寧波市房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告

寧波市房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告一、寧波房地產(chǎn)發(fā)展概況寧波房地產(chǎn)起步較晚，迄今僅經(jīng)歷了一個(gè)房地產(chǎn)波動(dòng)的完整周期(1992—1998年)，房地產(chǎn)從1992年開始起步并迅速發(fā)展，1995—1996年達(dá)到頂峰，然后逐漸回落，1998年達(dá)到底點(diǎn)并開始了新一輪周期。上一輪周期中，房地產(chǎn)價(jià)格一度飛漲并遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的破滅也給金融系統(tǒng)帶來深重災(zāi)難。1998年，全市金融機(jī)構(gòu)不良貸款率為25.42%，在很大程度上與當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)不景氣相關(guān)。1999年，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇升溫，當(dāng)年10月房地產(chǎn)投資走出負(fù)增長(zhǎng)區(qū)，寧波的房地產(chǎn)業(yè)開始了又一輪大發(fā)展。（一）房地產(chǎn)投資情況自1997年到2004年的9年間，寧波GDP保持年均13.4%的真實(shí)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。過去5年，社會(huì)固定資產(chǎn)投資從2000年的360億元增加到2004年的1095億元；房地產(chǎn)投資從2000年的59.71億元增漲到2004年的234.41億元。相對(duì)寧波經(jīng)濟(jì)及投資高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，近年來寧波房地產(chǎn)可以用“井噴”二字來形容。圖一：圖二：?jiǎn)挝唬喝f平方米（二）房?jī)r(jià)走勢(shì)情況2000年，寧波市商品房?jī)r(jià)格從當(dāng)年1月的2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米；2001年，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了加速度飛漲區(qū)，平均房?jī)r(jià)達(dá)2867元/平方米，比上年同期上漲11.77%。2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)則由于拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)、拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)的提高，房地產(chǎn)需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)一發(fā)而不可收，越漲越快，平均房?jī)r(jià)高達(dá)3543元/平方米，比上年同期上漲23.56%；2003年上半年商品住房均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，均價(jià)維持在4000元/平方米左右，而下半年高檔高層公寓樓銷售量的大幅增加，直接導(dǎo)致商品住房的房?jī)r(jià)再次攀升，到2003年9月，房子均價(jià)升至4565元/平方米，比年初上漲14.96%，年底時(shí)房子均價(jià)又升至4884元/平方米；2004年雖受國(guó)家宏觀調(diào)控措施、央行房貸新政策的實(shí)施及寧波市規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策的出臺(tái)影響，但從全年來看，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，商品住宅房均價(jià)達(dá)到5739.8元/平方米；今年6月份統(tǒng)計(jì)顯示商品房房?jī)r(jià)達(dá)到了6013.83元/平方米，預(yù)計(jì)寧波房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。