公司投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險部分B

四、投資規(guī)劃——戰(zhàn)略依據(jù)（一）三年發(fā)展計劃在公司正式成立并啟動運(yùn)行后的3年內(nèi)，計劃通過兩個項目的開發(fā)進(jìn)行公司的第一次創(chuàng)業(yè)，以此奠定良好的技術(shù)與資金基礎(chǔ)。經(jīng)過細(xì)致周密的市場調(diào)查分析，并綜合武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體情況，計劃從舊城改造入手，以穩(wěn)步發(fā)展的戰(zhàn)略，擴(kuò)大規(guī)模，以實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展目標(biāo)。（二）五年發(fā)展規(guī)劃在初始創(chuàng)業(yè)階段，力求儲備一定量未來可發(fā)展用地。3年后公司將進(jìn)入第二個全新的發(fā)展時期---五年發(fā)展規(guī)劃期。在這個發(fā)展時期內(nèi)將在原有的基礎(chǔ)上加快開發(fā)速度、擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，保持年開發(fā)量在15萬平方米~20萬平方米的水平。同時銷售量保持在10萬平米左右。五、投資收益——利潤依據(jù)（一）投資估算項目投資估算依據(jù)（1）項目A：占地約20畝，規(guī)劃建面實現(xiàn)5萬平米，銷售均價取2200元/平米，整個項目建設(shè)期從2003年7月到2005年4月份，開發(fā)周期22個月，經(jīng)營期截止到2005年4月；（2）項目B：占地50畝，規(guī)劃建面約10萬平米，平均銷售價格取2300元/平米；整個項目建設(shè)期從2004年1月到2006年6月份，開發(fā)周期為2年半，經(jīng)營期截止2006年6月（3）建安成本參考武漢房地產(chǎn)市場在建及已完成的同類項目的成本、費(fèi)用水平；（4）地價取城區(qū)和郊區(qū)地價的平衡值，；（5）各項稅費(fèi)按武漢市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，營業(yè)稅銷售收入的5.65%計算，鄰1、開發(fā)成截本估算黨（1）土地朋成本伏地價按10全0萬元/畝臘計算，合約豆1500元須/平米（占攝地），按容徒積率折合單挪方建筑面積滲400元/編平米汗（2）前期裹工程費(fèi)勉150元/哨平米，含三壟通一平、勘諷察設(shè)計、規(guī)朋費(fèi)、城市基倘礎(chǔ)設(shè)施配套倦費(fèi)等；忌（3）建安埋工程費(fèi)維900元/體平米，以高怖層占20%杏、小高層占息70%、多善層占10%峰的比例加權(quán)波平均成本；剝（4）小區(qū)仇基礎(chǔ)設(shè)施與使配套工程協(xié)120元/創(chuàng)平米，包括現(xiàn)道路、水電血工程、園林陶綠化工程等命；輛（5）不可掩預(yù)見費(fèi)練20元/平辣米，按土地篇成本、前期篇工程、建安蕩工程基礎(chǔ)配裹套工程成本漆和的2%計拳算；刷（6）管理吼費(fèi)筋20元/平婚米，按建安納成本的2%羅計算；掛（7）資金識成本開50元/平丙米，為銀行故貸款和融資撞成本，第一黑個項目資金伯需求量不大臺，資金成本暑按30元/予平米計算，邀第二個項目他規(guī)模大，資俱金需求量大于，資金成本俱按50元/尖平米計算；弊（8）營銷壩成本雖100元/販平米，包括籮廣宣推廣和鋒銷售費(fèi)；（9）稅費(fèi)激160元/君平米，包括家營業(yè)稅、維碑修基金及交則易稅費(fèi)等；領(lǐng)合計投資成迫本：190蠶0~192嘉0元/平米減，成本可控個制在190述0元/平米口左右臣2、三年資眉金流量計劃旬預(yù)測贊根據(jù)三年發(fā)瞧展計劃和投伏資成本估算虛，綜合兩個板項目的資金列流量（見附跳表），得出誰合并資金流缺量情況書如下表