nèi)部盈虧能姐力，因此，準(zhǔn)如何去順應(yīng)堤外部市場的千變化適當(dāng)進(jìn)保行調(diào)整是最煉可取的。根渴據(jù)本項(xiàng)目的演工程總量，兵估計(jì)第一組惰團(tuán)（土方工忙程及樁基礎(chǔ)貿(mào)）工程建設(shè)央時(shí)間約為一俊年。設(shè)定本盟項(xiàng)目總投資喉之中通過銀易行貸款部分刊才需要計(jì)算哥利息，貸款培本金計(jì)息至善年底。年利李率暫定為6獻(xiàn)％，按單利鍵計(jì)算。鍋9．5影響報(bào)開發(fā)效益的召主要因素柱分析從計(jì)算去結(jié)果可以看接出，本項(xiàng)目瘡在進(jìn)行全面騰投資開發(fā)時(shí)白的財(cái)務(wù)效益味在計(jì)算了財(cái)鹿務(wù)魔成本后，具努有一定程度樂的抗風(fēng)險(xiǎn)能容力。主要有肢兩