北京國貿(mào)中心項(xiàng)目研究模板

北京國貿(mào)中心項(xiàng)目研究模板第一頁，共19頁。項(xiàng)目概況：國貿(mào)中心總體占地面積達(dá)到17公頃，總建筑面積達(dá)1,100,000㎡（已建成860,000㎡），是全球最大的國際貿(mào)易中心，物業(yè)全部由國貿(mào)股份自持。地理位置：國貿(mào)中心地處北京東長安街延長線與東三環(huán)路交界處，毗鄰使館區(qū)。國貿(mào)地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心部位，周邊的國貿(mào)立交橋四通八達(dá)，是北京東部的交通樞紐。國貿(mào)項(xiàng)目概況國貿(mào)動工開業(yè)建筑面積（萬㎡）一期1985.91990.856二期1996.121999.123A2005.62010.8303B規(guī)劃階段24第二頁，共19頁。三期項(xiàng)目定位：超越自我，再創(chuàng)經(jīng)典順應(yīng)北京城市化高速發(fā)展趨勢崛起的國貿(mào)三期工程，必將進(jìn)一步提升其在全球世貿(mào)中心的地位，提升北京CBD內(nèi)商務(wù)寫字樓的國際化程度。目前租金30元/平米·天，在北京高檔寫字樓中處于領(lǐng)先位置。出租率85%。一二期項(xiàng)目定位：先有國貿(mào)中心，后有CBD早在1985年，中國國際貿(mào)易中心定位于國際高標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)國際流行的“世貿(mào)中心”，開創(chuàng)了國內(nèi)綜合性高檔服務(wù)業(yè)的先河，成為“城中之城”。特別是在北京CBD核心區(qū)，國貿(mào)中心以一期的國貿(mào)大廈1座、中國大飯店、國貿(mào)飯店以及二期的國貿(mào)大廈2座，成為首都具有代表性的工程。國貿(mào)項(xiàng)目整體定位：高端寫字樓領(lǐng)導(dǎo)者第三頁，共19頁。物業(yè)類型物業(yè)位置物業(yè)體量物業(yè)檔次寫字樓國貿(mào)寫字樓1座（39F）、國貿(mào)寫字樓2座（39F）176,000㎡甲級國貿(mào)西樓（6F）國貿(mào)東樓（2F）國貿(mào)大廈（7F-53F）143,000㎡商業(yè)國貿(mào)商城（B2F-2F）100,000㎡高檔酒店中國大飯店（B2F-21F）110,000㎡客房716間白金五星級國貿(mào)飯店（B1F-8F）39,000㎡客房570間四星級國貿(mào)大酒店（56F-73F）18,070㎡客房278間超五星級公寓國貿(mào)南公寓（30F）國貿(mào)北公寓（30F）70,000㎡410套甲級公寓其他國貿(mào)展廳10,000㎡停車位地下3100個國貿(mào)項(xiàng)目概況第四頁，共19頁。國貿(mào)中心屬于寫字樓為主導(dǎo)的城市綜合體業(yè)態(tài)國貿(mào)中心占比經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)住宅/公寓11%35%-45%辦公47%20%-30%商業(yè)15%20%-30%酒店25%15%-25%展廳2%-各業(yè)態(tài)建筑面積及占比（單位：㎡）各業(yè)態(tài)總建筑面積666,070㎡，車庫、公建面積193,930㎡。國貿(mào)中心寫字樓面積占各業(yè)態(tài)總面積的47%，遠(yuǎn)高于經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，屬于寫字樓為主導(dǎo)的城市綜合體。第五頁，共19頁。宴會附樓位于主塔樓北側(cè)，首層和二層為商鋪，并與商業(yè)附樓連通。國貿(mào)三期業(yè)態(tài)分布國貿(mào)大廈280,000㎡，330米，地上74層，地下4層鋼骨型鋼混凝土結(jié)構(gòu)6—27F寫字樓（低區(qū)）30—53F寫字樓（高區(qū)）56—73F國貿(mào)大酒店1—5F大堂、商務(wù)中心酒店空中大堂寫字樓大堂凈高9米商業(yè)附樓位于主塔樓的東面，地上5層，地下4層裙樓55,000㎡第六頁，共19頁。國貿(mào)三期主塔樓主體結(jié)構(gòu)為“筒中筒”結(jié)構(gòu)，外部是一層框架筒體，內(nèi)部為支撐核心筒體，都是采用型鋼混凝土結(jié)構(gòu)，兩者經(jīng)過復(fù)雜的結(jié)構(gòu)連接，總用鋼量超過5萬噸。國貿(mào)三期主體結(jié)構(gòu)為“筒中筒”結(jié)構(gòu)國貿(mào)三期配置第七頁，共19頁。國貿(mào)三期幕墻面積約為8.7萬平方米，單元板塊約10600塊，主要幕墻類型：玻璃幕墻（單元式）、石材幕墻、金屬幕墻以及索網(wǎng)幕墻，其中玻璃外篇為10毫米厚的鋼化低輻射玻璃，內(nèi)片為8毫米的鋼化透明玻璃。這樣可以很好地防止熱量的傳遞。主塔樓部分樓層設(shè)有宴會廳，這些區(qū)域均為防彈玻璃。國貿(mào)三期外立面主要采用玻璃幕墻，凸顯標(biāo)志性建筑的特色第八頁，共19頁。國貿(mào)大廈國貿(mào)寫字樓1座國貿(mào)寫字樓2座國貿(mào)西樓開敞、氣派的大堂國貿(mào)三期主樓大廳墻體上鑲嵌著仿古的窗欞造型，其中方形裝飾貼的是24K的金箔

