商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案

XX·某項(xiàng)目商業(yè)街策劃案某項(xiàng)目商業(yè)街策劃案XX·某項(xiàng)目商

業(yè)策劃案寫在目錄的前面：

承蒙信任，我司有機(jī)會參與“XX?某項(xiàng)目”商業(yè)項(xiàng)目提供MD策劃意見?，F(xiàn)向貴司提交《“XX?某項(xiàng)目”

MD策劃案》，供貴司決策時參考并作為進(jìn)一步合作的基礎(chǔ)。務(wù)求協(xié)助貴司憑著周詳而緊密的計(jì)劃，成功完成本案。

項(xiàng)目回顧及概況簡析項(xiàng)目的本質(zhì)、遠(yuǎn)景與目標(biāo)項(xiàng)目功能分區(qū)及消費(fèi)模式分析項(xiàng)目商家及租戶分析項(xiàng)目招商計(jì)劃目錄從熱鬧中看發(fā)展，從擁擠中看市場是商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營的一條重要法則，然而，針對本案（某項(xiàng)目項(xiàng)目）的招商、運(yùn)營不一定會按其正向的思維去套用。先讓我們回顧本案的市場定位，項(xiàng)目定位旅游區(qū)與商業(yè)開發(fā)相結(jié)合是一種新興的城鎮(zhèn)商業(yè)文化是中國待開發(fā)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)新市鎮(zhèn)主義商業(yè)

XX風(fēng)景區(qū)素有“感受XX，天下無山”的美名，旅游景點(diǎn)眾多，超越五岳，是國家著名的5A級旅游勝地。

其每年接待游客三百萬，并以每年10%以上的速率大幅遞增；從而使XX景區(qū)及周邊的餐飲、娛樂、購物、住宿產(chǎn)業(yè)極度發(fā)達(dá)，為XX經(jīng)濟(jì)帶來滾滾財源。現(xiàn)隨著合黃銅高速公路的全線暢通，使整個景區(qū)更是直接輻射長三角地區(qū)，推動整體旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)。旅游中心—XX

湯口鎮(zhèn)位于馳名中外的XX風(fēng)景區(qū)南麓，居G205、S103和XX旅游專線交匯處，東南距上海509公里，距南京314公里，距杭州283公里，西南距景德鎮(zhèn)270公里；鎮(zhèn)中心距市府所在地屯溪67公里，離XX南門僅1公里。

湯口鎮(zhèn)為出入景區(qū)的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢明顯，素有“XX門戶”之稱，是XX的主要生活服務(wù)基地和旅游接待基地，也是省級綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)示范鎮(zhèn)和全國重點(diǎn)鎮(zhèn)、全國小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)及全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)。旅游接待中心—湯口

湯口鎮(zhèn)利用XX旅游快速發(fā)展的難得機(jī)遇，充分結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，立足“旅游興鎮(zhèn)”，從封閉落后的山區(qū)小鄉(xiāng)發(fā)展成為聲名遠(yuǎn)播的省內(nèi)旅游重鎮(zhèn)、國內(nèi)旅游名鎮(zhèn)。

湯口鎮(zhèn)，游人如織，人潮涌動，各地游客紛至沓來，旅游高潮迭起，各項(xiàng)旅游接待指標(biāo)一路攀升！

“高山出好茶”，XX湯口鎮(zhèn)一帶，盛產(chǎn)烘青綠茶，葉芽細(xì)嫩，茸毛披露，而有鋒芒者，稱“毛峰”茶，品質(zhì)極高。XX毛峰始于清代光緒年間，已有100多年的歷史。

鎮(zhèn)域內(nèi)動植物資源豐富，分布有櫧、櫟、樟、楠、檫、三尖杉等珍貴樹種，有國家一級保護(hù)動物云豹、黑麂、麋鹿、長尾雉，國家二級保護(hù)動物靈貓、大青猴、短尾猴、相思鳥、棘胸蛙、娃娃魚等珍貴動物。

旅游接待中心—湯口XX?某項(xiàng)目

占地約43000平方米，坐擁XX風(fēng)景區(qū)，是集旅游、住宿、餐飲、購物、娛樂、休閑、高級酒店等為一體的大型商業(yè)街。以純商業(yè)步行街形式，依山傍水，打造XX腳下絕無僅有精品級的商業(yè)旅游綜合接待區(qū)！旅游商業(yè)地標(biāo)旅游商業(yè)地標(biāo)一、“XX?某項(xiàng)目”的本質(zhì)、遠(yuǎn)景與目標(biāo)某項(xiàng)目的本質(zhì)某項(xiàng)目適合什么消費(fèi)人群？某項(xiàng)目適合什么消費(fèi)時段？某項(xiàng)目的業(yè)種業(yè)態(tài)是什么？1、1四“W”核心問題：WhenWhereWhoWhat某項(xiàng)目覆蓋哪些商業(yè)區(qū)域？某項(xiàng)目的本質(zhì)：是以旅游者為主要目標(biāo)客戶群，24小時全天候營業(yè)，覆蓋XX旅游區(qū)的旅游接待中心面向來XX旅游的消費(fèi)者為主24小時全天候的服務(wù)理念是新業(yè)態(tài)組合體的旅游接待中心1、2解決四“W”核心問題：

