蒙城縣某地塊投資價值

地塊投資地塊投資價值淺析蒙城縣0801地塊投資價值分析斥阜陽宏泰房趴地產顧問有武限公司打二OO怎八絕年罩元貫月命八燙日抄蒙城縣20絞08-01費地塊投資價墳值分析冬第汁一晴部分市場臘調研飽蒙城房地產逝市場爹首要趣關注的導是價格因素箱，對產品的栗質量、風格忙、環(huán)境等因鏟素的關注還如處于萌發(fā)階憐段。產品規(guī)姻劃、建筑設悄計等完全根而據事先的假專設，從艇開發(fā)商本身耍的角度出發(fā)牙，制定完成午的；對于客燥觀的市場及魚消費者的接裕受能力考慮鉗較少，開發(fā)蟲商的思維、量消費者的觀稈念仍停留在優(yōu)產品本身的誕建造上。蒙濃城房產市場勇正處在迅速比起步階段。為1便.頑1區(qū)域開發(fā)甚目前，蒙城比房地產開發(fā)跡主要集中在緩蒙東南方向負，二環(huán)以外陽、尊307到省道的區(qū)間謙地帶。代表焰樓盤有建居授苑、金天地墾、莊子花園奪、鳳凰城、著牛群商貿城軍、鴻業(yè)剪·叫名居等，這宅些樓盤本身歷規(guī)模都比較信大，容易形危成氣候。部手分較早開發(fā)痛項目的成功兩入住，營造禁了區(qū)域內的船居住氣候，抹引領了片區(qū)韻的開發(fā)進程坦，進而帶動眾整個房產市搜場。弓蒙東南居住娘商貿于一體侍的住宅新區(qū)亦基本形成。萍大規(guī)模樓盤竭的開發(fā)建設堡，使得區(qū)域樸內可供開發(fā)侵建設的土地社存量越來越伸少，市場活懶躍的同時競科爭日趨激烈禽。逗隨著房產市噴場逐漸升溫做，外地房產么商的進駐，既蒙城東北版扛塊也開始活末躍起來。在懂建的樓盤以垃鴻業(yè)演·稈時代廣場項撞目為代表，組在勘測的規(guī)晨模較大的項貪目以電大附簽近的安置區(qū)蓄為代表（約小有腐200失畝）。從1.口2軟市場供給今2007爭年蒙城縣房筋地產在去年各有較快增長魔的基礎上繼晚續(xù)保持良好傍的增長勢頭缺，牛群商貿織城的經營趨樹勢漸好，莊踩子花園、鳳褲凰城、麗都因花園等規(guī)模叫較大社區(qū)成元功入住，對命蒙城地產開搞發(fā)建設起到者了良好的引漿導作用。遷2007蟻年槐1-3白季度全市房克地產開發(fā)焰投資拍完成3粉.術07億元，北增長催47.18叮%袖，商品房銷嘆售面積達撿2樹7堵.85膚萬平方米，救增長5示3.64%洞，其中銷售燕住宅拐1秧8神.83狗萬平方米，漁預售面積達烤35逢.13贏萬平方米，會房地產市場伴呈現清投資茅銷售兩旺景眾象，銷售增樹幅大大高于逃同期搖投資她增速，空置睛商品房得以幻有效消化，來房地產處于裂快速起步發(fā)膀展階段。儀2007佩年宴1-9誰月份蒙城縣由商品房市場愁態(tài)勢畜物業(yè)類型棋投資額/萬蠻元餅施工面積㎡孕新開工面積嫌㎡梢竣工面積㎡張銷售面積岸住宅失20700籍萬乞46.7萬剃㎡點30萬㎡瀉20.7萬果㎡永18.83可萬㎡嶄商業(yè)甩7200萬互10萬㎡淹--后7.3萬㎡茅5.02萬秀㎡籌合計膨27900躍萬勤56.7萬察㎡吃30萬㎡堆28萬㎡誓23.85需萬㎡份1.摔2幸.1霞蒙城住宅市酷場艇目前蒙城市鳥場上供應的漢產品以多層快為主，部分品小高層、T家ownho顏use；主左力戶型集中顧在堡110榴㎡怪—140涌㎡之間，以擁三室為主，漏部分兩室、別復式，方正鴉實用，南北藥朝向；產品倍風格均是現蛇代風格，簡縣捷明快。姑像莊子花園憑、麗都花園燙、鳳凰城等下投入使用的窩小區(qū)，在建清銷售的樓盤煤如建居苑、箏鴻業(yè)名居、窗光大小區(qū)等悼都具有這種南特征。量市場供應產膊品特征表芹建筑風格躍傳統(tǒng)風格、乎現代風格鍬社區(qū)功能藝滿足基本的貸居住需求，有不注重環(huán)境毛的營造帽建筑面積錄主力戶型三丙室，面積集神中在婦110炭㎡渠—140綢㎡之間，寬褲敞花戶型結構村經濟實用，串不注重居住暈的私密性濫層高層數姜多層、小高宴層淚裝夫決飾符毛坯緣朝盾詠向爐南北朝向氧采暖通風呈自然通風采樂暖禿1.短2才.1趁.1排住宅產品業(yè)萬態(tài)配比慨1.棟2展.1度.2稀戶型配比直再目前蒙城房串地產市場銷襲售的主力戶裁型仍然集中筆在摘130環(huán)平方米賊左右的三房飯，這個面積除從全國來看銀，都屬于比鳴較大的，并電且從多個新饅開工項目的淋平均戶型面男積來看，未膏來兩年蒙城恒在售樓盤的深戶型面積都利會以此種戶下型為主力戶兇型，大面積袖戶型的開發(fā)徒將會成為未需來兩年內蒙什城房地產開鎮(zhèn)發(fā)的主流。司從逼2007劃年上半年住當宅的戶型銷饅售情況來看熔，中大戶型模唱主角。誠100蜘㎡－因120承㎡的住宅銷今售量占總銷美售量的瑞42.38廟％，均價為膝1外75顛0各元遣/伸㎡左右。瘋120悼－鴉140月㎡的住宅銷陶售量占總銷集售量的文30.46封％，均價為袖1繞85倡0巾元杏/列㎡左右。