2023年房地產(chǎn)估價(jià)師(開發(fā)經(jīng)營與管理)深度自測試題94

2023年開發(fā)經(jīng)營與管理題庫一、單選題1、如果銀行存款的利率為10%，為在1年后獲得11000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行()。A.12000元B.10000元C.9250元D.9929元答案：B本題解析：根據(jù)一次支付現(xiàn)值公式。2、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點(diǎn)是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營成本答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)B直接出售的才有銷售收入，如果是出租后出售的，稱為轉(zhuǎn)售收入；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，開發(fā)-持有出租-出售模式不存在購買成本；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，開發(fā)-持有出租-出售模式不存在購買成本、購買稅費(fèi)。參見教材P147～148。3、下列民用建筑中，屬于主體結(jié)構(gòu)部分的是（）。A.地基B.門窗C.樓板D.樓面答案：C本題解析：不論工業(yè)建筑或民用建筑，建筑一般由以下部分組成：基礎(chǔ)（或有地下室）、主體結(jié)構(gòu)（墻、柱、梁、板或屋架等）、門窗、屋面（包括保溫、隔熱、防水層或瓦屋面）、樓面和地面（地面和樓面的各層構(gòu)造）、樓梯以及各種裝飾。4、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額B.終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額C.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價(jià)值D.資金等效值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值答案：D本題解析：本題考查的是資金等效值的概念。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，現(xiàn)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。5、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43答案：C本題解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083-1）=119.31（萬元）。6、混凝土在持續(xù)荷載作用下，隨時(shí)間增長的變形稱為（）。A.抗侵蝕性B.抗碳化性C.和易性D.徐變答案：D本題解析：混凝土在持續(xù)荷載作用下，隨時(shí)間增長的變形稱為徐變。徐變可減緩鋼筋混凝土內(nèi)的應(yīng)力集中，使應(yīng)力較均勻地重新分布，對大體積混凝土能消除一部分由于溫度變形所產(chǎn)生的破壞應(yīng)力。7、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是（）。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個(gè)人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個(gè)人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。8、對某一房地產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場的（）。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析答案：B本題解析：為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，有關(guān)房地產(chǎn)市場分析，也常常采用對有關(guān)市場指標(biāo)進(jìn)行量化結(jié)構(gòu)比例關(guān)系分析的方法。將房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，從總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)等維度進(jìn)行解構(gòu)。其中，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析是指從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。9、敏感性分析是一種（）分析，是項(xiàng)目評估中不可或缺的組成部分。A.靜態(tài)確定性B.靜態(tài)不確定性C.動(dòng)態(tài)確定性D.動(dòng)態(tài)不確定性答案：D本題解析：敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評估中不可或缺的組成部分，用以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動(dòng)幅度，據(jù)此判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。10、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。物殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)需要得到政府特殊許可得房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。11、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表答案：D本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。基本報(bào)表包括：①項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表；④財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表；⑤利潤表；⑥資產(chǎn)負(fù)債表。其中，財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。12、在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由（）負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實(shí)施。A.政府部門B.建設(shè)部門C.房管部門D.開發(fā)商答案：D本題解析：在政府授權(quán)開發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。13、從抵押擔(dān)保的質(zhì)量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產(chǎn)C.經(jīng)濟(jì)適用住宅D.出讓國有土地使用權(quán)答案：A本題解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。從抵押擔(dān)保的質(zhì)量來看，商品房優(yōu)于其他房屋，建成后的房地產(chǎn)優(yōu)于純粹的土地，商品住宅優(yōu)于商用房地產(chǎn)。14、從市場營銷的角度出發(fā)，一些甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、青年公寓市場等是按照（）。A.房地產(chǎn)的用途和等級劃分的B.房地產(chǎn)的交易方式劃分的C.目標(biāo)市場細(xì)分的D.房地產(chǎn)購買者目的劃分的答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。從市場營銷的角度出發(fā)，可以按照市場營銷過程中的目標(biāo)市場來細(xì)分房地產(chǎn)市場。15、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6％，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6％，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00答案：C本題解析：等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例發(fā)生變化。計(jì)算等比序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為：式中，P表示現(xiàn)值；A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡稱年值；i表示折現(xiàn)率為；s表示每一時(shí)間間隔收入等比變化值；n表示計(jì)息周期數(shù)。本題中，i=s，則該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為：P=20錯(cuò)誤8/（1+6%）=150.94（萬元）。16、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價(jià)值進(jìn)行評估，測算出的估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元/m2，收益價(jià)格為12000元/m2，兩個(gè)測算結(jié)果存在一定差異。如果兩個(gè)測算結(jié)果均無誤，在房屋征收評估和房地產(chǎn)抵押估價(jià)兩種估價(jià)目的下，將上述比準(zhǔn)價(jià)格和收益價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均時(shí)，合理的權(quán)重取值方式是（）。A.對房屋征收評估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重大于收益價(jià)格權(quán)重B.對房屋征收評估，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重C.對房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重等于收益價(jià)格權(quán)重D.