圖三：據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，在全國(guó)35個(gè)大中城市中，寧波市房屋銷售價(jià)格2000、2001、2002年的的漲幅均居全國(guó)第一，2003年的漲幅居全國(guó)第二，2004的漲幅居全國(guó)第五，今年1-4月份的漲幅退至與南京并列的第六位。房?jī)r(jià)漲幅回落的原因，主要是政府采取了各項(xiàng)調(diào)控措施。2003年，寧波增加土地供應(yīng)，中心城區(qū)累計(jì)新增出讓住宅用地120公頃，且全部采取掛牌和封頂招投標(biāo)形式（拍賣形式暫停）。同時(shí)，寧波還啟動(dòng)了限價(jià)商品房建設(shè)，每套面積控制在55－95平方米，均價(jià)3000元/平方米左右。此外，還減緩舊城改造步伐，將非成套房改造完成年限從2005年推遲到2007年，控制拆遷形成的被動(dòng)住房需求。（三）總體評(píng)價(jià)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展水平仍在合理的范圍內(nèi)，在過去兩年存在投資行為泡沫。目前市場(chǎng)氛圍回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在明顯風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)未來趨向平穩(wěn)，2005年寧波房地產(chǎn)的主題將是“調(diào)整”。乳斥二、寧波房庸地產(chǎn)發(fā)展的鏟幾個(gè)特點(diǎn)僑查1、商品顫房?jī)r(jià)格呈上盼漲趨勢(shì)。2冶000?！?002年逗，寧波房地杯產(chǎn)價(jià)格漲幅海連續(xù)三年居熊全國(guó)首位，依2003年述退居全國(guó)第匠二位。20挨01丸—飲2003年配平均漲幅為餓19.6%晌。至200懂4年9月，適商品房平均鼓價(jià)比年初增潛長(zhǎng)26.4彩7%，超過洞前三年年平怠均漲幅6.哲87個(gè)百分問點(diǎn)，房?jī)r(jià)存甚在加速上漲枕趨勢(shì)。20鑰05年上半嗽年房?jī)r(jià)漲幅男大幅回蕩，摘預(yù)計(jì)全年漲艦幅在6%左瘡右。訓(xùn)2、商盾品房供銷兩立旺，房地產(chǎn)出投資增長(zhǎng)與賊銷售增長(zhǎng)基萄本一致。1渠999年一肅2003年宗，全市房地脊產(chǎn)開發(fā)投資鴿和商品房銷挨售額分別增何長(zhǎng)3.96扛倍、2.8餓7倍，二者銳之間表現(xiàn)出絨相當(dāng)?shù)囊恢氯鹦?。輛3、房地產(chǎn)泥高速發(fā)展中三，理性與非寄理性因素并喬存。此輪房影地產(chǎn)的高漲猴，有寧波經(jīng)化濟(jì)高速發(fā)展絲、城市化進(jìn)糾程加快、港底口優(yōu)勢(shì)突出餐、城市吸引針力加大等基吹本面的支撐寧；同時(shí)，也吹與開發(fā)商與顧投資者的大皮肆炒作、居掏民從眾行為語導(dǎo)致的祖“靜非理性葛”兇消費(fèi)不無關(guān)盆系。碧三、對(duì)寧波帝房地產(chǎn)需要稻關(guān)注的地方疫藏1、商品房賤價(jià)格漲幅。微2000年嘗一2004密年9月間，牛商品房平均敵價(jià)格從25省66元上升欺至5562無元，增長(zhǎng)1格.17倍，形2001垂—今2003年謀平均增幅達(dá)飄19.6%誘，同期居民系消費(fèi)價(jià)格指節(jié)數(shù)和城鎮(zhèn)居鋼民人均可支逝配收入平均轟上漲率分別揮為一o.1份%、11%腫。房?jī)r(jià)漲幅倡分別高于后坡二者19.讀7、8.6小個(gè)百分點(diǎn)。撤房地產(chǎn)作為身一種特殊的門商品，其價(jià)譜格如果上升桌的幅度太大沸，甚至超過鋼居民的承受敗能力，就可葡能導(dǎo)致泡沫齒的產(chǎn)生，影拒響到房地產(chǎn)激市場(chǎng)的正常旁發(fā)育。赴2、房快地產(chǎn)投資占俯GDP及全寇社會(huì)固定資胃產(chǎn)投資比重步。關(guān)于上述球比值的正常韻值，各方看矛法不一。有單專家認(rèn)為扯10%、2增0%左右為逼宜。199解9年以來，熱寧波市房地版產(chǎn)投資占G袖DP和全社幅會(huì)固定資產(chǎn)恨投資比重持犁續(xù)上升，2仇004年9紙?jiān)路謩e為1憶0.69%岸、22.0箱5%?？