而蟲60凈㎡以下的住恩宅戶型幾乎抱是市場空白正。分1蜓.歪3蜘樓盤銷售狹賴1資.確3護.1皮蒙城樓市泡蒙城樓市均篇價在披1謹85獸0罩元／平方米達左右，部分王樓盤的單價獸突破澤2盡1稿00躍元沙/慚平方米，以駐鴻業(yè)名居、很建居苑、?；⑷荷藤Q城觸C帳區(qū)為代表（辮商住樓），衣主要集中在無蒙東南新區(qū)因。衣蒙城的房價衣在持續(xù)上漲君，樓市銷售殲量在持續(xù)上搜升。今年辦1御至稻9滿月，蒙城房疊地產竣工面另積3瓜8阻萬平方米，服累計銷售商余品房箭2喉3腔.85午萬平方米，啦銷售量與竣疼工交付面積恭基本同步，介占竣工項目宰7始成多，銷售淋量同比增長地1言.充37辭倍；已簽訂書的各類商品旨房合同預售魂面積32烏.1朵3萬平方米圈，同比增長瞞67悼％。腔1.3扭挽.惡2榮銷售價格妖蒙城房地產立市場需求主頃體仍然以首問次置業(yè)的消衡費者為主，鴨其購買住宅咸主要集中在掃城市發(fā)展主州力方向上的盲蒙城東南新賴區(qū)。敗2006宅年蒙城縣商薄品房平均價未格為標1558坑元藏/丟㎡。蒙城近生幾年的房地蛋產開發(fā)都集淡中在蒙城新椅區(qū)，由于區(qū)墊位等條件沒鞭有明顯差異撞性，所以，桃樓盤價格差舞別也不大，倦基本上都在徹1600仿元灣/顯平方米原—2000蠢元沃/釀平方米左右落。夢庸2004年厲-2007秤年蒙城商品信房均價走勢昨每蒙城目前房城價上漲的主掩要原因是蒙外城價值的總短體提高和人額們對蒙城未戴來發(fā)展的良砍好預期。倆2007葉年上半年蒙斑城縣住宅銷劈售開門紅，訊價格區(qū)間在單1600-廳2000抖元的價位銷厘售量最高，壘可見隨生活愧品質的優(yōu)化古，消費者購鉤買房屋的不脾僅僅物質上啄的消費，最劑重要的是精廊神消費。忍1600宏元以下的大污多為經濟適頁用房和集資奸房。惠1鮮.秀3類.吩2叮銷售面積批2006米年蒙城縣住糞宅銷售總面榮積為：18選萬㎡，其中異100哨－維120富㎡的住宅銷烏售量為律7.63堅萬㎡，占總牢銷售量的壽42.38互％；逗120穗－廣140蠶㎡的住宅銷返售量為笨5.48準萬㎡，占總修銷售量的頂30.46羽％。依此計誼算，雀100稱㎡燕—140立㎡的中大戶追型銷售就占處了整個年度療銷售總額的置72.84稠％，比重是徒相當大的。劃而潔90顛㎡以下的戶遲型和虹140士㎡以上的戶臣型銷售為引28.16煌％。顛1伏.傷4喉營銷手段寧房產市場營摘銷幾乎一片屆空白，既沒紐有專業(yè)的市選場分工，也滲沒有專業(yè)的劉銷售團隊，逃開發(fā)商既承丸擔了建設的戒責任也承擔傭了銷售的任繭務。在現有殊的市場上能氣夠看到哥”繡營銷破”費大概只是簡穿單的樓盤包鎮(zhèn)裝。包括工廊地圍墻、廣壞告語、售樓汽部的包裝及種銷售單頁的結印做，置業(yè)換顧問缺少統(tǒng)桐一的制服，伸部分樓盤更姥干脆地派個誓開發(fā)商代表庫在售樓蹲點凝。滔營銷概念在本當地市場是袋陌生的姿,泰樓盤開發(fā)出老來后很多都址是自然銷售染的，就象衣套服掛出來后療就會有人買撇一樣。所以澆，雖然蒙城威房地產的營魚銷幾乎等于畏零，但是它轟的樓盤去化牲量及速度都魄是挺驚人的漲。蒙城的房比地產市場還涉處在起步階動段，剛剛具綱有商業(yè)味道乞的蒙城房地什產正醞釀著油新的突變。倦隨著市場被減逐步激活，聚蒙城房地產稻價格開始迅襪速攀升，這斧是一個供需怒基本平衡，木需求依然旺盼盛的市場。旱只要牢牢抓派住機遇，銀酸企合作、化招解風險、獲寫得雙贏、共版同發(fā)展，金節(jié)融業(yè)和房地噸產業(yè)完全可央以共同為蒙渡城整體經濟叮的發(fā)展做出乏貢獻。您1擾.慌5粉區(qū)域市場需父求形勢均1殲.憂5.瘋1褲懶市場對社區(qū)戚配套關注情催況凍由園上圖可以看謝出，意向消循費者最關注蔬的社區(qū)配套峰：貨認積為綠化程度頁最要的占4悶9％;蘭悔認狹為學校教育寺最重要的占毛24％;賠認驕為購物重要漠的占17％粗;奏認工為醫(yī)院重要庫的占12％杰;閉認送為公關健身睡場所重要的嚷占8％;舒意向消費者繪對社區(qū)配套圓設置的應用該上的調查發(fā)帳現：使用頻士率較高的主呆要是購物中刻心、綜合市哪場、學校、圾醫(yī)院等區(qū)配娛套設施。各1威.瓦5墻.2槍胸意向消費者座對房屋面積笨的要求貼由囑此可以看出凳，消費者在時選購住房時仁對面積的選質擇主要呈現曉以下特征：用選償擇薪90臘㎡以下的消餅費者占總人哭數的慢15溪％；方選仗擇碗100水㎡壓-120批㎡的消費者濤占總人口的延40姐％；洲選單擇仔120察㎡略-140舟㎡的消費者屢占總人口的業(yè)31交％；編選族擇們140堡㎡紐-160主㎡、隆160城㎡以上的消舉費者分別占鑼總人數的漿9黑％和算5副％。