中原星河惠陽項目之定位報告

星河惠陽專案·分析定位報告深圳市中原地產(chǎn)顧問深圳市中原地產(chǎn)顧問惠州分公司營銷A組11MAY,2007本報告的技術(shù)成果專屬深圳市本報告的技術(shù)成果專屬深圳市星河地產(chǎn)開發(fā)所有；深圳市中原物業(yè)顧問惠陽分公司擁有本報告的策劃思路、分析方法、報告格式的技術(shù)版權(quán)，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)讓或翻載。報告評審監(jiān)製：深圳市中原地產(chǎn)品控中心骨專案全權(quán)負熊責(zé)：鐘志斌銷張證行銷儀總監(jiān)財專案報告主臣撰：徐智勇抵折策劃經(jīng)理倘報告技術(shù)負惕責(zé)：徐智勇蠢爸策劃經(jīng)理吧李儲林燊意裝策劃經(jīng)理輛策劃參與成眨員：何卷華軌高級策劃期師壯吳磊確策劃師韻邱貞標(biāo)策鑄劃師醒彭光平井策劃師篇劉正文喚策劃師略報告文字處念理：黃露源丟張英華劉逼顯新特彭光平港前鍵言協(xié)PREFA趨CE池“赴定位偷”柴一詞很早就擾已經(jīng)使用，援最初指商場快中商品擺放類在眼睛視平到線的位置。異1982年破，阿爾軌·胸里斯（Al饒Ries套）倒和杰克災(zāi)·幸特勞特（J棵ackT思rout）遍撰寫了《定編位：羸得你軟的頭腦的戰(zhàn)杰爭》一書，救“翼定位失”結(jié)一詞因此進藍入了營銷領(lǐng)綱域。主每項新產(chǎn)品葡、每家企業(yè)現(xiàn)都會吸引偏鄰好其主要特英色的客戶群靠。美國一家端制藥公司將壯其新藥定位營為財“那緩解病痛速紫度最快這”蒸，而后新的樹競爭對手將饞其新產(chǎn)品定咳位為騎“鞏最安全屑”盈的藥品，市讓場效果非同燈凡想；新的雪競爭對手并師未定位為秩“闊速度最快、畜最安全咬”霞的藥品--繭--。河市場定位是貧企業(yè)對目標(biāo)睬消費者或者棄說目標(biāo)消費雷市場的選擇累。產(chǎn)品定位勁是在完成市究場定位的基陰礎(chǔ)上，企業(yè)鐮對用什么樣燭的產(chǎn)品來滿項足目標(biāo)消費鹿者或目標(biāo)消慣費市場的需撒求。許多人鋤至今還把市替場定位和產(chǎn)芽品定位混淆閣在一起，其中實這兩者完屯全是兩回事拾。從理論上等講，應(yīng)該先巷進行市場定丈位，然后才砍進行產(chǎn)品定捷位。在實際尾商業(yè)實踐中秒，也有先完魚成了產(chǎn)品定容位，然后才嫌來補做市場傾定位的。手如牛仔褲的姐發(fā)明：市場挨定位在先，盤發(fā)明者首先斃發(fā)現(xiàn)的是淘融金者需要一翻種耐穿耐磨好的衣物，即論發(fā)現(xiàn)目標(biāo)市談場在那里，兵然后才想到劉把帆布裁下購來做成牛仔廳褲這種真實和的產(chǎn)品。隨磚身聽的發(fā)明頑也是如此。癢那就是索尼波老板首先意此識到人們需容要邊行走邊短聽音樂，也金就是說發(fā)現(xiàn)刺有隨身聽的飲市場，然后底才冒出了創(chuàng)董造隨身聽這叛一產(chǎn)品的念臂頭，產(chǎn)品定佳位才產(chǎn)生。要這些都是市替場定位先行漫的經(jīng)典例子上。山水山水仁者愛山智者樂水仁者愛山無山不歡智者樂水無水不暢述山水是不可餐再生的自然該資源，也是箏人居向往的飼最佳生活空堪間，主打山隱水強調(diào)了稀樂缺資源的占木有。目錄TOC\o"1-5"\h\z\u詞第一章后胳星河惠陽項周目策劃背景乘分析雞偽5唐一、策劃背彼景一：惠陽弓地產(chǎn)，無往泳不利犁匠5蜓二、策劃背鋪景二：指導(dǎo)澆思路暫交9座三、策劃背揪景三：項目震資料綠險11鞋第二章料負星河惠陽項糊目基地分析消介12喉第三章巴蕉星河惠陽項尸目解析廳文21要一、項目優(yōu)娘勢就趕21悟二、項目劣怖勢會乞25器三、項目地吧塊的機會點析貧27恒四、項目地合塊的威脅及傻困難點藝址28吉五、項目鐮SWOT倒戰(zhàn)略組合建悟議客造29打第四章星綢河惠陽項目宣定位策略全羞31勇－、定位推混導(dǎo)方式選擇秩招32瞇二、品類定投位過程分析迫湊33舉三、項目市致場占位細分冠析畫臣46予四、項目產(chǎn)倦品定位墨鐮50法五、客戶定炕位鉤稠61啦六、項目開壺發(fā)主題定位羊鬧77炎七、生活方鴉式訴求災(zāi)車78礎(chǔ)八、價格定揪位蘋轟80鋪九、項目命憤名建議助營85撞第一章?lián)湫呛踊蓐栱検漳棵邉澅尘胺盅蛭鰸梢?、策劃背粒景一：惠陽劍地產(chǎn)，無往母不利師【關(guān)鍵詞一惡】鵬城房名價高企，土縣地緊缺（深圳：2006年房價收入比高達12：1）定基指數(shù)：1997年=100深圳樓市走勢圖溉自2004絹年以來，深間圳房價持續(xù)柏高漲松，2006宋年房價平均強漲幅超過2遣5%,歸根傅究底，是深托圳自200慚3年中以來距，深圳市政糾府考慮到深咽圳土地儲備葵有限，從土設(shè)地的粗放型農(nóng)開發(fā)向節(jié)約占型轉(zhuǎn)移，關(guān)分內(nèi)土地出讓包幾乎終止，籍全深圳可開競發(fā)用地亦不訪過200平茂（深圳：2006年房價收入比高達12：1）定基指數(shù)：1997年=100深圳樓市走勢圖營而與此同時嗚，深圳又是蠢全國著名的熱移民城市、醋收入最高的固城市之一，堂即有著豐富妻的市場需求邁，也有著極疊強的消費力菊，而對關(guān)內(nèi)浴迅速縮減的蟻樓市供應(yīng)市慌場，加之開向發(fā)商囤地，碎遲遲不開發(fā)滑或僅小批量觸開發(fā)，造成騙供不應(yīng)求的膀局面，房價軍受供需影響鼻，迅速攀升奉，使得前批睜投資者受益銷，進而深圳獎地產(chǎn)進入全公民投資時代菠，房地產(chǎn)市大場由買房市溫場進入賣方柴市場，至2共006年，拉盡管國家調(diào)柿控連連，但承深圳樓市依濟然在風(fēng)雨中補加速前進，伸僅3年間，鴿深圳樓市透賺支了前10謎年的經(jīng)濟增糠長，房價收豈入比達到1漂2:1，列燈全國第二位華，高企的房旁價將深圳的截主流人群置憲業(yè)推向了關(guān)吹外、推向了粉周邊城市，躲而土地的緊賣缺使得深圳你地產(chǎn)商必須簽走出去，惠式州、東莞、惑中山成為了證首戰(zhàn)場。緞【關(guān)鍵詞呀二稅】牢惠陽樓市復(fù)貢蘇熄，陜強勢增長壞惠陽－大亞詞灣區(qū)域上個些世紀(jì)90年融代，受南海表石化等利好俯招商引資的天影響，區(qū)域晃經(jīng)濟、地產(chǎn)槳市場曾一度鐮出現(xiàn)替“李萬里江山一幻片紅懸”嚴(yán)的發(fā)展勢頭統(tǒng)，以深圳為職首的異地開燥發(fā)商紛紛介燙入惠陽－大械亞灣，大面職積購地，區(qū)紹域內(nèi)土地幾懇乎被圈完，糖然后，受中索央緊縮銀根季及南海石化姓引資受阻等孟不利因素的焰打擊，與海龍南樓市一樣猴，發(fā)展商因跌獎金及市場殼原因，不得徐不停工，爛咽尾樓叢生，昌區(qū)域經(jīng)濟陷芒入進退兩難概的境地。楊進入21世索紀(jì)以來，區(qū)寧域形勢漸明梨，隨著中海獻殼牌項目的爬正式啟動，離李嘉誠成功丹簽約惠州港吉，中海石化煮一期工程投漁產(chǎn)成功，大雖量深圳工業(yè)事遷入?yún)^(qū)域內(nèi)階，深惠交通繞規(guī)劃利好以解及深圳發(fā)展傅受限于地等秒眾多利勢的饞引導(dǎo)，惠州維－大亞灣自慚2005年微以來，樓市屢與區(qū)域經(jīng)濟父一道，呈現(xiàn)餃較快的較長魄勢頭，眾多假深圳及異地珍發(fā)展商卷土爺重來，紛紛硬圈地進行規(guī)喊?；_發(fā)，查歷史爛尾樓屯的后繼盤活謹(jǐn)已全面展開嚼，良好的發(fā)攝展前景，僅脖深圳三分之押一弱的價格亞，使得深圳問人紛紛將匠置業(yè)眼光投占向于此擋，半島1號炕的強勢入市奴，讓惠陽－訊大亞灣區(qū)域惹房地產(chǎn)市場淺明晰起來，抖開發(fā)展大膽版入主惠州，脂置業(yè)者涌入稱惠州，樓市為呈現(xiàn)快速增鋒長的勢頭，單至2006杠年底，惠陽垮樓市已達均港價3700少元/平米，辮同比增長3絡(luò)0%，并且期，從目前各亞項目的推廣耕情況來看，色豪宅市場放鵲量增長，區(qū)栗域住宅市場幼利好再次提恩升，預(yù)計半棋島1號、熊役貓國際2期墊小高層將達寫到歷史新高罩（約400趕0元/平米則），從此，寺惠陽樓市進燦入快速的發(fā)跟展階段，一誦座現(xiàn)代化的榜新城正在崛間起。傅【關(guān)鍵詞三致】聯(lián)區(qū)域融合，順前景斐然耕深圳無地可跑用究，但深圳還渴是要發(fā)展，俊而且是以高漿速在發(fā)展，國深圳未來將使走向何方，披也許這本不娃是平民百姓壘考慮的問題功，但對于經(jīng)轎濟發(fā)展而言登，其已超越堆了政策層面棚的思考，有歡需要，就有竄發(fā)展。惹深圳需要土共地來實現(xiàn)城堆市的可持續(xù)谷發(fā)展，惠陽數(shù)－大亞灣擁錘有大量的廉益價可開發(fā)用誰地，而兩地摘之間，不僅屋是鄰邦，更儀有著豐富的唱經(jīng)濟交流基名礎(chǔ)，深惠兩棚地，1小時賄的路程，放喂眼北京、上愁海、廣州，態(tài)一小時經(jīng)濟騎生活圈，其拔實是一個城投市的概念。篇國務(wù)院也曾冤在2003配年在為深圳割尋找新的城抽市定位，是總區(qū)域直轄，底還是繼續(xù)包“稅特日”袖下去，但無丙論是如何發(fā)判展，深圳不度足2000早平方公里的逆面積，都不囑足以支撐深共圳未來的可肺持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)東略，國務(wù)院滿也曾在20尾03年成立芝專項調(diào)研組晴奔赴深圳、植東莞、惠州畫，就重組深贏圳轄區(qū)進行史了多方調(diào)研負，盡管到目輩前為止，尚辭沒有政府的聲公開聲明，瘦但我們也發(fā)貫現(xiàn)，深、惠補兩地在接下腸來的三年里壇，事實上讓花兩地連在了無一起：沿海谷高速、南坪銜快速、深汕頑高速、地鐵批3號線、大繡量工業(yè)遷入簽，據(jù)了解，適僅2006餅?zāi)?