成都中鐵瑞城西郡英華項目定位之市場研究報告

中鐵瑞城·西郡英華

項目定位之市場研究報告第一頁，共一百四十頁。市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟政策客戶需求分析地塊條件分析第二頁，共一百四十頁。Saturday,May6,20233Saturday,May6,20233宏觀經(jīng)濟研究中國經(jīng)濟主要還是依托外貿(mào)與投資拉動發(fā)展，2010年GDP增長10.6%;CPI與PPI分別上漲4.4%與5.5%1經(jīng)濟走勢中國經(jīng)濟表現(xiàn)為GDP增速放緩、投資增速下降；消費平穩(wěn)增長，短期內(nèi)難有大的突破；外貿(mào)波動大，CPI和PPI連續(xù)上行，通脹壓力明顯等特點；面對日益突顯的通脹，減少市場的流動性將成為下一階段貨幣政策的主要方向。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心5/6/20233第三頁，共一百四十頁。442地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)貸款占中長期貸款比重05年以來房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重保持在17%以上的水平；同時房地產(chǎn)開發(fā)貸款占銀行中長期貸款比重保持在13%以上；房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟研究歷年來房地產(chǎn)一直處于固定資產(chǎn)投資大比重地位,2010年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20.3%,占銀行貸款的19.7%,支柱產(chǎn)業(yè)地位明顯注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心5/6/20234第四頁，共一百四十頁。553政策調(diào)控階段2005年2006年至2007年上半年2007下半年至2008年二季度2008年三季度至2009年4季度2009年4季度至今調(diào)控目標加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控抑制“三過”：固定資產(chǎn)投資增長過快、貨幣信貸投放過多、外貿(mào)順差過大“雙防”：防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱和防明顯的通貨膨脹次貨危機之下，從“一保一控”到全力保增長抑制部分城市高房價和抑制投機投資性需求出臺主要的新政3.5：政府工作報告：明確提出抑制高房價；3.16：住房首付由兩成提高到三成；5.9：打擊投機：期房限轉(zhuǎn)、新購商品房“兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征收營業(yè)稅”兩會：嚴控土地和信貸；國六條：90/70新政出臺；以及提高銀行準備金率、發(fā)行央行票據(jù)等手段07.9：二套房政策；08.1-08.6連續(xù)5次提高銀行準備金率。08.10：購房新政：降息、免稅08.12：二套房政策放松09.12：國四條10.1：嚴格執(zhí)行房貸政策10.4：新國十條10.4：二套房提高首付和利率、三套以上停貸10月：14個一線城市的限購令10月：提高商業(yè)銀行和公積金貸款利率樓市調(diào)控05年下半年，房價漲幅得到有效控制，信貸開始適度放開政策的執(zhí)行力度不夠，除國六條外，未有新的政策出臺。針對投資性需求，提高二套房的首付和利率，打擊市場的投機和炒作行為市場交易量至09年3月開始見底回升樓市經(jīng)過4-7月的僵持，價格出現(xiàn)松動，但未達中央調(diào)控目標，仍存在出臺新的調(diào)控政策可能，市場仍不明朗金融手段為主的抑制地產(chǎn)投資次貸危機保增長，出臺新政以刺激地產(chǎn)投資回歸民生的調(diào)整，政策短期呈收緊趨勢穩(wěn)定經(jīng)濟泡沫與結(jié)構(gòu)性增長過熱，打壓地產(chǎn)投資性增長過快地產(chǎn)政策性調(diào)控經(jīng)歷打壓投資---穩(wěn)定經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性泡沫---次貸危機保增長----回歸民生四階段；未來進入持續(xù)性的回歸民生性的調(diào)控政策影響宏觀經(jīng)濟研究5/6/20235第五頁，共一百四十頁。3政策調(diào)控Saturday,May6,20236Saturday,May6,20236日期政策名稱主要內(nèi)容8月中央兩次強調(diào)落實房地產(chǎn)調(diào)控并未改變現(xiàn)有政策主基調(diào)李克強副總理先后兩次強調(diào)要繼續(xù)貫徹國務院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，并鞏固調(diào)控的初步成果?，F(xiàn)階段仍以落實“新國十條”及后續(xù)措施為主要目標，“穩(wěn)定”仍是現(xiàn)有的政策主基調(diào)。9.13溫家寶：加快建立促進房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制要進一步規(guī)范市場秩序完善土地、財稅、金融政策。加快建立促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，抑制投機性需求，引導市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房建設，發(fā)展公共租賃住房，促進形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足洋房次的住房需求。9.27兩部委：企業(yè)閑地達1年不得再買地企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買土地資格。