農從以上幾組坦數據可以看召出，消費者礙在蒙城購房幻首選的面積霞集中在沒100減㎡死—140取㎡，對于這奧個面積段的伸房屋，消費莊者購買時主媽要考慮的是憲居住的舒適耀性。快1輝.卵5汽.3奶意向消費者獨對房屋套型魔的要求尋從以上幾組驕數據可以看弄出，消費者桂在購房時首焰選的套型誰琴室食2艦廳的住房，緞這主要是因芬為很多消費赴者把購房當篇作第一居所狂來考慮，因姨此在選擇時旗愿意選擇面侄積稍大、套裁型偏大的住司宅，提高居床家的舒適性賞。持1招.陪5傍.4烘購房時看重獎的因素嶼從漠上面可以看泊出，意向購別房者最關注紅的問題是物換業(yè)的銷售價帶格、居住地膨的交通便利努性、社區(qū)配環(huán)套、項目地縫理位置。疾1倍.專5已.5慶消費者可以羽接受的最高踢房屋銷售單分價幫由于受當地欄經濟條件的嚇限制，很多攪消費者對房緊價的接受程銀度相對較低目。但是仍有炮相當一部分繼消費者在購求房時對房屋掏質量、檔次夢和品味相當佛看重。戴1膛.步5不.6辣消費者選擇墊的付款方式掉賴冬儲蓄相對較使低，因此對羞銀行按揭的澇一覽程度非臂常高。瞧由此可以看胳出，消費者長進入一個銷風售現場時最熔關心的問題多主要集中在開銷售價格，晌位置（樓盤鏟位置、具體項單元的位置位），面積（蝦戶型）。不峰難看出，價楚格仍然是項佳目所有問題某中最受關注愛的問題。因旦此項目的價殼格策略必須漸結合當前市書場的實際，貝規(guī)劃設計對收應市場銷路徐的產品，做俘好產品定位子，制定適合昂的價格，以嗚利于項目的洋銷售。樣1.6.頂蒙城商用房倡市場宮2005藥年下半年，貍蒙城縣商鋪唱價格大起大準落，今年上隸半年，商鋪擋指數走勢開月始恢復正常盞，屬于穩(wěn)中橋有升的趨勢巷，以牛群商且貿成為代表羊。目前，蒙嚴城商業(yè)房產端在建的有牛額群商貿城孤C渡區(qū)、鴻業(yè)痰·長時代廣場及雁一些住宅附倡帶商鋪，總濟建筑面積約構10任萬方，市場賠均價在宅4受5閘00低元姿/刪㎡真——果85善00翻元壤/和㎡之間。獸1.6.約1元商用房形態(tài)盆分類賽按用途可將虎蒙城商業(yè)房夢產分為綜合精性商場、商禽務樓、商業(yè)追街、鋪面等朵三個形態(tài)。鴨綜合性商場丑如牛群商貿支城，商務樓縮以鴻居時代惕廣場為代表姓，商業(yè)街以莫金天地為代收表；商業(yè)鋪久面較多，很待多住宅小區(qū)圈都配有一定聯(lián)量的商業(yè)鋪佳面。由于物港業(yè)層次、區(qū)抓位的不同，紡價格也有較莊大差異。草各形態(tài)商業(yè)會所占市場比越例圖緣2007勇年，開發(fā)商甲注重商業(yè)配旋套的意識更際為明顯，稅1-3府季度商業(yè)批敏準預售面積燙達困7.22瓜萬㎡，但供基應與需求相已差甚遠，可棄見該區(qū)域的舊市場還處于葉初步適應階啦段。圓1.6.款2簽商用房市場攀形勢楚冶2007擱年前三季度帥，蒙城商鋪皇需求量減少列，各價格區(qū)搬間成交量都叼比婦2006忠年有所下降紅，所成交的臥商鋪多分布乖在梳6000涌元著/耗㎡以下的價模格區(qū)間。目膏前，蒙城的屈中小型商鋪上8垃0m2買以下的面積擊比較受歡迎凍，該面積區(qū)稻間的單價較哈高，達鎖60斧00疤元柜/蜜平方米左右劑。戶隨著蒙城經麗濟的發(fā)展和甘城市的投資蒼建設，蒙城告縣的商業(yè)經君濟變得越來辣越活躍，特艦別是蒙城工漲業(yè)園及東南減新區(qū)的規(guī)劃衡建設，政府鈴招商引資力蘋度的加大，挎外商的涌入梯等諸多因素款共同促使了沃蒙城商業(yè)的忍活躍。反映竿在房產市場撒上最直接的奪是商業(yè)地產掉形勢日趨看主好并漸見規(guī)培模。鏡1.7.旋市場預測柿1.7.態(tài)1橫消費群體、診市場購買力拐分析痛近幾年，蒙蔑城居民住房就消費比重不述斷擴大，在控較大程度刺氣激了蒙城房盯地產的發(fā)展辰，誕2007析年前個3爭季度，蒙城額縣銷售給個廢人的商品房途銷售金額約概為3借.火0跡5落億元，占商蠶品房總銷售貿金額的比例陰為虜87抖（上年同期驚是睬82滔％），凈增屑15疑個百分點。季從居民消費織趨向分析，去今后幾年，劈住房消費仍喇將大量擠占粒居民其它消謹費支出，對疼經濟的持續(xù)裳增長起著越究來越重要的陰作用。我蒙咱城城鎮(zhèn)居民旋住房消費的蠶重大轉變，呆購房和居住捕支出已成為渡蒙城居民家仗庭主要的一鍛次性大支出革。易2006箏年，蒙城城利市居民可支碑配收入達到畜2896粗元，人均儲穿蓄存款年末展余額舊3066雷憂元，其中用嗎于購房支出點580誕元，居住消走費比重也從傷2004比年的貸7過.拿1脾％上升到盲20松％，增加躺11駕個百分點。喝居住消費增逼長呈不可抵規(guī)擋的趨勢，奧城鎮(zhèn)居民的佛住房消費成禽了家庭的重奮大消費之一樣。調查資料株表明，擊2006業(yè)年蒙成城鎮(zhèn)漸居民家庭住澆房自有率（豎包括部分自尿有房）達到蟻27.6％異，比梳2004屋年提高了5哨百分點。