投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用及影響研究本科學(xué)位論文

PAGEI前言隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨之發(fā)生了巨大變化，傳統(tǒng)的以歷史成本計(jì)量的會(huì)計(jì)政策已無(wú)法完全符合現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，歷史成本計(jì)量反映的賬面價(jià)值嚴(yán)重偏離其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，這就使得公允價(jià)值計(jì)量這一新的計(jì)量模式應(yīng)運(yùn)而生。當(dāng)前，美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)以及國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)都將公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量作為研究的重點(diǎn)之一，紛紛制訂了公允價(jià)值會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，進(jìn)一步規(guī)范了公允價(jià)值計(jì)量。盡管金融危機(jī)爆發(fā)后，社會(huì)各界把公允價(jià)值作為罪魁禍?zhǔn)祝绹?guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)以及國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)將金融危機(jī)的根源歸于公允價(jià)值會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，更不應(yīng)當(dāng)否定公允價(jià)值會(huì)計(jì)，在對(duì)公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)的情況下，公允價(jià)值計(jì)量仍會(huì)是大勢(shì)所趨。為了保持國(guó)際趨同，我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中引入了公允價(jià)值這一計(jì)量方法，其中投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定在滿足一定條件的情況下允許采用公允價(jià)值計(jì)量。在近年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值不斷攀高的背景下，采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)疑具有重大的影響。但是公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中尚未有一個(gè)明確的規(guī)定，理論上有缺陷，實(shí)務(wù)應(yīng)用同樣存在諸多問題，因此這樣一個(gè)對(duì)企業(yè)有利的政策目前并未被大多數(shù)上市公司所采納，為何會(huì)形成這樣一種現(xiàn)狀，如何對(duì)公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行改進(jìn)推廣，成為理論界和實(shí)務(wù)界共同研究的問題，而這也是本文的切入點(diǎn)和寫作目的所在。 目錄 摘要 1Abstract 2緒論 31選題背景 32研究動(dòng)態(tài) 33研究方法 44文章結(jié)構(gòu) 41.投資性房地產(chǎn)的基本理論 41.1投資性房地產(chǎn)的定義及適用范圍 41.1.1投資性房地產(chǎn)的定義 51.1.2投資性房地產(chǎn)的適用范圍 51.2投資性房地產(chǎn)的特征 52.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用 62.1公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)缺點(diǎn) 62.2公允價(jià)值計(jì)量模式在準(zhǔn)則中的應(yīng)用 73.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用可能產(chǎn)生的影響 73.1對(duì)投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)可能產(chǎn)生的影響 83.1.1對(duì)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響 83.1.2對(duì)所有者權(quán)益的影響 83.1.3對(duì)企業(yè)損益的影響 83.1.4對(duì)稅負(fù)的影響 93.2對(duì)投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)外部利益主體可能造成的影響 93.3對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制可能造成的影響 103.3.1房產(chǎn)稅 103.3.2土地增值稅 114.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用存在的問題 114.1稅務(wù)問題亟待解決 114.2公允價(jià)值的取得方式和渠道在具體操作上還存在一定的難度 124.3市場(chǎng)規(guī)范的程度仍然較低 125.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中運(yùn)用公允價(jià)值的改進(jìn)建議 135.1稅務(wù)部門應(yīng)出臺(tái)措施減輕企業(yè)稅負(fù) 135.2確保公允價(jià)值的準(zhǔn)確性，改進(jìn)公允價(jià)值評(píng)估的相關(guān)條款 135.2.1完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè) 135.2.2提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，增強(qiáng)其職業(yè)判斷能力 145.2.3健全資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，保持其獨(dú)立性 145.3證券市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)加大監(jiān)管力度，落實(shí)責(zé)任，防止利潤(rùn)操縱 15結(jié)束語(yǔ) 16參考文獻(xiàn) 17致謝 19太原理工大學(xué)陽(yáng)泉學(xué)院畢業(yè)論文PAGE19投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用及影響研究摘要：我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入了投資性房地產(chǎn)概念和公允價(jià)值計(jì)量模式，這對(duì)具有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)計(jì)量和業(yè)績(jī)確認(rèn)等都帶來了巨大的影響，歷史成本模式的地位受到了前所未有的挑戰(zhàn)，這不僅是會(huì)計(jì)計(jì)量模式的變革，更是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要里程碑。本文主要就公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的運(yùn)用及影響進(jìn)行分析，以期對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)理論和實(shí)踐的發(fā)展有所裨益。關(guān)鍵詞：計(jì)量模式；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值

