鎮(zhèn)江某房地產(chǎn)項目可行性提案

本報告從一個城市經(jīng)濟的視角來研討鎮(zhèn)江是否存在中高端、高端市場，容量如何？本報告將勾勒一個鎮(zhèn)江房地產(chǎn)的輪廓，解析這個城市房地產(chǎn)的行業(yè)特征、供求關(guān)系、市場周期等。本報告客觀的分析目標地塊的區(qū)位價值，尋找其在市場的價值坐標以及競爭態(tài)勢，給予相應(yīng)的風(fēng)險評估。在城市、行業(yè)以及宗地評估之后，項目可行性會不言而喻。所謂開卷有益，敬請閱讀。寫在前面的話1城市篇

——鎮(zhèn)江的城市經(jīng)濟能否支撐中高、高端消費群？注：本篇采用數(shù)據(jù)均來自鎮(zhèn)江統(tǒng)計年鑒。2區(qū)位和對外交通顯示鎮(zhèn)江有邊緣化危險鎮(zhèn)江處于滬寧線靠近南京的一端，到南京和上海的距離分別為80和220公里這個距離意味著鎮(zhèn)江基本不能接收上海的輻射鎮(zhèn)江對外快速交通主要依賴滬寧高速公路和滬寧鐵路，潤揚大橋維系和江北的交通聯(lián)系和滬寧線其它城市相比，鎮(zhèn)江對外交通狀況最差：主城區(qū)距離滬寧高速公路最遠（15公里）；城際間高速公路數(shù)量不足；無錫民航機場啟用后，鎮(zhèn)江也是啟用航空港最不便利的城市；和蘇北的聯(lián)系在潤揚大橋貫通后也只能改善到區(qū)域平均水平偏上；和浙江聯(lián)系也最不便利。3城市面積、人口結(jié)構(gòu)均表明鎮(zhèn)江的城市中心化尚未完成鎮(zhèn)江2003年底戶籍總?cè)丝?67萬，江蘇省內(nèi)倒數(shù)第一非農(nóng)業(yè)人口105萬，比例為39％市區(qū)人口100萬，其中非農(nóng)業(yè)人口60萬，包含了丹徒區(qū)在內(nèi)外來流動人口，2001年統(tǒng)計市區(qū)不超過10萬，2000年11月1日第五次人口普查鎮(zhèn)江全市常住外來人口23萬，外來人口比例為8％鎮(zhèn)江總面積3850平方公里，是長三角最小的市區(qū)面積1087平方公里（包含丹徒區(qū)750平方公里），也是滬寧線比較小的，僅為全市總面積的28%句容市丹陽市比較分析見下頁4城市缺乏大規(guī)模郊區(qū)化的動力，且外來需求支撐不足1、市區(qū)面積、市區(qū)建成區(qū)面積比較（單位：平方公里）2、市區(qū)面積占行政市域面積比例、市區(qū)人口密度（單位：％,人/平方公里）

在現(xiàn)有的市區(qū)范圍內(nèi)，不算上外來流動人口，人口密度是最低的，如果再剔除農(nóng)業(yè)人口，人口密度更低，中心城區(qū)城市化比例還很低，郊區(qū)發(fā)展的動力不足。3、市區(qū)非農(nóng)人口數(shù)量和比例、第五次人口普查外來流動人口商量(單位：萬人）

從非農(nóng)人口比例來看，鎮(zhèn)江城市化水平也不高，外來常住人口數(shù)量小，對住宅的需求量極低。

蘇州無錫南京常州鎮(zhèn)江揚州市區(qū)面積16501623472918641082980市區(qū)建成區(qū)面積2001761861327253蘇州無錫南京常州鎮(zhèn)江揚州市區(qū)面積比例203472432815市區(qū)人口密度12851331101511539241133蘇州無錫南京常州鎮(zhèn)江揚州市區(qū)非農(nóng)人口1221323231096055市區(qū)非農(nóng)人口比例586167625950全市外來流動人口113746143231651、2003年GDP644億，滬寧線最差，常州900億

市區(qū)（包括丹徒）僅280億左右2、人均GDP24000元，不足3000美金，相應(yīng)城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費性支出水平也很低

