博大下朱莊某項(xiàng)目提案

***·武清下朱莊項(xiàng)目提案新聚仁機(jī)構(gòu)·投資咨詢部提案架構(gòu)第一部分項(xiàng)目理解第二部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)理解第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議第四部分項(xiàng)目客源定位第一部分項(xiàng)目理解項(xiàng)目區(qū)位屬性項(xiàng)目本體屬性天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)：“一軸”是指：“武清——中心城區(qū)——濱海新區(qū)核心區(qū)”發(fā)展主軸?！皟蓭А笔侵福骸皩幒印獫h沽——濱海新區(qū)核心區(qū)——大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣——寶坻——中心城區(qū)——靜?！蔽鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶。“三區(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海——大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團(tuán)泊洼水庫——北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上，主要承接北京與之天津的聯(lián)系，有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間進(jìn)一步提升。區(qū)位屬性－－天津城市規(guī)劃京福公路（104國(guó)道），雙向二車道，直通天津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行車輛較多且以大型貨運(yùn)車為主京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高速公路交叉，直達(dá)天津市區(qū)京津塘高速公路，雙向二車道，是區(qū)域內(nèi)最為繁忙的高速公路，快速連通天津、北京和濱海新區(qū)片區(qū)空間區(qū)位極佳，道路系統(tǒng)完備，是連接京津兩地的重要的交通樞紐,更有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展節(jié)點(diǎn)的形成；區(qū)位屬性－－京津核心的交通樞紐武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市區(qū)25公里，距北京市區(qū)71公里。到天津新港71公里，到天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里，至北京機(jī)場(chǎng)90公里。四條高速：5個(gè)出口兩條國(guó)道：103104六條城市干道城際鐵路：楊村客運(yùn)站京山鐵路：楊村貨運(yùn)站京津城鐵使武清更便捷地承接京津兩地，武清的交通樞紐屬性進(jìn)一步升級(jí)，同時(shí)伴隨城際高鐵的建設(shè)，區(qū)域投資開發(fā)的潛力進(jìn)一步加大；北京到天津城際軌道,全線總長(zhǎng)115公里京津城際軌道交通時(shí)速為300公里。京津城際軌道交通將設(shè)5座車站。分別是北京南站、亦莊站、永樂站、武清站、天津站。全線費(fèi)用：58元（北京至楊村40元）全線時(shí)間：30分鐘圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進(jìn)行一系列的開發(fā)建設(shè)。車站周邊地區(qū)場(chǎng)所重塑，樹立武清新地標(biāo)，打造武清新名片，展示武清特色的城市發(fā)展圖景。規(guī)劃面積1800畝，定位為：商業(yè)、居住、特色產(chǎn)業(yè)，建有城鐵商業(yè)中心、生態(tài)居住區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目。區(qū)位屬性－－城際高鐵帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展從京津一體化發(fā)展角度看——京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作的著力點(diǎn)，武清將主動(dòng)承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等屬性，片區(qū)功能定位升級(jí)，對(duì)區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生持久的利好；從北京的中關(guān)村到天津?yàn)I海新區(qū)，中間由京津塘高速公路連接，周圍分布著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢(shì)。京津塘發(fā)展軸的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)開始得到高度關(guān)注和重視。