2023年房地產(chǎn)估價師(開發(fā)經(jīng)營與管理)提升預(yù)測題30

2023年開發(fā)經(jīng)營與管理題庫一、單選題1、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性的經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣，要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，必須首先做好（）工作。A.施工圖設(shè)計B.可行性研究C.成本收益分析D.項目建設(shè)書的編制答案：B本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)問題得以明確，形成解決方案，得出合理結(jié)論，使投資者的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。2、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50答案：C本題解析：吸納周期是指按報告期內(nèi)的吸納速度計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間（APt＝HSRt/AVt），單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)?？晒┳馐哿康挠嬎愎綖椋嚎晒┳馐哿浚缴掀诳晒┳馐蹟?shù)量－上期吸納量＋本期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）。由題中條件可得，該住房市場可供租售量＝5＋13＝18（萬套），則吸納周期＝18÷8＝2.25（年）。3、李某向銀行申請了一筆貸款，若年利率為8％，期限為10年，首月還款額為4500元，月還款額等比增長率為0.5%，則該家庭第6年最后一個月的月還款額是（）元。A.5545.45B.6412.14C.6585.45D.6625.26答案：B本題解析：本題考查的是復(fù)利計算。如果以等比系數(shù)s表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量A1已知，則第t年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為4、某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，則資產(chǎn)負債率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%答案：D本題解析：資產(chǎn)負債率是指反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。其表達式為：資產(chǎn)負債率＝（負債合計/資產(chǎn)合計）×100%，本案例中，代入數(shù)據(jù)可得：資產(chǎn)負債率＝3000÷5000×100%＝60%。5、國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%答案：C本題解析：根據(jù)國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的比例要求。6、金融機構(gòu)對項目貸款進行綜合評價，凡綜合風(fēng)險度超過()的，即為高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A.50%B.60%C.70%D.80%答案：B本題解析：[知識點]金融機構(gòu)對項目貸款的審查7、進度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和（）。A.資源配置圖B.直方圖C.橫道圖D.控制圖答案：C本題解析：本題考查的是進度控制。進度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。8、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高答案：D本題解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。百分比租金比率取決于毛利水平，毛利高則百分比租金比率高，與營業(yè)額無直接關(guān)系。參見教材P361。9、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（）。A.建筑安裝工程費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.土地費用D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費答案：C本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍包括：①土地費用；②勘察設(shè)計和前期工程費；③房屋開發(fā)費；④其他工程費；⑤開發(fā)期間稅費；⑥管理費用；⑦銷售費用；⑧財務(wù)費用；⑨不可預(yù)見費。其中，房屋開發(fā)費包括：①建筑安裝工程費；②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；③公共配套設(shè)施建設(shè)費。10、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22答案：D本題解析：由題意，總建筑面積（產(chǎn)量）=15000錯誤3=45000m2，可銷售面積（銷量）=45000錯誤80%=36000m2，根據(jù)盈虧平衡點的公式：①銷售收入=總成本；②銷售單價錯誤銷量=固定成本+單位可變成本錯誤產(chǎn)量。設(shè)銷售單價為x，則36000x=8000錯誤10000+4500錯誤45000，得：x=7847.22（元/m2）。11、造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法答案：B本題解析：暫無解析12、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬元，負債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實收資本為（）萬元。A.95B.100C.120D.175答案：B本題解析：所有者權(quán)益包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤四個項目。其中，盈余公積和未分配利潤合稱為留存收益。所有者權(quán)益＝資產(chǎn)－負債＝150－30＝120（萬元）。該企業(yè)的實收資本＝120－10－10＝100（萬元）。13、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。A.風(fēng)險辨識B.風(fēng)險估計C.風(fēng)險評價D.風(fēng)險決策答案：B本題解析：風(fēng)險估計與評價是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計風(fēng)險大小，并評價風(fēng)險的可能影響，以此為依據(jù)對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。風(fēng)險分析的三個階段14、下列對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（）。A.服務(wù)市場B.合格有效市場C.有效市場D.潛在市場答案：D本題解析：潛在市場是對某種特定商品有某種程度興趣的消費者。A項，服務(wù)市場又稱目標市場，是指公司決定追求的那部分合格的有效市場。BC兩項，有效市場是指對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合。但如果政府或團體對特定消費群體消費某種商品進行了限制，如某城市政府規(guī)定非本地戶籍人士不得購買限價商品住房，那么本地戶籍者就構(gòu)成了該城市限價商品住房合格的有效市場。15、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。A.形象差異化戰(zhàn)略B.人員差別化戰(zhàn)略C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略答案：C本題解析：市場定位戰(zhàn)略主要有以下四種：①產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，即從產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品款式等方面實現(xiàn)差別；②服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標市場提供與競爭者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；③人員差別化戰(zhàn)略，即通過聘用和培訓(xùn)比競爭者更為優(yōu)秀的人員以獲取差別優(yōu)勢；④形象差異化戰(zhàn)略，即在產(chǎn)品的核心部分與競爭者雷同的情況下塑造不同的產(chǎn)品形象以獲取差別優(yōu)勢。