某地產(chǎn)項目工程質(zhì)量控制點的設(shè)置指引

工程質(zhì)量控制點的設(shè)置

房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量缺陷及對策

前言房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量控制的關(guān)鍵點在哪里？作為業(yè)主方的代表，項目工程師的工作重點在哪里？鋼筋、混凝土、模板、內(nèi)外裝飾外觀質(zhì)量？工程質(zhì)量通病如何防止？居于國家、地方規(guī)程規(guī)范的驗收標準？還是居于客戶使用、客戶投訴的系統(tǒng)性缺陷消除？本文通過對項目案例中客戶投訴及其處理的統(tǒng)計資料進行系統(tǒng)的分析、整理，提出房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量控制點的設(shè)置。特別注明：本文數(shù)據(jù)、圖片主要來源于2005年上?！胞溕?、“卡努”臺風后多個項目的工程照片，部分圖片來源于網(wǎng)上收集的資料。并非指某一特定項目。目錄1、客戶投訴分類及統(tǒng)計規(guī)律2、屋面與露臺滲漏3、門窗及框邊滲漏4、外墻面滲漏5、衛(wèi)生間及管道滲漏6、地下室防裂與滲漏7、墻地面裂縫8、外立面裝飾9、成品保護與驗收10、工程質(zhì)量管理體系1.1客戶服務(wù)系統(tǒng)CRM投訴問題分類類別一類級別營銷服務(wù)銷售服務(wù)、合同履行、簽約過程、產(chǎn)品交付、投訴處理、調(diào)研與回訪、安全、保潔、環(huán)境維護、維修維護、社區(qū)活動規(guī)劃設(shè)計小區(qū)規(guī)劃、園林景觀、單元結(jié)構(gòu)、智能化、設(shè)計交底工程質(zhì)量結(jié)構(gòu)部件、外維護、內(nèi)裝飾、廚衛(wèi)、設(shè)備、智能化、小區(qū)配套、環(huán)保物業(yè)維修維護放在服務(wù)類質(zhì)量問題直接反應(yīng)的現(xiàn)象可能造成的影響及后果滲漏水問題

屋面、露臺防水對業(yè)主裝修、入住造成較大影響。廚衛(wèi)滲漏水問題對下戶業(yè)主造成很大影響,部分上戶業(yè)主不積極配合維修。墻面滲水維修困難,反復發(fā)生。窗框、門框滲水維修影響業(yè)主精裝修臺面等。一步臺排水不暢，雨水進入室內(nèi)造成室內(nèi)木地板大面積被泡等嚴重后果。CD組團采光井沒有排水地漏雨水倒灌損壞業(yè)主地下室裝修、物品。地下室外墻面未做防水這是地下室滲水的根本原因。照明系統(tǒng)受潮、進水容易造成短路。暖氣、給排水問題

施工與圖不符，裝修誤傷管線造成嚴重漏水。地埋暖氣管有多處接頭漏水隱患，一旦發(fā)生將造成嚴重漏水。排入雨水井的下水管地埋直角處；弱電系統(tǒng)設(shè)備均在地下井內(nèi)容易進水受損。暖氣片漏水漏水造成很大損失。熱水管（PPR管）施工過程中熱熔處理不好漏水造成很大損失。供水水壓不夠，熱水器打不著火強弱電問題電表爆炸造成惡劣影響。1.2、質(zhì)量投訴現(xiàn)象及影響質(zhì)量問題反映出的現(xiàn)象可能引起的后果其它質(zhì)量問題

承重墻跑模裝修很難處理。墻面裂縫維修費時費力。地面裸露暖氣管容易破壞管線。衛(wèi)生間、廚房服務(wù)陽臺墻、地面空鼓影響防水效果?；靥钔敛粚嵐芫€脫落，散水臺斷裂。陽光室底部保溫脫落容易脫落傷人。露臺、一步臺、陽光室抹灰層空鼓容易脫落傷人。外墻磚空鼓容易脫落傷人。外墻面返堿、外墻磚顏色不一致影響外立面。鐵藝防銹處理不到位容易損壞，影響外立面。花園土層深度滿足植草需求，植樹不好成活影響景觀項目施工問題影響土建問題墻、地面、天花不平整，誤差較大裝修困難，影響使用門洞不垂直，兩側(cè)墻厚度不一裝修困難，影響使用跑模、空鼓、裂縫影響使用回填土不實外墻磚返堿圖A

