揚(yáng)州瑞園項(xiàng)目策劃建議

PAGE揚(yáng)州瑞園項(xiàng)目策劃建議揚(yáng)州市場(chǎng)分析（一）、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析從2004年市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來看：上半年發(fā)展速度比較快，購銷兩旺，商品房?jī)r(jià)格升多降少；下半年市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理，價(jià)格穩(wěn)中有升。供給：一、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2004年全年市區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資35．16億元，與2003年相比增幅33.3％。按用途劃分，住宅投資29.78億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資84.70％；辦公用房建設(shè)投資0.33億元，占0.93％；商業(yè)用房投資4.10億元，占11.76％；其它用房建設(shè)投資0.95億元，占2.70％。市區(qū)2004年1－12月累計(jì)房屋施工面積共計(jì)313.44萬m2，同比增幅26.9％。其中住宅274.43萬m2、辦公用房4.40萬m2、商業(yè)用房29.71萬m2、其它用房4.90萬m2，分別占房屋施工面積的87.55％、1.41％、9.48％、1.56％。二、土地供應(yīng)情況出讓全部采用掛牌、拍賣方式，實(shí)行有計(jì)劃、有步驟的供應(yīng)土地。全年市區(qū)共出讓土地190.61萬m2，成交總金額16.91億元。其中拍賣出讓土地4.79萬m2，成交總金額5.67億元；掛牌出讓土地146.82萬m2，成交總金額11.24億元。拍賣出讓熟地均價(jià)1293.61元/m2，其中住宅用地1120.22元/m2，商業(yè)用地1501.84元/m2，商業(yè)用地1501.84元/m2，商業(yè)用地4650.01元/m2。掛牌出讓熟地均價(jià)624.20元/m2，其中住宅用地466元/m2，商業(yè)用地1701.9元/m2。掛牌出讓生地均價(jià)314.4元/m2，其中住宅用地205.40元/m2，商業(yè)用地466.30元/m2，商住用地600元/m2。由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，全省停止供地半年，土地供應(yīng)總量減少，與去年相比減少51.8％。成交：一、成交狀況2004年4季度市區(qū)商品房銷售總面積425072.45m2，成交總額1408,4249,78元，成交均價(jià)3313.38元/m2二、熱銷樓盤排行榜及排名觀察揚(yáng)州2004年第四季度商品房銷售排行榜第一：文昌花園（東區(qū)）第二：寶林商貿(mào)廣場(chǎng)（東區(qū)）第三：月亮園（西區(qū)）第四：新港名城（西區(qū)）第五：海德公園（西區(qū)）第六：萬頤苑（東區(qū)）第七：月明苑（北區(qū)）第八：凱運(yùn)天地（東區(qū)）第九：東方名城（東區(qū)）第十：文馨苑（西區(qū)）市場(chǎng)特點(diǎn)：1、土地供應(yīng)總量減少2004年4月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，由于全省在宏觀調(diào)控中停止供地半年，使土地供應(yīng)總量減少，全年1－12月市區(qū)共出讓土地190.61萬m22、供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理2004年批準(zhǔn)銷售的商品房總量為202.28萬m2，其中別墅8.62萬m2占4.26％，同比下降41．72％；限價(jià)住宅商品房34．28萬m2占19．95％，普通住宅商品房117．18萬m2占57.9％；商業(yè)用房37.12萬m2占18.35％，同比增長(zhǎng)85.9％；說明市區(qū)商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，脫離實(shí)際片面追求高檔住宅的消費(fèi)心理得到有效控制，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善和市區(qū)經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，市民購房興業(yè)的熱情提高，充分體現(xiàn)揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)越來越繁榮的景象。3、商品房（住宅）價(jià)格穩(wěn)中有升2004年普通商品房（住宅）平均價(jià)格從年初2755元/m2到年末的2963元/m2，4個(gè)季度一直小幅上升，但很平穩(wěn)。從二手房（存量房）市場(chǎng)來看，住宅平均價(jià)格有些起伏，年初到年末呈現(xiàn)一種兩頭高中間低的狀態(tài)。4、城區(qū)發(fā)展日趨平衡2004年西區(qū)一統(tǒng)天下的格局正在改變，已初步呈現(xiàn)東西兩區(qū)比翼雙飛。從商品房總銷售面積看，東區(qū)僅比西區(qū)少36545m2，從各區(qū)的住宅價(jià)格看，第四季度老城區(qū)平均價(jià)格3497元/m2，西區(qū)3127元/m2，北區(qū)2950元/m2，東區(qū)2789元/m25、加息對(duì)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限根據(jù)市人行有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，加息后的2004年11、12月，揚(yáng)州房地產(chǎn)貸款總額均超過10月。住房公積金貸款總額逐月上升，說明在加息的背景下，住房公積金在工薪階層的購房中發(fā)揮越來越大的作用。