國(guó)際居住社區(qū)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)提案及營(yíng)銷(xiāo)推廣策略含案例

寫(xiě)在提案前與高手論道

——寫(xiě)在正式提案前過(guò)去，新景祥看禹洲是從旁觀者角度欣賞華僑海景城、世貿(mào)國(guó)際等項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)；如今，締元山莊為新景祥提供了一次近距離審視禹洲的機(jī)緣……可以這么說(shuō)，無(wú)論是過(guò)去還是現(xiàn)在，禹洲在新景祥的眼中是頗具專(zhuān)業(yè)和實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而近距離接觸給我們更深刻的體會(huì)是：除了專(zhuān)業(yè)，緊跟城市發(fā)展腳步專(zhuān)注于品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷更屬難得。所以，同樣專(zhuān)業(yè)自持的新景祥將此次提案視作一次難得的“與高手論道”。這個(gè)市場(chǎng)中的絕大多數(shù)人早已陷入了一種地產(chǎn)推廣的固化模式，而我們希望能夠通過(guò)締元山莊項(xiàng)目的合作，在與禹洲進(jìn)行高手論道的過(guò)程中，共鳴與互信，共探一種超越！萬(wàn)科的成功入市沖擊現(xiàn)有的市場(chǎng)格局，萬(wàn)科成系的產(chǎn)品與品牌的號(hào)召力使得萬(wàn)科地產(chǎn)可以進(jìn)入任何一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)項(xiàng)目并取得成功。萬(wàn)科地產(chǎn)進(jìn)入廈門(mén)的提示偏遠(yuǎn)的圣地亞哥之所以能夠得到全廈門(mén)的認(rèn)可，建發(fā)的品牌形象力和市場(chǎng)號(hào)召力起到關(guān)鍵性的作用，本土成功的企業(yè)品牌，足以打破客戶對(duì)陌生區(qū)域的認(rèn)知并取得項(xiàng)目成功建發(fā)圣地亞哥可提供的借鑒在大學(xué)康城之前，夏商地產(chǎn)的品牌影響力幾乎可以忽略不計(jì)，以“50萬(wàn)㎡現(xiàn)代生活榜樣新城”的項(xiàng)目品牌成就“自然好生活”的企業(yè)品牌?。壳皶?huì)員10000多人，業(yè)主會(huì)員2800）關(guān)于品牌的三個(gè)故事夏商大學(xué)康城的品牌建設(shè)之路高水平的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，理性的消費(fèi)市場(chǎng)，成熟的政府管控，導(dǎo)致過(guò)去的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目操作上策略性的成本控制已經(jīng)沒(méi)有太多突破空間，要破解提高客戶價(jià)值與降低成本之間的矛盾，從而實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值、內(nèi)部成本、競(jìng)爭(zhēng)模式的突破，實(shí)現(xiàn)超常規(guī)贏利，企業(yè)品牌戰(zhàn)略成為必然選擇。這是一個(gè)品牌的年代?。?！未來(lái)的行銷(xiāo)是品牌的戰(zhàn)爭(zhēng)，品牌才是公司最珍貴的資產(chǎn).....

禹洲地產(chǎn)十五年；連續(xù)四年被評(píng)中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)；獲得由國(guó)家到地方幾十種獎(jiǎng)項(xiàng)；連續(xù)數(shù)年年成長(zhǎng)性在20%以上；經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)延伸到物業(yè)管理、商業(yè)投資、信息通訊、酒店經(jīng)營(yíng)等；戰(zhàn)略地盤(pán)已經(jīng)衍生到福州、上海、安徽、重慶等地；2003……200520042006200720082009……年份

禹洲華僑海景城

禹洲世貿(mào)國(guó)際

禹洲香濱城

禹洲大學(xué)城

禹洲棕櫚城

禹洲高HOUSEyear

禹洲地產(chǎn)的評(píng)語(yǔ)禹洲地產(chǎn)擁有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，但沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)烈的企業(yè)形象企業(yè)在市場(chǎng)的名氣大，但不具備強(qiáng)大的品牌競(jìng)爭(zhēng)力各個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售成功，但對(duì)禹洲企業(yè)品牌的推動(dòng)很弱禹洲品牌形象：弱化而模糊的形象美好生活創(chuàng)造者A企業(yè)定位給愛(ài)一個(gè)家B品牌口號(hào)大禹治水荒漠成洲C激勵(lì)口號(hào)D文化理念共贏未來(lái)分享成長(zhǎng)立足于新建筑文明E企業(yè)價(jià)值禹洲地產(chǎn)品牌系統(tǒng)推廣活動(dòng)主題：2009禹洲分享·愛(ài)禹洲地產(chǎn)品牌出路我們與禹洲集團(tuán)的共識(shí)之一：禹洲地產(chǎn)品牌延續(xù)依靠同名策略的項(xiàng)目延續(xù)，知名度向美譽(yù)度的嫁接尚存在瓶頸，企業(yè)和項(xiàng)目品牌模糊我們與禹洲集團(tuán)的共識(shí)之二：禹洲地產(chǎn)致力于全國(guó)市場(chǎng)的開(kāi)拓需要強(qiáng)大品牌力的支撐，禹洲在發(fā)展新時(shí)期品牌體系的升級(jí)意識(shí)值得欽佩。品牌建立的要素項(xiàng)目基礎(chǔ)企業(yè)理念整合宣傳市場(chǎng)口碑豐富的項(xiàng)目和產(chǎn)品支撐初步系統(tǒng)已經(jīng)形成已存在在一定的市場(chǎng)認(rèn)知，形象力還不夠……花最少成本——以傳播品牌為攻擊點(diǎn)用最短時(shí)間——以項(xiàng)目運(yùn)作為切入點(diǎn)用項(xiàng)目品牌撬動(dòng)企業(yè)品牌！品牌與項(xiàng)目互相成就使品牌形象豐滿，深入人心！以品質(zhì)獲得市場(chǎng)認(rèn)可？——需要長(zhǎng)時(shí)間累積以創(chuàng)新得到市場(chǎng)青睞？——需要加大研發(fā)力度以細(xì)節(jié)感動(dòng)市場(chǎng)客戶？——需要投入更多成本……禹洲·締元山莊生于恰逢品牌當(dāng)?shù)?，占?jù)大廈門(mén)當(dāng)下發(fā)展最熱的東部板塊，集禹洲地產(chǎn)多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，承載禹洲地產(chǎn)跨入品牌地產(chǎn)商的歷史使命，將拉開(kāi)禹洲地產(chǎn)品牌的序幕……禹洲·締元山莊整合行銷(xiāo)策劃報(bào)告提案新景祥2009-06

關(guān)于締元山莊的三點(diǎn)思考1、禹洲·締元山莊項(xiàng)目在東拓板塊的站位？

2、以什么樣的產(chǎn)品和訴求切入當(dāng)下市場(chǎng)爭(zhēng)奪客群？

3、禹洲·締元山莊，如何嫁接新品牌體系？

NO.1取勢(shì)篇1-1市場(chǎng)背景1-2板塊發(fā)展1-3競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)1-4客群分析大勢(shì)把握兩個(gè)關(guān)鍵字眼——海西東拓and長(zhǎng)三角諸侯經(jīng)濟(jì)京津冀-環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)粵港-珠三角經(jīng)濟(jì)成渝老牌工業(yè)經(jīng)濟(jì)東三省老工業(yè)基地2007北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)2006天津?yàn)I海新區(qū)2009海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)2009江蘇沿海地區(qū)(原則)老牌工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)狀核心經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃新興經(jīng)濟(jì)區(qū)近十年來(lái)，唯一被上升為國(guó)家戰(zhàn)略層次的經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃。試行多年的“省策”變“國(guó)策”影響層面遞增：經(jīng)濟(jì)民眾地產(chǎn)2009年以來(lái)，隨著政策利好的昭示，壓抑了一年的廈門(mén)剛性需求驟然爆發(fā)，1-5月份成交量迅猛飆升，商品住宅總成交面積188.04萬(wàn)㎡，是2008年全年成交面積104.39萬(wàn)㎡的1.8倍。行情的好轉(zhuǎn)帶動(dòng)價(jià)格也有所回升。其中5月份成交50.38萬(wàn)㎡，同比上漲315%。11國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的波及仍在延續(xù)，經(jīng)濟(jì)下行的壓力依然顯著。22國(guó)家采取一系列政策刺激經(jīng)濟(jì)，包括對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的松綁。33房地產(chǎn)政策的逐步放松和金融機(jī)構(gòu)的側(cè)面支持，積蓄多年的因價(jià)格高企而停滯的剛性需求全面爆發(fā)。湖邊水庫(kù)片區(qū)五緣灣片區(qū)觀音山-會(huì)展片區(qū)廈門(mén)成熟城市區(qū)難以動(dòng)搖的廈門(mén)港區(qū)金尚-枋湖片區(qū)五緣灣片區(qū)20年內(nèi)難動(dòng)搖的空港湖邊水庫(kù)片區(qū)觀音山-會(huì)展片區(qū)

城市外拓區(qū)域只能拘泥于此，所以在這個(gè)大興土木的年代，東拓是一種被迫。城市向東……定位：高尚生態(tài)商務(wù)居住區(qū)定位：高尚湖景居住區(qū)定位：新的商務(wù)中心區(qū)毗鄰區(qū)域未來(lái)發(fā)展均為高端定位第一碼頭西客站BRT1號(hào)線廈港灌口工業(yè)區(qū)BRT2號(hào)線處于城市發(fā)展主線上的片區(qū)快速成熟助力助力助力互補(bǔ)

基礎(chǔ)建設(shè)1.湖里區(qū)政府的搬遷至此2.BRT1號(hào)線的成型和未來(lái)2號(hào)線的貫穿3.枋湖客運(yùn)中心2009年開(kāi)建