ResearchontheimpactandapplicationoffairvalueinRealestateinvestment

Abstract:China'snewaccountingstandardsandtheinvestmentrealestateconceptisintroduced,andthefairandequitablevaluemeasurementmodelwithaninvestmentrealestateenterpriseassetsandperformancemeasurementandbringstheenormousinfluence,thehistoricalcostmodelbythestatusofunprecedentedchallenges,itisnotonlytheaccountingmeasurementmodeltransformation,isanimportantmilestoneinthedevelopmentofthemarketeconomy.Inthispaper,thefairvaluemeasurementoftheinvestmentrealestateintheapplicationandeffectanalysis,inordertotheinvestmentrealestatedevelopmentofaccountingtheoryandpractice.Keywords:costmeasurement;investmentrealestate;fairvalue

緒論公允價(jià)值一直都是理論研究的熱點(diǎn)，2006年財(cái)政部頒布了新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，不僅將公允價(jià)值作為一種獨(dú)立的計(jì)量屬性寫入了《基本準(zhǔn)則》，還在18項(xiàng)具體準(zhǔn)則中應(yīng)用了公允價(jià)值，體現(xiàn)了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國(guó)際趨同的大趨勢(shì)。其中投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定在符合條件的情況下可以采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?，F(xiàn)就本文的研究背景、研究現(xiàn)狀、主要內(nèi)容及研究方法作簡(jiǎn)單介紹。1選題背景隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，人們投資房地產(chǎn)或物業(yè)項(xiàng)目逐漸成為一種時(shí)尚，有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，有的企業(yè)經(jīng)營(yíng)其他業(yè)務(wù)的同時(shí)兼營(yíng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，有的企業(yè)投資房地產(chǎn)主要是通過房地產(chǎn)增值而增加盈利，有的企業(yè)投資房地產(chǎn)是為了抵御通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)?？偸窃谖鞣絿?guó)家企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段已經(jīng)非常普遍。1990年以來隨著我國(guó)住宅分配制度由實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，投資房地產(chǎn)業(yè)也逐漸成為普遍現(xiàn)象。但對(duì)房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長(zhǎng)、流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。將房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理顯然是不合適的，將它們按照流動(dòng)資產(chǎn)以成本和可變現(xiàn)凈值孰低的計(jì)價(jià)原則來處理也不合適。然而由于我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入起速發(fā)展階段更多投資性房地產(chǎn)的升值潛力較大且預(yù)計(jì)將會(huì)延續(xù)，其市場(chǎng)價(jià)值不僅不會(huì)因計(jì)提折舊而低于初始投資成本還經(jīng)常高出其初始投資成本而獲得大幅增值空間，導(dǎo)致使用歷史成本計(jì)價(jià)的會(huì)計(jì)賬面價(jià)值與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)值之間出現(xiàn)了背離。如何真正反映企業(yè)的獲利能力，正確體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值，成為會(huì)計(jì)計(jì)量工作中的迫切需要。2研究動(dòng)態(tài)自2006年企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布以來，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)界對(duì)于投資性房地產(chǎn)的研究一直沒有中斷過。例如:趙西卜、王艷紅、尚利在《投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施中應(yīng)注意的七大問題》一文中就投資性房地產(chǎn)如何進(jìn)行初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量、轉(zhuǎn)換及處置的會(huì)計(jì)處理等問題作了深入解讀。又如:王蕾，于鵬，楊雙，丘建龍?jiān)凇稄?007年年報(bào)談投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的選擇》一文中通過對(duì)2007年上市公司披露的年報(bào)數(shù)據(jù)，來分析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式對(duì)上市公司所有者權(quán)益和利潤(rùn)的影響。并結(jié)合上市公司調(diào)整的目的性來分析企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)是否應(yīng)引進(jìn)公允價(jià)值模式。劉文歡在《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式分析》一文中對(duì)投資性房地產(chǎn)在我國(guó)應(yīng)用的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，指出了理論上和公司在實(shí)務(wù)中應(yīng)用的困難，并給出了一些解決的建議。