（二）、市場(chǎng)趨勢(shì)分析2004年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)是穩(wěn)中有升，2005年仍處在國(guó)家的宏觀調(diào)控中，我們認(rèn)為揚(yáng)州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)持續(xù)、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)更加成熟和穩(wěn)定，消費(fèi)者將更加理性。1、揚(yáng)州的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)為適應(yīng)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的要求，房地產(chǎn)業(yè)從過去幾年快速乃至高速發(fā)展的軌道，轉(zhuǎn)入今后平穩(wěn)較快發(fā)展的軌道。2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)“總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定”的良好局面，為揚(yáng)州地方經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和廣大市民居住條件持續(xù)改善發(fā)揮十分積極重要的作用。2、“最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)”為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇2004年末揚(yáng)州獲國(guó)家“最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)”無疑使揚(yáng)州的城市價(jià)值整體上升，城市建設(shè)迎來一個(gè)大飛躍，也將為揚(yáng)州的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇，它將會(huì)吸引更多的人來揚(yáng)城投資置業(yè)。因此，建設(shè)更多布局合理、環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的住宅小區(qū)，不僅是改善城市環(huán)境，滿足居民的現(xiàn)代人居需求，更重要的是體現(xiàn)揚(yáng)州的城市品位，體現(xiàn)人與自然的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)推動(dòng)樓市發(fā)展升級(jí)隨著揚(yáng)城基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，揚(yáng)州在“長(zhǎng)三角“城市帶的區(qū)域地位日顯重要。2004年度，我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)到了14．7％，人均可支配收入9851元，同比增長(zhǎng)13．2％。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)為房地業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。外地投資商大舉進(jìn)入揚(yáng)州，在加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，把不同的開發(fā)理念帶進(jìn)來，推出的樓盤也會(huì)精彩紛呈。項(xiàng)目品質(zhì)和服務(wù)的提升將從另一個(gè)側(cè)面帶動(dòng)消費(fèi)。4、商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升2004年我市的土地供應(yīng)已較2003年有所減少，土地的稀缺性使開發(fā)成本中土地價(jià)格不會(huì)下降；對(duì)開發(fā)商要求越來越高，國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定環(huán)保、節(jié)能材料使用等加大了建筑成本。但是，由于限價(jià)住宅商品房的大量投入，將抑制整體房?jī)r(jià)快速、大幅上升。2005年揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上看，沒有引起房?jī)r(jià)暴漲和暴跌的不穩(wěn)定因素，總體保持平穩(wěn)略升的趨勢(shì)。5、中低收入家庭住房仍是開發(fā)的重點(diǎn)解決商品房結(jié)構(gòu)性矛盾，仍是政府新的一年工作的重點(diǎn)。政府將采取有效措施，限制高檔住宅，繼續(xù)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)住宅商品房，逐步解決弱勢(shì)群體住房問題，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。6、房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入質(zhì)量和品牌成長(zhǎng)期根據(jù)目前揚(yáng)州市商品房銷售情況，商品房全部適銷的時(shí)期即將過去，房地產(chǎn)企業(yè)將更加注重品牌和質(zhì)量，而品牌產(chǎn)品和品牌開發(fā)商已經(jīng)開始出現(xiàn)。7、物業(yè)管理將更上新臺(tái)階揚(yáng)州的物業(yè)管理市場(chǎng)雖然起步晚，但起點(diǎn)高，借著“最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)”的東風(fēng)，政府將推動(dòng)對(duì)早些年開發(fā)的老住宅小區(qū)的全面整治，使全市物業(yè)管理提升一個(gè)新的水平。8、行業(yè)政策日益細(xì)化和規(guī)范、市場(chǎng)漸趨完善和透明針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的個(gè)別損害消費(fèi)者利益的行為、現(xiàn)象，主管部門將出臺(tái)多項(xiàng)規(guī)范市場(chǎng)行為的管理措施，加強(qiáng)消費(fèi)者利益的保護(hù)的手段，實(shí)施“網(wǎng)上房地產(chǎn)”工程。結(jié)合GIS房產(chǎn)管理地理信息系統(tǒng)的研發(fā)和運(yùn)用，我市將逐步推行房地產(chǎn)信息網(wǎng)上公示?