，深惠兩揉地政府之間勒的交流超過贈了前五年之能和，這是行勞政融合的前霞奏，還是偶吼然？但無論浮如何，兩地兵的經(jīng)濟融合慢，優(yōu)勢互蛛補已經(jīng)讓兩正地政府感覺賣到未來的走晶向：區(qū)域合動作、融合、祥經(jīng)濟一體化木、行政一體圈化眉……毀惠陽－大亞趁灣區(qū)域內(nèi)，丟目前最大的抱經(jīng)濟發(fā)展難磁題，不是招象商引資、也群不是土也受便限或是政策買限制，而是標(biāo)城市基礎(chǔ)設(shè)甘施、配套差州，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟突尚不能承受辟大面積建設(shè)捎所帶來的費屈用，但，隨粉著深惠一小悼時經(jīng)濟圈的細形成，大量漠的實力企業(yè)哪駐入惠陽，哲一方面讓政岸府看到了區(qū)記域的希望，減能更有信心恒進行城市資領(lǐng)源投資，另龍一方面，實辜力企業(yè)出于徒自身利益的蛋需要，自建繼部分城市資槍源，兩方面柳綜合發(fā)展，約區(qū)域內(nèi)城市嫩經(jīng)濟快速形豐成，發(fā)展，咸進而加速促接動深惠經(jīng)濟石的融合，惠磨陽經(jīng)濟受益緩于深圳經(jīng)濟壘的直接帶動楚，前景斐然豈。兵【關(guān)鍵詞微四糟】撿眾勢優(yōu)聚，白無往不利哥2007年府－2023怠年，是惠陽狹－大亞灣區(qū)避域聲速騰飛嘆的契機，實猾力企業(yè)－比協(xié)亞迪、富士拋康、石化城暴、惠州港等太大型招商項畢目全面落到霉實處，這些鞋實力企業(yè)的欣進駐，不僅純是直接拉動肥了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟蒙的發(fā)展，更趙為重要的是抵，大批深圳飾、香港企業(yè)職的介入，將轎惠州與發(fā)達瞎地區(qū)的交流油提升到全新傾的高度，讓籍更多的人有兆機會了解惠灶州，認同惠詳州。與此同張時，為了便氧于兩地的發(fā)肉展，深惠兩模地政府及民靈間力量為了委兩地交流的柴便利，將大筒量投入基礎(chǔ)歉設(shè)施建設(shè)，涼進而吸引更葉多的人關(guān)注販惠州，惠州避已不再是惠俘州人自己的化惠州，他已介憂為深圳的逗經(jīng)濟惠州，踏中國深圳的訪下一城孕……高放眼區(qū)域地連產(chǎn)經(jīng)濟，在遇未來的一年潑內(nèi)，批星河地產(chǎn)（否103萬方炊）、岔碧桂園（2只00萬方）嫁、珠江集團鼠（近100扔0萬方）、伍振業(yè)地產(chǎn)（賺173萬方勿）、新城市察地產(chǎn)(10俊0萬方)等避大型項目都燥將面市，豪腎宅市場將惠界州地產(chǎn)從經(jīng)陡濟型地產(chǎn)模卵式向成熟的幻高尚地產(chǎn)發(fā)濫展，由地產(chǎn)抓發(fā)展初級階主段快帶發(fā)展陰到同步深圳郊的成熟階段煤，成熟的發(fā)漿展商、成熟嘉的操作模式廁，大面積的先區(qū)域訴求，媽深圳無地可轟用及房價高框企的現(xiàn)狀，夕及兩地1小箱時經(jīng)濟生圈軟的交通實現(xiàn)鐮，都在策動沒著深圳城市降生活的逃離東，而他們的奸逃離，就是屠我們的城市顛經(jīng)濟加速實補現(xiàn)的基礎(chǔ)，殿2006年另，佛山得益脊于廣佛一體劈化的帶動，囑經(jīng)濟強勢上藝升27%，尊那么下一個憤是誰，惠陽根－大亞灣，彼已成為大家屆共同的期待爭。凍接下來的一譯年，更多的涼人會了解惠胞州、認同惠膨州、投資惠固州，惠州眾離勢優(yōu)聚，投剩資者無往不暗利，由此，喘將引發(fā)惠州達經(jīng)濟的爆炸塘式增長，而禍作為目前全那國經(jīng)濟最敏距感的地產(chǎn)經(jīng)職濟，將帶領(lǐng)蓋著區(qū)域經(jīng)濟杯前進的步伐乏，將惠州演域變?yōu)樯钲诘念A(yù)后花園。以稀缺的山水大盤切題，以大盤的氣勢動人；以同步市場的開發(fā)理念，引領(lǐng)深圳市場身東；成為區(qū)域的地產(chǎn)的引領(lǐng)者我們需要信心源于市場大規(guī)模、新市場應(yīng)有新的突破策劃作業(yè)前對環(huán)境的感知專二、策劃背飲景二：指導(dǎo)瓣以稀缺的山水大盤切題，以大盤的氣勢動人；以同步市場的開發(fā)理念，引領(lǐng)深圳市場身東；成為區(qū)域的地產(chǎn)的引領(lǐng)者我們需要信心源于市場大規(guī)模、新市場應(yīng)有新的突破策劃作業(yè)前對環(huán)境的感知朽【關(guān)鍵詞一策】同步深脖圳厚最惠陽－大亞革灣的樓市，員就是外銷樓杰市，就是深置圳人的未來裕領(lǐng)地，特別涉是隨著區(qū)域廢內(nèi)大盤的規(guī)駕模啟動后，菊市場放量將慌由目前40長萬平米/年磁增至200返萬平米/年動，甚至更多賀，而區(qū)域內(nèi)他不足40萬記的人口，更桃不可能成為堤我們的主力避置業(yè)人群，比那么主力人冤群來自于哪峰里，我司結(jié)倍合在區(qū)域內(nèi)刪二年多的操末盤經(jīng)驗，他原們未來來自誤于中高端產(chǎn)踢業(yè)人口、港肥口物流人口漸吸深圳工作苦人口，他們宗有一個最大遵的特征，即個：他們大多鎮(zhèn)有深圳背景趁，對深圳的齡城市發(fā)展有物極強的認同驚感，特別是苗深圳具有誓“繞全國樣板房穩(wěn)”鈴之美譽，地元產(chǎn)發(fā)展水平淺較高，雖然域深圳房價較典高，但他們譜也希望在異喬地能擁有和慎深圳樓市同更級的素質(zhì)產(chǎn)置品，作為開綢發(fā)商，我們柿就應(yīng)最大化戒地滿足他們它的需求，以惕同步深圳的壇開發(fā)理念、炊產(chǎn)品質(zhì)素來獵滿足他們對刺品質(zhì)生活的帳訴求，同時綠，以良好的烘區(qū)域發(fā)展?jié)摯淞拜^低的劇價格來吸引喝置業(yè)者的眼暮球，最終為日項目的順銷徹打下產(chǎn)品基鉤礎(chǔ)，也為物大業(yè)的價格留想有較大的發(fā)最展空間。藏【關(guān)鍵詞趨二伏】謹(jǐn)引領(lǐng)市場均俗話說，大國盤做勢，中閑盤做市，小飼盤做事，但抖在惠陽－大漏亞灣房地產(chǎn)嗎市場，目前迷尚處于初級檢階段，且本嫌項目地塊處完于城市中心段的近郊虛，愈城市配套資炒源較為豐富娘，并且項目騎占地宏大，椅區(qū)域內(nèi)山水澡天成斬，錯極具腹區(qū)域市場的拖領(lǐng)跑者之蹈潛質(zhì)懼，成為區(qū)域臥地產(chǎn)付的發(fā)展方向稀、領(lǐng)導(dǎo)者。詢在惠陽－大暢亞灣區(qū)域，母在售及潛在闊大盤較多，旅目前開的高劇端項目主要德有，半島一睜號、東方新昌城、棕櫚島式、熊貓國際帆，目前的銷容售情況來看柳，均較為樂丙觀，未來碧吧桂園項目、稱東部集團項糊目、珠江投瓜資項目、金繞海岸項目、粥振業(yè)項目均宰將入市，但幼在惠陽－大隊亞灣主要區(qū)誼域（三和片欠區(qū)除外），墾本項目山水喝天成，資源亭區(qū)內(nèi)唯一，勾而振業(yè)項目企、碧桂園項舞目占地較大車，區(qū)內(nèi)亦有混山水，但距寫惠陽－大亞棗灣區(qū)域較遠降，且均為遠樓效盤，本項疫目綜合質(zhì)素麗趨優(yōu)。多因而，本項吩目即具有都除市大盤的便光利、完善配悅套，又有郊勉區(qū)鄉(xiāng)村大盤倡的資源優(yōu)勢飲，是一個綜華合質(zhì)素極高鄰的項目地塊冬，通過星河膨品牌的帶動新，以及先進昏的開發(fā)理念否，一定能成招為區(qū)域地產(chǎn)聯(lián)的代表作，幕引領(lǐng)區(qū)域房悟地產(chǎn)的動向栽。號三、策劃背烤景三：項目肝資料鎖1、項目地錯址除地塊地址：頃惠陽大坑村筐（阿公頂）坑?xùn)|面現(xiàn)狀：福森林公園及權(quán)水庫票西面現(xiàn)狀：堂惠陽區(qū)淡水除鎮(zhèn)城區(qū)興南面現(xiàn)狀：令大亞灣西區(qū)唐北面現(xiàn)狀：規(guī)山體（阿公盛頂）獻2、經(jīng)濟技佩術(shù)指標(biāo)罩宗地面積：統(tǒng)約品103萬莊平米申容積率:踢＜＝2.5廣第二章星南河惠陽項目兄基地分析云我司在接到峽本項目策劃共立項后，組妻織了相關(guān)的偏人員對本項租目負進行了八次誦考察，并對姿周邊的城市教配套現(xiàn)狀進慧行了調(diào)研。沫李嘉誠臺先生對于樓犯市最經(jīng)典的住一句話：館“編決定房地產(chǎn)于價值的因素庭,第一是地會段,第二是斥地段,第三奉還是地段盟”摧，雖然現(xiàn)在蠻看來，有失囑偏頗，者特別是對于叛大盤而言，壺由于自身的欄可塑性較強符，內(nèi)部優(yōu)勢遣及外部引導(dǎo)石很大的程序款上能變黜為憤利，但自然腥的區(qū)位優(yōu)勢蝕，給大盤更慰大的利好支磨撐，特別是撿對于大的交弊通、城市配帆套而言，妄對于單個樓碗盤而言，是言難于完善的俗。蓋但對于城市頌環(huán)境尚不成森熟的惠陽－扛大亞灣市場雕而言，對于認一個項目潛宿力是否巨大認，除了立足碌現(xiàn)有的城市警資源以外，敗更主要的是陵著眼于未來火區(qū)域的融合百發(fā)展、區(qū)域絨內(nèi)的規(guī)劃及盾城市的發(fā)展倆方向，這才伙是掠大盤開發(fā)沾最為看重的潑。湊因而在本項書目分析中，德我司特將基匙地進行要素芬分析，以此賢來感性地認溉識到城市未渣來的發(fā)展格績局，及本項描目的生活配沉套，進而發(fā)脅掘項目的投棉資價值所在品，即從小地辰段、大地段蛇兩個方面，些現(xiàn)在、未來尤兩個時間段滴來考慮本項比目的物業(yè)價遮值（使用價調(diào)值和價值提煩升）。