紤]角到寧波GD暮P及固定資感產(chǎn)規(guī)模大的懷原因，此比方重偏高。而濟(jì)且從增長(zhǎng)態(tài)雜勢(shì)看，房地堅(jiān)產(chǎn)投資19姓99廊—蘆2003年敗四年平均增癢幅為41.澤04%，遠(yuǎn)杠遠(yuǎn)高于GD滅P同期增幅尖(14.4重4%)，高扔于全社會(huì)固駱定資產(chǎn)投資龍同期增幅(跌27.23武%)。房地暫產(chǎn)投資過快弱反映了對(duì)未失來房?jī)r(jià)存在嶼過高預(yù)期，千有可能形成絡(luò)未來商品房區(qū)的供過于求壯。晶3、房?jī)r(jià)收娛入比。房?jī)r(jià)江收入比用于京判斷居民住熄房消費(fèi)需求百的可持續(xù)性蝶。一般認(rèn)為牢，房?jī)r(jià)收入站比在3窩—涉6倍較為合鞭理。寧波市扒房?jī)r(jià)收入比氧偏高，20菜03年末為呼9.13倍饑，四年平均羊房?jī)r(jià)收入比亡達(dá)7.83婦倍。而且，奶此比例還有叛逐年上升的刻趨勢(shì)，這也鍬反映了隨著受商品房?jī)r(jià)格中的逐步提高秧，居民住房渡消費(fèi)需求的拖可持續(xù)性在眠逐步遞減。脂4、寧波城掏區(qū)已交付商碎品房空置率誦高。200擔(dān)4年寧波的暑商品房空置遮率超過20脅%(官方統(tǒng)義計(jì)數(shù)據(jù))，滋而寧波近年伶熱點(diǎn)開發(fā)板香塊酒——糠鄞州中心區(qū)貍，官方統(tǒng)計(jì)守?cái)?shù)據(jù)顯示2晨004年入變住率僅為3趙0%，實(shí)際霧考察個(gè)別樓斑盤甚至空置粒率高達(dá)60違%以上。蝶四、影響當(dāng)鴨前房市的主癥要因素分析貪（一）喚金融政策調(diào)脅整的影響。帝當(dāng)前寧波市登房地產(chǎn)市場(chǎng)莫運(yùn)行形勢(shì)發(fā)叨生變化，金三融政策的調(diào)滾整起到了主嶄要的作用。份國(guó)家為了遏鴨制投資過熱負(fù)勢(shì)頭。降低父金融風(fēng)險(xiǎn)，考總體上實(shí)行轟了銀根緊縮征的金融政策蛛，對(duì)房地產(chǎn)緊開發(fā)貸款和輸個(gè)人購(gòu)房貸服款進(jìn)行了總令量控制，調(diào)盜低了住宅按瘦揭成數(shù)，提捉高了對(duì)第二壺套住房購(gòu)買別的按揭借款脊利率，嚴(yán)格頌了審核程序員，很多銀行拼還停止了對(duì)驕非市區(qū)購(gòu)房腎戶的購(gòu)房貸灰款。這對(duì)房倘地產(chǎn)市場(chǎng)的至供給和需求姻兩方面都產(chǎn)瘦生了直接的澆影響。由于超房地產(chǎn)開發(fā)聚項(xiàng)目固有的虧特性，短期洗內(nèi)不會(huì)減少累供給，反而然由于資金壓購(gòu)力開發(fā)商會(huì)炭加緊出售房含產(chǎn)以期回籠芒資金，而需遼求者實(shí)際購(gòu)養(yǎng)買力下降，膜下單顯得更耳加謹(jǐn)慎，使碗得寧波市房曉地產(chǎn)市場(chǎng)的寸供求關(guān)系短渠期內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)騾變，商品房標(biāo)預(yù)售期明顯所延長(zhǎng)。二手?jǐn)胤拷灰琢课诳s了一半以虧上。另外，春金融政策的該這一變化促螺使投資性購(gòu)熟房退潮，房悟地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)玩爭(zhēng)漸趨激烈吵，房產(chǎn)企業(yè)柱正在市場(chǎng)上粱重新猜“鴿洗牌旋”辮。有實(shí)力的犯企業(yè)將會(huì)獲雖得更多的資遣源和發(fā)展空歷間。漂（二）土地?fù)u政策調(diào)整的僚影響。根據(jù)淡國(guó)務(wù)院辦公舟廳下發(fā)的《維關(guān)于深入開泉展土地市場(chǎng)剩治理整頓嚴(yán)橋格土地管理充的緊急通知摩》（國(guó)辦發(fā)臺(tái)明電[20泳04]20仇號(hào)）的文件朋精神，寧波磚市土管部門旋集中半年左岔右的時(shí)間深鋒入開展土地余市場(chǎng)治理整區(qū)頓。暫停農(nóng)逢用地轉(zhuǎn)為非槐農(nóng)建設(shè)用地汁的審批，暫拔停涉及基本切農(nóng)田保護(hù)區(qū)果調(diào)整的各類鍬規(guī)劃修改，患暫停新批的厭縣改市（區(qū)語）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)勻的各類規(guī)劃猜修改，加強(qiáng)劇了建設(shè)項(xiàng)目陡用地的審查頌。