授2004閑年底，蒙城姜城鎮(zhèn)居民住矮房人均居住示面積達到2濕2.6平方悔米，低于全經國平均水平狡。根據蒙城少縣政府所做居的十五規(guī)劃解，力爭在于20盲10年蒙城發(fā)人均居住面什積增加到3夫5平方米，碗則未來三年握預計蒙城將視新增住房面觸積為140渣萬平方米，慣并且有相當縮一部分是由外商品房市場報供給。由此感可見，隨著喬經濟的發(fā)展艷和收入的穩(wěn)成步增長，蒙勤城消費者對舒商品住宅的勞需求潛力是僻相當大的。禿根據調查資菜料顯示，目饅前蒙城縣仍萄然有近拉3600菌缺房戶，其輝中人均住宅句面積斧4錯平方米日以下的住房鐘困難戶還有茅近崇500醉多戶，在蒙弱城縣老城區(qū)釣尚有相當數懇量的危舊房起需要改造。蘿今后幾年蒙即城居民消費朝潛力巨大。流預計，在2浙010年蒙痰城縣凈增人蹈口3域.1烘萬左右。隨榜著經濟發(fā)展厘，城市化進賓程的加快，什未來三年內虛蒙城的城市側人口增長速仆度要明顯超親過這個數字距，預計到絕2023傳年，整個蒙兇城縣區(qū)人口攪將增長為2因5萬人，比江目前的20題萬人有一個憶較快增長，毒這部分人對孕住房的需求拳的數量也是楚比較大的。檔由此可以看俗出，在蒙城醒，住宅消費爺仍有巨大的肆潛在市場，供它預示著蒙診城房地產業(yè)找有著廣闊的疼發(fā)展空間。凳從購買力分壽析，蒙城城婆鎮(zhèn)居民人均率可支配收入上在其200咐6年達到2政896元，覺比年平均增改長6.8％養(yǎng)；另外，截僵止到偷200媽7年窄9糟月，蒙城城搬鄉(xiāng)居民儲蓄懲存款余額為甲6葵.小13億元，址比2005仁年降低了其2.3匪個百分點。岡分別比20異04年、2賤003年都昨有降低，而田與之相對應登的則是蒙城河縣商品房銷層售收入的節(jié)炎節(jié)升高，這客說明隨著收芝入的增加和德房改力度的址加大，居民袍購房置業(yè)的午意識也在增紙強，更多居權民把收入投歲入到房地產嚷中。男1.7.默2晉市場形式預臟測蓬2脊006年蒙部城面開展了好國有土地資找本運營工作條。國土收購瑞儲備中心投若入收購資金深2800讀萬元，收購擴儲備和預儲奇?zhèn)渫恋卦u16碑宗，面積脂596銀畝，實際價充值可達殺3盛億元。瓜2006曠年已經公開趟出讓晌10粒宗土地，面裁積徑127.4伐0例畝，總交易善額揀8374峰萬元。其中廁4慮月慨11脾日眼公開出讓的釋4攪宗蟲20捉畝土地，有寧29如家開發(fā)商參貨與公開競爭腸，成交價達濕2280真萬元，并創(chuàng)善下了每畝友229.6碎7耳萬元的亳州日市出讓土地宮最高價。誤7錦月析21掀日雨掛牌出讓牽2蹄宗國有土地固，面積分別粥為踢11.32剃畝，執(zhí)41.4旗畝，分別以蹤1200籮萬元、擴2610數萬元的價格便成交，高出割掛牌起始價壩1390唱萬元。強在蒙城縣的躁城市規(guī)劃中夸，為了促進宜工業(yè)園區(qū)和耐城市新區(qū)的桿建設，使蒙貸城縣發(fā)展向短東南方向轉滲移，為以后叨蒙城新一輪躺的發(fā)展打下犯良好基礎，捏老城區(qū)在近舟幾年內基本簡不再對外出帝讓房地產開促發(fā)用地，未鹽來蒙城房地慢產開發(fā)項目投將主要集中崗在城市近郊語城鄉(xiāng)結合部踩，同時加快東城市基礎設訊施的建設。套政府投資的衡拉動效應必睡然會帶動蒙夕城商品住宅題整體價格的駕上揚，并且談從整個蒙城斥來看，蒙城智房地產價格某仍然偏低，雹發(fā)展的空間秋和潛力都較訴大，估計未笛來兩年蒙城熄縣的房地產買價格仍會有灶較大幅度上倆漲。佩1.7.攏3顫近兩年蒙城屯房地產市場濟預測互我們憑飄著對蒙城房粱地產市場的絡了解，結合活我們前期所鉆做的大量的束市場調研工鄭作，略作簡慨單的預測。醫(yī)1.7.冶3避.1.新盤薄上市量明顯景增多，區(qū)域嚇整體預售量耀將有一個大避的上升。倒首先，受新押的預售標準楊限制，蒙城饒大多數房產聯(lián)企業(yè)在晶2007羊年都有新項卷目已經開始統(tǒng)運作，這些德項目將大多裹在炭2023排年正式面市鞏，其次，現財有蒙城樓市慧的熱銷物業(yè)興預售儲備量第明顯不足。戚后繼開發(fā)仍稻需較長的時慢間；居民的萄購房需求將芝進一步釋放淡，商品住宅憑銷售面積將歡持續(xù)增加，壽房地產市場礦良好的態(tài)勢野將持續(xù)全年顫。企1.7.蹄3沉.2.個別水“君短、平、快耕”門的項目將增伙多蒙由于上市新限盤數量增多泥，購房者選伐擇余地較大陳，勢必對目細前的房地產角的競爭格局肯造成影響，促競爭將更加懷激烈，房地娛產市場的繁腿榮必將吸引烏一大批中小最形房地產企責業(yè)紛紛找項針目，進行開嫩發(fā)，這部分倦企業(yè)實力和窗能力不足，螞其開發(fā)物業(yè)鉤將主要以短廳平快項目面準目出現。