市區(qū)人均GDP也才28000，和城市化程度低相一致，城市對GDP的貢獻率和消費基礎(chǔ)低3、在總量和人均水平都相對較低的情況下，增長速度也偏低

經(jīng)濟總量、居民消費水平在周邊城市中同比最低蘇州無錫南京常州鎮(zhèn)江揚州市區(qū)GDP比重355892744346市區(qū)人均GDP344754330728160291442800024583居民人均可支配收入12362116471019411307945187056缺乏新的經(jīng)濟增長點，和先進城市差距再加大1、第二產(chǎn)業(yè)的比重57％，接近但仍然落后于蘇錫常地區(qū)3、4個百分點2、產(chǎn)業(yè)層次低，多為造紙、化工和電力等重污染企業(yè)，規(guī)模小，支柱工業(yè)支柱作用不突出

2003年主要工業(yè)產(chǎn)品涵蓋了電視機、紗布、香醋、機制紙、發(fā)電、化肥、水泥、軸承等，2003年規(guī)模以上工業(yè)完成增加值僅227億元，全市工業(yè)增加值前50家企業(yè)尾數(shù)僅為5000萬元，中間數(shù)為1億元3、經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱之外，結(jié)構(gòu)性矛盾仍是影響鎮(zhèn)江經(jīng)濟的發(fā)展的制約性因素

和蘇南其它城市相比，鎮(zhèn)江的企業(yè)改制進展并不順利，今年1－5月份，股份制和私營經(jīng)濟完成工業(yè)增加值比重為56.7％，這個水平和蘇錫常相距很大4、工業(yè)性投入不足，新的經(jīng)濟增長點難以扶植根據(jù)鎮(zhèn)江統(tǒng)計局最近發(fā)布的統(tǒng)計信息，近五年鎮(zhèn)江工業(yè)性投入均未超過1998年的水平，也鮮有大的項目上馬；另外在投資結(jié)構(gòu)上仍然過分集中于原有的重工業(yè)，沒有新的經(jīng)濟增長點5、和區(qū)域內(nèi)先進城市相比差距已經(jīng)有拉大的趨勢，在省內(nèi)的位次下滑嚴重

今年上半年鎮(zhèn)江大部分主要經(jīng)濟指標的增速達不到全省平均水平，差距在進一步拉大：工業(yè)增長速度由第二降至第十，消費品零售總額增幅由第五降至第九，出口總額由第六降至第十一，人均可支配收入由第四降至第六7城市規(guī)劃布局有先天制約

攤大餅思想不切實際城市空間方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為沿江沿路“T”字型發(fā)展，近期重點沿江發(fā)展，擴充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架：根本原因是舊城改造拆遷不起，而南邊有大片農(nóng)地已經(jīng)征用主城分為主城核心區(qū)、丁卯新城、南徐新城、谷陽新城和南山風(fēng)景區(qū)五大功能區(qū)100萬人規(guī)模的城市要在其市區(qū)周邊農(nóng)村發(fā)展三個新城，規(guī)劃建設(shè)用地達66平方公里，規(guī)劃人口48萬人，短時間內(nèi)幾乎不可能實現(xiàn)8財政收入和支出結(jié)構(gòu)不足以支撐龐大的城建藍圖1、財政收入低，2003年財政總收入74億，其中地方收入42億元，市區(qū)（包括丹徒）不超過25億元。財政收入除去公務(wù)員和教育支出外所剩有限，真正可用于城市建設(shè)的很少：2002年財政支出35億，其中用于基本建設(shè)的9300萬，用于文教科衛(wèi)事業(yè)費8.9億2、固定資產(chǎn)投資近5年復(fù)合增長率為7.6％，固定資產(chǎn)占GDP的比重、基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資的比重都偏低，鎮(zhèn)江和蘇錫常的差距是非常明顯，甚至揚州都要領(lǐng)先鎮(zhèn)江

9地產(chǎn)市場的可能性決定于城市的地位1、區(qū)位和交通條件均顯示鎮(zhèn)江處于長三角的邊緣地帶，處于上海都市圈和南京都市圈的交界灰色區(qū)，可依靠的外部經(jīng)濟輻射和外來消費力不足。2、鎮(zhèn)江經(jīng)濟缺少支柱產(chǎn)業(yè)，各類指標在周邊城市中均處于劣勢，自身形不成足夠的城市吸納力；城市經(jīng)濟缺少新的增長點，消費升級的可能性不大。——鎮(zhèn)江是依靠自身消費，自身循環(huán)的城市，注定了高端消費市場的先天不足。3、城市規(guī)模、人口均顯示城市的中心化尚未完成，也缺少城市郊區(qū)化的動力。4、現(xiàn)有城市規(guī)劃有“攤大餅”的傾向，財政收入、固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不能支撐城建藍圖?！?zhèn)江發(fā)展難以逾越郊區(qū)化的“天王山”，除非有重大國家級利好。10市場篇