包括長(zhǎng)途客運(yùn)、公交樞紐、出租車(chē)服務(wù)三大功能，將取代湖濱和松柏車(chē)站。4.湖里實(shí)驗(yàn)小學(xué)和枋湖中學(xué)2009年建成

凱悅新城出現(xiàn)為湖里實(shí)驗(yàn)小學(xué)教育置業(yè)客群

住宅開(kāi)發(fā)

從早期金山小區(qū)作為衍生，相繼開(kāi)發(fā)了包括“古龍居住公園”，“碧湖嘉園”，“聯(lián)發(fā)欣悅園”等項(xiàng)目，追溯這個(gè)住區(qū)的開(kāi)發(fā)歷史已有至少5年以上。已經(jīng)建成或者正在建設(shè)的綜合社區(qū)多達(dá)20個(gè)。

片區(qū)成熟

吉家家建材市場(chǎng)的區(qū)域帶動(dòng)只是個(gè)縮影，不可否認(rèn)，該片區(qū)已經(jīng)成為廈門(mén)湖里區(qū)、城市東拓腹地的新興居住區(qū)。海西與喂東拓對(duì)憤廈門(mén)房述地產(chǎn)的避意義觀點(diǎn)一民：“海板西”蒜注定成罷為中國(guó)擇經(jīng)濟(jì)新就的增長(zhǎng)顧極，是警國(guó)家戰(zhàn)巾略的層承級(jí)……觀點(diǎn)二：稅“向東奴”成為廈飽門(mén)城市發(fā)趁展一種必映然，枋湖個(gè)區(qū)如今其淋已成為廈糠門(mén)島向東牌的新興居烏住區(qū)。觀點(diǎn)三：啄廈門(mén)枕市場(chǎng)近期駁的復(fù)蘇歸回功于積蓄吸多年的剛滴性需求在洪價(jià)格平穩(wěn)兇期的全面書(shū)爆發(fā)，后盛市延續(xù)的歸力度有待婆商榷。項(xiàng)目與貞競(jìng)爭(zhēng)締元山莊癢自身評(píng)析[自身屬性]:交通——金尚路（顏雙6），金湖噴路（雙6），BRT；配套——逝TE游SCO，湖里絕實(shí)驗(yàn)小助學(xué)等新就配套；環(huán)境——薛嶺山公吉園、虎頭梯山；戶型——有贈(zèng)送耕面積的展戶型，艙極具性尼價(jià)比；對(duì)締元訪山莊用射地的評(píng)越價(jià)：本案用地窄周邊均為秧新建住宅器社區(qū)，區(qū)溜域印象明廢顯優(yōu)于香耽檳城，可爆是置于地蘋(píng)表的高壓戶電現(xiàn)在仍擱然對(duì)感官裕構(gòu)成一定戶的不利影黨響。市場(chǎng)現(xiàn)狀是與區(qū)域競(jìng)階爭(zhēng)[近期成交]:禹洲·香檳城攤隨“小滅陽(yáng)春”上的大勢(shì)續(xù)成交勢(shì)徒頭強(qiáng)勁粉，初步躬統(tǒng)計(jì)今爭(zhēng)年1~5月枋湖片自區(qū)成交約1200套普通僵住宅，折是2008年全年削的7~8倍。[戶型差招異]:過(guò)去的獄一年半瞎時(shí)間內(nèi)冬，二房奔和標(biāo)準(zhǔn)毫三房毋罩容置疑鍋擔(dān)當(dāng)著癥枋湖新歇住區(qū)的矛供銷(xiāo)主最力，但叛其中小級(jí)三房供茄銷(xiāo)比最踩優(yōu)1:1，140灑㎡以上大刺面積戶哲型去化匯緩慢。[競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境]:包含締元根山莊在內(nèi)篇，在未來(lái)1~2年內(nèi)，預(yù)持計(jì)目前已衡知的普通火住宅市場(chǎng)禿存量約為5000套，壓力施依然存在洞。其中小沖三房是非吸常突出的奮市場(chǎng)供應(yīng)攏空白點(diǎn)（慶已知存量臘只有64套），而探二房庫(kù)存圣壓力少于食標(biāo)準(zhǔn)三房加。客群特帶征來(lái)源結(jié)蓄構(gòu)“新廈門(mén)人”大泉州刻，漳州滑，三明宴，但已滿在廈門(mén)喉工作或雹定居的匪群體。回江頭，隙枋湖片任區(qū)居多為。片區(qū)主蚊要客群償?shù)奶卣鹘硽w類(lèi)總忘結(jié)廈門(mén)本土吊島內(nèi)“原尿住民”

真正意義的外地人老居民，茫拆遷戶，珠待婚族等志。市場(chǎng)比例看重海仔西，看北重投資濁等。

主流，大眾，60%以上

少眾，游離，20%以下

補(bǔ)充，輔助，20%以上購(gòu)買(mǎi)目湊的

首次置業(yè)，居住首次置業(yè)織，改善居耀住，非常曲少投資

投資，保值職業(yè)特弄征

個(gè)體戶，私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)中高層，企業(yè)職工等。湖里區(qū)雖政府公念務(wù)員，爪枋湖拆差遷戶，轎企事業(yè)萍中高層蒜等私營(yíng)企百業(yè)主，厘裙帶關(guān)槍系民間裕資本擁幅有群體查等。關(guān)插注

總價(jià)，配套，教育，戶口總價(jià)，社目區(qū)，環(huán)境觀，區(qū)域發(fā)違展收益枋湖片臭區(qū)主要印客戶特房誠(chéng)征主流客礙戶群體尋：“害新廈門(mén)抖”人,30啞~40歲首次置肝業(yè)的中產(chǎn)涼階級(jí)而這一擠部分人壓也正是聾目前島齒內(nèi)市場(chǎng)躬的主流餅消費(fèi)群熄體，即體城市中續(xù)堅(jiān)人群回。特殊客戶角群體：凱陜悅新城在2009年初，選由華林湯地產(chǎn)裙外帶關(guān)系尤戶，以愁外地投懂資客構(gòu)驅(qū)成主要輝消化蓮客群旺。開(kāi)盤(pán)秀迅速消檔化后，香后續(xù)來(lái)福訪客群晃逐步轉(zhuǎn)喚向主流閱客群?？腿簲倲U(kuò)聽(tīng)容：不免可否認(rèn),在海西助偏力和東拓顫發(fā)展下，織板塊客戶芝已經(jīng)不僅炕僅局限為特之前的自掩住客群以偵及福建周乏邊客群，危投資客以職及港澳臺(tái)震以及外籍梢客戶會(huì)逐努漸增加，籮也將成為漫客群擴(kuò)容久的主要部遣分。NO.爪2明道篇1-1客群總他結(jié)1-2戰(zhàn)略定位無(wú)法找出懼一個(gè)強(qiáng)有解力的定位攪，就無(wú)法篇給予市場(chǎng)擱一個(gè)強(qiáng)有纖力的聲音成！如何尋找絹出一個(gè)準(zhǔn)本確的市場(chǎng)容定位，一個(gè)可以偶依托板塊穗，跳脫競(jìng)輕爭(zhēng)，延伸壩出項(xiàng)目最停本質(zhì)的訴弱求點(diǎn)，讓消費(fèi)民客群先眠從精神熔上得到裹共鳴，短再走進(jìn)壤項(xiàng)目……一切從消勾費(fèi)客群入鬧手……他們是城鋼市的中堅(jiān)溫力量，你腸也可以叫忽他們中產(chǎn)境階級(jí)……無(wú)論是粱否是廈及門(mén)籍，維無(wú)論是授來(lái)自于優(yōu)閩南、峽臺(tái)灣、贊還是其叫他城市準(zhǔn)及國(guó)家炭的人群他們是一色直奮斗在局廈門(mén)的城鐵市中堅(jiān)……他們渴冠望在廈風(fēng)門(mén)找到宇一處屬右于自己望與家人伯的安樂(lè)也窩……只有我網(wǎng)們先了誘解他們兄，他們沾才可能巷想要了句解我們鞠！“他們已但經(jīng)脫離朱了為基堵本生計(jì)尚而努力犬的階段抓，有一蘋(píng)份超過(guò)保平均工惜資水平鼓的工作忌，擁有斗房子、捎汽車(chē)、析股票、術(shù)基金等倆一些動(dòng)江產(chǎn)不動(dòng)羞產(chǎn)。和堂大多數(shù)向處在底踢層的人微群比，素中產(chǎn)階夠級(jí)可以春過(guò)上相荷對(duì)體面壯的生活囑，但遠(yuǎn)注遠(yuǎn)沒(méi)達(dá)僑到可以輸隨意滿臥足消費(fèi)蔬欲望的幼階段。礙”——摘自《三聯(lián)生胳活周刊》20填08年第41期資料顯箭示：在頂珠三角懂，中產(chǎn)液階層每睬年都創(chuàng)扒造了50%的GDP，60%的出口貿(mào)類(lèi)易額，70%的個(gè)人雁稅收……一群活野在當(dāng)下樣的城市筑精英一群愛(ài)拼昂才會(huì)贏的宮務(wù)實(shí)主義使者從物質(zhì)陡層面上隨講，承濫擔(dān)一個(gè)捉家庭的嶄主要經(jīng)徹濟(jì)負(fù)擔(dān)然，強(qiáng)調(diào)違家庭，瞇孩子在洞家庭扮擦演舉足倘輕序重的保地位?？陀^他瞇們需要存這樣的襪產(chǎn)品——具有性蠢價(jià)比，叮擁有(產(chǎn)品外觀彈、戶型情柿況、工程弊質(zhì)量等諸艙多方面)的的品質(zhì)筑感，實(shí)際股得到的價(jià)糖值比付出赴的價(jià)格更餓多。從精神層攪面講，以若城市中產(chǎn)酬而驕傲，注需要被認(rèn)駐同，希望爽擁有符合舞身份的象扇征。主觀上翁他們需伏要這樣擾的產(chǎn)品——能滿足精浮神層面的銷(xiāo)需求，能燃符合作為丹城市中產(chǎn)攻的身份標(biāo)披簽，如具策有品質(zhì)感序的住房、治交通工具投等。面對(duì)這艷樣的一約群消費(fèi)尼客群，項(xiàng)目該漸如何滿者足他們瓶？越有知府識(shí)的人稈，越有苗較強(qiáng)的佩自我性隔，越堅(jiān)尸持自己礎(chǔ)的意見(jiàn)另。——美國(guó)社耕會(huì)學(xué)家裹齊爾格么特·鮑曼給他們葛想要的姨，剛剛報(bào)好適合嶄他們的……他們關(guān)燥心的是共，我的供社區(qū)到榴底是什巧么樣的塑？他們關(guān)隆心的是誼，我得箏到的價(jià)辯值是否突大過(guò)付扯出的價(jià)叢格？他們關(guān)鉗心的是疤，在這廢里是否畢能找到掩我的同虧類(lèi)彰顯萌我的身右份？最好的普未必適并合他們置，適合泰他們的鄉(xiāng)豐才是最川好的！項(xiàng)目戰(zhàn)略賞定位◎從大環(huán)鵝境出發(fā)——海西助力腔下的廈門(mén)遮，不僅僅棚是經(jīng)濟(jì)層畝面的騰飛搶?zhuān)遣揭氯肓藦木咏∨c精神忙兩個(gè)層面凈的更為包攻容的國(guó)際曾人居之旅花；◎從板史塊出發(fā)——枋湖板塊言已然成為鵝一個(gè)聚集姥著眾多優(yōu)總質(zhì)項(xiàng)目的照城市新興挽居住區(qū)；◎從客爪群出發(fā)——海西助江力以及出板塊的岔提升，塌我們的箭客群，勺在未來(lái)槐必然向偏臺(tái)海以刊及全國(guó)無(wú)乃至全堵世界范壩圍去擴(kuò)謊容；◎從品葛牌發(fā)展碗角度——禹洲地產(chǎn)據(jù)進(jìn)入品牌它地產(chǎn)商的床奠基性項(xiàng)活目，注定糖項(xiàng)目將從肢戰(zhàn)略高度糟和樹(shù)立理蛾品牌高度杰兩個(gè)方面擁去運(yùn)營(yíng)；城市新興湊板塊符合城市梁中堅(jiān)的國(guó)滿際居住社洪區(qū)國(guó)際人積居、領(lǐng)耳袖風(fēng)范違、價(jià)值課標(biāo)桿東部中心·2秧0萬(wàn)㎡國(guó)狹際居住穩(wěn)社區(qū)價(jià)值定艇位——廈門(mén)未來(lái)隸最具國(guó)際菜化氛圍的嚴(yán)區(qū)域；廈門(mén)國(guó)際浸客戶聚居藝地；代言廈門(mén)己地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拳的國(guó)際化鋒水準(zhǔn)；代言未來(lái)惱廈門(mén)的生護(hù)活高度形象定罪位——國(guó)際化廈蒼門(mén)的城市猶名片國(guó)際化生賤活標(biāo)準(zhǔn)締聽(tīng)造者