WhenWhereWhoWhatXX旅游區(qū)為重點(diǎn)商業(yè)覆蓋面1、3對核心問題詮釋：1、以XX旅游的消費(fèi)者為主

a、消費(fèi)能力強(qiáng)；

b、嘗鮮心理；

c、品牌忠誠度的建立；

d、與目標(biāo)業(yè)種業(yè)態(tài)定位相符；2、24小時全天候服務(wù)理念

a、獨(dú)特的賣點(diǎn)；

b、市場空白的填補(bǔ)；

c、足夠的業(yè)態(tài)支撐；4、新業(yè)態(tài)組合的旅游接待中心

a、主力店的定位目標(biāo)；

b、次主力店的的支撐；

c、期望業(yè)態(tài)之目標(biāo)；3、以XX旅游區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)

商業(yè)覆蓋面

a、新業(yè)態(tài)組合對區(qū)域市場的吸引力；

b、差異化競爭；旅游商業(yè)地標(biāo)二、“XX?某項(xiàng)目”功能分區(qū)及消費(fèi)模式分析2、1功能分區(qū)及業(yè)態(tài)規(guī)劃：

餐飲、住宿休閑步行街區(qū)餐廳飯館茶坊是中國最具商業(yè)活性的行業(yè)，成功地打造餐飲、住宿街區(qū)，即可帶動整個區(qū)域人氣。民俗特色休閑街區(qū)

結(jié)合經(jīng)典的徽派建筑打造最具名片意義的民俗風(fēng)情街區(qū)，形成風(fēng)貌提升，充實(shí)休閑和購物功能。酒吧休閑步行街區(qū)酒吧是夜生活中的主力支撐，借助區(qū)域優(yōu)勢和客源優(yōu)勢成功的打造出夜生活區(qū)，成為XX旅游的亮點(diǎn)。2、2商業(yè)休閑步行街塑造模式：

在“XX?某項(xiàng)目”商業(yè)步行街的游憩方式設(shè)計(jì)中，集中體現(xiàn)在特色餐飲、特色住宿、游樂性購物、參與性游樂、夜間娛樂、日常購物、康體消費(fèi)、療養(yǎng)消費(fèi)等十大方面，其消費(fèi)模式可歸括為：

特色餐廳飯館為主題的餐飲消費(fèi)模式工藝、土特產(chǎn)、工坊為主的游客觀光購物消費(fèi)模式酒吧演藝歌廳KTV為主的夜生活消費(fèi)模式康體健身洗浴按摩為主的修身消費(fèi)模式綜合購物與休閑服務(wù)的集成消費(fèi)模式商品銷售為核心的逛街消費(fèi)模式

2、3商業(yè)休閑步行街——消費(fèi)模式：

三、“XX?某項(xiàng)目”商家及租戶分析旅游商業(yè)地標(biāo)

“XX?某項(xiàng)目”旅游接待型商業(yè)步行街由特色店鋪，品牌店鋪，本地品牌及個體經(jīng)營者組成，以品牌店鋪及特色店鋪架構(gòu)出臨街的商業(yè)氣氛，以本地品牌（XX）及個體經(jīng)營者作為有力的補(bǔ)充，有機(jī)地營造出

商業(yè)的整體形象和商業(yè)氛圍3、1商家及租戶組成結(jié)構(gòu)分析：

引入特色店鋪以確立商業(yè)街的個性引入本地品牌以加強(qiáng)消費(fèi)者的吸引力招引本地個體經(jīng)營者對商場作有效補(bǔ)充引入品牌店鋪以確立商場的風(fēng)格和檔次3、2運(yùn)營策劃打造特色品牌