16、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中的（）因素。A.社會環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟環(huán)境D.金融環(huán)境答案：C本題解析：房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場運行的各種因素的總和。按照這些影響因素的性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境分為社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。其中，經(jīng)濟環(huán)境是指在整個經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動。經(jīng)濟環(huán)境因素包括：①城市或區(qū)域經(jīng)濟總體發(fā)展水平；②就業(yè)狀況；③居民收入與支付能力；④產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；⑤基礎(chǔ)設(shè)施狀況；⑥利率；⑦通貨膨脹率等。17、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的利息是（）元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36答案：A本題解析：本題考查的是復(fù)利計算。根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/（1+i）^n]，第五年第11個月月末，尚未償還本金為P=7000/（6%/12）×[1-1/（1+6%/12）^5×12+1]=367242.71（元）。第五年最后一月應(yīng)還利息I=367242.71×6%/12=1836.21（元）。18、項目投資現(xiàn)金流量表中在運營費用中不應(yīng)該扣除下列哪項費用（）A.財務(wù)費用B.折舊費C.攤銷費D.修理費答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。項目投資現(xiàn)金流量表在運營費用中應(yīng)扣除財務(wù)費用、折舊費和攤銷費。19、小跨度廠房是指跨度小于或等于（）米的單層工業(yè)廠房。A.4B.8C.12D.15答案：C本題解析：按照跨度尺寸，可以將工業(yè)建筑分為小跨度廠房和大跨度廠房。其中，小跨度廠房是指跨度小于或等于12m的單層工業(yè)廠房，以砌體結(jié)構(gòu)為主。20、中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)()的統(tǒng)計。A.平均價格B.加權(quán)價格C.抽樣價格D.成交價格答案：A本題解析：[知識點]市場交易指標21、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%答案：D本題解析：本題考查的是供給指標。空置率=空置量/存量=750/5000＝15%。參見教材P40。22、當可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，宜采用的方案經(jīng)濟比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法答案：B本題解析：在房地產(chǎn)投資方案比選過程中，應(yīng)該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規(guī)則，表現(xiàn)在三個方面：①當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同，且項目無資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。②當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率法或凈現(xiàn)值法進行方案比選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期，通過運用最小公倍數(shù)法和研究期法進行調(diào)整，然后再進行比選。③當可供比較方案的效益相同或基本相同時，可采用費用現(xiàn)值比較法和費用年值比較法。23、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風(fēng)險分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模擬法D.杠桿分析答案：C本題解析：蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法，適用于項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值的情形。24、30.對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。經(jīng)營期不同不能直接比總值，必須比年值。選項D還必須滿足效益相同的條件。P210。25、下列財務(wù)報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項目投資現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計劃。26、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500mm時，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水答案：B本題解析：根據(jù)水位高低與地下室地坪的關(guān)系，地下室的防潮、防水的構(gòu)造做法有防潮、防潮與排水相結(jié)合、卷材防水以及鋼筋混凝土防水。其中，防潮與排水相結(jié)合的做法適用于常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500mm時的時候。常用的做法是將地下室室內(nèi)地坪架空，在每間房的外墻上，開一個洞，把豐水期升起來的水引至集水坑，再用水泵抽至室外下水道。27、在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造（）個基本評價方案。A.1～2B.1～3C.2～3D.2～4答案：D本題解析：構(gòu)造評價方案，就是在項目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。在實際操作過程中，通常按照項目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造2～4個基本評價方案。對于其他因素的影響規(guī)律，則可以通過敏感性分析把握。28、對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率至少應(yīng)大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0答案：A本題解析：償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應(yīng)還本付息金額的比值。償債備付率對于一般商用房地產(chǎn)投資項目，商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標介于1.15～1.35之間。當指標小于1.15時，表示當期資金來源不足以償付當期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。29、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%答案：A本題解析：[知識點]清償能力指標及其計算30、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，則該項目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00答案：A本題解析：本題考查的是土地增值稅的計算。P195。31、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（）。A.目標定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法答案：A本題解析：本題考查的是的是制定租售方案。成本導(dǎo)向定價法包括兩種，成本加成定價法和目標定價法，后一種需要用到損益平衡圖。P98。32、生姜瀉心湯中，干姜與生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4答案：D本題解析：半夏瀉心湯原方干姜是三兩，無生姜，而生姜瀉心湯：即半夏瀉心湯減干姜二兩，加生姜四兩。功用：和胃消痞，散結(jié)除水。主治：水熱互結(jié)。33、假設(shè)某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00答案：B本題解析：[解析]投資組合理論34、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%答案：A本題解析：本題考查的是投資利潤率。投資利潤率=年利潤總額或平均利潤總額/項目總投資×100%=650/（4500+500）=13%。