——鎮(zhèn)江市場處于什么階段，風(fēng)險幾許？注：本篇采用數(shù)據(jù)均來自鎮(zhèn)江土地部門、房管部門及規(guī)劃部門內(nèi)部文件。11土地市場是“錢袋”，量大、價廉、無序12土地出讓是政府的主要“錢袋”，無序出讓特征明顯土地市場的出讓模式政府將土地劃撥給“四大投資公司”（城市建設(shè)投資公司、交通投資建設(shè)公司、房屋投資建設(shè)公司及水運投資建設(shè)公司），四大投資公司進行土地征建、引資，由國土局完成最后上市交易程序。土地市場特征土地出讓構(gòu)成鎮(zhèn)江城市建設(shè)資金的來源主體。毛地出讓是鎮(zhèn)江土地市場的主要出讓方式。出讓過程中，政府以獲得土地出讓金（約30萬/畝）為主要目的。國土部門市場調(diào)控職能不完善，土地出讓無序是鎮(zhèn)江土地市場的主要特征。暗箱作業(yè)現(xiàn)象屢見不鮮。132000年至2005年1月，經(jīng)國土局公開出讓土地面積7858.42畝。其中，2000年出讓土地5.8畝；2001年出讓土地621.26畝，同比增長10611%；2002年出讓土地1279.79畝，同比增長106%；2003年出讓土地2123.97畝，同比增長66%；2004年—05年1月出讓土地3827.59畝，同比增長44.5%。據(jù)國土局介紹，2001年—2003年共出讓地塊6700畝，含協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地2600畝左右。即2000-2005年1月，所有方式出讓的土地共約為10458畝。14城南板塊（含南徐/丹徒）是土地主供應(yīng)區(qū)

低價/規(guī)模類產(chǎn)品是充斥下階段市場土地市場分為5大板塊——城東板塊（含丁卯）、城南板塊（含南徐/丹徒）、城西板塊、城北板塊（含金山）以及城中板塊。城東板塊（含丁卯）是目前市場的主要供應(yīng)地；城南板塊（含南徐/丹徒）是土地供應(yīng)密集地。15“錢袋”地位決定鎮(zhèn)江下階段郊區(qū)土地放量會加劇鎮(zhèn)江國土局表示，2007年內(nèi)以消化存量土地為主，即完成四大投資公司手中的存量土地的轉(zhuǎn)讓以提供城市建設(shè)資金，總供應(yīng)量12000畝,約960萬平方米建筑面積.。2007年內(nèi)的存量土地供應(yīng)主要區(qū)域為城南與城西。2006-2010年住宅用地供應(yīng)重點是南徐新城，待征地16平方公里，約2000萬平方米建筑面積。總計可售建筑面積1800萬平方米，是目前房產(chǎn)市場30年的消化量（年均60萬平方米）。16住宅市場已進入拐點，郊區(qū)低密度產(chǎn)品面臨惡性競爭17市場容量受剛性需求影響較大自然增量：因人口增長、家庭結(jié)構(gòu)重組等所產(chǎn)生的增長，因數(shù)據(jù)有限，且01-02年拆遷產(chǎn)生的政策消費較少，故以該市前4年的商品房去化量為參考。2001年2002年2003年2004年總計年均量商品住宅去化（萬平米）63.83546979265.8366政策性增量主要由城建拆遷產(chǎn)生的強制性消費構(gòu)成，04年后，因國家政策因素，拆遷量有所下降。且因拆遷區(qū)域多為農(nóng)村用地，產(chǎn)生的實際需求將發(fā)生縮水，預(yù)計實際需求在50%左右。2001200220032004總計年均量實際均量拆遷總量（萬平米）266412813535388.2544容量測算：排除政策性影響，鎮(zhèn)江的商品房市場將保持每年60萬平米左右的需求量。如政府保持目前的拆遷節(jié)奏，其市場需求總量將保持在100-110萬平米/年。因國家政策影響，預(yù)計在2-3年，因政策性產(chǎn)生的強制需求將有所萎縮。18０５年后，市場已進入了供需拐點供需比：01-03年供需比為：0.85，市場供不應(yīng)求，存在投機可能。04-06后供需比為：2.33，供需開始失衡06年后三年供需比為3，供需失衡現(xiàn)象加劇——上述研判前提是拆遷保持現(xiàn)有速度與規(guī)模。

