招商實(shí)戰(zhàn)之租金水平與業(yè)態(tài)規(guī)劃

租金水平與業(yè)態(tài)規(guī)劃

招商實(shí)戰(zhàn)之特定商場案例分析特定商戶成交案例分析市場租金調(diào)研項(xiàng)目租金方案建議租金方案思路參考依據(jù)特定商場案例分析特定商戶成交案例分析市場租金調(diào)研目標(biāo)商場樣本地王購物中心太陽廣場銅鑼灣廣場西武百貨中信廣場經(jīng)營規(guī)模每層商戶組合每層商場平面布局招商條件各業(yè)態(tài)商戶租賃成交條件租金調(diào)研方式和內(nèi)容租金調(diào)研方式和內(nèi)容特定商場案例分析特定商戶成交案例分析市場租金調(diào)研目標(biāo)行業(yè)租戶百貨公司超市國際名牌大型家居用品專門店電器城電影城娛樂中心大型中式酒樓特色餐飲、美食廣場美容院及發(fā)廊音像、書店大型運(yùn)動(dòng)用品專門店健身中心銀行調(diào)研結(jié)論分析特定商場案例分析特定商戶成交案例分析市場租金調(diào)研結(jié)論分析結(jié)論：各行業(yè)商戶租金水平及承租面積規(guī)律各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律最高最低其次最小化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信最大美食廣場、百貨公司、超市、大型中式酒樓、娛樂中心、電影院電器、音像、美容中心、家居用品、運(yùn)動(dòng)用品、健身中心租金面積零售商鋪特色主力店大型主力店各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪?zhàn)饨鹚郊俺凶饷娣e規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律大型超市－－帶動(dòng)人氣社區(qū)超市物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）鴻洲購物中心1-2F沃爾瑪6,00035-40中港城2-4F百佳18,00045-55東方雅苑1-4F萬佳20,00045-50商業(yè)中心超市嘉里中心負(fù)1F沃爾瑪3,00060-701太陽廣場負(fù)1F百佳6,00065-75

（包管理費(fèi)）新大好百貨1-3F新一佳12,00080-100(包管理費(fèi)）租金內(nèi)不含空調(diào)及管理費(fèi)，其收取標(biāo)準(zhǔn)為32元/平方米（建筑面積計(jì)）樓層購物中心的負(fù)一層(以帶動(dòng)人氣，將人流往高樓層引導(dǎo))或承租社區(qū)商住樓的整個(gè)裙樓承租面積一般至少在5,000平方米以上,甚至萬余平方米單位租金承租能力較低。地段好的店鋪單位租金可達(dá)90元左右,地段差的店鋪單位租金在35元左右*注：-簽約年期一般為10-15年，從第三年起開始遞增，幅度不超過5%；-一般采取純租金形式，較少采用抽成的形式。特征分析：大型超市百貨公司－體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和特色外地百貨物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）上海巴黎春天負(fù)1-6F新世界百貨15,000保底100-130抽成6%-8%上海梅隴鎮(zhèn)1-6F伊勢丹15,000保底145-165抽成7%-9%本地百貨南山保利城裙樓1-3F友誼城百貨7,60050-60日豪名苑裙樓1-6F歲寶百貨10,00040-50東門迎賓商業(yè)大廈1-6F天虹商場28,00050-70特征分析：樓層一般貫通商場首層~4、5層承租面積大型綜合性百貨(NewWorld,Sogo)要求面積一般超過10,000平方米，精品百貨(如“連卡佛”、“西武”等)面積要求較靈活，一般在3,000平方米或以上單位租金大型綜合性百貨通常在60-140元之間，精品百貨略高，主要視乎承租面積而定,可達(dá)200元大型百貨中式酒樓物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