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”的開通有利于增強(qiáng)市場(chǎng)供求信息的透明度，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱狀況，為市民購房提供陽光樓市，有利于服務(wù)型政府的建設(shè)和政務(wù)公開，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適時(shí)監(jiān)督、引導(dǎo)和管理，有利于開發(fā)企業(yè)了解市場(chǎng)、合理產(chǎn)品定位、強(qiáng)化服務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)營(yíng)銷行為。各區(qū)域市場(chǎng)分析（一）、南區(qū)代表樓盤：星都芳庭、金湖灣、鴻大花園1、市場(chǎng)分析(1)南區(qū)被規(guī)劃為揚(yáng)州市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),以吸引全球企業(yè)來此投資興業(yè)為主要功能,房地產(chǎn)開發(fā)主要是為工業(yè)開發(fā)區(qū)提供居住、生活、配套設(shè)施為主，并不是揚(yáng)州市城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展的主要區(qū)域。（2）目前已有許多國(guó)內(nèi)外企業(yè)前來開發(fā)區(qū)投資辦廠，如曙光集團(tuán)、揚(yáng)力集團(tuán)、科龍集團(tuán)、牧羊集團(tuán)、華夏集成光電、日本川奇光電、揚(yáng)州熱電廠、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、諾亞鐳射等等，還有江海學(xué)院、商務(wù)高等職業(yè)學(xué)校、揚(yáng)州客運(yùn)西站等教育和交通設(shè)施，大量人口的進(jìn)入產(chǎn)生了對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求，使南區(qū)房地產(chǎn)開始逐漸起步。（3）南區(qū)2004年上半年實(shí)現(xiàn)零的突破，第四季度市場(chǎng)份額為1.89％，比上季度1.49％上升了0.40個(gè)百分點(diǎn)，目前的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在開發(fā)區(qū)的西南部，客運(yùn)西站附近，基本上是多層、小高層為主的中檔社區(qū)，但也將要開發(fā)一個(gè)別墅型項(xiàng)目“金湖灣”，產(chǎn)品以100—140平方米的二房、三房為主，價(jià)格在3100—3500元/（4）前期開發(fā)的潤(rùn)揚(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目由于靠近西客站，商業(yè)和住宅銷售均很順利。目前開發(fā)的鴻大花園、星都芳庭和金湖灣項(xiàng)目以住宅為主，由于產(chǎn)品質(zhì)素不高，離市區(qū)距離和配套均不夠理想，面臨其它各區(qū)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)，銷售速度較慢，價(jià)格也較其它區(qū)域?yàn)榈?。?）多層產(chǎn)品最受歡迎，小高層和別墅次之，頂層復(fù)式產(chǎn)品銷售不暢。2、主要客戶群(1)主要以工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)員工、白領(lǐng)和管理人員為主。（2）開發(fā)區(qū)周邊區(qū)域的農(nóng)民、企業(yè)員工。（3）周邊縣市的新移民，購房來揚(yáng)州居住。（4）市區(qū)的居民為改善居住環(huán)境前來購房。3、趨勢(shì)分析（1）隨著開發(fā)區(qū)招商引資的進(jìn)行，將會(huì)有更多的大中型企業(yè)進(jìn)駐，未來高層次人才數(shù)量將大大增加，對(duì)居住的需求也會(huì)不斷上升，促進(jìn)房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。（2）未來生活區(qū)內(nèi)還將有“新港名星花園”、“淮都左郡”等項(xiàng)目接連開發(fā)，生活區(qū)人口和配套設(shè)施也會(huì)逐漸增加，對(duì)整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展有良好促進(jìn)作用。（3）配套設(shè)施的缺乏和生活環(huán)境的雜亂仍是南區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，極大地限制了市區(qū)購房者的熱情和整體房?jī)r(jià)的提升，未來開發(fā)項(xiàng)目仍將以中檔產(chǎn)品為主，無法與其它區(qū)域產(chǎn)品進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。（4）隨著大橋開通，南北要素融合的“瓶頸”被打破，揚(yáng)州與蘇南、鎮(zhèn)江成為“零距離”的區(qū)域共同體，生產(chǎn)要素的交流將從數(shù)量、類別等各方面發(fā)生變化，這將帶動(dòng)揚(yáng)、鎮(zhèn)城市功能的細(xì)化分工和深層次變動(dòng)，使得兩市聯(lián)手打造特大型、跨江式區(qū)域中心“雙子城”成為可能。由此，從這里直到鎮(zhèn)江將成為揚(yáng)州和鎮(zhèn)江的一個(gè)未來的“衛(wèi)星城”，給揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)需求提供較大的發(fā)展空間。