四川樂山某住宅項目營銷策劃案

***·*******住宅項目營銷策劃全案目錄第一章***?**項目投資營銷第一節(jié)***?**項目市場可行性報告一、***?**項目介紹二、本項目的可行性研究三、項目素質(zhì)分析四、2005年樂山房地產(chǎn)市場分析五、2005年樂山現(xiàn)售樓盤分析六、***?**項目周邊分析七、***?**市場定位八、***?**項目規(guī)劃要求九、***?**整體項目策劃十、***?**項目銷售形式部署及調(diào)整因素十一、結(jié)論目錄第二節(jié)***·**項目工程可行性報告一、建設(shè)的目標與土地的基本使用計劃二、總體規(guī)劃的設(shè)計解讀三、道路和交通四、水、電、氣系統(tǒng)五、工程費用估算第三節(jié)***·**項目價值判斷暨投資分析一、**花園項目市場調(diào)研報告二、項目地塊SWOT分析三、項目定位分析四、項目價值分析目錄五、項目投資分析第二章***·**規(guī)劃設(shè)計營銷一、規(guī)劃設(shè)計二、建筑風格的選定及色彩計劃三、主力戶型組合四、環(huán)境設(shè)計五、樣板房及營銷中心的裝飾第三章***·**形象營銷一、確立項目名稱二、項目區(qū)名、路名、門牌名提案三、 各景觀組團命名四、 確立項目標志目錄五、確立項目VI系統(tǒng)六、應(yīng)用部分七、營銷接待中心包裝設(shè)計八、工地環(huán)境包裝設(shè)計第四章項目營銷推廣策劃第一節(jié)營銷推廣企劃方案一、廣告策略

二、廣告戰(zhàn)略目標

三、項目分析和廣告定位

四、廣告創(chuàng)意分析

五、廣告策略分析

六、廣告階段及媒體組合

第一章***?**項目投資營銷第一節(jié)***?**項目市場可行性告一、***?**項目介紹本項目簡稱“**”，位于四川省樂山市新城區(qū)**路，占地面積30左右畝（20436.3平方米），東臨**路，南臨百燕路，西臨規(guī)劃中的春華路（延伸道路），北臨鳳凰路，交通十分便利。（一）本項目所在市——樂山樂山古稱嘉州，是一座歷經(jīng)三千多年的中國古城，是全國99個國家級歷史文化名城和44個對外開放城市之一，1996年12月被聯(lián)合國教科文組織批準為世界文化與自然遺產(chǎn)的第一大佛，座落在岷江、大渡河、青衣江三江交匯之處，被譽為“山是一座佛，佛是一座山”。三江環(huán)抱著美麗的城市，綠心、綠島、生態(tài)林點綴于江水與秀城之間，使這座邁向現(xiàn)代化的古老而又新興的城市與大自然的綺麗風光和諧地融為一體，素有“天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州”的美譽，并因此而榮幸地被聯(lián)合國確定為中國第一個優(yōu)良人居環(huán)境城市合作項目。市中區(qū)下轄10個鄉(xiāng)16個鎮(zhèn)，4個街道辦事處，254個行政村、41個居民委員會，其中城市社區(qū)居委會30個。幅員面積825平方公里，總?cè)丝?4.9萬，其中非農(nóng)人口22萬。地處樂山市政治、經(jīng)濟、文化、金融、信息的中心，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，水陸交通便捷，商貿(mào)流通活躍，居住環(huán)境優(yōu)美，經(jīng)濟發(fā)展較快。（二）本項目所在區(qū)位——樂山新城區(qū)樂山市政府在2004年大力發(fā)展新城區(qū)，建造起樂山新世紀廣場，在政府大力倡導，開發(fā)公司大力對新城區(qū)開發(fā)，企事業(yè)進駐新城區(qū)，新城區(qū)得到了飛速發(fā)展，新城區(qū)生活配套日漸完善。（三）本項目發(fā)展商——四川**置業(yè)發(fā)展有限公司樂山**置業(yè)有限責任公司經(jīng)過多年的發(fā)展，已成為樂山房地產(chǎn)行業(yè)居重要地位的房地產(chǎn)公司。公司在成功開發(fā)****大廈、*******等樂山知名樓盤后再次出擊，打造高品質(zhì)、低價位現(xiàn)代健康住宅。而在2005年****大廈與*******一期都榮獲2005年樂山十佳優(yōu)秀樓盤大獎與最佳人居獎。二、本項目的可行性研究為了深入細致地對該項目的市場可行性進行研究，我們重點訪問了一些有代表性項目的發(fā)展商、政府官員、企業(yè)家以及目標顧客組織和人士等。在調(diào)研過程中，重點調(diào)研了成功項目的經(jīng)濟和暫時不成功項目失敗的教訓（具體內(nèi)容請參閱本節(jié)內(nèi)容五）。通過調(diào)查研究得出的結(jié)論：1. 只要項目“環(huán)境靚、配套全、規(guī)模大”，市場銷售均較好。2. 市場需求是可以用膽識和策劃創(chuàng)造的。三、項目素質(zhì)分析（一）項目的優(yōu)勢1. 園林式休閑小區(qū)漸受青睞隨著人民物質(zhì)生活水平的日益提高，人們對居住的要求日漸趨向?qū)挸ê褪孢m，但都市人長期受人口稠密的條件限制，每天都受到人流、車流、污濁空氣、狹窄家居的困擾。然而隨著樂山新城區(qū)的開發(fā)，市外清新的環(huán)境已深受市內(nèi)居民的青睞，以追求環(huán)境為突出賣點的園林式休閑小區(qū)將成功推出。這種小區(qū)因其擁有寬敞的居住空間、觸目可及的園林風光，清新怡人的空氣，非常適合城市居民休閑娛樂及本地成功人士居家置業(yè)，因此這種類型的小區(qū)，它的崛起與開發(fā)絕對不會是偶然和例外的。2.交通便利本項目位于樂山市新城區(qū)**路，往市中心僅15多分鐘車程，去樂山最大的廣場僅步行5分鐘，交通非常便利。而即將開通的春華路（延伸道路），將更加加快小區(qū)周邊的發(fā)展與生活市政的配套完善，而來往車輛將更為順暢，所以本項目所處地段極為優(yōu)越。3.先天的優(yōu)勢素質(zhì)*******?**，規(guī)劃出高尚別致的下沉式水體音樂廣場，可以感受“楊柳青青溪水流，靜靜聆聽鳥語鳴”的詩情畫意。距離*******?**僅5分鐘步行，便是樂山最大的廣場“新世紀廣場”。這一新世紀廣場的正式落成，已經(jīng)將樂山新城區(qū)帶入了一個經(jīng)濟、生活飛速發(fā)展的新區(qū)。4.發(fā)展商實力雄厚****置業(yè)有限公司實力雄厚。一個大型項目的開發(fā)，實力雄厚的發(fā)展商便是項目最堅實的后盾，由于房地產(chǎn)業(yè)在樂山地區(qū)日趨成熟，購房者在選擇樓盤時往往會受發(fā)展商的開發(fā)實力強弱所影響。由于前幾年樂山個別樓盤因后期資金不足，而導致一時間“爛尾樓風潮”鋪天蓋地，消費者對發(fā)展商的實力特別看重。因此開發(fā)商的實力是成功的一個重要因素。5.發(fā)展商內(nèi)部與相關(guān)單位有一定的潛在購買力****置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與相關(guān)單位中層以上干部，通過給予優(yōu)惠政策（分期扣工資），既可以留住人才，又可以給中層以上干部一個好的居住環(huán)境。而這部分人的潛在購買力是很多發(fā)展商所不能具備的。6、地處樂山**路，緊鄰樂山新世紀廣場，環(huán)境優(yōu)美，空氣清鮮，生活便捷。7、位于新城區(qū)域，匯集商貿(mào)、旅游、金融、證券、文化、生活之精華，商業(yè)文化氣氛日漸濃厚。8、依托新世紀廣場、樂山未來ＣＢＤ中央商務(wù)、生活中心區(qū)域，城市交通十分便利；9、地處樂山新城區(qū)，新區(qū)土地開發(fā)有限，升值前景廣闊。10、項目地處成熟區(qū)域、黃金地段。11、定位優(yōu)勢：本項目以地中海式小區(qū)園林景觀、總規(guī)劃設(shè)計的多層（商住）住宅小區(qū)，小區(qū)人文環(huán)境，小區(qū)生活與人文景觀環(huán)境溶為一體，將給樂山人民灌輸了最佳人居環(huán)境生活模式，相對樂山房地產(chǎn)市場的需求本相目從戶型設(shè)計、房屋面積、銷售均價都符合市場需求。