江西吉安某住宅小區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

□□*********小區(qū)市場調(diào)研分析報告*******小組2023/4/2912023/4/292目錄

一、市場環(huán)境分析篇一）宏觀環(huán)境分析

1）吉安房地產(chǎn)市場分析

1、房地產(chǎn)行業(yè)概況

2、房地產(chǎn)行業(yè)形式

3、銷售價格增幅放緩

4、地價漲幅開始放緩

5、政策風(fēng)向出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖2023/4/293目錄2）吉安房地產(chǎn)市場分析

1吉安房地產(chǎn)市場最新動態(tài)

2、吉安房地產(chǎn)市場分析3）***畔***小區(qū)房地產(chǎn)分析

1、***畔***小區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

2、***畔***小區(qū)房地產(chǎn)政策影響

3、***畔***小區(qū)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析二）微觀環(huán)境分析

1、地理環(huán)境

2、交通環(huán)境

3、人口統(tǒng)計

4、城市配套

5、經(jīng)濟基礎(chǔ)2023/4/294目錄

6、教育配套

7、支柱產(chǎn)業(yè)

8、***畔***小區(qū)市場總體分析二、項目產(chǎn)品分析篇一）項目地塊分析

1、項目地塊分析

2、項目周圍環(huán)境/社會治安狀況/交通條件

3、項目公共配套設(shè)施

4、居住環(huán)境

5、商業(yè)環(huán)境

6、區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展2023/4/295目錄二）項目的SWOT分析

項目SWOT綜合分析（S）項目優(yōu)勢分析優(yōu)勢利用：（W）項目劣勢分析劣勢規(guī)避：（O）項目機會點：機會點利用：（T）項目威脅點：威脅點規(guī)避：

SWOT綜合評估：2023/4/296目錄三）區(qū)域競爭樓盤分析

1、區(qū)域競爭項目個案分析

2、區(qū)域競爭項目一覽表四）區(qū)域消費者分析

1、影響購房者首要決定因素

2、片區(qū)消費者對住房要求面積統(tǒng)計

3、購買者年紀(jì)/購買動機

4、意向客戶分布/付款方式/承受能力

5、目標(biāo)客戶群在那

6、目標(biāo)客戶群定位

7、目標(biāo)客戶群消費能力定位2023/4/297目錄五）項目投資分析

1、當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境/銀行利息/金融政策

2、當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境/區(qū)域產(chǎn)業(yè)

3、商業(yè)地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走式

4、土地建筑功能選擇

5、投入產(chǎn)出分析/成本與售價模擬/成本與期望值概算

6、同類項目成敗的市場因素分析2023/4/298目錄六）項目定位

1、產(chǎn)品定位

2、價格定位/戶型設(shè)計

3、客戶定位三、結(jié)語2023/4/299一、市場環(huán)境分析篇2023/4/29101）全國房地產(chǎn)市場分析

1、房地產(chǎn)行業(yè)概況中國房地產(chǎn)行業(yè)在2004年高速增長的基礎(chǔ)上，2005年價格也出現(xiàn)了較快上漲，房地產(chǎn)行業(yè)快速的增長，帶動經(jīng)濟波動，中央先后下發(fā)了一系列穩(wěn)定住房價格的政策。目前，房地產(chǎn)調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價格漲勢放緩。2006年的房地產(chǎn)是一個政策調(diào)控年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13579.2億元，同比下降13.9%，可以看出國家對房地產(chǎn)投資的調(diào)控和對房價的調(diào)控起到了一定的效果。2007年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下，2007年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前期。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點.

一）宏觀環(huán)境分析2023/4/2911一）宏觀環(huán)境分析2、房地產(chǎn)行業(yè)形式

2006年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資15759.3億元，比上年增長19.8%，增幅下降8.3個百分點。而2006年前9個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額就達(dá)到12902.4億元，比去年同期增長24.3%，有一定程度的反彈。因而2007年以來，國家陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控措施，從土地供應(yīng)、貸款發(fā)放、住房公積金管理、抑制房價到全行業(yè)的綜合調(diào)控等，目的就是為了防止房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)過速反彈，由此整個房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個不平凡的“調(diào)控之年”和“政策之年”。我國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動性強，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。與此相對應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)作為周期性消費品，又具有其固有的波動較大和變化多端的自身特征，所以政府通過宏觀調(diào)控政策平抑或減緩房地產(chǎn)周期波動帶來的不利影響，防止供求關(guān)系過大波動，以此作為衡量宏觀調(diào)控各項政策措施是否落到實處的主要標(biāo)準(zhǔn)。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過五年的快速發(fā)展和兩年的宏觀調(diào)控，進入2007年的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的整體主客觀環(huán)境要好于市場原來的預(yù)期，加上資本市場的日益復(fù)蘇，人民幣進入升值周期和我國經(jīng)濟的持續(xù)、健康和快速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的預(yù)期開始回暖。2007年金融市場將全面開放，未來房地產(chǎn)市場除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的力量。2007年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)。2023/4/2912一）宏觀環(huán)境分析3、銷售價格增幅放緩據(jù)國家統(tǒng)計局信息，商品房平均銷售價格，2006年一季度漲幅12.5%，一到二季度漲幅10.1%，一到三季度漲幅8.8%，2006年底，70個大中城市房屋銷售價格上漲7.6%，環(huán)比上漲0.6%，比上年回落2.2個百分點。2007全年商品房銷售價格同比漲幅約為6%，東部漲幅約5%，中部漲幅約8%，西部約7%。

2007年宏觀調(diào)控降低了房價上升的速度，但并未使全國房價呈現(xiàn)下降趨勢。長三角地區(qū)受宏觀調(diào)控影響顯著，成交量萎縮的同時，價格明顯下降。全年市場呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，市場基本保持供需平衡，房價漲幅趨緩，全國市場逐漸向理性回歸。2023/4/2913一）宏觀環(huán)境分析4、地價漲幅開始放緩

2007年政府進一步加強了對土地供應(yīng)市場的監(jiān)管，各地政府積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時加大了對閑置土地的清理力度。在這樣的情況下，2007年全國土地交易價格依然保持平穩(wěn)上漲的趨勢。經(jīng)歷了近一年的宏觀調(diào)控后，從主管部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控還是取得了非常明顯的調(diào)控效果。

2007年12月底，在“中國房地產(chǎn)CEO高峰論壇”上，國土資源部土地利用管理司表示，通過對全國30個主要城市的地價長期監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2007年，各城市的土地價格呈現(xiàn)出漲幅逐步減少的走勢。但增幅也是比較小的，只在1%到2%左右。江西在2006年第三季度地價還出現(xiàn)了增長，總體情況不錯，樓市依然活躍。2023/4/2914一）宏觀環(huán)境分析5、政策風(fēng)向出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖

持續(xù)兩年的嚴(yán)控房地產(chǎn)業(yè)投資過熱的風(fēng)向正在發(fā)生變化。緊縮“地根”、“銀根”的一刀切政策，正在向結(jié)構(gòu)性調(diào)整傾斜。2005年12月16日的全國國土資源廳局長會議上，國土資源部表示，將對符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策和法律法規(guī)，符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃的建設(shè)項目用地，提供有效保障。國土資源要進一步建立參與宏觀調(diào)控的有效的制度體系、方法手段、動態(tài)分析系統(tǒng)和技術(shù)支撐系統(tǒng)，加強經(jīng)濟形勢發(fā)展趨勢的分析預(yù)測。建設(shè)部近日在全國建設(shè)工作會議上證明，今年下半年以來，房價漲幅趨向穩(wěn)定，全國70個大中城市房屋銷售價格平均每月比上月上漲0.6％。國土部表示，2007年將繼續(xù)增加普通住宅用地的投放量，繼續(xù)停止供應(yīng)別墅建設(shè)用地，對低密度住宅建設(shè)用地采取限制措施。媒體最新消息：建設(shè)部2007年將繼續(xù)貫徹落實加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策實施，控制房地產(chǎn)規(guī)模，切實穩(wěn)定房價。2023/4/2915一）宏觀環(huán)境分析2）江西房地產(chǎn)市場分析1、江西房地產(chǎn)市場最新動態(tài)

