房地產項目投資講義

房地產項目投資分析

房地產市場調查與研究

1第一節(jié)房地產市場調查研究概述房地產市場調研的概念運用科學的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產市場狀況方面的各種情報資料，通過對過去與現(xiàn)代營銷狀況及動態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產經營者預測其未來發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。2第一節(jié)房地產市場調查研究概述

房地產市場調查的作用●市場調查有助于房地產企業(yè)確定正確的方向●市場調查有助于房地產企業(yè)適時進行產品更新?lián)Q代●市場調查有助于項目投資者制定科學的銷售和生產計劃●市場調查有助于項目投資者實施正確的價格策略●市場調查有助于房地產企業(yè)改善經營，提高經濟效益3第一節(jié)房地產市場調查研究概述

市場調查研究的一般原則●準確性原則

●時效性原則●全面性原則

●針對性原則

●創(chuàng)造性原則

4第一節(jié)房地產市場調查研究概述

房地產市場調查研究的誤區(qū)●輕視調研（市場太大了，做都做不過來，還調研干什么？）

●輕信調研（只要有調研，只要委托專業(yè)機構做調研，一切都萬事大吉？）

●盲目調研

（不考慮實際需要，在不把握調研方向、不對調研方法進行把關的情況下貿然實施調研）

5第二節(jié)房地產市場調查程序

房地產市場調查階段劃分

房地產市場調查階段準備階段實施階段分析和總結階段6第二節(jié)房地產市場調查程序房地產市場調查的步驟一、準備階段二、實施階段三、分析和總結階段1.提出問題，確定目標2.初步情況分析（非正式調查）3.制定調查方案、計劃4.建立調查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫調研報告9.總結、反饋7第二節(jié)房地產市場調查程序

房地產市場調查準備階段●提出問題，確定目標

●初步情況分析（非正式調查）●制定調查方案、計劃

8第二節(jié)房地產市場調查程序

討論：調查什么？以南沙項目為例，明確調查的目的、范圍、方法等9第二節(jié)房地產市場調查程序10第二節(jié)房地產市場調查程序11第二節(jié)房地產市場調查程序調研計劃表(示例)項目內容調查目的為何要做此調查，需要了解些什么調查方法采用詢問法、觀察法或實驗法等調查區(qū)域被調查者居住地區(qū)、居住范圍等調查對象、樣本對象的選定、樣本規(guī)模等調查時間、地點調查所需時間、開始日期、完成日期、地址等調查項目訪問項目、問卷項目（附問卷表）、分類項目等12第二節(jié)房地產市場調查程序調研計劃表(示例)（續(xù)）項目內容分析方法統(tǒng)計的項目、分析和預測方法等提交調查報告報告書的形式、份數(shù)、內容等調查進度表策劃、實施、統(tǒng)計、分析、提交報告書等調查費用各項開支數(shù)目、總開支額等調查人員策劃人員、調查人員、負責人姓名和資歷等13第二節(jié)房地產市場調查程序

房地產市場調查實施階段●建立調查組織

●收集第二手資料●收集第一手資料

14第二節(jié)房地產市場調查程序樣本設計中幾個需要考慮的問題：1.調研總體調研總體又稱為母體，是指要調研的對象的總和。明確調研總體有助于保證抽樣的規(guī)范和樣本的合格。

2.樣本單位樣本單位就是抽樣的基本單元，有時是個人，有時是家庭，有時是公司。

3.抽樣框抽樣框是代表調研總體對象的樣本列表。

15第二節(jié)房地產市場調查程序樣本設計中幾個需要考慮的問題：4.抽樣設計根據(jù)調研方法的不同而采取的不同抽樣技術，可分為隨機抽樣和非隨機抽樣。

5.樣本規(guī)模樣本規(guī)模是指所抽取的樣本量的多少。

16第二節(jié)房地產市場調查程序

房地產市場調查分析和總結階段●數(shù)據(jù)的分析與解釋

●編寫調研報告●總結、反饋17第二節(jié)房地產市場調查程序調研報告包括的主要內容有：●調查目的、方法、步驟、時間等說明；●調查對象的基本情況；

●所調查問題的實際材料與分析說明；●對調查對象的基本認識，做出結論；●提出建設性的意見和建議；●統(tǒng)計資料、圖表等必要附件。18第三節(jié)房地產市場調查研究的主要內容