2—2—01星河惠陽項目基地分析：深、惠地緣圈層關(guān)系分析深圳地王本案深圳地王本案深圳龍網(wǎng)深圳龍網(wǎng)深圳向東，大勢所趨深圳向東，大勢所趨深圳已受窘于土地，未來可開發(fā)用地不足200平方公里，只能向外發(fā)展。深汕高速深汕高速256省道256省道沿海高速沿海高速沿海高速沿海高速已開通已開通未開通未開通22—02星河惠陽項目基地分析：深、惠交通體系分析主要城市干道主要交通情景一圖例人民路人民路白云路主要城市干道主要交通情景一圖例人民路人民路白云路惠陽開城大道惠陽開城大道本項目本項目開城大道開城大道城際交通線架該目前城市主選干道：人民消路、白云路蘿、開城大道莫及崇雅路等城際交通線22—03星河惠陽項目基地分析：城市交通要道分布惠陽惠陽凱悅酒店本項目新城市本項目新城市中心惠陽南方核電廠惠陽南方核電廠酒店酒店銀行銀行22—04星河惠陽項目基地分析：項目所處位置分析惠陽市政廣場惠陽商貿(mào)廣場新城市中心市政廣場惠陽市政廣場惠陽商貿(mào)廣場新城市中心市政廣場城市中城市中心區(qū)域本項目新城市本項目新城市中心市政廣場市政廣場核心商圈核心商圈22—05星河惠陽項目基地分析：城市環(huán)境分析惠陽惠陽三和醫(yī)院本項目本項目惠陽惠陽好宜多超市銀行本項目銀行本項目醫(yī)院醫(yī)院22—06星河惠陽項目基地分析：城市生活配套設(shè)施未來道路未來道路未來道路未來道路未來道路未來道路本項目本項目橋橋金惠大道金惠大道白云路白云路22—07星河惠陽項目基地分析：區(qū)域未來交通分析本案項目南向：本案項目南向：近周為小山坡，遠體為大亞灣西部綜合產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，目前菩堤園、熊貓國際等項目已進入開發(fā)，為大亞灣高尚生活居住片區(qū)，未來一段時間內(nèi)，將有大量的中、小樓盤入市，進一步鞏固其CLD區(qū)域?qū)傩?。項目東向：為較高山體，山體另面為大亞灣重要的淡水水庫――鳳田水庫及森林公園所在地，區(qū)內(nèi)山水資源優(yōu)越，將來將作為自然資源的原始地貌保存，成為城市的自然復(fù)合地帶，為城市稀缺之自然休息、娛樂區(qū)域。項目東向：近周為淡水河支流之一，但水較少，主要功能為排洪渠，未來沿河將修雙向城市景觀路線，同時河對岸為惠陽區(qū)城市中心淡水鎮(zhèn)城區(qū)，城市干道直接與本項目對接，交通、城市配套較為完善。項目北向：近周為惠陽區(qū)著名的公共登山山體――阿公頂，惠陽人，特別是年青喜愛在此從登山，為傳統(tǒng)的健身、休閑場所，近年來，與鳳田水庫等一并納入森林公園的規(guī)劃，未來其健身、旅游、健身功能將進一步完善。22—08星河惠陽項目基地分析：項目四置環(huán)境分析望第綿三灶章攤星河惠陽廁項目芽解添析西一、項目優(yōu)寄勢弦1、人文、麥成熟的區(qū)域映環(huán)境和配套怠設(shè)施樹項目晌西接惠陽區(qū)范中心區(qū)-淡姑水鎮(zhèn)，對周邊生活配布套較為完備另，已具備成露為市區(qū)成熟惱生活區(qū)的呀基本恨條件。段葉挺紀(jì)寄念館、多所噴省級重點中懸學(xué)分布四周甲，為區(qū)域人夫文及歌子女就學(xué)提丈供了良好的灑條件。地塊撓周邊的文化針氛圍濃，教重育環(huán)境優(yōu)越網(wǎng)，成為重視裹文化教育的渾高收入、高沙層次群體置事業(yè)的熱點區(qū)腎域。正在歉建設(shè)中的連樣接本項目地期塊的賺城市主干道姻，和塔區(qū)內(nèi)現(xiàn)有主貞干道志共同組成新蹦惠陽-大亞佩灣板塊耽縱橫交匯的罷城市交通體莫系農(nóng)，交通條件傅非常便捷。遮【優(yōu)勢提升雁策略】暫人文社區(qū)、刻城市化喘社區(qū)是本案沖重要特質(zhì)之脈一。石生活軌內(nèi)涵滴進化論者——狂生活人文化系，文化生活漆化（新生活龜新人文）尖空間進化論劈——查新人居配套都空間豆左手繁華姓，喉右手自然劈——幫離塵不離城建繁華之上，拒自然之間我——腎城市之上的底、被仰望的畫生活掌2、醬自然山懲水待住區(qū)懼山、水自然符資源主題，且一直以來都冒是高端物業(yè)骨的支撐元素嚇，山水所認姓擁、高尚之繭所，援山為魂、水哀為靈一直是巴中國人對居染所不懈的追兇求。本項目淺中，具有四滋周環(huán)抱的自刪然山體資源很，以及中心瞧大面積水資缸源，這是惠向陽-大亞灣宅板塊中，除相三和區(qū)域外悟唯一的一塊侮山水雙擁寶廣地。而且，蒸盤地、內(nèi)峽晃谷地貌特征鍬是惠州的絕谷版，自然山投水、以及內(nèi)筋盤地、內(nèi)峽美谷地貌特征慕成為成就本域項目高尚生投活住區(qū)的有斷力竿支黨撐因素涉。親【優(yōu)勢提升歪策略】脫仁者愛山，臟智者樂水。兇社區(qū)綿山水天成，銀是成功者的呈當(dāng)然居所選；做足噴山宗水文章，讓遵山進水可觀、可瞧戲、可游、掙可玩。側(cè)人標(biāo)·便山傲·揮水君·牽宅高度和諧爬是塑造高尚槳住區(qū)答的外在條件福。是本案具抖有超越性、叢權(quán)威性扇的陳重要元素。畜空間進化論脫——晚世外桃源的蜜和諧人居，該人與自然天恒人合一妙依山傍水、識榮耀一生露——僅讓心舒展良上層建筑，姨名流居所，缺坡地風(fēng)情、該水岸生活窯3、休閑概奮念榴休閑成為高喊尚、成功人襪士的生活中伶不可或缺的只一部分。改濱造后喪阿公頂森林艇公園窮將成為區(qū)域晨自然母旅游資源引畫領(lǐng)者，其本磁身將此片區(qū)肉向自然休閑頸板塊引導(dǎo)，職結(jié)合森林公辨園的建設(shè)，貞以及本項目蠻地塊的特征旗，本項目將稀成為深圳東塘部最具潛質(zhì)所的休閑概念艇板塊，與深竄圳大梅沙一盛并，成為休艇閑度假的高欲尚板塊。臣地塊耕四周均為山休體，近距離院擁有，透不會有高層噴建筑遮擋，蹲應(yīng)充分利用銜可扁近觀阿公頂吉等另的特點，開葉發(fā)高層視覺馳及精神休閑炭住宅。滔【優(yōu)勢提升搜策略】珍私享阿公頂含森林公園1信000傾綠朱肺，邁進大洲門的一刻，紙你就開始有玉氧度假生活侵。酸空間進化論肺——豪新人居的勾度假翅空間寨雅致文化、桂藝術(shù)生活、遷崇尚自然的莫休閑筍文化墓阿公頂下，訂頂級休閑深圣地豬——招讓心舒坦艷江湖欲得意，自在圾生活乓—牛讓心在家里劣度假猜5、規(guī)模優(yōu)祖勢挖本項目占地先103萬平化米，山體、帽水資源面積躬近1/4，哲規(guī)模、資源郊優(yōu)勢十分明岡顯，宏大的次規(guī)模使得在軋淡水目前尚板處城市初級積階段的城市去高尚配套不便足的現(xiàn)狀弱旁化，易形成熄完整、高尚繳的內(nèi)部私享綿配套，以及伶強大的市場具引導(dǎo)，使得收項目品質(zhì)、晉形象進一步虧拔高，更易匪高端拔高運菌作。殺【提升策略紅】睡空間進化論竊——的新人居的壤私享促空間集深圳東部，堅區(qū)域世俗的抵休閑之城、斤人文之城蜓與世俗遠離斧的飛地生活岡——歌讓心舒適敞一座慰藉南賣中國成功人莊士的精英舒頂緩之城剃6雅、絨發(fā)展商品牌匯優(yōu)勢掙星河地產(chǎn)在帳深圳成功動柴作多個項目消，特別是正早在開發(fā)的星乓河丹堤項目庭，使得星河供地產(chǎn)名聲大漁噪，品牌形茫象也由平民揪市場提升至飽高端領(lǐng)地，錢位居深圳系越開發(fā)商之前維列，而對于江惠陽-大亞警灣而言，深而圳品牌開發(fā)絮商本身的動送作就是地產(chǎn)傻市場的風(fēng)向它標(biāo)，星河地薯產(chǎn)憑借良好舟的市場形象萌，為本項目騾的開發(fā)提供號品牌后盾支雪撐。串【提升策略樹】景啟動深惠兩脊地星河品牌怖戰(zhàn)略，進一傻步將星河品風(fēng)牌深入民心折活動聯(lián)動，左以公司品牌眼切入項目操填作，以項目織操作，提升摔公司品牌稱通過本項目肥的運作，將滔星河地產(chǎn)品古牌提升至全宏國地產(chǎn)一級虜梯隊行列泥二、項目劣結(jié)勢刻1、盜環(huán)境劣勢噸項目周邊雖景然山體環(huán)抱狀，但這些山姐體植被寬較弱，多為悠草本植物，載且部分山體牛山勢陡俏，遺喬木不易生鍬長，因而山妄體現(xiàn)狀四季伍變化較大，從沒有較大的討吸性力范。退【轉(zhuǎn)化策略獲】勇建議部分山尚體移植藥用匠松，一方面筋藥用松樹在皺南方生長力辮旺盛，易于笑生長，另一思方面，藥用知松具有保健棒、養(yǎng)生之功做效，與本項緞目高端休閑盒、度假化主貝題不謀而合萍。懶另一些坡度佛十分大，如縣阿公頂南坡失，幾乎為9芹0度坡度，叉可結(jié)合阿公逆頂森林公園所的開發(fā)，將巧其打造成中舉國最大的攀各巖俱樂部基填地，將娛樂德休閑引入。之2、配套劣鍬勢軌項目地塊處度于新市區(qū)邊彩緣，返整個惠陽-幕大亞灣絡(luò)無上檔次、勇有規(guī)模的生較活配套，擊并鍋不適合商尚浴住宅的消費狂配套溉【轉(zhuǎn)化策略題】姐大型高尚住匙區(qū)，完全可艦通過木自身規(guī)劃索，完善日常擱生活之高尚怒配套設(shè)施；樓利用斬西面古臨街商業(yè)來扯滿足社區(qū)的面基本生活配葉套需求。廳利用引進高疑尚俱樂部，悉來完善頂級宣私享需求。訂通過泛會所草VIP卡，糟聯(lián)合深惠兩仰地高尚娛樂虹、購物、餐犯飲機構(gòu)，使榨得配套城市相資源化，并配使得在項目箏之外，亦能找體驗到作為用本項目業(yè)主燕的榮耀。宴3、畫項目山體過緩多爽本項目地塊柜山體過多，頁使得建筑擺豐放困難，特萍別是項目南足側(cè)極適宜的瓣坡地，均為烈北坡，給高宅端建筑擺布論增加了難度核，而南坡地坑塊坡度較大膏，依目前條撥件可擺面建說筑亦較困難仇，因而造成業(yè)總體空積率肉較低。爪【轉(zhuǎn)化策略?！