投資可行性研究報(bào)告(城中村)1

目錄TOC\o"1-3"\u第一章前言 41．1報(bào)告編制目的 41．2報(bào)告編制依據(jù) 41．3項(xiàng)目概況 5第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 72．1國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)回眸 72．2武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 102．3武漢房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 132．3．1綜合概述 132．3．22003年房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 142．3．3房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 182．42003年武房指數(shù)回顧 202．4．1商品房價(jià)格穩(wěn)步上漲 202．4．2存量房價(jià)格漲幅較大 242．4．3房屋租賃市場波動(dòng)較小 252．52004上半年武漢房地產(chǎn)運(yùn)行情況 262．5．12004上半年房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 262．5．22004上半年房地產(chǎn)市場評述 282．6現(xiàn)階段房地產(chǎn)政策導(dǎo)向 322．6．1現(xiàn)階段政策主線 322．6．3房地產(chǎn)金融政策 332．6．4房產(chǎn)市場政策 342．6．5政策評析 352．7武漢房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢分析 35第三章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。3．1投資地塊的地理環(huán)境 錯(cuò)誤！未定義書簽。3.1.1地塊周邊狀況 錯(cuò)誤！未定義書簽。3.1.2地塊周邊配套現(xiàn)狀 錯(cuò)誤！未定義書簽。3．2青山片區(qū)房地產(chǎn)市場淺析 錯(cuò)誤！未定義書簽。3．2．1青山區(qū)域概況 錯(cuò)誤！未定義書簽。3．2．2青山區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 錯(cuò)誤！未定義書簽。3．2．2區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn) 錯(cuò)誤！未定義書簽。3．3區(qū)域總體環(huán)境特點(diǎn) 錯(cuò)誤！未定義書簽。3．3．1總體環(huán)境分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。3．3．2未來規(guī)劃 錯(cuò)誤！未定義書簽。3．3．3目前狀況 錯(cuò)誤！未定義書簽。3．3．4存在問題 錯(cuò)誤！未定義書簽。3．4青山房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢 錯(cuò)誤！未定義書簽。3．5未來的發(fā)展?jié)摿挖厔?錯(cuò)誤！未定義書簽。附:項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。第四章、項(xiàng)目周邊區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。4．1選取樣本的基本情況 錯(cuò)誤！未定義書簽。4．2經(jīng)濟(jì)能力與購買力需求 錯(cuò)誤！未定義書簽。4．3影響被訪者購房的因素 錯(cuò)誤！未定義書簽。4．4被訪者對住宅的購買偏好 錯(cuò)誤！未定義書簽。4．5被訪者對小區(qū)規(guī)劃配套的建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。第五章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營SWOT分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。第六章項(xiàng)目定位 錯(cuò)誤！未定義書簽。6.1目標(biāo)市場定位 錯(cuò)誤！未定義書簽。6.2目標(biāo)消費(fèi)群定位 錯(cuò)誤！未定義書簽。6.3產(chǎn)品定位 錯(cuò)誤！未定義書簽。第七章項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.1.項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.2住宅建筑設(shè)計(jì)建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.2.1總體規(guī)劃布局構(gòu)思 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.2.2項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.2.3道路系統(tǒng)布局建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.2.4景觀設(shè)計(jì)建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.3小區(qū)配套設(shè)施建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.3.1.商業(yè)配套建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.3.2交通配套建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.3.3體育娛樂設(shè)施建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.3.4醫(yī)療衛(wèi)生配套建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.3.5教育文化配套建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.3.6戶車比建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.3.7戶型配比建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。7.3.8安防智能系統(tǒng)建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。第八章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 錯(cuò)誤！未定義書簽。8.1項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 錯(cuò)誤！未定義書簽。8.2項(xiàng)目投資估算 錯(cuò)誤！未定義書簽。8.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 錯(cuò)誤！未定義書簽。