（5）由于這里相對(duì)城區(qū)具有更好的自然環(huán)境和生態(tài)系統(tǒng)，因此可以提供比市區(qū)房產(chǎn)更好的居住和生活空間，未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)將從為開發(fā)區(qū)提供生活配套居住功能轉(zhuǎn)向?yàn)槭袇^(qū)居民和鎮(zhèn)江新移民提供生態(tài)、高尚和完善的生活居住區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)揚(yáng)州與鎮(zhèn)江等縣市的融合、聯(lián)盟，成為揚(yáng)州和鎮(zhèn)江的經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)和大型居住公園。（二）、北區(qū)代表樓盤：富貴家園1、市場(chǎng)分析（1）北區(qū)一直處于城市邊緣，歷來房地產(chǎn)開發(fā)量都較少，近年在政府西擴(kuò)東進(jìn)城市發(fā)展戰(zhàn)略的影響下，北區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展受到限制，去年只開發(fā)了一個(gè)“富貴家園”項(xiàng)目，未來開發(fā)項(xiàng)目也基本沒有。(2)2004年北區(qū)的第四季度市場(chǎng)份額占全市的6.94％，與上季度3.30％相比，上升了3.64個(gè)百分點(diǎn)。2、主要客戶群本區(qū)域購房者改善居住環(huán)境。本區(qū)域周邊農(nóng)民進(jìn)城居住。其它區(qū)域人員由于低房?jī)r(jià)來本區(qū)域居住。3、趨勢(shì)分析由于城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，北區(qū)的未來發(fā)展受到一定的限制，人口將逐步向西區(qū)和南區(qū)遷移，這里的房地產(chǎn)發(fā)展前景不容樂觀。未來主要居住人口將主要為區(qū)域周邊農(nóng)民進(jìn)城居住生活，房地產(chǎn)開發(fā)將主要以中低檔產(chǎn)品為主。（三）、西區(qū)代表樓盤：京華城中城、新港名城花園、月亮園、雍華府·熙園、保集半島、海德公園、金菊花都、英華·玫瑰香榭市場(chǎng)分析政府采取“西進(jìn)東擴(kuò)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，使得整個(gè)西區(qū)成為未來揚(yáng)州的新城市中心，火車站、行政中心、展覽中心和CLD的建設(shè)使得西區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，配套日益加強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)十分火爆。西區(qū)：市場(chǎng)份額仍為全市最高，占50．23％，比上季度55．58％下降了5．55個(gè)百分點(diǎn)。目前該區(qū)仍是全市樓盤最多，商品房供應(yīng)量最高，成交最好的一個(gè)區(qū)，是揚(yáng)州房市的一個(gè)核心版塊。目前開發(fā)項(xiàng)目很多，且多以大盤為主，產(chǎn)品涵蓋多層、小高層、別墅和商業(yè)等等，社區(qū)規(guī)劃科學(xué)、環(huán)境園林優(yōu)美、以中高檔產(chǎn)品為主，京華城中城更是以25萬平米的規(guī)模和大型商業(yè)ShoppingMall配套建設(shè)成為揚(yáng)州第一大盤。戶型面積多為100—140平方米的二房和三房產(chǎn)品，也有少量的60-90平米的一房和二房和聯(lián)排、迭加別墅產(chǎn)品，但中等戶型占絕大多數(shù)，銷售也最好，平均價(jià)格在3500—3700已出現(xiàn)了由上海、臺(tái)灣等地開發(fā)商開發(fā)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，如保集半島和京華城中城等，但社區(qū)配套均十分缺乏，多數(shù)沒有幼兒園和會(huì)所設(shè)施，依靠外部市政配套來滿足需要。即使月亮園這樣的大盤也只配備了一所幼兒園，是西區(qū)產(chǎn)品的弊端。多數(shù)產(chǎn)品銷售均十分良好，多層產(chǎn)品最受歡迎，小高層和別墅次之，頂層復(fù)式產(chǎn)品銷售不暢。只有60—90平米的小戶型和多數(shù)項(xiàng)目的頂層復(fù)式產(chǎn)品銷售速度較慢，這是由于大戶型的總價(jià)限制和揚(yáng)州人的居住習(xí)慣使然。主要客戶群市區(qū)公務(wù)員、效益叫好的國(guó)營(yíng)單位職工換房居住。大型集團(tuán)企業(yè)管理人員、職工集體或個(gè)人購買。揚(yáng)州周邊地區(qū)如上海、南京等地的客戶前來投資、居住。揚(yáng)州周邊縣市如鎮(zhèn)江、高郵、儀征等地的客戶前來購房居住。揚(yáng)州郊區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、農(nóng)民前來購房落戶和居住。港澳臺(tái)和外國(guó)華僑來家鄉(xiāng)投資或購買居住、度假等。趨勢(shì)分析隨著新區(qū)建設(shè)的日益完善，配套設(shè)施的不斷成熟，西區(qū)將真正成為揚(yáng)州的新城，房地產(chǎn)開發(fā)前景日益廣闊，價(jià)格將穩(wěn)步上升。未來開發(fā)項(xiàng)目銷售仍將越來越好，并逐步向西推進(jìn)，形成一個(gè)完整的新城市，生活、居住和商業(yè)、娛樂環(huán)境將更加完美，吸引更多揚(yáng)州人和外地人來此居住、投資。房地產(chǎn)開發(fā)水平和產(chǎn)品品質(zhì)將不斷提高，成為揚(yáng)州市最適合居住的地方，但競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈，為消費(fèi)者提供更多選擇空間和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（四）、東區(qū)代表樓盤：萬馬·濱河城、東方名城、鴻泰商業(yè)街、凱運(yùn)天地、文昌花園市場(chǎng)分析老城區(qū)由于發(fā)展空間有限，房地產(chǎn)開發(fā)量日益減少，但由于老城區(qū)配套和生活環(huán)境的優(yōu)越，仍然是揚(yáng)州房地產(chǎn)價(jià)格最高的地方。東部在政府“西進(jìn)東擴(kuò)”戰(zhàn)略的影響下，已建設(shè)了一些經(jīng)濟(jì)適用房大型小區(qū)，以帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)，但效果不佳，主要開發(fā)項(xiàng)目仍以中低檔產(chǎn)品為主，銷售狀況不好，只有靠近新市區(qū)的項(xiàng)目如萬馬·濱河城較為高檔，銷售速度也較城區(qū)項(xiàng)目為慢。