9.29二次調(diào)控三套房停貸二套房首付五成9.30-10.8限購令滬深廈等15城市齊推“限購令”：限制戶籍居民家庭購房數(shù)量10月房貸利率提高商業(yè)銀行和公積金貸款利率提高歷史數(shù)據(jù)顯示，當房屋銷售價格指數(shù)超過107時（同比漲幅超過7%）時，樓市調(diào)控政策將出現(xiàn)，也就是說房屋銷售價格指數(shù)低107是政府能容忍的。目前房屋的銷售價格指數(shù)約109，因而預計政府調(diào)控政策不會松動，樓市調(diào)整仍將持續(xù)。預計在限貸、限購令的影響下，樓市交易量將呈下降趨勢，交易價格可能會短期下挫，房價指數(shù)預計在2011年二季度下降到107。05年3月“國八條”08年10月信貸放開09年12月“國四條”10年4月“新國十條”07年9月“二套房政策”05年下半年信貸放開10年10月二次調(diào)控與一線城市限購令在“保增長----重民生”大調(diào)控背景下目前樓市進入市場調(diào)控的109%指數(shù)調(diào)控范圍之內(nèi);供應增加、限貸、限購等政策頻繁出現(xiàn)宏觀經(jīng)濟研究注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心5/6/20236第六頁，共一百四十頁。宏觀經(jīng)濟與政策現(xiàn)狀我國經(jīng)濟進入快速發(fā)展階段,房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè);未來經(jīng)濟面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、通脹、銀根緊縮限購—--限貸等打壓投資的”保政策—重民生”政策影響是持續(xù)的。宏觀經(jīng)濟啟示做好風險控制，打造低市場風險的產(chǎn)品為先；未來面臨政策調(diào)控具備持久性、波動性、多頻率特征。宏觀經(jīng)濟與政策總結(jié)第七頁，共一百四十頁。市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟政策客戶需求分析地塊條件分析第八頁，共一百四十頁。西部大開發(fā)是國家經(jīng)濟戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。1成都現(xiàn)狀成都伴隨西部大開發(fā)，已經(jīng)初步形成了西部橋頭堡城市地位與中國經(jīng)濟第四極的“1+3”全國戰(zhàn)略地位成都城市發(fā)展研究成都與重慶同為西部大開發(fā)引擎地位，分別以成都的高新—現(xiàn)代服務業(yè)與重慶的現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級形成中國經(jīng)濟第四極地位，形成1+3全國戰(zhàn)略地位；地理經(jīng)濟輻射云、貴等地區(qū)，促進西部快速、跨越式發(fā)展形成。2007年6月7日，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準重慶市和成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知》（發(fā)改經(jīng)體〔2007〕1248號），明確：國務院同意批準設立成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。5/6/20239第九頁，共一百四十頁。2009年GDP達到了2000年的3.8倍，增長迅速；2009年GDP達到4380億；07年以來成都GDP增長速度已經(jīng)超過國內(nèi)一線城市，并且09年在全國副省級城市中排名第一；成都GDP總量也遠遠領先西部其他副省級城市。2009年城市化達到65.9%。進入快速發(fā)展與都市郊區(qū)化階段。成都經(jīng)濟增長迅速，發(fā)展前景良好。主要城市經(jīng)濟增長速度對比西部大開發(fā)是國家經(jīng)濟戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。2發(fā)展現(xiàn)狀成都城市經(jīng)濟快速發(fā)展，2009年GDP為4380億；位于全國副省級城市排名第一位；近幾年來城市化速度快速發(fā)展，2009年城市化為65.9%，未來處于都市郊區(qū)化快速發(fā)展階段成都城市發(fā)展研究注：成都統(tǒng)計局數(shù)據(jù)整理5/6/202310第十頁，共一百四十頁。第一步為近期目標，用5~8年時間建設成為“新三最”城市。第二步為中期目標，用20年左右的時間初步建成“世界現(xiàn)代田園城市”，爭取進入世界三級城市行列。第三步為長期目標，用30~50年時間基本建成世界城市，爭取進入世界二級城市行列。在城市等級上，先努力建設成為國內(nèi)“一線”城市，繼而進入世界三級城市，逐步進入世界二級城市行列。成都經(jīng)濟增長迅速，發(fā)展前景良好。西部大開發(fā)是國家經(jīng)濟戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。3未來規(guī)劃成都未來城市定位為世界現(xiàn)代化田園城市以打破與統(tǒng)籌城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)；形成兩生態(tài)旅游帶+優(yōu)先、提生、擴充發(fā)展區(qū)的形式進行格局控制；郫縣板塊處于優(yōu)先產(chǎn)業(yè)省級發(fā)展區(qū)成都城市發(fā)展研究兩帶生態(tài)及旅游發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：旅游產(chǎn)業(yè)范圍：彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崍、蒲江、雙流、龍泉驛、青白江和金堂山區(qū)優(yōu)化型發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎，現(xiàn)代服務業(yè)與先進制造業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域。