2007年，江西省房地產(chǎn)市場供給和銷售增長趨于平緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資365.8億元，比去年增長8.5%；城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到25.05平方米。

07年吉安新建商品房將達(dá)40萬至60萬平方米，房價將達(dá)1200元/平方米，上漲6％左右。在吉安，新近掛牌的中心城區(qū)二手房均已站在800元/平方米以上，某些區(qū)域二手房開價甚至高達(dá)1115元/平方米。而與吉安同屬省域副中心城市的另一極——襄樊也引來越來越多的房地產(chǎn)投資，該市去年前三季度房地產(chǎn)投資增長近三成。在江西城市圈內(nèi)，昔日樓市平靜的縣市也正同樣感受到房地產(chǎn)的熱潮。2007年2月9日，***某地塊拍出每畝51.9萬元的地價；在天門，投資15億元的天門新城本月3日破土動工；在孝感，其城區(qū)住宅每平方米已達(dá)1600元左右，而3年前這一數(shù)字還不到一千元。2023/4/2916一）宏觀環(huán)境分析2、江西房地產(chǎn)市場分析

2007年江西省內(nèi)各地級市房地產(chǎn)隨著全國市場和價格的升溫整體持續(xù)健康發(fā)展。吉安、南昌、九江、贛州等地房地產(chǎn)市場開發(fā)量和銷售量繼續(xù)走強，綜合物業(yè)平均市場價格接近2000元/平方米，以上區(qū)域住宅最高市價在2007年下半年均已突破3000元/平方米關(guān)口。隨著江西城市圈的規(guī)劃建設(shè)，省內(nèi)各縣市級市場房屋銷售價格漲幅較快，其從2003年的平均市場價格不足800元/平方米上漲到2007年底的1200元/平方米左右，其中部分區(qū)域最高住宅價格已經(jīng)達(dá)到2500元/平方米。隨著沿海城市開發(fā)投資企業(yè)的大量進駐，及南昌市中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的遷移，江西省內(nèi)房地產(chǎn)市場遍地開花?？h市級市場中其主要以商業(yè)地產(chǎn)最為火爆，各型商業(yè)街、步行街等陸續(xù)成功開發(fā)。2023/4/2917一）宏觀環(huán)境分析3）吉安房地產(chǎn)分析

1、吉安房地產(chǎn)現(xiàn)狀全國房地產(chǎn)行業(yè)形式一片大好的情形下，吉安市房地產(chǎn)也是發(fā)展迅速，從2002年吉安房地產(chǎn)不到800元/平方米房價，到今天最高價近2750元/平方米的價格，均價在1750元/平方米，吉安房地產(chǎn)發(fā)展也是異常活躍的。伴隨著吉安市政府城市圈的規(guī)劃建設(shè)，市政府給了房地產(chǎn)投資一個很好的環(huán)境，也給了許多優(yōu)惠的政策。吉安的城鎮(zhèn)化取向是與國家實施中部崛起的大戰(zhàn)略緊緊相連的，仙桃市政府以“融入武漢，促進大發(fā)展”為指導(dǎo)思想，吸引了開發(fā)投資企業(yè)的大量進駐，及武漢市中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的遷移。吉安的房地產(chǎn)已不在是本地的開發(fā)企業(yè)小打小鬧，隨著市場競爭的激烈，外來開發(fā)企業(yè)的進駐，讓吉安市的房地產(chǎn)對開發(fā)的品質(zhì)，質(zhì)量，綠化，物業(yè)等各方面的的要求越來越高，規(guī)模也越來越龐大。

2023/4/2918一）宏觀環(huán)境分析2、吉安房地產(chǎn)政策影響吉安市人民政府對于進一步優(yōu)化招商引資出臺了許多相關(guān)的優(yōu)惠政策，進一步降低重大招商項目新征建設(shè)用地出讓金；進一步加大重大招商項目稅收獎勵力度；嚴(yán)格控制重大招商項目建設(shè)過程中的各項市級收費；對重大招商引資項目實行中介激勵機制。吉安市政府把土地看成是一切經(jīng)濟活動的載體，十分珍惜和重視合理利用土地。為了保障投資企業(yè)的土地供應(yīng)，市區(qū)對轄區(qū)內(nèi)的可利用土地進詳細(xì)摸底，深入開展土地收購儲備，有利的盤貨了閑置土地又保障了市場的正常持續(xù)供應(yīng)，真正做到了合理用地、集約用地、依法用地，保證了經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的用地需求，為“工業(yè)興市”創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境。良好的投資環(huán)境，政府的大力支持，無益給了投資者一個良好的平臺。

2023/4/2919二）微觀環(huán)境分析1、地理環(huán)境

吉安位于江西省中西部，贛江中游。從地勢上看，屬羅霄山脈中段，扼湖南、江西南省咽喉通道，地勢極為險要。境內(nèi)有自北向南縱貫的京九鐵路、105國道和由東向西的319國道及“三南”公路，是連接北京、西南、華南、福建、港澳地區(qū)的天然紐帶；上可溯贛江溝通閩粵，下可泛鄱陽湖與長江相聯(lián)，順抵長江下游發(fā)達(dá)省市，在江西省地理上占有特殊位置。

地理上，它介于北偉25°58′32〃至27°57′50〃，東經(jīng)113°46′至115°56′之間，全市長約218公里，東西寬約208公里，總面積為25271平方公里。以山地、丘陵為主，山地占全市面積的51%，平原與崗地約占23%，山地與丘陵約占23%，水面約占4%。可概括為“七山半水兩分田，半分道路和莊園”。它的四周，東鄰撫州市的崇仁縣、樂安市及贛州市的寧都、興國縣，南連贛州市的贛縣、南康市、上猶縣，西接湖南省的桂東、炎陵、茶陵縣，北與宜春市的豐城、樟樹市及新余市、萍鄉(xiāng)市接壤。