大多數(shù)項(xiàng)目以多層、小高層為主，高層項(xiàng)目如新東方大廈銷售十分緩慢，戶型以100-150平米的二房—四房為主，平均價(jià)格在3300—3900元左右。多層產(chǎn)品最受歡迎，小高層和別墅次之，頂層復(fù)式產(chǎn)品銷售不暢。老城區(qū)：市場(chǎng)份額（該區(qū)住宅成交面積占全市成交面積的百分比）為全市的2．48％，比上季度2．93％下降了0．45個(gè)百分點(diǎn)。東區(qū)：市場(chǎng)份額占38．46％，與上季度36．70％相比上升了1．76個(gè)百分點(diǎn)。通過比較發(fā)現(xiàn)，東區(qū)市場(chǎng)2004年比較敏感，其區(qū)位特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)正逐步形成。主要客戶群老城區(qū)項(xiàng)目以老城居民購買為多，也有周邊各區(qū)和外地客戶前來購買。東區(qū)產(chǎn)品多為本區(qū)域和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民購買居住。也有附近其它區(qū)域的企業(yè)職工集體或個(gè)人購買居住，但數(shù)量不多。3、趨勢(shì)分析老城區(qū)由于城市建設(shè)空間日益有限，未來發(fā)展?jié)摿Σ淮?，房地產(chǎn)開發(fā)量將日益減少，價(jià)格難有較大上漲空間。東區(qū)由于配套設(shè)施和市政建設(shè)的滯后，使得城市生活環(huán)境和居住環(huán)境不佳，極大地影響了房地產(chǎn)開發(fā)，未來仍將以中低檔產(chǎn)品為主，價(jià)格上漲速度緩慢。項(xiàng)目SWOT分析（一）、優(yōu)勢(shì)位于揚(yáng)州市主要交通要道揚(yáng)子江路南端，通過新修的潤(rùn)揚(yáng)大橋和鎮(zhèn)江相連，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的核心地帶和連接鎮(zhèn)江和揚(yáng)州的樞紐，地理位置十分重要。項(xiàng)目規(guī)模較大，占地面積200畝，可進(jìn)行大型社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，環(huán)境優(yōu)美，配套也可完善。項(xiàng)目前臨揚(yáng)子江路，位于揚(yáng)州高速公路第二個(gè)出口附近，可快速前往周邊各個(gè)縣市，對(duì)于外地人交通十分便利。項(xiàng)目前臨紅旗河古運(yùn)河，四周還有江南水鄉(xiāng)的自然景觀，景觀優(yōu)美，空氣清新，環(huán)境很好。項(xiàng)目緊鄰政府建設(shè)的安置房陽光小區(qū)，已聚集了一定的人氣，對(duì)小區(qū)的居住和商業(yè)環(huán)境有較大利好。項(xiàng)目四周有科龍集團(tuán)、揚(yáng)力集團(tuán)等許多集團(tuán)型大企業(yè)和江海學(xué)院、高等商務(wù)職業(yè)學(xué)院等組成的大學(xué)城，有較多的高級(jí)白領(lǐng)和知識(shí)分子消費(fèi)階層的需求作為支撐，還有大量的企業(yè)、單位團(tuán)購的需求潛力，開發(fā)前景廣闊。項(xiàng)目不遠(yuǎn)處還有待開發(fā)的5平方公里地域，可進(jìn)行相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)，還有高明寺景點(diǎn)可作為社區(qū)的一個(gè)配套旅游設(shè)施。地塊地理?xiàng)l件和環(huán)境都較好，沒有拆遷問題，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)銷售。地塊周邊沒有老市區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部的舊房和農(nóng)村用房影響，視野開闊，空氣清新，利于開發(fā)銷售。（二）、劣勢(shì)項(xiàng)目所在區(qū)域不是政府重點(diǎn)規(guī)劃的主要居住生活區(qū)，而是以工業(yè)區(qū)為主的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，相對(duì)的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施都沒有跟上，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來一定的限制。項(xiàng)目位于城市建設(shè)和發(fā)展的斷裂帶上，既不靠近揚(yáng)州，也不靠近鎮(zhèn)江，既無法建設(shè)郊區(qū)高檔別墅區(qū)，也無法建設(shè)供應(yīng)市區(qū)的中高檔產(chǎn)品，給項(xiàng)目和產(chǎn)品定位帶來困難。項(xiàng)目與高新技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部的生活區(qū)有一定的距離，與那里的長(zhǎng)途客運(yùn)站等其它配套設(shè)施也相隔較遠(yuǎn)，相對(duì)那里的幾個(gè)項(xiàng)目如星都芳庭、金湖灣等也有一定的劣勢(shì)。相鄰的安置房陽光小區(qū)和斜對(duì)面的農(nóng)民集資房是為周邊農(nóng)民拆遷安置建設(shè)的，居住人口素質(zhì)較低，直接影響了本小區(qū)的居住品質(zhì)和檔次，給消費(fèi)者造成該地塊是拆遷房的印象。項(xiàng)目距離市區(qū)有一定距離，目前只有1路公交車，交通不太便利，對(duì)業(yè)主的生活造成一定的影響，是本案的劣勢(shì)所在。和揚(yáng)力集團(tuán)的廠房相隔較近，揚(yáng)力廠房和其他企業(yè)可能產(chǎn)生的廢水廢氣污染可能對(duì)社區(qū)環(huán)境和居民生活造成影響。（三）、機(jī)會(huì)目前在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目不多，在本案周邊更是沒有，只有在客運(yùn)站周圍才有一些項(xiàng)目，短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者比較少。