范圍：市域西部的彭州、都江堰、郫縣、溫江、崇州、大邑、邛崍和蒲江等以平原為主的地區(qū)格局：城在田中提升型發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：以現(xiàn)代服務業(yè)為主導范圍：中心城區(qū)格局：園在城中擴展型發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：以先進制造業(yè)為主導，現(xiàn)代服務業(yè)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展范圍：市域東部的新都、青白江、金堂、龍泉驛、雙流和新津以丘陵為主的地區(qū)格局：城田相融5/6/202311第十一頁，共一百四十頁。產(chǎn)業(yè)區(qū)定位天府新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)以電子信息（含軟件）、生物醫(yī)藥為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，及以動漫游戲、文化旅游為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和城市商務中心區(qū)（CBD）金融總部商務區(qū)以金融業(yè)為主的金融總部商務區(qū)東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代服務業(yè)和城市商業(yè)副中心北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū)以國際商貿(mào)為主的現(xiàn)代服務業(yè)和城市商業(yè)副中心西部新城現(xiàn)代服務業(yè)綜合功能區(qū)以現(xiàn)代服務業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)功能和城市商業(yè)副中心“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務業(yè)綜合功能區(qū)生態(tài)和旅游休閑功能，重點發(fā)展以文化創(chuàng)意、文博旅游、總部經(jīng)濟為主的高端現(xiàn)代服務業(yè)龍門山、龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)國際山地度假旅游產(chǎn)業(yè)、休閑旅游產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)以整車研發(fā)和生產(chǎn)、關(guān)鍵零部件制造為主，與資陽開展區(qū)域合作，建設以汽車配套為主的區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作區(qū)新能源產(chǎn)業(yè)功能區(qū)以太陽能、核能、風能為主的新能源產(chǎn)業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)功能區(qū)以硅材料、高性能纖維、稀土材料為主的新材料產(chǎn)業(yè)，功能區(qū)向南與眉山開展區(qū)域合作，建設以新材料和石化下游產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作區(qū)石化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)以煉化一體為主的石化產(chǎn)業(yè)國際航空樞紐綜合功能區(qū)以航空樞紐為主的綜合功能區(qū)、以航空制造為主的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)國際鐵路物流樞紐功能區(qū)以鐵路集裝箱物流中心、鐵路散貨物流中心和大宗物資中轉(zhuǎn)中心為主的國際鐵路樞紐功能區(qū)、以公鐵物流聯(lián)運為主的功能區(qū)成都經(jīng)濟增長迅速，發(fā)展前景良好。西部大開發(fā)是國家經(jīng)濟戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。4產(chǎn)業(yè)規(guī)劃未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要以高新急速產(chǎn)業(yè)、新能源、新材料、現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)為主導非生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級；郫縣位于產(chǎn)業(yè)與城市商業(yè)副中心發(fā)展區(qū)域成都城市發(fā)展研究5/6/202312第十二頁，共一百四十頁。成都城市發(fā)展特點歸納成都已經(jīng)確立起西部橋頭堡與中國1+3全國戰(zhàn)略經(jīng)濟高地地位；目前城市發(fā)展處于全國副省級城市前列；成都進入都市郊區(qū)化城市化快速發(fā)展階段；未來定位世界現(xiàn)代化田園城市，高新、現(xiàn)代服務業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)升級在即。成都發(fā)展啟示產(chǎn)業(yè)崛起、升級與都市郊區(qū)化將加速項目區(qū)域融入主城區(qū)速度；城市地位的快速拉升，提高地產(chǎn)開發(fā)投資價值。成都城市發(fā)展分析總結(jié)第十三頁，共一百四十頁。市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟政策客戶需求分析地塊條件分析第十四頁，共一百四十頁。