2023/4/2920二）微觀痰環(huán)境分析２、交伏通環(huán)境對470萬吉安倒人民來鹿說，這跡幾個日腸子有著縫特別重瞎要的意填義：200思3年6月28日，贛粵貝高速昌泰化段通車，輔吉安結(jié)束扶了沒有高紀(jì)速公路的買歷史；2005年7月1日，吉苗安火車辜站始發(fā)親北京和捕深圳的管列車，柔吉安結(jié)荒束了沒啄有始發(fā)偉列車的態(tài)歷史；2004年5月18日，由中塑國國際航習(xí)空公司執(zhí)竹飛的首航揭班機順利賺抵達(dá)井岡弓山機場，礎(chǔ)吉安結(jié)束磨了沒有民扶航的歷史放。吉安市改位處香孟港、廣甲東經(jīng)江社西中部堵到中原葉的核心繡地帶，汁既是沿綿海的腹直地，又侍是內(nèi)地屠的前沿葛，具有毛較好的盯區(qū)位優(yōu)餓勢。贛說粵高速尺和京九斷鐵路兩侄條平行廢的“巨傻龍”分休別穿過逼吉安6個縣區(qū)何，加上105國道、319國道、抱贛江水瓶道以及徹井岡山去機場和猶泰井高膏速公路艘，構(gòu)成徐了水、角陸、空竿“三路啦并進”肺的快捷才立體交于通網(wǎng)絡(luò)揭。目前紡，吉安捧與南昌微、贛州掉、長沙鋒、廣州點等大中洽城市正贊在構(gòu)成4小時經(jīng)濟調(diào)圈。從吉揉安走高速晶到廣州只真要4小時，到天南昌2個小時概。井岡兼山機場住開通后典，吉安亡飛北京債僅需2個小時，廟飛上海1小時10分，飛廣狀州50分鐘。帳航空、利鐵路、扎高速公掠路，讓喜吉安走疏出“邊鋼緣”，興走向繁亡華。早墾賞珠江介景，午割品井岡咸茶，夜耽宿大上唇海，不麗再是一累個遙不零可及的補夢想。據(jù)統(tǒng)計督，截至狡去年年擇底，該涼市公路體里程達(dá)紹到1552渠5公里，拍是200哲0年公路里襖程的1.5倍。廣闊的空愿中通道和汽平坦的地踢面交通，佩為吉安經(jīng)馬濟騰飛構(gòu)差筑了堅實度的平臺。千贛粵高速陶公路、105國道、諷京九鐵漁路兩旁示，匯集閉了13個布局靜合理的椅工業(yè)園陶區(qū)，聚裙集了上翼千家民賺營企業(yè)并，“走亦廊經(jīng)濟隆”已現(xiàn)愉雛形，叫強力帶起動了第勻三產(chǎn)業(yè)躬和配套劍產(chǎn)業(yè)的染發(fā)展。答幾年來管，該市巖旅游收誼入年均然增長兩抓位數(shù)，撿旅游產(chǎn)固業(yè)已成權(quán)為吉安厲第三產(chǎn)經(jīng)業(yè)的龍棉頭和新美的經(jīng)濟程增長點俗。2023時/4/2苦421吉安2023抖/4/2視422二）微轉(zhuǎn)觀環(huán)境筑分析３、人錢口統(tǒng)計吉安市總?cè)丝?654術(shù)368人，據(jù)第五次乎人口普查笛資料反映繁，2000年，吉腳安市有扎少數(shù)民洲族37個，少孫數(shù)民族醉人口為1650曬4人，占全旦市總?cè)丝诩t的0.37名8%。少數(shù)民膚族人口基臺本情況：日畬族9841人，苗農(nóng)族2078人，蒙糧古族105究6人，回攔族527人，彝族421人，滿趨族401人，布淺依族357人，壯摸族316人，朝埋鮮族186人，羌睡族195人，藏族191人，維吾落爾族165人，土家涂族161人，侗易族66人，瑤族59人，白族50人，仫恒佬族27人，仡佬吳族25人，土弦族17人，達(dá)爾細(xì)族14人，京族8人，塔慶吉克族7人，獨龍城族6人，傣族5人，錫伯某族5人，黎族3人，普朽米族3人，高山療族2人，哈餓民族2人，鄂塔溫克族2人，哈談薩克族1人，僳外僳族1人，水族1人，納幅西族1人，景頗殃族1人，洛巴顆族1人，其他護未識別的陣民族280人。封建社統(tǒng)治時期活，實行民羞族歧視政雄策，封建膏統(tǒng)治者對革少數(shù)民族伴進行征服財虜掠。建歐國后，黨美和政府對耗少數(shù)民族岡非常重視揉，長期不傾懈宣傳黨栗的民族政敗策，使正低確的民族征政策深入笑人心，已冠經(jīng)形成了字“各族人兼民大團結(jié)虧”的喜人猶局面，隨定著改革開誓放的深入違，社會主揭義商品經(jīng)工濟在少數(shù)桿民族經(jīng)濟到活動中也詳?shù)玫胶艽蠹喌陌l(fā)展，堂少數(shù)民族秀生活蒸蒸情日上，走驗上了與漢宋族人民共遷合同富裕扯的道路。2023鉆/4/2抓423二）微史觀環(huán)境陳分析４、城射市配套吉安城市艙配套比較禍健全，過而江大橋、士高速公路紫網(wǎng)、電力唐網(wǎng)線暢通憐；市內(nèi)工詞業(yè)、商業(yè)漿繁榮，基該礎(chǔ)設(shè)施、斧教育配套雄齊全。當(dāng)著地政府新診建設(shè)的的沸公共設(shè)施遇，青少年博活動中心河、吉安體搖育館、仙嶄桃商城購正物廣場、算文化步行雄街。市內(nèi)勺另有，國良光購物廣紙場、ITAT購物廣淺場、井捕岡山大赴學(xué)，吉射安師范私，白鷺忠州公園灘，吉安澤大橋。202貿(mào)3/4磨/2424二）微觀響環(huán)境分析５、經(jīng)濟基旦礎(chǔ)吉安工務(wù)業(yè)成為技國民經(jīng)瞧濟主體,已形成盟以紡織樓、服裝姻、機械送、電子碰、醫(yī)藥留、化工軍、食品湯、輕工惑、建材達(dá)等行業(yè)港為主體壘的門類錘齊全的肉工業(yè)生伐產(chǎn)體系斧，外向基型經(jīng)濟跪格局已墳形成，吉安市基調(diào)礎(chǔ)條件差覆，交通瓶寬頸嚴(yán)重制鬼約著經(jīng)濟煙發(fā)展。去伍年以來，悔他們舉全拴縣之力，襖投資5．05億元，謹(jǐn)全縣續(xù)堤建和開模工公路股項目151個，總里蔑程130溝5．63公里，擠其中26條出縣公然路都達(dá)到報二級以上房誠標(biāo)準(zhǔn)?？h皺城基礎(chǔ)設(shè)場施投入19億多元屢，農(nóng)村眼電網(wǎng)改豆造和縣羊城電網(wǎng)森改造一霉期工程艇基本完表工?；T礎(chǔ)設(shè)施慕的改善險，吸引死了一大妄批外資池企業(yè)。歪目前，趣全縣引帥進100創(chuàng)0萬元以上躁外資企業(yè)121個、內(nèi)爐資企業(yè)508個，已完踏成總產(chǎn)值61億多元榨，實現(xiàn)睬稅收3400余萬元華。202亮3/4洲/2425二）微觀鬼環(huán)境分析6、教育配烈套全市現(xiàn)敵有各級界各類學(xué)開校389所，其族中：幼隙兒園54所，小蹤蝶學(xué)248所，特校3所，初芳級中學(xué)55所，高中30所，一貫速制學(xué)校3所，中等坊職業(yè)教育像、成人教禮育學(xué)校7所，高等謝學(xué)院1所.202煎3/4臥/2426二）微觀泄環(huán)境分析7、支柱產(chǎn)怪業(yè)吉安是正嬌在崛起的米旅游城市庫。吉安吳的在主要禽產(chǎn)業(yè)是紡標(biāo)織、服裝蘿、無紡布腐和醫(yī)用衛(wèi)膝材、食品蔽、精細(xì)化旅工等五大顫塊。用“紅變、綠、夏古”三鋸色構(gòu)筑向大井岡該旅游經(jīng)牽濟圈，旋把吉安登建設(shè)成晃為“江段西旅游毛重點區(qū)么，沿海搞休閑后踩花園，嗽紅色旅揭游首選偉地”，朋吉安市慢旅游朝洞陽產(chǎn)業(yè)賠發(fā)展春繞色滿園渴。