大型房地產(chǎn)項目年度營銷策略報告案例豐富

xx2012年度營銷策略報告2012年2月報告思路導圖項目面臨的市場環(huán)境宏觀市場背景商品房市場總結(jié)競爭市場2011回顧客戶分析價值賣點提煉2012營銷策略展示攻略推廣渠道活動攻略客戶拓展攻略銷售攻略項目自身分析2012營銷策略一、項目面臨的市場環(huán)境宏觀市場背景商品房市場總結(jié)競爭市場世界經(jīng)濟方面：歐債危機持續(xù)惡化，歐元區(qū)面臨解體風險；新興經(jīng)濟體經(jīng)濟增速明顯放緩，面臨滯脹威脅。歐美各大銀行遭降級：標普2011年11月29日宣布下調(diào)了15家全球大銀行的評級。其中包括美國數(shù)家大型金融機構：美銀、花旗、高盛、富國、摩根大通和摩根士丹利，以及數(shù)家英國大銀行：巴克萊、匯豐和蘇格蘭皇家銀行。伊朗、敘利亞問題進一步升級：聯(lián)合國安理會2月4日表決敘利亞問題決議草案，俄羅斯、中國兩國投反對票否決了這一決議草案；另有13個成員國投了贊成票。大國之間的利益沖突日漸明顯。世界政治軍事方面：大國之間的角逐更加驚心動魄，面臨攤牌的危險，中東火藥桶隨時有可能被引爆。前期緊縮的宏觀調(diào)控政策逐漸起效。2012年1月份CPI同比上漲4.5%，略有回升；PPI同比上漲0.7%.但當前國外流動性泛濫仍難揭制，輸入性通脹在未來一段時間內(nèi)（一年內(nèi)）仍存壓力，預計宏觀調(diào)控政短期內(nèi)仍難放松。中國經(jīng)濟面臨滯漲的危險后市預測——投資和出口需求減弱，消費增長加快

一、經(jīng)濟增長速度放緩。投資和出口增速減慢

從目前歐債危機演變的情況和明年世界經(jīng)濟的不確定、不穩(wěn)定因素看，2012年中國的投資和出口需求仍存在變數(shù)。

二、消費增長加快

預計2012年消費的增長有望比去年強勁?！笆濉币?guī)劃提出就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略，以及居民收入增長與經(jīng)濟增長同步、勞動報酬增長與勞動生產(chǎn)率提高同步的目標，我國城鄉(xiāng)居民收入有望持續(xù)較快增加，必將有力促進消費的擴大。三、經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性增強

對經(jīng)濟結(jié)構實行戰(zhàn)略調(diào)整是我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的主攻方向，其中包括要使經(jīng)濟增長主要依靠投資和出口拉動轉(zhuǎn)到依靠消費、投資和出口協(xié)調(diào)拉動上來，保增長將是2012年政策的主基調(diào)。

經(jīng)濟增長速度放慢，投資和出口增速減慢，消費增長加快，經(jīng)濟增長協(xié)調(diào)性與可持續(xù)性增強。后市預測——CPI高位回落，但仍然會在3%的警戒線上運行，貨幣政策適度松動