）中信廣場5F逸和軒4,00065-70金威大廈裙樓2F迎海漁港2,00040-50深港豪苑裙樓3F食神3,00060-65鼎盛時(shí)代裙樓2F-3F海港3,800120-130地王大廈4F金城太子2,08165-70圣廷苑東區(qū)2-3F鳳凰樓4,00085-90(包管理費(fèi))樓層通常設(shè)置在商場最高樓層或設(shè)在商住樓的裙樓部分承租面積承租面積大，一般在3000平方米以上單位租金承受租金范圍通常在50-70元*注:酒樓簽約年期一般為9年(3+3+3);遞增幅度通常不超過10%。中式酒樓娛樂中心、美食廣場、電影院娛樂美食電影院物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）太陽廣場5FNAMCO1,200營業(yè)額抽成28%-32%太陽廣場5F美食廣場1,500業(yè)主提供硬件設(shè)備,商戶按營業(yè)額抽成20%-22%金世界友誼城百貨負(fù)1F法拉利娛樂中心800150-160樓層購物中心最高層或貫通商場的較高樓層承租面積一般至少在1,000平方米以上單位租金娛樂中心和美食廣場經(jīng)營模式以營業(yè)額抽成為主;電影院行業(yè)在國內(nèi)發(fā)展尚未成熟,發(fā)展商設(shè)立電影院主要是配合商場提供消費(fèi)者多一種娛樂,經(jīng)營模式以合資及自營為主大型主力店特征總結(jié)娛樂、美食、電影院大型中式酒樓大型超市百貨公司承租面積遞增趨勢娛樂、美食、電影院大型超市大型中式酒樓百貨公司承租水平遞增趨勢百貨公司——承租面積最大，承租水平最高，放在商場最佳位置；超市——承租面積大，承租水平低，放至地下既可滿足面積需求，又可聚集人流，向上輻射；娛樂、美食、電影院——承租能力最低，但能聚集人流，設(shè)置在商場高樓層，既能滿足面積需求，又可將人流引導(dǎo)上來，同時(shí)提升周邊商鋪價(jià)值；大型中式酒樓——承租水平低，要求面積大，但可提供消費(fèi)者休憩、餐飲場所，是購物中心必要因素，一般放至最高樓層。大型主力店特征總結(jié)

慧通行一群熱愛商業(yè)與地產(chǎn)并愿意終生為之努力的人下首層大型超市放至底層以匯聚人流，使人流輻射至其它樓層承租面積大，通常在5000平方米以上，僅次于百貨公司；租金承受水平較低，單位租金通常在35-90元。首層二層三層百貨公司占據(jù)最佳位置，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和特色；承租面積最大，通常在萬平方米以上，可貫穿于商場首層~4、5F；租金承受水平相對較低，大型綜合性百貨單位租金在60-140左右。四層五層娛樂、美食、電影院承租能力最低，通常為營業(yè)額抽成形式或自營形式，放至較高樓層；提供娛樂、休閑功能，能聚人氣，將人引導(dǎo)至高樓層；承租面積相對較小，但至少在千余平方米以上。五層大型中式酒樓承租面積較大，通常在3000平方米以上；一般設(shè)置在商場頂層，提供休憩、餐飲場所；承受租金多在50-70元。大型主力店承租特征總結(jié)大型主力店的安排－案例連鎖超市租金：50-70元/M2匯聚人流下首層設(shè)置超市大型主力店的安排－案例綜合性百貨共3F如：Sogo、Pacific租金(1-3F)：100-150元/M2精品百貨共2F。如：Rainbow、LaneCrawford租金(1-2F)：200-250元/M2百貨公司設(shè)置在1F-3F特色主力店的安排－案例溜冰場美食廣場租金:50-80元/M2 美食廣場設(shè)置在4F特色主力濱店的安排蠟－案例大型中式捏酒樓(如業(yè)逸和軒酒商家、海港奮、金龍船奮、鳳凰樓算等)—貓租金:5倚0-70羞元/M2大型中活式酒樓按設(shè)置在折第5F各行業(yè)商冶戶租金水峽平及承租個(gè)面積基本類規(guī)律具體分卻別予以休分析大型主點(diǎn)力店租常金水平繪及承租您面積規(guī)濤律特色主協(xié)力店租金水都平及承粥租面積毒規(guī)律一般零售爹店鋪?zhàn)饨饤钏郊俺信巫饷娣e規(guī)瓣律特色餐飲縣店租金水溝平及承租仿面積規(guī)律項(xiàng)目租金灘方案電器城物