2023港/4/2禍427二）微剪觀環(huán)境漠分析8、吉安市棗場總體分笨析200靠6年是房伐地產(chǎn)市諒場宏觀將調(diào)控年射，受政益策影響巨，仙桃尼房價繼浸續(xù)上升蹤蝶，銷售漿則有所底下降。哪宏觀調(diào)毅控從一姥定程度湯上解決燙了仙桃拳樓市呈乳現(xiàn)出的鮮產(chǎn)品同暗質(zhì)化嚴(yán)步重、產(chǎn)頸品整體迎品質(zhì)不東高及產(chǎn)陳品供應(yīng)屋結(jié)構(gòu)不嬌合理等漫問題。200朵5年，吉養(yǎng)安的樓早市發(fā)展豬逐步趨蒼于成熟屋和理性橋?？傮w看，腦仙桃政府益的城市規(guī)鋼劃格局正務(wù)在有條不庸紊的進行督，中心城禿區(qū)房地產(chǎn)械市場正在中加快成長出，開發(fā)區(qū)條的工業(yè)園怪已經(jīng)初具蘋規(guī)模。仙竭桃樓市正脂處于高速劇發(fā)展期，刊是一個日熔趨成熟、脂頗具發(fā)展網(wǎng)潛力的二想級市場。朗但由于其橡迅速發(fā)展憤的特性也陵不可避免堤地存在著所一些急速與發(fā)展過程慨中的潛在攏危險因素良。一方面均是一些優(yōu)峰秀的外地色開發(fā)企業(yè)騰的入駐，倆短時間內(nèi)助提升了仙機桃地區(qū)地等產(chǎn)開發(fā)的鏟整體水平訪；另一方喉面，開發(fā)爽水平參差英不齊，在取產(chǎn)品質(zhì)量杜、服務(wù)水嚼平甚至在件融資等方洲面都面臨洽著不同的敵壓力。2023平/4/2畢428二）微觀豆環(huán)境分析8、吉安市蔬場總體分價析針對當(dāng)剪地市場狠，政府理政策調(diào)習(xí)整的總摩體趨勢譽是：將德日益完身善住房全政策，籠適當(dāng)控轉(zhuǎn)制開發(fā)擦規(guī)模，都保持銷嬸售量小市幅上升尾，房價盡基本保喚持目前受水平。獎同時，息中心城清區(qū)房地擺產(chǎn)發(fā)展崖將成為之市場發(fā)鉆展的指豈導(dǎo)思想沈，當(dāng)?shù)卮耪菜匀皇欠瓐猿趾旯^調(diào)控橋，努力腎實現(xiàn)房培地產(chǎn)市歸場總量魂基本平慎衡，結(jié)績構(gòu)基本退合理，寇價格基兔本穩(wěn)定椒。規(guī)劃管占理力度公有可能得繼續(xù)加售大。規(guī)癥劃管理株部門在常修編總吼規(guī)的同鐵時，將住實行先饒規(guī)劃、般后供地鳳、再開似發(fā)的模杠式進行什。對于呀開發(fā)企駁業(yè)也將嘴進一步難規(guī)范管魄理，從習(xí)申報、有備案、隱立項、防安置、乖質(zhì)量、淋驗收等茅每個環(huán)脹節(jié)，都晃精心嚴(yán)耗格監(jiān)管狐，以保撓障企業(yè)仁誠信經(jīng)培營。202層3/4版/2429二、項目避產(chǎn)品分析廣篇2023數(shù)/4/2哥430項目產(chǎn)品步分析一）項目翠地塊分析1、項目培地塊分癥析***吼畔***飼小區(qū)位于吉振安市政踩府城市配規(guī)劃重悼點扶持晶的吉州徑園。本渠項目總殊占地面努積4100哲0平方米皂，總建猶筑面積836鼻00平方米爽。該項硬目才是擺很規(guī)則罩的長方置行，長狂約257久.5米，寬學(xué)約95米，總誘占地面胞積是518螺12.仍5平方米習(xí)，按照1.6的容積懇率，總鞏建筑面罪積是389牛00平方米。該地塊僻有四周抹有房子謊，地塊間內(nèi)積水糟很多，張周圍居鞠民的生抹活垃圾酸也倒于盆次，但研是整個虜?shù)貕K還禍算平整洞。地塊所處賠吉州園內(nèi)透，周圍發(fā)庸展成熟，國地塊發(fā)展民潛力很大殃。2023深/4/2答431一）項凝目地塊秩分析2、項目周付圍環(huán)境/社會治安渡狀況/交通條世件本項目在當(dāng)有著”四飄圍環(huán)山，恥廬陵文化組“之稱的裕吉安,整個地塊太成長方型圍，項目周腹邊居住環(huán)閃境成熟。施本項目東佛面是以小抹區(qū)開發(fā)為棕首，檢察蔬院，酒店柔等住，已枯經(jīng)發(fā)展成個熟；西得面是一些旋店面市場卻及成熟的畫居民居住霧區(qū)；南面粘是一些小倚區(qū)和學(xué)校淘；北面空寒曠的綠化霸林帶和人孩工湖。項目地塊犬處于城鄉(xiāng)菊結(jié)合處，撓周圍也是世成熟的居飯民居住區(qū)涼及大型的覽商店。項目產(chǎn)品謊分析202蹤蝶3/4馳/2432一）項惱目地塊授分析2、項目周施圍環(huán)境/社會治襪安狀況/交通條件項目南尸面緊鄰惱的是吉擺州的主伙干道之玻一的國默道，交促通方便經(jīng)，有12、1、9，7路環(huán)城車千行使；項嫁目北面與趴之相連的侮也是吉州賣主干道之程一的吉州吸大道，車紛行10分鐘便仔是吉安刮市民娛謝樂休閑敬的明珠抄酒店，向車行12分鐘就是雁市中心7路、9路環(huán)城車?yán){；項譯目東面是幻玉長岡大路感，12、1路環(huán)城源車到達(dá)氧；項目庭西面緊祥鄰的是梅三號路灘，6路環(huán)城車綁在此打轉(zhuǎn)株；交通十眾分便利快揀捷。項目地娘處仙桃戒市城鄉(xiāng)費結(jié)合處峽，視野窄開闊，刪空氣新遙鮮，充盜滿了江跟漢平原拐的大地惕氣息。旋因車流儲量和人茫流量相涂對鬧區(qū)危偏少，哪而且項烏目周邊遮也沒有促大的噪征音來源梨，因此寫顯得本緣瑞項目環(huán)頓境比較攜舒適寧敵靜，更鈴適合居削家生活臂。項目產(chǎn)品伯分析2023銀/4/2麗433一）項目甚地塊分析3、項目公甩共配套設(shè)幟施從項目攜周邊的擦調(diào)查情魂況來看金融設(shè)宴施：中掀國銀行侍、中國另信合；悄中國移謝動，中間國郵寄醫(yī)療設(shè)施療：吉安市昌****源人民醫(yī)院南；教育設(shè)捆施：吉繼安**送中、吉朱安**測*、吉艱安**算中、*稻**州象中學(xué)、朱青少年哥活動中嘴心；交通設(shè)施均：12路、9路、1路環(huán)城車購物中棉心：國數(shù)光超市種、中小拘超市項目產(chǎn)如品分析2023丈/4/2頓434一）項戲目地塊旁分析4、居住誼環(huán)境項目所在繪區(qū)域（吉粉州區(qū)）誓的周邊人獅口數(shù)量有診大約1萬人，200戚0多戶（城疾區(qū)人口）救。所包括關(guān)范圍從西因面韶關(guān)路津至平安路唇，但是項疊目周邊從槍平安路以勾東至長岡悼北路多以趕私房/老房為頑主，長銳岡北以唐西至平逢安路，平以2000后新建獎的一批慣商品房歉及私房趣組合，陪多以3-4人一戶卸為主，老家庭中貞青壯年文成員主喜要在外剛務(wù)工。項目產(chǎn)品脆分析2023露/4/2嚼435一）項支目地塊藍(lán)分析5、商業(yè)環(huán)部境項目所在援區(qū)域隸屬伏于吉安市蛙城市規(guī)劃漠中的吉州桿區(qū)的開發(fā)懶小區(qū)在城養(yǎng)市規(guī)劃的棄片區(qū)中屬算于城鄉(xiāng)結(jié)歲合處，現(xiàn)程有的商業(yè)喝配套是與激項目一路綢之隔的*吸**絆最獲大的商店眼市場，居今民生活購掏物多是趁折車到市區(qū)瀉購買。項目周邊郊相應(yīng)的商沙業(yè)配套還探不是十分筍的完善，娃也沒有最礦直接的商遞業(yè)競爭項敵目，區(qū)域灑屬于商業(yè)價空白地帶戰(zhàn)，后期有其待開發(fā)。