以中心城轟區(qū)為例，目鹿前基本上沒盲有現(xiàn)成的熟寇地、凈地可箭出讓，都需損征地拆遷。習(xí)因此，在土形地市場(chǎng)集中嬌治理整頓期湊間基本上不眾可能新增土爪地，出現(xiàn)了租土地供給在持一段時(shí)期的融斷檔，目前腿只能對(duì)部分輝已出讓無需嫌征地拆遷或衛(wèi)已落實(shí)拆遷缸安置用地的咳土地進(jìn)行消迎化。這將影響響寧波市房珠地產(chǎn)市場(chǎng)的餅持續(xù)有效供砌給。說（三）幟拆遷政策調(diào)兄整的影響。租為適應(yīng)城市低發(fā)展需要，脈2004年步寧波市對(duì)拆稠遷安置政策嚼及拆遷補(bǔ)償權(quán)標(biāo)準(zhǔn)作了進(jìn)縮一步的調(diào)整梅。調(diào)整后的襖拆遷政策和腫原政策相比奔，拆遷安置茶補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有憐了相應(yīng)的提達(dá)高，使拆遷著安置標(biāo)準(zhǔn)能據(jù)與當(dāng)前寧波猜市的住房?jī)r(jià)富格相對(duì)應(yīng)，轟這對(duì)寧波市斷的住房?jī)r(jià)格慶會(huì)有一個(gè)剛奇性支撐。佛由于拆階遷政策處于憤調(diào)整以及全餃國(guó)性拆遷難雀的狀況，寧刪波市200腎3年未啟動(dòng)聾新的拆遷計(jì)癢劃，拆遷規(guī)慈模大大減少蜻，使得住房正需求的過快丘釋放在一定推程度上得到械有效抑制。巾隨著拆遷政色策調(diào)整完成鹽新拆遷計(jì)劃礙的啟動(dòng)，將原會(huì)增加市場(chǎng)屆需求，刺激濾住房消費(fèi)。濫（四）市場(chǎng)討主體心里因噸素的影響。復(fù)當(dāng)前的一些谷宏觀調(diào)控政皆策對(duì)房地產(chǎn)史市場(chǎng)造成直伶接的影響外妹，也影響著撕市場(chǎng)主體對(duì)劣寧波房市運(yùn)井行的判斷和赴看法。開發(fā)擁商：看到銀益根緊縮對(duì)市那場(chǎng)需求影響翠的同時(shí)。也相看到了土地嘆政策將會(huì)縮潤(rùn)減商品房供令給，一定程猶度上增加了平對(duì)市場(chǎng)的信腿心。在目前燭市場(chǎng)前景不糞甚明朗的情寨況下，由于防市場(chǎng)買漲不炊買跌的慣例須，開發(fā)商不俗會(huì)冒著巨大否的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)幕打破目前的土價(jià)格秩序。禿已有房源的貫投資者：預(yù)塞計(jì)房?jī)r(jià)上漲罷空間有限，滴開始拋出房瀉源，使得目閥前二手房廣晃告中的次新近房大量增加忽。但住房不在是股票，住舒房具有投資闊和居住消費(fèi)攪雙重性質(zhì)，值因此大部分漿投資者在資非金壓力不大類的情況下，趕不愿大幅降璃價(jià)拋售，只繁是把原本虛傳高于市場(chǎng)正宣常價(jià)格的部豈分下調(diào)。潛務(wù)在購(gòu)房者（壽包括投資購(gòu)遣房和消費(fèi)購(gòu)錢房）；在市獻(xiàn)場(chǎng)形勢(shì)尚未菊明朗前不愿松輕易下單，系出現(xiàn)持幣觀褲望心態(tài)，使腸得其購(gòu)買行匆為變得理性皂。市場(chǎng)主體羨的這些心里窮因素是造成繳當(dāng)前房市膠漲著狀態(tài)的重珠要因素。如由無新的房市始調(diào)整政策出筆臺(tái)，市場(chǎng)主僅體的這種心慚里態(tài)勢(shì)將會(huì)午持續(xù)一段時(shí)焦間銷。廳苗五、寧波丹房地產(chǎn)信貸藏風(fēng)險(xiǎn)分析驅(qū)道1、房地產(chǎn)山企業(yè)貸款風(fēng)朽險(xiǎn)。目前，舞在寧波眾多愚的房地產(chǎn)企苗業(yè)中，突出囑的一個(gè)特點(diǎn)度就是總體資飾產(chǎn)負(fù)債率偏推高，資金融沫通高度依賴遞于銀行貸款訊，自有資金拖不足。20期03年底，披全市房地產(chǎn)源企業(yè)平均實(shí)朋收資本僅為旅1604萬穩(wěn)元，規(guī)模小論、資金實(shí)力辮薄弱的企業(yè)糾占大多數(shù)。拴從房地產(chǎn)企結(jié)業(yè)開發(fā)資金深來源看，2耕003年資丹金來源合計(jì)栽195.6你9億元，其郊中：國(guó)內(nèi)貸俯款55億元輪，定金及預(yù)轎收款70.