寧波某項目市場調研報告

Documentnumber1高新區(qū)綜合項目定位及物業(yè)發(fā)展建議基于宗地價值屬性，以客戶需求為導向，整合“市場、產品、案例”等三維研究，為項目提供適宜的產品開發(fā)策略與細化建議?！鞍咐?“市場”客戶來源“產品"宗地價值客戶定位認知客戶偏好定位產品深化建議Documentnumber3土地屬性分析Documentnumber4項目與城市發(fā)展1大寧波格局舒展，聚焦東部，矚目城市向東。初期東部門戶價值彰顯，最后定格都市新中心，東部區(qū)域空間價值得以重新界定與演繹。長三角一體化實質性發(fā)展南翼經濟中心地位定位借勢杭州灣跨海大橋坐擁天然良港北侖港外部驅動副省級城市與計劃單列市國內最具經濟實力與活力的城市之一城市功能更新與空間拓延鄞縣撤縣設區(qū)強力助推內在積沉東部城區(qū)價值演繹城市向東門戶價值大寧波都心本項目開發(fā)處于東部門戶價值定局，開始向大寧波都心過度階段，此時進入開發(fā)的項目價值可謂最大化。項目價值所處階段寧波大都市發(fā)展格局勢在必行，城市空間價值重新界定城市向東，聚焦東部跳出傳統(tǒng)“三江口”城市東擴進程加速大力實施”中提升“戰(zhàn)略”東部新城”龍頭打造強勢推進”三中心“建設Documentnumber5項目與城市發(fā)展1伴隨著政府規(guī)劃強勢導向與各類資源集聚，原本地處價值洼地的東部區(qū)域其價值得以快速提升與實現，越來越多的民眾開始認同與接受這個區(qū)域。土地價值得以彰顯，土地放量開始有了城市的概念大眾認知與部分人口導入城市化進程提速，大寧波建設破局，城市向東第一階段：區(qū)域自然生長第二階段：規(guī)劃強勢導向第三階段：大寧波都心定形背景描述問題較為偏僻遠離傳統(tǒng)意義的中心城區(qū)“三江口”土地價值成熟，土地稀缺如何大量引導人口入駐且成為宜居新城？成為寧波大都市地理意義與城市價值的雙重中心區(qū)域居住氛圍淡薄呈無序、自然發(fā)展部分生產型企業(yè)陸續(xù)導入跳出單一的房地產項目開發(fā)思維重新整合資源，進行城區(qū)更新與價值再造塑造成為宜居城區(qū)土地價值沒有得到體現城市輪廓與形象尚不明確談不上任何居住政府開始意識到東部成片土地的價值與發(fā)展空間以市行政中心導入為引擎，中央商務區(qū)建設為核心的東部新城啟動高新園區(qū)優(yōu)化升級，入駐企業(yè)調整與轉型，各類資源集聚，地產開發(fā)漸熱錦繡東城皇冠花園江南一品越來越多的民眾認同與接受這個區(qū)域，如后所述熱盤都成為市場上的熱點項目Documentnumber6項目與城市發(fā)展1結合研究與深訪，我們發(fā)現主要是以下三類人群選擇了項目所在區(qū)域：中心城區(qū)人口疏導、相鄰縣市人口進入以及新寧波人的安家落戶。中心城區(qū)人口疏導：原有城市空間擠壓，城市外部拓展與延伸，許多人開始走出老城區(qū)，到新興熱點區(qū)域安戶示例：老三區(qū)改善需求群體到鄞州區(qū)、東部區(qū)域等購房新寧波人安家：這些人原非寧波及周邊的土著人，而是在其后的學生、工作與生活中認同與喜歡上寧波這個城市而選擇了留下示例：如很多企業(yè)的技術精英、中高層管理人員等相鄰縣市人口進入：城市發(fā)展的自然規(guī)律與“人向上走”的動機，周邊縣市人員主動走進寧波示例：如寧波市周邊的“奉化、寧海、余姚、象山”等先富起來的群體已習慣到寧波市區(qū)購房安家。區(qū)域品質人口快速導入區(qū)域人口導入“我的城”“進新城”“出老城”Documentnumber7項目與區(qū)域發(fā)展2項目所處區(qū)域為高新園區(qū)、東部新城、江東老區(qū)等交匯處，邊緣還是中心？如何依托區(qū)域板塊的力量進而支撐本項目的發(fā)展，顯得尤為重要。高新園區(qū)根基未穩(wěn)江東老區(qū)

步履蹣跚東部新城

強勢出擊項目占位東部新城（確定高品質開發(fā)能級）借助高新園區(qū)（增強產品物業(yè)屬性）傳承江東老區(qū)（重點引導老區(qū)客戶）項目與周邊三大板塊互動現狀項目區(qū)域發(fā)展策略初探Documentnumber8項目與區(qū)域發(fā)展2通過調研，項目周邊品質居住氛圍開始集聚，價值空間釋放；標準辦公產品艱難起步，價值倒掛；商業(yè)尚處萌芽階段，價值尚未顯現。居住物業(yè)辦公物業(yè)商業(yè)物業(yè)快速發(fā)展階段高品質住宅開發(fā)漸成主流成為區(qū)域主要熱點物業(yè)如綠城皇冠花園、江南一品、錦繡東城等品質住宅受市場追捧艱難起步階段標準辦公產品未能得到更多認同低密度辦公產品尚有存量

如科貿中心，一直滯銷；綠城研發(fā)園在多方助力下亦尚不樂觀破土萌芽階段商業(yè)設施稀缺，商業(yè)氛圍淡薄商圈形成有待時日如東部新城中央商務區(qū)內大量高品質商業(yè)規(guī)劃實施物業(yè)屬性物業(yè)發(fā)展階段典型個案示意物業(yè)價值模擬售價在11000-17000元/㎡售價在5000-8000元/㎡

增強居住物業(yè)開發(fā)邊緣辦公物業(yè)開發(fā)弱化商業(yè)物業(yè)開發(fā)123Documentnumber9項目位于寧波市東中心城區(qū)內，與未來寧波金融貿易服務區(qū)與高新區(qū)核心區(qū)域天然一體，傳承寧波中心繁華的同時，占據未來大寧波都市核心一極。項目宗地屬性—區(qū)位條件3項目城市內核三江口高新區(qū)核心未來寧波金融貿易服務區(qū)市行政中心約5公里約1公里寧波傳統(tǒng)中心寧波未來中心中心城區(qū)Documentnumber10項目零距離城市主干道通途路與G329國道，依托成熟的交通路網系統(tǒng)，區(qū)域能夠快速通達寧波市中心及其他區(qū)域。項目宗地屬性—交通—周邊路網3項目景觀干道院士路不到500米城東通往市區(qū)的快速干道約1000米銜接城東通達全區(qū)的城市快速主道楊木碶路新暉路項目位于通途路與清水橋路交匯處，借助通途路能夠接駁市區(qū)與繞城高速，瞬間進入寧波市快速交通系統(tǒng)。項目到達世紀大道（G329國道段）不到500米，距離江南路不到1000米。項目周邊各路道車行條件佳，且無收費亭等阻礙因素，有助項目實現“出則繁華，入則寧靜”等。Documentnumber11項目位置依托現有的G329、繞城高速、甬臺灣高速等形成的公路骨架網，項目能夠實現與慈溪、舟山、鎮(zhèn)海、北侖等區(qū)域的快速互動與聯(lián)通。項目宗地屬性—交通—高速公路3Documentnumber12結合寧波地鐵規(guī)劃與近幾年建設安排，項目有望借助于1號線與2號線迅速拉近與傳統(tǒng)中心城區(qū)的距離，縮短北侖到項目區(qū)域的距離，便于人口快速導入。項目宗地屬性—交通—城市地鐵3地鐵一號線，2009年動工，2015年前通車地鐵二號線1期工程，2010年動工，2015年前建成寧波市軌道交通地鐵規(guī)劃布局圖本項目Documentnumber13項目宗地屬性—用地現狀3項目整體用地具規(guī)模，且較為平坦規(guī)則。于企業(yè)而言，這是“較大建筑規(guī)模、中高等開發(fā)強度、居住物業(yè)與商業(yè)開發(fā)并重的綜合體項目”。項目雖為三獨立地塊組成，但天然一體，可分可合。用地原為公司廠辦用途，無動拆遷抗性宗地區(qū)域內地勢平坦，地形相對規(guī)則，便于高品質規(guī)劃宗地東、南兩側均鄰水系，老楊木碶河與甬新河于此交匯，水質較佳，水面開闊，形成了較好的濱水景觀。居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)項目地址用地面積規(guī)劃容積率規(guī)劃建筑面積其他要求東鄰老楊木碶河，南鄰甬新河和通途路，西鄰清水橋路35176㎡22612㎡不大于2.5不大于4.087940㎡90448㎡必須沿清水橋路設置一座面向街道開放的建筑面積不小于70平方米公廁；必須配建6班幼兒園一所，滿足幼兒園設計規(guī)范要求；項目規(guī)劃指標甬新河現狀宗地區(qū)域內現狀居住建面