磕岜卷椖康貕K協(xié)從地貌上來酸看，其實是社兩塊地塊，忌一塊為項目昌地塊西北角孕約40萬方攜的占地，地師勢平坦，而棉繼續(xù)往南，瑞經(jīng)水塘獈口顆后，進入項榆目盤地地帶刻。四周山體徒環(huán)抱，中間爹以水系貫通愚，地塊多為毛坡地現(xiàn)狀。戚因而一方面采，本項目需掉降低實際建砌筑容積率，圈另一方面，探盤地地帶打豬造高端產(chǎn)品凱，而西北角泡地勢平坦區(qū)脂域，可建造封中高檔產(chǎn)品宣，如高層、團小高層以、僚洋房等，來誼拔高容積率現(xiàn)，最終達到摩開發(fā)商利益王、項目檔次剪的雙豐收。跟三、項目地領(lǐng)塊的機會點絞1、規(guī)劃建吊設(shè)中的堵森林惠公園與項目鬧唇齒相依嚴(yán)【利用策略朝】桐對盲項目呢的原生態(tài)、北健康、休康滲概念進行茶挖掘，蠶結(jié)合本項目劑內(nèi)山水資源發(fā)及高端項目創(chuàng)地位，將住胞區(qū)生活方式于休閑化、度醋假化、有氧繭化，成為原盈生態(tài)的最高糕人居的境界絨的契合者役。駝2、勸星河文道路貫通后饒，交通便利晉【利用策略趨】格本項目位置賠惠陽中心區(qū)宏邊緣，目前浪與項目地塊槳的橋正在修倘建，界時，予本項目地塊螞將有兩條城設(shè)市主干道側(cè)別經(jīng)而過，本譯項目交通十須分便利，踢左手繁華，腎右手自然。掌3、國深惠同城生仰活成為事實炊上的趨勢鑄【利用策略揚】堡目前深人置撞業(yè)惠陽-大析亞灣已成為衰一種潮流，邀越來越多的秀深圳人因深堂圳無人可用挖、樓價飛漲復(fù)、別墅稀缺紅等向外圍轉(zhuǎn)育移視界，而悲深汕高速、焰南平快速、全沿海高速、脫地鐵三號線勿等交通利好耕，將深惠進辛一步拉近，弦一小時經(jīng)濟勢圈形成，同機城生活成為卵可能，住在客惠州將成為癢一種潮流。摧在現(xiàn)在形勢就下，星河地餐產(chǎn)憑借自有貨之強大品牌排號召力，聯(lián)短合區(qū)內(nèi)的發(fā)隙展商，共推僵深圳東岸的純概念，共炒谷片區(qū)，將更梳多的深圳人肯帶入?yún)^(qū)域，衣本項目作為筑區(qū)域高尚大怠盤，將成為棉最大的受益他者。腹四、項目地丸塊的威脅及模困難點炎1、俗區(qū)域內(nèi)大盤脾競爭輕。受惠陽區(qū)域內(nèi)背，振業(yè)17碎3萬平米、惱碧桂園20見0萬平米占柄地，地塊內(nèi)致資源亦十分郊優(yōu)越，且與眾政府有相關(guān)吃的協(xié)議（不濃受90/7海0限制），笨未來將與本疊項目直面競命爭。屯【避免策略票】叔在發(fā)揮山水戶內(nèi)資源的同抱時，針對獨償有資源進行打引導(dǎo)，如森始森公園、緊猜臨中心區(qū)。術(shù)同時在產(chǎn)品等上與其形成店錯位競爭，除以高附加值童、高創(chuàng)新產(chǎn)閣品動人源。猶2、細未來政朱策灶威脅妥。仍【避免策略高】右盡管，惠陽巷-大亞灣曾號受樓市泡沫必打擊，政府鍬現(xiàn)在對開發(fā)畜政策相對寬用松，但隨著瞧區(qū)域地產(chǎn)的魂升溫，以及劇全國地產(chǎn)漲尿聲一片的背盞景下，一方幕面，當(dāng)?shù)卣罡畬乙褲岢晌闹暧^括調(diào)控嚴(yán)格執(zhí)稻行，另一方紹面，國家繼喪續(xù)出臺相關(guān)卻調(diào)控措施，擾使得房地產(chǎn)薦未來的發(fā)展掌能否維護現(xiàn)任有速度充滿貓變速。戰(zhàn)因而，憑借評星河的品牌館以及拿地的根規(guī)模，可在問現(xiàn)時仍有余蘭地的情況下日，與當(dāng)?shù)卣_府達成相關(guān)企協(xié)議繁，如部分不書受90/7民0限制或作見為阿公頂旅銀游配套進行告度假物業(yè)開提發(fā)等，盡可討能突破限制恨。凡五、項目S江WOT戰(zhàn)略臭組合建議SWOT戰(zhàn)略分析SWOT戰(zhàn)略分析優(yōu)勢（S）成熟的區(qū)域環(huán)境和配套設(shè)施；山水融合，自然環(huán)境優(yōu)越；周邊環(huán)境優(yōu)勢易于打造休閑第一居所；龐大的社區(qū)規(guī)模成就完善的內(nèi)部配套設(shè)施；發(fā)展商強大品牌優(yōu)勢深入人心。劣勢（W）山體陡峭，不易于種植喬木、植被等；城市邊緣地帶，高尚生活配套缺失；山體過多，建筑物擺放規(guī)劃較難。機會（O）森林公園的建設(shè)讓項目更為自然、生態(tài)；道路建成后交通更為便利；深惠同城生活逐步實現(xiàn)。SO戰(zhàn)略利用森林公園作為本項目優(yōu)越環(huán)境配套；優(yōu)越的環(huán)境與便利的交通勢必成就高尚居所；借助深惠同城生活逐漸實現(xiàn)，利用強大品牌引導(dǎo)深圳客戶置業(yè)惠陽。WO戰(zhàn)略因地制宜，利用山體打造休閑場所；未來交通便利，生活配套逐漸完善；利用山體坡度布置不同建筑形態(tài)，成就高檔次、高收益雙贏局面；凸顯深惠同城概念，擴展目標(biāo)客戶范圍。威脅（T）區(qū)域大盤競爭愈演愈烈；未來政策宏觀調(diào)控市場。ST戰(zhàn)略利用環(huán)境、規(guī)模等優(yōu)勢打造差異產(chǎn)品占領(lǐng)市場；憑借發(fā)展商強大品牌形成圈子營銷；趁早入市，占地先機，有效規(guī)避后期無法預(yù)期政策。WT戰(zhàn)略針對市場打造差異化產(chǎn)品，將劣勢轉(zhuǎn)化成優(yōu)勢；完善內(nèi)部配套彌補周邊生活配套缺乏；利用包裝、先進營銷手段規(guī)避劣勢及威脅。遵第四章星森河惠陽項目陣定位策略指凡戰(zhàn)者，以張正合，以奇積勝。賠“情凡戰(zhàn)者，以脊正合，以奇熔勝凈”鑒出自《孫子嗚兵法》，肅“河守正足”交與起“動出奇屑”的是一對辨證碼統(tǒng)一關(guān)系，帥不僅于軍事健而言適用，絲于地產(chǎn)營銷翼而言同樣具莊有普適性。資從產(chǎn)品的角娃度而言，贈“牙守正貪”攔，就是指能頸符合市場的款產(chǎn)品的屬性壩（表現(xiàn)為項坊目定位的準(zhǔn)孕確性）；傷“鴉出奇狹”彩，就是指能萌在守正的基灶礎(chǔ)上（或者誤守正稍有偏輸差，但總體可運行良好）腐進行突破或破創(chuàng)新，從而波取得市場主站動權(quán)，由此蜓可見，項目拘定位是產(chǎn)品礦走向市場，雙能否被消費伴者認可的基欄礎(chǔ)，定位的效準(zhǔn)備與否直胸接關(guān)系到產(chǎn)誓品最終的營勝銷的成敗。揭根據(jù)目前對演惠陽－大亞女灣張區(qū)域保住宅稀市場呆現(xiàn)狀及未來襯規(guī)劃的研究餃，我司發(fā)現(xiàn)慘目前什項目區(qū)域市良場都市物業(yè)無概念引領(lǐng)及趟產(chǎn)品特性尚涉不具有強有瑞力的支撐：干在我司對區(qū)次域地產(chǎn)市場鋼進行研究時答發(fā)現(xiàn)，本地渡客戶對大戶津型居住物業(yè)喜需求較大，晶而樓市的絕其對量客戶來武自于深圳，葉他們具有共傾同的特征，激即都看好區(qū)鉤域市場的未歸來趨勢諒。橫－、勤定位推導(dǎo)方袖式選擇于對于本項目塘的定位，我紙司策劃人員么在商討時，惡呈現(xiàn)多種意偵見傾向，耗不同的人、嘴不同的思維坡模式可能會脆給項目以不轟同的判斷，剃為此我司對尤各種模式進征行分析后，測對本項目的抱定位推導(dǎo)過莫程進行了新狀的嘗試，我閘們認為，首肢先星河地產(chǎn)恐是品牌實力兔開發(fā)商、而展目前項目所決在區(qū)域尚為沸不成熟市場犧，因而僅限袍于地塊現(xiàn)狀泰、市場現(xiàn)狀金都不足以支蹦撐如此巨大皂的項目。謠對一個項目比的定位，不熔能過于前瞻鳴性，也不能刮沒有前瞻性奴，要由近及敵遠，既要立柜足現(xiàn)在，更霜要從發(fā)展趨汪勢中尋找突倡破，以快半湯步的定位理扭念指導(dǎo)項目概定位，給未邀來發(fā)展留有睛余地。錯誤的定位觀理想化的定位觀常規(guī)的定位模式帝因而在本項速目的定位過伶程中，我們遞認為，對于楊一個前景趨氧好、現(xiàn)時不草成熟的規(guī)模傾大盤，應(yīng)將快期歸攏于深鳴圳的樓盤進爛行定位，以澆項目地塊的午本身優(yōu)勢資摩源入手，結(jié)伸合市場產(chǎn)品求分類進行遞釀歸，索果求萍因，飾因而我們在郵本項目的定睜位中，采用飾一種新的定火位方法洋――沿品類懸定位，即：魚我們把客戶筒認為是相關(guān)雹聯(lián)凈的或可以相尤互代替的一究類項目歸為干一個品類；沾將房地產(chǎn)扇項目劃分為衰若干個品類恩進行細分，坡通過對地塊脊屬性和價值狐的判斷，法及可類比項菠錯誤的定位觀理想化的定位觀常規(guī)的定位模式燦二、品類定找位過程分析劈目前國際及姨國內(nèi)一流開吳發(fā)商正在研找究和探索的忍地塊定位方菠法，雞依據(jù)品類劃息分不同的土杠地屬性，魔再將其所代伏表的客戶置贏業(yè)及需求特其征，定位客會戶，乖從而進行科沿學(xué)的產(chǎn)品定縮位。維中原作為地戰(zhàn)產(chǎn)代理行業(yè)稈的領(lǐng)主，操戚作眾多項目佩，幟本次從一個吼新的領(lǐng)域欠必解析物業(yè)定調(diào)位方法。削1、品類定辜位模型建立纏第一步鏈：爆我們將所有眼的土地分為鞭三類：懸不同屬性的肢土地催生不爽同屬性的住箭宅打造出不怎同的產(chǎn)品、督吸引著不耍同類型的客飯戶蛋。土地屬性分類土地屬性分類城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)城市完善區(qū)城市發(fā)展區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)城市完善區(qū)城市發(fā)展區(qū)軍【城市完善翼區(qū)】寧即病位居城市中疑心，周邊交傲通、商務(wù)、謝商業(yè)、教育臘、醫(yī)療、金擾融等現(xiàn)代化觸生活配套十呈分完備，生憂活十分便利造，享有一個窮城市的現(xiàn)代脆文明。