飛90億元，春自有資金1詠4.02億際元。考慮到仗建筑施工企塔業(yè)和購(gòu)房者是資金來源的醫(yī)貸款因素，擾估計(jì)寧波市承房地產(chǎn)企業(yè)毅開發(fā)資金約拔有60%以洲上來自于銀渣行貸款，而逼銀行貸款的吐發(fā)放又以房貢產(chǎn)和土地為謊抵押的方式經(jīng)為主(20翁04年3月灘末，房地產(chǎn)緞企業(yè)貸款中括62%為抵缸押貸款)，蒼房地產(chǎn)企業(yè)篇對(duì)銀行貸款外的依賴性過練大。200謊3年寧波房峰地產(chǎn)企業(yè)的議自有資金比供例僅為7.潛16%，與拳國(guó)家要求的丟35%及以絕上的比例有眨相當(dāng)大的差圣距。而且，師寧波房地產(chǎn)帥企業(yè)傾向于姨開發(fā)大戶型用、大面積高惰檔樓盤，結(jié)繪構(gòu)性矛盾突遮出。一旦市硬場(chǎng)需求發(fā)生唱變化導(dǎo)致房賓地產(chǎn)價(jià)格較罵大波動(dòng)，自抵有資金少、碗資產(chǎn)負(fù)債率劍高的房地產(chǎn)鐮企業(yè)可能難抹以承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)步，資金鏈斷雜裂形成半拉籍子工程，銀濕行不良資產(chǎn)視將大幅上升杜，從而引發(fā)謙金融風(fēng)險(xiǎn)。圖四：明數(shù)據(jù)來源：策寧波市統(tǒng)計(jì)應(yīng)局圖五：虜全市房地產(chǎn)沾企業(yè)經(jīng)營(yíng)情枝況贏嘉趣誘胡娛采離2002稀年秧歐炭獵為駛組單位：萬元軋項(xiàng)目唯總計(jì)閑國(guó)有啄集體盲外商投資奧港澳臺(tái)投資敘其他經(jīng)濟(jì)虜年末資產(chǎn)負(fù)徑債情況市

炭資產(chǎn)總計(jì)屆33441宴34韻38844考1冤25289牽4值97620馬28785愁2恐23173森27裙

睛負(fù)債總計(jì)難27264知91鍛32205壽9獄19458皆0易67963鄰24037暗5逝19015泰14勾

曾所有者權(quán)益霉61764襲3秤66382算58314陪29657迫47477呆41581露3服

飄損益情況鑰

跡經(jīng)營(yíng)總收入棚12523遠(yuǎn)16予19795膀7壽11891腹5修41343項(xiàng)15194愧7銜74215或4獲

租利潤(rùn)總額竄17290截7芽180芒72備15462勤5594祝7110怕12666刊9瓜2003角年請(qǐng)懂婦年末資產(chǎn)負(fù)必債情況黨

睡資產(chǎn)總計(jì)泛55012學(xué)31珍42887職7領(lǐng)23206何7策12080姑3典45935質(zhì)1鐮42601占33咐

租負(fù)債總計(jì)霸45841桿22繩36335態(tài)2睬17938洋1飛92945剃38626結(jié)1承35621薪83傲

量所有者權(quán)益確91710役9踐65525外52686譯27858摩73090鍬69795富0賺

貫損益情況消

當(dāng)經(jīng)營(yíng)總收入爽16010邊08尸10050治8侮78813覽33489本88182缺13000喝16條

織利潤(rùn)總額壟26024梁1請(qǐng)16005露19666獲5429搬21992符19714屠9章數(shù)據(jù)來源：換寧波市統(tǒng)計(jì)震局拳2、個(gè)人消倍費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)辛。寧波城調(diào)相隊(duì)抽樣調(diào)查劇顯示，全市窮投資性購(gòu)房濾的比例約為價(jià)22.2%打，過高的投階資性購(gòu)房比麥例推動(dòng)了房圾地產(chǎn)市場(chǎng)的模非理性繁榮牛。個(gè)人消費(fèi)閱貸款的快速姜增長(zhǎng)無疑助只長(zhǎng)了這種狀旁況的發(fā)生。慮由于個(gè)人住晉房貸款不良釋率較低(2存004年9頃月末僅為0甩.92%)帝，各商業(yè)銀肌行都不遺余遠(yuǎn)力地推動(dòng)此怖項(xiàng)業(yè)務(wù)的開眨展。截至2眾004年9貨月末，寧波鑼市金融機(jī)構(gòu)腿自營(yíng)性個(gè)人坦住房貸款余烏額為199升.34億元慘。按照國(guó)際趣慣例，個(gè)人車房貸的風(fēng)險(xiǎn)普暴露期通常粉為3矮—休8年。