鄭春瑛在《新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與上市公司業(yè)績(jī)變化分析》主要分析了上市公司應(yīng)用新準(zhǔn)則后對(duì)公司財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的影響，其中提到了投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量后公司業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化。在投資和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資的研究主要是在國(guó)內(nèi)實(shí)踐的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外先進(jìn)的現(xiàn)代投資決策理論，如現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型、組合投資理論等。如:楊方文，惠英在《公允價(jià)值計(jì)量操作難題的解決途徑》一文中將Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型應(yīng)用于公允價(jià)值估值，不僅減少了對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量的人為操作，而且可以提高公允價(jià)值的可靠性。3研究方法查閱國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)資料、期刊雜志和網(wǎng)絡(luò)等手段進(jìn)行資料的進(jìn)一步搜集整理，在參考國(guó)內(nèi)外準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)和其他學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上，通過分析，來討論投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用問題。最后總結(jié)出我國(guó)要更好的完善公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用所需要完善的措施。4文章結(jié)構(gòu)本文共分五個(gè)部分：第一部分介紹關(guān)于投資性房地產(chǎn)的基本理論，以便進(jìn)一步研究本文主題。第二部分闡述公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用。第三部分分析投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用可能產(chǎn)生的一系列影響。第四部分就目前投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用存在的問題作了簡(jiǎn)單的探究。第五部分總結(jié)全文提出相應(yīng)的改進(jìn)建議。1.投資性房地產(chǎn)的基本理論在深入分析公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用及影響之前有必要對(duì)投資性房地產(chǎn)做簡(jiǎn)單介紹。1.1投資性房地產(chǎn)的定義及適用范圍房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)。1.1.1投資性房地產(chǎn)的定義我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或資本增值，或兩者兼而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)與一般房地產(chǎn)最大的不同在于它是否以獲利為目的：投資性房地產(chǎn)持有的目的在于獲取利益，而一般房地產(chǎn)通常用于自用或作為存貨，并不進(jìn)行出售或出租。1.1.2投資性房地產(chǎn)的適用范圍投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。(1)己出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。(2)已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。(3)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。此外，下列項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn):(1)自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn),如企業(yè)的廠房和辦公樓、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)等。(2)作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的或?yàn)殇N而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。1.2投資性房地產(chǎn)的特征(1)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費(fèi)收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。(2)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映，與自用的廠房、辦公樓等房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別，從而更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成狀況和盈利能力。(3)投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式有成本模式和公允價(jià)值模式，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量?jī)?yōu)選模式是成本模式，但如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠取得，而且滿足規(guī)定的條件，那么就應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。2.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用投資性房地產(chǎn)是2006年新修訂的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中出現(xiàn)的新概念,制定和頒布投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則能進(jìn)一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露。作為最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一大亮點(diǎn)的公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中不僅有所涉及,而且還占有非常重要的地位,在投資性房地產(chǎn)的計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置等規(guī)定中多處都涉及了公允價(jià)值模式。