項目產(chǎn)品嚷分析2023濤/4/2到436二）項目味的SWOT分析雖然吉安戒市目前房滔地產(chǎn)市場緩機會很大階，而且發(fā)舌展也很迅擊速，但是俗結(jié)合本項傾目的周邊燃區(qū)域微觀攀環(huán)境的現(xiàn)錦狀：基本煉是私房，案空地，項票目周圍本幣身的商業(yè)按氣氛還未讓形成一定押的氣候。罷所以需要值我們來做然一個比較光全面的優(yōu)泉劣勢分析沃。項目產(chǎn)耕品分析202服3/4帆/2437（S）項目優(yōu)能勢分析★項目沈目前屬百于前期蕉規(guī)劃，摧所以靈你活性比評較大；★項目南坑面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)檢為首的滔相對發(fā)展映比較差，切大有發(fā)展吊前途。為療這一區(qū)域揉積累了一甩定的消費寧能力，也碰很大程度獻(xiàn)上帶動了蒜該地區(qū)的約經(jīng)濟發(fā)展璃；★項目因地塊規(guī)超劃上有臥政府大掙力扶持輩，同時錢周邊的密規(guī)劃也灶為項目荒的將來稠提供了扶比較好灶的發(fā)展踐前景。項目產(chǎn)品磨分析2023雨/4/2少438優(yōu)勢利用往：★根據(jù)項雪目具體的臭招商項目介規(guī)劃設(shè)計容建筑樣式心和格局；★項目處即于城鄉(xiāng)結(jié)恩合處，利捉用自己獨秒特的地段浮可以吸引蠅市區(qū)，下駛面鄉(xiāng)鎮(zhèn)的否潛在客戶替來此居家里。★將項頓目的商仁業(yè)與周卷邊環(huán)境訊、自然捐環(huán)境相娛融合，費塑造符權(quán)合地段協(xié)，符合昏城市化旋進程的艙新時代聾小區(qū)理再念。項目產(chǎn)萄品分析2023善/4/2餐439（W）項目攪劣勢分凈析☆項目日周邊目頸前的人近流量不語大，車薄流量偏陜少，商庭業(yè)居住鉛氛圍暫銷時未形勻成氣候超；☆項目蛙周邊的揪規(guī)劃設(shè)桶計已經(jīng)滾成形，彩有待進源入具體貌實施階喘段；☆項目南臨面的未開殃發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)逼，商店不圍太多，不六太齊全，櫻這會嚴(yán)重系影響小區(qū)害的環(huán)境。項目產(chǎn)終品分析202塵3/4柔/2440劣勢規(guī)避腎：☆將項續(xù)目后面礦的工業(yè)藏園區(qū)先晃行建成瓣，可以欺解決該抱片區(qū)的數(shù)人氣不蟻足，同估時也為劍周邊市麗場進一身步提升悅消費力絮；☆項目周拔邊的規(guī)劃稀進入實際狂操作階段茅后，會提保升該片區(qū)屢的整體形象，在起本項目敗的實際揪操作過帝程中，冶使項目舒更具有紀(jì)說服力偏；政府正在宴建筑一些脂商品房，納和以一些站小學(xué)。項目產(chǎn)濟品分析202腫3/4評/2441（O）項目機宣會點：★項目西令面是白鷺黃洲公園，句是吉安唯況一大型主鳳題休閑娛向樂旅游的夸游樂公園靜，★周邊視還沒有乒類似的屆項目進那入操作僅，我們杜占據(jù)領(lǐng)東導(dǎo)者的須位置；★政府嘆對周邊賺的地塊列進行了襖良好的唉規(guī)劃設(shè)捐計，區(qū)焰域后期黎發(fā)展前顯景。項目產(chǎn)里品分析2023隔/4/2予442機會點屢利用：★可以借倍助白鷺洲非公園在市雹民心中的持影響來吸折引客戶，邪讓客戶把振家安居在虹公園旁；★本項漢目是市辛區(qū)與城悼鄉(xiāng)結(jié)合音處的樓盜盤，在瀉片區(qū)內(nèi)附?jīng)]有太座多競爭挺對手，列可以密從切注視稀市區(qū)其嚴(yán)他樓盤網(wǎng)的進展帝，選擇蒼最佳入那市時機框；★讓本項兇目發(fā)揮在秋片區(qū)的主亡導(dǎo)作用，握地方雖小冶五臟俱全布，充分讓奔本項目融華入到周圍藝的環(huán)境里施；項目產(chǎn)品憤分析202虎3/4捆/2443（T）項目希威脅點溝：☆以項目為紀(jì)中心周邊照的人氣聚秋集還不夠指，“有人旋的地方才斃有生意”候；☆項目作嬌為商業(yè)用項目的由公共配走套設(shè)施曠還不是號很完善筒，具有臟吸引力兆的商業(yè)意配套較食少；☆目前吉警安市的糾其他在竹售項目門（如***花園、***形*金園、娃***獵豪庭、秒***廳華庭、賽***行人家）訓(xùn)已經(jīng)很員大程度細(xì)上將市連場的消心費能力浸吸收；☆本項目四旁的邁燦亞紡織諒廠煙筒屢的氣味箱是直接南影響到軟小區(qū)內(nèi)柔的空氣酬，環(huán)境洞質(zhì)量，過影響小礎(chǔ)區(qū)內(nèi)的扯居民生今活；項目產(chǎn)裹品分析2023翠/4/2秀444威脅點規(guī)終避：☆本項目忠可以在臨突馬路的層仔面建立商池業(yè)門面，耳三號路到播吉州大道揀這邊可以霞全部規(guī)劃協(xié)為吃，住壁，購物休譽閑等，服慢務(wù)于一路療之隔的老味人休閑場鹿，服務(wù)于影中國銀行宅，服務(wù)于草片區(qū)，服伙務(wù)于生活稿在片區(qū)的某居民，免臉去片區(qū)居測民生活煩釋惱，做好椒片區(qū)的生往活配套；項目產(chǎn)宜品分析202漿3/4秧/2445SWOT綜合評挺估：項目地處侄吉安市城墳市規(guī)劃*它**絆，瞧目前總的鏈來說該項珍目片區(qū)人柿氣聚集不霉夠，消費佳能力不強錢，相應(yīng)的話交通、公甜共設(shè)施及膠商業(yè)配套幼還不是很錄完善。但由于本松項目是在繳規(guī)劃中的救***絆繪，根據(jù)吉裂安市政府貼城市規(guī)劃兵的宏偉藍(lán)岸圖，在該攀片區(qū)目前灰還沒有完瞧善的生活足配套設(shè)施末，從這個籠角度來看黑本項目的顆地理位置繭是比較符概合周邊區(qū)爽域未來的禮發(fā)展需要鋒的，有著怪極大的發(fā)吩展?jié)摿?。我司認(rèn)裳為該項癢目要以喚項目地汁段（城圖鄉(xiāng)結(jié)合墻處）為是出發(fā)點熱，設(shè)計王出的產(chǎn)接品應(yīng)該勸融入邁叨亞工業(yè)遭園，融舞入周邊演環(huán)境，犧可以做們好項目局周邊的董生活配罰套設(shè)施負(fù)，項目脹建成后壯將改善抗該片區(qū)雄的整體雞現(xiàn)狀、挖填補區(qū)宰域商業(yè)蒙功能空辛白，該棗項目提者升區(qū)域萌綜合價敏值的目碎的。項目產(chǎn)品野分析202仆3/4厲/2446三）區(qū)曠域競爭掘樓盤分盜析1、江羨南**撓*園距離本定項目最死近的樓渣盤，也錦是本項獸目最有童競爭力悄的樓盤侍之一，爪是由吉井安市*疲*房地且產(chǎn)公司憤，車程糾十分鐘坑左右。巨江南*舌*園在糕***賭*道處逢。房子怖是線澆陡磚混結(jié)紹構(gòu)，有12棟房子，136個單元，除共280套房子瘡，南北庫朝向。宜房子戶菠型面積閉偏大，掙多以三鼓房二廳肝二衛(wèi)，鈔面積在116.敗95㎡到152.閑87㎡之間，130㎡—140㎡之間有3種面積夫，140㎡--1坊50㎡之間有2種面積再，150㎡以上有2種面積；熔小戶型有礙二房二廳遣二衛(wèi)面積辰是97.5間2㎡；最大珠的是四蓬房二廳德二衛(wèi)面混積是173謠.73㎡。是商盞居兩用牌。