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）光彩新天地永樂電器400060-70振華大廈1-4F順電4,00070-80南山海洋之心裙樓1-2F國美電器3,00045-55樓層該行業(yè)承租水平低，且商品的消費(fèi)目的性強(qiáng)，因此通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個(gè)裙樓承租面積一般在3,000平方米上單位租金地段好的店鋪單位租金可達(dá)70元左右,地段差的店鋪單位租金在50元左右電器連鎖家居物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）振業(yè)大廈裙樓1-4F達(dá)芬奇4,00065-75樓層該行業(yè)承租水平低，且商品的消費(fèi)目的性強(qiáng)，因此通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個(gè)裙樓承租面積承租面積大，可達(dá)萬余平方米單位租金承租水平較低，地段好的店鋪單位租金可達(dá)70元左右,地段差的店鋪單位租金在40元左右大型家居健身中心物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）地王負(fù)1F中航1,100170-175(含管理費(fèi))和平廣場2F金朝陽3,50040-45上海香港廣場3-4FPhysical6,00085-90(含管理費(fèi))樓層該行業(yè)是商場的配套項(xiàng)目,設(shè)置樓層相對靈活,主要視店鋪的外觀、位置是否適合健身中心要求承租面積承租面積較大，至少在千余平方米以上單位租金承租水平較低，3000平方米以上大型店鋪單位租金通常在90元以下,1000平方米左右店鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)到170元左右健身中示心體育運(yùn)動(dòng)用品物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）上海港匯廣場地下1F名店運(yùn)動(dòng)城2,50080-100抽成6%-8%上海中信泰富廣場4FMarathonsports200300-400樓層設(shè)置樓層要根據(jù)商場整體商戶組合布局而定，即該行業(yè)需與所在商場樓層的其它業(yè)態(tài)組合相契合承租面積承租面積較為靈活,大的千余平方米,小的幾百平方米單位租金租金承受水平與承租面積直接相關(guān),單位租金范圍從80-400元不等體育用品奮專門店美容院及發(fā)廊物業(yè)名稱承租商戶實(shí)用面積（平方米）租金（元/平方米/月）嘉匯百貨3F完美550190-200地王3F完美223380-390和平茂業(yè)2F金寶典發(fā)廊20095-100高科利大廈2F瑪莎纖體美容38048-52群星廣場7F夢圓皇宮美容美體2,70065-75樓層該行業(yè)是商場、寫字樓的配套項(xiàng)目，通常設(shè)置在二層或以上承租面積承租面積靈活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可單位租金承租水平相對較低，地段好的店鋪單位租金可達(dá)360元左右,地段差的店鋪單位租金在60元左右美容美發(fā)近中心特色主力摸店承租特妥征總結(jié)大型家居用品店電器城健身中心體育運(yùn)動(dòng)用品專門店、美容院承租面積遞增趨勢單位承租水平（元/平方米/月）遞增趨勢80-120906050下首層總體承茂租能力壟較低，喝一般放栗在商場內(nèi)中層以忍上，如3F以上首層二層大型家居用品店電器城健身中心體育運(yùn)動(dòng)用品專門店、美容院三層四層五層承租能力高、承租面積小的放至較低樓層，反之放至高樓層特色主災(zāi)力店承常租特征未總結(jié)大型體育用品專賣店(如MarathonSports、RoyalSportingHouse等)租金:80-120元/M2美容院或客戶服務(wù)中心(如中國移動(dòng)通信、中國聯(lián)通等)租金:150元/M2體育用題品專門取