為一黎個城市的城諷區(qū)概念板塊抖。吊【城市發(fā)展昨區(qū)】覺即位于城市繞的新興發(fā)展耕區(qū)域，片區(qū)堂城市形象已剝基本成形，的但尚不具備堂城市所有功柔能，并作為即一個城市發(fā)孫展新區(qū)域，修正在迅速掘柱起，它屬于虛都市的范疇切，但只能是酬規(guī)劃利好，績現(xiàn)狀有待提字升。饒【城鄉(xiāng)結(jié)合三區(qū)】鴨一般位于一梁個城市的效超區(qū)，片區(qū)農(nóng)曲村形象鮮明兼，沒有一個乏城市的基本帳配套，多以采中低端物業(yè)獎現(xiàn)狀為主決，居住人口眾多以城市中術(shù)低務(wù)工者為射主。鬼第二步：怎根據(jù)前面確宅定的土地屬僅性，我們將父住宅總體分銷為兩大類：高端住區(qū)高端住區(qū)住宅總體分類住宅總體分類主流住區(qū)主流住區(qū)這即仙將總體住宅仇的檔次分為恨高端住區(qū)、械主流住區(qū)，殘高端社區(qū)即棚以傳統(tǒng)的別飽墅、類別墅貍、高尚住宅競為主，往往格以某一方面質(zhì)的資源稀缺愈為切入口，牧打造成當(dāng)?shù)毓軐嵢巳巳旱膷淙司由掀房张鲩g，而主流邀住區(qū)，則作甚為社會主流蒜居住人群的蹄第一居所而牲存在，無論瓶是其為了投擦資目的，還肯是居住目的亭，其使用價跡值的體現(xiàn)途塑徑均以社會傳主流居家為依主。當(dāng)然，閃隨著土地資剩源的稀缺及潔政策層面的風(fēng)影響，近年緣來，部分房波地產(chǎn)發(fā)達城某市，面積較煙大的大宅也軟歸檔于高端恭住宅區(qū)域，豐傳統(tǒng)的高端寺住區(qū)與主流乖住區(qū)的概念蹤相對弱化，仰界線并不是魚十分明朗，禿但對于資源應(yīng)稀缺型物業(yè)寺，已作為頂宮級物業(yè)開發(fā)彎，如圣莫麗恰斯、星河丹館堤、觀紋瀾高爾夫大句宅協(xié)等。珍第三步住裳宅總體分類辜的分類細今分高端住區(qū)高端住區(qū)城市完善區(qū)GORDEN系列城市發(fā)展區(qū)CITY系列城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)TOWM系列TOP2型城郊豪宅（城市/景觀/自然生態(tài)資源）TOP！型中心豪宅（景觀/城市配套資源）TOP2型城郊豪宅（景觀/自然生態(tài)資源）主流住區(qū)城市完善區(qū)主流住區(qū)城市完善區(qū)GORDEN系列城市發(fā)展區(qū)CITY系列城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)TOWM系列G1型小戶商務(wù)G2型城市改善型G3型價值敏感型C型城市邊緣/新城區(qū)、政府規(guī)劃、低密度舒適型T1型城鄉(xiāng)結(jié)合、遠郊、經(jīng)濟務(wù)實T2型享受型、遠郊、聯(lián)排圖表解析：板我們繼著前射面二步的分郵類，將高端謀型住區(qū)細化若為TOP1沾型述――豈中心賄豪宅匙，即位于城拌市中心，具夠備良覺好逆的生活、商占業(yè)、高務(wù)配魄套，是現(xiàn)代壇城市文明的姻享有者，并嫩且在項目周程邊或項目內(nèi)禽具有良好的勾自然景觀資遼源，綠而還有一類混為柿城郊豪宅報型，她不具朱備良好的現(xiàn)件代城市文明哈配套，但除炭了擁有良好族的景觀以外植，周邊或項供目內(nèi)具有豐過富的原生態(tài)仰自然資源，曲實現(xiàn)的是更路高層次的人紡居理論，即亦融休閑、度升假、享受于率一體的人與續(xù)自然的和諧志，追求異域貧或鄉(xiāng)村風(fēng)情軌。燥而在主流住機區(qū)，我們將焦其細化至城筒市完善區(qū)系個列，城市發(fā)跳展區(qū)系列以辜及城鄉(xiāng)結(jié)合潑區(qū)，三大系火列，城市完道善系列住區(qū)暈，共同的屬叫性是成熟的抓城市配套屬袖性，而根據(jù)隨其特點的不束同，可以分芬為G1型（模小戶商務(wù)住累宅區(qū)）G2出型（城市改倦善型，即中變高檔生活住籃區(qū)）以及G梳3型（價值愛敏感型，即簽中檔及較低景檔次的物業(yè)圓，受眾群體陳對價格非常彈敏感）拆。焰城市發(fā)展型革區(qū)型，因是仍政府發(fā)展的性動向區(qū)域，聰?shù)壳吧胁患渤墒?，屬為城市邊?俘新城區(qū)、政笨府規(guī)劃、低缸密度舒適型獎住宅。遣城鄉(xiāng)結(jié)合型等，又分為T跨1型（裳城鄉(xiāng)結(jié)合、猾遠郊、經(jīng)濟觸務(wù)實匙型，主要以怎經(jīng)濟適用房康、安居房、渾低價房為主友流），以及禾T2型（捉享受型、遠朵郊、聯(lián)排尼，以鄉(xiāng)村風(fēng)求情或異域風(fēng)慈情為主導(dǎo)，原引領(lǐng)第二住瞇區(qū)，以及休林閑、度假的耕概念）寧2、本項目炊屬性分析及絮模型套用惠陽中心城本案惠陽中心城本案項目屬性關(guān)鍵詞緊鄰市中心區(qū)交通較為便利大規(guī)劃社區(qū)環(huán)山群抱、擁水為靈本項目土地分類：本項目土地分類：城市發(fā)展區(qū)因而，僅從項目本身的質(zhì)數(shù)來看，本項目適合因而，僅從項目本身的質(zhì)數(shù)來看，本項目適合高端豪宅的TOP2型城郊豪宅物業(yè)，亦適合TOP1型中心豪宅物業(yè)定位以及G2城市改善型。還需要要進一步細化。自然資源項目本體資源分析模型之自然資源項目本體資源分析模型之自然資源分析土地優(yōu)劣土地稀缺性遠期規(guī)劃自然資源配套資源區(qū)位地質(zhì)條件項目本體資源分析模型之七大因素分析自然山水資源自然山水資源城市景觀資源推導(dǎo)內(nèi)容推導(dǎo)內(nèi)容產(chǎn)品檔次：高檔社區(qū)、揉合部分中檔偏上的產(chǎn)品檔次：高檔社區(qū)、揉合部分中檔偏上的主流物業(yè)客戶構(gòu)成：社會中高收入者產(chǎn)品建議：低密度建筑，及高層建筑相結(jié)合產(chǎn)品建議售價較高的產(chǎn)品形態(tài)：別墅、類別墅業(yè)及高檔住宅；產(chǎn)品建議售價較高的產(chǎn)品形態(tài)：別墅、類別墅業(yè)及高檔住宅；產(chǎn)品概念：休閑、度假、原生建筑設(shè)計及規(guī)劃：最大程度利用自然及城市景資源，并進行優(yōu)化。項目本體資源分析模型之項目本體資源分析模型之配套分析項目本體資源分析模型之區(qū)位分析產(chǎn)品建議售價中等偏上。產(chǎn)品概念：城市第一居所高尚領(lǐng)地建筑規(guī)劃及設(shè)計：提升高業(yè)價值、高尚生活配套設(shè)施，康體配套推導(dǎo)內(nèi)容產(chǎn)品檔次：可以采用第一居所的主流戶型客戶構(gòu)成：深惠兩地的主流生活人群產(chǎn)品建議：高層、小高層、多層及部分類別墅產(chǎn)品建議售價中等偏上。產(chǎn)品概念：城市第一居所高尚領(lǐng)地建筑規(guī)劃及設(shè)計：提升高業(yè)價值、高尚生活配套設(shè)施，康體配套推導(dǎo)內(nèi)容產(chǎn)品檔次：可以采用第一居所的主流戶型客戶構(gòu)成：深惠兩地的主流生活人群產(chǎn)品建議：高層、小高層、多層及部分類別墅配套分析省級中學(xué)、人人樂、惠陽人民醫(yī)院、各銀行、國美、蘇寧、世紀(jì)華圓賓館等。產(chǎn)品建議商業(yè)配套城市功能商務(wù)提升區(qū)域價值及項目形象（五星級酒店）售價涵蓋中高檔、高檔價格推導(dǎo)內(nèi)容覆蓋客戶：深圳客戶、本地客戶、珠三角其它客戶客戶構(gòu)成：深圳社中、高收入者，本地高收入者產(chǎn)品檔次：中偏高檔或高檔項目區(qū)位緊鄰主城區(qū)深圳東岸區(qū)位交通通達性好與森林公園為鄰離塵不離城項目本體資源分析模型之項目本體資源分析模型之地質(zhì)條件分析項目本體資源分析模型之遠期規(guī)劃分析推導(dǎo)內(nèi)容產(chǎn)品檔次：高檔國際住區(qū)、休閑、休驗、康體社區(qū)客戶構(gòu)成：社會中高收入者產(chǎn)品建議：低密度建筑。遠期規(guī)劃未來大亞灣國際化工業(yè)區(qū)域的后花園阿公頂森林公園駐地產(chǎn)品建議售價較高的產(chǎn)品形態(tài)：別墅、類別墅業(yè)；產(chǎn)品概念：休閑、度假、康體、原生推導(dǎo)內(nèi)容產(chǎn)品檔次：高檔國際住區(qū)、休閑、休驗、康體社區(qū)客戶構(gòu)成：社會中高收入者產(chǎn)品建議：低密度建筑。遠期規(guī)劃未來大亞灣國際化工業(yè)區(qū)域的后花園阿公頂森林公園駐地產(chǎn)品建議售價較高的產(chǎn)品形態(tài)：別墅、類別墅業(yè)；產(chǎn)品概念：休閑、度假、康體、原生建筑設(shè)計及規(guī)劃：最大程度利用自然及城市景資源，并進行優(yōu)化。地質(zhì)條件丘鄰地帶，三面山體環(huán)抱，南面坡度較緩，北面山較徒，項目地塊內(nèi)北面具有較平整的地塊，另一塊山水資源豐富，原生地可建筑用地不足產(chǎn)品建議售價較高的產(chǎn)品形態(tài)：別墅、類別墅業(yè)及高檔住宅；產(chǎn)品概念：休閑、度假、原生、第一居所建筑設(shè)計及規(guī)劃：依據(jù)項目地質(zhì)條件，最大程度利用自然資源，并進行優(yōu)化。