第九章項(xiàng)目效益及風(fēng)險(xiǎn)分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。9.1經(jīng)濟(jì)效益分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。9.1.1項(xiàng)目經(jīng)營策略 錯(cuò)誤！未定義書簽。9.1.2成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收 錯(cuò)誤！未定義書簽。9.1.3投資利潤 錯(cuò)誤！未定義書簽。9.2環(huán)境效益分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。9.3社會效益分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。9.4風(fēng)險(xiǎn)性分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。第十章結(jié)論與建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。10.1項(xiàng)目結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書簽。10.2項(xiàng)目建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。

第一章前言

受武漢XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，本公司對委托方在武漢市XX村進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進(jìn)行可行性研究。

可行性研究的工作從10月15日開始展開，至11月30日結(jié)束。可行性研究的資料來源有：公開的政府報(bào)告和統(tǒng)計(jì)資料、對政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、普通市民的訪談、相關(guān)產(chǎn)品的項(xiàng)目資料、具有代表性的開發(fā)商的調(diào)研資料等。本公司通過對以上資料的匯總和分析，本著實(shí)事求是，對委托方負(fù)責(zé)的原則，編制出本可行性研究報(bào)告。1．1報(bào)告編制目的（1）在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評估。（2）對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。（3）結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。（4）對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。（5）對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。1．2報(bào)告編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（9）現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料1．3項(xiàng)目概況（1）地塊位置（2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)項(xiàng)目名稱：XX土地面積：800004平米（1200畝）容積率：1.8（鑒于目前青山樓盤還主要以多層為主，在考慮各種綜合因素的情況下，本項(xiàng)目把容積率把握在較小的數(shù)值）建筑面積：1440007.2平米開發(fā)周期：84個(gè)月土地價(jià)格：500元/平米（由于本項(xiàng)目為城中村項(xiàng)目，考慮到需還建及其他特殊因素，暫定價(jià)格為500）（3）周圍環(huán)境與設(shè)施本項(xiàng)目位于武昌與青山結(jié)合部。東臨十里鋼城，西連長江二橋，南接?xùn)|湖風(fēng)景區(qū)，北靠鋼花新村，武青三干道，北洋大道，建一大道，園林大道，四通八達(dá)的公路直通XX村，武鋼交運(yùn)站設(shè)在XX村內(nèi)，交通十分便利。（4）項(xiàng)目投入資金及效益情況項(xiàng)目總投資：220000萬元自有資金投入：42500萬元住宅銷售價(jià)格：2800元/平米起項(xiàng)目銷售收入：391716萬元項(xiàng)目稅后利潤總額：760001萬元（5）項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢所在政策優(yōu)勢——政績工程，有強(qiáng)有力的政策扶持市場優(yōu)勢——武漢房地產(chǎn)處于歷史上升期成本優(yōu)勢——土地成本由股本體現(xiàn)，無需支付高額土地出讓金，并享有巨額土地增值收益規(guī)劃優(yōu)勢——武漢市政規(guī)劃新一輪經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域，市政配套優(yōu)良項(xiàng)目優(yōu)勢——地塊屬性優(yōu)良，周邊房地產(chǎn)市場運(yùn)行良好，供需平衡并同步增長運(yùn)作優(yōu)勢——國內(nèi)城中村課題及房地產(chǎn)開發(fā)策劃頂級人才主導(dǎo)本項(xiàng)目運(yùn)作社會效益——解決武漢城市發(fā)展痼疾，促進(jìn)武漢城市化發(fā)展進(jìn)程關(guān)系運(yùn)作——與政府相關(guān)職能部門的良好關(guān)系基礎(chǔ)，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施

第二章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析2．1國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)回眸最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)增長。本輪房地產(chǎn)周期從1998年4月啟動(dòng)后，于1999年10月回調(diào)到100.88，之后逐步回升，在2000年12月達(dá)到該年最高峰104.06。2001年以來，國房景氣指數(shù)開始高位震蕩，8月份開始，持續(xù)4個(gè)月回落。2002年，該指數(shù)呈現(xiàn)上行形態(tài)。2003年上半年，國房景氣指數(shù)再次在107左右的高位徘徊；2003年8月份，央行121號文件對房地產(chǎn)市場的作用開始顯現(xiàn)，當(dāng)月“國房景氣指數(shù)”為106.89，比7月份下降0.38點(diǎn)，在連續(xù)2個(gè)月攀升之后出現(xiàn)小幅回落，9月份數(shù)據(jù)目前沒有，但考慮到國務(wù)院18號文件對房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中支柱性地位的肯定來看，2003年第四季度應(yīng)有上升趨勢。整體看來，房地產(chǎn)行業(yè)近幾年保持了持續(xù)增長的態(tài)勢。無論是商品房的銷售面積還是商品房的銷售金額均有穩(wěn)步提升。