12、環(huán)境景觀優(yōu)勢：目前樂山在售小區(qū)園林景觀設(shè)計如出一轍，大同小異，沒有特色，本項目自身的優(yōu)勢、生活的便利，全力打造“地中海式的園林景觀設(shè)計”，在規(guī)劃中體現(xiàn)獨特，如：下沉式音樂廣場、運動場所、感念式生活會所等。13、價格優(yōu)勢：在現(xiàn)在樂山市樓盤銷售的均價在１８００元/平方米左右浮動，而本相目定價１７８０元/平方米的均價，現(xiàn)代式的建筑風格，獨特的景觀設(shè)計、倡導新的生活理念，價格、園林景觀等對樂山購房者具有巨大的吸引力。14、面積、戶型設(shè)計優(yōu)勢：從戶型設(shè)計上說戶型比較人性化，動靜自然分割開來，方便了生活需要，既時尚又實用，從面積上來說房屋的面積正是市場購買者所需要的面積。（二）項目劣勢1、同類小區(qū)競爭激烈“嘉州花城”由于小區(qū)物業(yè)管理得法，區(qū)內(nèi)環(huán)境井然有序，深受不少樂山以及區(qū)縣人士喜愛。從鳳凰路一路走過，有“福鑫花園”、“花語美地”、“領(lǐng)地國際公寓”、“元龍春天”、“清華星城”等樓盤分享客源，本項目想脫穎而出，就必須獨樹一幟，與眾不同。2、臨近景致平平由于所處地是樂山的新城區(qū)生活社區(qū)片區(qū)，東面是新城區(qū)樂山最大廣場新世紀廣場，南面是樂山白燕路氣修、氣貿(mào)一條街，但是，由于周邊現(xiàn)有與現(xiàn)建小區(qū)景觀、環(huán)境設(shè)計大同小異，如出一轍，沒有特點。3、市民長期以來購房熱情很高：改善生活居住條件愿望強烈，更是希望擁有新的生活空間與環(huán)境等。4、樂山市區(qū)部分經(jīng)濟條件較好的居民已經(jīng)擁有住房，周邊老式樓盤對項目造成一定沖擊，新城區(qū)商業(yè)氣氛依然不夠濃烈，生活、購物不如老城區(qū)。5、樂山市各城鎮(zhèn)私房建設(shè)占有較大的比重，潛在消費群體尚未認識項目的優(yōu)越性，今年，樂山區(qū)縣大量開發(fā)樓盤項目，減少了區(qū)縣來樂山市購房的人群。6、項目自身戶型上有一些不是很合理，躍層面積偏大．7、周邊環(huán)境弱勢：周邊有些房屋建筑多為七、八十年代的房屋與一些陳舊的老式建筑物,路面比較陳舊破爛，周邊的生活環(huán)境比較亂，比較臟。8、市場弱勢：通過市場調(diào)查分析，在項目周邊的消費群體大多部分已經(jīng)購買住宅．9、今年，以目前來看已經(jīng)形成了樂山樓市三大競爭片區(qū)，如：肖壩＼濱江路＼鳳凰路三大片區(qū)．10、項目周邊自然環(huán)境景觀沒有，項目與其他樓間距較近，周邊有些房屋建筑多為七、八十年代的房屋與一些陳舊的老式建筑物,路面比較陳舊破爛，周邊的生活環(huán)境比較亂，比較臟。對項目視覺效果不好，影響購買、居住生活心理。（三）項目機遇1、項目地段機遇：由于樂山新城區(qū)鳳凰路2004年至2005年大力開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)今，鳳凰路可開發(fā)土地有限，但是在此區(qū)域選擇居住的購房者較多，本項目經(jīng)過精心打造從各方面的完善，在銷售市場中占有優(yōu)勢，也成為了一個很大的機遇。2、市場購房者機遇：二次置業(yè)機會：隨著樂山市經(jīng)濟的發(fā)展，人民對生活居住條件的改善，購買力加強，而且項目周邊想改善生活居住條件的人也越來越多，市場已有成熟條件。3、本項目自身景觀環(huán)境的機遇：本項目采用“地中海式”的園林景觀設(shè)計，引進具有異國他鄉(xiāng)的特點，在目前樂山樓市中還屬于新穎的生活景觀、環(huán)境理念，對購房者具有很強的吸引力。4、項目周邊的機遇：項目處于新城區(qū)大型生活社區(qū)，交通極為方便，采光、通風好，成為產(chǎn)品的優(yōu)勢也成為了自身的機遇。（四）項目威脅1、潛在的威脅：樂山政府對新城新生活的極力提倡，大型具有規(guī)模的樓盤已經(jīng)亮相，登陸樂山，一些購房者期待著新城新環(huán)境的完善社區(qū)，使的在舊城的購買力大大削弱，樂山市購房者對購房的認識日漸成熟起來。2、現(xiàn)有的威脅：由于一級市場的競爭激烈，很多一級開發(fā)商已經(jīng)在樂山購地即將開發(fā)，而這些開發(fā)商將帶樂山市房地產(chǎn)樓市走向大盤時代，而預測在2005年上半全年樂山市商品住宅期房銷售面積達約40萬平方米，而現(xiàn)有供應(yīng)面積只約有80萬平方米，比需求大出一倍左右。這反映出樂山樓市住宅基本已經(jīng)達到飽和狀態(tài)，也反映出激烈的樓盤競爭即將開始！3、對現(xiàn)有的樂山市住宅市場分析，現(xiàn)售樓盤創(chuàng)新銷售模式，創(chuàng)新的模式逐漸普遍起來，各項目樓盤不斷挖掘項目本身特點與買點，很多樓盤推廣主題明確，倡導新理念，戶型設(shè)計比較新穎、合理，很多樓盤大勢宣傳推廣感念，進行整體包裝與宣傳推廣，銷售價格不斷平穩(wěn)上漲，市場的對新穎的樓盤比較接受4、房地產(chǎn)市場的內(nèi)在威脅：隨著樂山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)的內(nèi)在威脅主要體現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)物業(yè)類型的多元化與開發(fā)項目的規(guī)模及配套設(shè)施的逐步完善，樂山市購房者有了更大的選擇性，戶型的設(shè)計上越來越人性化，方便合理的布局；另一方面，樂山市房地產(chǎn)市場將走向激烈的競爭時期。5、銀行關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款作了調(diào)整與貸款的利息提高，國家對土地的控制，可開發(fā)的土地越來越少。樂山房地產(chǎn)上半年總結(jié)2005年，上半年影響房地產(chǎn)市場的因素（1）、土地上漲房產(chǎn)利潤降低土地拍賣繼續(xù)使房地產(chǎn)開發(fā)中土地成本上漲。根據(jù)國土資源部出臺的《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，要求商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地使用權(quán)。各地也出臺了相應(yīng)的實施細則，并大力推行國有土地使用權(quán)拍賣。（2）、建材上漲房產(chǎn)運作壓力加大2005年以鋼材為龍頭的建材價格的上漲將繼續(xù)增加房地產(chǎn)開發(fā)商的運作壓力。近年來，我國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)不斷增長，促使物價總水平有所上升，尤其是鋼材等建材價格的上漲，導致房地產(chǎn)建筑成本處于只升不降的格局。（3）、配套設(shè)施提高成本上升配套設(shè)施要求的提高導致房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升。建設(shè)部新修訂的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，對新建居住區(qū)的配套設(shè)計規(guī)范及房屋品質(zhì)提出了更高的要求。如社區(qū)生活配套要求、車位配套要求、環(huán)境規(guī)范部分要求。這些配套設(shè)計規(guī)范的變革也將導致房地產(chǎn)開發(fā)成本有一定程度的上升。（4）、央行加息房價上升2003年央行121文件出臺以來，其他一系列的政策接踵而至。從2003年8月的國務(wù)院18號令(《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》)，到2004年3月的“指引”(《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》)，再到央行加息壓力導致房地產(chǎn)價格有一定程度的上升。2004年10月29日，央行九年來首次加息，中國人民銀行將金融機構(gòu)存貸款基準利率上調(diào)０．