P199。35、NoneNone36、某房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬元、150萬元，對兩方案進行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬元。A.39.51B.49.39C.49.96D.62.45答案：C本題解析：當不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時，應(yīng)將不同方案的財務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值（AW），通過公式AW＝NPV[ic（1＋ic）n]/[（1＋ic）n－1]計算。假設(shè)A方案的等額年值為AW1，B方案的等額年值為AW2。則：①A方案的等額年值為：AW1＝120×12%/[1－（1＋12%）－3]＝49.96（萬元）②B方案的等額年值為：AW2＝150×12%/[1－（1＋12%）－4]＝49.39（萬元）。等額年值較大的方法更優(yōu)。因此，最優(yōu)方案為A方案，等額年值為49.96萬元。37、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%答案：A本題解析：[解析]投資組合理論38、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00答案：C本題解析：商業(yè)銀行規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下。其中，所有債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償付額）/月均收入。故劉某月均收入至少為：（1200+100+800）÷55%=3818.18（元）。39、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預(yù)測銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0答案：B本題解析：本題考查的是市場趨勢分析。根據(jù)指數(shù)平滑法的公式：Q=0.65×400+(1-0.65)×350=382.5（萬m2）。40、對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行全壽命期的管理，通常是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和()在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。A.定資產(chǎn)管理B.變動資產(chǎn)管理C.房地產(chǎn)投資組合管理D.投資管理答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的內(nèi)容。41、下列關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的是（）。A.材料的密度是指材料在絕對密實狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對密實狀態(tài)下的體積之比B.凡是內(nèi)部有孔隙的材料，其密實度都大于1C.材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強度顯著降低的性質(zhì)D.材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不能完全恢復(fù)，但也不即行破壞的性質(zhì)答案：A本題解析：B項，材料的密實度是指材料在絕對密實狀態(tài)下的體積與在自然狀態(tài)下的體積之比。凡是內(nèi)部有孔隙的材料，其密實度都小于1；C項，材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強度不顯著降低的性質(zhì)；D項，材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形能完全恢復(fù)的性質(zhì)。42、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。選項D還必須滿足效益相同的條件。參見教材P210。43、從工程費用計算角度，工程計價的順序一般為（）。A.單位工程總價→分部分項工程單價→工程項目總價→建設(shè)項目總造價B.分部分項工程單價→單位工程總價→工程項目總價→建設(shè)項目總造價C.分部分項工程單價→單位工程總價→建設(shè)項目總造價→工程項目總價D.分部分項工程單價→工程項目總價→單位工程總價→建設(shè)項目總造價答案：B本題解析：工程造價計價也叫工程估價，是對投資項目造價（或價格）的計算。從工程費用計算角度，工程計價的順序一般為：分部分項工程單價→單位工程總價→工程項目總價→建設(shè)項目總造價。44、房地產(chǎn)的（），決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險不僅受地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資中（）的重要性。A.不可移動性；區(qū)位選擇B.不可再生性；區(qū)位選擇C.稀缺性；環(huán)境選擇D.變現(xiàn)性差；環(huán)境選擇答案：A本題解析：房地產(chǎn)的不可移動性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險不僅受地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響。房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資中的區(qū)位選擇的重要性。45、下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（）。A.學(xué)習(xí)B.經(jīng)濟狀況C.對渠道的信賴度D.購買動機答案：B本題解析：影響消費者購買行為的因素包括：①社會文化因素；②個人因素；③心理因素。其中，個人因素主要包括：①年齡；②性別、職業(yè)、受教育程度；③經(jīng)濟狀況；④生活方式；⑤個性和自我形象。46、為控制個人住房抵押貸款的風(fēng)險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是（）。A.本次貸款的月還款額/月均收入B.（本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額）/月均收入C.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入D.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償還額）/月均收入答案：C本題解析：商業(yè)銀行規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下。房產(chǎn)支出與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入。所有債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費＋其他債務(wù)月償付額）/月均收入。47、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的初步可行性研究及相關(guān)知識，表述不當?shù)氖?)。A.所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%，所需費用約占總投資的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦稱預(yù)測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析D.在此階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等答案：B本題解析：B項中對應(yīng)的兩個數(shù)據(jù)應(yīng)分別為±20%和0.25%～1.5%。48、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財務(wù)能力B.零售商的聲譽C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經(jīng)營內(nèi)容答案：B本題解析：暫無解析49、關(guān)于工程量清單計價方法的說法，錯誤的是（）。A.采用綜合單價計價B.工程量清單由招標人編制C.工程計價依據(jù)是各種定額D.計算的工程量不包含工程量的合理損耗答案：C本題解析：AB兩項，工程量清單是一份由招標人提供的文件，編制人是招標人或其委托的工程造價咨詢單位；與定額計價方式方法不同，采用綜合單價計價。C項，主要計價依據(jù)為“清單計價規(guī)范”，其性質(zhì)是含有強制性條文的國家標準，清單的項目劃分一般是按“綜合實體”進行分項的，每個分項工程一般包含多項工程內(nèi)容。D項，工程量清單計價規(guī)范的工程量計算規(guī)則的編制原則一般是以工程實體的凈尺寸計算，沒有包含工程量合理損耗。