房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中工程成本的控制

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中工程成本的控制

云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（集團(tuán)）有限公司2，云南大理，671000摘

要在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的政策環(huán)境影響下，城市化是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢，同時(shí)城市化目標(biāo)成為房地產(chǎn)發(fā)展的巨大引擎動(dòng)力。筆者主要從房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的視角談?wù)劮康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程成本控制，闡述如何正確處理好技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理二者之間的關(guān)系，真正把控制工程造價(jià)觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工措施中去。Keys工程成本工程變更

成本控制體系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的政策環(huán)境影響下，城市化是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢，同時(shí)城市化目標(biāo)成為房地產(chǎn)發(fā)展的巨大引擎動(dòng)力。雖然現(xiàn)階段國家對房地產(chǎn)住宅市場進(jìn)行房價(jià)調(diào)控，但從長線看房地產(chǎn)投資價(jià)值不會(huì)消失。對于致力于以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)來講，現(xiàn)階段除了重點(diǎn)加強(qiáng)現(xiàn)金回流外，還需要在打造和提升自身的“項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品研發(fā)”和“項(xiàng)目開發(fā)成本控制”兩個(gè)核心競爭力。筆者主要從房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的視角談?wù)劮康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程成本控制。在過去長期有效地控制工程造價(jià)，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等角度采取措施，其中技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合時(shí)控制工程造價(jià)最為有效的手段。長期以來，在我國建設(shè)工程領(lǐng)域，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相分離，難以有效地控制工程造價(jià)。為此，要盡快改變這種現(xiàn)狀，以提高效益為目的，通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理二者之間的關(guān)系，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)，把控制工程造價(jià)觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工措施中去。1.加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本控制是關(guān)鍵在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，整個(gè)設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用占開發(fā)總成本的比例一般僅在1～5%，項(xiàng)目建安成本的70～80%在設(shè)計(jì)階段已經(jīng)確定下來，而至施工開始，通過技術(shù)組織措施節(jié)約建安成本的可能性只有5～10%，可見設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目開發(fā)工程成本的控制是關(guān)鍵。1.1方案設(shè)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)是在工程項(xiàng)目建設(shè)之前，委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)、建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃技術(shù)管理規(guī)定及設(shè)計(jì)任務(wù)，綜合考慮城市規(guī)劃、建筑產(chǎn)品功能定位、項(xiàng)目性質(zhì)、委托方需求、資源條件、外部環(huán)境等綜合因素，為最終滿足項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)而進(jìn)行的設(shè)計(jì)構(gòu)思和表達(dá)。1.2方案設(shè)計(jì)中的技術(shù)措施包括1.2.1合理確定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(包括結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限、建筑防火類別、耐火等級、裝修標(biāo)準(zhǔn)等)。1.2.2根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)，合理確定開發(fā)的項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如總用地面積、總建筑面積及各業(yè)態(tài)建筑面積(包括地上部分和地下部分建筑面積)、建筑基底總面積、綠地總面積、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位數(shù)(分室內(nèi)、室外和地上、地下)，以及主要建筑或核心建筑的層數(shù)、層高和總高度等項(xiàng)指標(biāo)。