住宅市場調研

辦公樓市場調研

商業(yè)用房市場調研

19第三節(jié)房地產市場調查研究的主要內容

住宅市場調研

住宅市場特性：

1、住宅產品結構復雜，附帶相關因素較多

2、住宅的區(qū)位或地段、價格差異較明顯3、購買頻率較低、購買決策復雜

4、住宅市場與消費者的長期收入關系較為密切5、消費者的購買決策與融資機制相關6、住宅購買和持有決策與人們的資產組合狀況聯(lián)系密切20第三節(jié)拼房妖地產市營場調查勢研究的蛛主要內昌容住宅市乓場調研住宅市場祝調研的關鍵點：1、地區(qū)池經濟分拴析2、人口統(tǒng)匯計特征分查析（見美強國西雅圖縣研究報告侄）3、供求關最系分析（么三層次）4、價格央分析5、購買力否分析6、競爭分綁析7、產品分堪析21第三節(jié)終房鞠地產市隙場調查羊研究的虜主要內娃容辦公樓市對場調研辦公樓鑄市場特性：1、與地區(qū)盈經濟增長奧前景密切懷相關2、區(qū)位質線量對辦公戀樓市場的住影響較大3、辦公樓曲沿重要交穗通線呈帶唉狀或在城米市中心區(qū)阻、次中心裝區(qū)塊狀分鴨布、集聚客效應明顯4、辦公樓誼本身與客趙戶品質的車一致性5、受交蹦通、通慮訊等基路礎設施暈配套情壟況的影射響22第三節(jié)館房地產句市場調查鏡研究的主擋要內容辦公樓市懇場調研辦公樓桑市場調惰研的關鍵點：1、地區(qū)經負濟分析2、產品宵分析3、市場港區(qū)分析4、需求駕分析5、供給士分析6、市場諒吸納速早度分析7、競爭分商析23第三節(jié)次房賓地產市賽場調查鏡研究的加主要內圾容辦公樓蛾市場調葵研辦公樓萬市場調主研的注意事鋪項：1、研究魔方法選螺擇2、抽樣檢方法24第三節(jié)急房地產鵲市場調查顫研究的主里要內容商業(yè)用梁房市場窮調研商業(yè)用房及市場特性：1、對商轉業(yè)用房層的需求俱是一種姻引致需贏求2、與地區(qū)序經濟發(fā)展敵狀況密切貍相關3、與人口懷聚集度密群切相關4、受中冤等收入原家庭的研收入水劉平和需強求偏好浴影響較棵大5、受交通西狀況的影多響較大25第三節(jié)子房地產柳市場調查爽研究的主謙要內容商業(yè)用做房市場昨調研商業(yè)用茫房市場宣調研的關鍵點：1、地區(qū)介經濟分你析2、商業(yè)用妥房產品分炕析3、商業(yè)響經營領稿域分析4、競爭看分析5、市場容竹量分析6、供求關鋸系分析7、商業(yè)用銀房盈利潛捉力分析26第三節(jié)仙房地產游市場調查塔研究的主閘要內容商業(yè)用房檔市場調研商業(yè)用色房市場叼調研的注意事項：1、研究方也法選擇2、抽樣方縱法27第三節(jié)專房續(xù)地產市爛場調查繁研究的垮主要內戰(zhàn)容市場環(huán)境梁調研●宏觀環(huán)光境調研●區(qū)域環(huán)債境調研●項目微夫觀環(huán)境靠調研28第三節(jié)曬房夜地產市管場調查茶研究的籠主要內文容宏觀環(huán)布境調研經濟環(huán)肚境政策環(huán)境人口環(huán)重境城市發(fā)展膠概況文化、行造業(yè)、技術漆等各種環(huán)壯境29第三節(jié)表房餐地產市多場調查準研究的跨主要內幕容區(qū)域環(huán)境俊調研區(qū)域規(guī)添劃、景縫觀、交馬通、人弟口構成交通條件胸研究影響區(qū)蠟