潤(rùn)揚(yáng)大橋通車后，本案前臨的揚(yáng)子江路是連接揚(yáng)州和鎮(zhèn)江的必經(jīng)之路，可以吸引很多來自鎮(zhèn)江的客戶前來購房居住。隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)招商引資的不斷加強(qiáng)，將有更多的集團(tuán)、企業(yè)前來辦廠、投資，帶來大量的產(chǎn)業(yè)人口和購房需求，本案的開發(fā)正好可以滿足其中中高收入水平的消費(fèi)者的需要。揚(yáng)州是江蘇省最著名的生活、養(yǎng)生、休閑城市，是外地人和外省人前來旅游、度假、休閑、養(yǎng)老和居住的首選城市，隨著揚(yáng)州城市建設(shè)的不斷完善和環(huán)境的美化，愈來愈多的外地人對(duì)居住在揚(yáng)州有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，來購房居住的日益增加，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)構(gòu)成有力支撐。目前，揚(yáng)州市向西已沒有太多土地用于住宅建設(shè)，向東和向北的環(huán)境較差，只有南部與鎮(zhèn)江接壤處有著大片未開發(fā)土地，可見這里的房地產(chǎn)開發(fā)潛力是很大的，未來的新城區(qū)一定會(huì)形成。（四）、威脅與風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)區(qū)西南部的幾個(gè)項(xiàng)目由于緊鄰客運(yùn)站和市區(qū)，配套較好，交通便利，對(duì)本案的開發(fā)是巨大的威脅。區(qū)域內(nèi)未來將要開發(fā)的一些大盤如“新港名星花園”和“淮左郡莊園”等項(xiàng)目，由于規(guī)模大，產(chǎn)品好，也對(duì)本案形成巨大的威脅。限于本案的幾個(gè)明顯劣勢(shì)和地理位置造成的硬傷，無法開發(fā)高檔精品社區(qū)，如不顧現(xiàn)實(shí)條件盲目開發(fā)高檔產(chǎn)品，就會(huì)面臨市場(chǎng)冷遇和銷售困難，帶來極大的資金風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。（五）結(jié)論綜上所述，可以得出以下結(jié)論：本案具有一定的優(yōu)勢(shì)，但也存在較多的劣勢(shì)，可以說是旗鼓相當(dāng)；面臨著市場(chǎng)較好的機(jī)會(huì)，也會(huì)遇到威脅和風(fēng)險(xiǎn)。因此，可以說本案的開發(fā)成功和失敗的機(jī)會(huì)是50：50。如何在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)和項(xiàng)目條件下取得開發(fā)的成功，就必須解決一系列造成項(xiàng)目劣勢(shì)的問題，將其一一化解，并爭(zhēng)取化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，才能扭轉(zhuǎn)局面，帶來轉(zhuǎn)機(jī)，使項(xiàng)目能夠順利開發(fā)，取得一定的成功，在揚(yáng)州市樹立起開發(fā)商的優(yōu)秀品牌，為其今后的開發(fā)先亮出一張精彩的名片。項(xiàng)目可利用資源規(guī)?！?5萬平方米景觀——紅旗河古運(yùn)河環(huán)境——3萬平方米水景中庭交通——四通八達(dá)，便利外地人市場(chǎng)——各大集團(tuán)、企業(yè)、單位住房需求旅游——高明寺產(chǎn)品——規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)，品質(zhì)高，性價(jià)比高開發(fā)商——雄厚實(shí)力，豐富經(jīng)驗(yàn)配套——缺乏地理位置——欠佳項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)形勢(shì)不能開發(fā)中低檔產(chǎn)品——項(xiàng)目的小高層和高層設(shè)計(jì)，以及擁有的各項(xiàng)資源都使得高檔產(chǎn)品的開發(fā)勢(shì)在必行；不能開發(fā)豪宅產(chǎn)品——項(xiàng)目所處的地理位置和周邊配套都使得其無法與市區(qū)豪宅和別墅產(chǎn)品相競(jìng)爭(zhēng)；面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)——揚(yáng)州市場(chǎng)上大量的中高檔產(chǎn)品都對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)，且都具有一定的優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目要想取得成功——必須在產(chǎn)品性價(jià)比上壓倒一切競(jìng)爭(zhēng)者必須在配套上不遜色于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手必須打消消費(fèi)者對(duì)區(qū)域和地理位置的顧慮，炒熱地段，引爆市場(chǎng)必須在宣傳推廣上更勝一籌項(xiàng)目開發(fā)策略綜合以上項(xiàng)目的各項(xiàng)資源和地塊條件，與廈門的“未來海岸”項(xiàng)目十分相似，兩者都處于工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，都距離市區(qū)有一定距離，因此，本案的開發(fā)策略應(yīng)該多借鑒“未來海岸”的開發(fā)模式，才能象前者一樣取得開發(fā)和銷售的成功，樹立起獨(dú)一無二的品牌形象。規(guī)劃先行，配套完善“未來海岸”的開發(fā)是順應(yīng)廈門海灣型城市建設(shè)的趨勢(shì)和規(guī)劃的，本案的開發(fā)也是一樣，首先應(yīng)該依托政府對(duì)南部的遠(yuǎn)景規(guī)劃，多向市民宣傳這里將成為揚(yáng)州和鎮(zhèn)江的“衛(wèi)星城”和區(qū)域中心城市的美好未來，打消市民和購房者對(duì)這里是工業(yè)區(qū)的成見，建立起南部新城的新思維、新觀念，增強(qiáng)購房者購買信心。