２７個百分點，這是央行近１０年來首次上調(diào)銀行利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率提高到2.25%，一年期貸款利率提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期存、貸款利率上調(diào)幅度大于短期。央行加息會導致房地產(chǎn)價格的上升，并對中小房地產(chǎn)開發(fā)商形成巨大壓力，還會在一定程度上抑制購房需求的擴張。銀行加息對大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商是一種考驗。加息直接導致財務(wù)成本增加，這樣的壓力可能會改變一個房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力，最終結(jié)果是開發(fā)企業(yè)面臨行業(yè)洗牌，2005年3月銀行第二次調(diào)整利息。因為2005年第一季度政府宏觀調(diào)控、銀行新政策、建筑原材料上漲等原因，隨之樂山需求住宅消費者在2004年12月到2005年2月大量置業(yè)，所以2005年3月出現(xiàn)了“待銷”局勢。（5）、土地增值稅的嚴格征管土地增值稅的嚴格征管將使房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力增大。長期以來，土地增值稅在相當多的城市并沒有嚴格征收，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得了比較大的利潤空間。從2004年下半年開始，各地對土地增值稅的口子收緊，實施嚴格的征管。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商要么就要削減其利潤份額，要么就不得不將土地增值稅攤到房價之中，然而2005年政府對土地增值稅的征管將加大力度。（6）、產(chǎn)品的同質(zhì)性導致競爭加劇房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)一方面可以帶來樓盤產(chǎn)品開發(fā)效率的提高和開發(fā)成本的降低，另一方面規(guī)模性的房地產(chǎn)開發(fā)又極易導致樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化。同質(zhì)化樓盤產(chǎn)品的競爭不可避免地產(chǎn)生激烈的價格競爭，生成“價格大戰(zhàn)”的競爭格局。因此，2005年存在產(chǎn)品同質(zhì)性的激烈競爭。（7）、關(guān)于銀行按揭2004年2月26日，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引(征求意見稿)》?！吨敢芬?guī)定，商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，5月1日以后，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻，其中主要是對個人購買第二套(含兩套以上)的住房按揭貸款以及高檔別墅、商鋪等貸款，更加謹慎，旨在抑制過度的炒房投機行為，降低銀行自身的信貸風險。央行調(diào)整住房信貸政策為促進房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展,中國人民銀行決定,從2005年3月17日起,調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平,實行下限管理,下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的0.9倍,商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例,其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個百分點。二是對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū),個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%;具體調(diào)整的城市或地區(qū),可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定,不搞一刀切。人民銀行有關(guān)負責人表示,本次政策調(diào)整有利于從需求方對未來資金價格形成較合理的預期。將商業(yè)銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理,有利于商業(yè)銀行加強風險管理,完善定價機制。（8）、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商被銀行信貸政策制約房產(chǎn)發(fā)展嚴格消費信貸、加息等措施一方面起到了宏觀調(diào)控的作用，防止炒樓，減少泡沫，另一方面也確實限制了消費者和投資者的購買欲望。2004年4月央行宣布：資本充足率低于一定水平的金融機構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。同月，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目(不包含經(jīng)濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。以上兩個規(guī)定的出臺，對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的資金要求，因為目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金普遍不足，通常70%由銀行信貸支撐，有的信貸比例更高。央行的有關(guān)規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房信貸等七項內(nèi)容作了嚴格的規(guī)范管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％；商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。一些規(guī)模較小、資金實力不雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不得不退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范化。但是，這又難免會導致房地產(chǎn)供給的下降。（9）、6月1日中國政府對中國房地產(chǎn)市場的新政策調(diào)控6月1日，對于持有多套房產(chǎn)的炒樓者和套貸的開發(fā)商來說，是一條生死線?！贬槍ζ卟课耙庖姟闭劦阶约旱目捶〞r對記者說：“如若不能及時變現(xiàn)，等待的將是沉重的按揭和利息。但是，在這半個月的時間里能否找到合適的下家，能否順利地過戶，確實是一件難上加難的事。”七部委出臺的“意見”規(guī)定，自6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。一方面，許多購房不足兩年、有出售意向的業(yè)主以及購房滿兩年的非普通住房業(yè)主，會放棄持房觀望，趕在6月1日新政策執(zhí)行前將手中房屋盡快出手，房源的集中釋放必然會帶來成交的短期放量。而另一方面，6月1日稅收新政策開始執(zhí)行后，受5%營業(yè)稅的限制，許多在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時，由于對“6?１”新政策所帶來市場變化預期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會受到一定影響。這些因素必定會抑制成交，從而使成交量有所下降。政策的出臺，預示著市場正在向投資者的心理底線逼近?！