：材項目誠合計謝2003年腎2004年環(huán)2005年頸2006年貌7.8釣9.10愚11.12賀1.2粒3.4灰5.6足7.8展9.10疑11.12籮1.2歸3.4燙5.6假7.8柴9.10舊11.12贈1.2贈3.4蜘5.6沾投資叼28700狼2023惱325守1225命5205情1405縮2515絡(luò)2085糾1860和2190陳1710怨1005圍1500糊1200籮1170衰1530胡900球860罵10賤A個9500攻2023漏325憶1225認(rèn)975噸1075稠1075桑845禽600鋼750秀490赴135愿B撒19200蘆——朽——周——莊4230牲330鋒1440晶1240都1260過1440改1220途870怕1500湖1200著1170最1530稿900躬860識10科收入掛32560郊0雷0萄200哪800在1000夸1500樓1500坐2800望4500脂2300加1760禁3000逐3000層3500望3500踐2000呀1000狀200湯A陶10560著——貫——嘆200病800始1000部1500性1500迅2000錘2500禁800賴260稻B撞22000嘩——誦——鳴——幫——群——反——昆——凳800煉2000游1500俘1500興3000斑3000循3500測3500槽2000躁1000笨200態(tài)差額議3860循2023情325篇1025棋4405火405訂1015拜585得940諒2310膚590跪755斑1500網(wǎng)1800蔽2330民1970驚1100欣140巖190畫累計村3860曾2023豬2335任3360黨7765核8170革9185朗9770舒8830罪6520里5930籌5175團(tuán)3675瘡1875魂455共2425毫3525校3385耽3195資金流通圖券（二）資金衣籌措服1、資金來吃源與運(yùn)用表爸項目騙合計姻2003年餓2004年島2005年劣2006年鎮(zhèn)7.8盜9.10內(nèi)11.12編1.2唱3.4棋5.6捉7.8漿9.10僑11.12加1.2凍3.4儀5.6速7.8嶺9.10導(dǎo)11.12啊1.2狐3.4課5.6遍資金運(yùn)用孟2023俗325獵1225曠5205局1405廈2515欣2085似1860遺2190凝1710看1005繡1500階1200藥1170也1530疼900騙860怕10筒投資奶2023外325展1225吹5205搜1405泄2515都2085貝1860吐2190坊1710采1005董1500柿1200鼠1170悲1530緩900旁860勞10矩資金來源廊2023雙325苗1225債5205摟1405流2515愁2085貫2800高4且500鹽2300鴿1760態(tài)3000字3000挽3500怒3500渠2000窯1000聽200愉囑自有資金腳2023寇325極25凳405宜5媽15巨85泄雅銀行貸款賊1000侄4000注400忠1000球500罵朝銷預(yù)售寇收入煌200頓800毀1000燕1500竿1500刻2800捐4500倆2300牛1760速3000鍵3000蘋3500公3500印2000飼1000腸200澇資金結(jié)余千0綱0處0弱0暢0故0鼓0畜940弱2310匹590陽755責(zé)1500霜1800獅2330脾1970斯1100住140搬190躲2、資金計櫻劃得（1）兩個燕項目運(yùn)作需永資金977拖0萬元，其或中自有資金寄2870萬翼元，銀行貸蝴款6900裹萬元；估（2）在第陰一個項目啟鵲動后帶來銷叼售收入前資豎金缺口將達(dá)滿到3560臉萬元，擬投起入自有資金勵2360萬軟元、銀行貸乳款1000棚萬元解決；超（3）預(yù)計墊資金峰值出絹現(xiàn)在200靠4年1~2廁月份，預(yù)測獻(xiàn)達(dá)到520熄5萬元，擬裝通過銀行貸萬款4000紋萬元、自有鬼資金405血萬元、預(yù)售答收入800賣萬元來彌補(bǔ)鉤資金缺口；爛（4）20書04年3月裹到8月資金辛需求為60員05萬元，宗可以投入自需有資金10虜5萬元、銀醉行貸款19些00萬元、丟銷預(yù)售收入桶4000萬侮元解決；2斷004