圖一全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合指數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)這幾年之所以持續(xù)穩(wěn)步增長，主要是如下原因所致：（1）城市化進(jìn)程產(chǎn)生了對商品房的大量需求。中國特有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)直接導(dǎo)致了其城市化水平明顯低于世界平均水平。根據(jù)第五次全國人口普查，我國城市化率為36％，比同期世界平均水平46％低10個(gè)百分點(diǎn)。1970年至1980年我國城市人口年平均增長率為3.0％，1980年至1995年城市人口平均年增長率為4.2％，遠(yuǎn)高于全國人口平均每年0.96％的增長水平。改革開放以來，我國城市化進(jìn)程不斷加速，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，城市化的速度還會加快。未來十年，保守預(yù)測中國城市人口年均增長率會在3.5％以上，這導(dǎo)致了人們對商品房的巨大需求。（2）不斷增加的居民收入，使得人們對商品房的巨大需要轉(zhuǎn)變成為有效需求。要把人們的需要轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的需求，最重要的一個(gè)條件是購買力。近幾年，我國的GDP和居民可支配收入都呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的態(tài)勢，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（3）住房體制改革：對房地產(chǎn)市場的供求均有影響住房體制的改革，對我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，一是有支付能力但未能分到房子的居民可以直接購房；第二，有支付能力并擁有公房的居民可以再次購買新房；第三，公房上市，可用來出售和出租，這增加了房地產(chǎn)市場的供給；第四，放開房地產(chǎn)價(jià)格，更多開發(fā)商加入房地產(chǎn)開發(fā)行列，大大增加了商品房的供給；第五，房地產(chǎn)市場逐步放開，內(nèi)外銷房銷售并軌，使得一個(gè)城市的外來人口加入到買房行列。今后幾年，由于城市化進(jìn)程和居民收入穩(wěn)步增長，居民商品房消費(fèi)傾向會保持上揚(yáng)，而住房體制改革也會一步步深入。因此，長期來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮?。但同時(shí)也應(yīng)看到目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一些問題以及由此所引發(fā)的一些新的走向。（1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過偏，高檔樓房過剩，經(jīng)濟(jì)實(shí)用樓房供給不足2003年上半年，全國商品房空置面積同比又增長了約10%，但人均住宅面積還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際標(biāo)準(zhǔn)。針對此情況，2003年6月6日，建設(shè)部、發(fā)改委和國土資源部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于下達(dá)2003-2004年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃的通知》?！锻ㄖ分赋?，2003年經(jīng)濟(jì)適用住房年內(nèi)施工面積20023萬平方米，其中：續(xù)建面積6959萬平方米，新開工面積13064萬平方米；年度投資規(guī)模1578億元。2004年新開工面積12720萬平方米，同時(shí)2003年在建項(xiàng)目未竣工面積自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)為2004年續(xù)建面積規(guī)模；年度投資規(guī)模1663億元。（2）住房二級市場發(fā)展不夠健全一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場必須兩條腿走路：一手房繁榮，二手房興旺。然而，從總體上看中國房地產(chǎn)市場還是一條腿長，一條腿短，多數(shù)城市的二手房交易量不足總量的三分之一，有的還不到20%。（3）地區(qū)結(jié)構(gòu)不合理少數(shù)省市投資增幅過大，土地供應(yīng)量、價(jià)格上漲過快，如北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產(chǎn)投資年增長率超過30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出銷售增幅。（4）同質(zhì)化競爭激烈房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品市場之間的最大不同是市場的地區(qū)性很強(qiáng)，市場的供求關(guān)系、樓價(jià)變化等在不同城市、不同區(qū)域可能完全不同。但在中國房地產(chǎn)市場，跨區(qū)域的盲目學(xué)習(xí)現(xiàn)象很嚴(yán)重，由此導(dǎo)致的就是目前的房地產(chǎn)市場同質(zhì)化競爭激烈，因此在今天的房地產(chǎn)開發(fā)市場，其開發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)首先選擇產(chǎn)品的差異化，通過產(chǎn)品的功能差異、文化差異和服務(wù)差異，充分顯示自己的特點(diǎn)，把目標(biāo)客戶吸引住。這段時(shí)間小戶型在不同城市的異常暢銷就很好的證明了這一點(diǎn)。2．2武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況武漢是湖北省省會，華中地區(qū)經(jīng)濟(jì)、科技和文化中心。位于江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處。市區(qū)由隔江鼎立的武昌、漢口、漢陽三部分組成,在我國經(jīng)濟(jì)地理圈層中，武漢處于得天獨(dú)厚的優(yōu)越位置。（1）總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年武漢國民經(jīng)濟(jì)增長加速，完成生產(chǎn)總值1662.40億元。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值94.20億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值741.80億元，增長12.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值826.40億元，增長12.5%。（2）經(jīng)濟(jì)概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2003年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級，經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)明顯提升。