2.1公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)缺點(diǎn)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）界定的公允價(jià)值是：熟悉情況和自愿的各方在一項(xiàng)公平交易中，能夠?qū)⒁豁?xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行交換或?qū)⒁豁?xiàng)負(fù)債進(jìn)行結(jié)算的金額。美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）認(rèn)為，公允價(jià)值是指在當(dāng)前的非強(qiáng)迫或非清算的交易中，自愿購(gòu)買（承擔(dān)）或出售（清償）一項(xiàng)資產(chǎn)（負(fù)債）的金額。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將公允價(jià)值定義為：公允價(jià)值，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進(jìn)行資產(chǎn)和債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值最大的特征就是來自于公平交易的市場(chǎng)，是參與市場(chǎng)交易的理智雙方充分考慮了市場(chǎng)信息后所達(dá)成的共識(shí)，這種達(dá)成共識(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)格即為公允價(jià)值。公允價(jià)值計(jì)量模式的最大的優(yōu)點(diǎn)是以現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，能夠準(zhǔn)確的反映投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。與歷史成本計(jì)量模式相比，公允價(jià)值計(jì)量模式更具有相關(guān)性。但是它的缺點(diǎn)是公允價(jià)值不易取得，且每隔一定時(shí)期就要進(jìn)行一次，不如成本計(jì)量模式方便，且不具有可靠性。2.2公允價(jià)值計(jì)量模式在準(zhǔn)則中的應(yīng)用投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第三章后續(xù)計(jì)量第十條規(guī)定,有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,并同時(shí)滿足下列條件:(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)時(shí),可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。第十一條規(guī)定,采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。第十二條規(guī)定,企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更,按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)———會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。第四章轉(zhuǎn)換第十五條規(guī)定,采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。第十六條規(guī)定,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入所有者權(quán)益。第六章披露第十九條規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的信息中應(yīng)包括采用公允價(jià)值模式的,公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法,以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響等。從以上的羅列可清楚看出投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中有多處涉及了公允價(jià)值計(jì)量模式。3.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用可能產(chǎn)生的影響按國(guó)家規(guī)定,2007年1月1日新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在上市公司實(shí)施,其他企業(yè)鼓勵(lì)采用,那么投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用將可能在多方面產(chǎn)生影響,既有對(duì)擁有或控制投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的影響,也有對(duì)企業(yè)外部利益主體以及整個(gè)稅收體系特別是房地產(chǎn)稅收制度的影響。3.1對(duì)投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)可能產(chǎn)生的影響投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中應(yīng)用公允價(jià)值將對(duì)投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、企業(yè)損益及稅收負(fù)擔(dān)產(chǎn)生影響。3.1.1對(duì)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負(fù)債表上單獨(dú)列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，統(tǒng)一列入“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”中核算，將使企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)（存貨）減少，流動(dòng)比率降低。3.1.2對(duì)所有者權(quán)益的影響企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)由成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的首年，將采取追溯調(diào)整的方式調(diào)整年初所有者權(quán)益。而在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于歷史成本的情況下，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權(quán)益大大增加。而且，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，其差額計(jì)入資本公積，也將增加企業(yè)的所有者權(quán)益。