隨著記時(shí)間的推移責(zé)，個(gè)人房貸槳風(fēng)險(xiǎn)將逐步愚暴露。一旦杜房地產(chǎn)價(jià)格白發(fā)生大幅波勻動(dòng)，部分投霧資購(gòu)房者由甜于自身資金貢實(shí)力不強(qiáng)，票其賤“桶以租養(yǎng)貸寬”瓦的理想資金炊鏈條不可避虛免將斷裂，執(zhí)有的投資者祖甚至出現(xiàn)介“志負(fù)資產(chǎn)雞”閥，銀行最終隆將承擔(dān)由此裂產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)岔。觀3、土地儲(chǔ)讓備貸款風(fēng)險(xiǎn)似。土地儲(chǔ)備余機(jī)構(gòu)的運(yùn)轉(zhuǎn)斃依賴于銀行伐貸款的支持家。近幾年，手寧波市土地綢儲(chǔ)備貸款增狼長(zhǎng)迅速。土芽地儲(chǔ)備貸款憶在增長(zhǎng)過程頓中，抵押權(quán)燦難以落實(shí)、以短貸長(zhǎng)用等滑問題逐步顯包現(xiàn)，尤為突仆出的是由于幫土地儲(chǔ)備機(jī)蹈構(gòu)資本金不及足，資金過扯分依賴銀行之貸款可能給熟銀行貸款帶播來潛在隱患貪。據(jù)統(tǒng)計(jì)，妨至2004位年8月末，斯寧波十家土浪地儲(chǔ)備中心鋼資本金總額腳約為4.5篩億元，貸款末余額則達(dá)到儉32億元，模貸款余額較怨2001年紙末增長(zhǎng)4.匯64倍。其慶貸款擔(dān)保方陷式以土地抵超押為主，也炒有部分是以門財(cái)政承諾為京擔(dān)保。受國(guó)劫家宏觀調(diào)控禁土地控緊的腫影響，部分材土地儲(chǔ)備機(jī)未構(gòu)資金滾動(dòng)予已出現(xiàn)困難云。同時(shí)，土繩地儲(chǔ)備貸款墳與房地產(chǎn)市奴場(chǎng)的依存度雀高，如果房無地產(chǎn)價(jià)格較繼大幅度下滑挨，土地價(jià)格襲將隨之下跌槍，土地出讓茅收入減少，鎖銀行貸款難行以保證。貝六、寧波房泄地產(chǎn)未來前月景看好脂首先，經(jīng)濟(jì)柄支撐是樓市揀發(fā)展的主要?dú)ぴ颉．?dāng)前虛經(jīng)濟(jì)環(huán)境良壁好，寧波經(jīng)些濟(jì)特別是浙久江經(jīng)濟(jì)將繼斑續(xù)延續(xù)快速百增長(zhǎng)的勢(shì)頭獎(jiǎng)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)勇局最新統(tǒng)計(jì)事資料顯示，它上半年，我暑市完成生產(chǎn)莊總值（GD白P）972愛.3億元，黨按可比價(jià)格黃計(jì)算，同比辣增長(zhǎng)16.釣1%。完成除地方財(cái)政一狠般預(yù)算收入堵為84.9染6億元，比益去年同期增恭長(zhǎng)20.4螺%；城鎮(zhèn)居嗚民人均可支鈔配收入為8訂300，人測(cè)均消費(fèi)性支襯出5702醒元。居民收這入水平的提都高，對(duì)住宅留質(zhì)量、環(huán)境踐、科技含量欺等有了更高糾的要求，使纖得建安成本儀的增加，帶扁來房?jī)r(jià)的進(jìn)梢一步上升。須日前，市委鬧書記在第十獲次黨代會(huì)的篇指出，到2夕008年全嫁市生產(chǎn)總超蜓過3000堵億元，年均硬增長(zhǎng)12%團(tuán)左右，人均哭達(dá)到600商0美元。經(jīng)解濟(jì)的增長(zhǎng)一搬方面增強(qiáng)了俗居民消費(fèi)信婚心；另一方點(diǎn)面增強(qiáng)了居走民購(gòu)買力；搖更重要的是驗(yàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具壇有的慣性，幻為今后一個(gè)剪時(shí)期經(jīng)濟(jì)奠控定了良好基彈礎(chǔ)。在正常守情況下寧波霸經(jīng)濟(jì)仍將強(qiáng)姐勢(shì)發(fā)展。顯庫(kù)而，經(jīng)濟(jì)的虹增長(zhǎng)，居民甲收入的提高懂，為我市房憂地產(chǎn)的持續(xù)沫發(fā)展提供空洋間。粗其次，城市長(zhǎng)化進(jìn)程步伐至加快，為樓茄市發(fā)展提供毫基礎(chǔ)條件。昨?yàn)榧涌斐鞘须s化步伐，推波動(dòng)城鄉(xiāng)一體朱化建設(shè)，我奏市正在加緊玩實(shí)施基礎(chǔ)項(xiàng)餐目建設(shè)，市奏委書記在十馳次黨代會(huì)上竟強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持印高起點(diǎn)規(guī)劃尋，全面拉開查大都市框架濕。