XX新中心區(qū)N地快投標(biāo)報告

XX新中心區(qū)N4地塊投標(biāo)分析報告目錄一、市場分析1、XX區(qū)宏觀環(huán)境分析（2頁）2、XX區(qū)房地產(chǎn)市場分析（4頁）3、N4地塊區(qū)域市場分析（6頁）二、投資成本及效益分析1、施工成本估算（12頁）2、其它開發(fā)成本估算（12頁）3、總開發(fā)成本及投資效益核算（14頁）一、市場分析1.XX區(qū)宏觀環(huán)境分析XX區(qū)自1992年11月份建區(qū)以來，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速增長的健康態(tài)勢，進入1998年，當(dāng)各區(qū)受亞洲金融風(fēng)暴的影響增長有所減緩時，XX仍以高于16%增長率的保持平穩(wěn)增長。XX區(qū)經(jīng)濟總量同深圳市其他各區(qū)相比處于最強的狀態(tài)，2000年區(qū)屬經(jīng)濟總量占深圳市各區(qū)屬經(jīng)濟總量的40%。XX區(qū)對深圳市的經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。深圳2000年各區(qū)份國內(nèi)生產(chǎn)總值才資料來源：跳XX柜2001年盜統(tǒng)計年鑒泰2002年蔬1到5月，鑼全區(qū)實現(xiàn)工默業(yè)總產(chǎn)值3晌15.66伏億元，同比妨增長39.肌8%；固定于資產(chǎn)投資完身成額19.年4億元，增折長23.3膠%；社會消冬費口零售總驕額37.8身億元，增長泄20.1%升；加工貿(mào)易使出口58億率美元，增長級12%；預(yù)梨算內(nèi)財政收賭入9.15堡億元，增長擺8.4%；蘿經(jīng)濟發(fā)展前怨景非常樂觀日。左XX區(qū)市場德經(jīng)濟環(huán)境呈督以下特點：松王聽XX經(jīng)濟具剝有明顯的外針向驅(qū)動性野2001年座XX工業(yè)產(chǎn)黃品的出口產(chǎn)掉值達到人民號幣432億栽，外資、港遇澳臺資企業(yè)酒在工業(yè)總產(chǎn)宗值中比重占濱88%，出飯口產(chǎn)值占X太X工業(yè)總產(chǎn)河值的83%袖，占深圳市鈴工業(yè)總出口烤產(chǎn)值的40爛%多。代旺豬科技人員中滾暫住人員相僻當(dāng)于錢5年來XX魂購房者總量悅的二倍多刻進入夕2000年墾，XX人口膜達到135伸萬，其中暫陰住人口占8醬0%，超過互深圳70%帖的平均值；潤同時，人口屠結(jié)構(gòu)發(fā)生了鳥質(zhì)的變化，糟常住人口中場科技人員達稀到9162熟0人，暫住選人口中科技摔人員達到7康6260人甘（相當(dāng)于5飛年來XX商老品房購買者扔的總量之和飄的三倍），嶼大量的技術(shù)擺人員推動著熄XX的科技罩發(fā)展。挽釘磁占深圳旅客胸1/3數(shù)量偵的商務(wù)旅游寶經(jīng)濟嚇XX與國際葛、國內(nèi)公司鞋商務(wù)來往頻亡繁，是產(chǎn)品晝貿(mào)易集聚地陪，商務(wù)活動桐聚集地，耐2001年宿接待的商務(wù)錄游客近整個白深圳市的1首/3。傾彩登將加強第三斷產(chǎn)業(yè)的發(fā)展悶2001年周XX產(chǎn)業(yè)結(jié)辰構(gòu)中第一、蹲二、三產(chǎn)業(yè)穴比分別為3梳.8:59喚.7:36盒.5工業(yè)在戶XX的產(chǎn)業(yè)炊結(jié)構(gòu)中占絕坑對主導(dǎo)地位轎，但第三產(chǎn)旋業(yè)遠低于深穗圳市的發(fā)展尺水平，第三覆產(chǎn)業(yè)無疑將布成為XX下吐階段發(fā)展的賴重點。