國(guó)際居住社區(qū)

國(guó)際化文化氛圍

國(guó)際化居住配置

國(guó)際化居住品質(zhì)國(guó)際花園居住區(qū)國(guó)際生態(tài)社區(qū)國(guó)際智能家居體系國(guó)際運(yùn)動(dòng)中心、醫(yī)療國(guó)際智能物業(yè)管理國(guó)際藝術(shù)會(huì)所國(guó)際風(fēng)情業(yè)街國(guó)際社區(qū)文化國(guó)際化教育體系國(guó)際主流生活氛圍藝術(shù)廣場(chǎng)NO.定3優(yōu)術(shù)篇1-1形象定宿位1-2產(chǎn)品定位1-3營(yíng)銷(xiāo)推才廣對(duì)現(xiàn)有局味勢(shì)，與其潛費(fèi)力扭轉(zhuǎn)送，不如打鏟破固有，方重新建立朋一套評(píng)判論體系，重新引起甲市場(chǎng)的關(guān)挺注和興趣……房地產(chǎn)莫，其實(shí)悟不僅僅懶在售賣(mài)稀房子，宣也是在宅賣(mài)一種托文化、卷一種身錦份等級(jí)和精神削層面的盜東西。因此，我賴(lài)們從升級(jí)修形象價(jià)值過(guò)和產(chǎn)品價(jià)愉值兩個(gè)層迎面去訴求疼，從重構(gòu)訓(xùn)心理價(jià)值上去突在破……形象定位營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)即元是認(rèn)知戰(zhàn)消費(fèi)者濱因?yàn)楦羞t動(dòng)而購(gòu)圣買(mǎi)!市場(chǎng)競(jìng)鋸爭(zhēng)不是挨產(chǎn)品戰(zhàn)拐，而是箭“認(rèn)知懲戰(zhàn)”！項(xiàng)目形象劑是打響產(chǎn)選品認(rèn)知戰(zhàn)失的信息核瞞心，是塑汁造項(xiàng)目品敵牌的關(guān)鍵趣之一。項(xiàng)虜目形象定緒位是整合允營(yíng)銷(xiāo)傳播嗓的基礎(chǔ)和草前提；主斬要是通過(guò)育對(duì)包裝九鮮大核心信秀息要素進(jìn)拌行提煉，糖充分挖掘年項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)蹦資源，并撈從中尋找構(gòu)相關(guān)賣(mài)點(diǎn)階。它是一禁個(gè)系統(tǒng)工其程，是貫黃穿整個(gè)推逗廣過(guò)程的咸一個(gè)主題夾與靈魂。認(rèn)知戰(zhàn)料的前提----形象定六位案名：握禹洲·東郡思路：直僻接明了的女道出客戶捐群、項(xiàng)目暑位置與產(chǎn)袖品檔次：掀這是裙一個(gè)專(zhuān)為隙城市中產(chǎn)疲而建造的困主流居所嘗，有利于挖引起目標(biāo)限客層的心失理共鳴，催使其對(duì)號(hào)眼入座。同時(shí)也傳壓達(dá)開(kāi)發(fā)商香的品牌以扭及項(xiàng)目20萬(wàn)㎡的大鏈氣規(guī)劃以罷及城的概件念！案名：禹只洲·尚東城案名：容禹洲·珍品案名：緊禹洲·上城案名：禹抹洲·純萃其它備賤選案名↓形象定溪位之行恒銷(xiāo)概念鋸及概念易由來(lái)在繁華厲城市的普空氣中軌穿梭，良我們有懲自己的且呼吸和揭方向，選擇成熟芬、選擇發(fā)搖展、選擇騰優(yōu)雅、選睬擇便捷、層選擇從容緩，2009，世界的悠目光聚焦去海西，聚土焦新東部務(wù)，【禹洲·東郡】，禹洲地買(mǎi)產(chǎn)20萬(wàn)㎡大手盯筆規(guī)劃，東部心賴(lài)中的品去質(zhì)生活漸家，這里中產(chǎn)偶階層精英迷匯集，彰刷顯一個(gè)時(shí)熊代的主流曲文化，領(lǐng)唱屬溝于一個(gè)污城市的數(shù)生活典短范與極弓致精彩賀，懂得生活較并享受其呼中，是一作種生活特滿權(quán)！東部中嘆心·20萬(wàn)㎡國(guó)際萬(wàn)居住社區(qū)↓形象定令位之精不神性定繞位不管哪個(gè)摸城市，都疑有一些代禾表城市氣馳質(zhì)的生活靠圈，一座代鋤表城市周發(fā)展腳箏步與時(shí)枝代主流椒的聚居繭地，記載著嫁一座城墳市從發(fā)焰展走向之輝煌的痕腳步，雄踞城欺市東部弦中心板組塊，借鎖城市騰謎飛之勢(shì)軟，20萬(wàn)㎡大克社區(qū)規(guī)倚模，國(guó)跳際化的予包容，以人為本裝，以情為挨境，讓追求品肺質(zhì)與境界資的心靈盡怒情釋放！國(guó)際居住謎城，是一殿個(gè)階層的海生活印象等！中產(chǎn)階層唯專(zhuān)屬?gòu)?fù)核痛心生活圈抄，可以復(fù)渡制，無(wú)法塘超越！↓形象定線位之物途質(zhì)性定烤位環(huán)境？交懶通？地段讓?zhuān)空鞣恢拮?，屯遠(yuǎn)遠(yuǎn)不粘夠，華爾滋閣身份，歌爵士樂(lè)撫的品位登，將尊貴窮、現(xiàn)代權(quán)、國(guó)保際元素揭匯于一世體，【禹洲·東郡】，城市精相神代表，灰傳家品質(zhì)英美宅，20萬(wàn)㎡國(guó)際戰(zhàn)居住城，臉中產(chǎn)階層渴專(zhuān)屬精準(zhǔn)胖定制，匹配自態(tài)己的生慕活品質(zhì)暮，做時(shí)修代的領(lǐng)助跑者，皮演澤東最部都會(huì)儉生活！【禹洲·東郡】，讓東部匆生活重新?lián)屜胂?！價(jià)值地吹標(biāo)，品祖質(zhì)美宅呆，東部房誠(chéng)中心的返最高禮膀遇！↓形象定位瞧之魅力核返心印跡廈頸門(mén)，印布跡歷程集，城市暫中堅(jiān)的攀“星光野大道”↓形象定戰(zhàn)位之產(chǎn)蒜品力↓形象定晶位之利爹基力↓形象定筒位之付佩款方式口碑越來(lái)蠻越好，典隙藏趁早，×××指×元/㎡起先享胞受被仰賊視的生我活平面展亮示↓禹洲地產(chǎn)異之形象篇↓禹洲地產(chǎn)姑之情感篇產(chǎn)品魅力托化■締元山粉莊產(chǎn)品三品質(zhì)提鄰升之路與戰(zhàn)略肆定位的占無(wú)縫搭訪接新東部·20萬(wàn)㎡國(guó)際劑居住社區(qū)戶型優(yōu)化增加為年輕的城市中堅(jiān)量身定做的精品中小戶型從戶型員、建筑膚立面、綢景觀……各方面重睛新梳理產(chǎn)使品細(xì)節(jié)，狠提升項(xiàng)目賄檔次，樹(shù)識(shí)立企業(yè)品宣牌形象立面重塑營(yíng)造蘊(yùn)含藝術(shù)品位的優(yōu)雅質(zhì)感景觀再造對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)內(nèi)涵進(jìn)行情景式展示，蘊(yùn)含東方美學(xué)的現(xiàn)代園林■締元山莊蠢產(chǎn)品提升鋒之路·產(chǎn)品優(yōu)化方案一左邊為談原平面損，右邊憲為修改你后平面研。南側(cè)戶檔型改小垃后，面黨寬變小章，對(duì)后凳面戶型趙的影響款也最小稈，提升股后兩戶完戶型的蘋(píng)居住質(zhì)驕量。90㎡58㎡79㎡甜蜜兩厘人世界居：年輕迅、朝氣架、浪漫墓，有廳禍有房有雪花園，兆滿足年返輕夫妻呈對(duì)兩人惹世界的禮追求。溫馨三抄口之家昂：超值卵兩房加傾入戶花籠園，三瓣口之家桂其樂(lè)融饑融。三代同吉堂：望朵曉月聽(tīng)姜風(fēng)聲，榆三代同境堂共享陳天倫之隔樂(lè)。■締元山覺(jué)莊產(chǎn)品駛提升之厭路·產(chǎn)品優(yōu)化方案二南側(cè)戶匆型改成橡大兩房志，雙衛(wèi)突，入戶英花園根貌據(jù)需要舍可以改月成書(shū)房單層面雅積與原啄設(shè)計(jì)一躬樣89㎡57.稻5㎡97㎡甜蜜兩快人世界冬：麻雀字雖小、定五臟俱虹全，標(biāo)姿準(zhǔn)一房,兩人自胳得其樂(lè)倦。溫馨三蒸口之家茄：舒適然兩房，巡壽夫妻、涌孩子各閘有各的簽私密空武間。三代同累堂：望計(jì)曉月聽(tīng)劑風(fēng)聲，肅三代同掠堂共享缺天倫之殘樂(lè)。調(diào)整范圍宰：我們建咐議將所有丸的一梯四變戶品字戶綠型全部改黃為一梯六俯戶，南面撞戶型改小奇，以減少看對(duì)北面戶腿型的遮擋睛；北面戶讀型改為一殃房加小三引房?；陧?xiàng)目籍是實(shí)際開(kāi)飼發(fā)進(jìn)度，酸如果報(bào)批堡有困難，悟無(wú)法做到浴完全改小如，至少要描保證圖中錫所標(biāo)示的辭七個(gè)單元測(cè)改為一梯膀六戶。5#－10#樓由于純是板樓題或板塔矩連接，匆且位置怪相對(duì)較廊好，居龜住環(huán)境妻、品質(zhì)毛相對(duì)較異高，可夜不調(diào)整搶。■締元山廢莊產(chǎn)品剝提升之紙路·立面重塑ART襪DE廁CO建筑風(fēng)格臘，低調(diào)中判散發(fā)藝術(shù)委的魅力■締元山莊球產(chǎn)品提升亭之路·景觀再造現(xiàn)有技留術(shù)指標(biāo)雹下的景轟觀規(guī)劃枕思路？景觀空間僑分部相對(duì)丹均衡，沒(méi)透有大面積或核心中庭精致化當(dāng)?shù)娜斯と痰褡?，園自然不盈再是強(qiáng)償調(diào)的主屬題建筑密度隊(duì)相對(duì)較大顏，硬地偏路多拒絕平版面，拒撐絕平淡浮，講究約層次，造包含地秤坪與植牲被如何體裂現(xiàn)”分動(dòng)享。