對房地產(chǎn)抵押估價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重小于收益價(jià)格權(quán)重答案：B本題解析：對房屋征收評估，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，因此比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重應(yīng)小于收益價(jià)格權(quán)重。對房地產(chǎn)抵押估價(jià)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值是抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，因此比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重應(yīng)大于收益價(jià)格權(quán)重。17、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實(shí)際的預(yù)測方法是()。A.簡單平均法B.移動(dòng)平均法C.加權(quán)移動(dòng)平均法D.指數(shù)平滑法答案：B本題解析：[解析]時(shí)間序列分析法18、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某小型普通住宅開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究時(shí)，不必涉及的研究內(nèi)容是（）。A.市場分析B.財(cái)務(wù)評價(jià)C.國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)D.規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案選擇答案：C本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重，一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：①項(xiàng)目概況；②開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查；③市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；④規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇；⑤資源供給條件分析；⑥環(huán)境影響評價(jià)；⑦項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究；⑧開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制；⑨項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；⑩結(jié)論及建議。對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，還需運(yùn)用國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，對項(xiàng)目進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。19、房地產(chǎn)市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)縫隙D.投資結(jié)構(gòu)分析答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化。參見教材P37。20、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0答案：D本題解析：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：有效毛收入＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（萬元）。21、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50答案：C本題解析：吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間（APt＝HSRt/AVt），單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。可供租售量的計(jì)算公式為：可供租售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納量＋本期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）。由題中條件可得，該住房市場可供租售量＝5＋13＝18（萬套），則吸納周期＝18÷8＝2.25（年）。22、某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（）萬元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24答案：C本題解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。該家庭有還款能力的15年期最大抵押貸款申請額=12000×35%/（12%/12）×[1-1/（1+12%/12）15×12]=35.00（萬元）。參見教材P158。23、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運(yùn)營費(fèi)用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40答案：C本題解析：物業(yè)的凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的收入，即：凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用。則本題中2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入＝66×（1－10%－30%）＝39.60（萬元）。凈經(jīng)營收入也指營業(yè)利潤，不考慮稅收的影響。24、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。A.預(yù)期通貨膨脹B.非預(yù)期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹答案：A本題解析：[知識點(diǎn)]房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)25、對某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。A.地價(jià)B.建造成本C.貸款利率D.資本化率答案：D本題解析：敏感性分析通過研究不確定性因素變動(dòng)引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤變化最大的是資本化率降低時(shí)的情況，所以最敏感的因素應(yīng)是資本化率。26、關(guān)于收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費(fèi)用，說法錯(cuò)誤的是（）。A.大多數(shù)收益性物業(yè)費(fèi)用由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別B.收益性物業(yè)管理的收入包括租金收入和其他收入C.收益性物業(yè)管理中收入包含保證金和準(zhǔn)備金D.經(jīng)營費(fèi)用的數(shù)量和類型依物業(yè)類型和規(guī)模及所處的地區(qū)而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認(rèn)的通用費(fèi)用項(xiàng)目答案：C本題解析：由于大多數(shù)收益性物業(yè)都有其自身的特點(diǎn)，其費(fèi)用項(xiàng)目還可能由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)服務(wù)合同的不同而有所差別，可根據(jù)實(shí)際需要將有關(guān)收支項(xiàng)目進(jìn)一步細(xì)化或合并。運(yùn)營費(fèi)用的數(shù)量和類型，依物業(yè)類型和規(guī)模及所處地區(qū)的不同而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認(rèn)的通用費(fèi)用項(xiàng)目。C項(xiàng)，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和大修基金）。27、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)減少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是（）。A.將現(xiàn)金存入銀行B.購進(jìn)一批材料，貨款暫欠C.以銀行存款購買設(shè)備D.以銀行存款償還銀行借款答案：D本題解析：A項(xiàng)，引起資產(chǎn)增加、負(fù)債不變；B項(xiàng)，引起負(fù)債增加、資產(chǎn)增加；C項(xiàng)，引起資產(chǎn)不變、負(fù)債不變。28、有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。假設(shè)開發(fā)法不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是（）。A.測算擬開發(fā)場地的最高價(jià)格B.測算擬開發(fā)場地的最低價(jià)格C.測算開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤D.測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用答案：B本題解析：假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場上。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：①測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格；②測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤；③測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。