1.2.3確定各專業(yè)工程設(shè)計(jì)思路及擬采用的措施：1.2.3.1總平面設(shè)計(jì)說明中豎向設(shè)計(jì)、交通組織要結(jié)合場地現(xiàn)狀特點(diǎn)和周邊環(huán)境情況及地質(zhì)地貌特征，在滿足項(xiàng)目功能需求的同時(shí)降低在總圖工程上的建安成本開支。1.2.3.2建筑方案設(shè)計(jì)中建筑物的立面、平面形狀盡量簡潔、簡單，可以通過平面周長、體型系數(shù)的對比判斷其成本的合理性；建筑的功能布局和各種出入口、垂直交通運(yùn)輸設(shè)施(包括樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯)的合理布置；降低無效建筑功能的面積、降低對垂直交通運(yùn)輸工具的投入。1.2.3.3結(jié)構(gòu)專業(yè)：合理確定各層層高，主要結(jié)構(gòu)跨度，特殊結(jié)構(gòu)及造型的處理；通過結(jié)構(gòu)方案比選確定項(xiàng)目結(jié)構(gòu)選型；地下室結(jié)構(gòu)層高通過采用無梁板可以有效降低層高，同時(shí)減少在基坑支護(hù)、土方工程等方面的投入，基礎(chǔ)方案的盡量選用項(xiàng)目所在建筑市場上工藝比較成熟、市場競爭相對比較激烈相對應(yīng)的基礎(chǔ)選型，從而能降低工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)及工程造價(jià)；主要結(jié)構(gòu)材料方面盡量選擇市場能充分供應(yīng)的高強(qiáng)度等混凝土、高強(qiáng)度鋼材，減少結(jié)構(gòu)尺寸，降低鋼材、混凝土的單位建筑面積含量；高層建筑中要盡量做到建筑物的質(zhì)心與剛心重合，從而結(jié)構(gòu)的扭轉(zhuǎn)效應(yīng)會(huì)減小，有效降低結(jié)構(gòu)混凝土、鋼材用量。1.2.3.4建筑電氣主要控制變、配、發(fā)電系統(tǒng)，根據(jù)建筑物功能要求、建筑規(guī)模合理確定負(fù)荷級別以及總負(fù)荷估算容量、合理設(shè)置的變、配、發(fā)電站數(shù)量和位置、根據(jù)建筑功能要求確定自備應(yīng)急電源的型式、電壓等級、容量，避免過大或過小確定的電氣設(shè)計(jì)指標(biāo)。1.2.3.5給水排水設(shè)計(jì)主要控制給水工程的系統(tǒng)供水方式，一般常用的有上停下供、直接供應(yīng)、分段供應(yīng)等方式，需要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目建筑物高度及項(xiàng)目所在城市地域相對高低確定供水方式，降低開發(fā)成本；排水工程處理好室內(nèi)污、廢水的排水合流或分流，室外生活排水和雨水的合流或分流)，污、廢水及雨水的排放出路。1.2.3.6采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)中合理確定采暖、空氣調(diào)節(jié)的室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，合理采暖、空氣調(diào)節(jié)的系統(tǒng)形式及控制方式，一般來說主要是權(quán)衡空調(diào)的建安成本與后期維護(hù)費(fèi)用之和孰高孰低來確定。1.3施工圖設(shè)計(jì)（重要項(xiàng)目增加初步設(shè)計(jì)）階段根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行開展的施工圖設(shè)計(jì)（重要項(xiàng)目增加初步設(shè)計(jì)），主要的技術(shù)措施是：1.3.1建筑、結(jié)構(gòu)方面1.3.1.1明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)：向設(shè)計(jì)單位下發(fā)“施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制要點(diǎn)”，明確結(jié)構(gòu)含量設(shè)計(jì)限額。結(jié)構(gòu)含量中需要將各部位含量細(xì)化便于以后估算控制，如果遇到地質(zhì)條件比較復(fù)雜而設(shè)計(jì)單位不肯簽訂設(shè)計(jì)限額指標(biāo)時(shí)可以采用地上限額，地下部分過程控制的方法來簽訂設(shè)計(jì)合同。限額后一定要設(shè)立合適的獎(jiǎng)懲措施保證條款可執(zhí)行；1.3.1.2選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深：根據(jù)詳勘報(bào)告，設(shè)計(jì)單位初步估算進(jìn)行設(shè)計(jì)，審核設(shè)計(jì)單位選用的基礎(chǔ)類型及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性。一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、方樁、人工挖孔樁、灌注樁；1.3.1.3明確合理結(jié)構(gòu)布置，復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù)：開發(fā)企業(yè)技術(shù)管理部門與設(shè)計(jì)單位就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到合理結(jié)構(gòu)形式、合理柱網(wǎng)布置、合理結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、安全、最經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點(diǎn)審查：結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí)輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率；1.3.1.4結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)計(jì)算：開發(fā)企業(yè)成本管理部根據(jù)設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)電子稿或者白圖計(jì)算鋼筋含量及混凝土含量，保證鋼筋含量及混凝土含量控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，并及時(shí)反饋技術(shù)管理部、設(shè)計(jì)單位，以便進(jìn)一步優(yōu)化。