2005年一季度2005年二季度2005年三季度供應(yīng)量32.9751.840.05需求量3.724.518成交比1：0.111：0.471：0.45從05年前三季度看，鎮(zhèn)江市場供需失衡開始明顯。19價格增幅平穩(wěn)，拐點上升作用不明顯2001年2002年2003年2004年平均值年增幅市區(qū)商品房均價（元/平米）1431166520172119187118.36%主城商品房均價（元/平米）1490173021192609198720.57%市區(qū)二手房（元/平米）1183117313432387164628.6%主城區(qū)為京口、潤州二區(qū)。市區(qū)包含丹徒。價格指數(shù)從01年1季度的1000點開始平穩(wěn)上升至02年末的1209點，在03年出現(xiàn)了拐點從突進至03年末的1756點，04年為1890點。20丹徒片菠區(qū)城南片區(qū)城西片稼區(qū)城中片捉區(qū)城東片鍛區(qū)丁卯片臥區(qū)區(qū)域特征急：新開發(fā)失住宅區(qū)域產(chǎn)品類型不：多層、確小高層TOWN五HOUS枕E（待推友）行情價格刮：300沾0-34麥00元主力產(chǎn)品廢：三房1傅10-1延20平方痛米主力客奸源：鎮(zhèn)嗽江市區(qū)浙客未來推羽案量：魔約80膠萬平方誕米代表項目趕：天和新快城區(qū)域特擊征：客剃戶認可盾地段產(chǎn)品類型群：多層行情價格令：300籠0-34栽00元主力產(chǎn)愧品：三艇房11傾0-1勢30平餡方米主力客源艱：鎮(zhèn)江市怕區(qū)客未來推貧案量：述約70廊萬平方擾米代表項幸目：城睡南映象區(qū)域特征：較成熟煌開發(fā)區(qū)紀域產(chǎn)品類型旬：多層、湊小高層、TOWN粒HOUS腫E（待推統(tǒng)）行情價區(qū)格：公寓2賴600把-29歉00元別墅預(yù)計貞4500戲元主力產(chǎn)品分：三房1廊10-1解20平方釘米主力客砍源：鎮(zhèn)歲江市區(qū)晨客代表項岔目：恒莖美嘉園檔、學(xué)府模芳鄰區(qū)域特征染：商品房廳新開發(fā)區(qū)俯域產(chǎn)品類持型：多章層、小缺高層、TOWN撲HOUS餐E（待推單）行情價格庫：2800吹-300喉0元主力產(chǎn)鉗品：三董房11脅0-1旱30平派方米主力客貨源：區(qū)筒域客為盤主未來推案匠量：約5俗0萬平方炭米代表項繳目：統(tǒng)沃得第味一城、遞江南世禽家區(qū)域特近征：較撇成熟的歲開發(fā)區(qū)嘩域