域發(fā)展摸的其他鼻因素研班究（歷艘史、文偏化等）區(qū)域內花總體價鋸格水平福與供求沒關系分時析30第三節(jié)樸房葉地產市藏場調查矮研究的掌主要內秀容項目微源觀環(huán)境炸調研用地狀況悶及開發(fā)條朽件分析項目所尸在地周毅邊環(huán)境據(jù)分析（更主要針綢對配套稍設施情氏況、人口數(shù)撐量和素侵質分析等）對外聯(lián)嚴系程度平、交通求組織分哭析31第三節(jié)摟房地產撤市場調查醬研究的主編要內容消費者調蠶研●消費者的摩購買力水予平●消費者的戒購買傾向●消費者的蘋共同特性32第三節(jié)青房阻地產市廉場調查劫研究的返主要內屯容消費者生調研要制解決的作幾個問者題：買家是誰(Wh摘o)？倒購買失者（Occu銅pant）買什么(Wh撐at)？柿購字買對象(Ob松jec爪t)為什么買(Wh斑y)？僑購買目瓣的(Obj沾ecti農on)參與購買(Who肯m)？灶購買組陜織(Org喉aniz跌atio份n)什么時搜候買(Wh積en)購買時鳳機(Oc趙cas銅ion點s)在哪里詞買(Wh眾ere夫)？君購買地點(Out轉let)如何購買(Ho限w)？媽購買電行為(Ope彩rati帳on)33第三節(jié)按房地產建市場調查排研究的主采要內容競爭樓繡盤調研（一類象是與所澡在項目勢處在同炮一區(qū)域軌的樓盤化；另一掛類是不番同區(qū)域境但定位屈相似的辱樓盤）●產品（區(qū)馳位、產品格特征、公嗓司組成、攤交樓時間籃等）●價格（搶單價、智總價、雨付款方煮式等）●廣告（售樓諸部、媒淚體、廣勤告投入習強度、招訴求點們等）●銷售情況挖（銷售率嶺、銷售順胖序、客戶稻群分析等淡）●物業(yè)管恐理（管建理內容目、管理產情況、討管理費扒以及管智理公司來等）34第三節(jié)乳房地產披市場調查拾研究的主啄要內容競爭對手線調研●確定調蹲研內容●分析，監(jiān)評價競怖爭對手銀的優(yōu)勢貼與劣勢●為機構未調整及勁開發(fā)戰(zhàn)懂略提供印準確依攝據(jù)35第四節(jié)近房地產需市場調查艷方法分類按調查目放的分類探測性脾調查、僑描述性略調查、典因果性塔調查、已預測性腹調查按調查范奸圍和對象濱分類全面普救查、重伏點調查忌、隨機混抽樣與板非隨機塊抽樣按調查資獅料的來源標分類收集第二舒手資料的仍案頭研究刃和收集第鑒一手資料菠的初級研棚究36第四節(jié)遣房地產點市場調查釘方法分類按調查目既的不同：探測性聯(lián)調查又稱非帽正式調什查。幫航助找出恐問題的鄰癥結所某在，然圓后再作摧進一步止研究，曠以明確哨調查對肆象，確忙定調查庫重點，呆選擇調過查方法忍，尋找膀調查時進機。回炸答的是樓“可以懲做什么線”的尿問題。描述性調招查指對確限定調查護的問題寸通過收熟集資料匪、做更影深入、耳更全面程的分析搖，確認哈問題真廣相，并刷對問題槍的性質舌、形式病、存在洽、變化束等具體廉情況做繳出現(xiàn)象股性和本姿質性的霜描述。今回答的取是“是騙什么”六的問舉題。因果性調胃查是對導致叮研究對象蠢存在或變當化的內在宋原因和外驗部因素的隙相互聯(lián)系部和制約關漠系做出說否明，并對帖諸因素之到間因果關嘗系、主從眠關系、自模變量與因芳變量的關嘆系進行定暢量與定性輕的分析，圍指出調查哀對象產生廳的原因及析其形成的竄結果?；睾来鸬摹盀槟甘裁础钡乃鲉栴}。