29、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲＝1500萬元，E乙＝1800萬元，E丙＝2200萬元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲＝890萬元，δ乙＝910萬元，δ丙＝1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙答案：A本題解析：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)計(jì)算公式為：V＝[δ/E（NPV）]×100%，式中，V為標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。一般地，V越小，項(xiàng)目的相對風(fēng)險(xiǎn)就越?。环粗?，項(xiàng)目的相對風(fēng)險(xiǎn)就越大。本題中，將相關(guān)數(shù)值代入公式得：①V甲＝890/1500＝59.33%；②V乙＝910/1800＝50.56%；③V丙＝1200/2200＝54.55%。因此項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序?yàn)橐遥急技住?0、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月500元。從當(dāng)前我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于()元。A.10000B.11000C.7800D.9200答案：B本題解析：銀行一般規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入，則該家庭最低月均收入應(yīng)不低于(5000+500)/50%元=11000元。31、已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是()。A.0.5%B.6%C.6.16%D.6.19%答案：C本題解析：32、不需任何刺激需求的費(fèi)用，就可以實(shí)現(xiàn)的基本銷售量，又稱（）。A.市場潛量B.市場預(yù)測量C.市場最低量D.市場最高量答案：C本題解析：市場需求曲線表示市場需求與行業(yè)市場營銷費(fèi)用之間的關(guān)系。其中，不需任何刺激需求的費(fèi)用就會(huì)有其基本的銷售量，稱為市場最低量，隨著行業(yè)市場營銷費(fèi)用的增加會(huì)引起需求水平的提高，開始以加速度增高。市場營銷費(fèi)用超過一定水平之后，就不會(huì)刺激需求了，因此市場需求有一個(gè)上限，稱為市場潛量。33、某物業(yè)的購買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00答案：C本題解析：償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。本題中，應(yīng)先根據(jù)公式：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]求出A；再利用償債備付率的計(jì)算公式（償債備付率＝可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金）求得償債備付率。本案例中，根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：A＝50×12%＋50×12%÷[（1＋12%）10－1]＝8.85（萬元），償債備付率為：30÷8.85＝3.39。34、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）A.市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)B.市盈率=股價(jià)/每股收益C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流答案：B本題解析：類比法是通過選擇同類上市公司的一些比率，如最常用的市盈率（P/E，即股價(jià)/每股收益）、市凈率（P/B，即股價(jià)/每股凈資產(chǎn)），再結(jié)合擬上市公司或資產(chǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如每股收益、每股凈資產(chǎn)來確定擬上市公司價(jià)值，一般都采用預(yù)測的指標(biāo)。市盈率法的適用具有許多局限性，例如要求擬上市公司經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，不能出現(xiàn)虧損等，而市凈率法則沒有這些問題，但同樣也有缺陷，主要是過分依賴公司賬面價(jià)值而不是最新的市場價(jià)值。因此對于那些流動(dòng)資產(chǎn)比例高的公司如銀行、保險(xiǎn)公司比較適用此方法。35、、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（）。A.設(shè)計(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指地上建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期。對于收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟(jì)壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。自然壽命是指直到不能用了，而經(jīng)濟(jì)壽命截止到用起來不劃算的時(shí)點(diǎn)。參見教材P7。36、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。A.獨(dú)立方案B.互斥方案C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法答案：B本題解析：各種可能方案中，主要存在著三種關(guān)系，即互斥關(guān)系、獨(dú)立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系。其中，互斥關(guān)系，是指各個(gè)方案之間存在著互不相容、互相排斥的關(guān)系，在進(jìn)行方案比選時(shí)，在各個(gè)備選方案中只能選擇一個(gè)，其余必須放棄。常見的房地產(chǎn)投資方案比選，是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案比選。37、租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.比較風(fēng)險(xiǎn)D.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)答案：D本題解析：未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)師在評估房地產(chǎn)市場價(jià)值時(shí)，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對房地產(chǎn)當(dāng)前市場價(jià)值的影響。其他未來會(huì)遇到的運(yùn)營費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見的法律費(fèi)用，例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭議而訴諸法律。38、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年后的第6個(gè)月的還款額為（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元答案：A本題解析：等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例發(fā)生變化。第t年年末現(xiàn)金收入或支出的流量公式為：At＝A1×（1＋s）t－1。式中，A1表示第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量，s表示收入或支出每年變化的百分率。對本題運(yùn)用上述公式，A1表示首月還款額；s表示月還款額增長率；t表示第t月，由已知數(shù)據(jù)得，還款額＝A1×（1＋s）t－1＝2000×（1＋0.2%）5×12＋6－1＝2277.4（元）。39、若登記賬簿出現(xiàn)借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，應(yīng)采用（）。A.劃線更正法B.紅字更正法C.補(bǔ)充登記法D.劃線注銷，注明“此行空白”答案：C本題解析：借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，采用“補(bǔ)充登記法”。更正時(shí)，按照正確的數(shù)字和錯(cuò)誤的數(shù)字之間的差額，用藍(lán)字填寫一張記賬憑證，并據(jù)以登記入賬，在補(bǔ)充記賬憑證的摘要欄內(nèi)注明“更正某月某日某號記賬憑證少記金額”。40、某家庭申請了25萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了()元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24答案：A本題解析：[解析]復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用41、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運(yùn)營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化答案：D本題解析：預(yù)算不是一門很精確的科學(xué)，物業(yè)的實(shí)際收支，很少與預(yù)算中的估計(jì)完全一致。預(yù)算只是一個(gè)工具，利用這個(gè)工具，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)事先估計(jì)的物業(yè)收支數(shù)量，做出費(fèi)用支出計(jì)劃。預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出。預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：①年度運(yùn)營預(yù)算；②資本支出預(yù)算；③長期預(yù)算。