皬拈_發(fā)商的角度看，盡管不愿降價，但他們中多數(shù)如果連續(xù)兩三個月沒有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從3月調(diào)控政策出臺至今已有兩個月。五六月將是新樓盤上市的高峰期。綜合判斷，也許6月份真的會成為樓市的'分水嶺'?！薄皬拈L遠看，最近幾個月將成為近些年樓市發(fā)展的拐點。”“'期房限轉(zhuǎn)'的確是一記重拳，砸了投機的炒樓者，砸了套貸的開發(fā)商，也震動了許多投資型的購房者。因此，投機和投資者們近期會及時調(diào)整自己的步伐。 2005年，上半年樂山市房地產(chǎn)市場趨勢總結(jié)（1）、住宅需求空間縮小今年的房交會，盡管許多開發(fā)商都把營銷重點放在商鋪上，使整個房交會呈現(xiàn)出“商業(yè)地產(chǎn)”重頭戲的表象。但多數(shù)購房者和投資者對商鋪的興趣并不大，而是鐘情于住宅，無論是以前的老盤，還是一些新開樓盤，參觀者最關(guān)注的是住宅。另外還有新盤受到了參觀者的高度關(guān)注，銷售順暢……一系列現(xiàn)象表明，樂山住宅市場的需求空間非常廣闊，相當長的時間內(nèi)，樂山樓市仍將以住宅為主導。 （2）、政策影響房地產(chǎn)市場商鋪雖然在房交會上沒有呈現(xiàn)出十分火爆的場面，但一些小額商業(yè)營業(yè)門市銷售卻形勢喜人，中心城區(qū)致江路農(nóng)副產(chǎn)品交易中心在房交會上就銷售了十幾個商業(yè)營業(yè)門市，而其余一些項目的小鋪面也走勢不錯。除此之外，投資不大的住房也是市場的熱點，像領(lǐng)地國際公寓和銀豐?學府苑就占據(jù)了投資總額少的優(yōu)勢，深受市場青睞。近年來樂山房價上揚，許多收入穩(wěn)定的中、高收入群體都愿意將“閑錢”投資到房產(chǎn)上，對投資金額不大的小商鋪和小戶型住宅很感興趣。 （3）、品牌開發(fā)前景廣闊在今年的秋季房交會上，參觀者更加注重品牌樓盤，例如：嘉州花城、時代廣場、領(lǐng)地國際公寓等一系列品牌樓盤，這充分表明樂山購房者不僅把目光投在樓盤本身，而且更加注重了開發(fā)商樓盤品牌，從另一個方面可以看到樂山房地產(chǎn)開發(fā)商已不再把目光放在樓盤的銷售，同時更加注重了品牌的打造。樂山市房地產(chǎn)市場反映出現(xiàn)在的購房者比較重視房地產(chǎn)品牌，品牌開發(fā)前景非常廣闊。 （4）、樂山進入“具有一定規(guī)模時代”在今年房交會上展示的新樓盤中83%于具有一定規(guī)模的樓盤屬，這些新樓盤不僅注重了小區(qū)整體規(guī)劃、園林設(shè)計、整體外形等而且在價格、戶型設(shè)計、物業(yè)管理等更顯優(yōu)勢，在房交會上以往的獨棟等自稱“小區(qū)”的樓盤已經(jīng)不見蹤影，綜合樂山市土地礦權(quán)交易中心對2004年土地拍賣的數(shù)據(jù)來看樂山房產(chǎn)走向了“于具有一定規(guī)模時代”。（5）、樂山房產(chǎn)正在“設(shè)計轉(zhuǎn)型”在今年房地產(chǎn)市場走勢樂山房產(chǎn)正在“設(shè)計轉(zhuǎn)型”從產(chǎn)品類型到小區(qū)設(shè)計規(guī)劃；從戶型設(shè)計到面積打造；從銷售到宣傳；從小區(qū)配套到樓盤檔次都在飛速變化，產(chǎn)品類型已經(jīng)從以往的多層（商住）住宅或是單一的高層電梯公寓走向了產(chǎn)品多元化；小區(qū)設(shè)計規(guī)劃從以往的單一設(shè)計走向了注重綠化、小區(qū)人文景觀的設(shè)計；從戶型、面積來看開發(fā)商不在打造過大的面積與傳統(tǒng)式的戶型，戶型更加人性化大大的方便了住戶，從客戶需求的角度出發(fā)、考慮，面積也隨著市場的需求進行控制轉(zhuǎn)向了了解市場、把握市場的理性開發(fā)；從銷售到宣傳來看，現(xiàn)銷售樓盤強化銷售人員專業(yè)化，宣傳多樣化，已經(jīng)從以往不做宣傳或是宣傳單一走向了宣傳多樣化，擺脫了以往的銷售宣傳理念，加入到時代的房地產(chǎn)競爭中來；從小區(qū)配套與樓盤檔次上來看更加具有針對性，從以往的一般配套與樓盤檔次走向了具有目標、目的的規(guī)劃，具有針對性的客戶銷售與宣傳。種種跡象表明樂山市房地產(chǎn)市場走向了成熟。 （6）、樂山房產(chǎn)走向“創(chuàng)新”時代在樂山房地產(chǎn)飛猛發(fā)展的今天，樂山房地產(chǎn)從產(chǎn)品到規(guī)劃設(shè)計；從宣傳推廣到營銷策劃；從購房者到投資者都面臨著創(chuàng)新的挑戰(zhàn)與追求，現(xiàn)如今的樂山樓市樓盤沒有特殊的價值與產(chǎn)品、園林景觀、規(guī)劃設(shè)計都沒新異，反而，現(xiàn)售樓盤大同小異，互相模仿，樂山房產(chǎn)將在激烈的競爭中轉(zhuǎn)型，市場將等待著“創(chuàng)新”，樂山房產(chǎn)走向了“創(chuàng)新”時代。市場分析

（一）樂山市場分析２００５年我國政府提出建設(shè)“和諧社會”的口號！樂山市在建設(shè)樂山“中國第一山”的目標中，響應(yīng)中央號召，２００５年樂山市政府舉起了建設(shè)“和諧樂山”的旗幟，隨著樂山經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，各行各業(yè)蒸蒸日上，房地產(chǎn)成為了全國最熱行業(yè)之一，２００５年國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，各大銀行今年三月第二次調(diào)息，一系列的政策保證著房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展．２００５年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài)勢，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。對于樂山樓市中中高檔樓盤區(qū)域的特點也表現(xiàn)出來，高端生活區(qū)有幾個重要的特點，一是區(qū)域有大量的知識型的高收入群體，大家思維活躍，觀念前，有大致相似的消費習慣，喜歡新型的、高檔次的現(xiàn)代休閑娛樂方式。注重生活品位，講究生活品質(zhì)，對區(qū)域的環(huán)境和氛圍特別在意，希望一踏進這個區(qū)域，就能夠產(chǎn)生一種與眾不同的感覺。二是區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，建筑應(yīng)呈現(xiàn)一定的風格和個性，并與環(huán)境協(xié)調(diào)，時時給人以爽心悅目感受。三是區(qū)域配套相對完善，且檔次高，有品位，富有文化內(nèi)涵和時代氣息。但２００５年３月樂山樓市開始出現(xiàn)了“待銷”的場面，造成這種局面出現(xiàn)的原因有四個：首先國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，各大銀行第二次調(diào)整利息與一系列的政策影響房地產(chǎn)市場；其二，樂山房地產(chǎn)開發(fā)商受２００４年房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的火暴局面影響，相繼在２００５年推出開發(fā)項目樓盤，造成了樂山樓市激烈競爭的場面；其三，樂山本土購房者的需求已經(jīng)基本飽和，一部分購房者也具需求，但是因為房價較高保持觀望態(tài)度等；其四，２００５年樂山區(qū)縣也大勢開發(fā)樓盤項目，大大削弱了樂山房地產(chǎn)購買市場；其五，２００５年６月１日開始實施政府出臺新政策，而真正效果要在一個季度后才能反應(yīng)出來．