中心城區(qū)朗要進(jìn)一步優(yōu)芬化城市形態(tài)籃，完善功能骨布局。三江尚片要加快整惱合、改造、鏡提升步伐，占大力發(fā)展商碗貿(mào)、文化等賤產(chǎn)業(yè)，加快劑東部新城、宣北侖、鎮(zhèn)海創(chuàng)、鄞州新區(qū)莊和東錢湖旅妹游度假區(qū)、肝高教園區(qū)、鴿科技園區(qū)等蹦建設(shè)步伐，闖余慈區(qū)域形魯成產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)酬的北部都市瘦區(qū)，奉化、受寧海、象山專形成區(qū)域特浸色產(chǎn)業(yè)帶等玩等基礎(chǔ)設(shè)施艦建設(shè)為寧波告樓市提供有夠力保障。知綜合種種因比素分析，在岔宏觀調(diào)控政喬策的向?qū)е阜忠拢瑢幉敇鞘性诮?jīng)歷靠洗理和盤整叫之后，自用床性消費(fèi)占市澇場(chǎng)主流，房騎價(jià)將在小幅劈震蕩之后緩裳步前行，最掩終將進(jìn)入品洪質(zhì)和理性消銷費(fèi)時(shí)代鍬。末附一：全國(guó)穗房地產(chǎn)開發(fā)塑景氣指數(shù)趨辮勢(shì)圖張5勤月份，際“麗國(guó)房景氣指拼數(shù)拒”巡為縣101.8暈3檢，與平4縣月份基本持它平，比去年塘同月下降買3.28鞭點(diǎn)。獵――潑本年資金來摸源分類指數(shù)鵝為100.船08，比4婆月份上升0嗓.73點(diǎn)，岡比去年同月風(fēng)下降6.6巧5點(diǎn)。1-數(shù)5月份，全絹國(guó)房地產(chǎn)開撿發(fā)企業(yè)本年陪資金來源累哨計(jì)為775遮3億元，同能比增長(zhǎng)25鳳.5%。其里中，國(guó)內(nèi)貸奔款1531購(gòu)億元，增長(zhǎng)括8.7%；濱企業(yè)自籌資利金2586寫億元，增長(zhǎng)近34.6%尚；定金及預(yù)像收款294乒9億元，增姥長(zhǎng)24.7贈(zèng)%；利用外地資112億猶元，增長(zhǎng)4聯(lián)1.7%。享――潮土地開發(fā)面禁積分類指數(shù)遣為93.1休7，比4月賞份下降0.儲(chǔ)29點(diǎn)，比達(dá)去年同月下富降5.98俊點(diǎn)。1-5青月份，全國(guó)渴完成土地開獅發(fā)面積60廣16萬平方煮米，同比下符降7.2%夏。葡――也房屋施工面乒積分類指數(shù)腿為102.猶90，比4占月份上升1覺.15點(diǎn)，庸比去年同月創(chuàng)下降5.9沃3點(diǎn)。1-處5月份，全似國(guó)累計(jì)完成升施工面積1是0.63億愛平方米，同揉比增長(zhǎng)18甜.8%。其矩中，住宅施炒工面積8.訴21億平方宮米，增長(zhǎng)1賊8.3%；億辦公樓施工托面積0.4盾7億平方米碧，增長(zhǎng)15嚴(yán).8%；商轎業(yè)營(yíng)業(yè)用房好施工面積1頌.34億平利方米，增長(zhǎng)和21.2%驕。昆――倆商品房空置楊面積分類指半數(shù)為103拾.89，比際4月份上升宗1.57點(diǎn)寒，比去年同君月下降3.塑69點(diǎn)。5妨月末，全國(guó)銅商品房空置口面積為10汁320萬平穿方米，同比考增長(zhǎng)6.2魚%。其中，立商品住宅空喬置面積為5響933萬平員方米，下降擇0.4%。雪――珍房地產(chǎn)開發(fā)卵投資分類指糕數(shù)為100肢.09，比優(yōu)4月份上升精0.92點(diǎn)膜，比去年同劍月下降2.貪32點(diǎn)。1敵-5月份，林全國(guó)累計(jì)完愿成房地產(chǎn)開乏發(fā)投資46批44億元，就同比增長(zhǎng)2鞭4.3%。艘其中，完成敵住宅投資3脊104億元?jiǎng)t，增長(zhǎng)21火.8%。完耍成經(jīng)濟(jì)適用棟房投資14潛5億元，下免降16.7享％。象――悠商品房銷售湖價(jià)格分類指潛數(shù)為107段.11，比敞4月份下降叼3.46點(diǎn)世，比去年同環(huán)月上升2.婆16點(diǎn)。1享-5月份，牽全國(guó)商品房狐平均銷售價(jià)功格同比上漲鍛8.9%。羞其中，商品湯住宅平均銷壇售價(jià)格上漲鼓11.3%顛；商業(yè)營(yíng)業(yè)冶用房的銷售森價(jià)格上漲4為.1%；辦按公樓銷售價(jià)懂格下降4.宴6%。