3.1.3對(duì)企業(yè)損益的影響(1)采用公允價(jià)值計(jì)量可提升投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的當(dāng)期凈利潤(rùn),影響企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值,增強(qiáng)企業(yè)融資能力,有利于企業(yè)向國(guó)際市場(chǎng)發(fā)展。依據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)如果有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得,可以采用公允價(jià)值模式?，F(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)一般以歷史成本計(jì)價(jià),由于我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)處于非常景氣的市場(chǎng)環(huán)境里,所以一般情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都高于成本價(jià),排除小部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能,總體來說投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力。執(zhí)行新準(zhǔn)則將會(huì)給企業(yè)帶來額外的利潤(rùn)增值,主要來源于兩方面:一是投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量帶來的資產(chǎn)增值;二是在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出。另外按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)———首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定,企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》時(shí),公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益;在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益,兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。(2)在成本模式下,期末投資性房地產(chǎn)的凈值較容易取得,只需將扣除折舊、攤銷和減值準(zhǔn)備后的凈值列示于資產(chǎn)負(fù)債表上。而在公允價(jià)值模式下,公允價(jià)值取得的程序較為復(fù)雜,其確認(rèn)必須滿足兩個(gè)條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理可靠的估計(jì)。而我國(guó)目前許多地方這些條件尚不完善,由于采用公允價(jià)值模式的程序較為復(fù)雜,涉及環(huán)節(jié)多,執(zhí)行難度大,對(duì)于持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè),每年新增的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估費(fèi)用也增加了企業(yè)的成本,從而對(duì)企業(yè)損益造成一定影響。3.1.4對(duì)稅負(fù)的影響采用公允價(jià)值計(jì)量,可能會(huì)使投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的稅負(fù)加重。若上市公司的投資性房地產(chǎn)是采用歷史成本計(jì)價(jià)，則不確認(rèn)其市值變動(dòng)損益,這對(duì)上市公司而言是充分發(fā)揮了折舊的抵稅功能,有利于企業(yè)的資本保全。若采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中按房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,依據(jù)近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,這樣的調(diào)整往往會(huì)增加企業(yè)的賬面利潤(rùn)。但是因資產(chǎn)增值而增加的利潤(rùn)是否要交所得稅,還須等待財(cái)政部做出明確規(guī)定。如果我國(guó)對(duì)增值部分征收所得稅,公允價(jià)值模式下,由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產(chǎn)增值而應(yīng)交的所得稅的增加,意味著企業(yè)繳納的稅額會(huì)相應(yīng)攀升,這將直接導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長(zhǎng)。而且由于現(xiàn)行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)待，因此在成本計(jì)量模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，而在公允價(jià)值模式下二者存在明顯差異：會(huì)計(jì)上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不再計(jì)提折舊或攤銷；而稅法按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得，待處理時(shí)一并計(jì)算確定應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。3.2對(duì)投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)外部利益主體可能造成的影響投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這意味著房地產(chǎn)公司在調(diào)節(jié)利潤(rùn)上可以對(duì)這兩種模式進(jìn)行選擇,采用成本模式還是公允價(jià)值模式,是由企業(yè)自主決定的;另外,公允價(jià)值模式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來的影響,主要體現(xiàn)在由于不需要計(jì)提折舊和資產(chǎn)重估增值帶來的賬面價(jià)值增加,同時(shí)增值部分直接作為當(dāng)期損益。公允價(jià)值究竟應(yīng)該是多少,不同的評(píng)估方式有不同的結(jié)果,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)差額,新準(zhǔn)則要求計(jì)入當(dāng)期損益,這項(xiàng)規(guī)定在我國(guó)公允價(jià)值普遍不夠公允的情況下,很容易為企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供良好機(jī)會(huì)。作為對(duì)企業(yè)行使監(jiān)管、控制職責(zé)的上級(jí)行政部門、財(cái)政部門、稅務(wù)部門以及對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果關(guān)注的投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體很可能會(huì)因此對(duì)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況作出錯(cuò)誤判斷,從而影響到政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施、稅款征收的正確性以及其他利益主體下一步的投資計(jì)劃等。