預測性禍調查是在經巖過調查號研究的堆基礎上挖，對市縣場的發(fā)女展趨勢跑及其未徹來變遷黨形態(tài)、即變遷原鼠因、變聲遷時間嗚進行估杜算、預戲測?；貛X答的是粉“將來城怎么樣步”的問孟題。37第四節(jié)撓房減地產市窯場調查設方法分販類按調查循范圍和違對象不浪同：全面普馳查全面普牲查是指廣對調查抓對象總裝體所包襯含的全廢部單位椅無一例姻外地逐儲個進行璃調查。重點調查在調查班對象中努選擇一牲部分對砍全局具艦有決定小性作用猾的重點討單位所嚇進行的張調查。隨機抽貝樣是從母體壓中任意抽度取樣本，熱根據(jù)調查侄樣本空間之的結果來烏推斷母體罷的情況。鑼（簡單隨聰機抽樣、骨分層隨機益抽樣、分弓群隨機抽番樣）非隨機抽篇樣是指市排場調查剝人員在沒選取樣潑本時并勞不是隨疏機選取被，而是惜先確立請某個標長準，然眉后再選木取樣本銷，這樣歡，每個室樣本被名選擇的夏概率并怖不是相蘿等的。軍（任意鼓抽樣、緩判斷抽困樣、配痕額抽樣獻）38第四節(jié)邪房地產坐市場調查贏方法分類隨機抽陶樣簡單隨機蜂抽樣使用隨機斥選擇的方友法，保證狐總體中的權每一個成怖員被選中認的機會都伏相同。分層隨機餃抽樣即對整供體按某被種特征瘡（如年陪齡、收朽入、職戀業(yè)等）售分組（紀分層）果，然后子從各組搖（層）碼中隨機部抽取一燈定數(shù)量規(guī)的樣本筑。分群隨惡機抽樣即將總仔體按一嬌定特征影分成若千干群體顛，隨機剖抽取其僅中一部肥分作為畜樣本。39第四節(jié)響房地產危市場調查超方法分類隨機抽欄樣分層隨培機抽樣Vs分群隨機卸抽樣分群抽樣村是將樣本忠總體劃分歇為不同群泰體，這些參群體間性伏質相同，挪然后再將燙每個群體減進行隨機杜抽樣，這便樣，每個凍群體內部山存在性質頓不同的樣野本，即“群間也差別小鑄，群內初差別大吼”；分層抽甲樣則是哲將樣本捆總體劃躺分為幾揮大類，跳這幾大蓋類之間贊是有差尤別的，呼每一類捕則是由僵性質相基同的樣鐵本構成榆。即“層間差偷別大，層繡內差別小首”。40第四節(jié)閑房紋地產市菠場調查錫方法分錘類非隨機嗎抽樣任意抽浮樣又稱偶螞遇抽樣伸，即市燈場調查勇人員根囑據(jù)最方奮便的時億間、地貍點，在緞調研對重象范圍柏內任意妖選擇一駕定數(shù)量候的樣本西進行調煉查。判斷抽騰樣又稱目皇的抽樣葵，即市典場調查祖人員根付據(jù)自己匆的主觀隨意愿、蘿經驗和幼知識，恰從總體逐中選擇的具有典僻型代表帥性樣本省作為調亮查對象堡的一種衡抽樣方藥法。配額抽樣首先將總嗽體中的所鬧有單位按挎一定的標飛志分為若憐干類（組仰），然后知在每個類值（組）中嘉用任意抽殿樣或判斷盜抽樣方法惰選取樣本類單位。采用配撿額抽樣茂，事先過要對總奪體中所薄有單位心按其屬止性、特乎征分為粒若干類尋型，然斧后按各航個控制秩特征分斯配樣本勺數(shù)額。41第四節(jié)駛房然地產市薦場調查冷方法分劣類按調查資擱料來源的智不同：案頭研究又稱為二段手資料研潤究，是指某利用第二妥手資料來值進行部分鳥或全部的貸研究工作綢。初級研究又稱為殿第一手闖資料的紅研究。址必須在噴制訂詳晨細的調峰查方案獵的基礎廚上，由帽調查人認員通過笑訪問、真實驗或聞觀察方礙法來獲蟻取資料里。1.觀察鋪法（如直香接觀察數(shù)、親自旗經歷、沸痕跡觀醒察、行租為紀錄造等）2.實驗陽法3.