同時(shí)，為了消除購房者的顧慮，就要把項(xiàng)目所需配套全部完善起來，不但市區(qū)項(xiàng)目有的這里都有，市區(qū)項(xiàng)目沒有的這里也有，這樣一來，就可以使客戶產(chǎn)生這里比城市更方便、更舒適的感覺，從而愿意從城里搬來居住。引爆市場(chǎng)，炒熱地段作為揚(yáng)州南部一個(gè)孤零零的項(xiàng)目，要想引起購房者的注意，與西部和東部的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，依靠常規(guī)的方法是比較困難的。只有以非常規(guī)的產(chǎn)品和宣傳推廣來引爆市場(chǎng)，炒熱地段，才能在短期內(nèi)在揚(yáng)州市場(chǎng)獨(dú)樹一幟，引起轟動(dòng)，家喻戶曉，從而吸引目標(biāo)客戶前來。因此，建議先推出小戶型單身公寓產(chǎn)品，吸引大量開發(fā)區(qū)的年輕人前來購買，充分聚集人氣；再推出挑高5米的創(chuàng)新產(chǎn)品，以“買一層送一層”的全新銷售推廣模式一舉引爆市場(chǎng)，吸引市場(chǎng)高度關(guān)注和大量買氣，使項(xiàng)目在市場(chǎng)上鶴立雞群，人人皆知，成為揚(yáng)州市場(chǎng)第一熱點(diǎn)，從而炒熱地段，一舉成名。提高產(chǎn)品性價(jià)比，創(chuàng)揚(yáng)州第一名宅不做豪宅，但要做產(chǎn)品性價(jià)比最高的揚(yáng)州第一名宅，要做揚(yáng)州中高檔產(chǎn)品的佼佼者，因此，就要在規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型格局、配套設(shè)施、園林環(huán)境、水景景觀、物業(yè)服務(wù)等各個(gè)方面都在揚(yáng)州市場(chǎng)保持領(lǐng)先，做到人無我有，人有我優(yōu)，才能把地段上的劣勢(shì)完全消除，吸引其他各個(gè)區(qū)域的目標(biāo)客戶都前來購買、居住，打敗所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。服務(wù)一流，領(lǐng)先市場(chǎng)針對(duì)目前揚(yáng)州市場(chǎng)上各項(xiàng)目物業(yè)管理和服務(wù)設(shè)施缺乏，服務(wù)水平一般的市場(chǎng)空白，引起國(guó)內(nèi)一流服務(wù)機(jī)構(gòu)，建設(shè)齊全便利的服務(wù)設(shè)施，不但為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還可以為開發(fā)區(qū)的企業(yè)職工和周邊居民提供生活配套休閑服務(wù)，使這里成為揚(yáng)州成功人士和中高檔消費(fèi)者享受生活的最佳社區(qū)，從而大大提升社區(qū)品位和檔次，促進(jìn)銷售推廣和價(jià)格提高?？蛻羧憾ㄎ弧獡P(yáng)州新移民階層綜上所述，只有進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位即客戶群定位，才能有的放矢的進(jìn)行項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位，確保使其受到市場(chǎng)和消費(fèi)者的歡迎，取得開發(fā)的成功。因此，建議本案的客戶群定位如下：（一）、主要客戶群定位從上海、南京和其他省份搬來居住、投資的新移民——高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的白領(lǐng)和中層管理人員，有較高的收入水平的，為第一客戶群體。從鎮(zhèn)江、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村搬來城市的等地搬來揚(yáng)州居住的新移民——來自鎮(zhèn)江和周邊縣市的購房者來此投資、居住，為第二客戶群體。從老市區(qū)搬到新城區(qū)工作、居住和生活的新移民——來自市區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，在工業(yè)區(qū)工作，來此居住或換房，為第三客戶群體。從其他區(qū)域搬來開發(fā)區(qū)居住的新移民——來自市區(qū)其他區(qū)域的購房者看好本區(qū)域和產(chǎn)品，來此投資或換房，為第四客戶群體。從港澳臺(tái)前來投資、居住的老移民——來自港澳臺(tái)和外地城市的購房者前來投資或居住，數(shù)量較少。（二）、客戶群需求特征高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的客戶群體以年輕白領(lǐng)和中層管理人員居多，以小戶型產(chǎn)品、中高檔社區(qū)需求為主，戶型面積在40-60平米的一房和90-120平米的二房、三房為主，價(jià)格在3000-3500元左右。來自周邊縣市的客戶群體以二房、三房需求為主，戶型面積在100-140平米左右，價(jià)格在3300-3700元左右。來自市區(qū)的購買者和換房族以三房需求為主，戶型面積在120-140平米左右，要求居住條件有較大改善，對(duì)房?jī)r(jià)承受能力較強(qiáng)。年輕客戶群體對(duì)配套設(shè)施要求不是很高，主要為菜市場(chǎng)、郵局、銀行等生活配套商業(yè)街，其他客戶要求配套設(shè)施較多，如幼兒園、學(xué)校、交通、會(huì)所、醫(yī)院等，期望能有一個(gè)較好的居住和生活環(huán)境。項(xiàng)目策劃建議解決了以上問題，項(xiàng)目的定位和開發(fā)就可以順理成章、水到渠成了，接下來只要做好產(chǎn)品和環(huán)境、服務(wù)就基本可以保證開發(fā)的成功。項(xiàng)目定位建議建議將整個(gè)項(xiàng)目定位為：25萬平米全景水岸-智能化-生態(tài)康體-高檔精品社區(qū)是位于揚(yáng)州南部衛(wèi)星城的25萬平方米的大型社區(qū)，是未來南部新城的第一站和地標(biāo)性建筑，是揚(yáng)州與鎮(zhèn)江建設(shè)區(qū)域中心城市的開篇之作和里程碑，是一座運(yùn)河邊的美麗城堡。是擁有古運(yùn)河景觀和3萬平方米水景中庭的全景水岸名宅，是揚(yáng)州最具水的魅力的又一座“小瘦西湖”邊上的高尚住宅，是最能體現(xiàn)揚(yáng)州居住傳統(tǒng)與江南園林文化的花園生態(tài)社區(qū)。