圖B

圖C影響使用滲漏水問題廚衛(wèi)、露臺、服務(wù)間窗框、墻面、煙道、管井等多處圖A至圖H對業(yè)主裝修、入住造成較大影響門窗問題門窗變形、五金件不靈活、開關(guān)不暢、膠條不實影響使用中空玻璃內(nèi)有雜質(zhì)等無法清理管線問題采暖井跑水造成經(jīng)濟損失，影響居住和使用地埋暖氣管預埋前有損壞并有多處接頭，接頭處滲漏圖A

圖B滲水，造成裝修損失，影響居住暖氣供回水管接反；暖氣管與自來水管串接無法采暖給排水問題衛(wèi)生間下水管脫節(jié)漏水，無法使用衛(wèi)生間下水管內(nèi)大量施工垃圾堵塞，無法使用熱水管（PPR管）施工過程中熱熔處理不好，熔接過度易造成管堵，熔接處易滲漏自來水管與中水管接錯，自來水管與熱水管或暖氣管接通無法使用熱水及取暖冷水管漏水；陽臺、露臺、衛(wèi)生間地漏堵塞戶內(nèi)返水部分坐便器與墻壁距離過近無法安裝潔具強弱電問題電線未穿管；CD組團使用臨時用電燒毀業(yè)主電表電線接串，一個開關(guān)控制多個燈開關(guān)與燈不能對應(yīng)，影響使用門磁、窗磁安在室內(nèi)，安裝位置有誤無法使用1.3“某工程”房屋交付客戶投訴統(tǒng)計（420戶）數(shù)據(jù)來源：（截止12月25日，420戶A區(qū)入伙收樓書投訴記錄）合格工程客戶滿意門窗工程：1.32條/戶土建裂縫：0.19條/戶裝飾工程：0.39條/戶給排水：0.05條/戶土建滲漏：0.20條/戶建議：建立高于普通工程質(zhì)量驗收標準的公司級驗收指標，用于提高工程質(zhì)量驗收標準，爭取一次達到（或接近）客戶要求，降低投訴率。1.4、“某工程”客戶投訴問題統(tǒng)計墻地面、門窗、滲漏是三座大山1.5“某工程”2005年上?！胞溕迸c“卡努”臺風過后1.6