詢問法（如小摘組座談叛法、深鄙度訪談藏法、投板影技法胖、面訪曲調查法蔬、電話調魄查法、郵寄調燃查法等）（注意每拼種方法的僚定義、應膏用范圍和專優(yōu)劣）參蹤蝶見教材p120飛-12442第四節(jié)捎房木地產市炕場調查壟方法分或類按調查結鹿果的不同皂性質分類參：定性研究傳遞了一畢種看法或級直覺，可浮以為定量肺研究提供尖作進一步砌深入探索覺的關鍵性盲信息，為傘定量調研億指明方向縮慧。可分為平直接調研圈和間接調援研兩種。定量研究定量研究蛙的方法主醬要包括詢仗問法中的并入戶面訪孤調查、郵礦寄調查、炮電話調查襖、留置問醫(yī)卷以及實浩驗法等。43第五節(jié)舉房地產摧市場調查淹問卷設計問卷功能能將所要燙調查的問脈題明確地瘋傳達給被恨調查者；設法取屢得對方決合作，誕最終取紅得真實魂、準確木的答案夸。問卷設計宵原則●目的性還原則：要求在侄問卷設旺計時重靈點突出●可接受前性原則鐮：要能地薯比較容星易地讓布被調查遲者接受●順序性奶原則：要講究紹問卷的習排列順青序，使碎問卷條協(xié)理清楚●簡明性閘原則:內容要簡怖明、調查仗時間要簡漢短、形式使要簡明易不懂、易談●匹配性原士則：要使被填調查者責的回答廢便于進辨行檢查賭、數(shù)據(jù)擦處理和飲分析44第五節(jié)乎房地產方市場調查丑問卷設計問卷的更一般結嗓構●問卷標齡題●問卷后說明●被訪住者基本情域況●調查主題指內容●編碼●作業(yè)證明門的記載（參見教歐材P126頁）45第五節(jié)梳房地產摧市場調查兄問卷設計調查問春卷的提矩問形式●封閉式插提問封閉式軋?zhí)釂柺桥炛甘孪扰幸言O計浸出了問責題的各穩(wěn)種可能增的答案毫，被調苦查對象鏈只要或逼只能從囑中選擇深一個或撿幾個現(xiàn)件成答案伴的提問歲方式。田這種提赴問方式行便于統(tǒng)齊計，但池回答的錦伸縮性牧較小。46第五節(jié)閑房地產擔市場調查丹問卷設計調查問印卷的提悉問形式●封閉式郵提問（猶續(xù)）二項選露擇法：提出一個測問題，僅繼有兩個答反案可供選魔擇。例：“請挎問您是否性打算在近苗年內購房隨？”是（）否（）多項選貸擇法：提出一翁個問題坡，給出衣兩個以貴上的答改案，被餅調查對燦象可從爐中任選悠一項或昨幾項作縣為回答留。例：“請問您探打算購買滑的住宅類愚型是什么輩？”（單叔選）多層住宅賓（6層或以酸下），更沒有電紋梯（）多層住尤宅（6層或以被下），默有電梯（）小高層浴住宅（芬約8—10層）（）高層住宅昏（超過1佳0層）廊（糞）47第五節(jié)攝房俱地產市施場調查潛問卷設婚計調查問卷湊的提問形堅式●封閉式限提問（桶續(xù)）程度評定輩法：對提出的付問題，給臨出程度不槐同的答案羨，被調查頓對象從中腸選擇同意持的一個做掀出回答。例：“懸在購買腳商品房剝時，您豬認為品墓牌得重三要性如紅何？”很重要濤（馬）較重要塔（震）一面般棍（在）不太重要亭（去）很不重要槽（）48第五節(jié)芹房地產乘市場調查筐問卷設計調查問疼卷的提鈴問形式●封閉式糞提問（亂續(xù)）語意差元別法北：列出兩憲個語意持相反的叢詞，讓倉被調查快對象做傘出一個債選擇。例：“請氧問您對XX花園小堅區(qū)的看霧法如何舌？”（端每對只泡選1個個）建筑新穎軍（炭）慌建蜂筑風格陳氣舊（通）品味高脾（敢）慨品味低劃（浙）戶型設躲計合理比（轉）哨戶型設攔計不合蹦理（致）價格合計理（）價格偏完高（）49第五節(jié)桑房籃地產市忙場調查雙問卷設辰計調查問柴卷的提廁問形式●開放式娛提問開放式體提問是梨指對所減提出的附問題，醉回答沒筒有限制哪，被調襲查對象配可以根勸據(jù)自己薪的情況萍自由回怨答。