西部新城城市發(fā)展研究板塊構(gòu)成區(qū)域由高新西區(qū)與郫縣兩個城區(qū)構(gòu)成四大板快郫縣老城區(qū)板塊：城鎮(zhèn)生活配套區(qū)郫縣新城區(qū)板塊：郫縣新行政新城與高新產(chǎn)業(yè)衍生配套服務區(qū)高新西區(qū)板塊：主要為高新產(chǎn)業(yè)與總部辦公為主郫縣紅光—犀普板塊：城鎮(zhèn)配套服務中心與現(xiàn)代工業(yè)港區(qū)域TOD新城以西區(qū)大道、IT大道與地鐵等構(gòu)成連接成都主城區(qū)的TOD新城區(qū)發(fā)展模式西區(qū)大道IT大道地鐵2號線、成青快鐵、老成灌路郫縣老城區(qū)板塊郫縣新城區(qū)板塊郫縣紅光-犀普板塊高新區(qū)板快衛(wèi)星城區(qū)產(chǎn)業(yè)新都區(qū)①機電裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)②家具產(chǎn)業(yè)區(qū)③西部公路物流樞紐（北區(qū)）郫縣①電子電氣設備產(chǎn)業(yè)區(qū)②川菜產(chǎn)業(yè)基地③教育培訓基地④國家級鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)溫江區(qū)①國際醫(yī)療服務中心②通信及視聽設備產(chǎn)業(yè)區(qū)③國家級體育產(chǎn)業(yè)基地④國家級鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)雙流縣①國際體育賽事產(chǎn)業(yè)區(qū)②臨空經(jīng)濟綜合功能區(qū)③以動漫為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)龍泉驛區(qū)①西部農(nóng)產(chǎn)品（果蔬）物流中心②西部公路物流樞紐（東區(qū)）☆本案1區(qū)域構(gòu)成郫縣與高新西區(qū)四大板塊構(gòu)成交通樞紐型—產(chǎn)業(yè)新城；產(chǎn)業(yè)以電子電器設備、通信、體育、醫(yī)療器械制造等為主；郫縣主要完善西區(qū)產(chǎn)業(yè)配套城市功能5/6/202315第十五頁，共一百四十頁。郫縣城市發(fā)展研究郫縣距成都市區(qū)10公里，交通十分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美；市政設施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出，有銀郫縣之稱。全縣幅員面積437.5平方公里，轄14個鎮(zhèn)（街道），總?cè)丝?0萬人。西部新城城市發(fā)展研究2郫縣城市郫縣距離成都10KM，市政實施完善，常駐人口為50.17萬；區(qū)域代表為郫縣豆豆瓣與望從祠文化生態(tài)旅游區(qū)面積（平方公里）437所轄鎮(zhèn)數(shù)/街道辦（個）14人口量(萬人)50.17人口密度（萬人/平方公里）0.115/6/202316第十六頁，共一百四十頁。53.4547.941.0434.93三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值109.2789.8169.354.05二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值18.416.112.5411.18一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值16995150511360012314人均支配收入37421306622492220681人均GDP188.74153.82123.29100.12GDP(億)2009年2008年2007年2006年時間成熟＞70%快速發(fā)展30-70%起步＜30%發(fā)展階段城鎮(zhèn)化率圖：2008年各區(qū)縣農(nóng)業(yè)人口與非農(nóng)業(yè)人口構(gòu)成土地集約式發(fā)展：08年新引進20個項目平均投資強度達到300萬元/畝,稅收強度達到15萬元/畝以上，建筑密度達到40%以上，容積率達到0.9以上先后引進上海九川、廈門德科等總部經(jīng)濟樓宇企業(yè)預計全面建成后可以形成入住100—150個總部型企業(yè)的承載能力08年引進投資1億元以上項目20個如遼寧盼盼集團、重慶三峽電器南北片區(qū)—精密機電制造業(yè)安德園區(qū)—川菜原輔料加工、食品飲料項目提高項目準入條件“無地”、“微地”樓宇企業(yè)重大產(chǎn)業(yè)化項目選商主導產(chǎn)業(yè)表：郫縣現(xiàn)代工業(yè)港四大選商準則備注：數(shù)據(jù)來源成都市統(tǒng)計局2郫縣城市郫縣處于城市化快速發(fā)展階段在二產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動下將快速升級；現(xiàn)代工業(yè)港為郫縣產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟支柱與核心產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)郫縣城市發(fā)展研究西部新城城市發(fā)展研究5/6/202317第十七頁，共一百四十頁。起步區(qū)北片區(qū)西片區(qū)出口加工區(qū)西南片區(qū)起步區(qū)南片區(qū)模具工業(yè)園電子科大3西區(qū)城市高新西區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以電子、醫(yī)藥、儀器制造、食品等制造類總部辦公為主，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成熟；目前進入產(chǎn)業(yè)衍商務配套與居住需求配套發(fā)展完善階段西部新城發(fā)展研究面積定位重點產(chǎn)業(yè)南區(qū)47平方公里城市副中心房地產(chǎn)業(yè)科技科技園區(qū)微電子軟件區(qū)、生物制藥研發(fā)機構(gòu)、公司總部、會展中心西區(qū)35.5平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)集成電路（IT）、生物制藥、精密機械制造、建材、食品乳業(yè)