年9暫月后資金流跌為正值，無妄資金缺口；展（5）資金第償還計劃為鎮(zhèn)：200地5年11月繞還貸100周0萬元，2仁006年1蠅月還貸40棚00萬元，早3月還貸漢400萬元川，5月還貸惰1000萬速元，7月還壯貸500萬筆元，償還貸挺款本金來源臟于銷售收入宿；萬利息支付計扁劃為：2敢004年1糧2月支付利晉息（150稅萬元+20禁0萬元）共翼350萬元茅，2005給年12月支爽付利息30糾0萬元；評篩（三）項目遺財務(wù)評價工1、損益表乏及靜態(tài)贏利壽分析上（1）損益網(wǎng)表浴序號左項目名稱杠金額（萬元碗）虜1害預(yù)銷售收入拼32560往總成本費(fèi)用積28700因2柿利潤總額典3860飄（2）評價撫指標(biāo)艷A、全部投懷資的完投資利潤率鳴=利潤總額僵/總投境資額*姓100%乖=3860險/28享700*減100%斬奴秀聯(lián)玩徐議世火怖趁=13.伸45%要B、項目嶄銷售利潤率鋤=利潤總額老/銷售貿(mào)收入*問100%劫=3860擴(kuò)/32蔥560*曬100%殃峰抗登聰絞膛乞阻=念11.86賣%經(jīng)投資菜總成本占銷總售收入的比痰例為：28膨700/網(wǎng)3256鬧0*10比0%=淘88.15糖%俱C、投資回梅報率殺實際絮資金運(yùn)作中朝需9770控萬元資金就陳可以啟動，栗三年純利潤震3860萬今元販投資的資金勸回報率為：劣3860允/977慚0*10歷0%=4承0%，年投跑資資金回報填率為13%響左右。內(nèi)D、靜態(tài)投僚資回收期床嚴(yán)靜態(tài)投資回派收期T匹=14-1猾+455/他2330=少13.2，傾即靜態(tài)投資鑼回收期26膽.4個月。錢由于以上數(shù)趟據(jù)的計算是亞按假定條件繳計算的，其玻中大部分?jǐn)?shù)例據(jù)遵循會計扔謹(jǐn)慎性原則你，因此項目體在實際運(yùn)作依中有一定的憶利潤空間。估從以上各指替標(biāo)來看，說益明項目開發(fā)支是有利可圖叉的。輕惕歌2、動炊態(tài)經(jīng)濟(jì)效益使分析遼（1）動態(tài)悅資金流量（盆全部投資）招表獅項目辯合計夾2003年距2004年展2005年擋2006年捷7.8銳9.10室11.12貞1.2互3.4招5.6釋7.8和9.10依11.12充1.2烏3.4業(yè)5.6巴7.8賀9.10棉11.12連1.2著3.4防5.6椒現(xiàn)金流出散28700踩2023封325劫1225衡5205竄1405野2515燈2085環(huán)1860瘡2190折1710冰1005床1500慨1200金1170斥1530故900環(huán)860貿(mào)10長A宣9500沿2023懶325間1225徹975披1075染1075付845灘600捐750腸490堅135漏B蜘19200韻——罰——助——框4230耕330尾1440拌1240貞1260胞1440瑞1220優(yōu)870丈1500擱1200否1170絹1530厚900茂860舞10優(yōu)現(xiàn)金流出現(xiàn)芽值吳1952牧306蹄1121遷4625稻1212煙2106妙1695借1468冶1678粗1272吵726贊1052辰817具773縮982糧561編520鑒6惕現(xiàn)金流入擾32560甜0放0濫200西800擴(kuò)1000伶1500姻1500診2800潑4500項2300吳1760奮3000義3000朝3500域3500迷2000獅1000失200健A摔10560顫——累——幕200超800哨1000問1500越1500衫2000良2500棒800秩260柿B多22000之——墊——裙——皆——褲——屯——聾——甩800乞2000紀(jì)1500裕1500順3000灘3000箭3500棟3500襯2陶000貧1000繩200溉現(xiàn)金流員入現(xiàn)值折0丈0恨183壓711炸863察1256秋1220灰2210寸3449胳1711然1271椒2104傘2043霸2314枝2247惰1246巴605課117認(rèn)凈現(xiàn)金流量嗽3860傍2023霞325盾1025也4405肚405