推導(dǎo)內(nèi)容產(chǎn)品檔次：中高檔高尚物業(yè)高端度假、休閑享受型物業(yè)客戶構(gòu)成：涵蓋中高檔及高客戶產(chǎn)品建議：結(jié)合地質(zhì)條件，進行大密度區(qū)及低密度區(qū)相結(jié)合的方案項目本體資源分析模型之項目本體資源分析模型之土地稀缺分析項目本體資源分析模型之土地優(yōu)劣分析產(chǎn)品檔次：契合主流居住人群的需求客戶構(gòu)成：社會中高收入者產(chǎn)品建議：盡可能做足容積率，多做高層、小高層。土地稀缺深圳已無地可用、惠陽－大亞灣已無大規(guī)模地塊可售。土地為不可再生資源產(chǎn)品建議售價較高的產(chǎn)品形態(tài)：多層、高層、小高層產(chǎn)品檔次：契合主流居住人群的需求客戶構(gòu)成：社會中高收入者產(chǎn)品建議：盡可能做足容積率，多做高層、小高層。土地稀缺深圳已無地可用、惠陽－大亞灣已無大規(guī)模地塊可售。土地為不可再生資源產(chǎn)品建議售價較高的產(chǎn)品形態(tài)：多層、高層、小高層；產(chǎn)品概念：第一居所高尚社區(qū)建筑設(shè)計及規(guī)劃：最大程序利用土地資源及景觀資源。推導(dǎo)內(nèi)容土地優(yōu)劣城市近郊、森林公園為鄰，103萬平米占地，容積率<=2.5產(chǎn)品建議產(chǎn)品形態(tài)：售價較高的別墅、類別墅業(yè)及售價中乖的高尚住宅；產(chǎn)品概念：復(fù)合型地產(chǎn)建筑設(shè)計及規(guī)劃：因地制宜，分配各類物業(yè)。推導(dǎo)內(nèi)容產(chǎn)品檔次：涵蓋第一居所、第二居所產(chǎn)品客戶構(gòu)成：社會中高收入者產(chǎn)品建議：低密度建筑，及高層建筑相結(jié)合寶3、市場警現(xiàn)狀支撐分臭析箭項目缸竣工面積揉銷售面積資面積（萬㎡攀）杜定基增長并面積（萬㎡永）帳定基增長炎2001年宇2.7廣-53%波26料——蘇2002年裁4.5而67%僚36.7檔——竭2003年珍11惱144%壽19.4境——蔥2004年材13即18%滿39.7踐104%兩2005年宮14.8足1船4%魯46.7物17.6%斯表一：雕2001－宇2005年晚惠陽房地產(chǎn)償運行情況坐揭席名表二：崗2001－銳2006年柴惠陽房地產(chǎn)負價格情況緒由上圖可看授到，近年來緣惠陽房地產(chǎn)禽得到了長足泄的發(fā)展，主廣要原因為深談圳土地稀缺傾、房價高企信，必須在近宏鄰尋找突破杠，同時受大議亞灣殼牌、饑港口招商的嫩利好消息，席區(qū)域工業(yè)招州商得到長足戴的發(fā)展，內(nèi)扭需劇增，因艘而近年來表溪現(xiàn)出強勁的擺發(fā)展勢頭，渡隨著深惠交琴通網(wǎng)絡(luò)的進哲一步完善以熄及眾多利好儲消息的引導(dǎo)譽，深惠同城慰生活成為一眠種趨勢，特裹別是近段時籠間以來，半霉島一號、麗座江花園、熊全貓國際都面選臨擴無房可賣的液局面，使得肯更多的人關(guān)個注惠陽糖。未來惠陽飄－大亞灣區(qū)鈔域內(nèi)主流物濱業(yè)將會呈現(xiàn)賀幾何級需求粉增長發(fā)展勢晨頭。眉表三：箏中原地產(chǎn)監(jiān)蠢測之07年山別墅推盤量優(yōu)區(qū)位摩別墅項目止銷售時間合獨棟/套繪雙拼/套熱聯(lián)排/套康疊加/套責(zé)惠陽區(qū)含半島1號午07-8覆——席——粥115競50感東方新城裹

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跨總計廚

致1024倒先前根據(jù)半霞島1號項目紹客戶調(diào)查，儉預(yù)測的07件年5月刺——早10月期間碗，市場需求襯量約700舊-800套陣。結(jié)合目前屑市場摸底，嶼基本預(yù)計0滾7年惠隙—平灣市場的總目體供應(yīng)量仍斜不能滿足市皮場需求，且治項目入市時腥機較熊貓國尾際項目能優(yōu)燃先截流客戶線，項目銷售屈前景較樂觀得。逆我們認為，正在07年－退08年，隨鋼著深圳別墅驕項目的進一釣步稀缺及房棕價進一步的己提升，惠陽烏－大亞灣別狼墅市場將更撲加火爆，在紫相當(dāng)長的時可間內(nèi)，惠陽越－大亞灣區(qū)踢域內(nèi)別墅市滅場都將呈現(xiàn)搶供不應(yīng)求的禮局面廈。嶼因而我們看棍到，惠陽－覆大亞灣市場圈別墅市場受頃到置業(yè)者的浩需求，并且竊呈現(xiàn)供不應(yīng)關(guān)求的局面，遭我們注意到耳，現(xiàn)時在惠明陽只有關(guān)系亞戶方能買到乎別墅產(chǎn)品，省同時中高端賽住宅也呈現(xiàn)技快速增長勢陣頭，供不應(yīng)快求，而少數(shù)柄形象較差的俯產(chǎn)品，銷售嚼進度較慢。眾因而我們用召排除法來選碑擇TOP2型TOP2型城郊豪宅（城市/景觀/自然生態(tài)資源）完全可行不完全可行不完全可行TOP1型中心豪宅（景觀/城市配套資源）符合推導(dǎo)，不確切符合推導(dǎo)，不確切G2型城市改善型（多層、小高、類別墅）江三嗽、項目市場掩占位節(jié)細響分析機結(jié)合品位分善析模型分析摔結(jié)論，爆我們認為本慘項目是有別快于普通中小兩項目單一型再建筑的、檔詠次定位的項歡目，他即是洪都市的（享判有都市的配習(xí)套），也是爛城郊的（享芒有郊區(qū)的豐銹富自然資源沃），宏大的盆觀模及地貌再特征使得其點適合多種物戲業(yè)的開發(fā)，趙因而我們認廚為，本項目等是一個大型掘復(fù)合型社區(qū)晌，即包括享推受型的別墅儉物業(yè)，也包橡括舒適型的慨主流產(chǎn)品語，訂因而在本項練目中，應(yīng)包障含，別墅、想類別墅、多鋸層、高層的駝建筑綜合體燙。紫應(yīng)而在整體痰檔次定位上掩，應(yīng)具備高瓣端物壤業(yè)及中高端鍬物業(yè)的綜合駱體。棋惠但當(dāng)我們副放眼深圳市澆場時，我們盈發(fā)現(xiàn)，深圳凍房價在高位踏運行時，絕漫大多數(shù)項目抽都打出中高懼檔定位或高勢檔定位的旗紐號，他們的蝴支撐是土地漠稀缺、價格萄較高，但反緩觀深圳市場飽時，我們認伴為，其實他循們只是主流蝦型的居所，棗不豪、也非差經(jīng)濟房，而團本項目作為傻主打深圳的直大盤，一方敢面，我們要途契合深圳人季的心理需求灶特征綿――拒住到高尚社賞區(qū)去；另一姥方面我們也列要主導(dǎo)本項慚目與深圳項保目的競爭價拍值所在，本嚷項目是山水趕資源豐富的剃大盤，擁有苦真正稀缺的栽自然資源。稍我們才具有悠豪宅的資源遣潛質(zhì)。嘗針對品類推罷導(dǎo)過程，本努項目享有城唱市的繁華，肆但又具有豐花富的原生態(tài)汽自然資源，捏位居城效，糠我們在品類晶里屬于城郊右豪宅的產(chǎn)品沃區(qū)位，在此般我們又將城殃郊豪宅細分首，進行歸類元，為本項目槍的市場占位鍋提供更明細打的指引。擁有不可復(fù)制、優(yōu)勢明顯的山、水或其它自然資源，它占有一個城市、或一個省份、一個國度的稀缺資源，如觀瀾高爾夫項目、天琴灣、東部華僑城等EXP：城郊豪宅擁有不可復(fù)制、優(yōu)勢明顯的山、水或其它自然資源，它占有一個城市、或一個省份、一個國度的稀缺資源，如觀瀾高爾夫項目、天琴灣、東部華僑城等EXP：城郊豪宅終極豪宅主流豪宅經(jīng)濟豪宅擁有較好的山、水或其它自然資源，或城市資源，它對于城市而言是崇尚自然的高層次產(chǎn)品，但尚不足以在區(qū)域內(nèi)形成明顯的排他性，如圣莫麗斯等EXP：擁有較好的山、水或其它自然資源，或城市資源，它對于城市而言是崇尚自然的高層次產(chǎn)品，但尚不足以在區(qū)域內(nèi)形成明顯的排他性，如圣莫麗斯等EXP：擁有一定的山、水或其它自然資源，或城市資源，從地形地貌上看，沒有明顯的利好及排它性，但產(chǎn)品稀缺，如合生國際新城、珠江東岸等擁有一定的山、水或其它自然資源，或城市資源，從地形地貌上看，沒有明顯的利好及排它性，但產(chǎn)品稀缺，如合生國際新城、珠江東岸等EXP：EXP：臨我們來分析堅區(qū)域內(nèi)幾大齊項目地塊的騙特點及定位銷：城郊主流豪宅中心主流豪宅城郊主流豪宅中心主流豪宅中心主流豪宅已在操作項目棕櫚島區(qū)位：新城市中心已在操作項目棕櫚島區(qū)位：新城市中心占地：100萬平米；優(yōu)勢自然資源：1、人工湖面較大；2、百萬平米高爾夫球場資源；優(yōu)勢城市資源：未來新城市中心地帶。半島1號區(qū)位：新城市中心占地：100萬平米；優(yōu)勢自然資源：1、較大的水系資源；2、體育公園側(cè)；3、森林公園近鄰。優(yōu)勢城市資源：未來新城市中心地帶。熊貓國際區(qū)位：大亞灣西區(qū)占地：83萬平米；優(yōu)勢自然資源：1、10萬平米碧湖資源；優(yōu)勢城市資源：未來大亞灣高尚居住區(qū)。本項目本項目區(qū)位：緊鄰惠陽市中心；占地：103萬平米；優(yōu)勢自然資源：1、山體環(huán)抱；2、谷地水系天成，可塑性強；3、森林公園近鄰。優(yōu)勢城市資源：享有一個城市的配套。城郊經(jīng)濟豪宅城郊主流城郊經(jīng)濟豪宅城郊主流豪宅城郊經(jīng)濟豪宅東部項目區(qū)位：大亞灣西區(qū)東部項目區(qū)位：大亞灣西區(qū)占地：61萬平米；優(yōu)勢自然資源：1、擁有良好綠化的山體資源；優(yōu)勢城市資源：未來大亞灣高尚居住區(qū)。振業(yè)項目區(qū)位：惠陽三和開發(fā)區(qū)占地：173萬平米；優(yōu)勢自然資源：1、400畝水庫資源；2、山體資源豐富；優(yōu)勢城市資源：未來三和開發(fā)區(qū)居住板塊。珠江·東岸區(qū)位：大亞灣西區(qū)占地：61萬平米；優(yōu)勢自然資源：1、無；優(yōu)勢城市資源：未來西部產(chǎn)業(yè)綜合區(qū)。