、模具工業(yè)園功能分區(qū)規(guī)模分布區(qū)域功能進駐代表企業(yè)出口加工區(qū)2.2平方公里如圖“境內(nèi)關(guān)外”模式實行全封閉運行，通關(guān)方便Intel、中芯國際保稅物流中心53公頃南區(qū)北區(qū)及東區(qū)按國家保稅物流中心標準建設，口岸物流、保稅倉儲、增值加工/模具工業(yè)園15.3公頃如圖模具廠房區(qū)、機械加工廠房區(qū)及IT產(chǎn)業(yè)廠房區(qū)新加坡赫比、美國安費諾技術(shù)創(chuàng)新組團13.3公頃起步園區(qū)總部、研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新等企業(yè)入駐攀鋼技術(shù)中心、摩托羅拉研發(fā)中心電子科大約160公頃如圖學校/光電顯示園200公頃西南片區(qū)光電顯示及其配套入駐長虹OLED林氏國際工業(yè)園80公頃起步區(qū)北區(qū)未知/占地面積：35.5平方公里三大支柱產(chǎn)業(yè)：生物制藥、IT、精密機械制造進駐企業(yè)數(shù)：約223家，約60%職工就業(yè)人數(shù)：約10萬人（2008年預計）備注：數(shù)據(jù)來源調(diào)研數(shù)據(jù)☆本案5/6/202318第十八頁，共一百四十頁。西部新城發(fā)展特點歸納郫縣與高新西區(qū)共同形成典型的交通樞紐型—產(chǎn)業(yè)新城；高新西區(qū)以二產(chǎn)業(yè)為主；郫縣以二產(chǎn)業(yè)為主，人口發(fā)展進入快速城市化初級階段；未來產(chǎn)業(yè)主要高新西區(qū)為主，進入衍生配套服務完善階段，郫縣主要承擔西部新城商務配套、居住、商業(yè)配套西部新城發(fā)展啟示產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務完善階段，給區(qū)域開發(fā)提供了大量的居住、商務、購物發(fā)展空間；帶動了區(qū)域快速實現(xiàn)與成都對接，提高了區(qū)域地產(chǎn)投資價值。西部新城城市分析總結(jié)第十九頁，共一百四十頁。宏觀經(jīng)濟分析啟示未來面臨政策調(diào)控具備持久性、波動性、多頻率特征；做好風險控制，打造低市場風險的產(chǎn)品為先。成都發(fā)展分析啟示產(chǎn)業(yè)崛起、升級與都市郊區(qū)化將加速項目區(qū)域融入主城區(qū)速度；城市地位的快速拉升，提高地產(chǎn)開發(fā)投資價值。西部新城分析啟示產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務完善階段，給區(qū)域開發(fā)提供了大量的居住、商務、購物發(fā)展空間；帶動了區(qū)域快速實現(xiàn)與成都對接，提高了區(qū)域地產(chǎn)投資價值。宏觀環(huán)境研究觀點歸納第二十頁，共一百四十頁。市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟政策客戶需求分析地塊條件分析第二十一頁，共一百四十頁。1住宅供銷22222010年1-10月成都主城區(qū)住宅銷售均價約7488元/平方米左右，同比上漲約26.1%。雖然成都樓市受到調(diào)控政策影響，但銷售價格卻呈進一步上漲之勢，未來這一趨勢將得以持續(xù)在2009年供銷井噴之后，2010年主城區(qū)住宅銷售量下滑，2010年1-10月成交810萬㎡；價格在2009年5939基礎上漲了26.1%，主城區(qū)均價達到7488注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心受調(diào)控政策影響，2010年1-10月成都主城區(qū)商品房供銷面積分別為940萬平方米，同比供應增加5.4%；今年1-10月成都主城區(qū)商交易810萬平方米，同比下降19.9%。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心成都住宅市場研究5/6/202322第二十二頁，共一百四十頁。23232住宅存量受調(diào)控政策影響，主城區(qū)存量房呈增長勢頭，住宅物業(yè)存量較大；成都土地供應住宅仍是主流；剩余存量與潛在合計1000萬㎡6月以來，成都主城區(qū)商品房存量房呈持續(xù)增加態(tài)勢；到10月末約1151萬平方米，其中住宅約540萬平方米，商業(yè)約386萬平方米，辦公約225萬平方米。根據(jù)2010年1-10月主城區(qū)土地成交情況，潛在供應量達903萬平方米；其中住宅約460萬平方米，商業(yè)和辦公物業(yè)約443萬平方米；注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心成都住宅市場研究5/6/202323第二十三頁，共一百四十頁。成都住宅市場研究3區(qū)域分布板塊獨棟雙拼、聯(lián)排洋房與多層高層銷售套數(shù)供應套數(shù)剩余未售銷售套數(shù)供應套數(shù)剩余未售銷售套數(shù)供應套數(shù)剩余未售銷售套數(shù)供應套數(shù)剩余未售郫縣581511068347137165368421211644152848079溫江30464850639846234663701290111658121855627主城區(qū)2411195278361334524333700779808809042094都江堰9293176362454698674555124929412284134龍泉驛56777416311717245822281172914184153635671雙流460308313820907892361618242015340273091520438新都33937512663124332225292805151872137613581金堂1063614398306318827461923130126172340新津1201051092340118517729931209523321332合計86174795224062389320432497271232514516848818844699296銷售占比0.42%