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值95.13億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值741.8億元，增長12.8%。比上年加快0.6個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值825.47億元，增長12.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1998年的7.6：44.9：47.5調(diào)整為5.7：44.6：49.7。投資結(jié)構(gòu)：2003年全社會固定資產(chǎn)投資完成645.06億元，比上年增長13.1%。比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅為1997年以來最好水平。其中：非國有經(jīng)濟(jì)投資占全部投資的比重達(dá)到54.1%，比上年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。在全社會固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資248.28億元，增長26.7%；更新改造投資147.72億元，增長15.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資169.55億元，增長28%；其他投資79.51億元。投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2003年投資的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所變化。全年第一產(chǎn)業(yè)投資15.13億元，增長73.0%；第二產(chǎn)業(yè)投資168億元，增長22.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資461.94億元，增長8.9%。三次產(chǎn)業(yè)投資之比由上年的1.5：24.2：74.3變化為2.3：26.0：71.7。非國有經(jīng)濟(jì)投資占全部投資的比重達(dá)到57.7%，比上年提高5.7個(gè)百分點(diǎn)。制造業(yè)投資147.79億元，增長22.9%，占全社會投資的比重為22.9%，比上年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。物價(jià)水平：2003年市場價(jià)格總水平止跌回升。武漢市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲2.3%。其中，居住上漲6.0%，食品上漲4.8%，娛樂教育文化用品及服務(wù)上漲2.5%，衣著上漲1.1%，煙酒及用品上漲0.5%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品價(jià)格下降2.2%，交通和通訊下降3.6%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)下降3.3%。商品零售價(jià)格上漲0.4%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲5.5%。原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲6.5%。（3）人口狀況2001-2003年武漢人口基本狀況2001-2003年男女人口比例情況表年度男性人數(shù)所占比例女性人數(shù)所占比例2001390237851.47%367988148.53%2002396223551.49%371872348.41%2003402990051.61%378200048.4%據(jù)2000年11月第五次全國人口普查統(tǒng)計(jì)，全市共有家庭戶228.81萬戶，家庭戶人口為721.19萬人，占當(dāng)時(shí)全市總?cè)丝诘?9.64%。平均家庭戶人口為3.12人，比1990的3.77人減少了0.65人，2001年為3.08人/戶、2002年為3.04人/戶、2003年為3.01人/戶。（4）居民收入水平武漢市十年來人均可支配收入情況表年份19801985199019952000200120022003可支配收入5367781556445467617305782085242003年，武漢市職工平均工資11719元，比上年增長16.7%；城區(qū)居民人均可支配收入8524.52元，增長9%；農(nóng)村居民人均純收入3497.2元，增長6.1%；居民人均可支配收入歷年呈上升趨勢；居民居住條件進(jìn)一步改善，2003年，武漢市居民人均住房建筑面積23.93平方米，比上年末提高1.77平方米；農(nóng)民居民人均居住面積35.81平方米，提高1.89平方米。注：以上數(shù)據(jù)摘自《2003年武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2003年武漢統(tǒng)計(jì)公報(bào)》2．3武漢房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況2．3．1綜合概述武漢擁有近千萬人口，作為老工業(yè)基地，也擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較好的城市基礎(chǔ)建設(shè)，但在全國15個(gè)副省級城市中，武漢的房價(jià)處于中下等，這與武漢全國第六的經(jīng)濟(jì)總量嚴(yán)重不相稱，且作為支撐中國中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心城市，其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中所擔(dān)負(fù)的使命決定著武漢必將加快城市建設(shè)，繼續(xù)擴(kuò)大人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模。這也是為什么么近年來外地地產(chǎn)商大量殺入武漢的原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市目前外來開發(fā)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到110余家，其中既有萬科、金地、復(fù)地、大華等國內(nèi)有實(shí)力品牌的開發(fā)商，也包括九龍倉、和記黃埔、華潤集團(tuán)等港資、外資企業(yè)，這些外來開發(fā)企業(yè)的到來，一方面促進(jìn)了武漢市房地產(chǎn)市場進(jìn)一步走向成熟，另一方面也使得住宅產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升?？傮w而言，武漢房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快速、平穩(wěn)、持續(xù)增長的發(fā)展勢頭。2．3．22003年房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開發(fā)投資再創(chuàng)新高:2003年房地產(chǎn)總投資169.5億元，同比增長27.92%，其中住宅投資124.83億元，同比增長25.6%,占總投資的73.65%；經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資14.42億元，占住宅投資的l1.56%；寫字樓投資6.45億元，同比增長4%；商鋪投資9.91億元，同比增長7%。