這一特點是定額計價的工程量計算規(guī)則與工程量清單計價規(guī)范的工程量計算規(guī)則的本質(zhì)區(qū)別。50、在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機會研究B.特定項目投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究答案：D本題解析：可行性研究分為四個工作階段：①投資機會研究；②初步可行性研究；③詳細可行性研究；④項目評估與決策。其中，詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項目經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。51、在施工過程中，下列情形中，不需要開發(fā)商按照國家有關(guān)規(guī)定辦理申請批準手續(xù)的是（）。A.需要臨時停水.停電.中斷道路交通B.需臨時占用規(guī)劃批準范圍以外場地C.可能損壞道路.管線.電力.郵電通信等公共設(shè)施D.需要進行大量人工拆除作業(yè)的答案：D本題解析：本題考查的是安全管理。開發(fā)商應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理申請批準手續(xù)的可能情況包括：（1）需臨時占用規(guī)劃批準范圍以外場地；（2）可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設(shè)施；（3）需要臨時停水、停電、中斷道路交通；（4）需要進行爆破作業(yè)等。52、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為（）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%答案：C本題解析：投資回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出A值，A＝60×7%÷[1－（1＋7%）－10]＝8.542（萬元），8.542－60×7%＝4.342（萬元），則投資回報率＝（稅后現(xiàn)金流量＋投資者權(quán)益增加值）÷權(quán)益投資數(shù)額＝（3＋4.342）÷40＝18.36%。53、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%答案：D本題解析：資本金利潤率，指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。計算公式為：資本金利潤率＝（年利潤總額或年平均利潤總額/資本金）×100%。此題中，資本金利潤率＝700÷2000×100%＝35.0%。54、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年末的租金是（）元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38答案：A本題解析：因為年利率與年租金增長率相同，故P=n錯誤A1/（1+i），P=F/（1+i）^n，則P=F/（1+i）^n=200000÷（1+6%）^10=11678.96（元），A1=11678.96÷10錯誤（1＋6%）=11837.97（元），A5=A1錯誤（1+6%）^5-1=14945.16（元）。55、項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風(fēng)險分析答案：B本題解析：盈虧平衡分析中的臨界點分析是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值，以風(fēng)險因素臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。56、開發(fā)-銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項目和部分其他用途類型的開發(fā)項目，這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流入是（）。A.銷售收入B.出租收入C.利息收入D.轉(zhuǎn)售收入答案：A本題解析：開發(fā)-銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項目，部分其他用途類型的開發(fā)項目也可能采用開發(fā)-銷售模式。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務(wù)費用）、增值稅和稅金及附加，現(xiàn)金流入是銷售收入。57、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%答案：A本題解析：[解析]投資組合理論58、哪個方劑意是“使邪火隨諸香一齊俱散也”A.至寶丹B.安官牛黃丸C.紫雪D.蘇合香丸答案：B本題解析：安宮牛黃丸清熱瀉火、涼血解毒與芳香開竅并用，但以清熱解毒為主，意是“使邪火隨諸香一齊俱散也”（《溫病條辨》）。蘇合香丸是集諸芳香藥于一方，既長于辟穢開竅，又可行氣溫中止痛，且散收兼顧，補斂并施。59、建設(shè)投資估算精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程的占投資的0.2%～1.0%，這一階段屬于（）。A.投資機會研究B.項目評估與決策C.初步可行性研究D.詳細可行性研究答案：D本題解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。60、消費者購買行為要受()、知覺、學(xué)習(xí)和態(tài)度等心理因素的影響。A.年齡B.動機C.文化D.社會答案：B本題解析：消費者購買行為要受動機、知覺、學(xué)習(xí)和態(tài)度等心理因素的影響。61、對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預(yù)料它們將會采取什么行動。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型答案：D本題解析：當企業(yè)采取某些措施和行動之后，競爭者會有不同的反應(yīng)，包括：①從容不迫型競爭者；②選擇型競爭者；③兇猛型競爭者；④隨機型競爭者。其中，隨機型競爭者的企業(yè)的反應(yīng)模式難以捉摸，它們在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預(yù)料它們將會采取什么行動。62、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化答案：D本題解析：預(yù)算不是一門很精確的科學(xué)，物業(yè)的實際收支，很少與預(yù)算中的估計完全一致。預(yù)算只是一個工具，利用這個工具，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)事先估計的物業(yè)收支數(shù)量，做出費用支出計劃。預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出。預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：①年度運營預(yù)算；②資本支出預(yù)算；③長期預(yù)算。D項，長期預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的期間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化；它可以闡明業(yè)主整個物業(yè)投資計劃中預(yù)計的財務(wù)收益、市場策略和預(yù)計的可能市場變化。63、存量房地產(chǎn)交易市場屬于房地產(chǎn)()。A.一級市場B.二級市場C.三級市場D.一手房市場答案：C本題解析：根據(jù)教材中的房地產(chǎn)市場劃分的內(nèi)容。64、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。REITs的出現(xiàn)，使投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，房地產(chǎn)投資信托基金將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。房地產(chǎn)投資信托基金存在收益相對穩(wěn)定的優(yōu)越性，因為其投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。65、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于房地產(chǎn)租賃市場供給指標的是（）。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).房地產(chǎn)實際出租量C.出租房屋空置率D.