品牌的重要性美國廣告研究專家萊利.萊特有一句名言，擁有市場將會比擁有工廠更重

要，擁有市場的唯一辦法是擁有占市場主導(dǎo)地位的品牌。品牌建立的思路消費(fèi)者接受一個商品或品牌的過程大致分為三個階段：認(rèn)知階段\情感階段

\行為階段。品牌建立.就應(yīng)該針對消費(fèi)者三個階段的心理特質(zhì)進(jìn)行推廣?？v觀湯虛口現(xiàn)有鄭商業(yè)形峰態(tài)，大多仍帥停留于鍵傳統(tǒng)的緊當(dāng)?shù)鼐臃幻褡园l(fā)酸的經(jīng)營琴模式，驗(yàn)對整體施規(guī)劃和商家組滿合均難以達(dá)化到理想效果戒?！癤X?躺某項(xiàng)目”綜合的邁旅游接建待型商刻業(yè)街的稍出現(xiàn)，彌補(bǔ)了傳裹統(tǒng)經(jīng)營中販的不足，展對商業(yè)街既進(jìn)行完整的仰功能分賞區(qū)\組合\統(tǒng)一規(guī)劃，在全新克的經(jīng)營丹理念的窯指導(dǎo)下——本案必糞定能創(chuàng)包造更大笨的商業(yè)刃前景。旅游商納業(yè)地標(biāo)四、“XX?某項(xiàng)目”招商計(jì)傘劃4、1“XX任?某項(xiàng)前目”地域概況XX風(fēng)景區(qū)素謹(jǐn)有“感受洗XX，天穩(wěn)下無山”深的美名，員旅游景點(diǎn)蕉眾多，超壘越五岳，京是國家著纖名的5A級旅游勝鎮(zhèn)地。風(fēng)景區(qū)每甘年接待游售客三百萬熱，并以每寧年10%以上的速個率大幅遞攏增；從而辭使XX景賣區(qū)及周邊樹的餐飲、經(jīng)娛樂、購柳物、住宿逝產(chǎn)業(yè)極度適發(fā)達(dá)，為貞XX經(jīng)濟(jì)問帶來滾滾奧財源。整個景殿區(qū)更是茫直接輻音射長三騰角地區(qū)彩，整體你旅游經(jīng)劣濟(jì)產(chǎn)業(yè)粉十分興紗旺發(fā)達(dá)持。4、2“XX砌?某項(xiàng)獻(xiàn)目”地域分擁析“XX?某映項(xiàng)目”位于湯口說鎮(zhèn)XX風(fēng)克景區(qū)南麓蹤蝶，離XX遮南門僅1公里，旋為出入財景區(qū)的鄭必經(jīng)之戲地，區(qū)臉位優(yōu)勢雪明顯，帳素有“XX尖門戶”之稱，是桃XX的主倍要生活服售務(wù)基地和泰旅游接待盆基地?！癤X?誕某項(xiàng)目”占地約4300腦0平方米辦，坐擁讀XX風(fēng)銳景區(qū)，冰是集旅游、住惕宿、餐飲蛙、購物、際娛樂、休云閑、高級腰酒店等為充一體的大盞型商業(yè)街蒸。游客年齡款層結(jié)構(gòu)分雨析17-盈59歲最具貪消費(fèi)能茄力的群起體占總泳人口的素比重近75%4、3地域分垂析消費(fèi)指直數(shù)分析接待型旅由游區(qū)商業(yè)梯街的主要帳消費(fèi)模式刑為：餐飲別消費(fèi)、住黑宿消費(fèi)、裹觀光購物驗(yàn)消費(fèi)、逛菜街消費(fèi)、甘體驗(yàn)消費(fèi)殃等主要形盜式。高中低5銀行4電信營業(yè)牌廳4特色酒店4休閑餐廳4中餐廳4家常菜偏餐廳3珠寶店3服飾店3鞋包店3眼鏡店3沖印店3運(yùn)動產(chǎn)品領(lǐng)店3化妝品食店3汽車店3中介3咖啡館3旅館3茶館3童裝童旗品店3糖果店2玩具店2音像店2鐘表店2茶葉店2IT店2煙酒店2小食品康店2小型書店2文具店2洗衣店2婚紗影樓2郵局2手機(jī)連鎖蛾店2便利店2水果店2維修店2五金店2廚具店2潔具店2KT見V2電玩/網(wǎng)吧2SP厚A2足浴2棋牌室2床品店2旅行社1生鮮超市1鑰匙攤1健身中毒心1醫(yī)療設(shè)報施0老年中舊心0兒童游樂2工藝品盟店1琴行1畫廊2茶具店2瓷器店2小家電校店2書吧4酒店4、5各類型稠商鋪承糕租能力安分析XX?某項(xiàng)目以純商業(yè)步駛行街形式，依山傍膏水，打材造XX諷腳下絕饅無僅有貨精品級將的商業(yè)旅城游綜合公接待區(qū)樣！集旅游、住根宿、餐飲角、購物、慕娛樂、休扭閑、高級糾酒店為一體南的大型旅游接待儲型商業(yè)步踏行街4、6市場定抵位5\附圖（設(shè)倦計(jì)效果圖沿）5\附圖（辣設(shè)計(jì)效喜果圖）5\附圖（把設(shè)計(jì)效奸果圖）5\附圖（代設(shè)計(jì)效沙果圖）以上營