京津塘發(fā)展軸北起中關(guān)村科技園區(qū)向南經(jīng)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)直到天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。區(qū)位屬性－－片區(qū)功能定位的升級(jí)2008年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值200億元，同比增長(zhǎng)21%；財(cái)政收入56億元，增長(zhǎng)33.4%；固定資產(chǎn)投資150億元，增長(zhǎng)50%；農(nóng)民人均純收入9600元，增長(zhǎng)10%。受各項(xiàng)利好的影響，片區(qū)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)步的發(fā)展之中，房產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為理想；區(qū)位屬性－－持續(xù)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境武清城市空間結(jié)構(gòu)：一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)展的核心帶。兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶，要主動(dòng)接受主軸輻射。八大組團(tuán)：新城核心組團(tuán)；外圍7個(gè)產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。其中，東部發(fā)展帶，包括3個(gè)組團(tuán)，以發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點(diǎn)，發(fā)展休閑旅游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)；西部發(fā)展帶，包括4個(gè)組團(tuán)，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代制造為主業(yè)，配套發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市本案位于規(guī)劃中的“新城核心組團(tuán)”，是未來發(fā)展的重點(diǎn)，承載未來武清生態(tài)宜居城市定位的主要城市功能片區(qū)；區(qū)位屬性－－武清城市空間規(guī)劃武清核心區(qū)——楊村房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作狀況片區(qū)的住宅價(jià)格上升較為平穩(wěn)，同時(shí)近期成交回升十分迅速，一季度的成交量已經(jīng)超過了06年至今任何一年的總成交量；區(qū)位背景結(jié)論武清位于天津主力發(fā)展軸，承接京津的發(fā)展帶，同時(shí)伴隨城際高鐵的開通，區(qū)域的價(jià)值屬性以及功能定位正在不斷升級(jí)，現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展之中；同時(shí)項(xiàng)目所處的楊村板塊，屬于整個(gè)武清的核心區(qū)域，從規(guī)劃上看，也將是未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，片區(qū)對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)有極強(qiáng)的支撐作用，目前片區(qū)的住宅成交量上升迅速，且價(jià)格也在穩(wěn)步提升之中；就項(xiàng)目大區(qū)位背景來看，項(xiàng)目擁有良好的開發(fā)環(huán)境以及未來預(yù)期空間；項(xiàng)目位置北岸尚城保利上河雅頌第六城武清核心片區(qū)項(xiàng)目的位置并非城市的核心地段，同時(shí)片區(qū)的形象較為一般，就區(qū)位層面來看，與之楊村為代表的核心區(qū)域個(gè)案相比項(xiàng)目存在明顯劣勢(shì)。項(xiàng)目本體－－地塊位置與周邊面貌5公里左右項(xiàng)目本體－－地塊狀況項(xiàng)目地塊方正，利用后期總規(guī)排布以及景觀塑造；但項(xiàng)目總體規(guī)模偏小，加之部分回遷用房，整體并不占據(jù)體量?jī)?yōu)勢(shì)。京津公路下朱莊初級(jí)中學(xué)靜湖花園占地面積：110畝建筑面積：13.2萬容積率：1.8綠化率：40%回遷面積近5萬平方米項(xiàng)目本體屬性結(jié)論區(qū)位方面，項(xiàng)目非楊村核心區(qū)域，與其他市場(chǎng)在售項(xiàng)目存在明顯的差距，同時(shí)地塊周邊環(huán)境并不理想，交通、生活等配套設(shè)施也均處于起步階段，后期開發(fā)的抗性較大；地塊本身，形狀較為方正，作為1.8容積率的高層產(chǎn)品而言，項(xiàng)目還是具備一定的景觀塑造潛力，但部分回遷房限制了項(xiàng)目的整體運(yùn)作品質(zhì)；無論是項(xiàng)目規(guī)模、小環(huán)境還是配套基礎(chǔ)都不支撐項(xiàng)目運(yùn)作區(qū)域頂級(jí)樓盤的定位，項(xiàng)目運(yùn)作必須以差異化來規(guī)避未來的市場(chǎng)抗性。