“某工程”2005年上?！胞溕迸c“卡努”臺風過后1.7從投訴統(tǒng)計中尋找工程質(zhì)量控制點

4大客戶投訴問題2、屋面與露臺滲漏2.1案例：屋面與露臺墻根滲漏2.2案例：雨天不漏晴天漏水順著女兒墻面滲入防水層下的保溫層內(nèi)這是某戶露臺積水未排完的情況，露臺三面高過陽臺門檻，且無泄水孔，一旦堵住只有朝室內(nèi)流室內(nèi)這里最低建議：水落管設(shè)計時要多考慮非正常情況，尤其上海暴雨較多，而且使用中也會有意外發(fā)生2.3案例：屋面露臺積水、排水不暢2.4：案例：室內(nèi)外無高差，水倒灌入戶案例：C型露臺、ABD型進戶平臺，都因為沒有留足夠的高差，且無底檻，用戶裝修后內(nèi)外高差一樣，甚至要略高，下雨時倒泛水。石材貼完就跟門檻一樣高這兒也是，貼完面磚就和鋁合金門下檻差不多了建議：設(shè)計時充分考慮實際使用中的情況2.5案例：砌體墻直接落在樓板上，無混凝土導墻2.6：案例：過多的屋面反梁設(shè)置露臺大多是下有房間、梁上反的做法，這樣的做法對下一層的空間感覺有利，但給施工、防滲漏以及露臺的裝修使用帶來很多隱患。露臺反梁部分采用膨脹珍珠巖填起，上面是卷材，從基層做到面層過程較長，過程中珍珠巖一旦受潮，水蒸汽始終都在夾層中，早晚是個隱患四面反梁，好像一個水池，但下面是室內(nèi)2.7案例：卷材防水層無法收頭象這里，未卷進下檻，存水試驗不漏下雨漏建議：設(shè)計時對于反梁的設(shè)置需慎重，實際上，由于聯(lián)排的層高較高（尤其底層大廳），下面梁在裝修時是可以解決的；露臺多固然好，太多就過了；今后審圖時對于細部節(jié)點和選材要細。2.8篩案例雨：出屋裕面煙道晨根部處幟理馬虎露臺、盾屋面防被水節(jié)點膠設(shè)計處紡理，如鳥煙道、壩防水卷秒邊設(shè)計選處理，爭這些部辜位容易首往室內(nèi)礎(chǔ)滲水須圖A2.9乏、案例胡：露臺厘、屋面刊防水節(jié)套點設(shè)計拘處理，緩如護欄調(diào)設(shè)計處顆理，這滑些部位燈容易往塔室內(nèi)滲磨水圖諒B2.1輛0案促例：過抹時的披竟水板及酷屋面防患水構(gòu)造沃設(shè)計業(yè)主想平搭陽光棚，頃于是就利繁用反梁，結(jié)緊果鋁合議金地腳紫打穿防水層漢，造成滲蘭漏業(yè)主覺得反梁有礙床露臺活動于是面梳磚貼到訊反梁頂，雨被大時水浩會翻過卷材博滲入墻當內(nèi)2.11原案例：屋頂花園悉女兒墻周掌遍種植物翼已高于防挖水線返回2.12肯屋面、露光臺施工:1.主歡要是控群制結(jié)構(gòu)禁層不滲竊漏，防水施工悟前先進行樂結(jié)構(gòu)閉水拳試驗(淋耗雨檢查)啞，若有漏繳點先用炒防水寶答或注漿結(jié)處理；2.防棚水施工齊時要求象重點處賤理細部屢:泛水邀,墻根請,管邊張等女兒墻泛饞水墻根防略水細部2.1誰3架屋面它防水保稅溫構(gòu)造1、結(jié)構(gòu)鄭密實，自撈防水2、混俘凝土導蛾墻、反禍梁3、倒置改式屋面防刑水構(gòu)造設(shè)挎計4、女沈兒墻、僵管根、批孔洞節(jié)援點優(yōu)先鉛處理5、防持水材料呼必須收爆口6、排水漿順暢，防襯止倒灌3.1貴案例：青門窗框祖邊滲水3.2案末例：門窗科框頂部底照部滲漏3.3案方例：門窗姓拼縫打膠辭滲漏鋁合金窗兔幾乎所有間的接縫部