愛(ài)赴“規(guī)劃主題問(wèn)景觀節(jié)點(diǎn)志，凸顯親撈情與溫馨現(xiàn)狀思路■締元山莊脹產(chǎn)品提升紗之路·景觀再造星光大道——效仿好萊類(lèi)塢為巨星慈留名的星睡光大道，核在社區(qū)核香心交通中恒軸，設(shè)立秧一條星光鴿大道，定導(dǎo)制業(yè)主的宴足印，燒裂制成磚，士鋪設(shè)于星稍光大道，朵讓購(gòu)房業(yè)灶主的足跡第，永久鐫炮刻在鷺島長(zhǎng)的東部，珠在東郡的襯核心——大道兩拔側(cè)，結(jié)戴合路燈突和行道耽樹(shù)上的冒燈光布偵置，制座造如畫(huà)每如夢(mèng)的秀星光效秤果幽林漫已步——花香小州徑，是井情侶和鈴小夫妻葉牽手漫芒步的地織方，樹(shù)它蔭蔽日竭，花香煮滿懷——白天有胖樹(shù)下雅候致的藤潑椅，晚壇上有頭園頂忽閃猶的燈光遮，執(zhí)子橋之手，呆一路相牢伴主題超越粱品質(zhì)：以因主題園林死建立與業(yè)扯主的心靈獸溝通之橋敢，使之精儲(chǔ)神超越物起質(zhì)■締元山莊棟產(chǎn)品提升熊之路·景觀再造親親芳勸庭——小朋友的永嬉戲天地差，寓教于假樂(lè)的綠色羨庭園，體賊驗(yàn)認(rèn)知的遷動(dòng)植物課馳堂愛(ài)晚家麥園——父母修身殿養(yǎng)性的場(chǎng)陡所，晨練疫、散步、眉下棋、跳裹舞，是父安母的第二條個(gè)休憩家給園■締元山磁莊產(chǎn)品存提升之倘路·景觀再造反其道籮而行之不要太自歸然：精致浮化的人工龍雕琢——不浪費(fèi)每朗一寸景觀想空間，目轎之所及，棟皆為精品肥，均含品搶味■締元山莊窯產(chǎn)品提升團(tuán)之路·景觀再造拒絕平借面，拒盈絕平淡施，構(gòu)筑豬層次——地坪的千豎向錯(cuò)雹落，可探增加景籍觀面積壘，植被有的高低脖搭配，奪可產(chǎn)生恩豐富的致視覺(jué)沖灶擊人工坡地殿營(yíng)造層次小流水盤(pán)漫活大景觀裙房邊多煮層次植被棒搭配柔化抬建筑冷硬臺(tái)階小徑稼，營(yíng)造有壟限空間的慮縱深感迷宮般的程構(gòu)圖，豐比富了高層位建筑的俯占瞰視角錯(cuò)落的盆地形，如連草地國(guó)也顯得顆層次分綁明■締元山顏莊產(chǎn)品屢提升之塵路·景觀再齡造我們理想午中的園林波：不強(qiáng)調(diào)掙風(fēng)格，山因?yàn)榫懊坑^元素害是空靈輩而不受霉制約的涉；但強(qiáng)鴉調(diào)韻味閃，因?yàn)楸⑦@是菁抵英家庭可的共有孟庭院，債她浪漫記，因?yàn)殇J晚上可爺以看中術(shù)庭燈光碌如繁星障點(diǎn)點(diǎn)，砍她藝術(shù)春，因?yàn)闋斔o在古這里嬉摧戲孩子癢予潛移稍默化的洲熏陶，叢她溫馨宣，因?yàn)橘?lài)開(kāi)朗的或父母在管這里找院的一個(gè)余更大的艦家，所以，盈這是一屯個(gè)充滿撐愛(ài)的構(gòu)籍思，浪蜻漫溫馨娘的，隱洗含東方貧美學(xué)韻秀味，散惑發(fā)藝術(shù)銀氣息的肝現(xiàn)代園抖林，是騰一個(gè)除碎了家之丑外，最側(cè)為安詳濟(jì)的棲息逗港灣?！鼍喸娇p莊產(chǎn)品設(shè)提升之悄路·景觀再努造需要提盆醒的幾惡點(diǎn)養(yǎng)生養(yǎng)題心情景紗居所，厘首先應(yīng)祝該是一殲個(gè)安全軟、安靜刑的社區(qū)創(chuàng)，因此置建議社曲區(qū)的交槳通體系島重新規(guī)棗劃，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)基本疲的人車(chē)翁分流，蝕車(chē)輛不竊進(jìn)入小窩區(qū)核心接，建立襪一個(gè)能市讓業(yè)主許們?nèi)碛靶姆潘煽镜男蓓型ピ骸?duì)硬地浴進(jìn)行景籮觀化處蔬理，既墓?jié)M足消住防要求蠶，又能降最大限樹(shù)度降低重硬地面毯積，柔命化道路袖。泳池做映為現(xiàn)代費(fèi)人不可縮慧或缺的娘健身場(chǎng)熱所，已覆經(jīng)成為都一個(gè)小底區(qū)檔次缺的象征糕，同時(shí)賣(mài)，戶外齊泳池也僚是景觀患的一個(gè)謹(jǐn)核心構(gòu)體成要素所，因此幟，景觀帽泳池是狐社區(qū)景愈觀的必械備要件襪。水景的應(yīng)葡用，景觀辭無(wú)水則失必之靈動(dòng)，令水多則管油理困難，凡建議采用擇小水系，渴以其動(dòng)的剛特性，給餅精致的硬褲景和蔥蘢屯的綠植增藏加柔美的幅情調(diào)細(xì)節(jié)體晨現(xiàn)園林喜立意的爽精髓，圓如休閑屯座椅，濁復(fù)古街香燈，鋪慎地材質(zhì)件，指示欺牌、垃塔圾箱、城信報(bào)箱孫等，一長(zhǎng)切圍繞品精致溫怪馨浪漫脹的格調(diào)銳，貼景趁、貼題花、貼意12推廣核心在海西大永潮的前沿回陣地在城市染新興的傲東部中沉心擁有最富抹有輿論影禮響力的客蔬戶群……這樣一個(gè)炭占據(jù)天時(shí)丙、地利、嬸人和的項(xiàng)簡(jiǎn)目，如何傳汽播母品屆牌，助鴿力母品輝牌提升蹄？回視關(guān)轟鍵問(wèn)題——品牌如聯(lián)何與項(xiàng)冒目嫁接害？夏商地產(chǎn)成的品牌建猾設(shè)之路一個(gè)可資伐借鑒的案哄例——夏商地產(chǎn)咱品牌建設(shè)寶背景1、夏商瀉地產(chǎn)作粥為國(guó)有具企業(yè)，帝在2005年之前，立開(kāi)發(fā)過(guò)幾咽個(gè)項(xiàng)目，清但在廈門(mén)敲的品牌影巨響力幾乎亮可以忽略龍不計(jì)；2、夏商大需學(xué)康城，借作為一個(gè)瘡郊區(qū)大盤(pán)薯，在沒(méi)有醉自然資源饑優(yōu)勢(shì)、沒(méi)組有市政配霧套優(yōu)勢(shì)、然沒(méi)有強(qiáng)大貴品牌優(yōu)勢(shì)箏、沒(méi)有明游顯地價(jià)成某本優(yōu)勢(shì)的夠前提下，營(yíng)常規(guī)的競(jìng)痛爭(zhēng)策略無(wú)妄法讓項(xiàng)目陸保持持續(xù)首的市場(chǎng)競(jìng)勿爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。限故，塑造菠項(xiàng)目社區(qū)趟品牌、生晌活品牌也層將成為項(xiàng)率目成功與魂否的關(guān)鍵色所在。必須為本腐案度身定撕制核心競(jìng)鍵爭(zhēng)策略，龜才能突破鏡現(xiàn)有的競(jìng)鄰爭(zhēng)格局，水成為引領(lǐng)鐵市場(chǎng)的領(lǐng)蹲跑者……以“50萬(wàn)㎡現(xiàn)途代生活炎榜樣新衛(wèi)城”的畫(huà)項(xiàng)目品犯牌成就爛“自然絹好生活霞”的企融業(yè)品牌紡！??！夏商地產(chǎn)額品牌建設(shè)據(jù)策略1、精確定圓位具體項(xiàng)臉目的目標(biāo)芹客戶客群役，并以此擇為基礎(chǔ)形公成科學(xué)合濤理且富于宿創(chuàng)造性的模產(chǎn)品定位緩戰(zhàn)略；2、通過(guò)營(yíng)盾銷(xiāo)推廣，群形成項(xiàng)目侄品牌；3、成立客持戶俱樂(lè)部盞，以項(xiàng)目巾品牌帶動(dòng)快企業(yè)品牌矛的建立；4、以企倦業(yè)品牌露帶動(dòng)項(xiàng)哥目銷(xiāo)售懲；06年9-11月——夏商地室產(chǎn)口號(hào)掙征集07年4月21日——夏商會(huì)廈偽門(mén)漳州兩具地同時(shí)啟慎動(dòng)07年9月15日——“夏商集團(tuán)·第三屆斗行行出鞋狀元電銷(xiāo)視博餅誼王大賽艷”夏商漏會(huì)會(huì)員完專(zhuān)場(chǎng)07年9月16日——“夏商集枝團(tuán)·第三屆行夕行出狀元縱電視博餅疑王大賽”受夏商會(huì)會(huì)未員專(zhuān)場(chǎng)）07年10月1日——盡現(xiàn)城棍邦魅力享、歡享傭精彩十化一07年2月23日——房友·車(chē)友·鬧元宵08年3月8日——夏商會(huì)積泛分兌換活逆動(dòng)啟動(dòng)（騾二期1號(hào)樓開(kāi)盤(pán)袋）08年6月28日——夏商會(huì)周庫(kù)年慶攜筐手小金星念簽約進(jìn)駐第（二期16-僅17號(hào)樓開(kāi)盤(pán)茄）08年9月21日——中秋狀勇元大比愈拼千人伐博餅活導(dǎo)動(dòng)夏商會(huì)月歷程夏商會(huì)基崗于對(duì)客戶康的置業(yè)咨邪詢(xún)、業(yè)主劑聯(lián)誼、物糊業(yè)管理、吹商業(yè)結(jié)盟馬等手段，游強(qiáng)化在客趁戶心目中顏的美譽(yù)度臭和忠誠(chéng)度輸，以及發(fā)肆展與顧客澤的長(zhǎng)期、譜穩(wěn)定關(guān)系你，客戶關(guān)腦系管理藉鼠由服務(wù)手怕段所培養(yǎng)桃的客戶滿剖意度與忠湖誠(chéng)度為其柄提供支持姻。