牢2000年轟XX區(qū)產(chǎn)業(yè)盞結(jié)構(gòu)與深圳少市的比較維類別截人均越GDP裝（美金）般第一產(chǎn)業(yè)通第二產(chǎn)業(yè)見第三產(chǎn)業(yè)潮三產(chǎn)嘩/二產(chǎn)共XX區(qū)屋1987黃4．1%蔑59．4%壁36．5%紗0．61沸深圳市炊4000花1．3%漫50．0%恩48．7%濤0．97罪哈勒繁榮的商業(yè)左服務(wù)果近兩年來，宣基于對XX瘡消費潛力信住心，市內(nèi)大強型零售商紛炭紛大舉入駐獅XX，以贏踐得先機：順娘電、天虹、自萬佳已開業(yè)短，國際零售棵巨頭沃爾瑪咬亦正在簽約吹中。前2.勸澆XX區(qū)房地童產(chǎn)市場分析椒近年來，X謝X區(qū)房地產(chǎn)揀市場進入快撤速成長時期櫻。艷XX區(qū)的房些地產(chǎn)市場特纏點：鼓亮勻較大的地價菜上升空間祖XX目前開克發(fā)的較高品傅質(zhì)的樓盤也粘得到市場廣堵泛的認同，渠新安老城區(qū)睛成熟區(qū)域小默高層及高層嶼住宅單價已臭達到州4500-鋤5000元氏/平方米，醬西鄉(xiāng)熱點開頓發(fā)區(qū)的多層封及小高層的出價格目前已鋼在3000訓(xùn)元/平方米撿以上，且呈際不斷上升趨士勢。泊絡(luò)洋良好的銷售著業(yè)績鴉2001年瓜，XX區(qū)房第地產(chǎn)市場住碌宅銷售總量終達到90多慧萬平方米，稿另據(jù)市場調(diào)謠查顯示，X腦X規(guī)模在5鷹萬平方米以婆上的住宅樓擦宇銷售率達晃到85%以棟上，銷售期跳通常不超過雪1.5年。槳坑在XX土地出此讓引起了境濱內(nèi)外投資者漿高度關(guān)注筑從XX的土紛地招標(biāo)拍賣鼻情況可以看尸出，越來越努多的深圳市鞭區(qū)開發(fā)商、諷香港開發(fā)商孔對XX土地打給予了熱切窮的關(guān)注。從夾眾多市區(qū)品耕牌開發(fā)商多澤次踏勘XX旦擬出讓地塊誘可見一斑。升今年艷3月22日棟115區(qū)拍徐賣地塊，9雀家境內(nèi)外開紋發(fā)商激烈角夕逐，亦可看舒到投資者對罵XX的關(guān)注瘦程度。截琴盤營銷創(chuàng)造價元值披對深圳市區(qū)克內(nèi)樓盤而言察，營銷費用電越來越高，溉甚至達到總雨銷售額的抬5%之多，潔營銷更多的附是對成本的雁增加。而X舅X的開發(fā)項群目目前普遍底的廣告投入脹費用還不足巾銷售額的2宏%，營銷處春在起步階段融，更多的項朝目在前期定籃位，市場研熊究，資源整巧合方面做得江還遠遠不夠始，XX的營店銷存在非常惰大的空間。辯沈如投資XX，獅成為真正的姨深圳品牌開酸發(fā)商天正如不在擁倘有全世界約弊1/4人口鞠的中國投資濱，不能稱為艦真正的全球叢化跨國企業(yè)饒一樣，不投仰資擁有30健%人口、4歐0%區(qū)屬經(jīng)廉濟總量的X絲X地產(chǎn)，又瓶如何稱得上臉真正的深圳祖地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品蒸牌！遍現(xiàn)時的XX同房地產(chǎn)市場驢是個相對區(qū)同域性的市場擱，但XX人岔民卻在熱切隸地期待著品專牌開發(fā)商能蓋在XX提供蹤令他們感到卸自豪的生活紐空間。XX虧的地產(chǎn)商著載力于品牌創(chuàng)奏建時，贏得農(nóng)市場的一片偶喝采與回報云，便是例證孤。稻數(shù)超購房入戶政作策推動房地剝產(chǎn)發(fā)展蕉第五次人口且普查結(jié)果顯惰示：XX翅81.2%虹的從業(yè)人口頂集中在第二里產(chǎn)業(yè)中。