1.18%

15.91%

82.49%

供應占比

0.34%

1.09%

12.40%

86.16%

剩余占比

0.74%

2.49%

19.55%

77.21%2010年成都各種物業(yè)形態(tài)供銷結(jié)構(gòu)平穩(wěn),供銷比保持在0.5-0.6之間;獨棟與聯(lián)排雙拼市場容量占比甚小5/6/202324第二十四頁，共一百四十頁。4成都2010年獨棟市場整體供銷平穩(wěn)主要集中與城南雙流與牧馬山板塊；，2010年至今總計銷售套數(shù)861套（371021.2平米）、供應套數(shù)747套（327931.1平米）、庫存套數(shù)952套（413784.8平米）；其中以雙流和新津板塊較為突出成都住宅市場研究獨棟板塊銷售供應存量套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）郫縣5824219.52157165.4511043660.52溫江3013649.574616470.784821690.07主城區(qū)21032.3442192.07115443.54都江堰9227975.889331517.5317659986.21龍泉驛5619703.337725112.927427506.69雙流460208898.88308128989.96313133035.63新都3314959.259343936.607533889.14金堂103833.6162095.293612092.82新津12056748.8310570450.5310976480.15合計861371021.2747327931.1952413784.82010年1-11月各板塊獨棟供銷情況注：數(shù)據(jù)來源成都星彥市場研究中心銳理數(shù)據(jù)獨棟市場5/6/202325第二十五頁，共一百四十頁。板塊項目銷售時間面積區(qū)間主力單價供應套數(shù)銷售套數(shù)庫存套數(shù)月均去化量郫縣今日田園07.7.27300-40012000283195885成都后花園10.1.19300-40013000221391溫江彩疊園09.4.27300-40010000260260悅水藍山10.5.12300-400120005050銀誠歸墅10.1.8250-50011000191632國色天鄉(xiāng)06.8.4500以上180007262101主城區(qū)華僑城09.6.1400-500以上220001028不足1都江堰上善棲09.9.29200-25040000321不足1海航香頌湖10.6.2170-25021000436371龍泉驛東山國際新城09.10.16500以上12000927不足1中糧御嶺灣03.10.16250-50015000212150622雙流南郡7英里07.6.6400-500180002020蔚藍卡地亞08.9.28400-500以上32000147107404麓山國際社區(qū)04.11.12300-500以上17000112610646215新都拉斐莊園10.8.13400-500以上2000092306210金堂藍光觀嶺08.11.19300-500150003614221新津龍湖長橋郡08.10.15300-500以上140005104189217在政策調(diào)控大背景下，獨棟單價集中12000以上，總價300-500是主力；僅有大規(guī)模的符合型城市別墅樓盤與強勢休閑資源與知名度的樓盤獨棟別墅銷售速度較好成都住宅市場研究獨棟代表項目供銷情況5/6/202326第二十六頁，共一百四十頁。5聯(lián)排雙拼別墅市場成都住宅市場研究雙拼聯(lián)排板塊銷售供應存量套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）郫縣6816863.46347153.607117952.22溫江506136279.9539899785.53462128371.64主城區(qū)19570233.50278102098.89361130061.24都江堰36251434.534546739385龍泉驛16348156.3511734166.7017249366.87雙流820232898.98907260708.07892272363.19新都12638829.736323708.7412441088.70金堂14332988.889830691.1030677805.75新津236192.164011884.0811835025.65合計2406633877.52389637589.93204866753.12010年至今各板塊類別墅供銷情況注：數(shù)據(jù)來源成都星彥市場研究中心銳理數(shù)據(jù)成都聯(lián)排、雙拼分布主要集中在雙流、溫江城市生態(tài)第一居所區(qū)域內(nèi)與都江堰休閑度假區(qū)域，供銷情況良好5/6/202327第二十七頁，共一百四十頁。