房價租金比答案：C本題解析：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型，即：①供給指標，包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價值；②需求指標，包括國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量、家庭戶規(guī)模、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、家庭可支配收入、家庭總支出、房屋空間使用數(shù)量、商品零售價格指數(shù)、居民消費價格指數(shù)；③市場交易指標，包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)。此外，國內(nèi)外通常還通過構(gòu)造下述市場監(jiān)測與預(yù)警指標，來實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的進一步監(jiān)測和預(yù)警，包括土地轉(zhuǎn)化率、開發(fā)強度系數(shù)、開發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)、量價彈性、房價租金比、個人住房抵押貸款還款收入比、住房市場指數(shù)、消費者信心指數(shù)。66、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%答案：D本題解析：本題考查的是流動比率。流動比率不考慮存貨。流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負債總額=2000/1000=2。67、2003年國家出臺了國有土地使用權(quán)出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的（）。A.需要適時的更新改造B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系，而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)投資者很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。68、投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策答案：A本題解析：投資機會研究階段的主要任務(wù)是對項目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場范圍內(nèi)，以土地資源供給和空間市場需求的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為是可行的，就可以進行下一階段的工作。69、等額序列支付資金回收系數(shù)正確的表達式是（）。A.[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]B.[（1＋i）n－1]/[i（1＋i）n]C.i/[（1＋i）n－1]D.[（1＋i）n－1]/i答案：A本題解析：等額序列支付是指在現(xiàn)金流量圖上的每一個計息周期期末都有一個等額支付金額A，把每一個A看作是一次支付中的F，用一次支付復(fù)利計算公式求其現(xiàn)值，然后相加，即可得到所求的現(xiàn)值。當現(xiàn)值P和利率i為已知時，復(fù)利計息的等額序列支付年值A(chǔ)的計算公式為：上式中的[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]稱為“等額序列支付資金回收系數(shù)”。70、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00答案：A本題解析：其他扣除項目＝含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本×20%＝7500×20%＝1500（萬元），增值稅扣除項目金額總計＝項目開發(fā)成本費用及稅金＋其他扣除項目＝7500＋1650＋30000×5500×5.5%/10000＋1500＝11557.50（萬元），增值額＝30000×5500/10000－11557.50＝4942.50（萬元），增值比率＝4942.50/11557.50×100%＝42.76%，則該項目增值比率超過20%，低于50%，適用稅率為30%，則應(yīng)繳納土地增值稅＝4942.50×30%＝1482.75（萬元）。71、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時值是資金運動起點的金額B.終值是資金運動結(jié)束時的金額C.不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值D.資金等效值是指與某一時點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時點的價值答案：D本題解析：本題考查的是資金等效值的概念。選項A錯誤，現(xiàn)值是資金運動起點的金額；選項B錯誤，終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額；選項C錯誤，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。72、某單位以現(xiàn)時的樓價15%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，若1年后竣工交付使用時樓價上漲了12%，則其預(yù)付款的收益率是()。A.50%B.60%C.70%D.80%答案：D本題解析：根據(jù)預(yù)付款的收益率的計算公式。73、投資組合是（）的一個有效措施。A.提高投資收益B.提高市場競爭力C.開拓投資領(lǐng)域D.規(guī)避投資風(fēng)險答案：D本題解析：投資組合理論認為對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略，即尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最小，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。74、在經(jīng)濟壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設(shè)是（）。A.會計主體B.持續(xù)經(jīng)營C.會計分期D.貨幣計量答案：B本題解析：會計假設(shè)包括會計主體假設(shè)、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)、會計分期假設(shè)和貨幣計量假設(shè)。其中，持續(xù)經(jīng)營是指會計主體在可以預(yù)見的將來，將根據(jù)企業(yè)既定的經(jīng)營方針和目標不斷的經(jīng)營下去，即在可以預(yù)見的未來，企業(yè)不會被宣告破產(chǎn)或進行清算，持有的資產(chǎn)將正常運營，負債將繼續(xù)進行清償。持續(xù)經(jīng)營假設(shè)的主要意義在于使會計核算與監(jiān)督建立在非清算的基礎(chǔ)上，從而解決了資產(chǎn)計價、負債清償和收益確認等問題。如果企業(yè)在經(jīng)營過程中被宣告破產(chǎn)或者進行清算，持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)將被清算的規(guī)則替代。75、在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機會研究B.特定項目投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究答案：D本題解析：可行性研究分為四個工作階段：①投資機會研究；②初步可行性研究；③詳細可行性研究；④項目評估與決策。其中，詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項目經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。76、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的初步可行性研究及相關(guān)知識，表述不當?shù)氖?)。A.所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%，所需費用約占總投資的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦稱預(yù)測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析D.在此階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等答案：B本題解析：B項中對應(yīng)的兩個數(shù)據(jù)應(yīng)分別為±20%和0.25%～1.5%。77、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯誤的是()。A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化答案：D本題解析：[解析]預(yù)算78、房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資答案：A本題解析：營業(yè)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：①土地轉(zhuǎn)讓成本；②商品房銷售成本；③配套設(shè)施銷售成本；④房地產(chǎn)出租營業(yè)成本。