“貨幣政策全面放松的可能性并不大”，貨幣放松主要體現(xiàn)在“微調(diào)”以及“定向?qū)捤伞狈矫妗?/p>

財政政策無論是從減稅方面，還是加大對基礎設施等民生項目的投入方面，都要確保資金的充裕程度，要加大寬松力度。不過，這種調(diào)整不等于要改變宏觀政策表述，2012年仍將堅持去年的調(diào)子，即積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。但要在這個基調(diào)下微調(diào)和預調(diào)，力度有時候會比較大。由于歐美經(jīng)濟危機的沖擊繼續(xù)發(fā)酵，二是提振內(nèi)需與結(jié)構調(diào)整存在對沖關系。因此，推出適度的經(jīng)濟刺激政策的可能性較大。居民消費價格指數(shù)走勢（CPI）后市預測——短期內(nèi)政策難放松，但地方政府及銀行在具體執(zhí)行上將會有所放松。國務院不斷重申，調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松，促進房價合理調(diào)整。2012年，房地產(chǎn)調(diào)控基本以執(zhí)行原有政策為主，不會有新的嚴厲政策出臺。當前部分城市房價上漲過快趨勢得到有效遏止，樓市逐漸回到理性，但離房價回到合理價格有時間差距，有待時間檢驗。房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松，至少在今年上半年之前，樓市將繼續(xù)維持現(xiàn)有的局面。房地產(chǎn)政策可能呈現(xiàn)“先緊后松”的局面，下半年是否有所“松綁”尚存變數(shù)。在2011年終之際，一些城市出臺的“限購令”到期后中央明確指示限購延續(xù)。但不排除今年銀行因業(yè)績要求或地方政府因財政壓力變相放松政策的可能。2012年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控基本以執(zhí)行原有政策鞏固為主，短期內(nèi)不會有較大放松一、項目面臨的市場環(huán)境宏觀市場背景商品房市場總結(jié)競爭市場123452007年開發(fā)商付全款方可領土地使用證；提高貸款利率；多套房貸提高首付與利率；年內(nèi)9次上調(diào)存款準備金率；2008年8月前，多次上調(diào)存款準備金率及貸款利率；9月后，連續(xù)第五次降低利率、四次降低存款準備金率；首次購買90平方米住房契稅下調(diào)到1%；首次購買貸款利率為貸款基準利率的0.7倍，首付20%;溫家寶主持研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施2009年2010年2011年09年購買首套房可享受首付兩成和房貸7折利率,二手房營業(yè)稅減免期從5年縮為2年,土地出讓金可以分期付款等刺激型政策引擎.控制住房供應結(jié)構、穩(wěn)定房價、抑制過熱的投機與投資.金融風暴遭遇政策緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)告急,9月后政策逐步放寬。保增長，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。市場快速升溫，更加嚴厲的政策出臺，遏制房價上漲勢頭收緊逐步放松放松收緊收緊政策未見成效，成交量價雙漲，鞏固已有政策，遏制房價上漲。首套首付提高至30%，二套房首付提高到50%。商業(yè)貸款三套停貸，兩次加息，6次上調(diào)存款準備金率，限購，加大對土地的監(jiān)管。二套房首付提高到60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，長沙限購，商品房一房一價，公積金貸款三套停貸，存款準備金率6次上調(diào)，1次下調(diào)，三次提高存貸款基準利率

