物業(yè)公司給排水系統(tǒng)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

目的規(guī)范設(shè)備的日常管理，保證設(shè)備正常運(yùn)行，發(fā)生意外事故準(zhǔn)確處理，維護(hù)客戶權(quán)益。范圍適用于各管理處。定義給排水系統(tǒng)：包括生活供水系統(tǒng)中的水泵、管道，消防系統(tǒng)中的水泵、管道，雨水及污水系統(tǒng)中的各類井、管道及潛水泵以及給排水泵監(jiān)控箱/柜。職責(zé)部門/崗位工作職責(zé)管理處經(jīng)理進(jìn)行不定時(shí)檢查督導(dǎo)。管理處工程負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)設(shè)備的定時(shí)檢修工作及日常工作的監(jiān)督指導(dǎo)。負(fù)責(zé)外包方工作的檢查、監(jiān)督。指派設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視檢查和例行保養(yǎng)檢修。方法及過(guò)程監(jiān)控日常巡視檢查工作5.1.1給排水系統(tǒng)內(nèi)容、相關(guān)操作規(guī)程、運(yùn)行參數(shù)、管線系統(tǒng)圖等技術(shù)資料文件資料資料文件資料文件資料，由各管理處妥善保管，并由管理處經(jīng)理簽字或管理處蓋章后張貼于設(shè)備房明顯處，依照?qǐng)?zhí)行。給排水系統(tǒng)設(shè)備技術(shù)資料文件資料資料文件資料文件資料及其電子文檔由管理處報(bào)品質(zhì)管理部備案。5.1.2各管理處依自身設(shè)備具體狀況制定給排水設(shè)備操作規(guī)程，報(bào)品質(zhì)管理部核準(zhǔn)、備案。工程部設(shè)備責(zé)任人依照操作規(guī)程及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的要求，每班兩次對(duì)設(shè)備巡視檢查并在《水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄表》中記錄運(yùn)行參數(shù)?！端梅吭O(shè)備運(yùn)行記錄表》由各管理處妥善保管。5.1.4各管理處應(yīng)依據(jù)檢修工作內(nèi)容，填寫(xiě)相應(yīng)的《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》，并由各管理處妥善保管。5.1.5工程部設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每天對(duì)二次供水水箱、消防水池的水位及浮球閥進(jìn)行檢查，在《水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄》中進(jìn)行記錄。5.2水泵的維護(hù)檢修5.2.1每天巡查：設(shè)備責(zé)任人檢查下列項(xiàng)目并填寫(xiě)《水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄表》。5.2.1.1檢查水泵進(jìn)出水壓力表及供水系統(tǒng)各壓力表讀數(shù)是否正常、穩(wěn)定。5.2.1.2檢查水泵進(jìn)出水口橡膠軟連接是否正常、完好。5.2.1.2排除水泵填料盒過(guò)熱及不正常滴漏現(xiàn)象。5.2.1.3排除系統(tǒng)各閥門漏水現(xiàn)象，檢查各閥門開(kāi)關(guān)位置是否正常，與標(biāo)識(shí)是否全都。5.2.1.4檢查電機(jī)溫度是否正常，水泵及電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)有無(wú)異常聲音。5.2.1.5檢查水泵監(jiān)控箱/柜指示燈顯示是否正常，電流、電壓表指針是否偏離正常范圍，變頻器液晶顯示是否正常，監(jiān)控箱/柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、溝通接觸器、熱繼電器等電氣元件是否過(guò)熱。5.2.2每月維護(hù)檢修：設(shè)備責(zé)任人進(jìn)行以下工作，并填寫(xiě)《設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)檢修記錄表》。5.2.2.1檢查水泵電機(jī)軸承潤(rùn)滑狀況。5.2.2.2檢查、修理修繕?biāo)盟狻?.2.3每季度維護(hù)檢修5.2.3.1檢查水泵電機(jī)接線端子是否松動(dòng)，檢查監(jiān)控箱/柜內(nèi)各接線端子是否松動(dòng)。5.2.3.2檢查水泵電機(jī)軸承潤(rùn)滑狀況，每季度潤(rùn)滑油脂至少加注一次。檢查水泵軸封裝置是否完好。5.2.3.3收緊地腳螺栓。5.2.3.4設(shè)備責(zé)任人依據(jù)具體檢修工作內(nèi)容填寫(xiě)《設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)檢修記錄表》。年度維護(hù)檢修5.2.4.1檢查泵葉、殼體腐蝕狀況，對(duì)泵殼及機(jī)座除銹刷漆。5.2.4.2依據(jù)設(shè)備實(shí)際狀況，清洗電機(jī)軸承，更換潤(rùn)滑油脂。必要時(shí)更換軸承。5.2.4.3檢查水泵電機(jī)及監(jiān)控箱/柜接線端子是否松動(dòng)。5.2.4.4檢測(cè)電機(jī)相間絕緣電阻及各相對(duì)地絕緣電阻，測(cè)量值在《設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)檢修記錄表》中做好記錄。5.2.4.5檢查并更換水泵密封填料。