202婚3/4隱/2447三）區(qū)域眼競爭樓盤絲式分析1、**飯*花園***花勢園售樓部陣位于吉安閥市***讓西路處，歷距離市中為心最繁華姓的***叛洲公園不吳到3公里，啞售樓部騙近100個平方疫米，售世樓員著饑裝統(tǒng)一宴，熱情上，宣傳售架上資哈料齊全呈，銷售協(xié)形象很品好。該晨地段人凈流量，喊車流量衛(wèi)非常大探。雖然辣該項目載現(xiàn)在正必在打樁遙做基礎(chǔ)批，價格勾一直未忽出來，尿但是售限樓部已兆經(jīng)有一駐年多的蘿時間，算用作廣柱告宣傳患，積累倦客戶。祖宣傳方災(zāi)式不錯良。//花園的葵賣點是抬打著親搞水的自悟然景觀剝，配以等專業(yè)的爸物業(yè)顧棗問為第治二賣點慶（物業(yè)革費用為0.5元/平方米午），來陸吸引顧佳客。///花園最大巖的優(yōu)勢也均就是她最勝大的賣點處就是有良肅好的生活紋環(huán)境；它糕是由吉安貝市///房地產(chǎn)公使司開發(fā)，歇有超30萬平方桂米的大癥型社區(qū)偷，小區(qū)層內(nèi)各種安設(shè)施齊宰全，別瓣墅，歐尼式，高微層建筑夠。202叛3/4鑒/2448三）區(qū)糞域競爭樣樓盤分民析2、**紅*花園該項目務(wù)從地理及位置來晝說距離嶼本項目餅最遠(yuǎn)的先一個樓慣盤，但替是同時暢我司認(rèn)肌為是最痰具有競鞭爭力的寬樓盤之寫一由吉虜安**核*房地隔產(chǎn)公司將開發(fā)，莫是商居漫兩用，溜該項目欺處在吉夢安市中說心地段告，高回吃報，低課風(fēng)險，陸餐飲娛指樂，超先市，大生型停車瓣場。***花與園一期開卸發(fā)由四棟旋多層及聯(lián)勢排別墅，巷綠化率為36.6帆%，戶型有虧兩房兩廳窗兩衛(wèi)，三嗚房兩廳兩價衛(wèi)，四房惜兩廳兩衛(wèi)幸。面積最桶小107㎡的兩房眾兩廳兩衛(wèi)石，最大懷的172㎡的四房兩縫廳兩衛(wèi)冒，還有120㎡—150㎡的三房兩蓮廳兩衛(wèi)。挨住房最低覆價格1800元/㎡，最高3600元/㎡，均價2000元/㎡。該項目撓現(xiàn)處于認(rèn)趁購階段，她今年6、7月份開巷盤，12月30日交房。202戲3/4腔/2449三）區(qū)域搶競爭樓盤亡分析2、***似名城該項目售伶樓部在*鉆**區(qū)，羊目前一期懸銷售量達(dá)95%，二期7棟7月份開烏盤，一惑次性付悲款或2按揭打9.5折，住玻宅一律種價1458元/㎡售樓部形訊象良好。瓜儲藏間價令格是860膛/㎡。202束3/4算/2450區(qū)域競爭洞樓盤一覽懷表項目名鑰稱啄地周理位置鏟結(jié)隆構(gòu)捐朝轟向過規(guī)微模盞現(xiàn)猶狀***蘿*水岸碰吉安淚市**隱*路口循磚陰混至南北5棟20單元6層槳現(xiàn)慘房城南**折**山大襪道鍬總苦建筑面積280蹦00㎡***范***磁河畔****斜大道耀磚混3棟南北5棟9單元7層腹現(xiàn)房2棟東西總建筑辨面積280赤00㎡***待***恩*花園滿吉安市職**西位路蹤蝶磚混暗南北11棟30單元園現(xiàn)房磚混剪總建筑胡面積5000漆0㎡***憤***勵花園襯***咱***喉*大道癢框架剩南繁北4棟8單元8層范現(xiàn)盯房總建筑面賓積120殊00㎡****魯***名孔城串吉安市*銳****役***西汗路毀框摔架述南北3棟小高槳層1棟高層削現(xiàn)房東西紡總建筑面宗積230井00㎡明珠*志***族家園鄙吉州大階道**鑼大廈限框架香南料北3棟8單元總建筑醬面積400盼00礙㎡期房天龍**猾*印象伯井岡哪山大道大帶橋言框架孟南桌北3棟多層2棟小高金層賞期房***炸*2號臨總建筑黃面積347軋55草㎡2023抗/4/2康451區(qū)域競爭燦樓盤一覽省表項目名犁稱冤主力闊戶型裳戶型妹面積（㎡）活起價/均價/最高價（㎡）儲銷講售者率***花肉園3×2×2最小59.7最大1671800輸/250淚0/27撞50著75%主力面積120洗-15暖0**河衰伴3×愛2×2最小93最大150科1900溫/245抹0/26怠38草80%主力面晌積110唱-14彎0江南*稻*3×2牙×2最小148最大202抬2憑188塘/22禁00/鞠250爹0錘8吳5%花園霜主力面鏡積150-庸180****旅花園3×2針×2最小129最大160森2銅070/獎2500井/270只0襖85倡%主力面積130滔-15訊0***楚花園4×2×記2最小93最大160.糧08題2300撲/265魂0/27禁00貪5伶0%主力面積130和-16恨0**名柔城2×2賊×2最小90.7獨9最大153.壘84末定幕無主力面源積90-1蹄30***望錦繡央無條無濱無花園202毯3/4搜/2452四）區(qū)域散消費群分戴析1、影響購么房者的首隱要決策因兵素通過本去司對中蠶心城區(qū)些統(tǒng)計數(shù)保據(jù)分析豆，消費迎者選購盾物業(yè)時余看中物強業(yè)類別枕的比例莖依次為霧：價格給為首要掩決策因鴨素的占29%；選擇弄地理位蘆置為主防要因素培的占25.5顫%；選擇物塔業(yè)品質(zhì)為暖主要考慮棄因素的占24.鑒2%；選擇周職邊環(huán)境的魚占21.陽3%。以上因著素表明人范們對住房撐消費的追蘋求已趨于包多元化，蚊消費者在懸購房時不督僅考慮地個理位置、候周邊環(huán)境耽因素，更密多的還是介價格因素昂，同時對舞物業(yè)規(guī)模盒配套等綜刺合形成的傾物業(yè)品質(zhì)份也比較關(guān)枝注。202買3/4獸/2453四）區(qū)斗域消費阿群分析2、片區(qū)踐消費者跡對住房欄面積要賭求統(tǒng)計選擇2室80M攝2以下的貸占8%；選擇2室2廳80—1獵00M2的占21%；選擇2室2廳和3室2廳100M怎2—12戶0M2的占39%；選擇3室2廳或4室2廳120M江2—16錘0M2的占27%；選擇4室2廳180M筒2以上占8%；因為移區(qū)域城堡市配套散和整體貢環(huán)境的股提升，此銷售單償價影響餅區(qū)域消夕費者對鑼房屋面業(yè)積的需瞧求，考睬慮更換武房屋購爺置的理摟想面積如均在90-1濟30㎡之間，煙其次是鹽中大面驕積120堆—16苦0㎡的3室2廳和4室2廳，房蘭屋總價裙在15萬—30萬元之間債。2023寄/4/2催454四）區(qū)域君消費群分委析3、通過本公停司掌握的宜本片區(qū)信浸息資源綜磚合市場需敘求基本情皮況，我們市對區(qū)域消辱費者的年鉤齡、職業(yè)、購房動機、分布區(qū)單域、承受價像格、選擇付款浪方式、選擇樓盤荷因素等做耗了一個較為為全面的政分析：1、意向混客戶年齡隊構(gòu)成：年勉齡25-秘35歲35-4煎5歲45-5禽5歲55歲以上比盼例12%置3鼻9%訓(xùn)3幟4%昆1斑5%結(jié)論：獻(xiàn)有意向值在本區(qū)尿域內(nèi)購緩置物業(yè)鋸的客戶叛多應(yīng)在35-辣55歲之間，迷其中主要誦以45歲年齡殖段為主袍。2、意油向客戶圖夠房動將機：動較機碑住幅家址辦吐公浩投城資沙養(yǎng)呼老比菌例54%禮25%院1牛7%參4%結(jié)論：房獨產(chǎn)政策出很臺后，投效資型客戶匠比例減少由，現(xiàn)在主露要的購置婆房屋客戶差均以居家波為出發(fā)點巧，有少量殃客戶購置愛物業(yè)作辦憲公用，投浸資型客戶疫則降低到1/5以內(nèi)。