79、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表答案：B本題解析：A項，項目投資現(xiàn)金流量表，該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進行比較建立共同的基礎(chǔ)。B項，資本金現(xiàn)金流量表，從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。C項，借款還本付息估算表，本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。非獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運營費用、所得稅、債務(wù)等合理分攤。D項，在資金使用計劃和資金籌措計劃的基礎(chǔ)上，可以編制投資計劃與資金籌措表。80、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場B.房地產(chǎn)價格C.房地產(chǎn)空間市場D.空置率答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平。81、所有消費者具有大致相同偏好的市場細分模式是（）。A.同質(zhì)偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細分市場答案：A本題解析：產(chǎn)品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據(jù)消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式：①同質(zhì)偏好；②分散偏好；③集群偏好。其中，同質(zhì)偏好的細分市場中，所有消費者具有大致相同的偏好，它不存在自然形成的細分市場，至少消費者對兩種屬性的重視程度基本一致。82、某家庭購買一套建筑面積為100m2的商品住宅，單價為2500元/m2，首付款為總房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A.833.23B.1016.26C.1243.57D.1342.86答案：B本題解析：本題考查的是復(fù)利計算。參見教材P160。83、房地產(chǎn)投資信托基金投資房地產(chǎn)的常用經(jīng)營模式是（）。A.購買-出售B.購買-更新改造-出售C.購買-持有出租-出售D.開發(fā)-出售答案：C本題解析：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式類型，可以將房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)劃分為“開發(fā)-銷售”“開發(fā)-持有出租-出售”“購買-持有出租-出售”“購買-更新改造-出售”“購買-更新改造-出租-出售”等基本模式?！百徺I-持有出租-出售”模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)購買新建成的收益性房地產(chǎn)，然后持有并出租經(jīng)營，并在未來的某個時點將物業(yè)轉(zhuǎn)售出去。這種模式通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式。84、債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。A.自有資金B(yǎng).企業(yè)資金C.預(yù)售期房D.債券融資答案：D本題解析：因為自有資金、企業(yè)資金、預(yù)售期房款都不屬于債務(wù)資金。85、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為35m2，外墻面積為7m2，單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么，可出租面積應(yīng)為()m2。A.48.5B.49C.51D.45.5答案：A本題解析：根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986—2000)，“成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計算套內(nèi)墻體面積”。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積，其中套內(nèi)墻體面積=各套之間的分隔墻水平投影面積的一半+套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半+外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。對此題而言，套內(nèi)建筑面積=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面積：套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積=(43.5+5)m2=48.5m2。86、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年（）現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A.凈現(xiàn)金流量B.累計凈現(xiàn)值C.凈收益D.內(nèi)部收益答案：A本題解析：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目營利性的基本指標。其經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。87、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為()萬元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0答案：B本題解析：770×12%萬元=92.4萬元88、房地產(chǎn)市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化。89、保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到()的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。A.利潤為零時B.利潤最大時C.允許的最低經(jīng)濟效益指標D.允許的最高經(jīng)濟效益指標答案：A本題解析：[解析]房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析90、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認書》答案：C本題解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。參見教材P73。91、對于開發(fā)-持有出租-出售模式和購買-持有出租-出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本答案：A本題解析：開發(fā)-持有出租-出售模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務(wù)費用）、運營成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入是出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。購買-持有出租-出售模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本和購買稅費、裝修費用、運營成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。兩者的共同點是現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。92、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力稱為（）。A.永久荷載B.可變荷載C.活載D.偶然荷載答案：A本題解析：荷載是指在結(jié)構(gòu)上作用在建筑物上的力，主要分為永久荷載（恒載）、可變荷載（活載）以及偶然荷載。其中，永久荷載（恒載）是指建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力。93、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%答案：B本題解析：稅前回報率=(15-7-3)/(80-30)=10%。稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。94、建筑規(guī)劃一般在1萬～3萬平方之間，服務(wù)人口在10萬～30萬人，年營業(yè)額在1億～5億元之間，該物業(yè)為（）。A.市級購物中心B.地區(qū)購物中心C.居住區(qū)商場D.鄰里服務(wù)性商店答案：B本題解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。