87940㎡商業(yè)建面

39756㎡商業(yè)建面

50692㎡楊木碶河現狀Documentnumber14項目毗鄰國家高新園區(qū)與新城中央商務區(qū)。依托先進制造業(yè)與先進服務業(yè)所帶來的大量“三高人口”的導入與集聚，將極大地支撐項目高品質居住物業(yè)的開發(fā)與建設。項目宗地屬性—周邊產業(yè)3初期階段（已實現）以技術研發(fā)精英及中高層企業(yè)管理人員為主區(qū)域中高檔產業(yè)從業(yè)人員變化中期階段（3-5年后）以技術研發(fā)精英、金融從業(yè)人員、中高層企業(yè)管理人員為主，后期階段研發(fā)、金融、貿易、服務人員為主特征的高學歷高職務高收入人員后期現代服務業(yè)拉動（東部新城中央商務區(qū)）前期高新產業(yè)帶動（國家高新科技園區(qū)）半導體與光電產業(yè)、電子信息產業(yè)、新能源與節(jié)能產業(yè)三大產業(yè)聚焦科技研發(fā)機構145家企業(yè)2000多家已引進各類科技人才2.8萬人東部新城核心區(qū)，中提升龍頭工程重點發(fā)展商務金融、貿易服務、會議展覽等現代服務業(yè)前期已引進在寧波各大金融機構總部規(guī)劃用地面積2平方公里先進產業(yè)三高人口項目周邊產業(yè)發(fā)展與未來人口導入Documentnumber15結合各方面的調查梳理，不論是新投入運行不久的公建設施，還是近期在建設施工中的項目，項目地塊的周邊配套設施漸趨集中且呈品質化高端化趨勢。1975111032812641314151617188新城實驗小學（規(guī)劃）7新城第一實驗學校6臺灣長庚醫(yī)院（籌建）5城市文化廣場（在建）4市行政中心（在建）3雷迪森廣場（在建）2金融貿易區(qū)（在建）1國際會展中心17三江超市16華聯(lián)超市15體育中心14家樂福13維多利亞廣場（在建）12外國語學校9院士公園10州際酒店（在建）11高新區(qū)管委會教育醫(yī)療商業(yè)酒店公建行政18泰富廣場（在建）項目所在位置項目宗地屬性—周邊配套3Documentnumber16宗地屬性分析結論——產品可能類型易居認為，項目地塊具備良好的高端精品物業(yè)開發(fā)的先決條件與外在利好。2453大寧波舒展，項目區(qū)域未來新中心都市空間價值漸趨彰顯，區(qū)域土地稀缺屬性呈現伴生中心城區(qū)人口外溢，下面縣市區(qū)人口導入，為項目開發(fā)擴大客戶層面帶來可能項目周邊配套設施漸趨集中且呈品質化高端化趨勢，項目走高檔精品開發(fā)路線水到渠成依托先進產業(yè)發(fā)展所帶來“三高人口”的導入與集聚，為項目精品開發(fā)奠定基礎依附便捷高效的交通路網系統(tǒng)，項目具備全市型客戶導入的物理技術條件16結合區(qū)域發(fā)展，強化項目居住物業(yè)產品開發(fā)，弱化商辦物業(yè)產品開發(fā)Documentnumber17項目位置客源通路1客源通路3客源通路2宗地屬性分析結論——客源可能通路通路1：來自以江東區(qū)為主要的老三區(qū)通路2：來自以鎮(zhèn)海、北侖主要的周邊縣市區(qū)通路3：來自周邊園區(qū)與商務區(qū)、行政區(qū)等的帶動通路4：其他項目客源可能通路結合項目區(qū)位與交通可達性等條件分析，我們初步判斷客戶可能來源于老三區(qū)、相鄰縣市區(qū)、項目周邊等區(qū)域。Documentnumber18項目市場機會尋找Documentnumber19項目區(qū)域發(fā)展現狀/總體1東部新城的建設引爆區(qū)域住宅需求，城市化進程形成區(qū)域住宅發(fā)展的動力，區(qū)域房地產發(fā)展提升的空間較大。政府驅動引擎城市化引爆需求東部新城規(guī)劃；行政、金融、貿易和航運中心的建設；生活和交通配套的完善；東部新城三江口鄞州新城改善型城市化需求旺盛；大量的中高端人群進入城市中心；新城引爆的區(qū)域遠期中心化需求；如何借區(qū)域發(fā)展的勢？產品如何定位符合區(qū)域發(fā)展需求？如何面對區(qū)域發(fā)展中的競爭？本案

思考Documentnumber20項目區(qū)域發(fā)展現狀/辦公2區(qū)域的市場化辦公需求尚未大量出現，客戶接受程度低，而住宅產品由于其潛在的需求出現供需兩旺，價格走高的狀況。市場層面園區(qū)發(fā)展層面第一階段：啟動價值點：研發(fā)園、商務配套第二階段：產業(yè)化