2023榆/4/2貿(mào)455四）區(qū)寒域消費努群分析4、意向客戶蒜分布/付款方式/承受能力1）、意向睡客戶分布者區(qū)域：區(qū)值域仔周脅邊襪吉爛安市紡?fù)鈦砣宿I口卡其態(tài)他比據(jù)例32%險4這6%遍15%乓7鴿%結(jié)論：怨意向客語戶的分朵布較為訓(xùn)分散，殿主要客火源應(yīng)以殘仙桃市益區(qū)和項沒目周邊轟鄉(xiāng)鎮(zhèn)為蝦主。2）、意書向客戶賀付款方辱式：方餃?zhǔn)街胍淮吾屝愿犊钭算y行朝按揭訂公積金磚貸款恒分期臟付款比蠶例23%答4剩7%獵10造%蛇20%結(jié)論：個從接觸蚊的購房榮客戶看幸，絕多韻部分客砌戶采用達(dá)銀行按狗揭的方誰式消費侮，這也較說明通鉛過銀行已貸款購化置物業(yè)概是大多撐消費者接購房的臂唯一途添徑，但某銀行利屬率的調(diào)叼整也會叮直接影桃響到市籌場消費踢。3）、意蘿向客戶嫂價格承沃受能力宇：價格（元烏）100灘0內(nèi)100聚0-1怠500少1督500滔-20董00駛2廈000哲-30辦00礦300乒0以上比痰例8%播3未9%駱28%托19鋼%鑰6貨%結(jié)論：從胳以上數(shù)據(jù)害比例分析妻，區(qū)域客竄戶接受毛取坯房的價撓格普遍在100胳0—1變200元之間昨，他們糞是真正腹想在本惡區(qū)域買合房的潛脹在客戶浪。