由以上分析，可以預測樂山下個季度樂山樓市將競爭更加激烈，購房者依然保持觀望、等待狀態(tài)，同時也體現(xiàn)了樂山樓市需要新的“血液”，而樂山空置率也會上漲，而價格將不會像２００４年一樣攀升，而是保持現(xiàn)價，但從另一個角度來看樂山房地產(chǎn)房價卻是回落從目前崗樂山房騰地產(chǎn)市膚場來看繩正在推篇出的項嘆目有領(lǐng)鈴地集團哪的領(lǐng)地腔國際公筆寓與萊僅福帝勝景、星聯(lián)都房產(chǎn)造的花語庸美地、桿禹伽房至產(chǎn)的靚昌達電梯伙公寓等眼近１６欄個樓盤布，總建脖筑面積鉆４０萬平方稻米左右余。而目京前正在爐積極準犬備的項鴿目有仁欣和房產(chǎn)刑的居竹體園二期盲和濱江震怡景、抗****房觸地產(chǎn)公打司**基*二期炒、和邦史集團桃娃源新城叔、東能唯集團白屯領(lǐng)花園追、清華畝房地產(chǎn)耍公司清華星景城、大水中華實苦業(yè)的*匠*大廈投以及新惰業(yè)置地堂與立事炎達聯(lián)合往推出的膜嘉州新狗城第一禽期等，總帽建筑面罷積也在情８０萬梁平方米兼左右，盾預計下悲半年將憂陸續(xù)推射出，這惰些新項番目中，娘有多層，有康高層，蜻也有別漢墅；有糖舊城區(qū)寒的，也拖有新城套區(qū)的；臉有城市僚中心的畜，也有圖臨江和拔臨河的……總捧之，適合峰各種類型陡購買者的思房源都有蜓，房源充途分，消費或者和投資乘者有著廣攤闊的選擇空忘間。因訓此，這避些房源局的上市百，將徹懲底改變菊２００剖５年樂耽山住宅壯市場供夠求將形柏成了供大于歡求，而尺且競爭待更加激暖烈。 ２０憲０５年樂肆山市多層紐奉（商?。┟≌呀?jīng)尸從下半年諒的激烈競摔爭中，隨且著中﹑小業(yè)型樓盤項辟目的清盤因，許多盤粘進入尾盤吊時期及新唇樓盤涌向夾市場，許奮多樓盤以植打造中、壤小面積為主力戶曲型及推向投市場，政私府大勢拍雕賣土地，款開發(fā)商開仰始大勢置儀地，樂山彈市的購房廁者理智置業(yè)．市場分胞析年/月元/平方米上漲浮度比例2005年1月1620元/平方米0%2005年2月1680元/平方米4%2005年3月1750元/平方米4%2005年4月1880元/平方米7%2005年5月1880元/平方米0%2005年6月1880元/平方米0%200昌5年1赤月以來哈至今樂懼山房地狠產(chǎn)市場感價格保慢持在平干穩(wěn)的價暈格上，構(gòu)略有上奶漲，并廳沒有受科到國家婦宏觀經(jīng)忘濟調(diào)控絲式、銀行姿新政策雹的影響恰，由于哄政府、然銀行一殼些新政因策的出底臺，開粘發(fā)商開利發(fā)項目掩成本加您大，房過地產(chǎn)市黃場需求揭依然存殿在，樂逝山市各邁區(qū)、賄縣人紛逐紛來樂休山市居厲住,外喜地投資喉者也瞄京準了這遼個旅游涼城市,鐘促使樂底山市房左地產(chǎn)價染格一再暮平穩(wěn)上斑漲或是丸保持平茄穩(wěn),從盯年初的爽162譽0元(妨均價)而/平甘方米到叨現(xiàn)在的久188私0元/米平方米抗(均價齡)平均璃漲浮7蠶0元/紀平方米繭,2月果份比1烈月份價基格在原稻有的價甚格上漲包4%康，3月且份比2移月份價獲格在原家有的價三格上漲調(diào)4%偷，4月替份比3題月份的母價格在典原有的爛價格上進漲7%談，5、港6月份顯與4月美份價格左保持平勸衡，由餃此表明倘樂山市名房地產(chǎn)步價格內(nèi)貓在的潛酸力.而論現(xiàn)在看候來樂山?jīng)Q房地產(chǎn)拘價格在北7、8鳳、9、鋸三個月貞市場價躺格來看猴保持平唇穩(wěn)狀態(tài)院，或?qū)⒂吐缘鸵贿缎?，而棗預計1洋0月份話價格將近略有上密漲，由險此可見午，樂山嚷并沒有落受到新音政策很吉大影響向，樂山像房地產(chǎn)股市場健?？怠⑵矫€(wěn)的發(fā)譽展，房畏價也在緞平穩(wěn)中粘逐步上銹漲市場分鐘析200晶5年樂暴山樓市豈隨著房煎地產(chǎn)市隱場的變觀化，對販面積的變化，而綁戶型也有班了相應(yīng)的聽變化，三燥室兩廳占賞到28%碑的比例，其次備四室三廳詠占到24軟%的比例辛，兩室兩昨廳占到1駱6%的比例，四疊室兩廳的祝占到12污%的比例爆，最后，迷三室三廳被與四室四廳各獎?wù)嫉?%享的比例，乞而兩室一先廳只占到毯4%的比拆例，不難看出罰2004五年上半年漁三室兩廳聲以上的戶犬型較多，孤也較為好銷售忠，而下半疑年逐步轉(zhuǎn)溪向中、小種戶型兩室弄兩廳以上130平李米以下的括住宅。這垃也說明2妥005年怕關(guān)于戶型哄中、小戶型將占到痕戶型的主鑒導地位，歸市場反應(yīng)錯的需求也哨顯示偏向于中、洲小戶型殊上來。戶型數(shù)量比例五室三廳三位1組3%四室三廳雙衛(wèi)4組12%四室兩廳三衛(wèi)3組9%四室兩廳雙衛(wèi)3組9%四室四廳四衛(wèi)1組3%三室三廳三衛(wèi)1組3%三室三廳雙衛(wèi)2組6%三室兩廳雙衛(wèi)11組34%兩室兩廳雙衛(wèi)1組3%兩室兩廳一衛(wèi)5組15%兩室一廳一衛(wèi)1組3%一室一廳1組3%市場分稼析2005節(jié)年樂山市爛樓市在戶尾型面積的饑打造上一望味追求大蜻面積、大白戶型，從線2004昌年3月份唱以來購房弟者追求大吃面積住宅丈，而開發(fā)扛商也投其冊所好，開添發(fā)大面積粗住宅，但離在200送4年下半查年隨著市胞場大面積順住宅飽和梨，購房者劈燕逐步轉(zhuǎn)向災中、小面散積住宅的鮮需求，在硬2004況年推出市預場銷售的尾樓盤有1梨8個，7酬0平方米緣瑞以下的占掉到10%茶的比例，溉75-8績5平方米侄的占到1刻0%的比等例，也就謙是說相對書樂山小戶鉤型而言8難5平米以川下的占到秋20%的荒比例，而帆90-1競00平方本米的占到葉5%的比識例，11腸0-12季0平方米捉的占到1篩5%的比取例，13鋤0-15稿0平方米蹦的占到3忌7%的比年例首居第驗一，而1泳60-1趕8平方米辛的占到1先2%的比珍例，19羞0-21福0平方米辨的占到5谷%的比例亞，220旁平方米以容上的占到奏7%的比芹例，從上啟述數(shù)據(jù)不判難得出隨判著市場購螞房者對面疲積的需求槳變化開發(fā)鉗商在面積坑打造上也話隨之變化頓，從另一咱個方面也民同時體現(xiàn)準出200胖5年市場醉對面積的潑需求中、沾小戶型面狠積占到主菊導地位。面積數(shù)量比例60㎡—80㎡5組8%80㎡—100㎡6組10%100㎡—120㎡8組14%120㎡—140㎡22組35%140㎡—160㎡9組15%160㎡—180㎡4組6%180㎡—200㎡4組6%200㎡—220㎡4組6%220㎡以上0組0%市場分析200述5年樂染山房地寶產(chǎn)市場皆在戶型湖類型的塑縣造上平藍層占到輕40%腎的比例譯，躍層占到值20%沖的比例傭，錯層令占到4津0%的比例，從幼比例圖上莖來分析，唱樂山開發(fā)商在2圈004年穩(wěn)產(chǎn)品戶型澡類型上來看，主寧要以平栗層、錯絞層為主需，而一般（7層莫多層）住扁宅到頂層示一般都是6躍7的燭形式，而羽我們結(jié)合仿2004和年地產(chǎn)市場著抽樣調(diào)雹查報告仰不難看聯(lián)出20環(huán)05年在戶型挨類型上將壞更加多樣拼化、多元化，但洲依然無法塘改變平層蛛的主導地位。戶型的結(jié)構(gòu)形式數(shù)量比例平層11組38%錯層9組31%躍層9組31%市場分菜析2005屈年樂山市艦房地產(chǎn)市肆場關(guān)于房定價可謂是貧穩(wěn)中有漲詢。從1月悶份980惑元/平方頓米逐步漲翻到年底1厲500元豆/平方米誦，雖說在奏8、9、街10三個神月保持平熟穩(wěn)，但在敞年底11夕月份以后擇不分地段災、區(qū)域均蔥價在12其00元/挨平方米的辛占到14治%的比例忘，120兵0-13殼00元/角平方米的爹占到14肺%的比例羅，而13納90-1肝400元拌/平方米椒的中間價味格卻沒有趣。141昏0-14狹80元/棟平方米的咱占到14螞%的比例倡，149奧0-15比00元/趙平方米占緞到最重2遙9%的比墨例，15系00元/筆平方米的莖占到29罵%的比例競。均價范圍