夏商地株產(chǎn)的品齡牌建設(shè)哈之路夏商會(huì)200膛7年4月創(chuàng)立，室迄今已成勉為廈門(mén)本些土網(wǎng)站、會(huì)刊、聯(lián)盟商家、……功能最全、服務(wù)最多的客戶關(guān)系會(huì)活動(dòng)最多、人氣最旺的的客戶關(guān)系會(huì)口碑最好、影響力最大的的客戶關(guān)系會(huì)發(fā)展最快、會(huì)員最多的的客戶關(guān)系會(huì)積分兌換、中秋博餅……“自然好生活”的品牌口號(hào)深入人心目前有會(huì)員10000多人，業(yè)主會(huì)員2800禹洲·東郡用項(xiàng)目的飯聲音，引餐爆品牌的太火熱！讓品牌迅櫻速躥紅！城市宗運(yùn)倉(cāng)動(dòng)如何傳播短品牌、樹(shù)確立品牌、濕強(qiáng)化品牌惱？企業(yè)搭答臺(tái)侍輿論唱辛戲品牌運(yùn)巨作方式全面整薄合項(xiàng)目嗎資源、樸充分調(diào)兆動(dòng)輿論無(wú)優(yōu)勢(shì)、凝嚴(yán)格執(zhí)本行“品曠牌先行麻”創(chuàng)造條件份，打響品收牌的聲音多！以禹洲的臟名義發(fā)起以項(xiàng)目為舍契機(jī)以輿論眠為后盾我們針雙對(duì)的客叮群——中產(chǎn)階層粗最有力的癥聲音？他們不剝一定是付社會(huì)最嶄頂層的擋發(fā)言人他們不姐一定是誕占據(jù)最箏多社會(huì)慌財(cái)富的左人但是，他們對(duì)輿大論的發(fā)展匹與傳播舉傍足輕重！他們左右顯一個(gè)城市槳的輿論方巾向!WHO？臺(tái)商學(xué)者媒體輿論焦戒點(diǎn)：會(huì)梨聚海西叼焦點(diǎn)，提升輿論炕高度！輿論高態(tài)手：知甘識(shí)文化幫領(lǐng)域?qū)Ｆ寮遥嵘浾摲紊疃?！輿論弄男潮兒：驢輿論導(dǎo)際向迅速昌，輿論網(wǎng)絡(luò)暢強(qiáng)大！主流中爬的三大培輿論主橫力Top寬3這戰(zhàn)應(yīng)該碧怎么打？脈這戲應(yīng)該摸怎么唱？城市運(yùn)諸動(dòng)登場(chǎng)略！3大戰(zhàn)役軍奪天勝下唱響臺(tái)救海大戲戰(zhàn)役一唱出東忙部主旋魚(yú)律戰(zhàn)役二客戶價(jià)值嶄攻堅(jiān)戰(zhàn)戰(zhàn)役三創(chuàng)立【禹洲。君臺(tái)海會(huì)說(shuō)所】，開(kāi)展豐嚇富多彩的惡臺(tái)海文化獻(xiàn)展、臺(tái)海民俗節(jié)粥、臺(tái)海蚊交流季……與臺(tái)商聯(lián)錦合，讓禹晚洲成為海鼠西交流使笨節(jié)與學(xué)者聯(lián)仿合，推出用東郡名家丘系列講壇購(gòu)，并邀請(qǐng)過(guò)名人為項(xiàng)扭目著書(shū)，熱炒東盒部片區(qū)遮，樹(shù)立妻禹洲城樹(shù)市成長(zhǎng)你先鋒的銅形象直面三大誰(shuí)主力，以根‘禹洲。泥給愛(ài)一個(gè)討家’發(fā)起均與客戶價(jià)舉值緊密相亦關(guān)的各種賊互動(dòng)活哥動(dòng)，打漸造禹洲臥客戶價(jià)鐘值創(chuàng)造酸者的形餓象臺(tái)海高手尊家匯特別邀帽請(qǐng)臺(tái)灣庭知名學(xué)顯者/人士邀請(qǐng)大陸票知名人士鞏共同參與開(kāi)設(shè)系列溜講座或沙興龍會(huì)圍繞中戲產(chǎn)關(guān)注梢的焦點(diǎn)濫問(wèn)題展朱開(kāi)研討國(guó)際企業(yè)陪管理專(zhuān)家笛余世維臺(tái)灣學(xué)在者、百葛家講壇閑學(xué)者趙曾仕強(qiáng)暢銷(xiāo)小飛說(shuō)家著蔡智恒著名漫嶄畫(huà)家低幾米臺(tái)灣營(yíng)訊養(yǎng)學(xué)家……易中天：東生活印記特別邀請(qǐng)知名學(xué)者為項(xiàng)目撰文寫(xiě)書(shū)，展示東部新廈門(mén)生活的方方面面，從更加本真的生活意義上，來(lái)描述在東部的生活，描繪東郡‘新廈門(mén)’人的精神面貌。在炒熱東部的同時(shí)，制造輿論熱點(diǎn)，展示東郡的文化面和精神面。歐陽(yáng)應(yīng)霽：東。理想身兼漫畫(huà)家和文字創(chuàng)作者，活躍于兩岸三地藝文圈，出版過(guò)系列與生活品味相關(guān)的書(shū)籍。與電視臺(tái)宵、電臺(tái)或意報(bào)紙合作情，冠名欄目艷推出系列鴿訪談，結(jié)合東部呢發(fā)展談廈乞門(mén)發(fā)展，尋找想要鑒居住在東毫部為廈門(mén)視建設(shè)有堡突出貢掩獻(xiàn)的新分廈門(mén)人尋找一艘種照亮剖城市的纏力量禹洲，給大愛(ài)一個(gè)家禹洲企疲業(yè)成長(zhǎng)懇回顧展將禹洲15年的發(fā)展莖歷程通過(guò)圖片省展、資料霧展的形式一一展因現(xiàn)……做成禹陵洲至今榮最全面型的企業(yè)平歷程回顧展重點(diǎn)嫁接呼品牌與項(xiàng)燒目，將項(xiàng)起目賣(mài)點(diǎn)逐一積轉(zhuǎn)換為實(shí)保在的客戶炮價(jià)值讓客戶體羨驗(yàn)歡樂(lè)家循庭社區(qū)燈生活圍繞客準(zhǔn)戶關(guān)心塵的教育京提供相軋應(yīng)附加值服率務(wù)啟蒙教等育論壇啟動(dòng)教命育基金禹洲。搭歡樂(lè)社顛區(qū)行禹洲。夕刊陽(yáng)紅俱樂(lè)牧部?jī)纱右园⑸系目蛻艋冢铌P(guān)心裙的問(wèn)題，滑就是孩子煩和老人。為他們器解決工藝作繁忙居時(shí)無(wú)法絨陪伴家壓人的難茄題，為短中產(chǎn)客戶減負(fù)尋，也為家合庭添歡樂(lè)武。終極服務(wù)銅提供終生俊價(jià)值，為惰客戶創(chuàng)造忌價(jià)值最大鳥(niǎo)化。兩代居嚴(yán)以上的狗客戶，傲最關(guān)心形的問(wèn)題束，就是睜孩子和顆老人。為他們符解決工按作繁忙婦時(shí)無(wú)法烘陪伴家喉人的難脖題，為首中產(chǎn)客臭戶減負(fù)必，也為借家庭添膝歡樂(lè)。終極服務(wù)告提供終生睛價(jià)值，為鉤客戶創(chuàng)造饑價(jià)值最大嬸化。品牌的市綁場(chǎng)關(guān)注度UP！品牌的市室場(chǎng)影響力UP！品牌社威會(huì)形象確提升UP！城市生活吵領(lǐng)航者禹洲項(xiàng)目運(yùn)亮作品牌運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)城市運(yùn)至動(dòng)創(chuàng)造一范個(gè)階層?xùn)|的理想約生活推進(jìn)一泄個(gè)城市責(zé)的時(shí)代錫發(fā)展打通一卷個(gè)城市諷的國(guó)際挎脈絡(luò)階段推廣醞釀期公開(kāi)強(qiáng)貌銷(xiāo)期持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)寬期尾銷(xiāo)期價(jià)格試起水低開(kāi)高賣(mài)走高值高短價(jià)銷(xiāo)售圓核滿吸引關(guān)睡注引爆熱點(diǎn)持續(xù)升溫完美收勉官價(jià)格策燭略項(xiàng)目策略階段推廣繞安排推廣時(shí)摸間2-3個(gè)月2-3個(gè)月6-10個(gè)月2-3個(gè)月推廣節(jié)奏穩(wěn)步蓄客小高潮高潮迭驗(yàn)起完美收尾分期推凱盤(pán)策略?xún)?yōu)化最佳祝位置的產(chǎn)返品，實(shí)現(xiàn)賢利潤(rùn)最大虛化。不同產(chǎn)品繩搭配銷(xiāo)售尤，豐富產(chǎn)利品線。推盤(pán)次序校位置從劣家到優(yōu)，價(jià)塑格穩(wěn)步上犯漲。1#2#4#5#樓王3#小樓王6#7#9#8#10#首次開(kāi)盤(pán)東北位置的1#、2#建議增加小戶型比例低價(jià)入市第1批11小樓王帶動(dòng)第二次開(kāi)盤(pán)推出小樓王3#，帶動(dòng)價(jià)格上行利潤(rùn)最大化搭配4#豐富客戶選擇面第2批22位置較好6#，搭配沿街8#不同位置及戶型產(chǎn)品搭配豐富不同價(jià)位客戶選擇第3批33加推9#與10#，增加推盤(pán)量增加推盤(pán)量豐富不同價(jià)位客戶選擇第4批44樓王完美收官位置及戶型最優(yōu)5#，最高利潤(rùn)搭配7#豐富產(chǎn)品線第5批55價(jià)格建議■禹洲·締元山莊版在現(xiàn)狀下狗的價(jià)格初棵判市場(chǎng)依遲據(jù)注：上自述圖表蛋中括號(hào)融中的數(shù)唇據(jù)表示物該項(xiàng)目敞的推盤(pán)剃套數(shù)。小陽(yáng)春貧下，1~5月枋湖見(jiàn)片區(qū)成童交約120鴿0套普通肺住宅，劫是200史8年全年嬌的7~8倍，而萍枋湖片之區(qū)的領(lǐng)退頭項(xiàng)目盲目前成碧交均價(jià)弱恢復(fù)到1100諷0元/㎡以上。■禹洲·締元山莊杜在現(xiàn)狀下航的價(jià)格初你判競(jìng)爭(zhēng)依木據(jù)注：上述膛圖表中括補(bǔ)號(hào)中的數(shù)隔據(jù)表示該陣項(xiàng)目的推緣瑞盤(pán)套數(shù)。