D項(xiàng)，長期預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的期間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化；它可以闡明業(yè)主整個(gè)物業(yè)投資計(jì)劃中預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)收益、市場策略和預(yù)計(jì)的可能市場變化。42、某市2014年辦公樓施工面積為500萬平方米，竣工面積為180萬平方米；2015年辦公樓新開工面積為650萬平方米，竣工面積為300萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為（）萬平方米。A.620B.670C.970D.1150答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報(bào)告期新開工的面積和上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積，2015年房屋施工面積=650+（500-180）=970（萬平方米）。43、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃中應(yīng)包括預(yù)售收入時(shí)，資金籌措計(jì)劃要與項(xiàng)目的（）配合考慮。A.質(zhì)量控制目標(biāo)B.銷售收入計(jì)劃C.工程建設(shè)招標(biāo)計(jì)劃D.客戶定位答案：B本題解析：資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括資本金、借貸款和預(yù)售（租）收入三個(gè)部分。應(yīng)該特別指出的是，當(dāng)資金來源中包括預(yù)售（租）收入時(shí)，還要和后面的銷售（出租）收入計(jì)劃配合考慮。44、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（）。A.變動(dòng)成本的設(shè)置B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點(diǎn)的設(shè)置答案：D本題解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。45、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于（）。A.社會(huì)平均收益率B.通貨膨脹率C.國民經(jīng)濟(jì)增長率D.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率答案：D本題解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。如果某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）大于或等于零，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。46、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，選擇評價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為（）。A.融資類參數(shù)B.評價(jià)類指標(biāo)C.時(shí)間類參數(shù)D.收益類指標(biāo)答案：D本題解析：經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)，包括以下幾個(gè)方面的指標(biāo)：①時(shí)間類參數(shù)；②融資相關(guān)參數(shù)；③收益相關(guān)指標(biāo)；④評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。其中，收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營費(fèi)用占毛收入比率。47、工業(yè)建筑設(shè)計(jì)的評價(jià)指標(biāo)不包括（）。A.土地利用系數(shù)B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價(jià)答案：A本題解析：工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是由總平面設(shè)計(jì)、工藝設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)三個(gè)相互聯(lián)系又相互制約的部分組成。各部分設(shè)計(jì)方案側(cè)重點(diǎn)不同，評價(jià)內(nèi)容也略有差異。其中，建筑設(shè)計(jì)評價(jià)指標(biāo)包括：①單位面積造價(jià)；②建筑物周長與建筑面積比；③廠房展開面積；④廠房有效面積與建筑面積比；⑤工程全壽命成本。48、通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證答案：A本題解析：以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目選址階段的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成，出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，已經(jīng)作為《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的組成部分確定下來，開發(fā)商只需在取得建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。49、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。A.風(fēng)險(xiǎn)辨識B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C.風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)D.風(fēng)險(xiǎn)決策答案：B本題解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段包括風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況和風(fēng)險(xiǎn)估算三項(xiàng)工作。參見教材P230。50、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳撸ǎ?。A.更適于進(jìn)行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。工業(yè)廠房一般設(shè)計(jì)需要符合特定工藝要求，通常只適合于工業(yè)企業(yè)，不容易轉(zhuǎn)手交易。而商業(yè)辦公物業(yè)有較強(qiáng)的適應(yīng)性，可以根據(jù)市場需要變化用途，所以風(fēng)險(xiǎn)要小。P7～9。51、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素中，檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)屬于（）階段的工作。A.風(fēng)險(xiǎn)辨識B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C.風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)D.風(fēng)險(xiǎn)決策答案：A本題解析：本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段主要包括判定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、概率分布情況、風(fēng)險(xiǎn)估算三項(xiàng)內(nèi)容。選項(xiàng)D，無風(fēng)險(xiǎn)決策這一單獨(dú)的階段。P230。52、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運(yùn)行管理為主的是（）。A.物業(yè)管理和設(shè)施管理B.資產(chǎn)管理和投資組合管理C.物業(yè)管理和資產(chǎn)管理D.設(shè)施管理和投資組合管理答案：A本題解析：物業(yè)資產(chǎn)管理是指為了滿足置業(yè)投資者的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)投資管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為投資者提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合以策略性管理為主。53、投資組合理論認(rèn)為，把不同投資項(xiàng)目組合起來，可以（）。A.提高投資收益B.降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)C.降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)D.使投資毫無風(fēng)險(xiǎn)答案：C本題解析：投資組合理論認(rèn)為對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，便可以達(dá)到一個(gè)最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略，即尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最小，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。投資組合理論所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)的方法并不能使投資組合變成毫無風(fēng)險(xiǎn)。從理論上說，風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)所組成。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在。54、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的描述中，錯(cuò)誤的是（）。A.市場參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接誘因B.可以用市場價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地稀缺性D.金融機(jī)構(gòu)過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。