是產(chǎn)品在揚(yáng)州絕對(duì)領(lǐng)先的高品質(zhì)智能社區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)科學(xué)，產(chǎn)品品質(zhì)一流，建材環(huán)保，戶型格局科學(xué)合理，有入戶花園、陽光花房，底層架空，人車分流等等，還有高科技智能化安防系統(tǒng)、一卡通管理系統(tǒng)、社區(qū)局域網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)等，還有戶戶太陽能、直飲水、雙層中空鋼化玻璃等等，是揚(yáng)州最先進(jìn)、最舒適的小區(qū)。是具有揚(yáng)州最完善配套設(shè)施的中高檔社區(qū)，有幼兒園、商業(yè)街、社區(qū)泛會(huì)所和業(yè)主高級(jí)康體會(huì)所為業(yè)主提供城市里都沒有的高檔服務(wù)；還有菜市場(chǎng)、超市、銀行、郵局、診所等為開發(fā)區(qū)企業(yè)和職工提供便利服務(wù)，使這里成為開發(fā)區(qū)的生活、商業(yè)一條街，南部新城的中心，揚(yáng)州市配套最完善、休閑娛樂最享受的地方，成功人士的最愛。是揚(yáng)州市獨(dú)家首推生態(tài)康體概念的運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生社區(qū)，這里有高級(jí)健康會(huì)所，有遍布小區(qū)的運(yùn)動(dòng)康體設(shè)施和健身步道，有最生態(tài)的外部環(huán)境和中庭園林，是最適合中青年人、成功人士頤養(yǎng)身心、健康身體、運(yùn)動(dòng)快樂的小區(qū)，是真正的揚(yáng)州第一名宅。產(chǎn)品規(guī)劃建議建議將11#樓設(shè)計(jì)為小戶型單身公寓，以滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)的年輕白領(lǐng)和管理人員的居住需求。在12#、13#和14#樓規(guī)劃設(shè)計(jì)挑高5米的產(chǎn)品，因?yàn)檫@里與揚(yáng)力集團(tuán)廠房臨近，居住環(huán)境不佳，設(shè)計(jì)挑高產(chǎn)品可以彌補(bǔ)外部環(huán)境的缺陷，同時(shí)可以引起市場(chǎng)轟動(dòng)，吸引大量客戶購買，提升價(jià)格水平。在社區(qū)泛會(huì)所一層規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)菜市場(chǎng)，以滿足本社區(qū)居民、陽光小區(qū)和開發(fā)區(qū)人員買菜需求。二層設(shè)計(jì)為超市，引進(jìn)世紀(jì)聯(lián)華進(jìn)駐，為整個(gè)開發(fā)區(qū)和本社區(qū)居民提供豐富的商品供應(yīng)。三層為餐廳和娛樂設(shè)施如浴室、足浴等。將內(nèi)部會(huì)所設(shè)計(jì)為高級(jí)健身會(huì)所，配置項(xiàng)目為VIP運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施：露天網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、臺(tái)球室、健身房、游泳池、韻律教室、室內(nèi)攀巖、射箭、棋牌室、射擊、CS彩蛋館、桑拿房、兒童游戲區(qū)等等。配合大型康居社區(qū)的建設(shè)，在各景觀組團(tuán)內(nèi)配置各種不同類型的健身游戲設(shè)施和各種運(yùn)動(dòng)器械。例如：環(huán)形跑步道、單雙杠、木馬、吊環(huán)、秋千、沙袋、伸腰訓(xùn)練器、壓腿訓(xùn)練器、仰臥起坐平臺(tái)、肋木架、太空漫步器、環(huán)橋、網(wǎng)架滑梯、翹翹板、沙坑、攀爬架、依地形而做的小滑梯、小平衡木等，供各種年齡層次的人休閑、健身，建設(shè)真正的康居社區(qū)。景觀設(shè)計(jì)建議以揚(yáng)州特色的江南園林風(fēng)格為主題，使業(yè)主形成在這里就是在揚(yáng)州的感覺，并且比揚(yáng)州市區(qū)內(nèi)的園林更好更美，仿佛回到了古老的江南、煙花三月的揚(yáng)州城一般。吸取揚(yáng)州瘦西湖、個(gè)園、何園的園林風(fēng)格精髓，以打造私家園林的精致和意境來規(guī)劃和設(shè)計(jì)中庭園林，引入運(yùn)河水在小區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌，以亭臺(tái)樓榭和小橋垂柳創(chuàng)造最揚(yáng)州最江南的美麗花園，使整個(gè)社區(qū)成為一個(gè)私家園林和大公園，一舉打敗所有競(jìng)爭(zhēng)者。根據(jù)各期不同的建筑風(fēng)格賦予不同景觀組團(tuán)以獨(dú)特的主題，增強(qiáng)整個(gè)小區(qū)生活空間的趣味性，豐富其內(nèi)涵。既有江南水鄉(xiāng)的小橋流水，也有唐風(fēng)古韻的亭臺(tái)樓榭，既有美式園林的簡(jiǎn)約現(xiàn)代的草坪大樹，也有歐式園林的工整、優(yōu)雅的花壇、雕塑，還有新古典主義的實(shí)用、豐富，既相互連貫統(tǒng)一又各有特色，形成步移景異的環(huán)境效果。加上各具特色的雕塑、花草、樹木和建筑小品，體現(xiàn)出豐富多彩的景觀環(huán)境。充分利用小區(qū)內(nèi)部較長(zhǎng)的水渠景觀，加以美化改造，根據(jù)不同組團(tuán)的風(fēng)格進(jìn)行不同的塑造，時(shí)而小溪潺潺、時(shí)而疊泉噴涌、時(shí)而蜿蜒曲折、時(shí)而形成小池塘、時(shí)而嘩嘩流淌，使其變化多樣，豐富多彩。同時(shí)在水渠上根據(jù)各組團(tuán)風(fēng)格架設(shè)不同風(fēng)格的二十四座小橋，形成“二十四橋明月夜，玉人何處教吹簫”的美麗意境和獨(dú)特賣點(diǎn)。戶型面積建議小戶型：以36、44、65平米的一房和小二房為主，主要在高層建筑，占10%；二房：90、100平米，占15%；三房：以110、120、130平米為主，其中以120平米為主，占總戶型的60%；挑高戶型：底層以70、80、90平米的二房為主，上部挑高可多一個(gè)房間，實(shí)際成為三房戶型（面