所以企業(yè)外部利益主體應(yīng)明確投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用對(duì)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響,切實(shí)防范企業(yè)利用公允價(jià)值模式進(jìn)行利潤(rùn)操縱,以求獲得較真實(shí)的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動(dòng)能力信息。3.3對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制可能造成的影響當(dāng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí),目前我國(guó)大部分與房地產(chǎn)有關(guān)稅種的征收并不會(huì)受到多大影響,可能受到影響的是房產(chǎn)稅和土地增值稅。3.3.房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入。前者從價(jià)計(jì)征,后者從租計(jì)征。從租計(jì)征的,新準(zhǔn)則并不影響稅基。對(duì)于從價(jià)計(jì)征的,其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值,指的是房產(chǎn)原值減除一定比例后的剩余價(jià)值。新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則允許在后續(xù)計(jì)量時(shí)采用公允價(jià)值模式,那么計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)余值還是公允價(jià)值呢?特別是當(dāng)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),新準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,當(dāng)公允價(jià)值大于該房地產(chǎn)初始計(jì)量成本時(shí),就面臨著這樣一個(gè)問題:投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)后,企業(yè)應(yīng)該按照哪一個(gè)計(jì)稅基礎(chǔ)來計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應(yīng)的規(guī)定,這也是新的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施后值得探討的一個(gè)問題。應(yīng)該說,在公允價(jià)值模式下應(yīng)以房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的前提條件就是要有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,既然公允價(jià)值可以持續(xù)可靠取得,筆者認(rèn)為,對(duì)于這部分投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是比較合理的,應(yīng)取消按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)的做法。1994年實(shí)施新稅制對(duì)房產(chǎn)稅制進(jìn)行修改時(shí)曾考慮以房產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù),取消按房產(chǎn)余值和租金收入為計(jì)稅依據(jù)的做法,十幾年過去了,這一思路一直未應(yīng)用于實(shí)踐?，F(xiàn)在,會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)的計(jì)量中引入了公允價(jià)值,將為健全完善房地產(chǎn)估價(jià)制度提供強(qiáng)有力的支持。3.3.土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí),要根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,那么,對(duì)于這部分調(diào)增了賬面價(jià)值的投資性房地產(chǎn),是否也應(yīng)繳納土地增值稅呢?一般來說,土地增值稅作為一種流轉(zhuǎn)稅,按現(xiàn)行稅法規(guī)定,只在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收,因此雖然按照新準(zhǔn)則的要求要在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)土地增值,但并不需要交納土地增值稅。但換一個(gè)角度考慮,征收土地增值稅的最重要目的應(yīng)該是對(duì)房地產(chǎn)的過高增值收益進(jìn)行合理調(diào)節(jié)分配,土地既然增值了,其帶來的收益當(dāng)然應(yīng)該歸社會(huì)所有,為什么不征稅呢?在這種邏輯下,土地發(fā)生增值就應(yīng)征稅,而不僅僅考慮產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移。以前也有學(xué)者提出要就增值的房地產(chǎn)征收土地增值稅,但因稅額確認(rèn)等諸多方面的原因未能實(shí)施,現(xiàn)在采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)為此提供了良好條件。公允價(jià)值模式下企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日必須明確提供投資性房地產(chǎn)的增值信息,每年都要調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值,要確定這部分房地產(chǎn)的定期土地增值稅應(yīng)稅金額將不存在技術(shù)上的困難,也不需要再另外考慮稅收征收成本的問題,因此每年征收土地增值稅也因?yàn)楣蕛r(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用變得更具有可行性。4.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用存在的問題通過分析投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用可能產(chǎn)生的影響，可以看出我國(guó)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量還存在一些問題。4.1稅務(wù)問題亟待解決采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)將擁有相當(dāng)可觀的資產(chǎn)升值空間，使過去企業(yè)隱性的收益在報(bào)表中顯現(xiàn)出來，投資性房地產(chǎn)的增值部分將計(jì)人當(dāng)年的利潤(rùn)表，在現(xiàn)行稅法的規(guī)定下，企業(yè)將繳納更多的所得稅。