項(xiàng)目理解結(jié)論大區(qū)位背景良好小環(huán)境以及本體支撐不足差異化為項(xiàng)目運(yùn)作的基本方向第二部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)理解宏觀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)理解區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)理解區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)理解宏觀競(jìng)爭(zhēng)－－現(xiàn)階段量?jī)r(jià)現(xiàn)階段天津小陽春階段性回暖特征明顯，成交放量，但價(jià)格仍然是處于低位運(yùn)行狀態(tài)?，F(xiàn)階段的小陽春是否預(yù)示著樓市從此轉(zhuǎn)暖？——“V”O(jiān)R“W”？當(dāng)前階段①②2009-0320102011左右房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)的影響因素——宏觀經(jīng)濟(jì)98年、08年背景、走勢(shì)相似，市場(chǎng)難V形反轉(zhuǎn)，按周期性預(yù)計(jì)，09年底10年初將有再次下探的過程，房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟(jì)重要組成部分，或隨宏觀經(jīng)濟(jì)走W形。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素——政策宏觀經(jīng)酸濟(jì)十年前英，我國(guó)臂經(jīng)濟(jì)面吵臨的國(guó)允內(nèi)外環(huán)層境與眼猴下相似煩。1998年第一遍季度，壇經(jīng)濟(jì)增就長(zhǎng)出現(xiàn)唱“跳水劉”，第澡二個(gè)季判度觸底寶，這與2008年第四季誘經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將速降至6.8%，2009年第一季溉度跌至6.1弦%，具有恐驚人的分相似性拳。1998年第三季警至199色9年第一季屋，持續(xù)上喂?jié)q三個(gè)季艇度，卻又俯調(diào)頭向下撕運(yùn)行了兩臭個(gè)季度。旨當(dāng)年同樣送提出“保女八”，最袋終是199搶8和199奶9年都沒保卷住，直到200村2年才步入脅下一輪經(jīng)脫濟(jì)增長(zhǎng)期扒。上輪經(jīng)輛濟(jì)調(diào)整持姥續(xù)四年，況大致呈“W”形。因此綠，我們認(rèn)問為本輪經(jīng)口濟(jì)復(fù)蘇之賞路也不會(huì)俯平坦，09年底、10年初，息有可能鞠再次回翠落調(diào)整地。宏觀政策宏觀政精策方面對(duì)，09年肯定不別會(huì)“打”竹，肯定是中“扶”，流但同時(shí)也攤不是單一鑼的市場(chǎng)化廉而是“兩萬條腿”走特路。目前經(jīng)剩濟(jì)復(fù)蘇默前景不蹄容樂觀逢，樓市困短期復(fù)叼蘇，中制期還會(huì)炒調(diào)整，患但政策慣扶持，建調(diào)整幅前度有限迅。結(jié)論2關(guān)于宏平觀市場(chǎng)搬背景理孝解，我待們的觀踐點(diǎn)是騎：由于經(jīng)雷濟(jì)環(huán)境豬的不確摧定性，則后續(xù)中長(zhǎng)短期內(nèi)場(chǎng)，市場(chǎng)鋤仍將以廁剛性需疊求為主綿導(dǎo)！宏觀競(jìng)爭(zhēng)流理解結(jié)論區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)甲市場(chǎng)－－紀(jì)供應(yīng)狀況項(xiàng)目位置北岸尚城保利上河雅頌第六城武清核心片區(qū)項(xiàng)目非匠區(qū)域核該心地段毯，同比診競(jìng)爭(zhēng)個(gè)年案，區(qū)嫩位處于擱較為明腹顯的劣穴勢(shì)；片區(qū)后續(xù)紡供應(yīng)量在80.5萬方左右注，主要集霜中在保利漸上河雅頌贈(zèng)，同時(shí)優(yōu)資聯(lián)第六城寶也存在15萬左右研的供應(yīng)雄量，項(xiàng)侄目后期蒜的將面斬臨一定誼供應(yīng)壓壩力，且蔬區(qū)位并股不占優(yōu)蠢；樓盤名稱總建已推量已售量后續(xù)供應(yīng)北岸尚城202019.50.5保利上河雅頌75151065優(yōu)聯(lián)第六城35252015合計(jì)1306049.580.5編號(hào)地址占地容積率建筑面積1京津公路133433.7493692城關(guān)鎮(zhèn)政府路335901.5503853南蔡村鎮(zhèn)區(qū)87144348564梅廠鎮(zhèn)津圍公路154452.1324355大良鎮(zhèn)廊良公路287041.6459266汊沽港鎮(zhèn)規(guī)劃路115811.3150557汊沽港鎮(zhèn)規(guī)劃路507601.5761408南蔡村鎮(zhèn)京津公路198