撐1.7.散3布.3外商入銳駐，樓市開貿發(fā)有增無減擦蒙城房罷地產企業(yè)的五現狀是實力找有限，營銷餃和操作手法暖落伍，企業(yè)騾競爭力不足妹，這為資金問雄厚和操作償手法老練的咸外地房地產憲企業(yè)無疑提旱供了絕佳的辜機遇。預計假，隨著外地炭房產投資企擋業(yè)的進駐，柏蒙城總的開今發(fā)量定會有霉增無減，物床業(yè)質量、品浪位有望在此肉帶動下進一衫步得到提升頁。競1.7.慈3式.4.房地爆產開發(fā)投資謙的重心區(qū)域超將集中在蒙展城南二環(huán)路鏡和東二環(huán)兩似側，牛群商違貿城附近和隱蒙城電大附答近。歪在南二環(huán)與韻307辰省道的區(qū)間附板塊投資房啞地產，風險胳性較小，利志潤不薄。蒙篩城電大附近廚有著靠近良卡好的原生態(tài)耕優(yōu)勢，同時刷地價成本不曠高，適宜建精造滿足大多震數蒙城中間等階層的中檔殃商品住宅，窮并且周邊人滋口眾多，人盡氣較旺，在厚此開發(fā)商品懇住宅極具市誘場。蒙東南備新區(qū)區(qū)域發(fā)顆展前景可觀駛，符合城市灘發(fā)展方向，權物業(yè)升值空舍間廣闊，現取有的政府大師配套都修建膛于此區(qū)，牛碌群商貿城等酷大型配套項閥目的建成更唱堅定了投資確者的信心，疊政府資金的片流向將吸引縣大批房地產停商跟隨在此秧開發(fā)商品住夜宅。索綜上所述，逮由于未來住贈宅新增供應政的加大和需梁求的旺盛，淚商品房價格叛將進一步上歲漲，同時樓盒盤數量增多甩，競爭將更很加激烈，房陽地產競爭的統(tǒng)重心將開始蜜進入營銷時疾代和物業(yè)綜完合素質時代粉，將使蒙城元房地產市場縣的發(fā)展進入腥一個嶄新的煎階段。打第卷二拾部分項目陵研究蝴2.角1辟.頑項目宗地狀突況蟻本項目位于答蒙城縣東南坑部，原蒙城桂農場用地，餃西臨牛群商趙貿城，東接到蒙城九中，獲北到農貿市峰場，南至冤307湊省道。地塊船平整，基本匯呈長方形，蝶占地面積窗9擠9601扭平方米（盟14軌9你畝）。從周榆邊地塊發(fā)展彩情況來看，殼本案所處位救置為城市東朗南部，比鄰玉牛群商貿城糕，是蒙城縣巴房地產開發(fā)劫較為集中區(qū)捷域。區(qū)域內攀代表性樓盤青有牛群商貿施城懲C鄰區(qū)套、阻鴻業(yè)名居等頑，隨著莊子違花園等社區(qū)消的入住，區(qū)竹域居住氣候債已經形成。跌本案正處于符城市發(fā)展的紙主要方向上驚，周遍配套鵲完善，區(qū)域碼位置得天獨杯厚，饒發(fā)展?jié)摿藿獯?，?yōu)勢相寄當明顯材。欠但作為臨路遠物業(yè)，其弊灘端為噪音污思染；所以從央地塊上分析礦，優(yōu)勢與劣扮勢并存，只翼有通過投資逐者決策與權撓衡才能達到茫最大優(yōu)勢平倍衡點。瓶2.北2.本項目拉居住條件分桂析：申2.墾2.1恢區(qū)位交通條蛇件分析例從路網結構倘上分析，本閥項目位于3御07省道北徐側，體育場愚路南側，東保臨九中，西蒼至碼頭路，材離縣委縣政辛府約10分副鐘車程；3智07省道連吳接阜陽及蚌郵埠，形成較泊為便捷的路趴網結構。浴謹從路況上分全析，307示省道過往車羅輛較為密集來，灰塵、噪交音等一定程貌度上影響了棟本項目的居痛住形象。捉2.蔽2.2坐學校及教育勤條件分析辦項目周邊有衡縣一中、六仔中、九中、型電大等，其崗中六中是蒙胳城縣初中部民最好的中學火，一中是蒙傲城縣高中最只好的中學；狹此外，小學擦、幼兒園等站環(huán)伺四周。減本項目可以舒整合相關資疑源，提高本襖項目的附加戀值。蒙城九中蒙城九中農場后商業(yè)別2.集2.3晨商業(yè)及日常野生活設施絡由于本項目景處于蒙城縣難城市規(guī)劃發(fā)筐展方向上，豬是蒙城近年程內重點開發(fā)毫建設的居住樸生活區(qū)，早揚在?？h長在奴任期間牛群版商貿城版塊攏就作為蒙城股重點區(qū)域開邀發(fā)建設，如暫今莊子花園魔、鳳凰城等菠住宅項目已撥經成功入住樓，街道商業(yè)潤聚集，牛群拔商貿城的經門營日漸好轉割，人氣漸旺舌，區(qū)域內已構經形成了較目為濃厚的居奔住氣候，周召邊商業(yè)及日窩常生活配套稈等也很健全特。旗2.斧3.謊項目SWO撫T分析倘2.糖3.1給優(yōu)勢（S）膜◆地理雜位置得天獨福厚，交通狀詞況良好；蹄◆居住氣敞候已經形成什，周邊配套鏡完善；岔◆區(qū)域磨發(fā)展趨勢看凈好，市場極永具發(fā)展空間服；順◆原農蜂場用地，自俗然原生態(tài)良現好，環(huán)境較夠為優(yōu)美；叛◆大規(guī)模叔地塊，后備測土地資源充所足，易于形鏟成區(qū)域品牌里；備◆由于嘩區(qū)域的地理滔位置獨特，讓易形成本項繭目產品的稀化缺性,升值蝦潛力巨大。捧肌2.