55、當(dāng)可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法答案：B本題解析：在房地產(chǎn)投資方案比選過程中，應(yīng)該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規(guī)則，表現(xiàn)在三個(gè)方面：①當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同，且項(xiàng)目無資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。②當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率法或凈現(xiàn)值法進(jìn)行方案比選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期，通過運(yùn)用最小公倍數(shù)法和研究期法進(jìn)行調(diào)整，然后再進(jìn)行比選。③當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。56、下列各項(xiàng)中，不屬于項(xiàng)目核準(zhǔn)重點(diǎn)評估內(nèi)容的是（）。A.是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策B.是否合理開發(fā)并有效利用資源C.符合社會(huì)公眾利益，未對項(xiàng)目建設(shè)地產(chǎn)生影響D.是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響答案：C本題解析：本題考查的是項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案。核準(zhǔn)機(jī)關(guān)審查時(shí)要主要考察項(xiàng)目：是否危害經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)安全、生態(tài)安全等國家安全；是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策；是否合理開發(fā)并有效利用資源；是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響。項(xiàng)目申請書由企業(yè)自主組織編制，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目申請書內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。57、投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和()。A.詳細(xì)研究B.粗略研究C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究D.建設(shè)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究。58、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000平米的住宅項(xiàng)目，容積率為3.0，預(yù)計(jì)總開發(fā)成本為45000萬元，增值稅和稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實(shí)現(xiàn)30%的成本利潤率，則住宅的平均銷售單價(jià)為（）元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94答案：B本題解析：本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。P218。59、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動(dòng)比率為（）。A.37.5%B.75%C.150%D.113%答案：A本題解析：速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為：速動(dòng)比率＝[（流動(dòng)資產(chǎn)總額－存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額]×100%本題中，將數(shù)據(jù)代入公式得，該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動(dòng)比率＝[（3000－1500）/4000]×100%＝37.5%。60、下列關(guān)于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等答案：D本題解析：實(shí)際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。61、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測算，表述錯(cuò)誤的是（）。A.用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項(xiàng)地類面積的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.用地面積測算以丘為單位進(jìn)行D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積答案：D本題解析：房地產(chǎn)面積測算系指水平面積測算，包括房屋面積測算和土地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測算。用地面積測算以丘為單位進(jìn)行，包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項(xiàng)地類面積的測算。62、相對于現(xiàn)金回報(bào)率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報(bào)率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率答案：B本題解析：[解析]投資回報(bào)率63、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，原因主要是（）。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個(gè)人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個(gè)人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。64、下列各組特定市場定義層次中，市場規(guī)模由大到小的是（）。A.潛在市場、有效市場、服務(wù)市場B.有效市場、滲透市場、服務(wù)市場C.潛在市場、服務(wù)市場、合格的有效市場D.潛在市場、滲透市場、合格的有效市場答案：A本題解析：市場規(guī)模是指特定商品的潛在購買者數(shù)量。潛在市場是對某種特定商品有某種程度興趣的消費(fèi)者。有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合。服務(wù)市場（又稱目標(biāo)市場）是公司決定追求的那部分合格的有效市場。企業(yè)及其競爭者總會(huì)在目標(biāo)市場上售出一定數(shù)量的某種商品。滲透市場是指已經(jīng)購買了該產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。它們之間的關(guān)系如圖4-1所示，因此市場規(guī)模由大到小依次應(yīng)是：潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務(wù)市場、滲透市場。圖4-1市場定義的層次65、房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的（）。A.政治風(fēng)險(xiǎn)B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)D.市場供求風(fēng)險(xiǎn)答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)，具有獨(dú)一無二、價(jià)值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金66、甲乙兩個(gè)方案各年凈現(xiàn)金流量如下表所示，已知基準(zhǔn)收益率為10%，則（）。A.NPV甲＞NPV乙B.NPV甲＜NPV乙C.NPV甲=NPV乙D.不確定答案：A本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。67、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境中的（）因素。A.社會(huì)環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.金融環(huán)境答案：C本題解析：房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行的各種因素的總和。按照這些影響因素的性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境分為社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。其中，經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素包括：①城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平；②就業(yè)狀況；③居民收入與支付能力；④產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；⑤基礎(chǔ)設(shè)施狀況；⑥利率；⑦通貨膨脹率等。68、開發(fā)商在對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)及房地產(chǎn)市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機(jī)會(huì)進(jìn)行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性的過程是（）。A.細(xì)化投資設(shè)想B.提出投資設(shè)想C.可行性研究D.