數(shù)量比例1400元—1500元1組8%1500元—1600元4組31%1600元—1700元2組15%1700元—1800元1組8%1800元—1900元2組15%1900元—2000元0組0%2000元—2100元1組8%未定2組15%200裕5年，沸下半年恰樂山市殃房地產(chǎn)崗市場趨飾勢預測基本觀點蝕：1）土地處政策評估○雖然土票地拍賣政紅策在20唱04年出究現(xiàn)了各種價各樣的問寸題，但是餡政府在2頑005年切的土地政父策依然不白會有根本此性的調(diào)整若，因為土芹地作為地秀方政府的矮收入來源隊已經(jīng)表現(xiàn)強為剛性特拜征?！鹋馁u土喬地的價格咱居高不下大還在攀升牌，以及房議地產(chǎn)開發(fā)扒商無法輕扶松地將土唱地上升的瀉成本傳導技到產(chǎn)品中左去，將是間2005惕年的一個喇市場特征塞之一。政炕府在土地啄政策的不岡讓步、消斜費者趨于蹈理性的消耀費，使得粗房地產(chǎn)開莊發(fā)商壓力么逐步體現(xiàn)伏出來?！痣S著土瓶地獲取的影難度和成鄉(xiāng)豐本加大，渾房地產(chǎn)開淹發(fā)企業(yè)將頂開始轉(zhuǎn)變挎以往重視歲開發(fā)規(guī)模對，產(chǎn)品向淘著精細化驕、個性化園方向發(fā)展媽。2）信貸奇政策評估○預計2移005年瘦房地產(chǎn)信勤貸的方面謙的政策依炎然還有新滲的政策出爆臺○政府目對房地扛產(chǎn)開發(fā)泛企業(yè)的茅信貸政續(xù)策將更騙加向大丙型企業(yè)紡傾斜。菜目前全出國范圍胳內(nèi)能夠止得到銀簽行大額怎授信的放房地產(chǎn)南開發(fā)企鼠業(yè)不到反20家朋；能夠腳得到銀挎行信貸暮順利支摟持的在闊200析家左右乏。3）利率膽變化影響○20毯04年柱10月驗29日辣首次加產(chǎn)息，它庸的真正歡影響可侄能在2紹005剝年第二引季度才柳能顯現(xiàn)敘，甚至綿不能排錘除在這痕個過程候中，央笑行進行斧第二次悔加息。襯人民幣瘋加息主斬要是對宮國內(nèi)房榮地產(chǎn)消博費者和舟投資者振有所影完響。 ○謎加息將處不可避浙免改變棕房地產(chǎn)刑消費者逢消費預搜期，使爐得房地輩產(chǎn)消費否中的投掛資者深他受影響藍，并且綱讓其中尺各類的店在房地尚產(chǎn)方面恐投資、紫消費的突透支者棕得到一萍次房地側(cè)產(chǎn)風險扣教育。4）土洪地供求贈分析 ○供齡應(yīng)量預測觀：200鋼5年有8若00左右云畝土地進貿(mào)入市場，練如此大的拍交易規(guī)模揮主要受地款塊的影響底。200眨5年舊城總改造將有乳一部分土稅地進入市絕場，舊城夾區(qū)區(qū)域部竊分儲備土京地也將有資計劃的進沃入市場進覆行交易。壯同時新城臂區(qū)的規(guī)劃炎建設(shè)也將棕出讓部分選土地?？傞T之，20薦05年土幟地市場將劉進一步規(guī)敗范，供應(yīng)便量在20耍04年的垂基礎(chǔ)上可首能會有所桐增加。 ○泊供應(yīng)區(qū)講域預測塌：大佛儉風景區(qū)濁大規(guī)模睜的舊城鋼改造，皇第三次生拆遷工麻作將在肅200弱5年持赤續(xù)開展測，屆時蠢將有一健些土地談進入土犧地交易師市場。受隨著新則城區(qū)建示設(shè)工作夢的開展封，大量似的土地瞞也將進跪入市場劈燕。樂山允市市政遠府提出司“疏散浮舊城，僚重點發(fā)愉展新城厚”的城痰市規(guī)劃減戰(zhàn)略，洗從20挑04年典底樂山炸土地礦棵權(quán)交易腥中心的淋土地拍耍賣數(shù)據(jù)不得知桃悲源新村叔、肖壩纏、新城奇區(qū)都將倚成功拍巡壽出大量政土地，累而市中陜區(qū)的土奮地供應(yīng)竿量將繼宜續(xù)縮減林，其地恐價也將饞持續(xù)攀亭升。桃城源新村遣、肖壩徒、新城替區(qū)的土渠地供應(yīng)依比重將本進一步漢加大。新政策杜對樂山勇房產(chǎn)市俯場預測自6月1臥日起，對冤個人購買烏住房不足婦兩年轉(zhuǎn)手磚交易的，次銷售時按鼓其取得的顫售房收入伙全額征收圓營業(yè)稅。萬對個人購登買非普通戚住房超過遮2年(含疏2年)轉(zhuǎn)開手交易的灶，銷售時卷按其售房奏收入減去駛購買房屋芝的價款后包的差額征完收營業(yè)稅酸?！?月偉1日可能往成為市場珠交易的分耳水嶺?！比庖环矫妫浽S多購房抽不足兩年饅、有出售光意向的業(yè)晨主以及購宰房滿兩年棒的非普通產(chǎn)住房業(yè)主易，會放棄優(yōu)持房觀望扁，趕在6扁月1日新年政策執(zhí)行逐前將手中登房屋盡快抵出手，房吧源的集中米釋放必然缺會帶來成腥交的短期貪放量。而豬另一方面漿，6月1恭日稅收新棄政策開始仇執(zhí)行后，堅受5%營彼業(yè)稅的限壓制，許多反在營業(yè)稅央征收范圍稱內(nèi)的業(yè)主夠會暫緩出裕售房屋，策選擇“以沃租代售”龍的方式；野同時，由蹲于對“6免?１”新打政策所帶寒來市場變算化預期的縣不確定，躲買賣雙方簽的交易意蹄愿也會受食到一定影撓響。這些慮因素必定譽會抑制成迅交，從而暴使成交量楊有所下降趁。但是對傾于樂山等推二、三及尚城市將不蒸會受到太容大影響，刷反而只是炕購房者轉(zhuǎn)氏變心理的玩過程。 預去測一膏樂山開光發(fā)商將那面臨資推金運作炒考驗： 政呈策的出僅臺，預捆示著市懂場正在藍向投資蟲者的心購理底線幼逼近。族“從開摘發(fā)商的謙角度看佩，盡管謊不愿降助價，但擴他們中豆多數(shù)如憲果連續(xù)星兩三個暑月沒有趟成交，從資金、掩成本等棟壓力將疫難以承氏受，而凳從3月余調(diào)控政軟策出臺臥至今已扎有兩個最月。五凍六月將士是新樓跨盤上市猴的高峰愈期。綜載合判斷把，也許臘6月份估真的會艘成為樓畝市的'駱分水嶺攏'。”肢“從千長遠看擠，最近泊幾個月輪將成為叨近些年莫樓市發(fā)搞展的拐朵點?！彼汀?匙期房限絨轉(zhuǎn)'的樣確是一火記重拳愿，砸了聚投機的蛾炒樓者子，砸了散套貸的甜開發(fā)商絲式，也震振動了許侄多投資蛾型的購定房者。極因此，扇投機和擔投資者煙們近期津會及時澡調(diào)整自趁己的步吉伐。投邁機將集而中拋盤片，而由侮于投資蒜的初始三成本加告大，未挑來成本漂又有很穴大的不胃確定性旬，再加坐上政策陳具有強獎烈的導阿向性作纏用，使爬得好多撤購房者俘對市場隔的心理防預期正筋在逐漸漿轉(zhuǎn)變，蠶放緩投鞭資的步對伐。”建將這次住新政形麥象地比餓喻成門冠鎖?！敖?期房垮限轉(zhuǎn)'按和加收酸營業(yè)稅置的門鎖定，使一王些投機已的炒樓閣者和利腸用虛假次合同套耐取貸款數(shù)的開發(fā)野商嘗到嶼了房產(chǎn)鼻被套牢歲和買賣尸成本加粘大的苦伐果。同止時，也妥使得投角資型的慢購房者揀要更加泄仔細地裹權(quán)衡利感弊?！鳖A測二鄙樂山購房奪者的心理娘變化 自住郵買家不會諸受到影響諷，新政策疲目標準確安地打擊了職炒買投機谷行為，但打并不影響園真正買家濫和長期投儲資者。愿6?１應(yīng)灑該會慢慢披穩(wěn)定。一蘇方面是沒碗實力的投挑機客，會將在這大限蛾前推出存厚貨或取消利交易，另教一方面市救場亦會慢朝慢消化了狐這新政策掛影響，個橡別區(qū)域樓獅市在劇痛賣后將會更姻健康發(fā)展莊。所以對煉買房自住刻的客戶來飯說，他們棒不是新政男要打擊的濃目標?！痹愣诜績r宵的走向上原，看房價賄不能只看本價格，而駛要看開發(fā)膠房屋的各催項成本構(gòu)費成。不能承光看價格跪漲幅，而猶忽略了成喜本漲幅。旦從購房者衫的構(gòu)成看德，炒房者泄已沒了市睜場，而一絡(luò)些投資者顏會因為投潑資成本加聽大而退出慘購房隊伍盜。這些將敢會使得自得住的比例著在購房隊船伍中逐漸牢加大。就帝目前而言私，許多購語房者表現(xiàn)懶出來的最英直接的做南法是降低搏了購房的泛總價款。川預測樣三楊樂山墻樓盤現(xiàn)場傾銷售變化 由兄于200席5年1月沸1日起直抵到6月，曬政府對房斧地產(chǎn)市場摟宏觀調(diào)控還出臺了許通多政策，涼銀行也隨繳著市場與均政府的政姑策與變化縱而變化，販也相繼出麻臺了一些幟政策，從慈2005漫年3月起壺樂山房產(chǎn)疼出現(xiàn)“待滔銷”狀態(tài)乖后，各大矛銷售現(xiàn)場離出現(xiàn)“冷受場”局面癢，購房者床保持觀望迎狀態(tài)，而續(xù)6月1日莊開始實施血《意見》負新政策后廳，更是讓房誠樂山銷售謝現(xiàn)場“冷監(jiān)場”雪上皂加霜，購槳房者把置炮業(yè)計劃統(tǒng)褲統(tǒng)推后，乞保持觀望礙態(tài)度，需片求住宅的稀購房者把音目光投向噴了租賃居溝住度過2總005“污政策年”巡壽。項目周邊漏分析當前項挨目周邊害在售樓譜盤與備糞售樓盤庭已經(jīng)有謙9個樓總盤，在肢售樓盤校有“嘉電州明珠慘”、“紋福鑫花剖園”、講“元龍火春天”粗、“領(lǐng)氣地國際巷公寓”奸、“花彩語美地姜”、“吹清華星另城”、席“嘉州青之春”女而備售廈項目有域“百合晃花園”創(chuàng)、“清頓華星城會二期”境、“嘉怕美花園堡”三個毫項目。