驗(yàn)算時(shí)注意：要抽取基礎(chǔ)，首層，標(biāo)準(zhǔn)層，頂層等來予以驗(yàn)算，確保結(jié)果不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。估算結(jié)果符合目標(biāo)成本要求后再出施工圖紙。如果局部或者全部指標(biāo)超標(biāo)需要分列細(xì)項(xiàng)詳細(xì)分析超標(biāo)部位原因，并將結(jié)果發(fā)給技術(shù)管理部門和主管結(jié)構(gòu)優(yōu)化的工程師以及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化工作完成，遇到特殊情況確實(shí)需要超標(biāo)的要報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后在進(jìn)行下一部的設(shè)計(jì)工作；1.3.1.5復(fù)核建筑控制指標(biāo)：復(fù)核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標(biāo)成本內(nèi)。配合設(shè)計(jì)開展節(jié)能方案估算比選，選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案：提供節(jié)能計(jì)算書，包括門窗外墻不同組合方案下的計(jì)算結(jié)果，在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)先順序?yàn)椋簻p小窗墻比>加厚外墻砌體材料>外墻聚苯顆粒砂漿>外墻保溫板>采用LOW-E玻璃；1.3.1.6部品材料選配標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量與目標(biāo)成本估算標(biāo)準(zhǔn)保持一致：復(fù)核材料設(shè)計(jì)選用表，不符合項(xiàng)要與技術(shù)管理部門協(xié)商解決方案并進(jìn)行相關(guān)成本估算分析。1.3.2安裝工程方面主要通過復(fù)核安裝材料設(shè)備選用表，對材料設(shè)備型號、規(guī)格選擇超出目標(biāo)成本估算表征的通過與技術(shù)管理部門協(xié)商解決方案并進(jìn)行相關(guān)成本分析后督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行調(diào)整修改。圖紙會(huì)審是有效控制工程變更的起點(diǎn)在項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)中，開發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)單位已經(jīng)進(jìn)行了多次的圖紙審查，待建項(xiàng)目的功能定位、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和某些特殊要求都已經(jīng)體現(xiàn)在施工圖紙上。而圖紙會(huì)審，是在招標(biāo)完成并確定總包方后，由開發(fā)企業(yè)牽頭，承包商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司等單位參加的一次最大范圍的設(shè)計(jì)交底及圖紙審查會(huì)議。雖然此次圖紙會(huì)審是在招標(biāo)完成后進(jìn)行的，大多數(shù)問題的解決只能增加工程造價(jià)，但是能夠在正式施工前解決，可以減少返工費(fèi)用及承包商的施工索賠。而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入，可以從施工及監(jiān)理的角度審核圖紙，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和不合理因素。作為開發(fā)企業(yè)的施工管理人員應(yīng)以圖紙會(huì)審為起點(diǎn)，在施工階段不斷地對照施工圖紙與施工實(shí)際，控制工程變更，使造價(jià)控制的主動(dòng)性掌握在開發(fā)企業(yè)手中，為造價(jià)控制的穩(wěn)定性提供保證。3.施工階段的造價(jià)控制必須兼顧工程進(jìn)度工程項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)系統(tǒng)是一個(gè)由質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度三大要素組成的統(tǒng)一矛盾體，其中任何一個(gè)要素的變化，都會(huì)引起另外兩個(gè)要素的相應(yīng)變化。在工程質(zhì)量必須符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開發(fā)企業(yè)可以調(diào)整的只有造價(jià)與進(jìn)度。施工階段的造價(jià)控制，必須做到將造價(jià)與進(jìn)度掛起鉤來。因?yàn)楣て谪?zé)任會(huì)因施工實(shí)際情況而轉(zhuǎn)化為價(jià)款責(zé)任。一味地追求進(jìn)度，勢必增加投資，而工期的拖延，不僅會(huì)增加投資，更會(huì)影響開發(fā)企業(yè)對業(yè)主的承諾，并帶來延期交房的罰款。首先，工程招標(biāo)時(shí)開發(fā)企業(yè)要科學(xué)決策，確定合理的工期。如果工期確定不合理，反而會(huì)造成進(jìn)度失控。一旦確定工期，雙方就應(yīng)嚴(yán)格遵守，并以此作為支付進(jìn)度款的前提。進(jìn)入施工階段，承發(fā)包雙方就是一個(gè)相互協(xié)作的統(tǒng)一體，開發(fā)企業(yè)不再處于主動(dòng)的位置，此時(shí)若開發(fā)企業(yè)不停地調(diào)整工期，就會(huì)失去對工期的控制，進(jìn)而失去對造價(jià)的控制。其次，開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡量減少施工中的工程變更，特別是承包內(nèi)容、建筑功能和材料標(biāo)準(zhǔn)的變更。工程施工是一項(xiàng)由計(jì)劃的連續(xù)行為，發(fā)生了工程變更，必然會(huì)迫使承包商改變既定的進(jìn)度計(jì)劃，重新安排勞動(dòng)力、材料、設(shè)備等。同樣，接二連三的變更聯(lián)系單也會(huì)是開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)場管理人員喪失對施工問題的預(yù)見性，喪失對工期、造價(jià)控制的主動(dòng)性，從而被承包商牽著鼻子走，疲于應(yīng)付工期費(fèi)用的索賠。