此傾種提問糧方式，曾答案不六惟一，里不易統(tǒng)燥計，不墻易分析迫。50第五節(jié)忘房地產泡市場調查賠問卷設計調查問歉卷的提友問形式●開放式夫提問（粒續(xù)）自由式螞：被調查快對象可議以不受米任何限狗制回答它問題。例：請給丈出給您印威象最深刻極的一個房竹地產廣告泡（潤）。語句完腐成式：提出一個久不完整的齡句子，由鄉(xiāng)豐被調查對拋象完成該驕句子。例：如智果您欲話購房，竭您購房營的主要采理由是。字眼聯(lián)近想式：調查人員思列出一些滅詞匯，每慶次一個，癥由調查對倉象說出或剛寫出他所繩聯(lián)想到的貞第一個詞兆。例：當您蘿聽到以下怒詞句時，患首先會想拉到什么？麗江花扁園（）祈福新村規(guī)（）碧桂嘴園（幟）51第五節(jié)混房腔地產市惡場調查把問卷設另計調查問徹卷的提梯問形式●開放式提獎問（續(xù)）順問式：要求被月調查對池象根據(jù)帥自己的腰態(tài)度來止評定問礙題的順碰序。例：購房物時您所看或中的因素嶄依次為（姨請根據(jù)您切認為的重殖要程度分縣別標上序桑號）地段訪（并）價格滑（濟）配套慣（爛）環(huán)境（睡）設計列（香）服務（湖）品牌奮（強）其他：巾___德___喘___訊(取)52第五節(jié)仍房地產知市場調查某問卷設計調查問戒卷的提貿問形式●開放式己提問（脆續(xù)）過濾法課：又稱“章漏斗法媽”，是溝指最初術提出的關問題較甚為廣泛慣，離主譯題較遠卷，再根俘據(jù)調查蘇者回答蓄的情況穴逐漸縮許小提問敞范圍，析最后有始目的地竊引向要淺調查的衰某個專必題性問凱題。例：請賤問您近講年內打侄算購房兔嗎？是（攀）綠否沙（棉）如果是糧，您打喇算購買樣住宅的孟建筑面省積為：站___竿___格___53第五節(jié)桂房拐地產市羞場調查姨問卷設養(yǎng)計問卷設背計中應猴注意的幟幾個原登則●原則1：避免使份用術語刪和縮略食語例：你是帳否認為現(xiàn)情在房地產舅開發(fā)企業(yè)播的DCR普遍過挽低？●原則2：避免用夸不確切黨的詞或燭指代不包清的詞例：你最近是否打妨算購買秧新房子錄？你在哪里出生？●原則3：避免帶有吵偏見的提甲問例：你是康否認為開巖發(fā)商應該存降低高昂的房價？54第五節(jié)窮房地產拌市場調查休問卷設計●原則4：避免雙鞋向問題例：你是彈否打算明戰(zhàn)年賣掉現(xiàn)在鞭居住的房觀子，再購買一個房咸子呢？●原則5：避免帶有憑導向性的賓問題例：很多專家腐都認為上海的房屢價超出了握正常水平寺，你同意惑嗎？●原則6：避免串提出超浴越被調妹查者回掩答能力舊的問題例：你幼家去年在買菜上一共花了多羽少錢？55第五節(jié)絮房糖地產市額場調查伯問卷設依計●原則7：避免擴使用雙半重否定糊的問題例：物駝業(yè)管理斑維修基嘉金的使賊用不需要獲得業(yè)主旁大會的同狹意，你同曾意嗎？①同意②不同意●原則8：避免不平茅衡或重復也的問答范壁疇例：你認寇為房地產紋投資分析守教師的授集課水平如線何？①非常出毀色②很好③令我滿意④一般56第五節(jié)壞房基地產市禁場調查妖問卷設鋼計問卷設貍計中應瞞注意的鬧其他問逝題問題