聾1015投585綱940混2310跨590府755魂1500運(yùn)1800構(gòu)2330喊1970撓1100陸140析190馳凈代現(xiàn)金流量現(xiàn)玩值囑1952與306逝938子3914甜349毫850僵475托742灣1771固439敏545懸1052坡1226刃1541蘇1265信685施85蒸111偏累計凈現(xiàn)金普流量并3860狐2023亞2335李3360嘴7765損8170港9185羽9770痰8830派6520銜5930尚5175顏3675符1875幕455燃2425貌3525于3665盈3860私累計凈現(xiàn)金摩流量現(xiàn)值忙1952碧2258亭3196繼7110曲7459鍵8309坦8784蠶8042寨6271葵5832映5287哪4235物3009夫1468匪203跟482刺567仇678溫纖注：年演基準(zhǔn)折現(xiàn)率奉I(lǐng)懼取18%，禁則2個月單壞位基準(zhǔn)折現(xiàn)嬌率枝I血為3%葛（2）指標(biāo)擱評價四A、怎累計凈現(xiàn)金慈流量凈現(xiàn)值術(shù)NPV案（折現(xiàn)率墓i=半3%）=幅678塔>0，萬表明項目在牲經(jīng)濟(jì)上可以伴接受；消B、螺動態(tài)投資回瘡收期T菊=16-1稀+482/蝦685=1債5.7，即拿動態(tài)回收期荒為31.4賤個月；偷3、盈虧平乎衡分析育（1）銷售分面積盈虧平艇衡點(diǎn)闊兩個項目加負(fù)權(quán)銷售均價良為2250落元/平米，順綜合成本為孔28700拔萬元片銷售面積盈壤虧平衡點(diǎn)=烤總成本/扭銷售均價朗=28繳700/截2250摧=12.7議5萬平米備占計劃銷售要量的85%桶，即當(dāng)實際圾銷售量達(dá)到瀉計劃銷售量領(lǐng)的92.6皆%時，項目謠達(dá)到盈虧平希衡點(diǎn)針（2）銷售此價格盈虧點(diǎn)啊銷售價格盈室虧平衡點(diǎn)=堂總成本/逮銷售量慧=2870汪0/1廢5=19犧13元/平暫米科占計劃銷售睜價格的85移%，即當(dāng)實碼際銷售價格漲達(dá)到計劃銷摘售價格的8陽55時，項母目處于盈虧捆平衡點(diǎn)。肉盈虧平衡分朋析顯示當(dāng)項見目銷售面積巖、銷售價格尋達(dá)到項目銷燥售預(yù)期的8拖55時，項尚目處于盈虧跨平衡點(diǎn)。由饞于分析時始秤終堅持謹(jǐn)慎翼性原則，因齡此在實際中戰(zhàn)應(yīng)該有較大吊的彈性。毛六、投資風(fēng)愿險分析銅“奏天下沒有免礎(chǔ)費(fèi)的午餐瀉”捎，投資收益魔高同時風(fēng)險跑也大。我們爸在公司正常弱運(yùn)作和經(jīng)營園期間會面臨摩一系列風(fēng)險蹦，這些風(fēng)險沿是我們應(yīng)該巧重點(diǎn)研究的世。對于每一姻個可能出現(xiàn)料的風(fēng)險，我?guī)Z們將做專門鴉的狗“寫風(fēng)險減弱報親告疊”升等系統(tǒng)風(fēng)險途預(yù)警措施，饒以獲取可靠修的高回報。呈1、政策性轟風(fēng)險婚產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)銳險眨武漢市按經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摴チ薮?，在嫩未來幾年產(chǎn)儉業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)殲將發(fā)生較大濃的變化。這螞樣因產(chǎn)業(yè)政塵策的變化和本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的稈變化將導(dǎo)致棕武漢市房地賺產(chǎn)商品需求吧結(jié)構(gòu)的變化跌，會對房地嚴(yán)產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生桑風(fēng)險。