施工面積穩(wěn)步增長:2003年施工總面積1955.49萬平方米,同比增長15.7%。其中:住宅1620.42萬平方米；占總施工面積的82.87%，同比增長16.8%；經(jīng)濟(jì)適用房144.1萬平方米，占住宅施工面積的8.89%；寫字樓98.04萬平方米，同比增長26.5%；商鋪施工面積138.34萬平方米,同比增長5.1%。2003年施工面積中新開工面積為756.55萬平方米，同比增長63%。其中:住宅新開工69.53萬平方米,同比增長3.8%；經(jīng)濟(jì)適用住房新開工78.79萬平方米，占總新開工面積的1O.41%；商鋪新開工45.85萬平方米，同比增長29.2%?？⒐っ娣e略有上升:2003年房地產(chǎn)竣工總面積682.62萬平方米，同比增長7.8%。其中:住宅600.24萬平方米，同比增長14.8%,占總竣工面積的87.9%；經(jīng)濟(jì)適用住房88.61萬平方米，占住宅竣工面積的14.76%；商鋪56.19萬平方米，占總竣工面積的8.23%；寫字樓20.11萬平方米，占總竣工面積的2.95%。商品房消費(fèi)需求旺盛:2003年全市商品房銷售面積835.78萬平方米，同比增長10.07%，其中:住宅銷售面積約占80%,中低檔商品住宅約占住宅銷售面積的58%；總銷售額為13651億元，同比增長15.15%。購房自住約占99.2%,投資型購房占0.8%；本地居民購房約占90.5%,外地居民購房占9.5%。存量房交易增長較快:存量房成交70244套，面積為636.52萬平方米，分別同比上漲26.29%、21.45%,交易額為55,61億元。存量住房成交30013套，同比增長13.67%,成交面積251.14萬平方米(不含房改出售公房),同比增長13.22%。房屋租賃市場逐步攀升:房屋租賃21177戶，同比增長27.63%；租賃面積130.35萬平方米，同比增長10.45%；租賃金額5.02億元，同比增長2.24%。土地供應(yīng)量增長較快:2003年全市土地有形市場投入資金583億元，儲備土地16954畝；供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)土地35宗，面積2618畝，同比增長10.7%；交易實(shí)現(xiàn)金額41.04億元，同比增長137%。人均居住面積逐步增加:截止2003年底，全市實(shí)有住房建筑面積9046.87萬平方米(不含空置住房),同比增加418.31萬平方米；人均建筑面積已達(dá)23.92平方米，比2002年增長1.76平方米。舊城改造及拆遷力度加大:全年舊城改造29片,8276畝，同比增長292.7%。全年拆遷260萬平方米，同比增長34.72%；拆遷戶數(shù)為24433戶，較上一年增加11413戶，拆遷購買存量房占六成。2．3．3房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)比例協(xié)調(diào)：2003年，全市固定資產(chǎn)投資為645.1億元，同比增長13.1%；地區(qū)生產(chǎn)總值為1662.4億元，同比增長12.1%；市人均可支配收入為8524.5元，同比增長9%。2003年，全市房地產(chǎn)總投資額為169.5億元，占全社會固定資產(chǎn)總投資的26.3%。住房公積金歸集逐年增加：截至2003年，全市住房公積金累計(jì)歸集4936億元，其中:2003年歸集11.7億元，同比增長31.74%；發(fā)放個(gè)人公積金住房貸款11.15億元，同比增長36.14%。房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)貸款增長較快：截至2003年，全市房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)貸款余額為114.69億元，同比增加52.2億元。個(gè)人住房貸款保持穩(wěn)定的增長幅度：截至2003年，全市個(gè)人住房貸款余額為167.65億元，同比增長66.52億元。2．42003年武房指數(shù)回顧2．4．1商品房價(jià)格穩(wěn)步上漲(1)綜合物業(yè)指數(shù)。18號文件的出臺和商品房預(yù)售門檻的提高影響了樓市價(jià)格上漲，直到2003年10月l目的房交會后，樓市價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)較強(qiáng)的攀升勢頭。全年綜合物業(yè)價(jià)格為3311.2元/平方米，指數(shù)為1151.70點(diǎn)，各季度指數(shù)列表如下:季度住宅價(jià)格指數(shù)寫字樓價(jià)格指數(shù)綜合物業(yè)價(jià)格指擻2002年第四季度1136.631056.071115.722003年第一季度1146.751065.541129.912003年第二季度l159.611080.501144.682003年第三季度1176.771089.651156.852003年第四季度l219.061095.711171.35(2)分類物業(yè)價(jià)格1、由于加大了舊城改造力度，城市中心土地供應(yīng)量明顯多于上一年，中高檔商品房項(xiàng)目層出不窮，加之原有的項(xiàng)目，在占全市商品房開發(fā)總量中的比重逐漸加大，達(dá)65%,由此帶動(dòng)了全市商品房價(jià)格的上漲，市區(qū)中心地段的中檔商品房均價(jià)已達(dá)2800元/平方米，漲幅為3.7%。2、普通住宅全年各區(qū)均價(jià)入下圖:均價(jià)最高的江漢區(qū)為2685.63元/平方米，其次是武昌區(qū)2532.6元/平方米，這兩個(gè)區(qū)域均屬于老城區(qū)，土地價(jià)格過高；價(jià)格最低的區(qū)域?yàn)榍嗌絽^(qū)1863.8元/平方米。全市住宅均價(jià)2353.4元/平方米，同比增長7.25%；全年價(jià)格指數(shù)為1284.51點(diǎn)，同比增長82.43點(diǎn)，上漲7.25%。3、由于2003年市政府適度供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，政府指導(dǎo)價(jià)格已達(dá)1812.83元/平方米，漲幅為6.64%.4、寫字樓銷售市場保持平穩(wěn)的發(fā)展趨勢。全年均價(jià)為4339.97元/平方米，漲幅為4.3%。指數(shù)為1082.85點(diǎn)，同比增長4.27%。全年四個(gè)季度的寫字樓價(jià)格情況如下：季度寫字樓指數(shù)寫字樓均價(jià)〈元/平方米〉2002年第四季度1050.074208.602003年第一季度1065.544270.602003年第二季度1080.504330.552003年第三季度1089.654367.212003年第四季度1095.714391.50(3)區(qū)域綜合指數(shù)。由于全市房地產(chǎn)市場在整頓中保持發(fā)展，各個(gè)區(qū)域的價(jià)格指數(shù)有漲有跌，但總體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲的趨勢。1、江岸區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2530.37元/平方米，同比增長3.25%；指數(shù)為1046.63點(diǎn)，全年上漲了61.95點(diǎn)。各季度分別上漲5.81、26.98、30.89點(diǎn)。