投資機(jī)會(huì)選擇答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。提出投資設(shè)想，是指開發(fā)商在對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)及房地產(chǎn)市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機(jī)會(huì)進(jìn)行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性。69、對于同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb′）的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′答案：D本題解析：動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。因此，對于同一個(gè)項(xiàng)目，由于資金的時(shí)間價(jià)值，使得年凈收益現(xiàn)值之和小于年凈收益之和，其動(dòng)態(tài)投資回收期Pb一定大于其靜態(tài)投資回收期Pb′。70、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎(chǔ)利率答案：D本題解析：本題考查的是利息與利率。基礎(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。71、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.投資回報(bào)率C.成本利潤率D.資本金凈利潤率答案：C本題解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資靜態(tài)盈利能力指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率、靜態(tài)投資回收期；房地產(chǎn)置業(yè)投資靜態(tài)盈利能力指標(biāo)：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率、靜態(tài)投資回收期；房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資的動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期。72、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)A是收入方面的；選項(xiàng)B是支出方面的；選項(xiàng)C是指收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值會(huì)隨著收益率的變化而變化。參見教材P21。73、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法答案：A本題解析：本題考查的是房屋開發(fā)費(fèi)。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。P261。74、下列各項(xiàng)中，不屬于證券市場功能的是（）。A.籌資功能B.定價(jià)功能C.資本配置功能D.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)功能答案：D本題解析：本題考查的是證券市場概述。證券市場的功能：籌資功能、定價(jià)功能、資本配置功能。參見教材P294。75、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為（）的方法。A.質(zhì)量管理B.成本管理C.進(jìn)度管理D.合同管理答案：C本題解析：在工程的進(jìn)度管理中，制定進(jìn)度計(jì)劃的方法有以下兩種：①橫道圖法。橫道圖法是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法。②網(wǎng)絡(luò)圖法。網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達(dá)工程進(jìn)度計(jì)劃的方法。76、企業(yè)資產(chǎn)扣除負(fù)債后由所有者享有的剩余權(quán)益，為（）。A.資產(chǎn)B.負(fù)債C.所有者權(quán)益D.收入答案：C本題解析：所有者權(quán)益是指企業(yè)資產(chǎn)扣除負(fù)債后由所有者享有的剩余權(quán)益。公司的所有者權(quán)益又稱為股東權(quán)益。所有者權(quán)益的來源包括：①所有者投入的資本；②直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失；③留存收益等。77、會(huì)計(jì)核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用，是會(huì)計(jì)核算一般原則中的（）。A.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則B.收付實(shí)現(xiàn)制原則C.配比原則D.劃分收益性支出與資本性支出原則答案：A本題解析：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是指在收入和費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時(shí)進(jìn)行確認(rèn)，不必等到實(shí)際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時(shí)才確認(rèn)。B項(xiàng)，收付實(shí)現(xiàn)制原則是指以收到或支付貨幣作為確認(rèn)收入和費(fèi)用的依據(jù)；C項(xiàng)，配比原則是指將收入與對應(yīng)的費(fèi)用、成本進(jìn)行對比，以結(jié)出損益；D項(xiàng)，劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當(dāng)期收益相關(guān)的支出計(jì)入當(dāng)期的損益，將與當(dāng)期以及以后多個(gè)期間的收益相關(guān)的支出計(jì)入資產(chǎn)的價(jià)值。78、某宗土地面積為10000m2，土地單位價(jià)格為800元/m2，最高容積率為2，固定費(fèi)用為400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)等其他成本費(fèi)用為建安成本的20%，銷售價(jià)格為3000元/m2，則該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)銷售量為（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000答案：A本題解析：盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。在盈虧平衡點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：S＝P×Q；年總成本費(fèi)用方程：C＝Cf＋Cv×Q。式中，S表示銷售收入；P表示銷售單價(jià)；C表示總成本；Cf表示總固定成本；Cv表示單位變動(dòng)成本；Q表示產(chǎn)銷量。當(dāng)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡時(shí)，有S＝C，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量Q*＝Cf/（P*－Cv）；盈虧平衡價(jià)格P*＝Cv＋Cf/Q*；盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本Cv*＝P*－Cf/Q*。本題中，固定成本為固定費(fèi)用與土地購買成本之和，Cf＝4000000＋10000×800＝12000000（元），P＝3000（元），Cv＝1500×（1＋20%）＝1800（元），則該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)銷售量＝12000000÷（3000－1800）＝10000（m2）。79、下列不屬于利率的影響因素的是（）。A.平均利潤率B.借貸資本的供求關(guān)系C.通貨膨脹率和預(yù)期通貨膨脹率D.內(nèi)部收益率答案：D本題解析：利率的影響因素，主要包括以下六個(gè)方面：①平均利潤率；②借貸資本的供求關(guān)系；③貨幣政策；④國際利率水平；⑤通貨膨脹率和預(yù)期通貨膨脹率；⑥匯率。80、某筆貸款的年名義利率為12%，年實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計(jì)息周期的。A.年B.半年C.季度D.月答案：C本題解析：[解析]名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式81、制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作，這是（）法的缺點(diǎn)。A.橫道圖B.單代號網(wǎng)絡(luò)圖C.雙代號網(wǎng)絡(luò)圖D.時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖答案：A本題解析：本題考查的是進(jìn)度控制。制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，橫道圖的缺點(diǎn)是從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。P83。82、某房地產(chǎn)公司，負(fù)債合計(jì)為3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動(dòng)比率為（）。A.60%B.80%C.100%D.200%答案：B本題解析：本題考查的是速動(dòng)比率。速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額=（2500-1500）/1250×100%=80%。83、王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為35m2，外墻面積為7m2，單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么，可出租面積應(yīng)為()m2。A.48.5B.49C.51D.45.5答案：A本題解析：根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986—2000)，“成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計(jì)算套內(nèi)墻體面積”。