。歷年政策梳理07年9月二套房貸政策出臺后，房地產(chǎn)形勢已經(jīng)開始逐漸轉(zhuǎn)冷，08年9月份后，政策開始逐漸放松，因此09年樓市一路高漲，直至10年調(diào)控力度加大，但是樓市依然火爆，成交量價雙漲，11年開始對政策加以鞏固，樓市拐點再次出現(xiàn)。轉(zhuǎn)冷冷轉(zhuǎn)熱熱轉(zhuǎn)冷房地產(chǎn)市場調(diào)整的內(nèi)在規(guī)律危機期蕭條期復蘇期發(fā)展期價升量跌量價齊跌量穩(wěn)價跌量升價跌量升價穩(wěn)量價齊升07年08年09年房價成交量調(diào)控觀望促銷降價復蘇回暖發(fā)展2007—2009年房地產(chǎn)調(diào)整給我們的啟示：房地產(chǎn)市場后市預判按照預計2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松，調(diào)控政策繼續(xù)加碼的可能性也不大，但地方政府及銀行在具體操作上或有放松的可能。按照地方政府對土地財政需求和中央政府對宏觀經(jīng)濟速度需求的分析，中央和地方政府均難以承受房地產(chǎn)價格深度調(diào)整，不排除明年第二季度地方政府將使用“暗渡陳倉”的手法放松房地產(chǎn)市場的政策監(jiān)管、銀行為了其自身業(yè)務發(fā)展而在自主操作上有所放松如下調(diào)首套房貸利率上浮比例的可能。2012年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍將處于低迷期，下半年或有可能回升，成交量上漲，但周期的慣性已經(jīng)形成，預計2012年一季度房地產(chǎn)市場低迷的狀況不會馬上得到扭轉(zhuǎn)，預計2012年調(diào)整期長短要視政策彈性與國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)展變化。預計2012年一季度房地產(chǎn)市場仍將處于量價齊跌的階段，二季度以后成交量會率先增長，在下半年市場恢復、回暖，房價趨穩(wěn)或重拾升勢。宏觀經(jīng)濟及政策小結(jié)國際形勢：歐債危機的惡化，以及美聯(lián)儲的政策走勢，全球經(jīng)濟面臨更多的挑戰(zhàn)，需求將顯著下行。國內(nèi)形勢：一方面，在結(jié)束了貨幣寬松政策之后，中國經(jīng)濟進入了新一輪去庫存化周期，出口和投資的下降將令GDP增速下降。因而，滯漲的風險仍然存在。國內(nèi)房地產(chǎn)情況：成交量持續(xù)下滑，去年10月開始，房地產(chǎn)市場進入了下行通道。政策：多重政策的疊加，樓市調(diào)控效果已逐漸顯現(xiàn)。柒拾年2012年益陽樓市七大預判經(jīng)濟篇政策篇供應篇益陽經(jīng)濟發(fā)展迅速，未來經(jīng)濟建設向好，支撐房地產(chǎn)發(fā)展。政策持續(xù)深入，客戶觀望情緒濃厚，2012年中央對房地產(chǎn)調(diào)控政策或不會有大的放松，但不排除地方政府、銀行在執(zhí)行上會有松動，預計2012年三季度政策或有放松。預計2012年益陽市場新增供應量將比去年略低，但如果加上去年存貨，那么市場總推貨量將超過去年，供銷壓力大是影響價格的重要因素。市場以首置首改的剛需客戶為主，在房價趨穩(wěn)、約6個月的觀望期過后，投資客、改善型客戶也會入市。預計下半年三季度成交量將有所上升，四季度或?qū)⒊霈F(xiàn)較大轉(zhuǎn)機。需求篇價格篇整體預計價格將在上半年出現(xiàn)波動，2012年下半年價格或?qū)⑿》蠞q，2013年后價格將有8%-10%的上漲空間，高品質(zhì)豪宅項目將帶動價格上漲。近兩年內(nèi)首置和首改的剛性需求客戶仍然是市場主流，支撐后市發(fā)展，目前來看，客戶觀望情緒濃厚，普遍認為樓市還有調(diào)整的空間，一旦行情好轉(zhuǎn)，或?qū)⒊霈F(xiàn)報復性反彈?？蛻羝a(chǎn)品篇90-130㎡的二房及緊湊型小三房為未來市場主流產(chǎn)品的供求主力；同時產(chǎn)品將更加多元化，有核心資源、區(qū)位升值潛力大的高端產(chǎn)品將逐漸形成細分市場；N+1產(chǎn)品將更受剛性客戶青睞。一、項目面臨的市場環(huán)境宏觀市場背景商品房市場總結(jié)競爭市場2012重點競爭樓盤分析對比項目名稱預計年推盤量成交均價（元/㎡）項目動態(tài)項目定位主要賣點太一·御江城二期5棟高層、小高層，共600套房源非江景房3600江景房40001、2、3號棟，一次性93折，按揭96折；4、5號棟vip一萬抵三萬高檔江景房江景、品質(zhì)、口碑會龍山·溪谷前期2棟高層剩余230套房源，另一棟高層150已封頂，共380套房源3900減一萬一，一次性96；按揭98折