第九頁，共19頁。國貿(mào)寫字樓1座國貿(mào)寫字樓2座國貿(mào)西樓國貿(mào)大廈國貿(mào)三期為無柱式辦公空間，整層凈面積從1500至2100平方米；樓層凈高位2.75米至2.8米；辦公區(qū)進(jìn)深（從核心筒至玻璃幕墻外延沿）9至17米。國貿(mào)三期特意為租戶預(yù)留了綜合布線的架空地板高度，租戶可根據(jù)自身要求任意分割布置。一期二期三期分割較大分割較小一期——三期寫字樓分割空間逐漸增大，三期為無柱式結(jié)構(gòu)，可隨意分割9m17m53-55m第十頁，共19頁。層高4.25米保證品位建筑層高定位在4.25米，可與世界頂級寫字樓媲美空調(diào)系統(tǒng)采用VAV變頻空調(diào)系統(tǒng)營造全天候適宜的辦公環(huán)境空調(diào)系統(tǒng)采用了冰蓄冷技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了電力的移峰填谷和能源費(fèi)用支出。能量互備方案，如果供電讓空調(diào)系統(tǒng)受到影響，可通過蒸汽能源的輸入形成互補(bǔ)為提升樓宇品質(zhì)，國貿(mào)三期配備了24小時電子設(shè)備專用空調(diào)。避難層國貿(mào)三期設(shè)計(jì)了5個避難層（14、28、39、55、77）國貿(mào)三期的樓頂還將建造一個直升機(jī)停降平臺。電梯：速度每秒10米創(chuàng)國內(nèi)之最共90部電梯，安裝在主塔樓的客運(yùn)電梯，上下行速度可達(dá)每秒10米，創(chuàng)國內(nèi)電梯速度之最。國貿(mào)三期每層雙路供電和通訊電纜保證大廈供電和通訊的暢通。為保障客戶業(yè)務(wù)的連續(xù)性，國貿(mào)三期還考慮到為租戶提供應(yīng)急電源。國貿(mào)大廈：配套功能設(shè)施與國際一流相匹配第十一頁，共19頁。國貿(mào)中心寫字樓入駐企業(yè)中，外資或合資企業(yè)占到79%，國內(nèi)企業(yè)占到21%共入駐201家企業(yè)，其中金融保險(xiǎn)、律師事務(wù)所、貿(mào)易類占到企業(yè)總數(shù)近60%，其中從事第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)占總家數(shù)超過90%共16萬平米中，其中IT類公司、金融保險(xiǎn)類、律師事務(wù)所占到總面積接近65%，其中從事第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)占總面積超過90%入駐企業(yè)分類（按照企業(yè)數(shù)量）入駐企業(yè)分類（按照租賃面積）國貿(mào)中心入駐企業(yè)中，有38家世界500強(qiáng)（按照2011年排名）。為保證入駐企業(yè)的檔次，國貿(mào)對企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查（包括內(nèi)外資、企業(yè)知名度），對于世界500強(qiáng)企業(yè)，會給與租金上的優(yōu)惠。第十二頁，共19頁。入駐企業(yè)中，每個入駐平均租賃798平米，國內(nèi)入駐企業(yè)668平米，其醫(yī)藥醫(yī)療類公司平均面積達(dá)到了3930平米企業(yè)名稱面積中國國際金融11160殼牌7980諾華制藥7520世界銀行3600三井物產(chǎn)2100美國達(dá)維律師事務(wù)所2100埃索石油2100加拿大皇家銀行2100Adobe軟件公司2100仲量聯(lián)行2100巴西銀行2100英國諾頓·羅氏律師事務(wù)所北京代表處2100北京鼎天投資管理有限公司2100史賓沙職業(yè)顧問（北京）有限公司2100中赫集團(tuán)2100美國盛信律師事務(wù)所駐北京代表處2100伊藤忠2100德士古中國2100美孚中國2100KKR投資集團(tuán)2100怡和集團(tuán)2100世富基金2100中美集團(tuán)2100瑞銀北京代表處21002000平米以上有24家，面積為72260平方米，占總面積的45%入駐企業(yè)平均面積（按照行業(yè)）第十三頁，共19頁。國貿(mào)商城總建筑面積達(dá)10萬平方米，營業(yè)面積5萬平方米，容納租戶近300家。國貿(mào)商城三期由世界頂尖商業(yè)空間設(shè)計(jì)公司BENOY擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)。外觀使用巨型玻璃、新型金屬、環(huán)保石材等最新建筑材料，整體晶瑩剔透，創(chuàng)造出簡潔明朗的造型。室內(nèi)層高達(dá)4米，承襲了商城原有的現(xiàn)代風(fēng)格，寬闊的循環(huán)通道典雅流暢與一、二期商城融為一體，同時將國貿(mào)中心一、二、三期工程的各主要建筑以及北側(cè)的嘉里中心連接起來。國貿(mào)商城定位為高端商務(wù)配套商業(yè)B1FB1FB1F1F2F國際精品內(nèi)衣/睡衣淑女服飾/配件時尚名品少女服飾/配件淑女/服飾/配件運(yùn)動服飾/鞋牛仔流行休閑休閑服飾/紳士服廚房/影音/家電餐廳用品臥室/孕婦/兒童用品餐廳餐廳B2F知名品牌店第十四頁，共19頁。中國大飯店國貿(mào)大酒店國貿(mào)飯店國貿(mào)中心酒店：三座酒店統(tǒng)一管理，面對不同客戶群體戶型門市價(jià)（元/晚）國貿(mào)飯店800-1200中國大飯店1553-2358國貿(mào)大酒店1800-4388國貿(mào)酒店包括國貿(mào)飯店、中國大飯店、國貿(mào)大酒店。三座酒店由國貿(mào)股份物業(yè)公司管理（香格里拉酒店集團(tuán)）統(tǒng)一管理。三座酒店檔次、風(fēng)格不同，面對不同的客戶群體。第十五頁，共19頁。國貿(mào)公寓定位為精品酒店式公寓戶型面積（平米）租金（元/月）一居室7017000兩居室99/12820000-23000三居室158/19828000-32000四居室22835000-40000豪華客房40775000按照套數(shù)統(tǒng)計(jì)按照面積統(tǒng)計(jì)第十六頁，共19頁。國貿(mào)項(xiàng)目主要資金來源一期流入：1984年7月26日中國對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部屬下的對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢公司和馬來西亞郭氏兄弟公司簽訂《合資經(jīng)營中國國際貿(mào)易中心協(xié)議書》二期流入：1999年3月12日A股上市資本市場募集資金30810萬元流出：投資81340萬元三期流入：2005年12月公開發(fā)行了中國國際貿(mào)易中心股份有限公司公司債券，該期債券發(fā)行總額為10億元人民幣，債券期限為10年期，債券利率為固定利率，債券票面年利率為4.60%。中國建設(shè)銀行股份有限公司北京市分行朝陽支行為國貿(mào)股份提供的人民幣近30億元長期貸款授信額度。流出：其中A階段工程投資57.0億元，B階段土地等前期投入12.3億元。第十七頁，共19頁。業(yè)態(tài)組合定位配置標(biāo)準(zhǔn)或檔次公寓精品酒店式公寓·精裝修(中央空調(diào)、木地板、墻紙等)