尚未入世尚未入世項目鞋從上圖示中植可以看出，紗目前惠陽－槳大亞瀉板悶塊以別墅、夸類別墅為主盒導(dǎo)的產(chǎn)品中良，多以主流勵豪宅及經(jīng)濟率豪宅為主，禾項目資源多蓋無較大的排撲他性，本項卻目產(chǎn)雖然僅自然槽資源的質(zhì)數(shù)語，比振業(yè)三技和項目、碧蛙桂園項目地爆塊稍顯欠缺愚，但本項目熔對城市資源壞的享有度較寺高，因而綜兄合來看，本給項目綜合質(zhì)碌數(shù)應(yīng)高于目素前所有市面舅項目，與振裹業(yè)三和項目辨、碧桂園項劫目僚優(yōu)勢相當(dāng)，吩應(yīng)而本項目盞亦應(yīng)屬于城漢市近郊主流崇豪宅類型，瓦屬第一居所劉與第二居所茅交替的豪宅哀類，本項目籌一部分產(chǎn)品秤成為頂級產(chǎn)撲品，依山傍采水，隔絕塵酬世之喧囂，連另一部分產(chǎn)咳品，受限于展資源及容積系率指標(biāo)，同獸時也為了開鳴發(fā)商利潤的字最大化，必蜓須考慮城市如中心的主流到豪宅產(chǎn)品，怕因而整個項歐目在整體檔挺次上有所下研降。脅即本項目屬剩于所城郊型主流僻豪宅愚。笑我們的豪就穴豪在：緒我們擁有6鑰0余萬平米毅山體天然圍活合的盤地資親源，一獈敝丸之，與世隔娛絕，進則世攜外桃園，出你則享有一座朝城市之繁華繼；逐我們與10菠00頃阿公旱頂森林公園死、儲水量達湯200萬立闖方米的風(fēng)田刺水庫相鄰，賺城市唯一；蜘項目地塊內(nèi)竹，水系天成粱，可塑造性貼大，為項目娛中心水狀景減資源提供自窗然基礎(chǔ)；肥區(qū)域內(nèi)山體特坡度緩、峭軋不一，復(fù)雜絡(luò)的地貌雖給痕設(shè)計帶來了尊難度，但也游增添了項目托的特色。城因而本項目念是城郊型主暖流豪宅中的顆頂級產(chǎn)品，規(guī)他已經(jīng)超越晌了半島1號歡、熊貓國際棄等市面城市統(tǒng)主流豪宅，辭他是主流之饞上，僅次于墨終極豪宅。劃項目市場占饞位：城郊綜掠合型主流豪搭宅伴四噴、項目產(chǎn)品糾定位宿目前惠陽－黎大亞灣地產(chǎn)西市場上產(chǎn)品疼同質(zhì)化現(xiàn)象紙較為嚴(yán)重，臣多為現(xiàn)代風(fēng)暢格建筑，無紙論是中高檔芳住宅，還是最高端別墅產(chǎn)館品，特色并緞不鮮明，產(chǎn)防品創(chuàng)新較少謀，因而，本灰項目在產(chǎn)品票風(fēng)格、產(chǎn)品盲特色上，都失應(yīng)突破區(qū)域疫樓市現(xiàn)狀，飄以深圳、甚聯(lián)至超越深圳穴的產(chǎn)品水平鄭來定位本項鋸目產(chǎn)品。度1、產(chǎn)品定租位方向濟根據(jù)品類定娛位推導(dǎo)模型會，本項目定衣位為粱綜合型城郊賠主流豪宅的訪市場占位方斤向敲，即要體現(xiàn)欠與項目自然搏條件相匹配蹈的休閑、度腳假物業(yè)，也稀要體現(xiàn)項目堪作為城市物借業(yè)的居住功蘿能，因而在個產(chǎn)品組合上珍，本項目為乓復(fù)合型物業(yè)梨：即：虜五星級酒店挎：用于提升慣片區(qū)形象，徐同時作為高炭端物業(yè)的配瞧套補充，建森議面積為3餃萬平米左右相，房間數(shù)3薯00間左右累。承傭別墅、類別憑墅鋒：丈作為休閑度午假物業(yè)的重終點，一方面列滿足市場對墊別墅業(yè)的大職量需求，另箭一方面通過鮮別墅提升整鏈個物業(yè)的形紹象偽。辛花園洋房：胳通過別墅、縫類別墅、花復(fù)園洋房，空磨中別墅形成污一個產(chǎn)品梯與度，一方面激充分利用了漆景觀資源，校另一方面，辜通過容積率芳的充分利用灣為開發(fā)商帶母來更豐厚的嘆利潤。車小高層、高廊層住宅：址通過高容積窗率住宅，提伴升整個物業(yè)勵的容積率，修一方面更契簡合政策的要皇求，別一方誤面，為開發(fā)器商帶來更豐湯厚的利潤。訪高層公寓：壁在項目開發(fā)渠后期，項目蛛地塊將成為繭城市高尚生芽活區(qū)，區(qū)域塔房價較高，悅城市化程度閥較高，存殖在制較大的公寓濫市場空間，易通過高層公財寓，可以在號多樣化的產(chǎn)仿品線上化解睜項目風(fēng)險、促提高利潤率呈。之商業(yè)配套翻：鼓沿星河景觀登大道布置沿管街風(fēng)情商業(yè)佩街，同時設(shè)暖置一面積2伶萬平米左右匹的集中商業(yè)編，滿足社區(qū)剛及周邊市民盆對高尚商業(yè)渾的需求。茶學(xué)校、醫(yī)院廢等市政配套蔽：根據(jù)國家獵相關(guān)規(guī)劃，晝對于本項目呈而言，已形煎成社區(qū)級規(guī)無模，按規(guī)定遲須配有從幼咳兒園至高中檢的學(xué)校，及怒社區(qū)醫(yī)院、兇郵局等。仙因而本項目閥產(chǎn)品組合為陽：豐五星級酒店鵲、別墅、類瘡別墅、花園型洋房、高層今、公寓、商害業(yè)、及學(xué)校廊、醫(yī)院等配催套。瞧以五星級酒橡店強大的高叨端占位形象停提升項目的侮形象，迅速遵在市場樹立潔高端形象標(biāo)壇桿，迅速將積其它市面胖“噴城市經(jīng)濟豪貿(mào)宅烏“練、遣“戒城市主流豪濱宅娛”煩遠拋出去。途涵蓋目前所滑有物業(yè)形態(tài)峰，但并非各互物業(yè)形態(tài)并緞駕并驅(qū)，對警于大盤而言頁，即要考慮枝到資源的利沸用，又要考錯慮到長開發(fā)籠周期所帶來劃的產(chǎn)品升級版、風(fēng)險規(guī)避挨，更要考慮繭到開發(fā)商的醫(yī)利益最大化惹。凱2、掘各物業(yè)寺組合建議水平地山谷坡地濕地注：除以上色塊區(qū)外，目前條件下，均不適宜建住宅舞劉根據(jù)品類定琴位推導(dǎo)模型餅，本項目山宵水資源豐富莊，特別項目唐依自然條件屋可分為西北份面平坦區(qū)域世（橙色區(qū)域炸）句，此區(qū)區(qū)域陽平坦，山水搏資源最為平淘淡，因而我撫司建議區(qū)域甘為高層、多援層洋房、類景別墅區(qū)域。漫圍合的盤地舊丘陵地帶機，可根據(jù)地閥形，主要建迎成以別墅為熊主的區(qū)域，蚊包括獨棟、卷水平地山谷坡地濕地注：除以上色塊區(qū)外，目前條件下，均不適宜建住宅碎但是我們在哥各容積率的凈分配及產(chǎn)品晃比例時必須鄙要考慮到兩百大因素：槳（1）、產(chǎn)緩品并非大而滑全就一定利處潤最大化；濃（2）容盼積率的分配幅應(yīng)結(jié)合地勢根、景觀全盤筍考慮，區(qū)域外分明。離那么首先，合我們來看一深下，產(chǎn)品在哲何種容積率茫下，利潤最練大化。通常研情況下，開頃發(fā)商認為，刃在同等面積兼下，低容積廁率利罵潤偵率最高，因陽而往往采用打平均主義，縮高層、多層紅、低層共同奔分配，其實獨在中原的多姐個項目研究賽時發(fā)現(xiàn)，低聲層＋高層是手容積率2.振0以下是效羽益最大化的倒模型，而共礎(chǔ)同分配僅為炮風(fēng)險最低化脊模型。為了慣說明此問題汽，結(jié)合我司病策略中心曾鍛分析之案例帖加以說明：膚EXP：蔥某項目容積億率2.0下礦的經(jīng)濟利潤段最大化分析旨模型腿（本項目規(guī)場模過大，難辱于直面分析君）方案一：只做低密度及高密度產(chǎn)品方案一：只做低密度及高密度產(chǎn)品此方案效益最大化、將其中中等容積率住宅歸為零，而只建造低密度及高容積率之物業(yè)。方案方案二：在方案一基礎(chǔ)上減少高密度，增加中密度此方案效益在五個示例中，列居第二位，僅次于方案一，將部分高層轉(zhuǎn)換為多層建筑，售價下降約1%,而總建面并未減少。方案方案三：在方案二基礎(chǔ)減少低密度，增加中密度此方案效益在五個示例中，列居第三位，位于方案二之后，售價較方案一下降約1.5%,而總建面并未減少。方案方案四，追求大而全，每的業(yè)平均分布此方案效益在五個示例中，位居倒數(shù)第二位，利益較方案一少約5%的利益。方案方案五，在方案二的基礎(chǔ)上，去掉低密度，增加高密度。此方案效益在五個示例中，列居第五位，位于方案三之后，售價較方案一下降約10%,而總建面并未減少。忙由以上分析銜推導(dǎo)模型我挪們可以看出車，一個項目茶的利益最大貧化，理想的惰情況下，應(yīng)競最低密度及株密度的物業(yè)雹組成，方為釋最佳組合，爹增加中間過似度產(chǎn)品，未任必能在理想功狀態(tài)下達到憂利潤之最大癢化，但一味疼地增加高層啟建筑也不是括利益最大化辮的原則，因或而我們認為河，在理想的鵲狀態(tài)下（即受什么產(chǎn)品都狂熱銷的成熟索市場條件下壽），應(yīng)以絕縫對的低密度犧住宅＋高層允住宅為最佳診組合。腎但是我們面街對的是并不觀成熟的市場物，就必須在役理想的狀態(tài)支下對產(chǎn)品形講態(tài)加以修正映，在修正，蛋我們就必須秩考慮到客戶登對各產(chǎn)品的飯置業(yè)偏好，巡如對高層的垮認可度、對財多層的認可曾度、以及疊團加、聯(lián)排、綱雙拼、獨棟尾的認可度，繩并以此為依躲據(jù)，對各物許業(yè)比例進行決調(diào)配，使得裙我們的產(chǎn)品利組合在即定持的市場條件泊下達到利益根的最大化，兇同時也是風(fēng)印險的最小化顧。轉(zhuǎn)根據(jù)市場報京告中產(chǎn)品分則析，市場對推產(chǎn)品提示如泳下：范提示一：別悶墅、類別墅禮產(chǎn)品供不應(yīng)瘦求，獨棟、春聯(lián)排、疊拼戴成為目前市抹場上最熱銷稅的產(chǎn)品，雙緣拼目前市場攔尚不明朗（勾市場類似產(chǎn)男品不多）；廟提示二：多捎層建筑供應(yīng)構(gòu)量減少，環(huán)糖境好、景觀枕佳的花園洋挖房價高且銷呈售善喜人，唇特別帶電梯防的洋房，市院場反映良好菌；愧提示三：小呢高層物業(yè)成資為區(qū)域的主鼠流物業(yè)形態(tài)旨之一，產(chǎn)銷命兩旺。昆提示四：高邊層物業(yè)區(qū)域她尚不多，主桐要以都市中跌心小戶型為蔑主，由于價吸格等原因，帥目前市場尚蟻不明朗。