文位都存在題滲漏的可聚能性3.4案里例：推拉患窗無高低個腳，雨水刷倒灌3.5于案例眨：鋁合金額門窗水泥騰砂漿框邊筐塞縫不密府實發(fā)泡漲出跌切割，表什面防水膜棚破壞3.6根案例軋：發(fā)泡左劑表面甘防水膜辦破壞打膠里面空的獲，發(fā)泡劑漏斷打3.7翁案例：打遠膠太薄輕孕易拉脫下檻里填允的木塊、木屑，穴發(fā)泡劑臥打的沒用3.8案褲例：建筑斜垃圾填塞勇底框3.9著鋁合絮金門窗框湊防水加強準層3.1炭0魄鋁合搞金框邊絹滴水和咸排水坡門窗:（1.妙）留設(shè)塌門檻(坦出陽露張臺門下讀檻)（2.橡）門窗昏框接頭溝打膠質(zhì)凍量門下檻起洞到防水設(shè)戴防作用門窗框捉進場時驗收接踢頭打膠3.11拔施工過程度控制門窗:（3.）弱門窗框塞鞏縫后,隱灘蔽前的交奪接驗收（4.避）外框娘周邊打扭膠質(zhì)量（5.可）淋水梨檢查門窗框珠周邊塞錫縫需逐薪一驗收3.1餡1施工猶過程控考制3.12森門窗援淋水檢查投方法標準：應(yīng)門窗和目墻體采探用常壓找（0.使2-0擊.3M厭PA）稿淋水檢灣查，淋盟水管?謹10P犯VC管棄，鉆孔百?2@腔50；而同棟摟肝每批3葡－4個賓。時間棒2小時姓。全數(shù)檢盛查3.1戰(zhàn)3非打端開方法芝的滲漏趁處理方歪案3個主要斑工序1、內(nèi)需灌漿2、外墻衫面磚防水戴勾縫3、外墻繼面磚防水嘆封閉4、墻太面滲漏4.1鍬案例：兵墻面孔日洞與裂蘇縫處滲血漏4.2案隱例：一步呢臺排水不上暢，雨水微倒灌浸泡違地板。4.3既案例：刑空調(diào)平終臺未做虧防水、盞排水不越暢返回4.4冰案例：地印下室線盒跡滲水損壞霸業(yè)主已裝糟修墻面。4.5勻外墻滲覺水通道勾縫劑挖及外墻襲裂縫是彎進水的懼第一通指道找平層及課粘接層是路良好的“跡小水庫”階和滲水通寨道墻體有普不少的憲缺陷，照輕質(zhì)墻慨體內(nèi)水著可以到嚇處流動窗戶塞縫但質(zhì)量很難刺保證窗戶本身輔漏水也常得出現(xiàn)4.6很石材青掛貼外墻紡構(gòu)造4.7舌石材供墻面壓頂4.8欠空調(diào)奔板根節(jié)點4.9郊外墻面壺孔洞堵語補5、衛(wèi)色生間與俗管道滲紐奉漏5.1糾案例：廚衛(wèi)管除道滲水5.2番案例：鏟熱水管隸（PP皺R管）踏施工過杏程中熱關(guān)熔處理返不好，杯水管熱交熔接口推容易破痰、滲水早。5.3背案例：變返潮、鍵發(fā)黑的歡裝修木款門套、刮木踢板返回5.4舉案例：脹室內(nèi)采智暖管線周、各上沸水管線恥施工與勤圖紙偏燙差太多美，業(yè)主胸裝修損溪傷管線知，造成六滲水。5.5刪案例：亞照明系市統(tǒng)線管芹受潮、床進水、圖漏電、益短路：河圖為燈落泡內(nèi)進裳水，非肆常危險硬。5.7黃案例：翁預埋供詞水鋁塑粗管接頭紛滲漏返回5.8著案例：狗弱電系歐統(tǒng)設(shè)備埋均在地宿下井內(nèi)養(yǎng)，易受信潮或被惡水淹，積給檢修瞎帶來困恢難。廚房、歲衛(wèi)生間證:1.同樣夫是控制結(jié)強構(gòu)層不滲餃漏，防水倉施工前先蹈進行結(jié)構(gòu)閉水作試驗，逐伍間檢查,周若有漏點股用防水寶南或注漿處男理；2.控制片管根、煙泉道等部位床的吊模質(zhì)淹量,用膨檢脹細石砼犧，必須分兩窄次澆筑，潑第一次完港成后要求比灌水檢查洋,不合格的罵打掉重來3.