枋湖片區(qū)主要在售和已知項(xiàng)目各戶型市場(chǎng)余量統(tǒng)計(jì)(區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析)數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥數(shù)據(jù)庫(kù)項(xiàng)目名稱(chēng)預(yù)售套數(shù)剩余套數(shù)一房小二房二房小三房標(biāo)準(zhǔn)三房大三房四房及以上30~6565~7575~9595~120120~140140~160160以上余量統(tǒng)計(jì)--50053644237064424207260小三房蜻是非常福突出的王市場(chǎng)供潤(rùn)應(yīng)缺口標(biāo)準(zhǔn)三靈房是每招個(gè)項(xiàng)目咸固定規(guī)饅劃的戶肺型，余鑼量多二房的庫(kù)顯存相對(duì)三弄房較少，詢(xún)余量壓力胞小在未來(lái)1~2年內(nèi)，獄預(yù)計(jì)目歇前已知唉的普通惰住宅市密場(chǎng)存量目約為5000套，壓力還雖然存在礎(chǔ)。但是已匆知的包括嗓“建發(fā)用疫地”、“肺華林廣場(chǎng)斤”等地塊竭都是拉動(dòng)偽和穩(wěn)定枋倘湖片區(qū)價(jià)顫格平衡的獎(jiǎng)項(xiàng)目。■禹洲·締元山畏莊在現(xiàn)凡狀下的駁價(jià)格初待判其他依游據(jù)大勢(shì)誘因今年1月以來(lái)伶，廈門(mén)捆島內(nèi)、罷全市房懲價(jià)穩(wěn)步劍上升的承同時(shí)，墳市場(chǎng)存戚量持續(xù)戶下降。牌由于去機(jī)年土地環(huán)動(dòng)工面幅積銳減千，在迅終速回暖者的小陽(yáng)退春面前毛，島內(nèi)用市場(chǎng)的瞞熱點(diǎn)仍愧將延續(xù)昨，島內(nèi)詞價(jià)格受菌到支撐魂?！鲇碇蕖ぞ喸角f蜜在現(xiàn)狀下鄙的價(jià)格初罰判其他依蝕據(jù)區(qū)域提拆升在“海畏西”助陵力和廈瘦門(mén)城市社東拓的三背景下爬，枋湖極片區(qū)配紅套的持敲續(xù)完善撤，居住氛定圍的持私續(xù)提高弊，都是粉對(duì)區(qū)域址房?jī)r(jià)的匪有力保就證?！鲇碇蕖ぞ喸礁馇f在現(xiàn)追狀下的換價(jià)格初區(qū)判小像結(jié)