從剪業(yè)人口中受監(jiān)過大專及以鉆上教育的僅漆占3.82膠%，高中及范中專占20彩.35%，邀初中的為6陜5.68%硬，小學(xué)及以趕下的為10爭.15%；叼在這樣的人澆口結(jié)構(gòu)中，尿從逐年大幅泊增長的購房噸入戶家庭數(shù)氣量亦可看出柳，購房入戶添政策無疑對普現(xiàn)在居民具后有較大的吸墻引力。間逐年增長的績購房入戶家權(quán)庭表悄(系列2為綢入戶數(shù))薦3、搖但斷N4地塊區(qū)岔域市場分析其N4地塊位瀉于XX新中巷心區(qū)，相鄰澡XX行政中建心與體育中校心。分別由孤新潮路、創(chuàng)紡業(yè)西路、裕腎安西路、新鎮(zhèn)城大道圍合死而成。地塊膜占地面積為撒5感1826.得3M叛2挨。用地性質(zhì)監(jiān)：商住，其米它要點未定腹，預(yù)計鴿2002年蘋8月23日嶄進行拍賣。工XX改新中心區(qū)面露臨珠江出海暗口，有著約割4公里的海遷岸線，正南屬隔海與大小薄南山相對，油東南隔海與肌大、小鏟島姿相望，近憑渡水色遠眺山大光，“山、址水”交融，圣這是其與深示圳市其他中溪心顯著的區(qū)悉別，也是其孔鮮明環(huán)境特魂色所在。X盟X新中心區(qū)系既是深圳市劫西部的城市產(chǎn)次中心，也虹是XX區(qū)的殘政治、經(jīng)濟豆、文化、體傳育和信息中很心，是XX稍面向二十一從世紀，現(xiàn)代姑化、高效率喜的花園式濱齒海城區(qū)。王提孩未來的XX蛋新中心區(qū)主扣要有以下主版要結(jié)構(gòu)特點草（一）、一思個瀕海帶狀胳公園和一個班都市綠環(huán)透XX新中心暑區(qū)沿濱海大尖道內(nèi)側(cè)設(shè)置胳連續(xù)的帶狀岔城市公園，洞承擔(dān)觀海，蘋游憩，運動持健身和隔離耕交通噪聲、貪凈化、美化類城市環(huán)境的格職責(zé)，提高費XX新中心仍區(qū)的綠地率在和綠視率。旨沿XX新中忌心區(qū)核心區(qū)獵外圍道路斷皇面一側(cè)控制卵30米寬的穩(wěn)綠帶，開發(fā)產(chǎn)連續(xù)的，有啊樹陰遮蔽的頌開放窨，引甲入街頭藝術(shù)驢，街頭文化洗，與大海相炒連，創(chuàng)造一跨個郁郁郁蔥縫蔥的都市綠精環(huán)。XX新妻中心區(qū)內(nèi)地孕塊按高綠地證率控制，平肢均綠地率高甲于45%，桶同時區(qū)內(nèi)小類公園，小游逝園要求街頭持化、外向化北，“城中有麻綠”，“綠蝴中是城”。瑞（二）、兩江條軸線支-----傻-中央綠軸山和發(fā)展主軸潔XX新中心渠區(qū)內(nèi)設(shè)置了礦兩條主要軸鞋線，分別正差對大、小南塊山和大、小疏鏟島，中央演公園兩側(cè)局賠部安排文化短娛樂和會議葛展覽設(shè)施；登發(fā)展主軸以攝購物廣場、退步行街為主財線，兩側(cè)布鑰置商業(yè)建筑購和商務(wù)辦公絹設(shè)施。干（三）、三丙個圈層珍-----奇-核心區(qū)、眉混合區(qū)、居舒住區(qū)內(nèi)XX新中心詞區(qū)用地布局怒結(jié)構(gòu)明確劃超分為三個圈倆層，從總體茫上界定其相穿應(yīng)的用地規(guī)映模，每個圈脹層都有主要遭功能，并兼頑容其它功能剩，以帶旺人罰氣，創(chuàng)造濃繭郁的都市風(fēng)仍情。堅第一圈層核劍心區(qū)，是X準X新中心區(qū)馳的主體，功暢能包括行政佛、文化、商免業(yè)金融及商粥務(wù)辦公，用倡地面積泄2.26K弦M轎2總，建筑以高貍層為主，以逼突出新中心渾區(qū)的形象形娘和地位。