P356。95、在可行性研究報告中，附表一般包括項目進度計劃表、財務(wù)評估的基本報表和輔助報表、（）。A.盈虧平衡分析表B.敏感性分析表C.投入產(chǎn)出分析表D.投資計劃與資金籌措表答案：B本題解析：本題考查的是可行性研究報告的基本構(gòu)成。對于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后，按照在評估報告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項目工程進度計劃表、財務(wù)評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當然，有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。96、下列各項中，不屬于項目核準重點評估內(nèi)容的是（）。A.是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃.技術(shù)標準和產(chǎn)業(yè)政策B.是否合理開發(fā)并有效利用資源C.符合社會公眾利益，未對項目建設(shè)地產(chǎn)生影響D.是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響答案：C本題解析：本題考查的是項目核準和備案。核準機關(guān)審查時要主要考察項目：是否危害經(jīng)濟安全、社會安全、生態(tài)安全等國家安全；是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、技術(shù)標準和產(chǎn)業(yè)政策；是否合理開發(fā)并有效利用資源；是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響。項目申請書由企業(yè)自主組織編制，企業(yè)應(yīng)當對項目申請書內(nèi)容的真實性負責(zé)。97、某筆貸款的季利率為2%，每季度計息一次，按復(fù)利計息，那么，年名義利率是（）。A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%答案：A本題解析：名義利率是指一年內(nèi)多次計息時給出的年利率，它等于計息周期利率與一年內(nèi)計息周期數(shù)的乘積，即年名義利率＝季利率×計息周期數(shù)。本題中，年名義利率＝2%×4＝8%。98、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標客戶群中，調(diào)查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發(fā)的商品住宅，這種調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.推測性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.描述性調(diào)查答案：D本題解析：調(diào)查項目可以分成三類：①試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法，如在經(jīng)歷了2016～2018年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2019年購買商品住宅的家庭數(shù)量；②描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費60萬元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調(diào)查，即檢驗因果關(guān)系，如假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。99、橫道圖法用于項目建設(shè)階段的（）。A.質(zhì)量管理B.進度管理C.成本管理D.合同管理答案：B本題解析：在工程的進度管理中，制定進度計劃的方法有以下兩種：①橫道圖法；②網(wǎng)絡(luò)圖法。其中，橫道圖法是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。由于橫道圖制作簡便，明了易懂，因而在我國各行各業(yè)進度管理中普遍采用。對于一些并不十分復(fù)雜的建筑工程，采用這種圖表是比較合適的。以橫道圖為進度計劃，在工程實際進行中，可以把實際進度用虛線表示在圖中，與計劃進度作一對比，以便調(diào)整工程進度。100、一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%答案：D本題解析：本題考查的是速動比率。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到100%。101、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價發(fā)D.認知價值定價法答案：A本題解析：本題考查的是制定租售方案。當物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。102、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內(nèi)的營業(yè)額為150萬元，則其應(yīng)支付的租金為()萬元。A.20B.15C.35D.50答案：B本題解析：[知識點]零售商業(yè)物業(yè)的租金103、橫道圖法用于項目建設(shè)階段的（）。A.質(zhì)量管理B.進度管理C.成本管理D.合同管理答案：B本題解析：在工程的進度管理中，制定進度計劃的方法有以下兩種：①橫道圖法；②網(wǎng)絡(luò)圖法。其中，橫道圖法是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。由于橫道圖制作簡便，明了易懂，因而在我國各行各業(yè)進度管理中普遍采用。對于一些并不十分復(fù)雜的建筑工程，采用這種圖表是比較合適的。以橫道圖為進度計劃，在工程實際進行中，可以把實際進度用虛線表示在圖中，與計劃進度作一對比，以便調(diào)整工程進度。104、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境中，（）涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。A.社會環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟環(huán)境D.金融環(huán)境答案：B本題解析：房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場運行的各種因素的總和。其中，政治環(huán)境是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外事投資的態(tài)度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題之一。105、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）。A.土地儲備B.銷售方案的細化C.建設(shè)項目的質(zhì)量控制D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》答案：C本題解析：建設(shè)階段是指項目從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。開發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作目標，就是要在投資預(yù)算范圍內(nèi)，按項目開發(fā)進度計劃的要求，高質(zhì)量地完成建筑安裝工程，使項目按時投入使用。開發(fā)商在建設(shè)階段所涉及的工作，就是從業(yè)主的角度，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量控制、進度控制、成本控制、合同管理、安全管理等在內(nèi)的工程項目管理。106、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的（）。A.不可移動性B.適應(yīng)性C.弱流動性D.相互影響性答案：C本題解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性差的原因，與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的本質(zhì)特性密切關(guān)聯(lián)：①由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購買者也會存在對種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進行多次搜尋才能實現(xiàn)物業(yè)與購買者偏好的匹配；②對于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價格都存在差異，因此只有經(jīng)過一段時間的搜尋和議價，實現(xiàn)買賣雙方心理承受價格的匹配，才有可能達成交易。而房地產(chǎn)價值量大所導(dǎo)致的買賣雙方交易行為的謹慎，以及房地產(chǎn)市場的交易分散、信息不完備程度高等特點，又進一步延長了搜尋時間。