簽附二：寧波豆地產(chǎn)版圖（詢中心篇和近盞郊篇）闖1、市中心螺板塊級(jí)老三區(qū)袍作為傳統(tǒng)的疾一個(gè)居住區(qū)琴域，在城覽市規(guī)模日益恒擴(kuò)大的今天掛，其地位柱永遠(yuǎn)呈現(xiàn)一摩種同“累君臨諷”旱姿態(tài)：不襖僅在房?jī)r(jià)水遠(yuǎn)平上是甬城撇樓市一個(gè)標(biāo)偽桿，其中課新開發(fā)的樓矩盤銷售一般賢也不會(huì)有太尤大問題。似地理位嫁置：老三齒區(qū)范圍內(nèi)。絞優(yōu)勢(shì)：律市中心板塊播的最大優(yōu)勢(shì)受在于其稀缺損性。由于前職幾年的開發(fā)道，市中心的丟土地資源非逝常稀缺，退新開的樓盤祥都是高層，拉均價(jià)也是所掙有板塊中最絹高的。這里膨有一個(gè)價(jià)格拍可供參考，足最近臨姚嘗江的蔬“尤二線江景憂”但地塊---礙-江北寧動(dòng)艇地塊，標(biāo)惑出的樓面價(jià)鴨高達(dá)每平方謠米4755閣元。如果以穴此底價(jià)成交溉，算下來該桿地塊上日后踐開發(fā)的樓盤滔，其房?jī)r(jià)梨成本就要每數(shù)平方米80研00多元，如業(yè)界稱其開攔盤均價(jià)肯定倒過萬---除-這個(gè)價(jià)犁位當(dāng)可以作斗為2005杯年市中心房透價(jià)新的標(biāo)桿于。漂劣勢(shì)：床由于受地價(jià)忽的限制，市班中心寸土寸梯金，容積呢率相對(duì)較高盟，市民最炊為青睞的多支層住宅今后遷肯定不會(huì)再菊有。市中心櫻板塊樓盤除傭了房?jī)r(jià)高，捷由于地塊協(xié)小，在景逝觀的設(shè)計(jì)上妥發(fā)揮的余地孝也不及近郊咳板塊大，從蜂居住品質(zhì)上且講有時(shí)反而吊比不上近郊哨樓盤。當(dāng)然掠，如果擁有替江景這種稀東缺的資源，情又是另當(dāng)別齊論。業(yè)界判往斷，市中心勁板塊今后推盆出的地塊其描用地性質(zhì)基繪本上會(huì)是商喘業(yè)用地，該測(cè)板塊將逐漸劇趨向發(fā)展寫癥字樓等商業(yè)盒用房。鑰參展關(guān)趟注樓盤：維軌科星城、新爺時(shí)代、君診悅花園、彩頸虹國(guó)際、外指灘花園限預(yù)計(jì)房另價(jià)水平：8嚇000元-脅--100侮00元/平蛛方米去2、姚江板阻塊魂地理位宣置：位處新書三江口，大標(biāo)致在江北大廁橋兩端、豐姚江兩岸。抬優(yōu)勢(shì)：永該板塊被譽(yù)虜為寧波最適事合居住的區(qū)銷域。而剛冬剛出臺(tái)的江眠北西區(qū)規(guī)劃古稱江北行政誤中心將移往駱該區(qū)域。繩這對(duì)于該板錘塊樓盤更是競(jìng)一大利好。脆這里集中了過一大批在建月或者待建大江型乃至特大式型樓盤。從戀中期來看，遠(yuǎn)將成為一勢(shì)個(gè)成熟的適證合居住的生奸活區(qū)域$劣爬勢(shì)，周邊朋配套不齊，附公共交通贈(zèng)不完善，序聚攏人氣尚些需時(shí)間，將穗給普通購(gòu)房氧者帶來壓力舉。蒜參展關(guān)傍注樓盤：維紗科.水岸心歲境、青林灣謹(jǐn).瞻洲、水嘆尚闌珊、錦族江花園魂預(yù)計(jì)房字價(jià)水平：6扛000元-怖--700闖0元/平方燕米抓3、鄞州中繩心區(qū)板塊溫地理位鞋置：鄞州區(qū)誼政府周邊。猜優(yōu)勢(shì)：老從市場(chǎng)看，核鄞州區(qū)板塊膝是目前的最仗大熱門。廳該板塊總體今規(guī)劃科學(xué)，促配套設(shè)施跪框架搭得不掩錯(cuò)，這是在冶幾個(gè)近郊板城塊中最明顯乏的優(yōu)勢(shì)。葛建設(shè)中的萬額達(dá)廣場(chǎng)將大煌大完善該板駝塊內(nèi)樓盤的拌生活配套功初能。勁劣勢(shì)：檢目前人氣使還相當(dāng)冷清剖，居住氛圍點(diǎn)不濃，生柿活配套尚顯涌不足。在巨狂大的供應(yīng)量克背后，樓盤跟品質(zhì)良莠不潛齊。共參展關(guān)糾注樓盤：小割城花園、春意江花城、椒華豐紫郡、心都市森林、盆中翠家園搞、四明春曉姓、華泰院斧仕花園令預(yù)計(jì)房壯價(jià)水平：6洲200--碌-7500蘭元/平方米制4、科技園授區(qū)板塊踢地理位糕置：位于科察技園區(qū)，大用致在世紀(jì)大壯道以東、毀現(xiàn)東部新城饑規(guī)劃區(qū)域以乎北。淡優(yōu)勢(shì)：節(jié)與市區(qū)交通妨便利，綠懂化率高，恰環(huán)境較佳，剖人文氣息揮濃厚，緊鄰層?xùn)|部新城。蹄位于科技混園的樓盤已娘呈規(guī)模，奪各類的配套信設(shè)施