防孫水施工擋時要求糕重點處淋理細部征:管邊代,墻根墊等插入圖呼片5.9潔衛(wèi)生間墾防水施傻工控制5.1剖0休衛(wèi)生冠間防水貝構(gòu)造5.11秩管勢根孔洞堵忌補5.12座地免漏防水節(jié)妥點5.1窗3衛(wèi)生篩間木門宇根部防休水1、木基灶層板離開豬衛(wèi)生間地盆面50M虛M，內(nèi)灌附發(fā)泡劑2、門懸飾面板駁離開地宵面5M撫M，下厭面打玻悟璃膠6、地下室紹裂縫與叢滲漏防娛治6.1測地下墻室結(jié)構(gòu)源裂縫控博制三個地山下室長蒼200解米，寬斜17－誕53米期，是超定長大體輝積混凝職土結(jié)構(gòu)設(shè)計采用氏3條后澆羞帶，混凝訪土及后澆值帶全部摻軌入HEA傍外加劑項目中各心與監(jiān)具理、總潮包多次線洽商討勾論，并暫實地考怪察混凝蘿土泵站將地下財室裂縫嫂控制的尿重點放拳在：混凝土嘆坍落度區(qū)（12乖－14渣CM）、砂石娘含泥量秘、施工是控制和門養(yǎng)護取消混凝適土板內(nèi)的搬HEA，僅保遞留了后在澆帶部朵分的H警EA在頂板轉(zhuǎn)另角處增加告了抗裂構(gòu)便造鋼筋6.2鑄地縱下室外全墻防水捆構(gòu)造6.3頌地群下室頂茶面防水振構(gòu)造6.4連地下室書地面防黨水構(gòu)造6.5費地下室庭孔洞堵煤補7.墻地蓋面裂縫7.1案桶例：外墻濾面裂縫底層懸闖挑梁上部的垂聾直縫較明顯，銷部分外墻可見博，約0.3筋mm。避多分布在疊粗加房底層凈客廳部位。這些裂縫驢由于懸挑工梁下部地積基處理不擱當（原設(shè)怖計要求填親爐渣或聚擊苯板，實甜際下部已墳填實）,提實際受力宅與計算不冶符造成，染部分裂縫長內(nèi)外貫通身，直接導猾致滲漏7.2鞋案例：剖內(nèi)墻、唯地面裂郊縫7.3宮案跟例：回副填土不難實,散犧水臺斷礦裂。這一類是寶梁下水平惱、柱旁豎屋直縫：縫賺隨溫度變先化明顯，薄清晨夜晚和幾乎看不誕見，中午圾溫度高時朽明顯，一陳般小于0析.3mm炊。該類縫眼大部分由帶于砼或砌忽塊材質(zhì)不柄同，線膨或脹系數(shù)不尿同，對溫挑度變化敏炮感，多位參于外墻兩捕種材料交熔界處打開以誦后看，爬鋼絲網(wǎng)塌按要求刷做了，但裂悔縫還是搭出來此處滲濃漏有些就是因盾為內(nèi)外貫通嶼縫7.4斷案例：瞇砌體界碗面裂縫7.5案屑例：墻體界桃面裂縫接、螺栓逗孔、腳唐手眼堵選補不密江實7.6控制砌菜體砌筑耕質(zhì)量斜砌砂禽漿飽滿斜砌前至湊少放置1喇0天砌筑時間塘要控制,分四次進蘿行砌塊砌筑余前要存放28天,運至樓昌內(nèi)存放頂砌斜磚亡至少10燦天后進行7.7砌體構(gòu)造岔要求要規(guī)到范:1.設(shè)置構(gòu)阻造柱---墻端頭\拐角2.窗臺壓明頂砼伸惑入墻體3.施工洞口也過梁設(shè)置斥規(guī)范窗臺砼原壓頂兩圣端伸入茂墻體至淚少20錄0.施工洞慶口設(shè)置轉(zhuǎn)過梁,菠并留馬努牙槎及這構(gòu)造鋼憤筋7.8甩栗漿:(工量具采用空士壓機)1.粉煤刷墻面鋒均提前風一天甩栽漿，重堪點是砼禾結(jié)構(gòu)面坡，加強甩漿寒質(zhì)量、控揮制甩漿密獨度、強度2.磚墻踩與結(jié)構(gòu)柱叉相接時，位砌筑前在制墻體接觸夜面甩漿，避免豎違向磚縫考開裂甩點均勻你,控制密風度及強壯度7.9貼漢網(wǎng):1.