陸第二圈層混面合區(qū)，為核宜心區(qū)的外延騰部分，功能撫包括商業(yè)和手商住混合，知面積犯1.87撫KM鐘2證。綁第三圈層居之住區(qū)，功能團包括居住和重居住配套設(shè)拼施，面積雁2.25充KM不2裁。冠（四）、四鎖個商業(yè)中心粒中心區(qū)內(nèi)有挽一條規(guī)劃中侮的地鐵線路驅(qū)，即橫貫深漏圳市東西的嘆地鐵去1號線，經(jīng)冒由深南大道禿至新湖路下撞通過XX新疊中心區(qū)，并含在區(qū)內(nèi)設(shè)置匹了三個站點海。在這三個補站點周圍及膛裕安西路上碑按半徑50父0米的范圍俱形成四個商淚業(yè)中心。逐槳吉新中心區(qū)開臣發(fā)建設(shè)近期遼目標(biāo)略通過援3—5年的饞開發(fā)和建設(shè)底，形成一個導(dǎo)較為完善的腫城市形態(tài)，否提升XX區(qū)榜整體形象，布創(chuàng)造一個優(yōu)泉美的生活和勾工作環(huán)境，原為深圳市人葉民提供一個惕前所未有的奏高品質(zhì)國際增化社區(qū)。并健通過新中心隊區(qū)土地的開榆發(fā)，形成規(guī)儲模效應(yīng)、示哪范效應(yīng)和輻讀射效應(yīng)。條位于中心區(qū)潑的XX體育促中心也將于狀今年織9月投入使打用，行政中繳心、中心廣哀場已經(jīng)完成慨基礎(chǔ)工程，賀即將進行主呼體工程的施您工。賠中心區(qū)揀N12區(qū)，和周邊的新湖熟路已建成，穴興華路已完坑成路基工程忍，年底即可柱完工，屆時替該地塊的市蝶政配套也將番完善。大型毯商住用地N欲17、18旗、19區(qū)周腳邊的創(chuàng)業(yè)路追、新安六路宵將于7月底孤竣工，裕安銹西路也將于鼠年底建成，段該地塊的市糟政配套也就鴿基本完善。舒明年，區(qū)政蠢府還將繼續(xù)汪安排資金，違進一步完善會地塊周邊的游興華路、羅筐田路等市政尾工程櫻XX分局于蠻2002年尼3月15日螺召開座談會孝，傳達區(qū)委炕區(qū)政府關(guān)于頭加快中心區(qū)握建設(shè)的要求蒼，并聽取了涼用地單位的乎意見。日XX分局將產(chǎn)加大土地清贏理力度。對獻已辦理出讓迫合同或批復(fù)公、具備開發(fā)廁建設(shè)條件，茫但未按規(guī)定恩時間開發(fā)建揉設(shè)的用地，賣嚴格按規(guī)定晚對其違約行耗為進行處理抵，對達到無儀償收地條件比的堅決收地剝，對屬農(nóng)村酬批復(fù)用地的湊按調(diào)整用地擦處理。聰XX局已于膽2002年鳥5月29日賀與XX新中涉心區(qū)內(nèi)待建恭地用地單位圍召開座談會單，并就以上州管理原則及泄方案取得共茶識。瓦2002年蹄7月28日睛XX新中心繳區(qū)出讓兩幅秘地塊鋤地塊編號：競2002-義165守中心癥區(qū)N17、轎N18支認線2散002-1手66拐威中心區(qū)租N19裹用地性質(zhì)：魔商住混合用昂地祝XX新中心恥區(qū)出讓地塊侮規(guī)劃要點一輝覽征

蔥N17、N賴18建設(shè)用弄地鴨N19建設(shè)僵用地母建設(shè)用地面道積午18382村5.01平塵方米蹄83329掏.4平方米貪容積率咳≤竹2.6救≤填3.1亮建筑覆蓋率渣≤售25%壽≤淺30%汽建筑面積爐47800躲0平方米叫25766男0平方米廈出讓方式遲招標(biāo)傘招標(biāo)身住宅面積鍬45000天0平方米繞21160貪0平方米乏商業(yè)（含市乏場）軋10000請平方米嶺38000壽平方米裝機動車位韻3850個怨2000個垮榮承新中心區(qū)價厘格分析許近幾年XX掀區(qū)房地產(chǎn)市槽場穩(wěn)步增長嶼。特別是樓右盤的質(zhì)素不俗斷提高，從抖而帶動了樓賠價格上揚。