產(chǎn)退品類型拐：多層裁、小高尤層

行瓜情價格刮：31務(wù)00-于350嗚0元隔主力換產(chǎn)品：竊三房1哀30-爽150摧平方米蕉主力璃客源：吧鎮(zhèn)江市拐區(qū)客余未來胡推案量長：約4偽0萬平摸方米登代表項白目：香崖江花城滴，米山攀人家區(qū)域特征復(fù)：較早的樹開發(fā)區(qū)域胖產(chǎn)品類因型：多層誦、別墅行情價色格：1協(xié)800勵，35確00-舌500囑0元煌主力產(chǎn)堪品：獨殼棟別墅重主力教客源：逗鎮(zhèn)江市賺區(qū)客癥未來拜推案量造：約5姻0萬平只方米鹿代表項螞目：駙慨馬山莊郵，御墅堅臨楓21主流市場考典型項目算概況區(qū)域案名開盤期總建產(chǎn)品價格城南板塊天和星城04年底12多層、小高層、疊加公寓3400疊加4300華都名城5月4日50多層、小高層、高層3300城西板塊翠堤春曉5月5日5.7多層3500郎香園5月6日4.3多層3300城東北板塊香江花城5月5日46多層、小高層、高層3500我家山水5月5日30花園洋房3888城東板塊東城綠洲5月5日20多層、小高層、聯(lián)排、疊加、雙拼聯(lián)排4600公寓2800江南頤和家園04年底60多層、高層、聯(lián)排、獨棟公寓2400-2800聯(lián)排4400-4500恒順翠竹5月8日4聯(lián)排、雙拼聯(lián)排4680-5020丁卯板塊江南世家5月4日20多層、小高層、聯(lián)排公寓2900聯(lián)排4800-4900221、在售竊低密度產(chǎn)賭品還不多師，產(chǎn)品類虹型以聯(lián)排蜂、疊加別淋墅為主。2、目被前鎮(zhèn)江漸聯(lián)排別瘡墅的行刮情基本渴在45驕00-閘500破0元/偽平方米撫左右，埋我家山小水已售潛完疊加貪別墅的爐最終價江格達到窯370割0元，氧后期預(yù)甘計在3維900遣元左右繡。3、聯(lián)硬排別墅功的主力蔥面積在須200屬-25草0平方貢米左右經(jīng)，疊加涌別墅的擔面積跨已度較大貧，從1縱30-勝250態(tài)平方米耕不等。4、由于滴多數(shù)項目疏的別墅推徒量并不大特，總價也妙不算太高棉，市場接槽受度正常音。5、05尺年下半年斧開始，鎮(zhèn)肅江市場上賢會出現(xiàn)一售些純別墅片項目，低黨密度供應(yīng)萍量會明顯蕩增多。6、低噸密度主裹力客源阿為政府扶高級公監(jiān)務(wù)員、旁私營業(yè)關(guān)主、醫(yī)吵療等事爐業(yè)單位潔從業(yè)人兆員以及眾在銀行潑等單位伐工作的強高級白守領(lǐng)。評述23潛在低妙密度物里業(yè)分布鏈態(tài)勢213萬科濫占地1透700糾畝駙馬山莊狼/聆湖尚虧郡/御墅彎臨楓/農(nóng)程工商項目約50坦萬建江山名基洲66萬建中住·齡君臨南壩山30萬占救地24市區(qū)待推除重點低密糾度產(chǎn)品江山名洲（城東板統(tǒng)塊）位螞置潔：焦嬸山對面開發(fā)易商：丑鎮(zhèn)江吃維科置只業(yè)有限孕公司開盤日魯期：頌200虎6年年蜻中建筑指睬標：66萬平方米產(chǎn)品類宅型：久聯(lián)排、齊多層公必寓、4搏+1景充觀公寓進、小高產(chǎn)層公寓調(diào)、高層顏公寓主力面積侄：多層愈公寓90-1和10平方米健，景觀因公寓120-癢180平方米媒體述爛求：附規(guī)劃主述求語拍：66吉萬平方米舟原生態(tài)山獻水社區(qū)君臨南山諸（城南板斬塊）位緞置：耐南徐大道組以南，檀滋山路以西開發(fā)員商：勻鎮(zhèn)江合中住房計地產(chǎn)開消發(fā)有限裁公司開盤日頓期：侄200飛6年年洲中建筑指標陽：占地30萬平方脹米，容列積率0.7渣6產(chǎn)品類型牢：疊加抖、聯(lián)排、謹獨棟別墅主力面積攪：聯(lián)排180平方米左些右媒體述求制：地段主述求埋語：灶南徐核侵心區(qū)國兵際版坡眠地美墅萬科南場徐彩城爛（城南太板塊）位浴置儉：南歐徐新城覽，南山哲對面（雄城南板辜塊）開發(fā)例商：鎮(zhèn)胳江萬科開盤日期嗎：20曠06年年趁中建筑指標猾：１７０惰０畝產(chǎn)品類板型：送tow譯nho愈use著、多層賭公寓、喬小高層腎公寓等潛在低薄密度供級量在1謎00萬洗平以上海，且均孔集中在臉鎮(zhèn)江核帝心資源稍區(qū)。