051.4277279河西務(wù)鎮(zhèn)京津公路3298241.239578910王慶坨鎮(zhèn)東環(huán)路7780/778011大黃堡鄉(xiāng)大東公路9342971.21121156合計(jì)15223410671198就08年至今的淘土地成交喜來看，主躲要分布于咳武清的偏蓋遠(yuǎn)地區(qū)，兆城區(qū)附近質(zhì)供應(yīng)仍以梯小規(guī)模供鄉(xiāng)豐應(yīng)為主，依土地市場(chǎng)跟的后續(xù)競(jìng)膽爭(zhēng)壓力相擠對(duì)較小；武清成交山居住地塊疊列表2008年至今區(qū)域競(jìng)烤爭(zhēng)市場(chǎng)犁－－未損來土地侍供應(yīng)區(qū)域競(jìng)猶爭(zhēng)市場(chǎng)跨－－量叛價(jià)走勢(shì)武分析樓盤名稱0901090209030904北岸尚城79131147保利上河雅頌11113177194優(yōu)聯(lián)第六城274103樓盤名稱0901090209030904北岸尚城5746510952195124保利上河雅頌5911568158416108優(yōu)聯(lián)第六城510750644930448409年去化走鄭勢(shì)：09年價(jià)格走蒜勢(shì)：成交走掉勢(shì)方面念，核心寄區(qū)項(xiàng)目滔成交狀六況好于青邊緣地駱區(qū)，地畏段對(duì)于稅成交有攪明顯的刻支撐作膽用；其次，姿上河雅督頌的成倚交量明接顯好于筒其他個(gè)賴案，高爪品質(zhì)個(gè)搜案市場(chǎng)膠表現(xiàn)更懼突出；價(jià)格走剃勢(shì)方面成，高品雨質(zhì)樓盤宋的成交窯價(jià)格相厲對(duì)穩(wěn)定承，且有魔一定的灘上升趨暖勢(shì)，高薦品質(zhì)的懂產(chǎn)品力異表現(xiàn)對(duì)貴于價(jià)格啊有長(zhǎng)線扭的支撐覆作用；樓盤名稱成交單價(jià)戶型面積總價(jià)范圍北岸尚城5124

二房100-108三房130-142二房51-55三房66-73保利上河雅頌6108二房89-92三房130-148四房172二房54-56三房79-90四房105優(yōu)聯(lián)第六城4484二房95三房138-158二房43三房62-67區(qū)域競(jìng)顯爭(zhēng)市場(chǎng)碼－－價(jià)尿格平臺(tái)核心地區(qū)茶個(gè)案單價(jià)岔在500列0元以上傭，偏遠(yuǎn)典地區(qū)的扣價(jià)格在4500元左右，帽地段的之珠間存在較符為明顯的控價(jià)格落差守；就核心悼地段的其項(xiàng)目單霉價(jià)而言炊，保利嘉上河雅搖頌單價(jià)凝在610斑8元，相趴比北岸孤尚城高叼出100仿0元左右診，產(chǎn)品御力對(duì)于指價(jià)格存悼在明顯慈地提升誤作用；市場(chǎng)平臺(tái)梁小結(jié)現(xiàn)階段，瘦地段優(yōu)勢(shì)推對(duì)于市場(chǎng)明的價(jià)格以責(zé)及去化都梁起著決定鴿性的作用迷，項(xiàng)目在恒區(qū)位處于質(zhì)明顯劣勢(shì)麥的前提下庫，若形成浸直面競(jìng)爭(zhēng)壁必將面臨段巨大的風(fēng)陶險(xiǎn)；其次，產(chǎn)潤(rùn)品力相對(duì)區(qū)較高的個(gè)城案，在價(jià)面格、去化澇方面表現(xiàn)省均優(yōu)于普擔(dān)通個(gè)案，埋因而品質(zhì)矩樓盤，將腳是本案的廚運(yùn)作方向茅；綜上來看孕，本案應(yīng)敞以差異競(jìng)拿爭(zhēng)為原則項(xiàng)，同時(shí)通鑄過產(chǎn)品力賤來彌補(bǔ)地且段的不足煉，來提升攏項(xiàng)目的價(jià)迎值；樓盤名稱總建占地容積率綠化率產(chǎn)品類型北岸尚城2015.31.340%多層、高層、小高保利上河雅頌75302.640%高層優(yōu)聯(lián)第六城35271.340%多層、小高、高層本案13.27.31.840%高層項(xiàng)目位置北岸尚城保利上河雅頌第六城武清核心片區(qū)區(qū)域產(chǎn)品點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)－－琴經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊的總突建面為13.別2萬方，冬低于其脆他個(gè)案披，在規(guī)膝模方面稻處于劣餃勢(shì)；項(xiàng)目容積億率為1.8，作為高外層產(chǎn)品而仿言，具備羞較好的景愧觀塑造空解間；保利上撲河雅頌北岸尚釣城第六城區(qū)域產(chǎn)模品競(jìng)爭(zhēng)趨－－總量規(guī)保利上鋼河雅頌貞總規(guī)效業(yè)果較為滋突出，疲但樓間寨距過密胡，其他元項(xiàng)目總能規(guī)沒有跪太大亮頓點(diǎn)；項(xiàng)目在規(guī)曠模方面處兔于劣勢(shì)，夫但可以通粘過高層1.8容積率檢的優(yōu)勢(shì)柏，打造獲更具空找間感的訪精致小扯區(qū)；綜合性規(guī)哪模個(gè)案，開行列式排良布為主，餃部分區(qū)域就小圍合，魂部分區(qū)域討采用水景皮以及中央家集中景觀兵營(yíng)式排遲布，樓宇炒之間間隔本較大兵營(yíng)式枝排布啊演，總規(guī)策效果一暗般保利上含河雅頌第六城區(qū)域產(chǎn)記品競(jìng)爭(zhēng)北－－立釣面南加州習(xí)立面風(fēng)齒格現(xiàn)代立面雕風(fēng)格平質(zhì)感一惰般北岸尚城保利上亦河雅頌搭為南加裝州立面壯風(fēng)格，錢具備一饞定平質(zhì)葉感，但野在細(xì)節(jié)愧方面一梁般，仍灘有突破僅的空間孤；其它個(gè)案右產(chǎn)品形象行表現(xiàn)一般令。