2023第/4/2奸456四）區(qū)域袋消費群分恥析5、目標(biāo)客宗戶群在哪礙？項目客戶防群定位應(yīng)蔥根據(jù)項目潔自身的整咽體規(guī)劃和歇戶型面積令設(shè)計及價那格體系來批尋求準(zhǔn)確謹(jǐn)?shù)氖袌龆ü谖?。本項目?wù)的目標(biāo)精客戶群逆相對比關(guān)較集中洲，主要巡壽分布在以項目為壩中心的*伍**絆及鎮(zhèn)周邊地區(qū),工作穩(wěn)設(shè)定收入鏈豐盈的錢家庭或掉個人。考慮到本疼項目的區(qū)疲位和項目供自身因素渡，為達(dá)到張旺銷目的陸，應(yīng)有針疑對性進行駝廣告宣傳落，以捕獲宵盡可能多豬的客戶資資源利于樓胞盤整體銷稻售。6、目標(biāo)治客戶定蟲位：根據(jù)本樓凈盤的整體孫規(guī)劃、小栽區(qū)環(huán)境、知戶型面積禽為參照，本樓盤盡的主要板客源應(yīng)壘為**惰*絆城裙區(qū)工作尊的中高架薪階層嘗和從事?lián)嗡綘I商睬業(yè)的成坑功人士,也有一部暑分為比較激富裕的農(nóng)同村人想到怒仙桃城區(qū)欣安家。7、目標(biāo)客完戶群消費勵能力定位妻：從***絆人均消費撈水平和家妻庭年收入時的統(tǒng)計數(shù)月?lián)砜矗I目前家庭淹年收入在10萬元以拜上的已次占全市份家庭總姓數(shù)的0.5成左右附，而年收入受在5-1柳0萬元的家葛庭已占到近1.5成，這是市場伯上中高富檔樓盤歷的潛在煙消費群，是本項案目的目捉標(biāo)消費棍者。2023泊/4/2寺4571、當(dāng)前經(jīng)皺濟環(huán)境/銀行利島息/金融政揀策200源8年，宏惑觀調(diào)控導(dǎo)是人們怪關(guān)注的蓄焦點，踏隨著一垮系列政紅策出臺叫，較為賢有效地引調(diào)控了日宏觀經(jīng)膊濟。對井于房地啄產(chǎn)業(yè)來葬說，200感8年也經(jīng)知歷了不輩平靜的么一年，訓(xùn)一方面岡一系列桑緊縮政老策使銀險行貸款脾規(guī)模銳壟減，融櫻資成本全提高、揚融資難杏的問題砌成為開掛發(fā)商必撤須面對疊的難題癥；另一診方面關(guān)組于“地旅方泡沫夫”的討綱論不絕我于耳。拳盡管如定此，從嘉最終結(jié)陷果來看桐，200篩8年房地新產(chǎn)業(yè)依餃然保持狠了較平其穩(wěn)的增嬸長勢頭英。因此渾可以發(fā)渠現(xiàn)，盡夜管存在明諸多的脈外在因返素影響晶，受到城市施化進程加桿快、國民減經(jīng)濟快速稼增長、消項費結(jié)構(gòu)升舟級等諸多議內(nèi)在因素警影響，房譽地產(chǎn)行業(yè)雪依然保持秤著較快的挑增長。五）項目蹤蝶投資分析2023薦/4/2支458五）項離目投資菠分析1、當(dāng)前經(jīng)江濟環(huán)境/銀行利息/金融政策理論上鐮講，房市地產(chǎn)作性為商品毒，其價敵格變動別受到供辦求關(guān)系層的影響低，因此伙土地供勺給、國顯民經(jīng)濟克增長、區(qū)城市化奴、消費濃結(jié)構(gòu)變戲化等因巾素是影峰響房地農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)澆展的重穿要內(nèi)在越因素，痕同時從繭實證角每度來看行，外在賀因素例毫如政策渣變動對悅房地產(chǎn)拌的發(fā)展似趨勢、球尤其是輩對房地稀產(chǎn)短期櫻價格波殘動也將翼產(chǎn)生較隔為明顯招的影響跳。2023憲/4/2點459五）項目勝投資分析1、當(dāng)前手經(jīng)濟環(huán)轉(zhuǎn)境/銀行利黎息/金融政裙策對于房糧地產(chǎn)業(yè)捆來說，獻(xiàn)具體的心金融政且策大致糟包括三絮方面：制利率政梅策、匯炒率政策辦和信貸儲政策。縣從目前窗情況來身看，旦除了信慈貸政策土可能較拳為明朗倍之外，貓利率、吐匯率是吉否變動伙還存晚在較多畢的不確皆定性因蒸素，而遺且影響球也是不棒同的。2023簽/4/2趕460五）項柔目投資覺分析1、當(dāng)前鳥經(jīng)濟環(huán)闖境/銀行利息/金融政策從信貸政殿策來看，流我們估計200且6年對于菌房地產(chǎn)左投資信形貸政策僑可能會恒進一步鑒偏緊。江主要原唉因是：桃第一，左根據(jù)中恒央精神認(rèn)，將對仗投資進劣行適度汪控制，扒而投資暫中重要莊的內(nèi)容穴就是房綢地產(chǎn)投讓資，因圖此房地臟產(chǎn)投資證規(guī)模將地受到管賴?yán)韺痈咛m度關(guān)注倡；第二真，考慮硬到銀行謝降低不劫良貸款羊率的內(nèi)階在要求滅，銀行晃將高度目關(guān)注信繭貸風(fēng)險觸，因此中在貸款覽過程中政將保持潑相對穩(wěn)錢健的政以策；第爹三，從果政策實派踐來看輝，更多話的是調(diào)摟控房地虹產(chǎn)供給巧，操作納的效果埋并不理坡想，今政年可能境會在需吧求層面劇采取一博些措施素，平抑天需求。最因此估芹計今年紐奉的信貸睬政策一腥方面是去提高按掀揭貸款蹈的門檻臥，降低判按揭的術(shù)成數(shù)；評另一方襪面在貸震款總規(guī)云模上將李有所控貸制。由獄于目前匪房地產(chǎn)猴投資對自銀行信尸貸的依垂賴度過任高，因愚此一旦艙信貸政婆策繼續(xù)任緊縮，后一些開她發(fā)商將坊再度面近臨資金粱鏈斷裂話的風(fēng)險筆，從而所被迫從深市場中窯退出。2023烘/4/2戲461五）項目啊投資分析２、當(dāng)前緩經(jīng)濟環(huán)境/區(qū)域產(chǎn)業(yè)旅游貿(mào)易芽成為國民奔經(jīng)濟主體,已形成以芬旅游，紡湊織、服裝罵、機械擊、電子、育醫(yī)藥、化掌工、食品選、輕工、雙建材等行謙業(yè)為主體垂的門類齊艘全的工業(yè)道生產(chǎn)體系。202績3/4喘/2462五）項目烤投資分析３、房地之產(chǎn)地產(chǎn)供忘求現(xiàn)狀及旺走式根據(jù)我們絡(luò)的調(diào)查，俘德政金園永、明珠豪湊庭、仙河竹城市花園潛、荊虹花未園、怡景怪花園等樓薯盤都集中優(yōu)在市中心喪一塊，已輪經(jīng)銷售80%左右。吉號安經(jīng)濟在可江西還算譽不錯，大既的商業(yè)項奸目（恒迪概建材大市劑場已完成駕一期），伐大的樓盤巾也在不斷略的增加（臣如綠地華隱庭），使目市場更加蓬熱烈。2023蔥/4/2肅463五）項熱目投資膀分析4、土地建筆筑功能選禍擇由于項目若本身土地批性質(zhì)為商挖住樓，該暫地塊只能活選做住宅姓項目才能風(fēng)體現(xiàn)其價包值和經(jīng)濟瘋效益以及樂符合國家怖規(guī)定。拋開用地物性質(zhì)不談漢，由于地模塊所處城冠鄉(xiāng)結(jié)合處,而且周氣圍是工語廠，車賊流量，輝人流量謎相對都躍很少，謊如果做磁商業(yè)，題沒有規(guī)魂模效應(yīng)烤，也吸陜引不了補人氣，橡雖然經(jīng)攝濟價值纖很高，介但是風(fēng)臥險相對職也很的料。如果守做高層評或小高撞層，開特發(fā)成本絲式的增加僻必然導(dǎo)暑致銷售竟價格的死提升，克就吉安桌目前的通房地產(chǎn)都現(xiàn)狀來青看，在訊非黃金老地段開汪發(fā)高層哲或小高輪層項目遠(yuǎn)都存在硬很大的園市場風(fēng)熱險。2023插/4/2咸464五）項目緊投資分析5、投入汗產(chǎn)出分析四/成本與哪售價模擬礙/成本與拍期望值概梨算1、建確筑安裝盆工程造獻(xiàn)價：半死框架結(jié)廳構(gòu)造價旅：48警0元/循平方米×總建面匙（以下宇同2、永久可性用水施傘工、設(shè)備掩費用：喊10元/故平方米婆3、永失久性用電勺施工、設(shè)但備費用：止15元膀/平方米4、監(jiān)歡理費用線：7元蹄/平米中方5、綠化穗費用：1厚0元/平聽方米渡6、圖紙約設(shè)計費用幣：8/元奔/平方米西7、購基礎(chǔ)費用元：3元/暖平方米娘8、廣俊告費、樓仇書、模型獻(xiàn)：8元/跑平方米期9、售臉樓部及臨梁時辦公室菊：2元茂/平方米衛(wèi)10哨、審批接陸待、辦公駝費用：悠15元/幸平方米辭11、復(fù)市政排污燭費：5元限/平方米黎12沖、人防補茶償費用：引10元/授平方米撫13、詳安防費用籍：2