該區(qū)域?qū)儆陂_發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，全年推出了不少新樓盤，小戶型和節(jié)能住宅的出現(xiàn)促進(jìn)了該區(qū)房產(chǎn)市場的活躍。2、江漢區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2685.63元/平方米，同比增長2.58%；指數(shù)為1212.35點(diǎn)，全年上漲了30.51點(diǎn)。各季度分別為上漲15.75、19.01、23.28。該區(qū)域以高中檔樓盤為主，品放、價(jià)位都引領(lǐng)武漢樓市，地段基本覆蓋城市中心區(qū)。3、硚口區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2010.73元/平方米，同比增長0.62%；指數(shù)為955.73點(diǎn)，全年上漲了9.81點(diǎn)。各季度上漲分別為-14.91、-9.53、37.99點(diǎn)。本區(qū)域價(jià)格波動(dòng)較大，由于受非典影響，第二、三季度的市場以天順園為主的中低檔房，導(dǎo)致指數(shù)出現(xiàn)一定格度的下滑。目前，樓盤走向已開始由低端向中高檔樓盤靠近，區(qū)域熱點(diǎn)集中在漢正街版塊。4、漢陽區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2144.83元/平方來，同比增長3.06%；指數(shù)為1165.60點(diǎn)，全年上漲了34.72點(diǎn)。各季度上漲分別為736、13.91、39.56點(diǎn)。由于在市政建設(shè)及拆遷重建工程方面取得新的進(jìn)展，促使該區(qū)價(jià)格持續(xù)上升。5、武昌區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2532.60元/平方米，同比增長7.75%；指數(shù)為116.38點(diǎn)，全年上漲了83.94點(diǎn)。各季度分別上漲38.35、42.9、55.44點(diǎn)。相對2002年同期整體價(jià)格雖有所下降，但銷售態(tài)勢良好。尤其是徐東及中北路區(qū)片區(qū)樓盤的小戶提銷售火爆,另解放橋片區(qū)新樓盤的涌現(xiàn)也對該區(qū)域整體樓市有一定影響份。6、XX區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2454.64元/平方米，同比增長5.54%；指數(shù)為1407.52點(diǎn)，各季度分別上漲43.22、17.04、65.26點(diǎn)。受樓盤盤整影響，該區(qū)價(jià)格指數(shù)增長幅度不大，但身處光谷的地理優(yōu)勢，為該區(qū)域的房產(chǎn)均價(jià)和指數(shù)的上升提供了有利保撐。7、青山區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為1863.38元/平方米,同比增長1.98%；指數(shù)為1547.53點(diǎn)，全年上濫了30.03點(diǎn)。各季度分別上漲為3.77、-20.91、84.32點(diǎn)。本區(qū)域在二、三季度各季度上漲呈較大放動(dòng)，主要是在新盤、舊盤的交替過程出現(xiàn)的，而整體發(fā)展態(tài)勢基本平穩(wěn),區(qū)域熱點(diǎn)主要集中在武青三干道周邊地區(qū)。8、東西湖區(qū):區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2028.59元/平方米，同比增長4.86%；指數(shù)為1773.33點(diǎn)，全年上漲了82.23點(diǎn)。各季度分別上漲5.16、48.85、36.64點(diǎn)。該區(qū)域在拆遷改造實(shí)施和建設(shè)用地逐步減少后，市場一直比較穩(wěn)定，目前處于消化以前土地的階段，因此價(jià)格指數(shù)隨著交通和市政配套逐步成熟商節(jié)節(jié)攀升。2．4．2存量房價(jià)格漲幅較大(1)價(jià)格及交易總量。2003年全市存最房年均價(jià)為1335.51元/平方米，同比上漲121.23元/平方米，漲幅為9.98%。住宅類年均價(jià)為1154.46元/平方米，交易68460套,506.79萬平方米。商鋪類年均價(jià)為2709.19元/平方米，交易1155套,271萬平方米。寫字樓類年均價(jià)為1540.28元/平方米，交易256套,29.32萬平方米。(2)區(qū)域存房市場。1、成交價(jià)格因地理、交通、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平以及存量房本身新舊程度的不同，各片區(qū)之間、各地段之間的存量房住宅價(jià)格均存在一定差異，但總體價(jià)格情況趨于穩(wěn)定，以交易案例評估數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，各區(qū)存量房住宅當(dāng)前均價(jià)如下表:2、成交量分布存量房供應(yīng)區(qū)域主要集中在武漢市的老城區(qū)，從具體分布上看，主要是江岸區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)和硚口區(qū)各區(qū)域全年交易情況如下表:區(qū)域交易套數(shù)(套)交易面積(萬平方米)交易金額（億元）江岸區(qū)763378.47.53江漢區(qū)513256.936.22硚口區(qū)636365.97.14漢陽區(qū)537251.9611.44武昌民813861.316.20XX區(qū)507258.294.79青山區(qū)24840161.811.30東西湖區(qū)158122.62.04武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)5249.050.70東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)33511.840.74武漢市交易互換中心525458.437.502．4．3房屋租賃市場波動(dòng)較小2003年我市全年房屋租賃價(jià)格為385.2元/平方米，其中:住宅租賃4803戶，12.13萬平方米，租賃價(jià)格為66.03元/平方米；辦公用房租賃310戶,1.79萬平方米，租賃價(jià)格為408元/平方米；商業(yè)用房租賃16064戶,116.43萬平方米，租賃價(jià)格為418.1元/平方米。2．52004上半年武漢房地產(chǎn)運(yùn)行情況在國家宏觀調(diào)控的大背景下，武漢市上半年房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持良好的發(fā)展勢頭。全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)1696.85萬平方米，同比增長17.85%；全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積244.46萬平方米，同比增長10.41%；全市銷售商品房306.87萬平方米，同比增長21.68%。各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長，銷售面積比竣工面積多出62余萬平方米，市場需求仍然很強(qiáng)勁。2．5．