水景+堆坡設(shè)計(jì)拘，但受限腎于樓間距帥過小，景雖觀效果有蛾所折扣硬地+平地綠急化平面景觀均設(shè)計(jì)產(chǎn)品平襖臺(tái)分析——景觀塑造保利上河槐雅頌的景哀觀效果較撒為豐富，餐其他個(gè)案塑以硬地+平面綠頑化為主騾；保利上遇河雅頌北岸尚城第六城寶利上河雅頌優(yōu)聯(lián)第六城北岸尚城兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)92平米兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)95平米兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)100平米主臥：3.5米客廳：3.5米得房率：78%贈(zèng)送：2.2主臥：3.5米客廳：3.9米得房率：85%贈(zèng)送：2.5主臥：3.9米客廳：4.0米得房率：82%贈(zèng)送：2.5產(chǎn)品平臺(tái)警分析——兩房戶型設(shè)計(jì)一般叛，附加值奮較低，屬附于市場(chǎng)的去常規(guī)戶型再；寶利上河雅頌優(yōu)聯(lián)第六城北岸尚城三房?jī)蓮d兩衛(wèi)139平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)138平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)142平米主臥：4.2米客廳：4.0米得房率：78%贈(zèng)送：3.5主臥：3.6米客廳：4.2米得房率：81%贈(zèng)送：4主臥：3.9米客廳：4.5米得房率：82%贈(zèng)送：5.5產(chǎn)品平臺(tái)蘇分析——三房戶型面積普達(dá)遍在140平米左右脅，但房型勉較為一般沿，屬于單臨純的面積擇放大；競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)踏品平臺(tái)桐小結(jié)武清區(qū)然整體的釘產(chǎn)品平穴臺(tái)較低腦，雖然奇近期開霸盤的保睬利上河晌雅頌已君經(jīng)有所潮突破，劇但在總亂規(guī)、立告面，特壟別是房嬸型方面限仍存在畫一定的霧提升空騰間；因而本案絲式完全可以危通過對(duì)產(chǎn)耳品各方面困的升級(jí)以灶及差異化順，打造更控精致、更薄具品質(zhì)感影的生活小售區(qū)；第三部壞分榜項(xiàng)目產(chǎn)兔品定位熱及建議產(chǎn)品定贊位理解區(qū)位背母景－－宮大環(huán)境天具備良攝性發(fā)展相空間，嚷但小環(huán)混境抗性喉較大；項(xiàng)目本隸體－－擾規(guī)模、繪地理位卵置均不縫占優(yōu)，規(guī)運(yùn)作基姐礎(chǔ)不佳梢；宏觀市場(chǎng)良－－未來弱不排除市膀場(chǎng)小幅調(diào)象整，但剛劣性需求仍趴然為后市告主導(dǎo)需求盜；競(jìng)爭(zhēng)市輝場(chǎng)－－旗地段以脈及品質(zhì)調(diào)成為支呈撐去化礙的關(guān)鍵剝，項(xiàng)目跟基礎(chǔ)競(jìng)愁爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)筍不佳；產(chǎn)品競(jìng)腔爭(zhēng)－－噸保利代傾表了區(qū)睜域最高壁端品質(zhì)非，其它惱個(gè)案品漸質(zhì)一般扔。由于項(xiàng)繳目本身六規(guī)模、藏地段并很不占據(jù)禽優(yōu)勢(shì)，廁因此差宰異化競(jìng)以爭(zhēng)成為佳項(xiàng)目運(yùn)木作的基暫礎(chǔ)；其次，客爬戶對(duì)于品喜質(zhì)的追求捆亦要求本怒案必須運(yùn)菜作優(yōu)質(zhì)產(chǎn)田品力表現(xiàn)做個(gè)案。產(chǎn)品塑造炎思考我們?nèi)缰魏嗡茉炫町惢艿钠焚|(zhì)垮個(gè)案？硬性超刪越保利侮？－－蹤蝶不現(xiàn)實(shí)灣、亦增溉加成本我們的穗優(yōu)勢(shì)是圍什么？嘉－－相截對(duì)偏低決的容積步率、小炸規(guī)模、炊地塊方透正市場(chǎng)的膏機(jī)會(huì)是鉛什么？乏－－戶辜型決定線成敗、乖品質(zhì)作檔為保障借助自凈身地塊湊優(yōu)勢(shì)、泰在產(chǎn)品悟力表現(xiàn)儲(chǔ)均好的嘩前提下迅突出項(xiàng)瘋目戶型巷優(yōu)勢(shì)的蔬高品質(zhì)灘精品個(gè)較案應(yīng)該敞是項(xiàng)目匪未來塑林造的主盒導(dǎo)方向提。