價值點：配套商品房、人才公寓第三階段：產業(yè)升級

價值點：商住公寓、改善住宅、小型辦公

辦公投資價值不高，需求不強張江高科技科技園區(qū)漕河涇科技園區(qū)居住類物業(yè)活躍度和價值高于辦公物業(yè)園區(qū)發(fā)展決定市場化辦公需求較弱案例佐證成交價格成交量Doc白ume屠nt捐num止ber21項目區(qū)騎域市場叛發(fā)展/住宅總希體3離城市的參距離、過怪江隧道、蓋產品品質罵和遠期前漠景吸引大誦量城區(qū)和褲鎮(zhèn)海、北記侖等區(qū)域哲的改善型抵購買客戶炊，區(qū)域住罰宅氛圍已霸經基本形間成。本案江裝東東部慚新反城區(qū)域客戶產品特點60%雨20%僵20蹲%60%批15%頑35循%60%醋20%雞20厘%50%絡2拐0%束30民%住：綠城綠暗園50%澤20%耐30倦%區(qū)域的鳳住宅項無目規(guī)模禮較大，勻主力產擔品為高俊層，包皆括部分蒸別墅及拾洋房產勺品，主客力戶型畢面積為110-五144平方米以文及155-粉200平方米。客戶構成刺：區(qū)域的客眉戶主要由料老三區(qū)、控本區(qū)域和盟北區(qū)（鎮(zhèn)養(yǎng)海、北侖概）等組成數；主要關注兇點：環(huán)境、銀小區(qū)品婚質和戶煩型設計薦；特征：改善型產鏈品成為區(qū)救域客戶成擁交主力。項目競爭聲對手在哪役？競爭對手棄的產品如長何打造？區(qū)域與駛產品定懷位如何決結合？思考客戶>江東區(qū)老城區(qū)旋周邊區(qū)域Docu扛ment瘡num古ber22區(qū)域市遙場發(fā)展/住宅客晨戶4中高端客幻玉戶三級置哥業(yè)軌跡與像本區(qū)域的秩發(fā)展相符攀，未來一弄段時間內殖必將吸引足大量的中匠高端客戶推入住，從壘而促進區(qū)慨域發(fā)展，夫形成高端攝帶動形成役城市中心忽的趨勢。Note搜s中高端客帖戶置業(yè)忘軌跡郊區(qū)客戶市區(qū)客戶城市中心澡住宅郊區(qū)低密蘇度產品新興城市豪宅占有性洗居住投資度盤假型生活型撇居住郊區(qū)私降有住宅城市品質互住宅新興城市豪宅具備高端咬住宅的機嚼會產業(yè)型取居住城市資顧源型品質型持居住Docu拉ment躺num慘ber23中高端住銅宅分布的丈三個板塊胳由于地緣厭、客戶構狗成的不同頁，價格接難受和認知頭存在差異銅，本項目宵的機會在丈于通過價揉格、價值帝和產品力戒來打造產勞品競爭力誦。市場機會減發(fā)掘/高端住嚷宅5三江口江東板塊鄞州新如城三江口璃板塊鄞州新坊城江東新歐城板塊地緣關系+客戶構成+產品力城市資源繪板塊，供咱應量不大旅，綜合物捎業(yè)為主，且輻射全市掩客戶新興副中亮心，供應手量大，商陵務、商業(yè)刑集中，分秤流城區(qū)客虛戶、吸引涉南部客群區(qū)域、配工套環(huán)境、爪價格>價格梯型度>價值梯五度配套、斬規(guī)劃距離、認梢知規(guī)劃提踩升板塊高，后續(xù)種供應較尺大，商鉗業(yè)配套贈尚未完泳善，輻債射城區(qū)量和北部谷客群區(qū)位、優(yōu)概念配套、實祥施>產品梯惡度Doc格ume遣nt杠num喝ber24城市中心錢高尚地段評，各種配板套完善，食區(qū)域發(fā)展勵空間不大誓，但區(qū)位腎成為主要貢的競爭點技，本項目場需要提高爺產品力，冬運用價格隔梯度的杠石桿作用，化增加競爭子性。市場高觸端板塊退特征/三江口現板塊5百隆東外現灘花園湖景花繁園凱德匯豪故天下環(huán)球中心純住宅商業(yè)公貧寓綜合根體住宅綜留合體區(qū)位認可知周邊配兄套發(fā)展趨您勢產品分析客源分以析>板塊驅葛動力城市中心鄙，區(qū)位屬獅性優(yōu)質；三江交致匯的資棟源稀缺遇性；老居民我的首選扇居住區(qū)何；需要改善育周邊的環(huán)介境；天一廣撐場等大張型商業(yè)翁；各種城匠市資源纏的匯聚渾；教育、埋醫(yī)療條階件優(yōu)越待；道路交屈通略顯當擁擠；現狀基礎特上的區(qū)域嘆調整；三江口資估源地塊的米逐漸減少貢；城市型資規(guī)源逐漸溢蝴出和調整忌；綜合體塌產品較鉗多；住宅產籠品面積哈段較分振散，主施要供應眉產品為110m2以上的戶纏型；商業(yè)性公火寓產品供煩應較多，訪主力戶型輝為70m2以下戶型涼。區(qū)域：老三區(qū)+全市輻射遵人群；年齡：20-瘋50歲；要素：城市化改猴善、分戶葛型改善、慌產品改善位和投資特征：地段瘋因素和絹區(qū)域喜年好成為匯不同購復買者的校區(qū)分。地緣競爭協(xié)，分流客惡戶，成為比價格梯度惰，需要超涂越本區(qū)域聰的產品力旅；該片區(qū)秘的區(qū)位榜屬性決逮定其產井品面積粘空間的培兩段式逝分布，鄉(xiāng)豐首次置語業(yè)和高爺端改善吵產品成周為需求匆熱點，考與本項近目區(qū)域慨在戶型高產品上屑形成直即接競爭圍。Docu谷ment關num營ber25市場高端題板塊特征/三江口傍板塊5成交峰值胃出現在70-9詳0m2、155搜-18貴0m2和90-1刪10m2；144-天180m2面積段成勵交的價格瞞敏感度最害弱，需求賽最為穩(wěn)定釣；1600下0-18滾000元/m2的成交博量最大橫，隨著喊價格上葛升，成層交的主隱力面積雀逐漸增冒大。08.非1-0晉9.4三江口典丘型樓盤成事交量價表風（湖景花局園、凱找德匯豪懲天下、游東外灘室花園、城濱江公擇寓）成交的洗峰值波荒段性，勻取決于樹客戶需兼求分階遷段性，接即首置死和改善嬸型需求賓共存，愁以首置面為主；存量共計150卸0套左右，穴其中以90m2以下的卵小戶型六為主力桐；供應的恭不斷減旦少使得田區(qū)域對翅本項目錢的競爭濁性逐漸攻減弱，椒但其發(fā)鑼展特征溪在2-3年將在鉛本項目授區(qū)域顯攪現。Doc詳ume泄nt腿num交ber26經濟基礎車扎實、周翅邊配套完慣善，區(qū)域晨中心已經象形成，商濤務園區(qū)的錦落成將促喬進高端住簽宅的發(fā)展盞，吸引寧揪波南部和另分流市區(qū)部人群，但魯目前區(qū)位化認知仍為怨主要的路刑障。市場高端扒板塊特征/鄞州區(qū)板魂塊5風格城事寧興城市貸花園萬達廣場中海雍灑城世家純住宅商業(yè)公寓裝綜合體住宅綜郊合體產品分撐析客源分啄析區(qū)位認拖知周邊配晝套發(fā)展趨勢>板塊驅動貓力新興城市鉗副中心，揪區(qū)域中心鍛；市、區(qū)愧政府的裹規(guī)劃建膊設力度纖；城市南部她高端居住潮板塊；受到新槍市民及泳區(qū)域人即口的關悶注萬達廣手場商業(yè)盟中心運虹營；科教園區(qū)糧等市政工較程；道路和卸公共交像通的完渡善；配套已值經達到康城市級嫂的標準宋；南部商辭務區(qū)規(guī)底劃帶來枝大量中趴高端商井務人群構；規(guī)劃已經梢落實，商嶼務和居住添檔次將逐煌漸提升；區(qū)域主致要供應凈產品為奏公寓，捕面積集張中在90m2以下；存在部分痛別墅和洋才房產品，占戶型面積犬在200m2以上；高層住疏宅產品暴的主力壺戶型為120繪-18富0m2；產品品鄉(xiāng)豐質層次親不齊。區(qū)域：本區(qū)域捕人群+周邊區(qū)域找；職業(yè)：商務氧、商業(yè)駕從業(yè)人萄員、周田邊區(qū)域胳的私營碼業(yè)主；年齡：20-糖40歲；特征：區(qū)域懼內產業(yè)倦人群及樣原住人稅群；地緣性碧競爭不居強，只劣是價格撥比較標費桿，產倘品塑造海和去化挽趨勢可獄以借鑒陳；區(qū)位的優(yōu)需求主晨力以小傍戶型的乓投資和110-蠢144平方米的浪首次改善些為主，次延主力為大客戶型的別涉墅產品，母類別墅產腎品尚未成舟為區(qū)域的克需求熱點蝦，與本項乳目區(qū)域競越爭不大。Docu揚ment譜num鎖ber27市場高端協(xié)板塊特征/鄞州區(qū)神板塊5公寓成關交主力濤面積在90m2以下；住宅的閘成交面登積主力新為110羨-14紅4m2，別墅胳產品為250m2以上；主力成連交價格著集中在100缺00-普120妥00元/m2。區(qū)域的特奮征決定其京成交以首秩次改善和鹿投資性置節(jié)業(yè)為主；市場銷售詠率較好，龜存量不大漸，中小戶馬型市場空過間最大；除別墅忌外，價搜格梯度蝴尚未拉里開，購君買客戶御的檔次貼不高。08.竄1-0亞9.4鄞州中陶心區(qū)典柄型樓盤殊成交量傷價表（萬達、疑風格城孔事、城柄市花園腸、明天裁廣場、站中海雍巷城世家）Docu色ment竄num我ber28區(qū)域規(guī)劃描利好已經偽開始出現艱透支，但避區(qū)位向上絲式發(fā)展的趨丸勢不變，則高品質樓秤盤拉高和旅拉動客戶詞的預期，去產品價格渣空間的突撒破取決于肉產品力的蚊打造。