店、美巧容院設(shè)飛置在第般3F特色主餅力店安享排－案太例健身中心趴(如P柿hysi遺cal等棕）租金:矩65-地80元避/M2家電家居答、健身中嶄心設(shè)置在詳?shù)?F溜冰場特色主力倦店安排－鑄案例電器連鎖豎(如順牛電等）租金:織65-衛(wèi)80元英/M2各行業(yè)火商戶租洋金水平糊及承租的面積基香本規(guī)律具體分哥別予以搜分析大型主鎮(zhèn)力店租雀金水平罪及承租意面積規(guī)氏律特色主赤力店租納金水平舉及承租凡面積規(guī)陪律一般零獨(dú)售店鋪?zhàn)饨鹚礁窦俺凶饷婷e規(guī)律特色餐飲歉店租金水飽平及承租溉面積規(guī)律*注：始一般零渴售店鋪肢包括服貧裝、鞋序、珠寶臨、眼鏡侄、精品恨等零售店蝦鋪承租救特征總包結(jié)元/㎡8%32%27%5%各樓層遞增（減）差幅元/㎡各樓層遞增（減）差幅63%20%26%58%同一商耗場不同攝樓層的舒平均租類金以首距層為原纖點(diǎn)，往胳上層和蓄下層租伏金均遞射減下首層——配合主力截店檔次和隔類型安排游服務(wù)配套賽型商鋪零售店鋪曾安排－案屋例服務(wù)配套加類行業(yè)：便工利店、銀地行、藥店浸、沖印店菌、個(gè)人護(hù)鎮(zhèn)理、面包椒房、雪糕捆、糖果、本書報(bào)亭等租金：爽平均租引金600父元/M2，可按店著鋪位置上晝浮或下調(diào)軍10-2棕0%國際一并線及二玩線品牌盤專賣店紫(服裝雞\珠寶層\鐘表恰\皮具曲\化妝榴品\鞋怒\內(nèi)衣嫌\精品僅等承受器租金水兼平最高拿的行業(yè)皇。平均租資金：700元涂/M2可按品牌哨知名度上測浮或下調(diào)百10%購物中條心寫字樓裙樓首層——面對高花檔消費(fèi)棕群，以歇各類國貌際一、練二線品駝牌連鎖煮店為主篇，力求乖樹立和拆提升項(xiàng)嫌目檔次爛形象零售店隱鋪安排塵－案例香港及東橫南亞知名也品牌連鎖低店(服棟裝\珠寶初\鐘表\正皮具\(yùn)化彼妝品\鞋哨\內(nèi)衣\安精品等)平均租拋金：600元份/M2可按品嫌牌知名打度上浮棗或下調(diào)貢10%歸-2馳0%大型品牌井旗艦店(暈如ARM墓ANI—遵服裝、皮芳具、精品冰、家私等柄)第2F嘗：二層商縱戶品牌利檔次稍帥遜于首賊層零售店鋪煉安排－案音例國內(nèi)及狠香港知奴名品牌毛連鎖店茂(服始裝\皮櫻具\(yùn)鞋白等)平均租宿金：400旨元/M2可按品蠟牌知名技度上浮桂或下調(diào)添10%蹄-2虎0%第3F喪：三層商戶繡品牌檔次屋稍遜于二外層零售店師鋪安排迎－案例書店、蛛禮品、暫琴行、叫音像平均租金幼：300元亮/M2可按品耐牌知名削度上浮鼠或下調(diào)拋15%楚-2肺5%第4F檔：配合務(wù)娛樂中沸心、健違身中心湊主力店燃特點(diǎn)，魂突出年巷輕消費(fèi)漸者需求番特色零售店鋪指安排－案埋例工藝品、染家居擺設(shè)綢、布藝、酷床上用品推、燈飾平均租忘金：120究元/M2可按品牌浸知名度上餐浮或下調(diào)勁10%第5F更：經(jīng)營行業(yè)義獨(dú)立性高零售店培鋪安排進(jìn)－案例具體分椒別予以性分析大型主力鮮店租金水縣平及承租襲面積規(guī)律特色主力港店租金水衛(wèi)平及承租素面積規(guī)律一般零劍售店鋪妻租金水墳平及承走租面積想規(guī)律特色餐矩飲店租金水君平及承朋租面積我規(guī)律*注：蛇特色餐湊飲指酒怖吧、西柳餐廳、現(xiàn)咖啡廳匯、快餐英廳等類動(dòng)型各行業(yè)商大戶租金水企平及承租抽面積基本巧規(guī)律下首層三層二層首層四層五層承租均壩價(jià)(元/宇平方米榨/月)地王商場中信廣場無第5F65（逸和軒）70(金城太子,2081m2)180(豫園上海飯莊,530m2)230(意大利咖啡,33m2)//250（必勝客)100（Friday,866m2)450（星巴克,230m2)350（肯德基）/特色餐棒飲的承繪租水平餐飲（中西快餐廳）—如KFC、面點(diǎn)王等租金：200-250元/M2提供休憩、服務(wù)場所下首層——靠近夠地鐵站口何設(shè)置大眾冠化、便利病性餐飲類陪型特色餐飲疫安排－案敲例西式餐旱廳(如莊哈根達(dá)蠟斯、G蒙rap黃pa’早s、D簽an嗎Rya決n’s給)平均租金備：200掘-300稼元/M2首層——配