項(xiàng)目產(chǎn)品然定位打造區(qū)域室最具核心唐居住價(jià)值融的高端精日品個(gè)案產(chǎn)品定隊(duì)位支撐規(guī)劃——大圍合擔(dān)規(guī)劃，戶戶觀難景，超大棟挨距，超寬景觀沃視野；景觀——大面積灘圍合中洪央景觀，營(yíng)造社區(qū)大公愚園震撼景穩(wěn)觀；建筑——地標(biāo)性克建筑，現(xiàn)代、瓶質(zhì)感、抹造型獨(dú)客特；戶型——高贈(zèng)送比辱創(chuàng)新戶型，全面超越嶺市場(chǎng)平臺(tái)會(huì)福所——精品運(yùn)篇?jiǎng)由顑磿?huì)館裝姑修——高品質(zhì)糠大堂精渡裝修智能化——智能化忌精品配柴套一、規(guī)劃商品房區(qū)回遷房區(qū)京津公路商品房與未回遷房相償對(duì)獨(dú)立商品房佩區(qū)占據(jù)歌有利位北置:盡可能頃避免緊喜鄰沿京紐奉津公路籠的商業(yè)竊區(qū)和港蝦昌化工商品房區(qū)資大圍合規(guī)息劃,超大棟撐距,實(shí)現(xiàn)戶戶物觀景,戶戶坐擁悄超寬景觀必視野港昌化工商業(yè)區(qū)大圍合乎規(guī)劃，戶戶觀括景，超大棟極距，超寬景觀慨視野住宅占地面積約6.5萬方建筑面積商品房約７萬方11.7萬方回遷房約4.7萬方容積率1.8規(guī)劃原偵則主要經(jīng)搬濟(jì)指標(biāo)大圍合規(guī)濕劃示意四、戶型高贈(zèng)送油比創(chuàng)新徒戶型，腔全面超雪越市場(chǎng)遺平臺(tái)常規(guī)面積，高附加婆值贈(zèng)送，大大提戒升空間婆功能和母舒適性編號(hào)套型建筑面積A12房2廳1衛(wèi)88.68㎡A21房2廳1衛(wèi)60.79㎡標(biāo)準(zhǔn)層平康面A1贈(zèng)送面模積：設(shè)備＋挑飾空：8.1平米（全柜送）陽臺(tái)：7.4平米（半紅送）凸窗：2.8平米（莖全送）總贈(zèng)送面仿積：14.6平米，贈(zèng)午送率：16％A2贈(zèng)送面積射：陽臺(tái)：6.6平米（扮半送）總贈(zèng)送廟面積：3.3平米，灣贈(zèng)送率廚：5％全送半送A1A1A2A2戶型建議葛（1）首層平便面大堂大堂電梯廳電梯廳兩梯四戶啦特色的雙歉大堂設(shè)計(jì)雙大堂設(shè)守計(jì)，呈現(xiàn)棚一梯兩戶檢的假象，糠使空間更它豪華大氣床，尊享性稀更強(qiáng)。大堂電梯課廳面積：44平米編號(hào)套型建筑面積B12房2廳1衛(wèi)87.38㎡B22房2廳1衛(wèi)88.95㎡標(biāo)準(zhǔn)層平漿面全送半送B1贈(zèng)送面世積：設(shè)備：3.4平米（江全送）陽臺(tái)：8.5平米（表半送）凸窗：2.8平米（全春送）總贈(zèng)送面飄積：10.醒5平米，虹贈(zèng)送率朝：12％B2贈(zèng)送面酒積：陽臺(tái)：4.6平米（半丑送）設(shè)備：3.8平米（擋全送）總贈(zèng)送束面積：6.1平米，贈(zèng)今送率：7％B1B1B2標(biāo)準(zhǔn)層平毀面戶型建議說（2）一層平面大堂電梯廳兩梯三戶臺(tái)的大堂設(shè)動(dòng)計(jì)相比兩梯伍四戶的雙少大堂設(shè)計(jì)晌，略顯普舟通，但仍街注重大堂往的空間豪儲(chǔ)華度。大堂電擴(kuò)梯廳面負(fù)積：26平米首層平稻面入戶花園陽臺(tái)大陽臺(tái)凸窗凸窗陽臺(tái)大陽臺(tái)小面積，虹高附加值翻舒適空間中間戶2房，約84平米，近8平米入伴戶花園，3.2米面寬無、2.7米進(jìn)深寨大陽臺(tái)帥設(shè)計(jì)，荷可封閉泰作為書夏房使用腦，2房的銷己售面積箱可做3房的空間奴使用端頭戶2房，約85平米，北若向2.7米面寬貌、3.2米進(jìn)深科大陽臺(tái)坡設(shè)計(jì)，洗可封閉坐作為書貪房使用繩，2房的銷何售面積磚可做3房的空間沖使用電梯廳萌按陽臺(tái)坐手法設(shè)南計(jì)，不臣僅保證拐電梯廳殺的通風(fēng)隊(duì)采光以嘗及中間態(tài)戶型的甘南北通左透性，翁而且按1/2面積計(jì)引算，減脆少公攤面積，應(yīng)提高得寧房率按照陽不臺(tái)處理托僅計(jì)1/2面積2梯4戶組聽合房型戶型建議跡（3）小面積然，高附京加值舒閥適空間中間戶55-8垮0㎡緊湊1房、2房，均贈(zèng)鎖送近8平米入戶壘花園，及南向息陽臺(tái)，體膛現(xiàn)高附加值暴贈(zèng)送理念端頭戶2房，80-8匹3平米，巷北向2.7米面寬卡、3.2米進(jìn)深大梯陽臺(tái)設(shè)計(jì)穴，可封閉鑒作為書房柱使用，2房的銷們售面積升可做3房的空孕間使用電梯廳按呆陽臺(tái)手法社設(shè)計(jì)，不糊僅保證電爺梯廳的通假風(fēng)采光以遭及中間戶撲型的南北留通透性，原而且按1/2面積計(jì)貫算，減辜少公攤面積，提烈高得房率大陽臺(tái)陽臺(tái)凸窗入戶花園入戶花園大陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)大陽臺(tái)陽臺(tái)凸窗凸窗凸窗按照陽臺(tái)處理僅計(jì)1/2面積2梯4戶組鵝合房型AABB項(xiàng)目銷售指標(biāo)實(shí)際指標(biāo)單位A戶型2/2/13/2/1套內(nèi)82.990.1㎡建筑97.5106B戶型2/2/13/2/1套內(nèi)72.577.4㎡建筑85.391.1標(biāo)準(zhǔn)房面積365.6394.2㎡2梯4戶組驅(qū)合房型小面積前，高附火加值舒構(gòu)適空間戶型建羞議（4）2室2廳1衛(wèi)——可變3室2廳1衛(wèi)建筑面積渡：89平米空中庭院童，計(jì)一半且面積，可意封閉成小亞書房、兒膝童室270°步入式緣瑞飄窗設(shè)惹計(jì)，不踩計(jì)面積哪，采光植視野好高附加浴值的體您現(xiàn)：空中庭院漸約7.29平米（半堵送）陽臺(tái)約6.1館2平米（暗半送）兩個(gè)凸窗吸約4平米（賤全送）贈(zèng)送面積飛約10.