市場高爺端板塊蘇特征/江東新具城板塊5純住宅商業(yè)公股寓綜合英體住宅綜合洪體皇冠花園江南一泊品世紀東方ART藍海雅戈爾錦移繡東城綠城綠園產品分析客源分析區(qū)位認知周邊配食套發(fā)展趨交勢>板塊驅動唐力離城市憲較近，天但區(qū)域缸發(fā)展較征慢；規(guī)劃的新水城逐漸受豈到客戶關笑注；高端樓種盤帶動沉了區(qū)域音的認知感和居民寬的溢出佩效應；商業(yè)配嬌套缺乏冒，依賴芬市區(qū)；交通配以套已經低完善；學校醫(yī)液療等設垂施已經糊完善；配套規(guī)模薯已經城市賣化但尚未野形成集聚糞；新城建游設和實禁施帶來藏大量公窮務和商爸務人群辭；區(qū)域已經罰開始出現牙透支，規(guī)榨劃利好需鞋要配套和核入住人口灣支撐；區(qū)域主忍要供應橡產品為幻玉大面積摸的改善婚型住宅舞，品質廊較高；存在部肌分別墅呼和洋房窄產品，規(guī)戶型面浪積在200m2以上；高層住宅腥產品的主秋力戶型為100爽-18汁0m2。區(qū)域：老三區(qū)+周邊區(qū)域職業(yè)：企事勤業(yè)高端攔人群、厘周邊區(qū)訪域的私杠營業(yè)主雕；年齡：30-5歇0歲；要素：樓盤品農質、區(qū)強域環(huán)境特征：關注區(qū)醋域屬性和榜產品力內部競爭同激烈，把掩握客戶需趴求，打造掉最具競爭圈力的產品堪組合；區(qū)域的予改善型許居住需災求依賴精于品牌越的導入葛和產品昏的創(chuàng)新獸，價格廈梯度的喇形成使茂得區(qū)域墳成為高都端板塊察成為可創(chuàng)能，產何品競爭冶多集中倚在產品辣和資源蘿占有上聯(lián)。Docu案ment訊num套ber29市場高端粉板塊特征/江東新閃城板塊5成交主力價面積為90-1送10、110嗚-14郵4和155-柄180m2200淋-25均0m2面積段錢成交的悅價格敏關感度最京弱，需葵求最為濁穩(wěn)定；8000祖-120乘00元/m2的成交翁量最大礦，隨著瞞價格上飽升，成石交的主予力面積月逐漸增梨大。成交主青力產品提最為分稱散，市拳場呈現鍛多元化橡消費的棗局面；改善型伍產品所逮占比例假最高，膏大戶型罰的市場允空間最繩大，接濁受度逐劃漸提高酷；價格梯啞度開始問拉開，挽產品價血格可以建提升；存量不桿多,未來新效上市樓既盤量預踏計達到60萬。08.息1-0糞9.4江東新城三典型樓盤狡成交量價新表（綠城綠斯園、皇寺冠花園案、江南羅一品、孕錦繡東住城）Docu蓄ment模num丙ber30高端住宅須競爭的是歪資源、產驗品和配套貸，本項目直要根據區(qū)游位特點，粗在品質和框配套上塑狹造豪宅形傍象彌補品鄭牌劣勢，怨借助水景防資源彌補搜區(qū)位優(yōu)勢稅，差異化蒼產品吸引戀客戶購買武。高端住捷宅市場鑼競爭性枯分析5類別墅精致小戶瀉型樓盤產品類型銷售情況江南一品別墅+高層快皇冠花園高層快綠城綠園高層快湖景花園高層+別墅較快匯豪天下高層、小高層較快東外灘高層一般錦繡東城高層快ART藍海高層+別墅未開盤中大戶型區(qū)位產品配套江南一駐品(戶型創(chuàng)新）東外灘花剖園（區(qū)位優(yōu)炭越）皇冠、歪綠園（產品品質）湖景花園渣（湖景資擱源）匯豪天下(配套）錦繡東浪城（品牌優(yōu)勢場）ART藍海（產品規(guī)鵲劃）Docu旺ment彎num載ber31除江南奏一品外針，公寓除產品多甜在商業(yè)濁和商務僵集中區(qū)貴，客戶撲為產業(yè)章和投資葵型客戶同，本項喜目需要備彌補區(qū)少位和配贊套劣勢照，打住昏宅理念妙，通過獵產品和訴價格差效異拉動驢客戶。公寓產品穗競爭性分現析6品質樓盤性質定位方向濱江國際商業(yè)區(qū)位投資型環(huán)球中心商業(yè)高級行政公寓江南一品住宅投資型（送面積）萬達廣場商業(yè)精裝修投資型明天廣場商業(yè)區(qū)域投資型匯豪天下商辦綜合配套主力戶匯型面積/m230忌50辮70恒9舟0號1霧10繡13淋0高中低江南環(huán)球中心匯豪天下萬達迪賽明農天廣場濱江國際際Doc市ume午nt陽num手ber高端住宅+公寓產偵品的組闊合將成玻為區(qū)域位開發(fā)的寄主力，朱隨著項頸目所在化區(qū)域的減成熟，匆戶型將役有向兩挪端發(fā)散到的趨勢刪，即分它戶式改礦善、純也改善及嚇小戶型近自住將薯成為主希力需求阿。市場機會兔尋找/市場總結6商業(yè)公寓倉產品小戶型精奔裝修公寓鳥為市場主盯流；主力面積賢為30-7聚0m2一房、70-各90m2二房；公寓價格眼相比同區(qū)敲域住宅價賣格低15-熟20%；公寓的叔生存條揀件依賴抄于交通癥和配套客戶的電公寓接蟲受度不島高，在勇本區(qū)域去的投資聲公寓意走識尚未值產生；住宅產品90m2以下戶型慮成交為主爐力，但有擱比重下降奇趨勢；125播-18難0m2三、四動房成交型最為穩(wěn)脫定；全市高含端產品匪由原來鄭三江口餅向江東睬區(qū)溢出榆；類別墅投產品成尺為目前洲市場供炮應熱點頂；高端客催戶的需頸求主要煎集中在紅分戶式士改善和澡環(huán)境改濕善；精裝公席寓需要仆提高附狂加值；商業(yè)公洽寓可以誘成為價鈔格梯度歸；公寓需要沫市場進一乳步發(fā)展的低引導；大面積改領善型住宅浪產品成為若高端市場封的首選；分戶式改平善產品將協(xié)隨著區(qū)域膀的成熟而滔成為成交允主力；少量類糠別墅產低品具有趕標桿作缸用，提叉升小區(qū)甲品質。Docu送ment病num騎ber33受到政睜策及房繡市影響各，剛需掀市場出貨現機會文，但寧慘波市場畢高端改浸善購房病的市場耐支撐力射較強，鋤可以產刮生利潤厚。市場機會壤尋找/戶型面市積7受房市及盜政策影響繪：90m2以下成交艘比例上升割；90-籍144懷m2小幅上升系；144纏-20府0m2成交最為淡穩(wěn)定；200m2以上成鞭交比例格小幅下緩降；全市成雖交結構島變化（1萬元/平方米以回上）樓盤票成交結構塔變化受房市影獨響：90-1鉆25m2成交上升比明顯；125兼-14藏4m2成交小幅焰上升；144扇-20蒜0m2成交穩(wěn)浩定200m2以上成才交比例聲下降；剛需市場違是機會再改市場諸有支撐高端首庫改是機緊會高端再改雪有支撐Docu金ment量num親ber34區(qū)域市舟場的主辟力需求擔空間為125-嬸144平方米斑，次主毅力需求搞空間為155民-18姐0平方米擴和110潛-12絡5平方米，惹機會需求露空間為200-撐250平方米。市場機丑會尋找/戶型面勿積708.擦1-0件9.4月高新主區(qū)住宅提分面積您供求比次主力主力空沃間：125-查144㎡市場偏活躍度譜和接受氧度均較艱高；次主力空犬間：155湯-18艇0㎡市場郊接受度浴高；110劈燕-12扮5㎡市場接要受度略低剪；機會空間：200-紙300㎡的產汽品市場跌接受度暴最高；艱難空機間：90-1熄10㎡為二駕房產品度受到90㎡的產冰品承接屢性最大銅；144-報150㎡戶型替吳代性較強故；超越空柳間：300㎡以上掀大面積所空間次主力Docu果ment撈num匆ber35隨著區(qū)白域的發(fā)筆展，區(qū)廉域的客難戶吸引睡和輻射眾力將越山來越大盒，必將局成為全速市型人支群，目篇前該區(qū)旋域的客禮源尚處全于第二喜波客源撐導入階復段。市場到客寨戶/客群導入風分析8項目位置第二波第一波第二波第三波區(qū)域客怖戶客源度分布及爛的導入凡圖示Docu室ment月num懇ber36市場到客窯戶/客群分析8區(qū)域及少享量周邊2006年200擇7年200訪8年2009年2010年客戶來源2011年置業(yè)目賢的居民城訴鎮(zhèn)化201競2—客戶特征前期中隊期后期當地居民般，年紀偏銹大全家庭購籮買首次商薦品房置秀業(yè)居多江東區(qū)給域+北侖鎮(zhèn)海+江北、呼海曙+周邊鎮(zhèn)舒適性志改善+高端城市精化改善檔次較志高，以族政府、至企業(yè)高耀管和私范營業(yè)主確為主；年齡在30-陣50之間，產非首次槍置業(yè)；購買特攜征戶型面積+總價>小區(qū)環(huán)境+產品品質小區(qū)環(huán)脈境+產品品趁質+品牌>戶型設出計+價格>配套全市客英源老城溢出苦、新城城惑市化中高檔擦次，中農端增加橫；首次置業(yè)曲增加；年齡有慌變小的淺趨勢；生活、公刪共配套+戶型>小區(qū)環(huán)境+產品品仆質+價格產品特征規(guī)模較鍵大、品恢質不高懸、戶型掘較大但肝非精致慮；品牌開賄發(fā)商進模入、環(huán)響境優(yōu)美創(chuàng)、產品兼品質高臭端、配傳套不完挨善、生賞活設施梨較差，瘋中大戶泰型+少量小畝戶型生活配適套完善缸、品質跪較高，蘋全戶型播結構，券小戶型身增加不同時銜間段區(qū)擋域的客莫群有所綁不同，糖目前該陶區(qū)域的蠅客戶以廚中高端邁客戶為糧主，關雄注產品鴉品質和隔環(huán)境，甚需求以院中大戶勿型為主遵。Docu氣ment觀num渠ber37區(qū)域客排戶的特評征決定請了區(qū)域描產品的耳定位方低向，目澤前吸引域的中高虛端客戶倍的需求兼以改善歷型為主絡，關注隙品質，善從而確緩定本項摟目定位宇應以高筑端為目筑標。客戶到市很場/項目定位良方向9客戶篩選低端產品不符合客戶現階段需求；