項目周邊到樓盤基本洽資料一覽較表項目名稱地理位置占地面積建筑面積主力戶型主打面積均價福鑫花園鳳凰路20畝30176.54㎡三室兩廳138㎡1700元/㎡元龍春天鳳凰路23畝37148.2㎡三室兩廳138.66㎡1650元/㎡花語美地鳳凰路20畝31630㎡三室兩廳117㎡1750元/㎡清華星城鳳凰路兩室兩廳85㎡1450元/㎡嘉州之春通江片區(qū)91畝129383㎡三室兩廳130㎡1350元/㎡嘉州明珠新廣場旁8.46畝42859.5㎡三室兩廳132.26㎡2100元/㎡國際公寓鳳凰路三室兩廳1880元/㎡百合花園白燕路28.5畝35380.66㎡三室兩廳120㎡未定嘉美花園鳳凰路三室兩廳未定市場定位（一）叫項目市打場定位如上所述尚，針對本罩項目實際份之優(yōu)缺點蔑，該項目絲式的市場定擱位是：中極、高層次晌的住宅小舟區(qū)，擁有萌寧靜的社封區(qū)環(huán)境，褲文化格調(diào)味層次高雅沫，青蔥怡棄雅的綠化距園林，新徹穎別致的拔大門廣場資和景觀設(shè)辣計，極富薦特色的室雄內(nèi)外住客陜會所及康恩樂設(shè)施。１、 銷柔售市場定衛(wèi)位根據(jù)以僅上分析編，認為誕銷售對乖象主要同為：（1）聯(lián)本市獵買家：禮以樂山劑購房者鴨為主，闖周邊去幅縣為輔辰；（2）與企事泄業(yè)、機似關(guān)單位退買家：塑是一部映分手頭比寬裕，株追求寧攝靜高品沈位生活敗的中產(chǎn)竭家庭。（3）佛**較**及聯(lián)相關(guān)單病位的內(nèi)據(jù)部：內(nèi)蔬部的中爽高層管艱理人員統(tǒng)。２、叢銷售對陣象各占屢比例預園測銷售對象 樂山市內(nèi)部企事業(yè)、機關(guān)單位比例65%0%35%整體項頭目策劃（一）策碌劃包裝的坐重要性自200線5年3月阿開始，樂導山房地產(chǎn)儉市場逐漸減降溫，擺烈脫了20叔04年那茫種狂熱的護不正常狀怪態(tài)逐步走孩上正常發(fā)舌展的軌道謠，但也因擁局勢發(fā)生連了這樣的艘轉(zhuǎn)變，使紡市場的形斧勢也變得敬嚴峻起來連，已再不截是“有貨者便能賣出瞎去”的形泛勢，而是斷“供大于唱求”，發(fā)弊展商彼此捎要進行競帖爭，因而相策劃包裝享在競爭中悄占據(jù)了舉逐足輕重的筒地位。策劃包頭裝是針符對項目豪的特點崗，從市叢場定位約出發(fā)，令通過整烏套的銷每售材料翻及廣告灘平面的下制作，漫使項目纖樹立起樸良好的床形象，禮在市場傳中的同剝類型產(chǎn)墊品中脫鑼穎而出曾，同時預利用已吵取得的始知名度姻，產(chǎn)生繡名牌效或應(yīng)，促權(quán)進項目愁的銷售銅。另外煌，良好經(jīng)的策劃春還能為里大型項許目的分釋期推出揭作預先挨的部署捐，以利壤于項目銀后期的維銷售。漠現(xiàn)時樂浸山房地支產(chǎn)的發(fā)杯展商均峽逐漸認蛙識到策魔劃包裝蟲的重要量性，側(cè)扛重了這裹方面的雅投入，免就能獲什得超額掏的市場禽回報。（二）惱項目色丹調(diào)以白色為戚主，底面屠為淡藍色也稍偏灰，鄉(xiāng)豐屋頂以淡揭藍色稍偏催灰的瓦片斤，路邊綠姜草要寬，偶圍墻周邊甜要綠樹圍扎繞。（三）廣突告牌廣告的焦創(chuàng)造應(yīng)松以清晰關(guān)醒目為彼準則，榴充分顯濫示小區(qū)狠的大型繞完善規(guī)肅劃（最而好以小頓區(qū)的規(guī)忠劃圖為急主景）鄉(xiāng)豐，并突棚出發(fā)展粒商的名攪稱，盡足早為本棋項目作舅軟性的風宣傳。雄廣告牌勻擺放的咱位置，輩一是銷予售中心原現(xiàn)場如墨：銷售杯中心眉機頭廣告揀牌，利妄于過往震人流加娃深印象藍；二是衰顯要的他路口，感如新世錢界廣場約附近露旅天廣告聚位等顯胖眼位置爛，務(wù)求趟將接觸疏面拓寬江，吸引旅往來的域人流注駁意，以撲提高項薄目前期發(fā)的知名肢度。另筒外，可歷在各處汪路口設(shè)虛置醒目索的地點搬指示牌紗，清楚除指示本劫小區(qū)的窮位置。（四）售淡樓部售樓部提應(yīng)設(shè)置洽在**傅路旁邊拜，容易鞠被路人里所留意汗，其造圓型應(yīng)以上寬敞明舌亮、簡猜潔清新鬧為主調(diào)爛，全落挑地的大塌玻璃門燥墻，售兩樓部門球前設(shè)置踢一弧形行的造型此花壇，茅融園林糧美景于前一體，灣環(huán)境優(yōu)撥美的售查樓部應(yīng)傲最能體波現(xiàn)其審伙美水平園。（五）樣冷板房及樣監(jiān)板樓可參考事嘉州花憤城、嘉哥州新城糕等樣板便房內(nèi)的堆家具布脈局、裝斤飾配套陸，力求弦溫馨舒葬適，充挪滿時代輔氣氛又踐典雅親鬧切，激盾發(fā)買家晃的購買灣欲望。園一方面潛可以展董示別致穿的外型鋤設(shè)計，兩另一方晚面又可崗以給買淋家一個鳳“定心朝丸”，落讓買家匙看得到塑摸得著蒼。（六）項舟目功能的素策劃１、無住客會睜所參考成都辦成功的住頓宅小區(qū)項塘目，其住參客會所功方能齊備與拘否，優(yōu)越仆與否，可券以說是其巨成功的一材大決定因郊素，如成貓都萬科、點成都置信洽等均極為禾標榜其會礎(chǔ)所的優(yōu)越鐘性，所以門應(yīng)在會所百方面有所拿突破，除向了多數(shù)小要區(qū)會所擁原有的如健沒身室、桑工拿室、游民戲中心、嚼球類等活滔動場所之車外，可考答慮加設(shè)股遼票咨詢及劉以下項目毀內(nèi)容：（1）文獨化藝術(shù)區(qū)皆（3）動圖書室（2）露針天茶座垮（4釀）兒童娛急樂中心２、 綠故化設(shè)計園林綠化住一般分為巷中、西兩凱種，西式未園林現(xiàn)時盜一般較為渴標榜“歐耽陸式園林早風格”、坊“地中海父風情”、膀“凡爾賽刺風格”等芳，由于本著項目已經(jīng)款確定應(yīng)用抗于西式園件林“地中沖海風情”易相對獨立逃，可塑性武大，見效克快且明顯惑，所以本單項目早期四可采用先暈做一部分榴園林設(shè)計稈，可以更餃加吸引購酒房者。（1）楚歐陸延風格花報園前期綠語化應(yīng)注淘重在“皮快”、歇“美”秘、“顯咳”三方旱面，所鳥以主要踩由各種屈立體形徐狀組成翻的歐式輝花園，豪非常適溫合早期滴的觀感極，所以棗售樓部岔前的花利壇設(shè)計襖可與街鍵心花園桑風格相詢呼應(yīng)，僅融合時汪尚美感附渾然一鏟體。（2）圍充墻綠化項目的圍債墻是項目哈直接接觸勞客戶的形麻象之一，忙工地圍墻獅的包裝是眠必不可少光而且非常粒重要，在痛包裝完圍否墻時應(yīng)該篇適當?shù)脑谝鰢鷫呑鲙X一些綠化湯，即可以揉美化環(huán)境潑又有新異秒突出小區(qū)狠宣傳主題印，作好形爪象宣傳。（3）增太設(shè)多種家扒居服務(wù)針對項目酬的性質(zhì)，犧小區(qū)可以眠提供多種握家居服務(wù)抽，如：鐘鴨點清掃、駁洗衣服務(wù)紐奉、郵寄服肯務(wù)等，方遍便住客在合區(qū)內(nèi)及家傘中使用，挨優(yōu)質(zhì)物業(yè)跑管理令住正客度假無買憂，同時瞇又可提高事本項目的嚇服務(wù)檔次握。（七）項秀目后期策典劃１、付陵款方式多種付具款方式兔的選擇誼可以減何輕買家松的負擔相，參看扔現(xiàn)時市適場上的根眾多樓他盤的付貪款方式您，大致績上可分凳為“一改次性付草款”、骨“建筑忘分期”票、“銀戒行按揭籌”這三質(zhì)種。2、累摸積折扣蘆優(yōu)惠此方法目承的是為了原讓業(yè)主可徑自動成為輝本累積折饞扣計劃的筑受惠人；撈不論是以爸業(yè)主名義愧或介紹第牛三者購買費項目單位轉(zhuǎn)均可獲累張積折扣優(yōu)塌惠。運作服目標當然懸是希望以逢連帶關(guān)系龜吸引更多者買家，此潮等計劃有香利于與業(yè)拴主保持聯(lián)演系，及產(chǎn)逗生連動性封的銷售效語應(yīng)，惠及焦項目后期幅銷售。（八）乎促銷推兇廣策劃１、擴仿大軟性移宣傳的搭影響力現(xiàn)時房條地產(chǎn)業(yè)失的不斷動成熟，設(shè)無論是欺電臺、自電視臺茄、報紙能、雜志福都有專免刊、專恭欄介紹囑現(xiàn)今房的地產(chǎn)的肆最新動毯向。通笑過早期養(yǎng)的軟性陡宣傳，滾先建立翁其市場疲形象，獎再配合爭后期宣咳傳，有孝利于銷提售。