高檔低密度豪宅低密度、品質(zhì)鵬利廣場在售1、2、5號棟，共有房源600余套38001、5號棟總價可減23800元，折扣一次性按揭99，一次性97。2號棟單價直接200元/㎡，另總價減8000元高端商務住宅絕佳地段，高升值空間巴黎馨苑在售共有260套房源，另有新棟號在建，預計年推盤量在400余套3550折扣一次性97，按揭98中檔住宅配套齊全、低價格世紀佳苑在售臨街棟剩余另有一棟待開盤，預計共有房源400套3900總價上減8000元，一次性95折，按揭97折高品質(zhì)宜居口碑、品牌、地段行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者領導者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值本項目競爭策略在益陽高新片區(qū)中，本項目依托梓山湖景區(qū)，憑借獨一無二的新中式徽派建筑風格，以區(qū)位發(fā)展?jié)摿Α⒋蟊P規(guī)模、品質(zhì)、品牌優(yōu)勢等形成了本項目的核心競爭力，成為片區(qū)乃至整個益陽房地產(chǎn)行業(yè)領導者。在未來競爭中建議采取領導者競爭策略。二、項目自身分析客戶分析價值賣點提煉2012年1月1日——2月8日，共到訪客戶171組，平均每天來訪量4組多一點。春節(jié)前后返鄉(xiāng)客戶較多。近期幾個工作日內(nèi)來訪量較低，平均來訪新客戶3組?？蛻臬@知項目途徑以路過、朋友介紹以及網(wǎng)絡為主，DM單張和電視效果也比較明顯。項目現(xiàn)場包裝可以考慮進一步升級；老帶新的促銷力度應進一步加強。獲知途徑數(shù)量DM單張10電視3短信7房交會1戶外廣告15樓書1路過54朋友介紹60網(wǎng)絡19行銷1從來訪客戶區(qū)域分布來看，赫山區(qū)比重最大，其次是資陽區(qū)、長沙和高新區(qū)。今后應加大資陽區(qū)和長沙的宣傳力度。來自區(qū)域數(shù)量安化6赫山區(qū)48長沙13朝陽區(qū)1東莞2高新區(qū)11廣州7南縣2上海5深圳1桃江6沅江3資陽區(qū)18從來訪竊客戶戶仗型需求諒來看三逗房占到飾51%可，首次外改善性臥客戶是國主流消牢費群體這，兩房播的需求京客戶占嗓比為2單6%，桿剛性需緣瑞求客戶宮也比較和多。需求戶型數(shù)量兩房77三房145四房49門面1復式7客戶分危析小結(jié)客戶特征叢：年齡31掃-45歲拾之間，文父化層次高管，大專本辟科學歷為跌主，以政擺府公務員佩、企事業(yè)眾單位高管蹤蝶、私營業(yè)燈主等高收山入群體為題主。購買需友求：成交客胖戶以改絲式善型置嚴業(yè)需求頃為主占瞇51%線，首丙次置業(yè)貍僅占3爬8%。主要是由填于本產(chǎn)品帶能較好的洞滿足改善偷型客戶的翻舒適性及孩文化品位己需求，且暈改善型客鈴戶具有較番長遠的投端資眼光，額而首次置駁業(yè)的剛性啦需求的地吧域抗性較權大?？紤]因戶素：客戶成交葉的因素主熊要為價格椒、戶型、老建筑品質(zhì)甚與開發(fā)商孤實力。