低端產品溢價能力弱；

未來客戶的改變帶來的是戶型面積的變化，非產品品質變化；低端定位中高端定位區(qū)域內低端項目不多，競爭力??；未來規(guī)劃前景較好，具有升值潛力；

對開發(fā)商要求低；區(qū)域存在競爭，同時板塊的競爭會分流客戶

對開發(fā)商要求較高，需要承擔機會風險

房地產市場的調整尚未明了，市場存在風險

區(qū)域目標客群為中高端，具有消費可能。？方向中高端住落宅產品組合成為革項目定位訪的方向，端但考慮到舅未來的需鍵求變化，數需要在戶型設計眉和戶型面晚積上進行考停慮。Doc抱ume皺nt劇num飛ber38項目產忠品機會堡尋找Doc濾ume寬nt漫num塘ber39不同物換業(yè)類型次組合的凍規(guī)劃布醫(yī)局，可間見購房同客戶以關城市改宣善型和鐘郊區(qū)品言質型為刷主，關脈注產品唯的品質建，對別愁墅類產枯品接受緩度較高辯。建筑規(guī)某劃空間/規(guī)劃布局1湖景花園江南一品匯豪天下ART藍海不同物業(yè)雙類型的混旺合，即滿呈足容積率紡要求，又求提升產品季價值。客戶群需括保持一致（戶型面嗓積調節(jié)）高層產品泊缺乏層次沫感；中心景觀沸塑造較差廉；分析：借鑒點叢：※匯豪天下錯落的補產品組階合、大轉尺度的喜建筑間豆距和中講心景觀愚；※ART藍海中央景戰(zhàn)觀和水眠景的獨哲享；大尺度培戶前尺畏度。機會點腥：充分利用冷雙面水景呆資源；打造板嶼式觀景襖大宅；大尺度的蹲建筑空間側和資源獨杯享Docu樣ment踐num期ber40主題景忘觀和水尊景成為騾客戶豪衡宅認知隱的一部用分，本斃項目應書充分利刪用兩面怨臨水的服特質，殖借鑒豪次宅對水堂的處理版方式，警打造具限有主題賄景觀的溪頂級水熊景大宅魂。建筑規(guī)劃啞空間/景觀規(guī)劃2樓盤名稱容積率綠化率園林主題特色景觀布局方式江南一品1.730%現代風格中央湖泊公園水系分塊式，六重景觀ART藍海1.7330%——千米雙水岸線中央景觀與水岸互動湖景花園230%蘇格蘭原生態(tài)日湖景觀日湖曲線延伸水系景觀匯豪天下二期230%現代西式江景高層圍合式中心景觀綠城綠園2.7135%歐式園林噴泉、綠地中央景觀輻射、道路-中央-宅間三級景觀綠城皇冠花園2.542%現代歐式露天半月游泳池空間節(jié)點與綠軸結合百隆東外灘2.535%中西結合水景散布高層之間大規(guī)模的夢歐式主題偏景觀；景觀主祝軸或大齊面積水動景為中濟心，體把現對資筍源的占鈴有；充分利浮用外部若水景資肝源，打分造觀景帆、親水浮大宅；最大化的代擴大景觀棟的延伸面?zhèn)€。分瞞析客戶群奇：理性而高猴追求的階舌層；主題景觀米、資源的狠占有、水鋸景以及綠描化的強廣吩度成為關遲鍵；Doc清ume妖nt吐num前ber41沉穩(wěn)、辨低調、林品質感陵強的立折面風格合，正如啟這一批李階層客盼戶所表政現的特麥征，如著何在低竹調中體津現大氣酒、簡潔略中透出熊品質將鮮成為項按目打造跟成功的悲關鍵。建筑規(guī)劃抬空間/建筑風蹄格3特點A-DE抖CO、歐陸搭和新古勿典主義樂為主；立面簡凱凝重、鉆典雅，環(huán)運用干疲掛石材叮、高檔題面磚提共高品質膨感；外立面罵虛實有事序，無裂外漏管姨線；客戶特征揪：沉穩(wěn)、棉低調、追梨求生活品嬌質的階層他們不求曉奢華，但透求身份感柜、不求時承尚但求耐丟看該類產品斯的配套設游施相對集景中，均以愉會所和小煌型商業(yè)為火主，宣傳效會所功能設，品牌宣勁傳不足，雅相對客戶筐更關注教闖育資源。功能配套4*數據來乞源：易居幅中國房地防產決策咨播詢系統(tǒng)樓盤名稱規(guī)模/萬m2會所/m2會所功能配套江南一品385900室內恒溫泳池、室外沙灘泳池、雙幅網球場2萬商業(yè)匯豪天下二期85000（雙會所）室內泳池;網球場;健身房;室外泳池;桑拿房高檔休閑商業(yè)街+雙語幼兒園湖景花園10——室內外泳池、健身、休閑吧等高層底商ART藍海112000室內恒溫泳池、健身、休閑吧、斯諾克、室外網球場小型配套商業(yè)綠城綠園（住宅）6.65000室內外泳池、健身、閱覽等——綠城皇冠花園358000室內外泳池、健身、休閑吧高端酒店商業(yè)配套Doc鼓ume漠nt蠅num圓ber42會所的放特色不畢強，無馳知名品嫩牌入駐膚，對客愧戶吸引像力不強振；商業(yè)以返傳統(tǒng)的狼配套商厚業(yè)為主練未與客遣戶群消薄費特征鏟真正結殃合；會所和商慎業(yè)不成為脅樓盤宣傳企的賣點；對配套學抹校的重視脹程度仍較炮高。分瓶析客戶群：關注會登所本身儀，但對義功能要津求不高更關注同的是教鋤育資源保和生活揪便利；Docu校ment姻num暴ber43豪華大堂啟和車位、筒外立面材悄質成為項零目高尚品工質的因素梢，大部分煩采取精裝刑修來提升浪項目品質踢。建筑細節(jié)5樓盤名稱大堂立面材質車位比裝修江南一品6米挑高酒店大堂涂料、面磚1:0.96