浪作為深圳房難地產(chǎn)市場的久補缺區(qū)域，性一方面，兩筐地價差使得麗深圳人對惠殺陽趨之若鶩維，另一方面俯，惠陽大量燒的低密度產(chǎn)預(yù)品，是深圳遮人所稀缺的獸產(chǎn)品，兩大史因素使得，宣花更少的錢拆，住更高檔脂的物業(yè)是區(qū)灑域置業(yè)的一厚大特征。拳但與此同時顫，我們必須雙考慮到未來與隨著惠陽房崗地產(chǎn)市場的辛高速發(fā)展，沙區(qū)域地價高躬漲，本項目捧已成為都市椒形象盤，房將地產(chǎn)價格接錢近深圳20火04－20另05年的悉水平梯度，小高層住宅必攜將成為區(qū)域恢主導(dǎo)物業(yè)形驗象之一，因傘此，對于大語盤而言，必嫁須以遠見來確定格產(chǎn)品，鬼高層將成為柜本項目主導(dǎo)窗物業(yè)形象之縱一，而目前東受歡迎的戶粗型，則由于鞭市場形象及扶價格因素、連開發(fā)商利益疲因素，在都驢市形象盤的車市場上漸漸弓消失。由此些，我們認為銹，本項目是繳以低密度、毀及高層為主畏，根據(jù)目前嚷的市場形象懂，充分考慮解市場需求現(xiàn)房狀，增加中夸間產(chǎn)品形態(tài)友。但隨著市藥場的變化，桌小高層可打躬造為空墅，難因而挺進于鍛高端市場，絹因而可以加凳大比重。蛙即：本項目湯以低層、高早層、小高層親物業(yè)形態(tài)為錦主導(dǎo)，以中授間過度之花犁園洋房、疊毒拼輔，在后阻期可不加以碼考慮。指我司對項目進地塊進行充妖分的對照分茫析，我司對雙各項目地塊漢容積率分配暮如下：73萬平米30萬平米爺如右圖：絿倚色區(qū)域為山球體圍合而成晃的盤地地帶鍋，總占地約礙73萬平米蜜，主要地形纖為坡地，主圾要地貌為山創(chuàng)水自然體，脾適宜建造中堅低、低密度礙及空墅結(jié)合媽體。成為一傭個純高端產(chǎn)賞聚集地。通垮低密度產(chǎn)品茂與高密度產(chǎn)栗品相結(jié)合，友一方面達到裂景觀利用的母、經(jīng)濟利益紋的最大化，降另一方面，斜也將山體植互被較差的形體象隱去，成騾為一個完全憂獨立于城市奮喧囂的豪宅73萬平米30萬平米垮另4號地西吼側(cè)約30萬蛛平米，地形紛平坦，與市星區(qū)臨近，適點宜開發(fā)城市黨中心豪宅類孕弄，即以T館OWNHO斑USE以使高層為主，溝結(jié)合商業(yè)、銀商務(wù)功能，狂適應(yīng)一個城兄市的發(fā)展，虛而不失整個瞇項目的檔次符（高層建筑文通過創(chuàng)新來鍋達到高端的石產(chǎn)品品質(zhì)）糖。結(jié)我司認為，丘在容積率的船制定上，一床方面我們要棒結(jié)合地形地影貌的物點，短另一方面我撞們要結(jié)合深營惠兩地的大婆盤特點，特鞏別是同一區(qū)報域的大盤，飾因而在容積土率問題上，另我們必須先坊審視區(qū)域大棒盤的特點。倦從中找到區(qū)毅域的認同洋目前惠陽－前大亞灣高尚殊大盤容積率臺一覽表：蕩項目名禿占地附（單位：平豪米）鋼規(guī)劃建筑面幟積郊（單位：平抱米）慧規(guī)劃容積率跳項目名漢占地嬸（單位：平儲米）販規(guī)劃建筑面翁積即（單位：平輪米）河規(guī)劃容積率捏半島1號氏100多萬劫平米鹽二期24．盞8萬平米尊二期1．2隊4找振業(yè)三和項詢目如61258悉0平米（一耗期）藏87687奇1.47妹1.5筐棕櫚島崇140萬平榮米（包括2瞎7洞高爾夫思球場）促65萬平米政二期0．8邀3守碧桂園項目霸200萬平冶米輛首期占地1盡14萬平方茄米變東方新城鐮33萬平米腎31萬平米洪共計：0.鍬82繪東部集團項陳目簽61000誤0睬90000教0冒1.5熊熊貓國際績89萬平方迎米漁10700弱00洪1.20忽珠江東岸項式目嗎61322撐8意10586瀉79索1.7腸本項目因采汗用星河地產(chǎn)它星河丹堤項宣目之空中別酷墅開發(fā)模式堡，因而可以牧適當(dāng)提高容揚積率，加之杰項目地塊內(nèi)坐雖然坡地較裝大，采用空盼中別墅后，固可以最大應(yīng)踐用坡地。牌因而我們建優(yōu)議，盤地區(qū)蠟域7牌3驗萬平米，容覺積率為翅：0.兇9萄即，建面爽積：倒65.7復(fù)萬平米地色4號地秧西部區(qū)域楚3避0叼萬平米，容垮積率為2強.匠7堅即，建筑護面積：慣75講萬平米。跪彼總計：籍140.7鼠萬平米頓騙其谷中住宅：1尤18萬平米蓄可覽售住宅蒼容積率：1山.14熔含公建建、誤酒店容積率弦：1.38逢本項目建議泛容積率為項主目實際用地襪，并非如珠梢江東岸、振椅業(yè)地產(chǎn)，為熱規(guī)劃設(shè)計方蟲案，部分高版層將不實際吊建造，如本巷項目報建受課容積率限制既較大，也可宮以采用此方動式，即，報瓣建而不建。純因而在目前浮的條件下，廈本項目容積喘率在高端物傷業(yè)中屬偏中破等偏高（相伐對于半島1頑號、棕櫚島閣、熊貓國際與）寇其差中各物業(yè)比闖例分配如下坑：疊項目名轎建筑面積蓬（單位：平棉米）李容積分配原則：根據(jù)市場喜好，及未來深圳市場的產(chǎn)品補缺，集中優(yōu)勢資源進行高端開發(fā)；開發(fā)利潤最大化的原則，主攻高端的低秘度產(chǎn)品及中高檔的高層產(chǎn)品；分配原則：根據(jù)市場喜好，及未來深圳市場的產(chǎn)品補缺，集中優(yōu)勢資源進行高端開發(fā)；開發(fā)利潤最大化的原則，主攻高端的低秘度產(chǎn)品及中高檔的高層產(chǎn)品；符合現(xiàn)階段區(qū)域地產(chǎn)熱點原則：建適量的帶電梯多層洋房；發(fā)揮星河產(chǎn)品優(yōu)勢資源：打造山水景觀空中別墅；符合地形地貌特點：以山水為主題，因地制宜，選擇適宜的密度產(chǎn)品；具有前瞻性的眼光：以未來的產(chǎn)品動向，向高層市場進軍；符合項目形象的原則：多層、高層都應(yīng)以創(chuàng)新的產(chǎn)品拔高產(chǎn)品檔次；符合社區(qū)的需求，廣建車位、商業(yè)配套、高檔會所、配套醫(yī)療、學(xué)校。拔高項目形象：興建惠陽――大亞灣首個城市五星級商務(wù)灑店。墾（單位：平昂米）該獨棟鹽10000儲0供0.3策33333迎3掩雙拼碑30000徹0.6肚50000殊獲聯(lián)排嬌14000辰0雀0.8哀17500描0速疊拼朗50000框1勾50000腰園多層檔55000相1.2躬45833松累空中別墅探12000欺0澇1.8蝕66667紗閥小高層/高舞層守68000標(biāo)0尾2.7敏25185豎2毒酒店姜30000掩1邪30000嬌環(huán)商業(yè)非50000腎其它公建腿50000頭1.5拳33333礦崇車位悟12000欺0都14250物00慕103穗6019呀（層以上以我司楊根艙據(jù)貴司提供蓋之項目用地陪紅線圖、經(jīng)勝濟指標(biāo)、及示我司多次考拖察項目地塊榆后，對本項仗目的規(guī)劃建追議，具體以君后期開發(fā)過崖程中實際數(shù)所據(jù)為準(zhǔn)）關(guān)3、各物業(yè)捉所占面積仿對于一個1府30萬平米厲體量，居住孫戶數(shù)約80飽00－10緩000戶，德居住人口約蘆3萬人，達固到規(guī)劃中社新區(qū)的規(guī)模，謀因而在公建攏中，必須考渴慮學(xué)校、社態(tài)區(qū)醫(yī)療等公股共設(shè)施，因攤而我司根據(jù)松公建配額及耐惠陽市場現(xiàn)斃狀，對各物您業(yè)比例分配重如下圖：刷物業(yè)面積分及配（漂總占地面積薄103安萬平方米仙總建筑面積正約稿14嫩2.挨5萬平方米互其中：住宅紋面積攻約牲118噸萬平方米母商業(yè)面積嚇約趟5萬平方米購星級賓館季約3萬平米拴學(xué)校建筑面勒積蹈約2.劣5萬平方米堡會所建筑面肚積廁約劇1萬平方米慮其它建筑面萬積鑼約舌1.坐5望萬平方米媽車位面積濁12萬平方膚米迷總戶數(shù)亦約82積00-汁100經(jīng)00耐戶男容積率拳約拐1.手48弓4察、主力戶型紋面積建議宮戶型定位前侵提籮一：目前區(qū)顏域內(nèi)主要競誕爭項目戶型觸大小分布圖租項目名芒二房二廳逆三房二廳款四房二廳臟疊拼究聯(lián)排嚷雙拼稠獨棟冠面積區(qū)間搜比例橫面積區(qū)間愿比例竹面積區(qū)間衫比例楊面積區(qū)間熄比例嶺面積區(qū)間撥比例爪面積區(qū)間跟比例敗面積區(qū)間快比例尊半島1號格74~91誕24%疑91~14堵7希42%徹178~1占81意13%蔬192~2聰18朵14.6%折209~2隊58貴5.4%港無訓(xùn)無贈東方新城漲83~89嚼（116套乒）秩16%綱122~1錢36（20惡8套）子28.6%能156.1霧61筒（80套）磁11%警無頂2序55~27挺2社（6套）翠0.8%呢228~3蔬26態(tài)（58套）鍋7.9猛%士322~4跳67床（93套）避12.8慰%典棕櫚島洪104~1柿30衛(wèi)（14套）投9%餓140~1垂80您（117套甘）赤75.5%下無蔽285~3季05（24筐套）郊15.5%鄭無草無贈無暴熊貓國際食84~92腰20%裳126~1商30派50%休148~1骨55秩30%降無字無欣無族無泛戶型定位前鼻二：本項目磚定位為中高領(lǐng)端豪宅產(chǎn)品掃，尺度適當(dāng)電放大識對于高檔物咳業(yè)而言，置王業(yè)者多為第沖二居所、或負享受型物業(yè)汁，因而在面竄積區(qū)間上，期應(yīng)對于市場期主流產(chǎn)品有指所放大，充嗎分體現(xiàn)本項企目的高端市蠶場占位，但祖是，本項目亂亦非頂級豪乒宅，因而本撇項目在戶型塌定位上，只僅能稍放大；德戶型定位前者提三：充分閣考慮未來市判場因素群未來，惠陽物――盲大亞灣房地另產(chǎn)市場快速軍發(fā)展，房價旅會大幅提升按，由于價格礙的上升，造援成產(chǎn)品總價漁大幅度上升遣，對于大盤逮而言意味著小客戶群大幅