5.2.5檢修理修繕過(guò)程中，應(yīng)穿戴好防護(hù)用具，注意人身平安，做到“三不損害”，確保作業(yè)順當(dāng)履行。檢修理修繕工作內(nèi)容填寫(xiě)在《設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)檢修記錄表》中5.3板式換熱器維護(hù)檢修5.3.1板式換熱器片間間距小，通道復(fù)雜，熱效率高，流體中泥沙等雜質(zhì)的沉積會(huì)影響流量并削減換熱面積，進(jìn)而影響換熱效果。運(yùn)行期間應(yīng)定時(shí)清理除污器，削減系統(tǒng)中的雜質(zhì)。如條件許可，還可以采納短時(shí)間反向運(yùn)行的方式，沖走部分沉積物。5.3.2板式換熱器長(zhǎng)期運(yùn)行后，板片表面會(huì)不同程度地附著水垢等沉積物，增加流阻，降低傳熱效率。因此，應(yīng)定時(shí)沖洗，至少每三年對(duì)設(shè)備解體大修，化學(xué)清洗或增設(shè)水處理裝置改善水質(zhì)，最終目的都是保證設(shè)備換熱面清潔，保證熱交換效果。有冬凍的場(chǎng)合，冬季前應(yīng)將停運(yùn)設(shè)備內(nèi)介質(zhì)放掉，或?qū)嵭斜卮胧?，防止管道及設(shè)備凍壞。5.4排水管路的維護(hù)5.4.1管理處工程負(fù)責(zé)人每年xx月雨季來(lái)臨前，支配人員清理各設(shè)備房集水坑，疏通排水管路。管理處工程負(fù)責(zé)人依據(jù)《服務(wù)項(xiàng)目外包監(jiān)控程序》監(jiān)督外包方每月對(duì)污水井、化糞井進(jìn)行疏通清淤。管理處工程負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)支配人員定時(shí)對(duì)屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水立管進(jìn)行清理。管理處工程負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)在每年xx月雨季來(lái)臨前，支配人員對(duì)屋面雨水管道部分進(jìn)行清理，并組織人員對(duì)雨水管道及雨水井疏通。工程部發(fā)覺(jué)或接報(bào)管道堵塞故障后，管理處工程負(fù)責(zé)人應(yīng)立刻支配人員進(jìn)行清掏疏通工作。5.5給排水緊急特殊修理修繕5.5.1水管或配件破裂5.5.1.1迅速關(guān)閉供水閥與循回閥。5.5.1.2立刻通知管理處工程負(fù)責(zé)人趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織人員搶修。5.5.1.3依據(jù)不同的管材，采納相應(yīng)的作業(yè)方法。鑄鐵管破裂更換新管，或組織專業(yè)技術(shù)人員及時(shí)補(bǔ)焊。無(wú)縫鋼管可用水中膠補(bǔ)、焊補(bǔ)或重新更換。鍍鋅鋼管尤其是生活飲用水管原則上不允許補(bǔ)焊。5.5.2閥門不正常漏水5.5.2.1閥門壓蓋破裂，更換新壓蓋，也可用鑄鐵焊條焊接。5.5.2.2閥門鉸或銷斷落，重新更換閥門鉸或銷。5.5.2.3閥體破裂，重新更換新閥門。5.5.3噴淋頭破裂5.5.3.1立刻切斷消防泵電源，關(guān)閉供水閥。5.5.3.2通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號(hào)。5.5.3.3更換新噴淋頭。5.5.3.4開(kāi)啟供水閥，消防泵送電打壓試驗(yàn)，消防中心值班人員恢復(fù)該回路的水流指示器信號(hào)。5.5.4供水泵的緊急特殊修理修繕5.5.4.1水泵停止運(yùn)行，應(yīng)檢查：①水泵監(jiān)控箱/柜電壓是否正常。 ②水泵監(jiān)控箱/柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、熱繼電器是否脫扣。③水泵監(jiān)控箱/柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、熱繼電器、溝通接觸器的溫度是否正常。④電機(jī)溫度是否正常并檢測(cè)電機(jī)線圈繞組的絕緣性能。⑤手動(dòng)盤車，檢查水泵是否卡住。5.5.4.2水泵運(yùn)轉(zhuǎn)但水壓不足，應(yīng)檢查： ①市政管網(wǎng)水壓是否正常。 ②水泵的進(jìn)出口閥門是否完全打開(kāi)。 ③二次供水水箱或消防水池水位是否正常。 ④檢查系統(tǒng)除污器是否有雜物堵塞。5.5.5排水系統(tǒng)排水不暢檢查潛污排水泵的電氣線路。檢查潛污排水泵的葉輪是否有雜物堵塞，葉輪扎頭螺母是否松動(dòng)。檢查排水管閥門是否完全打開(kāi)。檢查排水干管是否堵塞。發(fā)生洪澇災(zāi)難管理處經(jīng)理應(yīng)立刻調(diào)配足夠的人力、物力進(jìn)行防洪工作。值班技術(shù)人員應(yīng)立刻趕到現(xiàn)場(chǎng)，檢查機(jī)電設(shè)備，保證排水泵正常運(yùn)行。管理處工程負(fù)責(zé)人應(yīng)依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)狀況投入備用潛水泵，并迅速對(duì)現(xiàn)場(chǎng)做出評(píng)估。若水情嚴(yán)峻，管理處工程負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)向公司其它部門請(qǐng)求支援。當(dāng)市政排水管網(wǎng)出現(xiàn)問(wèn)題致使積水時(shí)，管理處經(jīng)理需組織人力關(guān)閉地下室防洪閘或用沙袋堵住需愛(ài)護(hù)的設(shè)備間房門。并派專人檢查排水泵運(yùn)行狀況及水位。支持性資料文件資料資料文件TJVKWY7.5.1-G01《公用設(shè)備設(shè)備管理程序》TJVKWY8.2.3-Z01