飛3.2厭劣勢(W)杯◆開發(fā)規(guī)模兄大，如產品灰和市場定位拾不好將造成蟲巨大的銷售哈壓力；桶◆瀕臨30怕7省道，有倡噪音、灰塵隸污染，出入隆不便；俊◆品牌尚未告建立，公眾新對本項目信渣心有培育過總程；谷2.抹3.3型機會(O)湖◆蒙城縣房月地產界尚處外于起步階段稿,而房地產返將逐步走向敏規(guī)范化、規(guī)嫌?；推放撇蓟?本項目掠為發(fā)展商向逗”三化”進辣軍,成為今帶后蒙城地產粉界的領頭羊姻提供了前所琴未有的機遇還；侮◆蒙城縣很魄多樓盤小區(qū)蔑內各種配套膏不完善,發(fā)懼展商的承諾答只流于宣傳瞞表面,未落膨實到實處,拳忽視自身拒產品的完善倒.只要本案怨充分認識到葵配套的重要遼性并引用高貓級樓盤配套尼先行的開發(fā)臭模式,將可迫能成為蒙城伐地區(qū)第一個詠真正意義上經的高尚人群具聚居地。腰◆縱觀蒙城休房地產,大占部分沒有形甘成鮮明的產濫品風格,也雙沒有注意內棍部環(huán)境的營線造,這就給盜本案規(guī)劃設吊計以發(fā)揮的粱空間,規(guī)劃彎設計出有鮮授明特色、給燭廣大市民耳段目一新、可羽留下深刻印警象的產品；有◆從營銷宣似傳角度來看撫,本地房地繭產商嚴重缺綿乏營銷理念貌，基本上以姑坐銷為主,哄沒有自己的慰個性及創(chuàng)意建,給本案制諒造了創(chuàng)立個派性主題的先腔機,容易以海主題創(chuàng)立品筍牌。撓2.搬3.4謹威脅(T)渴◆牛群商貿田城C區(qū)、鴻介業(yè)名居等樓德盤尚在規(guī)劃痛和熱銷之中頓,并已搶占漂先機,寶貴脫的中高端客案戶在不斷流優(yōu)失；跟◆區(qū)域內開靜發(fā)樓盤眾多淘，競爭激烈回；勢◆政府對房德地產政策逐匯步收緊,如你開發(fā)周期性表太長,容易蓬造成資金壓燙力。緞綜合以上分肯析，本項目暑有良好的居簽住環(huán)境，處叉于城市的發(fā)捷展方向上，擁前景較好，奪教育商業(yè)日述常生活等基徐礎設施較為趕齊全。是片耀較為成熟的引居住生活區(qū)驗。蒙東南房仰地產發(fā)展迅科猛，基本保遭持供求兩旺頌的發(fā)展態(tài)勢反，區(qū)域地產乒市場的發(fā)展?jié)?，區(qū)域內競近爭激烈。交叛通區(qū)位條件檢較佳，隨著劃本區(qū)域的開樣發(fā)建設，不秀久的將來此壯區(qū)域一定是送蒙城未來的辜核心。欣2.矛4腹.蜓項目消費群齡的定位宗名基于蒙城經溜濟的進一步釘發(fā)展和蒙城頑城市建設而哲導致的城市搏面貌的煥然魚一新，未來趙蒙城房地產聾市場購房的變主體將會在禮目前的基礎纖上有所變化癥，個人購房救的比例還會仰進一步升高墨，并會有更辛多的周邊鄉(xiāng)輛鎮(zhèn)居民來到翻蒙城購買商問品房，目標堡客戶群體的瘋總量增大勢妥必會促使蒙掘城的房地產億銷售面積和域價格在現有眉基礎上有一死定增長。嚼通過對項目造的考察和初暢步的分析，舉本區(qū)域的樓獨盤目標客源朱以以下的目昌標客戶為主辜：寧●蒙城縣與改周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣純市的商家與氏成功人士辯●城區(qū)的黨其政機關，企醉事業(yè)單位管親理人員駝該類客戶屬趙于有實力在寫本項目落戶票的階層，也深是我們在銷旗售初期重點誠的客戶來源貸。他們擁有菠較高的社會袍地位，亦有壇一定的財富浩積累，是我貍們項目最龐算大的目標消旋費群。券●在蒙城當奮地經商的外知地人誦●有投資觀座念的外地人卷士銷●在外地工話作的原籍本插土成功人士跑2.遷5唐.項目定位嘆方案皮根據蒙城現約有市場的現親狀及對未來肝發(fā)展的預測撥，把項目定善位為中高檔顧樓盤，以大差多數工薪階毒層為主要目裳標客戶群，轎兼顧少數富他人群體。特2.唉5瓜.1浪項目產品方案案溝在產品的規(guī)孫劃設計上，脾盡量做到針冊對性與完整它性的統(tǒng)一，積針對不同層貿次目標客戶各群，組合設綱計產品，通義過挖掘賣點釋，提升形象沫，有效刺廉激潛在客戶獨群。最終讓趕我們的產品蠶得到市場的然擁護和喜愛盆，形成高認毅可率，引爆駛蒙城市場。萄因此，在產費品規(guī)劃設計動上，注重普嬸通多層和復竭式豪宅的有歇效配比，注賄重多層和小腰高層的配比誓。循在戶型設計獻上，以市場份主導戶型為焰主，同時要毀超越市場，喘引領市場?；?20-休130左右賺的3室1廳墾、3室2廳懼為主力戶型各，以80-導90平米、筒140平米桑以上的中小腿戶型和大戶醒型為輔。傭編號虛用地同面積可分部物業(yè)恥建筑類型緊設計用途山面積分配賽（平方米）抵擬設戶型翅Ⅰ種號鬧7590幫臨S307雹路商鋪(2細25*14膽.5*2)需多層電商業(yè)劇6525理---淋二期多層住闖宅駛(招3-6層)子多層欲住宅朝9680朗小戶型蹦Ⅱ即號而81985典迎二期點式小和高層住宅(灶328*1蝴1*7*2服)遷小高層無住宅濤50512把中小戶型倦二期板式小夏高層住宅(屯220*1構1*11*鎮(zhèn)1)源小高層燦住宅怎26620功中小戶型定一期多層住漂宅(170擁*10.5鮮*6*8)慕多層善住宅瘡85680炕大中戶型摸Ⅲ憶號集6785匠一期臨體育茂路商鋪(2涼30*14碼.5*2)標小高層么商業(yè)既6670同---孔一期小高層替住宅(22傷0*10.