無內部裝修ART藍海酒店式挑空大堂石材1:1.33無內部裝修湖景花園4.5米豪闊大堂面磚1:1.20

2000元/m2精裝修匯豪天下二期普通大堂面磚（簡約風格）1:1.38

3500元/m2精裝修綠城綠園星際酒店豪華大堂石材1:23000元/m2精裝修綠城皇冠花園底層挑空豪華大堂面磚1:0.7無內部裝修百隆東外灘地下大堂，1層挑空豪華大堂面磚1:1無內部裝修氣派的斯大堂設何置成為逐檔次提易升主要呢點；立面以高擁檔面磚和換石材為主淚；高科技、疲環(huán)保和綠憲色概念開鴉始出現；車位比一找般較高，麗超過1:1。分余析客戶群遙：彰顯檔廢次感的廳細節(jié)處孔理?？桶鍛舻驼{肚的品質傭生活表麗征關注其環(huán)鞠境的品質握，體現其烘追求奢華凱的內在感斧受Doc筑ume胳nt固num伴ber44產品的戶稈型以90-勝144、150魔-20退0面積段為頑主，競爭座點集中在逆觀景和大短尺度空間配上，反映漿區(qū)域購買我客戶的享誓受生活的慈理念。戶型分析6樓盤名稱主力戶型/m2戶型賣點后續(xù)主力戶型競爭點江南一品110-144、150-200戶型多樣，贈送面積（30%以上）38、8970年產權、LOFT空間、精裝修ART藍?！?0、139、170、200大尺度空間，觀景理念錦繡東城90-110、180總價控制、功能合理90-125功能空間BOBO城136-200——200-300別墅空間皇冠花園100-147、160-190戶型結構、大尺度空間70-90、110-138、170-200延續(xù)優(yōu)勢綠城綠園150-180大尺度、精裝修————首次改善島和大戶型掘改善戶型號為主力；舒適設計乏和大尺度金空間為主襲要賣點；小戶型陵以贈送物面和精交裝修提吹升競爭掀力；后續(xù)的供盡應的大戶寧型減少。分滿析客戶群夫：城市高所端改善薦型和高粥端城市暴化客群瓶；關注戶卵型的舒洲適度，夏對附加約值關注葛不高；Doc討ume蛋nt飼num緞ber45這是一衡群城市裁的高收哪入階層厲，他們爹可能職認業(yè)、身艇份有所厚不同，奮但是他翠們的置罪業(yè)目的掠和關注橋點決定邁其階層坑的統(tǒng)一乎性。產品到燃客戶/客戶總結7置業(yè)目毒的主要目的捆：區(qū)域高端掛改善+城市化高環(huán)端改善次要來源殃：郊區(qū)化晉品質改普善輔助來攀源：城市化改捐善客戶特征主要：階層意盞識強、棉財富積烘累較多菌、追求述品質、伏不求表剛面奢華誰；次要：資源具有舞占有欲、括關注產品肺細節(jié)輔助：具有品牌繼意識套、獻投資改善玩欲強；產品關注吩特征主要：整體檔次臣感、立面厭風格、綠小化景觀、良資源占有欺（水、山漠）；次要：教育配套愧、生活配小套、戶型伐舒適度輔助：內部裝稀修、建決筑細節(jié)沙、戶型睛附加值一群追求腦品質的城案市高端階遍層沉穩(wěn)低調偷、趨于理汽性注重身瘦份、不這求時尚享受生臟活、追輪求唯一低調生活邊、追求品著質Doc松ume符nt塵num況ber46我們根診據以下咸標準選縫擇適合聽的、有瓣代表性交的案例似進行分償析，通衣過研究繭借鑒為伸本項目修的產品攏設計與聞深化提狀供更寬秘廣的視豆野與智陣慧。產品案例選擇標準濱水資源高端品質高層產品為主取得成功深圳·香蜜湖1號北京·棕櫚泉公寓深圳·紅樹西岸上?！な烂癁I江花園客戶到產關品/經典案例地選取8Docu致ment村num蛾ber47產品借鑒饅點會所設腹施規(guī)劃布局產品設計項目重鉆要景觀鹽節(jié)點、具備規(guī)模判、健全功遵能、國際唉級設施配趕置與頂級桌服務充分考繳慮項目仍景觀的議均好性注重單體撞產品的私辛密性，構總造人車分重流體系設計統(tǒng)一舌的獨特的卸項目標識錦系統(tǒng)建議每丙單元入紐奉戶設置崖豪華挑氧高大堂注重觀平景空間屆的導入主動創(chuàng)驢新實現丹高層產執(zhí)品生態(tài)協(xié)化、別拉墅化體詳驗以舒適稱型大戶胃型設計脊為主，擠并適度汽的多元廢化配置先鬧進的科匯技與智像能化設治施社區(qū)景氣觀極至利用接外部濱水拴景觀資源引，重視社膠區(qū)內大玩尺度中淺心主題紙景觀構互建，導染入各類丹優(yōu)質獨梅特小品母素材建筑風鹿格建議古撕典精神例融入現準代風格深，華貴演而尊榮對建筑銀立面的武細節(jié)與誦材料的枝考究產品表搞現要求通過對適輸合的、有豎代表性的辮產品案例玩進行分析乖，這將為誦本項目的述產品設計螞與深化提廢供更寬廣手的視野與抵智慧?？蛻舻疆a答品/經典案例項總結8Doc音ume派nt盆num杏ber48對案例漲的分析泡，總結鳥出城市判高端住綱宅的產等品發(fā)力朵點?？蛻舻诫s產品/項目產品嚷發(fā)力點尋喪找9頂級規(guī)算劃（建煎立標準豈）極致的稿占有和象利用外斬部資源挎；圍合、點伸式布置，棉大空間尺潑度，大量送運用水景壞；高層低熄密度化主和高綠序化率；高品質嘆園林：回主題園累林布置境，多重慚綠化體稍系；高端配套雕設施頂級會所字的引入，君專業(yè)化的劣會所服務格；高檔的掘商業(yè)配值套+少量精喂品商業(yè)欄；高星級府酒店和敬服務式足公寓的什配套；知名雙竿語幼兒斯園、小年學的引鴉進。特色的服初務體系知名物業(yè)蠶公司的物笑業(yè)管理；個性化、助特色化的拘服務體系耽；創(chuàng)新的默產品設堪計（提戴高舒適旅度指標連）豪華戶型校設計：室轟內闊綽、首舒適的空功間尺度，轎極致的觀榨景空間；豪華建君筑節(jié)點芹：大堂芬、入口滴；豪華裝魚修：立悉面、內艦裝、電沙梯和門其窗；高智能尾化、科芝技化設啦施的運豬用。城市豪宅發(fā)力點Docu登ment悲num懂ber49客戶對規(guī)城劃和產品耽關注因素束的價值排倒序直接決精定著本項胞目在產品咳力打造上歡的著力點簽和方向。客戶產作品價值毯排序/規(guī)劃因便素-產品因素10建筑風格建筑細節(jié)及豪華程度建筑用材及外裝景觀面積及綠化層次高科技及生態(tài)技術運用大尺度的空間布局內部的交通流線等占有資臥源的強戲度和深呼度戶型功能響性客戶產偏品關注龜因素排田序客戶規(guī)劃眾關注因素均排序*數據來碼源：易居芽中國客戶主調研系統(tǒng)Docu笨ment哀num光ber50不同的景講觀規(guī)劃因柴素對于客跟戶的吸引爭力效應有畜所不同，著項目產品虹定位需要譜對客戶最恐關注因素芝進行重點漫打造?？蛻舢a習品價值賭排序/景觀規(guī)劃10規(guī)模制勝中央水面流動水系成規(guī)模的樹種大面積草坪主題風格和景觀變換1精致細節(jié)精致園林小品情趣空間處理3局部特色處理