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積，其中套內(nèi)墻體面積=各套之間的分隔墻水平投影面積的一半+套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半+外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。對此題而言，套內(nèi)建筑面積=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面積：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=(43.5+5)m2=48.5m2。84、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的交通通達(dá)程度B.停車的便利程度C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度答案：A本題解析：在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通通達(dá)程度。85、城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為（）年。A.20～30B.10～30C.10～15D.5～10答案：D本題解析：城市基本地形圖的復(fù)測周期一般5～10年，而房地產(chǎn)測繪的復(fù)測周期不能按幾年來測算，城市的擴(kuò)大要求及時(shí)對房屋、土地進(jìn)行補(bǔ)測，對房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)也應(yīng)及時(shí)修測，對房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時(shí)變更，以保持房地產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)實(shí)性、準(zhǔn)確性，及保持圖、卡、表、冊與實(shí)地情況一致。所以房地產(chǎn)測繪修測、補(bǔ)測工作量較大。86、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價(jià)值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項(xiàng)目總投資答案：A本題解析：銷售利潤率是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。銷售利潤率的計(jì)算公式為：銷售利潤率＝銷售利潤÷銷售收入×100%。其中，銷售收入為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益；銷售利潤等于開發(fā)項(xiàng)目銷售收入扣除總開發(fā)成本和增值稅金及附加，在數(shù)值上等于計(jì)算成本利潤率時(shí)的開發(fā)商利潤。87、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計(jì)劃與資金籌措表答案：B本題解析：A項(xiàng)，項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表，該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。B項(xiàng)，資本金現(xiàn)金流量表，從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。C項(xiàng)，借款還本付息估算表，本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運(yùn)營費(fèi)用、所得稅、債務(wù)等合理分?jǐn)?。D項(xiàng)，在資金使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃的基礎(chǔ)上，可以編制投資計(jì)劃與資金籌措表。88、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是（）A.建造費(fèi)用B.融資費(fèi)用C.其他工程費(fèi)用D.專業(yè)人員費(fèi)用答案：B本題解析：考點(diǎn):成本利潤率與銷售利潤率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息。89、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額B.終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額C.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價(jià)值D.資金等效值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值答案：D本題解析：本題考查的是資金等效值的概念。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，現(xiàn)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。90、下列各項(xiàng)中不屬于敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測值B.最悲觀預(yù)測值C.最可能預(yù)測值D.最不可能預(yù)測值答案：D本題解析：本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”法。三項(xiàng)預(yù)測值指的是最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值。參見教材P227。91、先近似匡算工程量，再配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資，這種估算的方法叫作()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法答案：C本題解析：[解析]投資估算92、采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時(shí)，是將差額內(nèi)部收益率（△IRR）與最低的可接受收益率（ic）進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是（）A.若△IRR＞ic，則投資大的方案為優(yōu)B.若△IRR＞ic，則投資小的方案為優(yōu)C.若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較答案：A本題解析：考點(diǎn):方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。如果差額內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率，以投資大的方案為最優(yōu)；如果差額內(nèi)部收益率小于最低可接受收益率，以投資小的方案為最優(yōu)。93、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要做的是（）。A.列出需要進(jìn)行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)D.通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布答案：B本題解析：本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟一般分為三步：（1）分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布；（2）通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。94、2016年末，某市住房總量為4000萬m2，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬m2，商品住房2750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為150萬m2，商品住房空置量為250萬m2，則該市2016年末的經(jīng)濟(jì)適用住房空置率是（）。A.9.1％B.12.7％C.18.7％D.37.5％答案：D本題解析：本題考查的是供給指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用住房空置率＝經(jīng)濟(jì)適用住房空置房屋/同期經(jīng)濟(jì)適用住房存量＝150/400＝37.5%。參見教材P40。95、五苓散的君藥是下列哪味藥物A.茯苓B.澤瀉C.豬苓D.桂枝答案：B本題解析：五苓散中重用澤瀉為君，以其甘淡，直達(dá)腎與膀胱，利水滲濕。茯苓，豬苓為臣藥，增強(qiáng)其利水滲濕之力，桂枝為佐藥，溫陽化氣以助利水，解表散邪以祛表邪，《傷寒論》示人服后當(dāng)飲暖水，以助發(fā)汗，使表邪從汗而解。96、保和丸的藥物組成為A.白術(shù)，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子答案：B本題解析：保和丸重用酸甘性溫之山楂為君，消一切飲食積滯，長于消肉食油膩之積。神曲甘辛性溫，消食健胃，長于化酒食陳腐之積；萊菔子辛甘而平，下氣消食除脹，長于消谷面之積。二藥同用為臣，能消各種食物積滯。食積易于阻氣、生濕、化熱，故以半夏、陳皮辛溫，理氣化濕，和胃止嘔；茯苓甘淡，健脾利濕，和中止瀉；連翹味苦微寒，既可散結(jié)以助消積．又可清解食積所生之熱，均為佐藥。97、下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是（）。A.資本金現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.借款還本付息表答案：D本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。其中，一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表通過某種對應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表包括：①項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表；④財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表；⑤利潤表；⑥資產(chǎn)負(fù)債表。