俗5*9)王小高層南住宅叢20790垂剛中小戶型享Ⅳ網號然3240書一期臨體育杜路商鋪(2旬60*10竿.5*2)內多層異商業(yè)薄5460僅---饑一期多層住鑒宅緣(240*藥10*3)爺多層湖住宅鑼7200揀中小戶型巾合計匠99600煎非容積率2.缺2成障21913翼7堤注:一期警工程欣計劃開工建旋設尿12580辱0平方米腸,二期吧工程堤計劃開工建恩設槳93337瞞平方米拴。位第蠟三精部分投資慌估算菊3.快項目投資概舉算（不含地悠價）懲3飾.1建筑成胳本估算穗3郵.1.1慰前期費用箱費春包括市場調意研，可行性塊分析研究，河地形圖測繪唐，施工場地級的施工用水教接通、施工駱用電接通、霧施工現場的浩道路開通等燦工作的花費慘。按每平方肯1雨0屆元計，前期擾費用為：倦1加0躬元/㎡嗓×滿21913拐7㎡遷=嬌218使萬元篩3朽.1.2捎勘察設計太包括總體規(guī)廟劃費、單項路工程設計費欣、地質勘探忘費、市政、大園林綠化設跑計等工作。資按每平方篩15絡元計，為：源15蝕元/㎡恥×鳴21913撲7㎡關=哪328呈萬元廊3背.1.3矮建筑安裝準包括建筑工法程費、安裝斤工程費。建滲筑安裝工程勁造價按《阜慨陽工程造價傳》次“猜部分結構類蘆型單項（單蛛位）工程平直方米造價經付濟參考管”筒結合不同結沾構類型的經揮驗參數修正踏后確定。行本項目北小高層介建筑安裝費訪用按為業(yè)1050戴元/㎡楊，多層圖建筑安裝費罷用按為旦750害元/㎡據，假小高層黨建筑面積為介10459跡平方米焰，奪多層展建筑面積為紐11454奇5仁平方米刃，綜合平均強為900元圾/平方米議9派00元/㎡租×婚21913奮7㎡坡=1雙9722譯萬元射3頸.1.4位室外配套倆包括居住小適區(qū)巾3米膠以下幢間道禍路，小區(qū)綠答化、化糞池私、窨井，排雅水、排污管劣線，等費用乎。按半10榜0元每平方籠算，計為：喝10鮮0元/㎡絨×肅21913毯7㎡斧=雀2191嬸萬元嗚3分.1.5愚稅費及其他譜費用晨包括控城市基礎設鴿施配套費、克水增容、電認增容、電力格建設、白蟻尊防治、人防載防工程等費宋用扣除政府濟應給予減免者的稅費?？烁鶕貕K招歉標文件規(guī)定沙，超六層的竄建筑（約畢45000位平方米掘）不收城市幟建設配套費午用，六層以鼻下的建筑計柱17.看4萬平方米獅,殿按右10雅0元每平方廁計，為：三10遺0元/㎡?！翍?7413僅7㎡攪=艇2191羨萬元畢3園.1.6纏公共道路及并綠化費用角本項目公共荷道路及綠化諒費用投入按刑建筑面積計之算,府按柿8耗0元每平方說米計，為：紀8急0元/㎡域×逮21913槍7㎡候=起719警萬元惠3通.1.7子管理費用者寄管理費用為沙前期費用、化勘察\建筑詞\景觀設計壽、羞建筑安裝(翅綜合)壩、外稅費及其他禍費用的百分帽之二。為：嗚（游218組+寫328憶+1民9722幣+守2191佳）萬×添2％=店449占萬元汪3價.1.尾8懸不可預見費朱用殘不可預見費敞用為前面總槍費用的柳2杏％，計，4會98暑萬元。侍總建筑成本誓，合計為：稈鋤25869縣萬元員蒙城縣20旱08-01霞地塊投資成恰本估算塵3通.2財務費廣用（不含土譜地價款的利竊息）爸按正常的開亞發(fā)速度，項惱目可在蕉2引年的時間內傾完成開發(fā)禾建設桃，選同時考慮到謎建筑施工墊灰資,故辟假設建筑成演本在幫一年艘內均勻投入你，勢并梯按開發(fā)期的猛一半計算利艷息，則建筑餐成本的利息子額為：光19722賤×泛1/綢2特×虧[(1+7較.2%)挑0.5盞-1]=堆458陰（陵萬元）調3訪.3管理費葛用稠指項目開發(fā)舞過程中，開任發(fā)商可能產浸生的項目管重理費用，由椒于地塊為參束加拍賣競拍小而得，故土艱地成本的管季理費用忽略庫不計，管理纖費用按成本點的唐1.5脫%計算：乏25869圖×遲1.5戀%=尸388灰（玉萬元）僵3被.4項目開嗓發(fā)總投資（權不含地價）敵項目開發(fā)的遞總投資額（倒不含地價款色及其利息）然為丸25869嫂+杯458咽＋房388腰=1840詢5狐（甜萬元）揮3.4.農項目未來售吳價預測老根據工程所象處位置、周膜圍環(huán)境和蒙態(tài)城房地產現眠行市場預測負，考慮到房丑地產銷售風臭險和工程建行設成本等綜喝合因素，本真區(qū)輕一期岡多層住宅均粒價定位為2近200元/辜m雜2桃,二期小高朋層住宅均價告定位為2語3責00元/渾m翅2狡，堵一二聯(lián)忌層商鋪均價解定位為當4250-機53到00元/聲m嗓2教。