入口景觀處理

外部綠地與景觀處理地形變換2按照對好客戶<打擊力>排序低高*數據薯來源：綁易居中陽國客戶排調研系霞統(tǒng)Docu涌ment跪num墓ber51客戶對攜產品戶許型和配些套因素綿的價值紐奉排序直睬接決定牽著本項牧目在產隊品力打欺造上的借著力點尿和方向遼?？蛻舢a優(yōu)品價值恒排序/戶型因素-配套因撫素11豪華精裝修和電梯配置奢華空間（觀景、會所）舒適的空間尺度戶型對資源占有程度精品及配套商業(yè)戶型贈送面積等附加值頂級會所配套高星級酒店、商務設施配套設施交通配套知名中小以學校配套戶型功筍能性客戶戶抗型關注松因素排攏序客戶配絲式套關注倚因素排蘇序Doc必ume栗nt除num佛ber52通過對關油鍵客戶價園值要素的佳比較，本旬項目具備反走高端的兄氣質，如肺何打造產共品、提升垮價格的關賣鍵是，需械要產品設愚計走高端妖的共性，芽還是共性佛上的極致系？產品價拘值比較/產品設瓣計方向12關鍵客戶價值要素江南一品皇冠花園錦繡東城本項目1價格676——2公司品牌57853大尺度、低密度的建筑空間布局676——4小區(qū)景觀面積687——5景觀綠化層次576——6生態(tài)環(huán)境87687建筑風格786——8單體建筑細節(jié)營造685——9戶型多樣性及附加值866——10戶型的舒適程度及裝修情況686——11會所豪華程度及項目多樣性685——12物業(yè)管理（安保、智能化）786——13教育配套667714商業(yè)配套的檔次及規(guī)模786——Docu中ment孕num倉ber53通過對客鐮戶關鍵因貍素的排序驗，本項目撤在均好性店因素保持狐（或降低慕）的基礎發(fā)下需要增睡加價值性僚因素的投諷入，從而置提高項目燃的產品價父值，獲得稀利潤。客戶產品五價值重構/產品設跟計方向12關鍵客戶價值要素江南一品皇冠花園錦繡東城綜合評分本項目策略價格6766.38提升成本敏感因素1大尺度、低密度建筑空間67877共性保持2小區(qū)景觀面積687773高尚建筑風格786774戶型多樣性及附加值866775配套設施面積78676.56單體建筑細節(jié)營造6856.56.5價值提升因素1大面積水景/景觀綠化層次6766.38價值性增加2會所的豪華程度及獨特性6856.383戶型舒適程度及裝修6866.77.54物業(yè)管理（安保、智能化）786785入口、售樓處、樣板房處理7666.37固有因素1公司品牌578——5營銷強化2教育配套667——73生態(tài)環(huán)境876——8由大到播小Doc稿ume廊nt拔num扯ber54通過對客茶戶產品價薄值的重構要，在結合軟成本的情戲況下，打厚造產品的嗽最大化價最值，實現文項目價格耍的飛躍。客戶產肅品價值石重構/產品設染計方向12體現項貍目價格飾飛躍的醒定價產品均鑰好性下委，成本結構究的優(yōu)化產品價光值和客夾戶價值渠的飛躍感動購房涼者，刺激賞購買誘因Doc爽ume板nt密num沙ber55項目市場漸及功能定浸位Docu哭ment晝num云ber56項目定位智是建立在疲對客戶深貨入了解，芬充分考慮補市場發(fā)展步特征，結兵合地塊本滴身特點進睬行深入詳竊實的分析晨和論證。項目地沖塊定位小背景1市場背景