因此，開發(fā)企業(yè)在加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理的同時(shí)，也應(yīng)該嚴(yán)格工程變更的管理制度。合同管理是施工階段成本控制的關(guān)鍵開發(fā)企業(yè)的造價(jià)管理人員必須充分理解和熟悉合同條款，一方面要嚴(yán)格檢查承包商的索賠要求，利用合同條款及時(shí)解決工程造價(jià)方面的糾紛；另一方面還要盡量做好自己在合同中規(guī)定的工作，減少對承包商的索賠機(jī)會(huì)。不管是總包合同還是分包合同，合同形式的確立都極大地影響著施工階段的造價(jià)管理。一般情況下，合同形式分為總價(jià)合同、單價(jià)合同及成本加酬金合同。總價(jià)合同對發(fā)包方最有利、而成本加酬金合同最利于承包方。開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況權(quán)衡利弊，做出最佳的合同決策，以利于確定和控制造價(jià)。合同條款的訂立是合同管理中的又一個(gè)重要環(huán)節(jié)，增強(qiáng)合同的法律意識(shí)，編制條理清晰的合同，是實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)有效控制的保證。特別是合同中對于承包商自行采購的材料價(jià)格的約定必須合理、無歧義。開發(fā)企業(yè)可以通過對建筑行業(yè)一般慣例和有關(guān)規(guī)范的了解，掌握材料的市場行情，再制定內(nèi)容縝密、措辭嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤瑮l款，避免結(jié)算糾紛?？刂屏瞬牧腺M(fèi)的支出，很大程度上也就控制住了工程造價(jià)。制定建立起各公司自己的房地產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系國內(nèi)大型知名的房地產(chǎn)企業(yè)（如萬科、保利等）各自都有一套產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)產(chǎn)品定位而細(xì)化出的具體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)，它是開發(fā)企業(yè)結(jié)合自身的戰(zhàn)略品牌，依據(jù)已開發(fā)項(xiàng)目中的得失成敗進(jìn)行總結(jié)，對未來產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新發(fā)展，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)對擬開發(fā)項(xiàng)目做好項(xiàng)目管理，避免了開發(fā)企業(yè)少走彎路，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，有利于成本控制。前面所提到的設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購階段中的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合的一些好的方法、措施都通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化中的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行細(xì)化、固化。比如：開發(fā)項(xiàng)目品牌的定位定好后，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，設(shè)計(jì)人員可以建筑物造型、戶型、建筑高度、層高、結(jié)構(gòu)類型、安裝設(shè)備、環(huán)境景觀等這些細(xì)部的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)開展設(shè)計(jì)工作，充分考慮各專業(yè)的偶合性和前置，通過規(guī)范的評審指引和決策程序，在設(shè)計(jì)評審過程中參照產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化要求，對設(shè)計(jì)工作進(jìn)行評價(jià)，有效控制開發(fā)成本，避免沒有產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化造成事前、事后評價(jià)與控制不足，造成項(xiàng)目開成本不可控。可見，實(shí)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能給開發(fā)企業(yè)帶來的優(yōu)勢是很大的，從專業(yè)的角度來講，標(biāo)準(zhǔn)化可以在管理、設(shè)計(jì)、采購方面等便于管理，對提高競爭力、提高管理的簡單程度、管理水平、成本控制等方面也都是有正面作用的；開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位，來建立符合本企業(yè)實(shí)際情況的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。6.建立起相應(yīng)的成本控制體系，讓成本管控落到實(shí)處任何好的成本管理方式方法和管理措施要落實(shí)在實(shí)際操作中，有賴于一套完善的、切實(shí)可行的成本管控體系來做保證。成本管控體系通常通過組織機(jī)構(gòu)、程序、過程、資源等要素相互聯(lián)系和相互作用來實(shí)現(xiàn)公司在開發(fā)項(xiàng)目上的銷售目標(biāo)和成本控制目標(biāo)。成本管控貫穿了項(xiàng)目開發(fā)中的項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)采購、工程管理、交付使用等全過程，是全員全面參與的活動(dòng)。技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合中的各個(gè)細(xì)節(jié)在管控體系中的程序、過程中體系出來，成本管控體系明確并闡述了控制什么、怎樣控制、如何控制，通過公司經(jīng)營班子確定的項(xiàng)目目標(biāo)成本作為項(xiàng)目的重要經(jīng)營目標(biāo)，參與項(xiàng)目開發(fā)的各業(yè)務(wù)部門分配到的責(zé)任成本明確各自的職責(zé)，過程中控制體系通過控制資源的投入反饋在動(dòng)態(tài)成本上，項(xiàng)目完成后公司通過對比結(jié)算成本考核項(xiàng)目開發(fā)參與全員的成本控制的工作成效。綜上所述，在項(xiàng)目