２、安兼排適當克的公關(guān)處宣傳活著動當軟性宣朝傳達到一熄定成效，桑施工現(xiàn)場攀漸成氣候生后，便可砍適當安排妥一些現(xiàn)場霞公關(guān)活動作，如開盤邀活動、房明地產(chǎn)年展掀、房交會還等，此外范也可搞一娘些類似中羞秋優(yōu)惠、上十一國慶閉購房優(yōu)惠短活動等，維可讓他們藍親身參與刪，增加小勤區(qū)的溫馨橡氣氛，這次樣既可達熔到宣傳之柜效，又可襪帶動銷售梳。十、銷橫售形式虹部署及疾調(diào)整因現(xiàn)素軟性宣低傳VIP蘆會員入性會銷售咬公關(guān)展蘆銷瞇跟吐進促銷省售慌樓書、繞透視圖熔及項目腰模型錄影帶及燭相片違銀行及淚付款策略匙廣清告運作安俯排污電視及牽電臺廣告地盤/路素牌廣告尺報休章廣告母廣告裁詞***膜·**芬項目價雨值判斷計暨投資蜻分析一、*染**·**項目市場把調(diào)研報告主要內(nèi)咸容本報告算對當前絞的經(jīng)濟括環(huán)境、執(zhí)項目當界地房地日產(chǎn)市場挽供求狀戚況、項辭目所在求區(qū)域同閑類樓盤獸現(xiàn)狀及橡客戶購駱買行為晴進行調(diào)占研分析罪，從而鉤分析出踢項目的宣市場定唱位。（一）樂仙山市發(fā)展信及房地產(chǎn)燙市場發(fā)展2004平年，樂山悲市建設(shè)“鑰中國第一地山”穩(wěn)步困推進，濱斬江路通悅挖大道竣工星通車，3翁05線樂竄山大佛繞夕線公路竣照工通車，綠濱江休閑革景觀長廊筆建設(shè)取得況階段性成晚績，城市盈光彩工程戲?qū)嵤?，樂類山廣場二疲期工程啟夕動，城市鑄污水處理飯工程、垃記圾處理工其程實施…續(xù)…一系列榜重點建設(shè)貧項目的全副面實施，兔讓樂山的術(shù)城市建設(shè)膽全面提速貝，城市基就礎(chǔ)設(shè)施不騾斷健全，肌城市功能洪日臻完善宜，人居環(huán)懷境越來越部美，有力支推動了樂尤山房地產(chǎn)怨業(yè)的發(fā)展廚。200強5年我抹國政府巾提出建雪設(shè)“和憤諧社會圈”的口茂號！樂辜山市在饅建設(shè)樂違山“中像國第一葉山”的菠目標中欲，響應(yīng)礎(chǔ)中央號坡召，2團005寺年樂山姜市政府族舉起了避建設(shè)“移和諧樂醋山”的陣旗幟，鼓隨著樂崇山經(jīng)濟帆的發(fā)展寬，人民競生活水扶平的提趨高，各絹行各業(yè)矮蒸蒸日杏上，房離地產(chǎn)成訓為了全格國最熱望行業(yè)之鹽一，2肆005蒙年國家培對房地啟產(chǎn)市場進宏觀調(diào)部控，三掠月份中佛國銀行村二次調(diào)蠅息，六肌月一日盈中國“蹲六部”波聯(lián)合出鳴臺實施舊新政策壓對房地嶺產(chǎn)市場毯調(diào)控，屢一系列共的政策耕保證著諒房地產(chǎn)劃穩(wěn)定健假康的發(fā)城展．（二）盾樂山房擇地產(chǎn)市總場的供仆求狀況側(cè)現(xiàn)狀說20襲05年厚是“地漿產(chǎn)政策雨年”一味點也不遇過分，比在短短鵲不到半疾年的時夸間里，霸地產(chǎn)政止策可謂暗層出不脊窮，這息在任何蠶一個行枕業(yè)里都房誠是難有胸先例的豪，而這欺些政策積涉及到某的環(huán)節(jié)尿之多，構(gòu)也是罕斷見的。2004偽年以來，狡政府通過頸土地、金侮融等一系貞列政策規(guī)鍵范樂山房陪地產(chǎn)市場仇，提高市斤場門檻，副減緩固定腎資產(chǎn)投資里方面過快脹增長，放夏價高漲。灣從效果來揚看，20擊05年的叼新增供應(yīng)啊量明顯高默于去年，鏈緩解了供造需關(guān)系。怖預計20對05年下蠶半年政府調(diào)對土地、根金融政策泡將繼續(xù)從胞嚴控制。班另外，政洞府還將繼澡續(xù)開展土繪地市場治睡理整頓，交特別是清線理整頓違腳反產(chǎn)業(yè)政辭策用地、平違法批地登和非法占他地、違規(guī)耽銷售等行址為。從目前樂猾山房地產(chǎn)從市場來看庸正在推出丙的項目有什領(lǐng)地集團早的領(lǐng)地國憂際公寓與結(jié)萊福帝勝晝景、星都珠房產(chǎn)的花堤語美地、旱長江房產(chǎn)拳的嘉州之寄春、禹伽松房產(chǎn)的靚喬達電梯公裳寓等近１滴6個樓盤諷，總建筑賄面積40域多萬平方筑米左右。穗而目前正蒸在積極準鍵備推向市硬場的項目蛋有仁和房約產(chǎn)的居竹棚園二期和軋濱江怡景現(xiàn)、***芳*房地產(chǎn)沿公司**戲*二期、丑和邦集團問桃源新城宵、東能集漢團白領(lǐng)花讀園、清華柴房地產(chǎn)公挽司清華星計城二期、滔大中華實辯業(yè)的**屬大廈以及仇新業(yè)置地辣與立事達肌聯(lián)合推出顛的嘉州新削城第二期瀉等，總建尖筑面積也婚在80萬爆平方米左督右，預計夕下半年1引0月前后愚將陸續(xù)推興出，這些吼新項目中膚，有多層叫，有高層擱，也有別畏墅；有舊吹城區(qū)的，憲也有新城道區(qū)的；有墊城市中心夢的，也有舌臨江和臨重河的……牌總之，適迎合各種類斃型購買者巨的房源都航有，房源摧充足，消山費者和投己資者有著竄廣闊的選填擇空間。哥因此，這村些房源的現(xiàn)上市，目扇前樂山房旨地產(chǎn)市場戰(zhàn)已經(jīng)供大怖于求。三）樂山親個盤實態(tài)雹分析在樂山無羊論是地產(chǎn)枝界人士，張還是普通棒消費者，搖都知道樂懶山市有一夠個極具代防表性的房堂地產(chǎn)項目置：嘉州花罩城項目的威熱銷反映集出樂山住奇宅的趨勢場。1、嘉州蓬花城1）背挨景及概木況由立事澇達（樂炸山）實淚業(yè)房地赤產(chǎn)開發(fā)碌有限公倆司與成彈都燕宇妄房地產(chǎn)竿開發(fā)推辭向市場陸，位于栽樂山老艇城區(qū)，絞規(guī)劃占慣地面積泄超過1閱70畝登（11券萬平方殲米左右藝），總啞建筑面坡積超過事22萬炮平方米榮。綠化從率在4揉5%以俗上。其蛾最具特矩色的是蜻擁有全碧球知名押物業(yè)管舟理公司威與首個板樂山老賭城區(qū)高舌檔品牌吸社區(qū)。嘉州花城穗是立事達但（樂山）肝實業(yè)房地母產(chǎn)開發(fā)有商限公司與桶成都燕宇建所實施的算品牌擴張鴉戰(zhàn)略的結(jié)漸果。嘉州茶花城經(jīng)過拜兩年多的肌建設(shè)已成遍長為一個說成熟的品預牌，立事腦達挾持著垮這幾年積間累下來的每建筑經(jīng)驗蜜和建設(shè)理逼念，搶灘弓樂山，以賀規(guī)模開發(fā)附，綜合配脊套五星級畜物業(yè)管理分為賣點，魄加之品牌違優(yōu)勢和強長有力的宣鞭傳攻勢，惰使200客5年的嘉泡州新城一瓦期首次發(fā)遺售就出現(xiàn)銜熱銷。2）目標圾客戶群嘉州花城牲將主力目讀標客戶鎖庸定在樂山曬企業(yè)中的助中高級白辯領(lǐng)階層，炸為了獲得睡更多的中防高級白領(lǐng)碰人士的青春睞，專門欣設(shè)計了多偶種靈活的耕付款方式松，使畢業(yè)冤不久的在貢職大學生鄭也能購買本。3）經(jīng)營箭開發(fā)模式①嘉州花支城推出的雷住宅產(chǎn)品蜂多層與電阿梯公寓兩吃種。多層平層低建筑面積痰在110末~140筋平方米。軌這些設(shè)計旺都是樂山賊嘉州花城榜在銷售過鋼程被證實滑最受歡迎令的戶型。電梯公璃寓：全劑部設(shè)計塘以大環(huán)挨境、規(guī)但劃為主箱，盡量六減少公粗攤系數(shù)聰。②五星劉級的物期業(yè)管理嘉州花困城倡導線物業(yè)管滿理，因處此產(chǎn)生謀了樂山駁五星級濾的物業(yè)詞管理。盡整個社欣區(qū)因有題良好安尖全管理奶而不設(shè)斬防盜網(wǎng)榨，小區(qū)宣都實行禮封閉式稱管理。勺社區(qū)內(nèi)盯建立了我智能化盟管理，德可實現(xiàn)茂點對講聲可視、過等多種色便利服障務(wù)。（四）大踏盤在促銷錄上的成熟恭手法值得請***·促**借鑒1、充分變發(fā)揮營銷甲中心和示芬范單位的洋作用類似成都剝數(shù)盤的推陽廣手法，澇以上大型捉住宅項目訂均在入口習處修建了刃寬敞、外勸形典雅的程營銷中心罵，作為項滿目形象展濱示的焦點魯。內(nèi)部空液間布局則街采用功能豆分區(qū)的形宇式，盡可玻能減少相厲互干擾，豬加上訓練稠有素的售虛樓員，親尚和感的燈客光、展板企、照片，黨給客戶形皂成專業(yè)地脆產(chǎn)商的良魔好印象，鼓容易產(chǎn)生旋信任感。抽示范單位墨的室內(nèi)裝補修，營造遠了極濃郁糾的居家氛討圍，起到家了有效的枕引導作用勸，激發(fā)了違現(xiàn)場購樓星者的購買擊欲望。2、充分集運用現(xiàn)代澤廣告手法訓，不斷地禾完全項目畏形象無論在開軟盤前的廣鉗告預熱，