竄具體滴銷售收入蕉測算椒見下表：得地塊編祖號脾分部物業(yè)知設計豎用途星面積溫分配恨（平意方米）脂測算單價凍撤（元/平方色米）尿銷售易價格類丹（萬元）他Ⅰ浪號嶼臨S307方路商鋪(2酸25*14悟.5*2)的商業(yè)贈6525膀5300艱3458漠二期多層住廣宅(3-6沾層)喇住宅忘9680悄2200朱2130邁Ⅱ厭號難二期點式小呀高層住宅(瞧328*1糕1*7*2規(guī))景住宅幫50512請2300刑11618嬸援二期板式小效高層住宅(樂220*1儉1*11*超1)甜住宅證26620嫁2300陵6123狗一期多層住拼宅(170捉*10.5適*6*8)覺住宅耍85680有2200換18850循扇Ⅲ爬號仆一期肢臨體育路商酷鋪(230畏*14.5倒*2)坦商業(yè)冤6670粥4250澡2835搖一借期小高層住賤宅(220借*10.5扣*9)份住宅縱20790鮮版2300共4782繁Ⅳ由號雹一期頑臨體育路商效鋪(260雖*10.5惕*2)栗商業(yè)擠5460辜4250穿2321信一令期多層住宅判(蓄240*1籃0*3)牢住宅獲7200唱2200緊1584蕩合計揮21912反0穩(wěn)照21913孩7四2450濟53699羨運注：糾1、修以上價格為載開發(fā)商扣除哈折扣后的實遲收價格。銷京售收入為純訴收入此。音2箭一期工程計墾劃開工建設剖12580潑0平方米煙，在住宅銷務售100%陶、商業(yè)銷售企50%的條乘件下可實現想銷售收入2鑄.8億元，繁二期工程鴉（含一期商洞業(yè)）可實現踐銷售收入2腥.5億元殿。申3.5.機土地價值估滑算炊采用假設開設發(fā)法估算本銳地塊的市場宵價值。計算似公式為：徒地價＝銷售趁收入-建筑壇費-利息-著管理費用-判銷售費用-翻銷售稅費-蝶預期利潤其中：土建筑成本：菌25869給（猾萬元）頸財務費用：痕土地利息計章息周期按乖2節(jié)年計算，財竹務費用總額餓為：穗458案（倉萬元）+[疤(1+7.寇2%)慣1愁.5牲-1]天×憶地價程=車458示（或萬元）+1糠0勞.9粘9機％地價辟管理費用：蝴388嗽（耽萬元）擇銷售費用：祖53699橫×緣2％=魯1074畏萬元兆土地增值稅澆\銷售稅費盯(8%)右：摧53699傘×窯(滔5.5％組+2.5%奔)頸=斑4296制萬元么預期利潤：威（地價循+檢建筑費用）高×匯20仰%袍=祝地價嗎×喘20稅%+休25869勇×長20們%（證萬元）載所得稅：預踩期利潤肉×企25麗%=地價其×純20%棍×芬25漠%+掩25869論×巡20喝%（少萬元）地價計算：樸地價＝銷售寒收入幅-建筑費-量利息-管理宿費-稅費-兇預期利潤系地價中=測11137卸（匹萬元）江計觀74.6悉萬元/畝貿考慮4.1摧%的買方稅泊費，約地價罵=籃11137拌萬元挎÷升1.0曠41息=唉10699冬萬元俱號計漫71掃.欺6厭萬元/畝淺可售樓面地乒價弱=紡10699大萬元津÷晚21913壟7小平方米巴=民489螺元/平方米監(jiān)3.6.藝項目總投資負估算狼3.6蘇.1著土地成本環(huán)按土地價值聯(lián)評估的價格售計算土地成過本，土地價遭款為嫌10699祖萬元。折3.6駛.2監(jiān)建筑成本抄按報告建議部的開發(fā)方案構，建筑成本璃的投資估算隨額為昌25869亭萬元。他3.6驕.3軋財務成本忘按開發(fā)周期魚2蒜年計算，土偽地價款的計牙息期為耽2當年，假設建滾筑成本在開臘發(fā)周期內平玩均投入，建采筑成本的計牙息期為開發(fā)東周期的半街年(考慮到浩建筑施工墊芝資)岡，兩者的利啄息總額為榜1682估萬元。迎3.6滲.4菜管理費用扒指項目開發(fā)士過程中，開鍵發(fā)商可能產婦生的項目管脆理費用，由侄于地塊為參成加拍賣競拍樸而得，故土施地成本的管毯理費用忽略潔不計，管理功費用按建筑郵成本的慕1.5瞎%計算為鈔388拖萬元氏3.6蠶.5還項目總投資踢額蘋項目總投資秩額為上述四南部分投資的營總和，總投慎資額為：說10699肢萬元+剖25869勉萬元+鬧1682畝萬元+教388明萬=蟻39077努萬元望3.7.危投資利潤額琴按報告前述夢對項目未來悲銷售均價和捆投資總額的俘估算，分析乞項目投資的捉利潤額：抵項搖目預計總投辛資額為尊39077蕉萬元喜；誠項目總銷售卻收入為妄53699蕩萬元幸；局銷售費用：俘1074敞萬元憤土地增值稅荒\銷售稅費鳳：緒4296蔑萬元受項抬目總收益=善項目總銷售枝收入-項目篩總投資-銷瞧售費用-銷榆售稅費=商9252瑞萬元。正項目投資利蘇潤表遼3.8.昨投資利潤率岸根據前述對泉項目投資利收潤的分析，昨計算項目稅金前總投資利謝潤率和稅后萌總投資利潤霸率：郵稅前利潤率漲=玻項目總收益劇/謊