猴7平米計(jì)入面積89平米實(shí)得面積99.聾7平米空中庭院陽臺(tái)凸窗凸窗戶型建議幻玉（5）可變空間(空中庭稠院)，2房變3房2室2廳1衛(wèi)——可變3室2廳1衛(wèi)建筑面駁積：90平米可變空主間，2房變3房，創(chuàng)港意生活慨多重可糕能性入戶花園場(chǎng)設(shè)計(jì)，客跡廳帶景觀間陽臺(tái)，多椒重景觀入譽(yù)戶主臥風(fēng)景篇飄窗設(shè)計(jì)吧，舒適宜由人高附加值孟的體現(xiàn)：入戶花往園6.5平米（榮半送）可變空水間（空敢中庭院絕）17.竹6平米（貌半送）南向景賄觀陽臺(tái)6.8平米（半掉送）兩個(gè)凸座窗約2.2平米（巴全送）贈(zèng)送面壁積約17.7平米計(jì)入面積90平米實(shí)得面積107蟻.7平米戶型建晚議（6）可變空公間+入戶花園，2房變3房可封入室怒內(nèi)做玄關(guān)可封閉衛(wèi)做兒童務(wù)房24.9師3㎡3.5㎡12.蛛15㎡總附贈(zèng)臘面積：文約25.趟57平米建筑面積圣：120伐㎡封閉后怪實(shí)現(xiàn)真右四房標(biāo)鉆準(zhǔn)戶型科空間兩房變?cè)鬯姆?，貢可分隔放?dú)立兒噸童房、席陽光書閘房；可封閉淘做陽光見書房或芽活動(dòng)室10.腦56㎡戶型建鋒議（7）多可變空冠間+入戶花捕園，2房變4房建筑面積槍約120平米贈(zèng)送面丹積約25.陵57平米實(shí)得面積骨約145砍.57平米贈(zèng)送比詳例達(dá)21.肌3%運(yùn)動(dòng)休辮閑類小型器械缺健身桌球飛鏢棋牌室室內(nèi)模擬報(bào)高爾夫等輝小型休閑牲娛樂項(xiàng)目生活便校民類便利店洗衣店家政服務(wù)戰(zhàn)中心寵物托管緒中心會(huì)所時(shí)尚精諷品會(huì)所冷：運(yùn)動(dòng)物生活主棟題建筑面努積：約900方五、會(huì)所功能面嘗積分布功能面積功能面積運(yùn)動(dòng)類：680-730㎡小型器械健身房150-200㎡棋牌室10-20㎡/間（8-10間）桌球+飛鏢開敞式50-80㎡迷你高爾夫100㎡（包間）乒乓100-150㎡生活類：70㎡便利店15㎡寵物托管中心20㎡家政服務(wù)中心兼物管15㎡洗衣店20㎡其他配套輔助用房150-200㎡（男女更衣、沖淋、衛(wèi)生以及其他設(shè)備輔助用房）建筑面積扭：約900方室內(nèi)大堂架空大堂景觀考慮到交賽房驗(yàn)收及偶開發(fā)建造蔽成本、施環(huán)工繁瑣度備，建議項(xiàng)關(guān)目?jī)?nèi)部大填堂“家庭歪化”精裝飄修，架空鳥層大堂“猜綠化景觀韻”深度裝釣修六、大堂擴(kuò)精裝修雙大堂鵲精裝修掃，提升跨產(chǎn)品高煌端品質(zhì)架空大均堂架空層附作為景身觀功能拌延續(xù)的浙價(jià)值體云現(xiàn)營(yíng)造精袋致的綠抽色大堂架休閑景歲觀綠化景燦觀深度癢精裝修精致時(shí)禽尚簡(jiǎn)約織，注重餅材質(zhì)，炮提升品彩質(zhì)內(nèi)部大堂低成本探，高端語、高實(shí)甲用性智咬能化設(shè)蔽備創(chuàng)造超知越市場(chǎng)搏的產(chǎn)品繡亮點(diǎn)和歲超值的櫻增值回雀報(bào)七、智能巾化1、社區(qū)智夜能安防系機(jī)統(tǒng)（IC卡門禁芽系統(tǒng)、兼電梯刷沾卡門禁抬、IC卡停車場(chǎng)弟收費(fèi)系統(tǒng)栽等）2、單元智能盞安防系統(tǒng)（可理視對(duì)講乒、指紋禁鎖、人鬼像識(shí)別朽等）3、居家智扯能安防系壺統(tǒng)（燃?xì)?、償煙感、自渣?dòng)噴淋等腳）4、物業(yè)服箏務(wù)與管理訂智能化（遠(yuǎn)程抄石表、無線耗網(wǎng)絡(luò)覆蓋彈等）5、居家生錄活智能化（家居扶遙控系產(chǎn)統(tǒng)、凈哨水系統(tǒng)術(shù)、事物隔垃圾清敢理器）電梯刷臨卡門禁梯控系統(tǒng)蹄是在原有茶的電梯上息經(jīng)過局部山的改造。殃將智能卡妥技術(shù)嵌入獲其中，對(duì)毀乘坐電梯清的人員嚴(yán)筑格的權(quán)限儲(chǔ)認(rèn)證，使裕得只有經(jīng)到過授權(quán)的牛住戶或訪聰客才能使端用電梯?？梢曉L客薪對(duì)講系統(tǒng)——完成與兇訪客對(duì)呼講，開戀門功能蠻。價(jià)格：慘黑白可伶視對(duì)講以門口機(jī)1200像-150暖0元/臺(tái)，黑扣白可視替對(duì)講室銳內(nèi)機(jī)800另-10皆00元/臺(tái)確彩色可視盜對(duì)講門口從機(jī)150仆0-1邊800元/臺(tái)，彩色泰可視對(duì)講敲室內(nèi)機(jī)100繪0-1圍200元/臺(tái)高級(jí)指貨紋密碼跨鎖——高端入丙戶標(biāo)志價(jià)格：約價(jià)格約200斧0-3芳000元/戶家居遙控蝕系統(tǒng)——通過遙控書器、臺(tái)式已電腦、手桑機(jī)或掌上蹤蝶電腦來控浸制各種家左居設(shè)備，狹如空調(diào)、斬電視、音毯響、電燈次、窗簾等叔，展示項(xiàng)技目的高科虧技品質(zhì)價(jià)格：3000選-400歐0元/戶凈水系統(tǒng)——過濾有害白物質(zhì)的同枝時(shí)保留有死益礦物質(zhì)劣微量元素首，出水水離質(zhì)可達(dá)直據(jù)接飲用標(biāo)魚準(zhǔn)價(jià)格約2000塘-300聞0元/戶食物垃幟圾清理忌器——安裝在燥廚房水挖槽下面泛，可以常在10秒鐘內(nèi)把菠一個(gè)三口極之家一天跨產(chǎn)生的食燈物垃圾全襲部處理完鋒畢，體積設(shè)小，使用仇方便，環(huán)順保高效。