麥據(jù)統(tǒng)計電2001年欲度XX區(qū)房最地產(chǎn)銷售總粉額達到35飽.6億元，行均價367蛛0元每平方塊米。200椒2年5月份尸首界XX房委地產(chǎn)交易會真商品化成交俯額8900延萬元，價格享在每平方米奸3000—耐5000元趨之間。性隨著XX中棗心區(qū)的轉(zhuǎn)移跳，房地產(chǎn)市逝場熱點也由竟老城區(qū)轉(zhuǎn)到拒新區(qū)。因此西，新中心區(qū)鋼的地產(chǎn)價格廟必然會提升使。件目前新區(qū)一正帶的價格里多層項目均仇價：大概隊3000元那/M視2鼓例如：福中放?；▓@：替2950元奸/M而2抓達海花園：舍3200元番/M棉2胃指小高層項目欠均價：備3500—谷3900元扮/M濤2酒例如：中南總花園：默3500元違/M始2阻德鄰雅筑：跡3500元原/M玉2及華豪城缺?裂馨庭居：蠟3800元悔/M金2慘金景豪園：弓3800元普/M柏2租金葉花園：瘋3600元掌/M需2鈴高層項目均明價：另3800—爆4400元慣/M袍2叼霜翼例如：威文授大廈：臭3900元幟/M槽2炊既錦旬富源商貿(mào)中灰心：執(zhí)4400元逐/M餃2統(tǒng)稍計仆金匯名園：始4200元柿/M伙2結(jié)論：俊根據(jù)分析新遠中心區(qū)地產(chǎn)薯市場的升值誓潛力巨大。婆在筆3—5年后醬，中心區(qū)建醫(yī)設(shè)已初具規(guī)縮模，地鐵一業(yè)號干線建成艦，則該區(qū)域遺地產(chǎn)市場會否有一個巨大見飛躍。預(yù)計飛地產(chǎn)價格上果揚空間在5嘉00—10更00元/M膨2已之間。所以溜3年后新中想心區(qū)的住宅幟價格應(yīng)在4菌500——準5500元怠/M梢2中，抬高檔住宅：朋最理想價位跌為改5500元反/M盞2窮，浩較適合價位銜約為評5000元果/M共2貌，迅保守價位約顛為滴4500元優(yōu)/M讓2菊?？苟?、投資成共本及效益分膚析襯1、施工成膠本估算依由于本項目猾定位為XX聯(lián)高檔次住宅賽區(qū)，所以項鵝目的施工成柄本較高。同惑時、根據(jù)項祖目自身的實宏際情況（甲昆方自己施工取），相對而拾言施工成本遼可以略為下訊調(diào)。根據(jù)施萌工方即甲方潛提供的成本奶數(shù)據(jù)，辣N4地塊項腐目的施工成革本單價大約鉛為咐2000元丟/每平方米偏（該成本是悉按銷售面積程計算、未考旦慮其它額外塵面積分攤例拌如居委會、碗幼兒園等等凝）。漂2、其它開丙發(fā)成本估算表項目其它開緞發(fā)成本包括污管理費、銷勸售推廣費用敲、財務(wù)費用抵、稅費等其頌它費用。蓬大芽以悄4500元史/M災(zāi)2栽的銷售均價哲為基準測算腦。丈序號嫩類別曬單位造價眉元貌/M先2潔備注詳1矮管理費儲30蹄

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徐3、總開發(fā)明成本及投資棒效益核算乘妖怨以渾4500元擦/M苦2趣的銷售均價棚為基準測算虧。喇本表地價貸傭款利息按三待年計算，貸障款利率按充6%晨居仔元盼/M策2水唇撕元聞/M裹2偷鮮元烘/M毅2烏幫中元咽/M斃2宣埋物元偵/M勻2搜感元光/M才2彈1000子180睡2000祥547帆3727個鄉(xiāng)煙1100絡(luò)198醬2000泳547鵝3845番撤乞1200閥216叛2000冬547撈3963作揀慕1300蛙234形2000博547鴉4081養(yǎng)消垮1400匯252丘2000庫547打4199寇興損1500向270尿2000促547需4317聾炒匙16照55術(shù)298劫2000您547般