107、會計核算要求，凡在當期取得的收入或者負擔(dān)的費用，不論款項是否收付，都應(yīng)作為當期的收入或費用，是會計核算一般原則中的（）。A.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則B.收付實現(xiàn)制原則C.配比原則D.劃分收益性支出與資本性支出原則答案：A本題解析：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是指在收入和費用實際發(fā)生時進行確認，不必等到實際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時才確認。B項，收付實現(xiàn)制原則是指以收到或支付貨幣作為確認收入和費用的依據(jù)；C項，配比原則是指將收入與對應(yīng)的費用、成本進行對比，以結(jié)出損益；D項，劃分收益性支出與資本性支出原則是指將與當期收益相關(guān)的支出計入當期的損益，將與當期以及以后多個期間的收益相關(guān)的支出計入資產(chǎn)的價值。108、關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是（）。A.把所有投資均視為自有資金B(yǎng).現(xiàn)金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計算靜態(tài)盈利指標答案：B本題解析：資本金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。109、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本為80000萬元，其中財務(wù)費用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是（）。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%答案：A本題解析：投資利潤率分為開發(fā)投資的投資利潤率和置業(yè)投資的投資利潤率。開發(fā)投資的投資利潤率是指開發(fā)項目年平均利潤額占開發(fā)項目總投資的比率。三年的利潤總額為25000萬元，年平均利潤額為25000÷3＝8333.33（萬元）。項目總投資中包含財務(wù)費用，故項目總投資為開發(fā)項目的總成本80000萬元。投資利潤率＝年利潤總額或年平均利潤額/項目總投資×100%＝8333.33÷80000×100%＝10.42%。110、進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計算公式的影響B(tài).是否的考慮設(shè)備壽命影響C.是否考慮資金時間價值的影響D.是否考慮設(shè)備磨損的影響答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是是否考慮了資金的時間價值。111、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.周期風(fēng)險B.比較風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.時間風(fēng)險答案：A本題解析：[知識點]宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段112、對房地產(chǎn)開發(fā)項目退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門下發(fā)的（）中提出。A.《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》B.《設(shè)計方案審查意見》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》答案：A本題解析：在《建設(shè)項目用地預(yù)審與選址意見書》中，規(guī)劃設(shè)計要求包括三個方面的內(nèi)容：①規(guī)劃土地使用要求（建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率等）；②居住建筑（含居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團）的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標；③建設(shè)項目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。113、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。A.下降B.上升C.不變D.不能確定答案：A本題解析：調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：①導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；②加大投資者的債務(wù)負擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。反之，利率長期下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低，會刺激房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。114、通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用的模式是（）。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。購買—持有出租—出售常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式。參見教材P148。115、關(guān)于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關(guān)部門代表和技術(shù)經(jīng)濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經(jīng)濟技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標委員會的專家成員應(yīng)由招標人負責(zé)指定答案：B本題解析：本題考查的是工程建設(shè)招標。評標委員會通常由招標人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會的專家成員應(yīng)從省級以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊或者招標代理機構(gòu)專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定。P77。116、敏感性分析是一種（）分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。A.靜態(tài)確定性B.靜態(tài)不確定性C.動態(tài)確定性D.動態(tài)不確定性答案：D本題解析：敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分，用以分析項目經(jīng)濟效益指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動幅度，據(jù)此判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力。117、預(yù)售面積，是指報告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。A.已正式交付使用B.已正式簽訂商品房預(yù)售合同C.已正式簽訂商品房交易合同D.已正式竣工驗收合格答案：B本題解析：本題考查的是市場交易指標。預(yù)售面積，是指報告期內(nèi)已正式簽訂商品房預(yù)售合同的房屋建筑面積118、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。119、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資機會研究及相關(guān)知識的表述，不正確的是()。A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機會研究階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等答案：A本題解析：A項中投資估算的精確度應(yīng)為±2%，研究費用應(yīng)占總投資的0.2%～0.8%。120、下列財務(wù)報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項目投資現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表答案：D本題解析：本題考查的是基本報表。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計劃。121、目前家庭裝修普遍采用的室內(nèi)給水管道是（）。A.鋁塑管B.鍍鋅鋼管C.焊接鋼管D.無縫鋼