客戶背景

定位三要素

地塊背景客戶特征：區(qū)域客戶集中特征明顯；中高端客戶對于城市豪宅關注度較高；中高端客戶以企事業(yè)單位和私營業(yè)主為主；關注因素：對區(qū)位、資源占有、產品特色關注度高；區(qū)域客戶特點：來源于江東、老城區(qū)及鎮(zhèn)海、北侖；屬于高端改善型，對產品品質關注度高；房地產發(fā)展：經濟發(fā)展和政府有效控制，市場經歷08年波動后，09年開始啟動；物業(yè)市場發(fā)展：住宅規(guī)模檔次逐漸提高，辦公需求不足，商業(yè)發(fā)展呈大規(guī)模中心式；區(qū)域市場：辦公需求不足，商業(yè)未來供應較大，高端住宅需求旺盛，處于啟動階段。區(qū)域特點：城區(qū)版塊、未來城市副中心區(qū)域形象：高科技園區(qū)邊緣，環(huán)境較好交通特性：城市主要干道、公共交通不多地塊特性：雙河景、地塊私密性好發(fā)展契機：中提升、東部新城規(guī)劃Doc靠ume籠nt峽num孔ber57基于市場興及地塊條溜件下項目付定位分析1地塊條件商辦/住宅=1：1地塊臨近商會展中心壘，東部新遞城地塊位壞于科技烘園區(qū)，輪商業(yè)配睡套缺乏市場背景城市發(fā)農展較快慎，市場或短暫調附整后上弄行區(qū)域住宅南物業(yè)形成拘氛圍，辦懂公需求不葬足剛需市場參成績比例秋上升，高擺端改善保繁持穩(wěn)定突破解播決思路重塑客戶稀價值，打位造全新產稀品以住宅貌為引擎毫，商辦化均為配死套輻射全市酒高端階層牲，追求極烈致做市場宿的領導街者，價戚值最大委化常規(guī)解決決思路衛(wèi)：以商辦為蹤蝶引擎，塑站造項目高丹端綜合體棵形象以區(qū)域客瓜戶消費能忙力出發(fā)，前打造園區(qū)斯小戶型住慰宅隨行就占市，成北為市場弓的跟隨攀者，價其格競爭Doc穗ume散nt串num預ber58本項目拍所處區(qū)具域屬于慣發(fā)展迅傷速期，鼠要想在詢區(qū)域立醋足，本愧項目的戒定位方霧向需要蠻“美的放與眾不朗同”，亂即基于碑區(qū)域價惠值，打霉造全新傲產品?；趨^(qū)濤域發(fā)展/客戶角度讀項目定位棄分析1區(qū)域特征發(fā)展階段產品塑造方向陌生區(qū)域，認知度低“嬰兒”期“她需要長的很美”重新定義區(qū)域價值，提升形象區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價值“少年”期“她需要美得與眾不同”基于區(qū)域價值，定義全新產品區(qū)域高成熟度，區(qū)域價值已被充分認可“成年”期“她需要是完美的”利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大區(qū)域客嚴戶價值寺正在提幸升，區(qū)疤域的客殼戶以高乏端改善戲型為主安，包括吹老三區(qū)憤、江東經及周邊讓區(qū)域的枝購房人亞群，因必此項目球定位要搏關注客戶價值俯的共鳴點哥，打造全鍬新的高端理產品。Docu娘ment謙num末ber59項目整體努定位2大寧波·殿賞級·中央府邸項目的較標桿產院品高端的哭產品組岡合強調對肝景觀獨排享和占視有樹立公司占品牌取得價酬值的最齡大化類住宅片產品中小戶孫型順應顯區(qū)域發(fā)使展氣質型居牙所，強調漫產品價值凡和理念領先的哪產品理位念，打等造高端奧、時尚亭、精品高檔辦閣公及精付品酒店余為主體蟻商務街耍區(qū)精品酒弄店高端育配套外化加精品鞏商業(yè)創(chuàng)砌造尊貴煉的城市季氣質，悄吸引高剪端人群城市豪肢宅精品公喘寓商業(yè)廣場Docu停ment薯num層ber60宗地條件商業(yè)環(huán)境–項目商業(yè)檔發(fā)展方向并與各資源光要素匹配綁度分析企業(yè)稟賦中低低城市型商難業(yè)區(qū)域型寸商業(yè)社區(qū)型商繭業(yè)指標與現狀匹配度社區(qū)型商業(yè)區(qū)域型商業(yè)城市型商業(yè)宗地條件人流高低極低可達性高中中能見度高中中商業(yè)環(huán)境商業(yè)氛圍高低極低商業(yè)競爭弱中強未來規(guī)劃低高高企業(yè)稟賦商業(yè)資源高差差銷售去化高中低經營管理高中低中中低高中高根據項樹目宗地冰商業(yè)發(fā)劍展資源念要素分類析，建輩議本項食目的商宿業(yè)發(fā)展舒以提供慢社區(qū)型浸商業(yè)服制務設施挑為主，蛋適當導扔入些滿血足區(qū)域斃功能需咐求的精皺品商業(yè)段。項目定位/商業(yè)發(fā)展妨方向2Docu抹ment層num佳ber61根據相關惰商業(yè)預估額技術經驗昆與類似項鎮(zhèn)目商服配宗套，結合煉易居服務現經驗，建中議本項目棉的商業(yè)配歪套建筑面桂積約700奇0m2左右?；陧椘D目和客置戶角度植商業(yè)體喘量初步翁估算2007跳年寧波人菌均商業(yè)面類積約1㎡根據我國弄居住小規(guī)壺劃設計規(guī)略范，一般荒居住組團招人均商業(yè)鉆服務設施粱面積在0膊.8-1竟.2㎡結合國際病較發(fā)達城叫市經驗，歸人均商業(yè)杯面積在1綢-1.5特㎡須考慮到心項目較高拋品質建設針要求適當做一施些精品商夠業(yè)服務更役多人群預測項胞目商業(yè)磨面積約800四0平方米北京棕糞櫚泉國測際公寓建面32萬㎡，商脆業(yè)面積（喘會所1.3萬㎡）共2.3萬㎡北京星設河灣建面60萬㎡，商慘業(yè)面積（尿會所1.4萬㎡）共2.0萬㎡深圳香形密湖1號建面13萬㎡，揮商業(yè)面刪積（會賣所200脆0多㎡）3000㎡建議項杯目商業(yè)環(huán)面積約600英0-8嫂000平方米從一般商付業(yè)規(guī)模預澇測技術角淚度來看參照其戀他類似贏高品質油項目商翁業(yè)做法建議項吩目商業(yè)慘面積在700省0平方米貌左右，患其中會套所約5000平方米矛，其他黃商業(yè)約200框0平方米2Doc喘ume掃nt司num損ber62考慮到弦項目整約體發(fā)展笨方向，議結合廣留場，融騾入濱水飲特色，釀建議項黑目服務趁配套設伍施整體址上實現利”商業(yè)健‘小而邪精’、什會所‘拌大而豪吳’“項目定按位/商業(yè)功魚能建議社區(qū)配倉套型商羽業(yè)：以滿足社該區(qū)日常生緒活服務功您能為主建議設嗎置在通惜途路入室口，結州合廣場旺做集中墻街區(qū)處撒理建議面遍積在2000平方米左炸右高檔精郊品商服粘：建議與會巡壽所結合在掃一起建議設駱置在通冒途路與病甬新河硬一側與辦公警（酒店派）區(qū)域凍有效銜虛接塑造成濱宋水區(qū)域標叢志性建筑建議高檔封精品商服擱（含會所竭）規(guī)模在500蟲0平主米怠左右2Doc食ume龜nt臺num拔ber63商業(yè)公寓挺產品主題騰定位2立足宗惜地條件契合項峽目定位都市融合持體高端聚臭居區(qū)產品發(fā)展魔方向建議項目啞商業(yè)部分應的產品主蘿題定位為忍“城市起近居室，生訊活新天地謹”項目產利品發(fā)展偉方向項目產品伍功能解構將D1地塊與D2地塊整合示起來通盤咸考慮，構埋筑融公寓飯、辦公、尿酒店、商體業(yè)、會所保等一體的森區(qū)域活力壺中心，促毛進與提升粘項目高端幅聚居區(qū)形怨成。特色酒店頂級會所項目產品功能組合精品商業(yè)優(yōu)質辦公臻品公寓項目核心福節(jié)點高價值病支撐點Doc彼ume院nt爪num知ber64對于住部宅產品孕，作為價本項目倒打造的倚重點，為需要深椒入的分管析，本致項目兩假類不同趣的產品影不同“枝類型”毫同“氣創(chuàng)質”路產線，旨掏在樹立捐品牌，雁獲得利潑潤。項目定丟位/住宅產裝品定位判方向2公寓產怎品以精致責、品質痛感為方釘向；主力戶型覺為40-葵120紫m2；突出產品繁賣點，呈珠豪宅個性共享社嫂區(qū)配套遭和社區(qū)觸景觀；戶型選奪擇以對只住宅的俊補充的淹自住型竹為主，頭考慮年籌輕一代晚的居住禮需求；服務式公品寓以園區(qū)勁高端客戶須為主；主題教蓮育會所正吸引年蝕輕客戶住宅產品尊貴、豪館華，打造剝城市豪宅疏；項目利潤汁點和品牌首標志；125-道144和150-耍200m2主力戶型扇，200m2以上次奴主力；強調對水乘景和園林匙景觀的獨左享；高檔的館商業(yè)和滅會所配其套，精昂裝修、掃科技化蘿大宅；平層樓王店拉開價格卡差距，樹茄立區(qū)域標眉桿。Docu訂ment盯num昏ber65住宅部分羞產品主題單定位3定位思炒考方向產品定位膏及詮釋通過對殘住宅核要心要素歸的思考朝，本項益目的住裁宅部分總從豪宅營和城市碎的角度屆占位，餐打造城候市高端露項目，絮樹立企制業(yè)品牌誘。住宅產碑品立足區(qū)域引導市半場優(yōu)化成本取得利潤高端品質精確定位豪宅居米所，城朋市傳奇豪宅要永素創(chuàng)新、高樂尚的建筑銷理念高端、銹主題式元園林景議觀舒適、蓄豪華的雁戶型設坐計特色、擴高端的葛會所配貢套城市傳奇塑造企中業(yè)品牌引導區(qū)常域發(fā)展攏的豪宅牧觀立足區(qū)很域，精繼裝修大否宅城市資源倍極致利用Docu炒ment販num排ber66住宅物零業(yè)選型/關鍵驅動塔要素4根據本價項目