12004上半年房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）開發(fā)投資85億元上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資85.09億元,同比增長38.43%,完成全年目標(biāo)任務(wù)的43.19%;房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長幅度比一季度下降了20.27個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)投資中住宅投資72.73億元,同比增長47.89%。（2）開發(fā)面積1697萬平方米上半年,全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)1696.85萬平方米,同比增長17.85%;其中住宅1446.23萬平方米,同比增長20.14%。新開工面積424.89萬平方米,同比增長30.94%;其中住宅新開工面積357.42萬平方米,同比增長20.19%;全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積244.46萬平方米,同比增長10.41%;其中住宅221.04萬平方米,同比增長14.78%;其中營業(yè)用房竣工14.84萬平方米,寫字樓竣工7.16萬平方米,同比分別下降49.73%、51.49%。（3）銷售55億元上半年全市銷售商品房306.87萬平方米,同比增長21.68%;其中住宅銷售面積202.82萬平方米,同比增長21.82%;營業(yè)用房銷售10.57萬平方米,同比增長38.71%;寫字樓銷售5.48萬平方米,同比增長88.32%;出租面積88萬平方米,同比增長18.93%;其中住宅占商品房銷售總面積的66.09%,營業(yè)用房占3.44%,寫字樓占1.79%,出租占28.68%,全市上半年實(shí)現(xiàn)銷售額54.58億元,同比增長26.47%。2004年上半年全市商品房的供求比例1:1.12(竣工面積×0.8/(銷售面積-出租面積),上半年我市消費(fèi)市場求略大于供,考慮季節(jié)因素,我市房地產(chǎn)開發(fā)市場供求基本平衡。從商品房預(yù)售情況看,我市上半年共預(yù)售商品房152.71萬平方米,其中商品住宅150.59萬平方米;預(yù)售協(xié)議金額39.16億元,其中住宅協(xié)議金額36.79億元。

（4）個(gè)貸余額244億元2004年1～6月,房地產(chǎn)市場各項(xiàng)貸款余額474.72億元,同比增長53.91%,其中個(gè)人住房貸款余額244.06億元,同比增長69.60%;新增房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款為85.72億元,同比增長18.35%,其中新增個(gè)人住房貸款(含公積金貸款)60億元,同比增長106.83%。而在房地產(chǎn)開發(fā)貸款上,1～6月各商業(yè)銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款比去年同期下降5.62%,國家控制貨幣信貸的調(diào)控政策發(fā)揮了一定的作用。2．5．22004上半年房地產(chǎn)市場評述（1）“舊城改造”與“新區(qū)建設(shè)”齊頭并進(jìn)在一輪居住郊區(qū)化居住浪潮后，武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開始回歸中心城區(qū)，政府制定了“舊城改造、新區(qū)拓展、軸線推進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展”的十六字方針。兩年來，武漢施工建造舊城區(qū)面積1.04萬畝，累計(jì)拆遷面積453萬平方米。2004年武漢計(jì)劃舊城改造供地4000畝，占全市全年供地總計(jì)劃的一半，此次舊城改造一改過去小局部拆遷的做法，做到成片改造，使主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)更顯規(guī)?；?，在城市配套得以充分利用的前提下，不斷促進(jìn)著產(chǎn)品舒適度的提升。而郊區(qū)建設(shè)方面，亦變過去的自發(fā)建設(shè)為統(tǒng)一建設(shè)，利用良好的自然環(huán)境資源，趨向生態(tài)化方向發(fā)展。計(jì)劃建設(shè)的“武漢新區(qū)”，總規(guī)劃面積368平方公里，現(xiàn)規(guī)劃人口100萬，它將成為集工業(yè)、商業(yè)、居住、旅游文化為一體的現(xiàn)代新城。規(guī)模化的舊城改造和新城開發(fā)建設(shè)一方面呼喚大流量外來資金的介入，以確保城市規(guī)劃的整體性和合理性，另一方面亦為市場需求面奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，在舊城改造上，政府貨幣還建在有些地塊已經(jīng)達(dá)到2500元/平方米的水平，假設(shè)80%的拆遷戶選擇購買新房，按1：1.5拆舊買新比例估算，近兩年拆遷地區(qū)產(chǎn)生的新增住宅需求有320萬平方米；按３年到位計(jì)算，平均每年可以帶來100萬平方米的新房購買需求。

在新區(qū)開發(fā)上，由于東風(fēng)等大型企業(yè)的入駐，將會帶動(dòng)相關(guān)一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而吸引大量的外來人口進(jìn)入就業(yè)轉(zhuǎn)化成相當(dāng)可觀的房地產(chǎn)市場需求。從以上兩方面可以看出目前武漢房地產(chǎn)市場面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，正處于千載難逢的起步騰飛階段，而對于外來投資者而言，亦是一個(gè)最好的進(jìn)入時(shí)機(jī)。（2）土地資產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作模式日臻完善2000年7月17日，武漢市政府出臺了建立土地儲備制度的通知，昭示著武漢市正式確產(chǎn)了土地的市場屬性。隨后，又通過11項(xiàng)政府令和政府文件，初步構(gòu)筑了武漢市土地資產(chǎn)的經(jīng)營政策制度平臺。現(xiàn)在武漢市已經(jīng)構(gòu)建了以“政府引導(dǎo)+市場運(yùn)作”為主要體系的土地資產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作模式，并形成制度，土地市場已按國際慣例進(jìn)入規(guī)范運(yùn)作。武漢土地制度從當(dāng)初的探索嘗試到如今的初步完善規(guī)范，使得今年在國家頒布的71號令，對武漢市場其實(shí)并未造成大的沖擊。這充分顯示了武漢土地市場的良好運(yùn)營環(huán)境，而且從成交情況來看，無論是交易宗數(shù)、成交總額、成交面積還是樓面地價(jià)，每年幾乎都成倍增長，在形成市產(chǎn)競爭機(jī)制，活躍市場的同時(shí)，也吸引了市內(nèi)外眾多開發(fā)企業(yè)參與投資開發(fā)。隨著武漢市土地儲備制度運(yùn)作模式的日臻完善，整個(gè)房地產(chǎn)投資環(huán)境將更加穩(wěn)定、公平、安全。（3）房價(jià)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向合理進(jìn)入2004年，武漢市房價(jià)一路上漲，平均漲幅同比去年達(dá)到了20%左右。