D項(xiàng)屬于輔助報(bào)表。98、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50答案：C本題解析：吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間（APt＝HSRt/AVt），單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)?？晒┳馐哿康挠?jì)算公式為：可供租售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納量＋本期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）。由題中條件可得，該住房市場可供租售量＝5＋13＝18（萬套），則吸納周期＝18÷8＝2.25（年）。99、在多層公共建筑中，被廣泛使用的最基本的消防給水系統(tǒng)是（）。A.消防栓系統(tǒng)B.自動(dòng)噴灑系統(tǒng)C.分質(zhì)供水系統(tǒng)D.分區(qū)分壓供水系統(tǒng)答案：A本題解析：消火栓系統(tǒng)是最基本的消防給水系統(tǒng)，在多層或高層建筑物中已廣泛使用。消火栓箱安裝在建筑物中經(jīng)常有人通過、明顯和使用方便之處，消火栓箱中裝有消防龍頭、水龍帶、水槍等器材。100、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達(dá)中，正確的是（）。A.企業(yè)利潤可分為營業(yè)利潤、稅后利潤和可分配利潤三個(gè)層次B.經(jīng)營收入＝銷售收入＋出租收入C.銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤＝稅后收入－未分配利潤答案：C本題解析：A項(xiàng)，企業(yè)利潤可分為營業(yè)利潤、利潤總額（又稱稅前利潤）、凈利潤（又稱稅后利潤）和可分配利潤等四個(gè)層次。B項(xiàng)，經(jīng)營收入＝銷售收入＋出租收入＋自營收入。D項(xiàng)，可分配利潤＝稅后利潤－（法定盈余公積金＋法定公益金＋未分配利潤）。101、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資答案：B本題解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。102、謝某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應(yīng)為（）㎡。A.44B.48C.54D.64答案：C本題解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半；可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e?？沙鲎饷娣e=40+8/2+10/2+5=54（㎡）。參見教材P350。103、按投資的（），可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。A.投資對象B.投資回收期C.經(jīng)濟(jì)用途D.投資形式答案：C本題解析：按投資的經(jīng)濟(jì)用途，可將投資分為：①生產(chǎn)性投資，是指投入到生產(chǎn)、建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的生產(chǎn)性企業(yè)資產(chǎn)的投資；②非生產(chǎn)性投資，是指投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資。104、已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是()。A.0.5%B.6%C.6.16%D.6.19%答案：C本題解析：105、在房地產(chǎn)投資的“購買-持有出租-出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.購買成本B.土地取得費(fèi)用C.裝修費(fèi)用D.運(yùn)營成本答案：B本題解析：房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)劃分模式主要有以下幾種模式：①開發(fā)-銷售模式；②開發(fā)-持有出租-出售模式；③購買-持有出租-出售模式；④購買-更新改造-出售模式；⑤購買-更新改造-出租-出售模式。其中，在購買-持有出租-出售模式下，現(xiàn)金流出包括購買成本和購買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用、運(yùn)營成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。106、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)不包括()。A.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)B.市場風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.操作風(fēng)險(xiǎn)答案：D本題解析：因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)。107、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)答案：D本題解析：本題考查的是土地費(fèi)用。城市國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用主要包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?shù)取＿x項(xiàng)D是對集體土地進(jìn)行征收時(shí)才會(huì)發(fā)生的費(fèi)用。108、如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進(jìn)行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租戶的吸引力，延長其（），進(jìn)而達(dá)到理想的租金回報(bào)和使物業(yè)保值、增值的目的。A.投資周期B.自然壽命C.自然周期D.經(jīng)濟(jì)壽命答案：D本題解析：開發(fā)商首先需要對出租還是出售做出選擇，包括出租面積、出售面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。如果建成的物業(yè)用于出租，開發(fā)商還必須決定是永久出租還是出租一段時(shí)間后將其賣掉。如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開發(fā)商要進(jìn)行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租戶的吸引力、延長其經(jīng)濟(jì)壽命，進(jìn)而達(dá)到理想的租金回報(bào)和使物業(yè)保值、增值的目的。109、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房空置率上升是處于自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的景氣周期。自然周期的第三階段，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平；自然周期的第四階段，需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑。110、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從取得土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步開發(fā)投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。111、某企業(yè)前3年每年初借款1000萬元，按年復(fù)利計(jì)息，年利率為8%，第5年末還款3000萬元，剩余本息在第8年末全面還清，則第8年末需還本付息（）萬元。A.981.49B.990.89C.1270.83D.1372.49答案：D本題解析：本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的換算。換算到同一時(shí)間點(diǎn)上，現(xiàn)金流入=現(xiàn)金流出?？扇繐Q算到第8年位置。P161。112、房地產(chǎn)圖中，通常采用比例尺為1:1000的地形圖為（）。A.城市總體規(guī)劃圖B.竣工圖C.城市詳細(xì)規(guī)劃圖D.地籍圖答案：C本題解析：在城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工中要用到多種比例尺的地形圖，地形圖比例尺的選用如表5-2所示。表5-2地形圖比例尺的選用113、下列不屬于在進(jìn)度管理中應(yīng)關(guān)注的因素的是（）。A.材料設(shè)備的供應(yīng)問題B.勞動(dòng)力心理素質(zhì)C.設(shè)計(jì)變更D.氣象條件答案：B本題解析：影響工程進(jìn)度的因素中，需要重點(diǎn)關(guān)注的有：①材料、設(shè)備的供應(yīng)情況；②設(shè)計(jì)變更；③勞動(dòng)力安排情況；④氣象條件。114、同時(shí)開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場的營銷方式是()。A.無差異性營銷B.差異性營銷C.定制性營銷D.集中性營銷答案：B本題解析：[解析]市場細(xì)分115、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是()。A.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況B.資產(chǎn)負(fù)債表反映項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)答案：B本題解析：[知識點(diǎn)]財(cái)務(wù)評價(jià)的報(bào)表116、開發(fā)商若委托物業(yè)代理進(jìn)行物業(yè)銷售，則開發(fā)商要支付相當(dāng)于售價(jià)()的傭金。A.1%～3%B.0.5%～0.9%C.3.5%D.4%答案：A本題解析：根據(jù)行業(yè)公認(rèn)的委托物業(yè)代理進(jìn)行物業(yè)銷售的傭金比例。117、投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%，該階段為（）。A.投資