板塊項目銷售時間主力面積區(qū)間主力單價供應套數(shù)銷售套數(shù)庫存套數(shù)月均去化量郫縣今日田園07.8.23300-40010000230205255成都后花園05.6.30250-40011000403391126西郡英華09.12.16170-2508151305上錦頤園07.7.10250-400680022814不足1溫江月映長灘09.11.20300-40085001421231910彩疊園09.4.27200-250750014853953美泉紀08.2.29250-30080009468262清溪玫瑰園09.4.20200-3001350013443372悅水藍山10.1.14150-400800013249832銀誠歸墅09.9.25250-50010000737035國色天鄉(xiāng)07.12.29170-5009500312292208藍光紫檀山09.4.22300-40085007019511主城區(qū)華僑城08.4.28300-500以上17000260197637都江堰上善棲07.8.8200-25018000101001海航香頌湖10.6.190-1501400010125765龍泉驛東山國際新城09.10.16200-4008000142361063中糧御嶺灣03.6.17150-40010000120108121雙流南郡7英里07.6.6300-40013000264222425蔚藍卡地亞07.12.5250-40020000256245117麓山國際社區(qū)04.11.12250-40010000186146402新都萬科雙水岸06.5.18200-3001200016516413金堂藍光觀嶺08.11.19150-5001100062634128514聯(lián)排雙拼代表項目供銷200-300平是供銷主力；供銷最好集中在大型符合旅游地產(chǎn)項目內(nèi)，如觀嶺、國色天香；其次銷售較好為高配套標準城市別墅項目內(nèi)，如華僑城與蔚藍卡地亞；郫縣聯(lián)排與雙拼別墅銷售速度一般，主要受資源缺乏與配套限制成都住宅市場研究5/6/202328第二十八頁，共一百四十頁。成都住宅市場研究疊拼洋房板塊銷售供應存量套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）套數(shù)（單位：套）面積（單位：平米）郫縣3716418207.415368570909.614212483135.10溫江3466442682.463701444042.022901479344.10主城區(qū)3345371734.712433323081.783700410489.44都江堰6745658259.345512535776.974929529140.97龍泉驛4582393492.122281261549.781729193917.11雙流3616511188.931824249838.662015302652.69新都3322368733.102529296005.142805368271.10金堂3188344816.792746286253.421923208196.81新津51750244.7872974976.52931105195.84合計3249727123251452010年至今各板塊洋房供銷情況注：數(shù)據(jù)來源成都星彥市場研究中心銳理數(shù)據(jù)成都洋房市場主要供應為郫縣、溫江、都江堰、龍泉、主城區(qū)等城市近郊區(qū)域與休閑度假區(qū)；供銷兩旺6洋房市場5/6/202329第二十九頁，共一百四十頁。板塊項目銷售時間主力面積區(qū)間主力單價供應套數(shù)銷售套數(shù)庫存套數(shù)月均去化量郫縣今日田園08.8.27150-2007000322571成都后花園08.7.170-250100006272313968龍湖弗萊明戈08.10.13110-3007500（09年）72056715323華潤橡樹灣10.4.13130-2507800144401044中信未來城10.6.24130-25070007026445西郡英華10.2.418718793949上錦頤園07.7.10110-4005600380350309溫江月映長灘10.1.8110-200600014671757彩疊園09.4.2790-20060004754274822泰基花溪谷07.11.28150-250740016015464美泉紀08.2.29110-250500013062682銀誠歸墅10.1.870-13075002141615315國色天鄉(xiāng)05.9.1690-40072006786235510藍光紫檀山07.6.21170-300700055344710611主城區(qū)新界07.6.170-200110001959182513443金沙西墅10.6.25150-400170007839398華僑城08.8.19130-400110004684452316都江堰紫荊城09.10.1670-17044001261112413786上善棲07.8.870-2501400066242623611海航香頌湖09.4.990-1508000480480龍泉驛皇冠國際社區(qū)08.12.570-20082006946761828東山國際新城06.7.1970-2506200257424759947中糧御嶺灣03.6.1770-250/12697291雙流蔚藍卡地亞07.12.5200-40013000326246807麓山國際社區(qū)04.11.1270-500以上7000201520011428新都雙河鷺島07.7.570-40090006665679914萬科雙水岸06.4.1470-250650017741770432洋房代表項目供銷洋房銷售較好項目位于主城區(qū)或城市近郊生態(tài)環(huán)境良好區(qū)域的面積主要集中在200平以下；月銷售速度在20-45套以內(nèi)不等成都住宅市場研究5/6/202330第三十頁，共一百四十頁。宏觀經(jīng)濟分析啟示未來面臨政策調(diào)控具備持久性、波動性、多頻率特征；做好風險控制，打造低市場風險的產(chǎn)品為先。成都發(fā)展分析啟示產(chǎn)業(yè)崛起、升級與都市郊區(qū)化將加速項目區(qū)域融入主城區(qū)速度；城市地位的快速拉升，提高地產(chǎn)開發(fā)投資價值。