其中城鼓南板塊睬約集中雜了60狹-80些萬的供騰量。25丹徒板佛塊主要攜產(chǎn)品現(xiàn)有項掌目銷售漆狀況一繳般；潛在供量勉較大，且假有大量未挨知土地；獨棟、雙甲拼產(chǎn)品比磚重明顯高捧于市區(qū)低蜻密度產(chǎn)品呼；價格和市誕區(qū)產(chǎn)品有論約800妹-100漢0元/平貸的差距。項目名稱項目類型所在區(qū)域價格狀況（元每平米）項目體量以及銷售進度駙馬山莊獨棟、雙拼、聯(lián)排丹徒獨棟：5000聯(lián)排：3500占地33萬平米，容積率0.41，2003年就推出，到目前為止，還未售完聆湖尚郡獨棟丹徒尚未推出占地24.8萬平米，容積率0.4，即將推出御墅臨楓獨棟、聯(lián)排、雙拼丹徒聯(lián)排：2900雙拼：3500獨棟：4500（花園500）占地13萬平米，容積率0.6，正在銷售當中農(nóng)工商項目部分別墅丹徒未知占地1100畝261、因土盛地市場的傭無序，商錫品房已進擔入供需失用衡的拐點樸階段。2、前幾滲年受拆遷太影響，供槽應(yīng)沒有放累量，供不趕應(yīng)求，鎮(zhèn)兔江的住宅鍬房價比較酷穩(wěn)定，0瓜5年一系蕉列政策出零臺，對鎮(zhèn)拳江的房價圖也沒有太飯大的影響葉。我們預(yù)就估06年罷鎮(zhèn)江房價浙將保持現(xiàn)鉗在的水平秀，在28勁00-3墓000元躁/平方米草的價格水襯平波動。3、在整體市潮場放量誦導(dǎo)致失脾衡的同涼時，低拘密度市屬場今后塑3年的耀市場競芝爭將非零常激烈處，特別佛是別墅層市場，翅目前的列去化比詠較緩慢拉，而未俊來還有抖很大的倡推量。4、無疑論是公樣寓市場韻還是別簡墅市場越，客源棉還是以胞本地的鍬區(qū)域客皇戶為主閉，無升作級趨勢剖。5、對未丹徒板貪塊而言不，競爭拾市場的仿方向惟舅有“做營低”和膜“做高割”，而貓區(qū)域項獄目恰恰殿人同此必心，同扁質(zhì)化供升給嚴重置過剩。供應(yīng)同質(zhì)護，郊區(qū)低炮密度市場凈風(fēng)險巨大27項目篇28項目區(qū)我位在城準市格局虧中處于涉邊緣化號位置本項目位刻于駙馬辦山麓，油毗鄰駙唉馬山莊距離市區(qū)五車程在40分鐘和市區(qū)中覺間間隔南決徐新城，擠車程20分鐘。區(qū)域?qū)儆趽]規(guī)劃的谷膜陽新城，裁功能定位償和南京江你寧大抵相矮似本案市區(qū)：4迷0分鐘南徐：響20分幣鐘滬寧高創(chuàng)速：1膚5分鐘29基地條鄉(xiāng)豐件：典饞型的低般密度用刮地占地30陷0畝，容槽積率0.婦5，總建耽約10萬率平地價3俊0-3狂5萬/趣畝，樓呀面價8默99—抓104較9元/侄平該區(qū)域平柿均地價在綁40萬/貿(mào)畝內(nèi)四至：地塊北側(cè)地為駙馬山虜，植被一瓣般；東側(cè)為殿駙馬山免莊別墅絹小區(qū)；西側(cè)為西醬環(huán)路；南側(cè)千禧絨路為雙向際綠車道。西部，具南部均序為房地才產(chǎn)開發(fā)鞏項目。分塊：基地分平成3塊號，有廢痰棄道路產(chǎn)隔開。A地塊現(xiàn)掛狀為植被近茂盛的樹貢林；B地塊無瞎明顯拆遷湖物，較平愚整；c地塊為繭山坡地。駙馬山呈莊30地塊北部旬中間有一器廢棄磚廠菌，取土后面留有較大千水坑；地塊東部橡有一需保峽護的溝渠手，政府規(guī)勺劃為景觀暗帶。31基地所屬胃區(qū)位與競膨爭區(qū)位比見較南徐新城悠是丹徒新化區(qū)最直接跳的制約板救塊南徐是行階政中心等旦級，政府覆主要投入昏區(qū)南