對此早因素帶來的眠風(fēng)險，可以斑通過成立專撞門的市場研來究部門和專藥人負(fù)責(zé)跟蹤帥武漢市房地媽產(chǎn)市場變化屢動態(tài)，在風(fēng)倒險因素產(chǎn)生翻不利效果前介及時調(diào)整投獵資策略，避洋免損失。長土地使用制釀度變化風(fēng)險禍達(dá)未來武漢市絨將出臺一系藥列新的土地恥使用制度匙。蜓如目前土地醫(yī)實行公開掛爹牌交易，增兵加了獲取土找地資源的機(jī)甚會，但同時與也導(dǎo)致高地邪價風(fēng)險，增塔加了經(jīng)營的山難度。對此獻(xiàn)，可以運(yùn)用何“歐產(chǎn)品市場法爬則標(biāo)”泰來調(diào)整投資索策略，即以牽“睡項目尋找土絡(luò)地硬”并的思路，按輝“決市場分析新—鼓客戶需求分如析傾—鴿產(chǎn)品價格分萬析狡—蔽市場定位弄——墳方案比較巷—給投標(biāo)策略暈”誕的步驟來進(jìn)裹行投資決策歲。殲金融政策變待化風(fēng)險六撤銀行金融機(jī)歇構(gòu)貸款政策可的變化將對穴項目正常運(yùn)見作產(chǎn)生不利焰影響，融資耍不成功導(dǎo)致況項目爛尾的收事常有發(fā)生豐。還有銀行沉按揭政策的流變化會對居貝民買房支付公能力產(chǎn)生很羞大影響壇審批手續(xù)過雪程風(fēng)險或工程建渾設(shè)過程長，鵝各種審批手帶續(xù)多，若因障審批過程拖宜延而導(dǎo)致建壁設(shè)期、交易央期延長，將采帶來經(jīng)營損嬌失。對此我娃們將成立由座經(jīng)驗豐富、涼活動能力強(qiáng)懼的專門部門積，負(fù)責(zé)審批校等事宜?；?、經(jīng)濟(jì)性然風(fēng)險殿市場供求變務(wù)化風(fēng)險嘩武漢市沸房地產(chǎn)市場下目前還沒有沉出現(xiàn)明顯的妖“企泡沫煤“憶，低房價帶單來大發(fā)展空臟間。武漢市善房地產(chǎn)市場豬供給和需求壓的變化將是唇我們投資時陜機(jī)選擇的重婆要依據(jù)。這肌種市場性風(fēng)鍋險將由專業(yè)式市場研究人界員負(fù)責(zé)。走3、開發(fā)經(jīng)精營性風(fēng)險俗開發(fā)時間過雀長帶來的規(guī)灰劃落伍慎爭項目的規(guī)劃醬設(shè)計理念從潤現(xiàn)時對比競籍爭環(huán)境來講絞，具有一定凱的超前性，介但也僅只是興在現(xiàn)階段的綱超前，隨著套市場發(fā)展的問日益加快、捏專業(yè)競爭的別日益激烈，奔當(dāng)我們的規(guī)蛙劃在比照2梯004、2丹005、2桿006年的唐市場態(tài)勢時險勢必落伍，魂而此時正是之項目產(chǎn)品市腎場價格提升我、銷售上量海、利潤實現(xiàn)刷之時，落伍僵的規(guī)劃與強(qiáng)撫烈的經(jīng)營要痰求所帶來的恭反差就形成銷了項目的規(guī)輕劃風(fēng)險，在騎常青花園、則百步亭花園花、南湖花園竟等大盤的實負(fù)際操作中，餡其前期規(guī)劃栽均被一再修芽改和推翻，舍由此可見一綁斑。為此，蒸對策如下：獻(xiàn)·描項目在具體別理念形成中難，應(yīng)具有較庭強(qiáng)的層次性婦，以備后期司賣點(diǎn)提升和唱變化。描·構(gòu)其建筑形態(tài)校和建筑風(fēng)格童要具有多元距性和兼容性疏。鍵·熔一次規(guī)劃分胃期設(shè)計。御產(chǎn)品價格性蕉能比失衡帶聲來的墻里開鎖花墻外香咱植武漢市房地雹產(chǎn)市場縱然抵有前幾年的心輝煌發(fā)展，槍但并沒有出遙現(xiàn)從量到質(zhì)喪的改變，這鉗個市場仍然兼是一個價格潑制約型的成嬸長型市場，千這個市場告卷訴我們，中叮低價房仍將柴是市場消費(fèi)筋的主題，這酸就是為什么少經(jīng)濟(jì)實用房沫和低價房熱挎銷的原因，沃如常青花園衫、百步亭花趟園、翰林苑下、南波灣等窮；也是高品影位、高價位劉房屋滯銷的攏原因，如都把市經(jīng)典、藍(lán)董灣俊園、名攻都花園、麗咽島花園等。厘我們認(rèn)為當(dāng)餡市場無法承泉受過高的單押價時，則產(chǎn)換品在其高性猴能上的成本眠投入亦將隨樣之失效，另事一方面，競猛爭者眾，市漂場對比成交宜明顯，廣告撞一旦投入市愉場，所帶來欄的客戶如果眠不能獲得高潤性價比