可見領扔御已樹世立了良伸好的品直牌形象具以及高影品質(zhì)樓桂盤形象宣傳渠攻道：成交客低戶獲知怎渠道3相4%由羽朋友介羞紹、3賄1%由挖現(xiàn)場戶術外了解欲項目；穗由此領羽御由于乖事件公金關活動峰，贏得悟了較好贈的口碑渣。2012狼需加強小蓄眾傳播，俯同時要保訓持大眾傳頭播渠道推聲廣力度。二、項義目自身炊分析客戶分端析價值賣臉點提煉本項目柳的核心復價值區(qū)域板稱塊巨大蛇的升值焰潛力+絕佳的居唱住環(huán)境與倉景觀+獨一無二叛新中式品昏質(zhì)大盤201教2年賣緩點梳理1、區(qū)位價懼值——高新倒區(qū)梓山湖韻南，城市拆會客廳，普發(fā)展?jié)摿Τ隉o限。2、品質(zhì)升級——3狂、4、仿2棟外煤立面即此將呈現(xiàn)憤，中心凈園林景延觀初具子雛形，股架空層凱及會所狡開放，疾樣板房陽開放。3、規(guī)劃設教計——超大遺尺度樓間飲距，暢享脈闊綽人生氣。4、生態(tài)環(huán)境——擁1坊600畝枯梓山湖、卷湖光山色初湖景公園定生態(tài)宅邸惠。5、建筑特渾色——新露中式徽產(chǎn)派建筑熟群，掀起銀城卻中國風。6、園林景觀——大手嶄筆打造2檢0000渠㎡中央無辣敵闊景園丸林，彰顯虜園林王者摔風范。7、戶型樓王——稀缺碧湖景大宅饒、奢華三成房、多變對N+1戶左型，多重鑄選擇尊榮涂享受8、建筑品志質(zhì)——品牌怕建材，與僑奧運場館駛同品質(zhì)。201檔1年是精一個給鞏客戶造姨夢的過裙程，而博201援2年則液將是繼勇續(xù)造夢矮并逐步筆展示兌電現(xiàn)、客爭戶培育江與營造杏高端品卻質(zhì)生活翅的過程籍。2012懇年項目總差體營銷策忘略展示策處略推廣渠純道/活憂動策略2012般營銷策略暫規(guī)劃策略總綱通過精裝纏樣板房、芹電梯大堂飯、3、4嬸、2棟外劑立面、園瞧林示范區(qū)巨，加強高癢端品質(zhì)形晶象。推廣活追動以尊碑貴高端撕為主，華保持標羞桿形象帆，促進騎良好口錯碑；輔頭以親民詞、促銷亡、小暖問場為主團增加銷陡售氛圍連，促進攝銷售。銷售策抖略嚴謹?shù)漠a(chǎn)太品推售策雙略，多頻織次高密度跑的推出價孩格促銷優(yōu)未惠，強大泳的銷售力眠，實現(xiàn)熱賠銷。客戶拓柱展策略走出去引現(xiàn)進來，通惑過在市中死心地段設立外展膨點、拓展更榮多客戶，業(yè)同時通過小眾圈機層營銷拓展客戶心；通過老帶新優(yōu)惠加強塵客戶拓展略。展示策則略活動策略銷售策略客戶拓展塊策略推廣策略2012夾年展示策渣略體驗營銷買、品質(zhì)體可現(xiàn)氛圍營走造、身叼臨其境情景營銷撞、品質(zhì)營燥銷體驗營銷通過樣夸板房讓設客戶親深身體驗哈，使之聲產(chǎn)生購贏房沖動盲！中式中笛央園林括完美呈售現(xiàn)，提愁前體驗就未來生縮慧活場景高檔豪駱華入戶厘大堂，珍彰顯尊箏榮氣度2012趕年展示節(jié)吳點展示部分物業(yè)展示部分景觀展示部分產(chǎn)品部分外立面樣板房入戶大堂3、4棟景觀中心景觀園林時間3-4月5月8月6月9月展示3、4號棟外立面呈現(xiàn)實景樣板房開放開放參觀小區(qū)初步綠化園林呈現(xiàn)雛形展示策略活動策豬略銷售策略客戶拓展雅策略推廣策略DM直爆郵聯(lián)系郵局繡，篩選高雨端客戶群畝，對高端鞠客戶群以灘DM直郵樓的形式，友時時釋放伙頂級產(chǎn)品訓信息。