究其原因，建安成本、土地成本的上漲，產(chǎn)品品質(zhì)的提升，央行金融政策帶來的財(cái)務(wù)成本上升是主要影響因素，多年購買力集蓄的釋放更促進(jìn)了房價(jià)的上升。目前武漢市商品房價(jià)位從“金字塔”形，逐步轉(zhuǎn)為“紡錘”形，2500元/平方米到3000元/平方米最為集中，產(chǎn)品供應(yīng)也多以中檔住宅為主，市場購房95%以自住為主，投資性購房所占比例極小。因此可見，目前武漢整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)狀況并無過多的人為炒作因素，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和市場需求仍屬于較為理性的情況。（4）開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域由郊區(qū)向城內(nèi)轉(zhuǎn)移以下區(qū)域成為武漢樓市新的熱點(diǎn)地區(qū)武昌：光谷、徐東、南湖、沙湖漢陽：建港“錦繡長江”片、漢水沿線、歸元寺周邊區(qū)域、四新片、月湖、王家灣新區(qū)漢口：解放公園片、西北湖片、江漢老城區(qū)舊城改造（5）房地產(chǎn)開發(fā)步入大盤時(shí)代

上半年,我市施工項(xiàng)目中,單個(gè)項(xiàng)目施工面積超過10萬平方米的樓盤45個(gè),施工面積合計(jì)占全市的35.29%;單個(gè)項(xiàng)目施工面積超過5萬平方米的樓盤136個(gè),施工面積合計(jì)占全市的69.02%。市開發(fā)辦負(fù)責(zé)人介紹,隨著我市房地產(chǎn)開發(fā)市場形勢的持續(xù)向好,大盤項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)。我市房地產(chǎn)開發(fā)步入大盤時(shí)代。

據(jù)介紹,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資能力有所增強(qiáng)。上半年,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資過億元的企業(yè)21家,年投資超過5000萬的企業(yè)63家,同比增長近35%左右。這些都表明,在房地產(chǎn)開發(fā)市場日趨規(guī)范、競爭日趨激烈和市場需求拉動(dòng)的情況下,我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力克服國家宏觀調(diào)控帶來的影響,經(jīng)營狀況明顯好轉(zhuǎn),整體實(shí)力明顯增強(qiáng),競爭能力明顯提高。我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“塊頭”在迅速壯大。（6）商品房空置率逐年下降我市商品房空置呈逐年下降趨勢。截至上半年,我市共空置一年以上的商品房為141.9萬平方米,空置率約為9%。其中商品住宅60.18萬平方米,營業(yè)用房44.45萬平方米,寫字樓37.27萬平方米。開發(fā)辦介紹,目前我市空置房大部分為2000年以前建成的商品房,其中大多數(shù)屬于尾盤房。定價(jià)過高或戶型結(jié)構(gòu)不合理,成為商品住宅空置的主要原因。據(jù)介紹,這部分空置房絕大多數(shù)為大戶型,由于總價(jià)較高,住宅性能價(jià)格比不合理,使得中低收入者難以承受。另外,房屋功能、朝向,周邊環(huán)境、物業(yè)管理、公共配套設(shè)施等方面的問題,也成為部分空置房銷售的難題。營業(yè)用房空置的原因主要是布局不合理。中心城區(qū)過密,而新區(qū)卻較少。且這幾年商業(yè)市場競爭激烈,一些中小企業(yè)難以維持,加之我市占道經(jīng)營未根本解決等,也抑制了市場的消費(fèi)需求,使?fàn)I業(yè)用房空置量逐年加大。另據(jù)了解,由于我市寫字樓本身供大于求,且部分老城區(qū)寫字樓缺少停車位,以及商務(wù)活動(dòng)相關(guān)配套設(shè)施,物業(yè)管理不到位等原因,導(dǎo)致我市寫字樓空置有逐年增加的趨勢。（7）我市中低價(jià)商品住宅比例偏低

據(jù)了解,我市上半年住宅銷售面積202.82萬平方米,高價(jià)房占比增加,而中低價(jià)位房屋比例下降,商品住宅正在朝高價(jià)位發(fā)展。從住宅銷售的成交價(jià)格結(jié)構(gòu)看,均價(jià)在1800元/平方米以下的商品住宅占整個(gè)住宅銷售面積的27.04%,僅比2003年底提高了0.4個(gè)百分點(diǎn),而且分布在郊區(qū);均價(jià)在1800～3000元/平方米之間的商品住宅占整個(gè)住宅銷售面積的56.87%,比2003年底下降了4.87個(gè)百分點(diǎn);均價(jià)在3000元/平方米以上的商品住宅占整個(gè)住宅銷售面積的16.09%,比2003年底提高了4.83個(gè)百分點(diǎn)。

市開發(fā)辦認(rèn)為,商品住宅價(jià)格的重心在逐步上移,我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)一步完善。當(dāng)前,我市商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中的中小戶型比例偏低,總價(jià)在25萬以內(nèi)的商品房比例偏低,難以滿足當(dāng)前因舊城改造而產(chǎn)生的大量安置型需求。同時(shí),市區(qū)內(nèi)已有的小戶型項(xiàng)目也僅僅是以降低單戶面積來換取總價(jià)的降低,并不真正滿足居民的居住要求。而如何解決拆遷居民和廣大中低收入者的住房需求成為迫切需要解決的問題。

2．6現(xiàn)階段房地產(chǎn)政策導(dǎo)向2004年已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為“政策年”，在短短的上半年時(shí)間，大大小小的房地產(chǎn)政策層出不窮，各方面對房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注。土地市場、房地產(chǎn)金融市場、動(dòng)拆遷、經(jīng)濟(jì)適用房等具體的房產(chǎn)政策無一不是與百姓的生活息息相關(guān)的。2．6．1現(xiàn)階段政策主線2004年伊始、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長，中央及各級地方政府為了保障房地產(chǎn)健康發(fā)展，抑制飛漲的房價(jià)，紛紛采取措施給房地產(chǎn)市場降溫，2004年上半年的房地產(chǎn)政策都是圍繞“房地產(chǎn)降溫”這一主線展開的。2．6．2近期土地政策2004年的土地市場在鞏固2003年全面整頓政策的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場?！?1號令”：今年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即“71號令”，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對于8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處?！?1號令”體現(xiàn)了中央政府對規(guī)范土地市場的決心。屆時(shí)，全國范圍內(nèi)積習(xí)已