墻體逗與結(jié)構(gòu)梁務(wù)柱相接處2.過梁南和窗臺壓偉頂?shù)陌俗謧浣翘?.水電予埋忌管線處墻與梁柱來結(jié)合處水電線管胡處外墻鋼勞絲網(wǎng)(用保溫女釘粘貼)拉結(jié)筋與胞壓頂鋼筋筋拉通窗下口能設(shè)45拾°玻纖箭網(wǎng)，4腐00寬情800學長。8、外財立面裝乖飾8.1外鹽墻磚返堿劣，影響外竄立面（售嫂樓處）圖櫻B8.2外鳳立面墻磚田空鼓、脫屈落，容易卡傷人，8.3外墻面磚癥施工前，鋒根據(jù)圖紙透尺寸，核匯實結(jié)構(gòu)實撫際情況，以大面排牌整磚為原孫則，繪制挽施工大樣媽，避免出左現(xiàn)“破活鹿”窗間墻排撲版確保對稱柏美觀9、成缺品保護程與驗收9.1梨案例：性慘痛的先鋁合金輩門框9.2數(shù)案例：私交叉作侍業(yè)保護9.3然面磚涂憂料陰角伙交接處烘處理，南用粘膠惕帶貼好預，防止暖相互污朋染美紋紙驕貼邊確保順戴直美觀9.4窗象邊打膠同央樣要求用滿粘膠帶貼敬好后再打者膠美紋紙貼融邊確保順直這美觀9.5駛樓梯間內(nèi)梯井的耕細部處申理滴水線維條加鷹嘴處嘩理9.6部品組癢裝化設(shè)饑計9.7廚交房驗貌收:逐博間房實勾測實量抄并記錄條---柏整改完憐善--帖-確保每間龍房的開間荒、方正、傻平整度、層高等垮無偏差開間檢櫻查層高檢返查10、鏈工程質(zhì)管量控制殃體系10.1醒建立完善慣的工程質(zhì)砌量管理體盟系技術(shù)準鏟備質(zhì)量記砌錄過程控制統(tǒng)一工程紅技術(shù)標準統(tǒng)一設(shè)程計節(jié)點贈細節(jié)技術(shù)討論蜻與溝通樣板引征路：消筐除設(shè)計系缺陷和里施工差徹異性工序檢查嗓：重要工渠序、關(guān)鍵終部位平行扯檢查成品保護灰：落實措路施，交叉臟作業(yè)保護分戶驗惠收：分谷階段依陸次以戶寫為單位撕驗收《樣板賴指引驗溝收表》《工序勇檢查驗小收表》《分戶驗物收表》4、工程質(zhì)量踩與安全控皇制10.2哲樣灶板引路墻體定位墻體材料奇、厚度空調(diào)預留摔孔洞衛(wèi)生間爪排氣孔廚房強免排孔洞住戶配電離箱定位多媒體律箱單位開工、借插座定滾位門窗開喇啟碰撞土建工顛程師檢屠查給排水截工程師午檢查電氣工潮程師檢雨查施工大面拴積展開設(shè)計師躺、營銷書面確認監(jiān)理人派員跟蹤牙檢查4、工程質(zhì)串量與安于全控制10.3敲工序檢查地下室產(chǎn)側(cè)板地下室執(zhí)頂板屋面防水墻面防水衛(wèi)生間防星水螺栓孔集修補混凝土扶基面修滋整施工縫照加強防水底層至施工粘貼加妹強層防水面鼓層施工保護層心施工混凝土基卻面清理后澆帶訓處理防水層敗施工保護層嘉施工屋面結(jié)構(gòu)閣閉水911加墓強層911顫防水層水泥砂漿校保護層APP念卷材屋面閉水朽試驗擠塑苯板巖保溫層螺栓孔窗堵補腳手眼躁堵補門窗框?qū)偕皾{塞趁縫墻體基層布粉刷門窗框值邊JS毫涂膜門窗框邊腫打膠墻面淋水逗試驗混凝土褲導墻澆忌筑管道孔推洞堵補加強層夠施工防水層施竿工保護層鏡施工衛(wèi)生間閉役水10.漫4腸成隱品保護各專業(yè)分賤包工程成品保護港措施的落椒實交叉作業(yè)成品保根護監(jiān)控屋面防水衛(wèi)生間防襖水鋁合金門凱窗陽臺欄變桿空調(diào)百短葉入戶門電梯安麻裝優(yōu)化分認包施工