另外，采用公允價(jià)值模式不對(duì)房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，通過逐年計(jì)提折舊達(dá)到抵稅的方法便不能應(yīng)用，這也將造成企業(yè)多交所得稅。通過這種方式國(guó)家便可在一定程度上通過稅收杠桿來遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，嚴(yán)控投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，也更利于國(guó)家實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的核算可以根據(jù)企業(yè)自身的情況選擇采用歷史成本還是公允價(jià)值進(jìn)行核算，企業(yè)為達(dá)到避稅的目的，增加企業(yè)的留存收益，在很大程度上會(huì)仍采用歷史成本的核算方法，如某公司所有的房屋建筑物在2004年12月31日的賬面價(jià)值為21.34億，假設(shè)該公司成功地證明了其擁有的房屋建筑物的公允價(jià)值為31.34億，即增加了10億，則該增加額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益，亦即該公司當(dāng)年的利潤(rùn)增加了10億元。按照中國(guó)現(xiàn)行稅法這增加的10億元將要繳納所得稅。按照當(dāng)時(shí)該公司企業(yè)所得稅33％的稅率，該公司應(yīng)該繳納3.3億元的企業(yè)所得稅，該公司2005年每股盈利預(yù)測(cè)為0.33元，全年實(shí)現(xiàn)的預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為2.64億(0.33*8億股本)；如果該公司真的為了增加賬面利潤(rùn)而不計(jì)后果地采用公允價(jià)值模式，其未來全年通過主營(yíng)出租業(yè)務(wù)而取得的凈利潤(rùn)全部繳納所得稅還不夠。大股東大概不會(huì)看不清這個(gè)道理。所以企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)中為了達(dá)到節(jié)稅的目的，還是會(huì)選擇實(shí)實(shí)在在的節(jié)稅收益，而不會(huì)圖紙上富貴。所以稅務(wù)問題沒解決，公允價(jià)值的優(yōu)越性就難以體現(xiàn)，國(guó)家的宏觀調(diào)控也就難以進(jìn)行。4.2公允價(jià)值的取得方式和渠道在具體操作上還存在一定的難度如果后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式,企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日必須持續(xù)取得公允價(jià)值,除非該項(xiàng)房地產(chǎn)被處置或用途轉(zhuǎn)換為自用。而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不太規(guī)范的前提下,公允價(jià)值的判斷、取得方式和渠道都還存在一定的難度。據(jù)悉，大部分擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司，會(huì)以謹(jǐn)慎的態(tài)度選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，其中相當(dāng)一部分會(huì)繼續(xù)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。4.3市場(chǎng)規(guī)范的程度仍然較低目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，市場(chǎng)的完善程度仍有待提高；受相關(guān)利益的驅(qū)使，交易過程中非法牟取暴利的不規(guī)范行為仍屢見不鮮，一些上市公司為滿足二級(jí)市場(chǎng)增發(fā)、配股以及經(jīng)理人股票期權(quán)計(jì)劃的需要而操縱利潤(rùn)；市場(chǎng)的法制建設(shè)也相對(duì)落后，尤其是對(duì)公允價(jià)值信息的控制規(guī)范沒有制定。從微觀企業(yè)主體角度看，一方面獲取公允價(jià)值的成本較高。公允價(jià)值計(jì)量屬性是動(dòng)態(tài)計(jì)量屬性，對(duì)全部資產(chǎn)和負(fù)債運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量就意味著每一個(gè)會(huì)計(jì)期間都要對(duì)全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行重新計(jì)量，除了需要專門的評(píng)估計(jì)量人員從事準(zhǔn)確的確定資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值工作外，還需要會(huì)計(jì)人員對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行全面調(diào)整的賬務(wù)處理，這就要增加資產(chǎn)評(píng)估成本、賬務(wù)管理成本和監(jiān)管成本。再者公允價(jià)值的不同確認(rèn)周期將加重企業(yè)的操作成本。采用公允價(jià)值模式,企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日必須持續(xù)取得公允價(jià)值。公允價(jià)值的確認(rèn)周期是每月、季度、半年還是一年沒有給出明確的規(guī)定,公允價(jià)值確認(rèn)周期較長(zhǎng)會(huì)造成公允價(jià)值不準(zhǔn)確,頻繁地確認(rèn)公允價(jià)值又會(huì)給企業(yè)操作帶來困難,同時(shí)加重企業(yè)的操作成本。5.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中運(yùn)用公允價(jià)值的改進(jìn)建議投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中運(yùn)用公允價(jià)值是大勢(shì)所趨，但公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)應(yīng)用中還有很多缺陷和不足，如何彌補(bǔ)不足，引導(dǎo)上市公司采用公允價(jià)值，成為亟待待解決的問題。本文以下內(nèi)容就此給出一些建議。5.1稅務(wù)部門應(yīng)出臺(tái)措施減輕企業(yè)稅負(fù)由于企業(yè)投資性房地產(chǎn),在成本模式下,計(jì)提的折舊可以稅前列支。而采用公允價(jià)值計(jì)量,不再計(jì)提折舊,造成利潤(rùn)上升,增加了企業(yè)稅賦,但這部分增加的收益同樣沒有現(xiàn)金流入，在納稅時(shí)是否可以作為納稅調(diào)整遞減項(xiàng)列示，免征或者采取暫時(shí)不征收的辦法降低企業(yè)稅負(fù)；對(duì)于出租類房地產(chǎn)物業(yè)如果依據(jù)房產(chǎn)余值計(jì)繳房產(chǎn)稅,需要按房地產(chǎn)物業(yè)原值的一定比例繳納房地產(chǎn)稅，在計(jì)稅基數(shù)上是采用賬面成本還是公允價(jià)值來納稅對(duì)公司會(huì)有很大的影響。