實及現(xiàn)高端產(chǎn)房誠品精準有浩效6號棟蓄袋客、開盤金宣傳益陽房地廢產(chǎn)（本土縫行業(yè)雜志繞、業(yè)內(nèi)口母碑傳播）報刊軟文閑（產(chǎn)品信決息推薦）報紙階段性須報廣釋指放銷售尸信息。發(fā)布媒體棕：《瀟湘綁晨報》、烈《益陽日晝報》重大銷波售信息問發(fā)布期通采用整雜版報廣梳的形式公交車援體及站報牌大眾平肚民化的飽公交車牛體渠道碰釋放銷牛售信息雅；直擊仙剛性需歉求，讓窩領御項奴目產(chǎn)品簡拉近與娘客戶的畝距離。發(fā)布車鄙體：5蹲路、7犧路、8享路益陽房嚼地產(chǎn)信注息網(wǎng)樓稈盤信息街動態(tài)更梯新。網(wǎng)絡媒體其它直枕效媒體短信廣面告重點投挖放各類脾優(yōu)質(zhì)號襲碼段，忌以及移皮動、聯(lián)忙動金卡斜以上客金戶，定旋時投放借廣告。電梯樓宇背媒體對選擇栽高端社家區(qū)、高疲端寫字哥樓電梯企。電視開娃機廣告在有重要勿銷售節(jié)點巡壽前后定制毅1-2月腎電視開機構廣告展示策慚略活動策恐略銷售策涉略客戶拓展愧策略推廣策乓略201個2年活纖動策略一大節(jié)點新引爆式陳活動制造新消聞炒作孫熱點二多頻率騰小費用達小活動營造銷傍售氛圍單逼定成啦交三高端圈蠅層活動精準鎖蹲定目標啦客群高品質(zhì)線公關活稱動集客暖場悠活動業(yè)主關目懷回饋矮活動三類活嗓動一、大活看動制造新彩聞熱點時間2012年5月2012年6月2012年9月2012年12月項目階段5棟進入尾盤銷售，6棟一批蓄客；樣板房開放6號棟一批內(nèi)部選房6號棟二批內(nèi)部選房3、4號棟交房活動主題樣板房開放儀式選房活動選房活動交房活動活動內(nèi)容略略略略二、低蓬費用多蹲頻次小塊活動配夸合，增哈加銷售物氛圍、賽促進成軋交每月舉濟行一次較小型現(xiàn)湯場活動保不僅能千有效的求維護老注客戶，獨同時也蠅能增加辯銷售氛汁圍，吸淹引人氣英，促進越成交時間活動主題活動形式活動目的3月植樹節(jié)活動：綠化家園，情系你我邀請老業(yè)主參加植樹活動2、3、4號棟尾房去化，現(xiàn)場暖場活動4月感恩節(jié)活動：放飛夢想,就在領御風箏DIY+放風箏比賽2、3、4號棟尾房去化，現(xiàn)場暖場活動6月六一兒童節(jié)活動:未來，從領御出發(fā)現(xiàn)場舉辦益陽首屆“領御杯”兒童國畫大賽尾房去化，配合6號棟第一批選房7月待定舉辦環(huán)梓山湖自行車大賽6號棟第二批蓄客造勢8月待定泳裝秀6號棟第二批蓄客造勢9月中秋節(jié)活動：月滿中秋，情系領御中秋品餅賞月業(yè)主活動配合6號棟第二批選房10月國慶節(jié)活動：普天同慶，領御國慶感恩回饋待定5號棟尾房去化，保持6號棟的銷售熱度11月待定梓山湖冬泳5號棟尾房去化，保持6號棟的銷售熱度三、高端恐圈層活動蘇，精準鎖削定目標客謠群聯(lián)系銀行皇VIP、脂名車車友茄會、行業(yè)步協(xié)會等組祥織，聯(lián)合掏開展針對草高端客群摩的名流晚洋宴、飯局品營銷活動寸，精準鎖濱定目標客簡群。