價(jià)格約100鞠0-2抽000元/戶內(nèi)容價(jià)格每平米價(jià)格成本合計(jì)電子巡更系統(tǒng)15000-20000元/套（整個(gè)社區(qū))忽略不計(jì)約137-220元/平方周界紅外線防衛(wèi)系統(tǒng)800-1000元/個(gè)（整個(gè)社區(qū)）忽略不計(jì)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)30000-50000元/套（整個(gè)社區(qū)）忽略不計(jì)社區(qū)一卡通系統(tǒng)8000-10000元/套（整個(gè)社區(qū)）忽略不計(jì)家庭PBX電話系統(tǒng)3000-5000元/套（整個(gè)社區(qū)）忽略不計(jì)無線網(wǎng)絡(luò)100-200元/戶忽略不計(jì)人像識(shí)別系統(tǒng)1500－3000元/臺(tái)16-33元/平方可視訪客對(duì)講系統(tǒng)2000-3000元/套22-33元/平方高級(jí)指紋密碼鎖2000-3000元/戶22-33元/平方防災(zāi)報(bào)警1000-2000元/套11-22元/平方家居遙控系統(tǒng)3000-4000元/戶33-44元/平方凈水系統(tǒng)2000-3000元/戶22-33元/平方食物垃圾清理器1000-2000元/戶11-22元/平方說明：每慨戶按90平方計(jì)期算智能化建陵議報(bào)價(jià)匯盾總表產(chǎn)品結(jié)語通過景只觀、立告面、智嬌能化、玻戶型以從及相關(guān)濁產(chǎn)品細(xì)揮節(jié)的全袖面提升浙，全面俘提升項(xiàng)當(dāng)目的居稍住品質(zhì)跑，完全子超越武辣清傳統(tǒng)土的居住充理念，勤通過塑存造武清悔最具生鄰活品質(zhì)鹽的個(gè)案濕形象，衣達(dá)到項(xiàng)仆目?jī)r(jià)格膠以及去館化雙贏渾的市場(chǎng)犯運(yùn)作。第四部分愿項(xiàng)目客柴源預(yù)估武清區(qū)處文于一個(gè)相元對(duì)封閉區(qū)或域，人口勤的流動(dòng)性改較弱，區(qū)劫域市場(chǎng)基改本以內(nèi)部親消化為主尚；武清區(qū)位臥于天津市刷西北部，居距天津市永區(qū)25公里，距群北京市區(qū)71公里。醋到天津毀新港71公里，到愁天津?yàn)I海臭國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里，至橫北京機(jī)場(chǎng)90公里。武清區(qū)洋現(xiàn)階段狀戶籍人總口數(shù)量溜基本保妙持穩(wěn)定鐘，常住陵人口達(dá)83萬人，其中戶籍架人口82萬人，干流動(dòng)人侄口超過1萬人。城區(qū)震人口22萬，按照程規(guī)劃，到201院0年將達(dá)36萬，202廉0年達(dá)60萬。項(xiàng)目區(qū)域士特性項(xiàng)目位置武清核心剪片區(qū)5公里左滅右投資方企業(yè)名稱性質(zhì)國(guó)別主要產(chǎn)品獨(dú)資日本水晶震動(dòng)子、水晶片獨(dú)資日本剪切鋼板合資韓國(guó)PVC地磚、地墊、高光膜合資日本除草劑、殺蟲劑、殺菌劑獨(dú)資日本機(jī)械用（主要用于汽車等）硫化橡膠傳動(dòng)帶獨(dú)資美國(guó)氣動(dòng)閥門控制系統(tǒng)獨(dú)資日本制鞋園區(qū)內(nèi)芝世界500強(qiáng)企業(yè)天津武彈清開發(fā)納區(qū)是1991年12月批準(zhǔn)騾設(shè)立的國(guó)家級(jí)高慌新技術(shù)產(chǎn)寇業(yè)開發(fā)區(qū)，總唱面積24.筋8平方公里，由生觸活區(qū)、渣中心區(qū)戴和工業(yè)援區(qū)組成繳。經(jīng)過十牲余年時(shí)疾間的發(fā)朵展，武情清開發(fā)勺區(qū)建設(shè)智成為京津之欲間最具犬實(shí)力，息最具競(jìng)盈爭(zhēng)力的丟園林式諷、現(xiàn)代甘化、科代技工業(yè)著新城區(qū)鐘。目前，已道有來自美國(guó)、誘丹麥、組瑞典、杰芬蘭、挖德國(guó)、半日本、悅韓國(guó)以拍及臺(tái)灣勢(shì)、香港緩等21個(gè)國(guó)家和掀地區(qū)的500余家企業(yè)投資建廠或，形成了隆電子信息敢、新型材袖料、生物佩醫(yī)藥、機(jī)炊械制造、央汽車及零結(jié)部件五個(gè)臥主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)番。項(xiàng)目區(qū)域處特性區(qū)域內(nèi)勵(lì)擁有國(guó)安家級(jí)的曉企業(yè)園坑區(qū)，對(duì)午于房產(chǎn)磚開發(fā)有另良好的益支撐作悠用，片庭區(qū)擁有講