市場(chǎng)比較法結(jié)果參考項(xiàng)目禹洲香檳城一期水晶森林書(shū)香佳緣開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007-09-222007-10-272007-10-24整體簽約均價(jià)100001100011000修正價(jià)格135001250013000比較價(jià)格136001320013700比較權(quán)重50%15%35%加權(quán)平均13600權(quán)重說(shuō)明“禹洲香檳城”一期為禹洲同產(chǎn)品線下項(xiàng)目項(xiàng)目環(huán)境、交通及自身因素與本案最為相似，可比性最強(qiáng)，取50%權(quán)重；“書(shū)香佳緣”的區(qū)位、環(huán)境、交通等與本案也較為相似，取35％權(quán)重；而“水晶森林”項(xiàng)目從整個(gè)大枋湖板塊來(lái)分析，區(qū)位與本案距離最遠(yuǎn)，因此給予最低權(quán)重比分15%。小結(jié)：仗估算1360已0元/㎡為本案仙地塊按殿照2+2戶型，倍當(dāng)前市獻(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售麗價(jià)格的緣瑞初步評(píng)尊價(jià)。如果增加坑禹洲地產(chǎn)板品牌的提薄升、我司觸成熟穩(wěn)健牌的運(yùn)盤(pán)模嫁式和操盤(pán)腥經(jīng)驗(yàn)等因宏素，預(yù)期庫(kù)項(xiàng)目目前患銷(xiāo)售價(jià)格碎可達(dá)140標(biāo)00元/㎡，折算成村使用面積前后價(jià)格為112育00元/㎡。介于市場(chǎng)窯前景的變脫化和難以巡壽預(yù)期性，浮本案的實(shí)蛋際可售價(jià)別格尚需明僚確本案的朋工程進(jìn)度訪之后再做要研判。注：實(shí)碧際使用爪面積價(jià)敏格計(jì)算鄰為110喪~13寫(xiě)0平戶型妻，贈(zèng)送20~4統(tǒng)0平面積去計(jì)算的負(fù)平均結(jié)醬果。新景祥投資控股集團(tuán)旗下?lián)碛?0余家分支機(jī)構(gòu)，已為100多家發(fā)展商及機(jī)構(gòu)提供了專(zhuān)業(yè)服務(wù)超過(guò)10年跨區(qū)域發(fā)展經(jīng)驗(yàn)全面進(jìn)入中國(guó)35個(gè)以上大中城市綜合服務(wù)連鎖中國(guó)200霞9中國(guó)房地利產(chǎn)策劃代子理綜合實(shí)鳥(niǎo)力TOP1勒02008中國(guó)房地榆產(chǎn)策劃代綱理公司品圖牌價(jià)值TOP艱102008中國(guó)房地敞產(chǎn)策劃代慚理綜合實(shí)鴨力TOP桶10200峽7中國(guó)房箱地產(chǎn)策扔劃代理摘綜合實(shí)戚力TOP醬10200慈6中國(guó)房葵地產(chǎn)策界劃代理憤公司品筑牌價(jià)值TOP1眾0200景6中國(guó)最幅具全案截策劃力暖顧問(wèn)機(jī)包構(gòu)2006中國(guó)最具躲實(shí)效銷(xiāo)售裂力代理企該業(yè)2005中國(guó)金牌揚(yáng)代理百?gòu)?qiáng)救（十三名憐）近年榮譽(yù)累計(jì)代央理項(xiàng)目合約總酬面積超跡過(guò)2600萬(wàn)平方米銷(xiāo)售總行金額超夜過(guò)300億元跨區(qū)域發(fā)召展超過(guò)10年100余個(gè)數(shù)字新蹤蝶景祥07年代理樓統(tǒng)盤(pán)總銷(xiāo)售金哪額超110億元全國(guó)過(guò)崇往部分院項(xiàng)目合作品牌祖開(kāi)發(fā)企業(yè)建發(fā)房蛾產(chǎn)規(guī)吳中蠟地產(chǎn)壞駿和置踩業(yè)以沿海綠側(cè)色家園眨明發(fā)脖集團(tuán)萬(wàn)科地產(chǎn)鴉金地集也團(tuán)增路橋集王團(tuán)淘廈商叔地產(chǎn)挪融倒僑集團(tuán)主營(yíng)業(yè)他務(wù)市場(chǎng)研究營(yíng)銷(xiāo)策略企劃推廣銷(xiāo)售執(zhí)行銷(xiāo)售代理

服務(wù)內(nèi)容

高端住宅

大盤(pán)開(kāi)發(fā)

城市綜合體

核心業(yè)務(wù)

營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目整體啊營(yíng)銷(xiāo)流程教控制項(xiàng)目市全場(chǎng)形象例定位項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)理戰(zhàn)略與戰(zhàn)偏術(shù)擬定項(xiàng)目?jī)r(jià)格夢(mèng)策略擬定促銷(xiāo)策略歌實(shí)施方案制定營(yíng)銷(xiāo)譯推廣策略發(fā)展商與搬項(xiàng)目形象輛定位與包沫裝項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)靈傳播策略媒體選擇凳與組合品牌活動(dòng)田策劃組織

企劃推廣總形象洞策略公關(guān)與宣框傳策略建貫議營(yíng)銷(xiāo)活寶動(dòng)總體參策略傳播媒介膽選擇建議分階段傳愿播策略媒介計(jì)劃挺策略與預(yù)劫算建議在策略細(xì)指導(dǎo)下任的行銷(xiāo)彼推廣計(jì)鉗劃項(xiàng)目全存程宣傳曾物料設(shè)宜計(jì)

銷(xiāo)售執(zhí)行專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)楚售代理遞服務(wù)銷(xiāo)售節(jié)奏捎安排與控帽制銷(xiāo)售流葡程執(zhí)行銷(xiāo)售團(tuán)睬隊(duì)搭建舞與組織階管理營(yíng)銷(xiāo)中塞心定位遲與包裝樣板房策割略與概念炒設(shè)計(jì)樣板示范扶段策略與噸概念設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)活座動(dòng)策略落及執(zhí)行腹實(shí)施業(yè)績(jī)目標(biāo)嘴制定與執(zhí)巴行完善的內(nèi)唇部激勵(lì)系釀統(tǒng)，打造稈中國(guó)最穩(wěn)摸定的地產(chǎn)門(mén)綜合服務(wù)傾團(tuán)隊(duì)三級(jí)專(zhuān)業(yè)非品質(zhì)監(jiān)控獻(xiàn)系統(tǒng)，全躲面提升服末務(wù)品質(zhì)和企運(yùn)作效能專(zhuān)設(shè)項(xiàng)目桌品控中心悔，高效保藏障擴(kuò)張過(guò)彩程中的項(xiàng)交目品質(zhì)

品控New謠Vi丑sua黎lA很ngl判e■提升價(jià)粉值高效而龐饅大的客戶席資料庫(kù)新景祥礙龐大的熟客戶資掩料庫(kù)成跳為應(yīng)對(duì)需逆市的趨需求保篩障?；谫Y悔源共享賓，無(wú)障股礙溝通獻(xiàn)協(xié)作的IT技術(shù)平盜臺(tái)，支偉持集團(tuán)剃用戶的IT平臺(tái)，無(wú)高效的貢資源共活享系統(tǒng)群，贏取壘項(xiàng)目附逢加值的惰“新景俗祥辦公每自動(dòng)化仿（OA）系統(tǒng)看及銷(xiāo)售駁管理系閃統(tǒng)”。擁有著20多萬(wàn)份害的客戶劣數(shù)據(jù)庫(kù)娛與分銷(xiāo)辯渠道網(wǎng)泥絡(luò)資源梅，其中烏廈門(mén)客態(tài)戶數(shù)據(jù)詞更加充弱實(shí)。覆蓋全國(guó)酒又扎根本訂土的龐大健客戶管理聚平臺(tái)。新景祥客陷戶管理系殖統(tǒng)新景祥數(shù)怠據(jù)庫(kù)龐大而縝密的市場(chǎng)跟蹤數(shù)據(jù)全國(guó)主要城市在售項(xiàng)目日成交跟蹤。完備的一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)月度數(shù)據(jù)跟蹤。廈門(mén)房管局月度及年度數(shù)據(jù)跟蹤。政策跟蹤與即時(shí)的掃描分析。覆蓋全國(guó)又扎根本土的龐大市場(chǎng)數(shù)據(jù)平臺(tái)。中國(guó)房地鍬產(chǎn)策劃代螺理綜合實(shí)葉力TOP瓣10企業(yè)新景祥——您值得深信賴(lài)的絡(luò)合作選緞?chuàng)?！提案結(jié)束清，謝謝各巷位一期和二期周邊現(xiàn)狀禹洲·香檳城一炕期禹洲·締元山嫂莊建發(fā)·書(shū)香佳緣鷺島心筑幸福密捐碼凱悅新緊城聯(lián)發(fā)欣悅填園水晶森逝林吉家家凈世界建發(fā)新妙地塊卓晟園碧湖嘉園湖里婦旋幼保健金中華肯枋湖購(gòu)席物廣場(chǎng)聯(lián)盛百臺(tái)貨枋湖瓣店TES凍CO購(gòu)物中榴心TESC憑O(特易購(gòu))源自英浙國(guó)，全戲球零售修業(yè)五十舒強(qiáng)排名朗第三，介僅次于識(shí)沃爾瑪坊和家樂(lè)假福，高萌于麥德激龍。此宮在廈的瞞建設(shè)擬之建成類(lèi)棄似SM的大型購(gòu)帳物中心，希也是TES昂CO在華的首倆個(gè)綜合購(gòu)飄物中心，說(shuō)地塊編號(hào)2008趁Y06-予S，在籌鉤備中。池計(jì)劃200債8年后三年哪完工湖里區(qū)潛新政府湖里區(qū)燙新政府湖里實(shí)堂驗(yàn)小學(xué)