品牌互動擔嫁接，豪城車展價值約3漁00萬元奏的瑪莎拉美蒂展示策憶略活動策洪略銷售策略客戶拓展眠策略推廣策本略2012繩年客戶策進略益陽整體渠市場的容荒量較小，喇相反市場霉的供應量招比較大，絹加上20閃12年項漆目的銷售蒼任務艱巨副，因此亟簽需我們的舍銷售人員哨積極拓展獎客戶。挖甚掘益陽本量市客戶，村拓展周邊參城市客戶圈。整體原停則客戶策墾略坐銷與究行銷結(jié)選合大客戶開辛發(fā)管理策略執(zhí)行嘴方式執(zhí)行方式增設項目外展點6號棟開盤前廣場及商場巡展（沃爾瑪廣場，步步高百貨等）重點商圈的客戶拓展（桃花侖商圈，橋北商圈等）重點社區(qū)及企事業(yè)單位巡展（公務員小區(qū)，學校等）下游城市拓展（桃江、沅江、安化、南縣等）圈層營銷針對高端小眾客戶群體如各類商會、企業(yè)聯(lián)合會、銀行VIP客戶、車友會等，采用直接上門拜訪、專場推薦會、DM直郵、數(shù)據(jù)庫營銷、短信等方式搜集目標客戶，重點針對高端群體舉行專場推薦，組織名流晚宴，開展飯局營銷等進行推薦。展示策哨略活動策略銷售策略客戶拓粉展策略推廣策略整體銷壇售策略敵變（政來策、市場戒形勢）我激變+特價留房促銷（炸尾盤）+拆小步快跑明（新推盤環(huán)）※2、莖3、踐4號棟易尾房，笛從2月軍中旬起急，以特愧價房的勸形式每棒周推出宇3套?！?號棟姜，高頻序次、多形獎式的促銷管活動加快廊去化速度異。※6號晚棟，亞預判形喚勢，小祝步快跑殼，先分值批次消遍化，后滴集中開揭盤?！N售計特劃和銷售彼政策依據(jù)致形勢變化突適時調(diào)整評！待去化房賊源銷售對牢策樓棟待去化套數(shù)銷售難點銷售對策3號棟19套尾房，戶型、朝向、樓層相對較差加大促銷力度，以特價房形式每周推出3套進行消化4號棟7套尾房，戶型、朝向、樓層相對較差2號棟46套尾房，剩余房源樓層較高5號棟98套市場觀望情緒較重，剛性需求客戶較多，高層、大戶型銷售難度較大樣板房展示銷售、利用各種節(jié)日制造噱頭采取多種形式的促銷手段進行消化6號棟131套市場冷淡，蓄客難度大，無法集中推盤等待市場好轉(zhuǎn)跡象，擇機以適當價格分批推出合計301套

關鍵節(jié)點3月上城旬3、4號蛛棟外立面丑落成6號棟品2批選瞞房1201俘2年換營銷階以段總控壘圖3596411102銷售計葛劃工程要漢求6號棟抽1批蓄澤客78125月初5號棟蚊樣板房徹對外開搞放3、4欺號棟交掀房6月底3、4棟坦初步綠化8月中旬3、4碎棟入戶錯大堂開君放9月中央園末林初具沸雛形12月3、4艱號棟達佛到交付棄標準6號棟泥1批選門房樣板房鵝開放6號棟1線批選房6號棟心開盤典脫禮6號棟橡2批蓄籍客2、3、相4號棟尾逢盤去化5、6誕號棟高膝層去化201紡2年年史度目標任務分禮解計劃2012年xx月度銷售任務分解

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計套數(shù)

10881636121040161620192面積

1267.5101410142028456315211267.550702028202825352433