國(guó)家的相關(guān)稅務(wù)部門應(yīng)出臺(tái)相關(guān)的措施，對(duì)實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期產(chǎn)生的“浮盈”，給予一定的稅收減免或者暫時(shí)不征收由于公允價(jià)值計(jì)量增加的收益，以更好地推動(dòng)公允價(jià)值在實(shí)務(wù)中應(yīng)用，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，打消企業(yè)的顧慮，避免企業(yè)為避稅而傾向于繼續(xù)使用歷史成本計(jì)量模式，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，嚴(yán)控投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，也更利于國(guó)家實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。5.2確保公允價(jià)值的準(zhǔn)確性，改進(jìn)公允價(jià)值評(píng)估的相關(guān)條款取得準(zhǔn)確的公允價(jià)值信息需做好市場(chǎng)建設(shè)、職業(yè)技能和機(jī)構(gòu)健全等三方面的工作。5.2.1完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的要求，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件:1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)、合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，缺一不可。企業(yè)可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格（市場(chǎng)公開報(bào)價(jià)）來確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值；無(wú)法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定。按照上述要求，首先要完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。同類或類似房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該說是最為公允，也是最為公開的一個(gè)信息，是企業(yè)評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的一個(gè)比較客觀的依據(jù)。因此，健全房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，有助于公允價(jià)值的評(píng)估，使公允價(jià)值的取得有理可依，有據(jù)可查，同時(shí)也降低了企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的空間。5.2.2提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，增強(qiáng)其職業(yè)判斷能力公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用，要求會(huì)計(jì)人員必須具有較高的素質(zhì)。公允價(jià)值中存在許多不確定的因素，這就要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。由于有“人員”的介入，其主觀性必然增強(qiáng)，由此增加了操縱利潤(rùn)的可能性。因此，首先要提高會(huì)計(jì)人員的道德素養(yǎng)，加強(qiáng)其遵紀(jì)守法的意識(shí)，這是杜絕惡意職業(yè)判斷的根本。其次，要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培養(yǎng)，增強(qiáng)其職業(yè)判斷能力。在實(shí)務(wù)操作中，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值通常以該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來確定，這時(shí)需要專業(yè)判斷。國(guó)際上常用的公允價(jià)值的估值技術(shù)包括市場(chǎng)法、收益法和成本法等，如通過未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行估計(jì)，對(duì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量的利率選擇等都離不開會(huì)計(jì)人員的專業(yè)判斷，因此，提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力有助于我們更合理地運(yùn)用公允價(jià)值。5.2.3健全資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，保持其獨(dú)立性目前多數(shù)上市公司采用聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式來估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。這樣做有其便利性，可以借助資產(chǎn)評(píng)估師的力量，方便、快捷地得到比較準(zhǔn)確的公允價(jià)值。這就要求加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)。目前，我國(guó)還缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才，因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)，培養(yǎng)一支具有專業(yè)勝任能力并具有規(guī)模的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍，同時(shí)應(yīng)提高現(xiàn)有評(píng)估師的職業(yè)道德素質(zhì)和技術(shù)水平。除此之外，還應(yīng)加快完善資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為的準(zhǔn)則體系，使得行業(yè)行為更為規(guī)范，為公允價(jià)值的取得提供更準(zhǔn)確的資料。5.3證券市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)加大監(jiān)管力度，落實(shí)責(zé)任，防止利潤(rùn)操縱證券市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司應(yīng)加大管理力度，制定相關(guān)科學(xué)合理的考核指標(biāo)，以防止企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)以求保牌或配股，規(guī)范上市房地產(chǎn)公司相關(guān)信息的披露，對(duì)公允價(jià)值的取得，評(píng)估方式等進(jìn)行詳細(xì)披露，對(duì)收益的來源與變動(dòng)予以密切地關(guān)注，對(duì)披露不充分或違規(guī)操作的上市公司加以嚴(yán)懲，增加其賠償?shù)慕痤~，嚴(yán)重時(shí)停牌處理。

結(jié)束語(yǔ)本文以投資性房地產(chǎn)的定義為邏輯出發(fā)點(diǎn)，并從