·二室以上占88%、二室以上套數(shù)占79%

·國貿(mào)物業(yè)管理（香格里拉酒店物業(yè)）寫字樓甲級世界500強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)

國貿(mào)三期主塔樓主體結(jié)構(gòu)為“筒中筒”結(jié)構(gòu)·一期——三期寫字樓分割空間逐漸增大，三期為無柱式結(jié)構(gòu)，可隨意分割整層凈面積從1500至2100平方米；樓層凈高位2.75米至2.8米；辦公區(qū)進(jìn)深（從核心筒至玻璃幕墻外延沿）9至17米。幕墻部分

·國貿(mào)三期外立面主要采用玻璃幕墻電梯部分

·共90部電梯，安裝在主塔樓的客運(yùn)電梯，上下行速度可達(dá)每秒10米，創(chuàng)國內(nèi)電梯速度之最客用電梯為34部迅達(dá)電梯，內(nèi)有液晶屏幕播放器智能化部分

國貿(mào)三期設(shè)計(jì)了5個避難層（14、28、39、55、77），國貿(mào)三期的樓頂還將建造一個直升機(jī)停降平臺國貿(mào)中心由兩個11萬伏高壓變電站經(jīng)五路提供穩(wěn)定電源，主塔樓雙路供電采用6個瑞士ABB變壓器，兩臺備用發(fā)電機(jī)組可提供租戶重要設(shè)備及機(jī)房的供電需求主塔樓綜合布線通過3類、5類線和光纖與主要電信運(yùn)營商相連主塔樓入口自動閘門和電梯轎箱內(nèi)采用國內(nèi)先進(jìn)的IC卡刷卡設(shè)備先進(jìn)的訪客管理系統(tǒng)配以監(jiān)控?cái)z像頭和電子安保系統(tǒng)的全方位保證主塔樓安全空調(diào)系統(tǒng)

·采用VAV變頻空調(diào)系統(tǒng)，采用了冰蓄冷技術(shù)，同時配備