配套匱乏將逐步改觀交通通達(dá)已經(jīng)在多年前就全面實(shí)現(xiàn)，早期區(qū)域各項(xiàng)目的所面臨通病就是配套匱乏。，但這一現(xiàn)狀逐步將被改觀包括諸如湖里實(shí)驗(yàn)小學(xué)(本案附近)、枋湖中學(xué)、TESCO購(gòu)物中心在內(nèi)重點(diǎn)配套建設(shè)會(huì)提升配套等級(jí)。而扎堆的新住宅社區(qū)組團(tuán)效應(yīng)會(huì)愈發(fā)明顯。附姥件禹洲·締元山莊糊項(xiàng)目地塊慕利弊用地周顧圍均為蓬新建住恭宅社區(qū)他，區(qū)域踢印象優(yōu)倆于香檳門(mén)城一期用地北疏側(cè)和西參側(cè)分別蝦為“幸姜福密碼彎”和“炸凱悅新頓城”新怎建住宅殃社區(qū)，綿南側(cè)為猶薛嶺山(山勢(shì)低昨矮)，從整體品形象而言什，明顯優(yōu)親于一期，濫相對(duì)而言發(fā)更靜謐更逝適合居住柴。1243相對(duì)香檳城一期而言，更靜謐和靠近其他住宅社區(qū)的本案用地薛嶺山公園薛嶺山公園置于地挪表的高典壓電和尤有待改忌觀的區(qū)遞域形象戲是最大落弊端地表高號(hào)壓電沿畫(huà)線的七巡壽家開(kāi)發(fā)影企業(yè)聯(lián)逮名要求炸高壓電尋遷至地搏下，這妻一事件甲基本確僅定，沿嶼途諸如帶凱悅新配城項(xiàng)目禽已經(jīng)因羨此提價(jià)球。但由硬于現(xiàn)狀顆仍然存劫在，對(duì)耕潛在客濱戶的感抖官劣勢(shì)脂影響顯婆著。置于地表甘的高壓電比較嘈雜的金湖路區(qū)位形象腫有待改觀利弊附頁(yè)件■枋湖片區(qū)鄙市場(chǎng)現(xiàn)狀纏與區(qū)域競(jìng)術(shù)爭(zhēng)環(huán)境點(diǎn)用評(píng)12

房地產(chǎn)業(yè)深度調(diào)整期的疲軟反應(yīng)書(shū)香佳緣成交均價(jià)12000~13000銷(xiāo)售進(jìn)度基本停滯幸福密碼Ⅰ成交均價(jià)8000~8500銷(xiāo)售進(jìn)度趨于緩慢禹洲·香檳城Ⅰ成交均價(jià)14000~15000銷(xiāo)售進(jìn)度基本停滯水晶森林成交均價(jià)11000~13000銷(xiāo)售進(jìn)度趨于緩慢1

房地產(chǎn)政策松綁和剛性需求釋放的“小陽(yáng)春”書(shū)香佳緣銷(xiāo)售均價(jià)8500~10000低價(jià)與品牌品質(zhì)產(chǎn)品幸福密碼ⅠⅡ簽約均價(jià)8000~8500延續(xù)的低總價(jià)產(chǎn)品凱悅新城簽約均價(jià)8000~8500低總價(jià)吸引關(guān)系戶水晶森林銷(xiāo)售均價(jià)9000~11000低價(jià)與成型的產(chǎn)品2注：上述住圖表中括囑號(hào)中的數(shù)粒據(jù)表示該頁(yè)項(xiàng)目的推宰盤(pán)套數(shù)。2009.01~2009.05片區(qū)主要項(xiàng)目成交情況項(xiàng)目名稱(chēng)總成交套數(shù)月均成交套數(shù)書(shū)香佳緣24461幸福密碼Ⅰ9925禹洲·香檳城38496水晶森林12330凱悅新城18794幸福密碼Ⅱ14874附淺件■枋湖片逗區(qū)市場(chǎng)臟現(xiàn)狀與參區(qū)域競(jìng)炭爭(zhēng)環(huán)境衫點(diǎn)評(píng)

枋湖片區(qū)普通住宅主要戶型區(qū)間市場(chǎng)容量分析數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥數(shù)據(jù)庫(kù)項(xiàng)目名稱(chēng)預(yù)售套數(shù)開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)間一房小二房二房小三房標(biāo)準(zhǔn)三房大三房四房及以上30~6565~7575~9595~120120~140140~160160以上書(shū)香佳緣8422007.10.248822184--4312295各戶型區(qū)間銷(xiāo)售情況8622180--4222089幸福密碼Ⅰ3192007.11.2772--187--60----各戶型區(qū)間銷(xiāo)售情況71--183--55----禹洲·香檳城6102007.09.22------22030090--各戶型區(qū)間銷(xiāo)售情況------21624285--水晶森林名苑5112007.10.27----------297214各戶型區(qū)間銷(xiāo)售情況----------18998水晶森林名居4422007.12.30101--48111754067各戶型區(qū)間銷(xiāo)售情況101--48111754067凱悅新城9842009.03.2146212220--202--88各戶型區(qū)間銷(xiāo)售情況1011299--53--7幸福密碼Ⅱ2792009.03----141--138----各戶型區(qū)間銷(xiāo)售情況----130--94----御之苑1752009.05.28----9--802759各戶型區(qū)間銷(xiāo)售情況----5--21158各面積區(qū)間戶型供應(yīng)合計(jì)723347893311286476523各面積區(qū)間戶型銷(xiāo)售合計(jì)35934645327962349269供銷(xiāo)比2:11:11.2:11.01:11.34:11.36:11.94:11.2:11.34:11.01:1

說(shuō)明1：雖然片區(qū)內(nèi)主要項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間都集中在2007年第四季度，從上頁(yè)銷(xiāo)售走勢(shì)，也很清晰的發(fā)現(xiàn)進(jìn)入2009年成為很多項(xiàng)目的主要去化期，因此上表數(shù)據(jù)可以反映2008年~2009年1年半時(shí)間各戶型的市場(chǎng)容量。說(shuō)明2：上表抄主要以湊各戶型止的建筑僵面積為句劃分標(biāo)柴準(zhǔn)。附饞件■枋湖片榮區(qū)市場(chǎng)獅現(xiàn)狀與持區(qū)域競(jìng)真爭(zhēng)環(huán)境診點(diǎn)評(píng)

枋湖片區(qū)主要在售和已知項(xiàng)目各戶型市場(chǎng)余量統(tǒng)計(jì)(區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析)數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥數(shù)據(jù)庫(kù)項(xiàng)目名稱(chēng)預(yù)售套數(shù)剩余套數(shù)一房小二房二房小三房標(biāo)準(zhǔn)三房大三房四房及以上30~6565~7575~9595~120120~140140~160160以上書(shū)香佳緣842--8822184--4312295銷(xiāo)售套數(shù)808348622180--4222089

幸福密碼Ⅰ319--72--187--60----銷(xiāo)售套數(shù)3091071--183--55----禹洲·香檳城610--------22030090--銷(xiāo)售套數(shù)53080------21624285--水晶森林名苑511------------297214銷(xiāo)售套數(shù)287224----------18998水晶森林名居442--101--48111754067銷(xiāo)售套數(shù)4420101--48111754067凱悅新城984--46212220--202--88銷(xiāo)售套數(shù)2727121011299--53--7幸福密碼Ⅱ279------141--138----銷(xiāo)售套數(shù)22455----130--94----御之苑175------9--802759銷(xiāo)售套數(shù)49126----5--21158富貴門(mén)花園Ⅱ142------------1348銷(xiāo)售套數(shù)7765----------752鷺島心筑349----4222660--21--銷(xiāo)售套數(shù)--349--------------締元山莊--200000平--------------約折合套數(shù)--1700--------------華林廣場(chǎng)--90000平--------------約折合套數(shù)--750建發(fā)用地--110000平--------------約折合套數(shù)--900--------------余量統(tǒng)計(jì)--50053644237064424207260注：締嚇元山莊限和建發(fā)途用地均球?yàn)楝F(xiàn)狀惰土地，配按照平監(jiān)均戶型120平估算今套數(shù)小三房是飯非常突出猴的市場(chǎng)供普應(yīng)缺口標(biāo)準(zhǔn)三房劈燕是每個(gè)項(xiàng)械目固定規(guī)幫劃的戶型裹，余量多二房的訓(xùn)庫(kù)存相文對(duì)三房拿較少，少余量壓月力小附質(zhì)件主流客傲戶群體

枋湖片區(qū)主要在售和已知項(xiàng)目針對(duì)性主要客戶特征訪談匯總表數(shù)據(jù)來(lái)源：新景祥數(shù)據(jù)庫(kù)項(xiàng)目名稱(chēng)主力產(chǎn)品來(lái)源地置業(yè)目的特征年齡層關(guān)注焦點(diǎn)建發(fā)·書(shū)香佳緣75~95二房120~140三房廈門(mén)島內(nèi)定居(包括廈門(mén)本地，漳州、泉州、晉江等外地來(lái)廈)首次置業(yè)為主，改善性居住相對(duì)少。5%~10%追隨建發(fā)品牌的人群（二次、多次）“新廈門(mén)人”、中產(chǎn)階級(jí)，湖里區(qū)公務(wù)員，企業(yè)中高層為主。建發(fā)品牌老客戶對(duì)新客戶的引導(dǎo)。純粹外地或者廈門(mén)本地的投資客很少。諸如建發(fā)在周邊外地的推廣活動(dòng)，收效一般25~35歲居多/價(jià)格：普遍接受8000~9000元/㎡，100萬(wàn)總價(jià)是坎/戶型：90~100㎡始中較低總價(jià)產(chǎn)品，傳統(tǒng)經(jīng)典戶型受到追捧，贏在細(xì)節(jié)(中庸產(chǎn)品附加軟實(shí)力的打造)。自身135㎡戶型遭遇市場(chǎng)抗性。/其他：為老人考慮社區(qū)環(huán)境配套，周邊，產(chǎn)品細(xì)節(jié)，教育和購(gòu)物便利。幸福密碼2期75~95二房120~140三房廈門(mén)島內(nèi)定居（包括廈門(mén)本地，三明，漳州，