西部新城分析啟示產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務完善階段，給區(qū)域開發(fā)提供了大量的居住、商務、購物發(fā)展空間；帶動了區(qū)域快速實現(xiàn)與成都對接，提高了區(qū)域地產(chǎn)投資價值。成都住宅研究觀點歸納第三十一頁，共一百四十頁。市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟政策客戶需求分析地塊條件分析第三十二頁，共一百四十頁。1郫縣住宅郫縣住宅研究33受調(diào)控政策影響，二圈層郊縣商品房交易量在08年和2010年均呈下降態(tài)勢；二圈層郊縣中，雙流一枝獨秀，其次是溫江，郫縣近年發(fā)展勢頭迅猛，有望擠進前三；近年雙流和溫江房價漲幅較大，但郫縣等區(qū)縣房價漲幅乏力。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心成都郊縣住宅市場2010年伴隨主城區(qū)交易量下滑也呈現(xiàn)出價格上漲、成交量下滑態(tài)勢；郫縣住宅市場供銷平穩(wěn)，價格在2009年3700基礎上上漲到45005/6/202333第三十三頁，共一百四十頁。3422010年情況8月以來郫縣房地產(chǎn)交易量大幅增加；高層已成為區(qū)域主流產(chǎn)品，別墅以成都后花園和西郡英華為主，走勢較慢。新政后價格有所回落，8月以來價格小幅反彈。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心郫縣2010年住宅市場供銷結(jié)構(gòu)平穩(wěn)；電梯是供銷主力產(chǎn)品；多層產(chǎn)品供銷比最高，達到0.7；1-9月郫縣商品房銷售均價約4682元/平方米郫縣住宅研究5/6/202334第三十四頁，共一百四十頁。3市場存量郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團09年以來成交土地約2300畝，平均樓面地價在1200-1500之間；預計可建面積約600萬平方米2010年1-11月郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團土地成交13宗，面積約994畝，成交數(shù)量持平，但交易面積下降316畝。郫縣三大組團今年1-11月地價約340萬元/畝，同比略有上漲。郫縣三大組團09年以來成交地塊的可建面積約600萬平方米。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心郫縣住宅研究5/6/202335第三十五頁，共一百四十頁。郫縣住宅市場特點郫縣住宅市場伴隨成都2010年量跌價漲，目前市場均價打造4500；電梯產(chǎn)品是市場供銷主力產(chǎn)品，供銷兩旺；洋房產(chǎn)品供應量小，供銷比在1：0.7；別墅產(chǎn)品供應小，供銷比在1：0.4左右；未來潛在供應量在2300畝，預計見面約600萬平方米。住宅市場特點啟示未來區(qū)域市場電梯是絕對主力，供銷兩旺因產(chǎn)品同質(zhì)化競爭而競爭加??；未來價格仍有較大幅度上漲空間；洋房屬于區(qū)域市場暢銷---稀缺產(chǎn)品。郫縣住宅市場分析總結(jié)第三十六頁，共一百四十頁。市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟政策客戶需求分析地塊條件分析第三十七頁，共一百四十頁。區(qū)域開發(fā)分為郫縣老城區(qū)板塊、紅光-犀浦板塊、高新西區(qū)板塊、蜀都新城板塊；資源稟賦差異不大區(qū)域競爭市場研究1競爭格局郫筒板塊蜀都新城板塊紅光-犀浦板塊高新西區(qū)板塊板塊屬性：為成都市區(qū)直接輻射圈。三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡體系已經(jīng)形成，與主城區(qū)已實現(xiàn)“無縫對接”。根據(jù)區(qū)域的規(guī)劃，必將成為一個完善配套與高品質(zhì)居住真正融為一體的宜居新城。蜀都新城板塊產(chǎn)品特點：開發(fā)中檔產(chǎn)品，以高層為主，其他形態(tài)產(chǎn)品為主，均價集中在4000-5000元之間，面積多為75-130平米，客戶以成都剛性及改善型客群為主板塊屬性：快鐵的開通使得板塊競爭力進一步提升，加之品牌房企的陸續(xù)入駐和配套的不斷完善，成為未來最具潛力的居住板塊之一。以為高知、高智、高質(zhì)的城市財智主流地，高新西區(qū)板塊產(chǎn)品特點：開發(fā)中高檔產(chǎn)品，以高層為主，其他形態(tài)產(chǎn)品為輔，均價集中在6000-10000之間，面積為80-150平米，客戶以改善型客戶為主，多為成都+二線城市客群紅光-犀浦板塊產(chǎn)品特點：開發(fā)中端產(chǎn)品，以高層為主，多層、小高為輔。均價集中在4500-5500元/平米，面積多在70-130平米為主，客戶以成都剛性及改善型客群為主板塊屬性：板塊定位于中高檔住宅區(qū)，依托現(xiàn)已建成的現(xiàn)代工業(yè)港片區(qū)以及西華大學片區(qū)，形成“成都輻射+校園經(jīng)濟+工業(yè)園區(qū)”的模式，區(qū)域物業(yè)形態(tài)豐富，價格差異較大產(chǎn)品特點：開發(fā)中高端產(chǎn)品，以多層為主，均價集中在5000元/平米，面積多為75-150平米，客戶以成都改善型客群及二線城市的投資性客戶為主。板塊屬性：是郫縣的政治、經(jīng)濟、文化中心。目前土地供應量增加，購房需求大。以望叢祠為核心，將會以商貿(mào)游憩、文化、生態(tài)居住和旅游為主體，低密低層規(guī)劃將會形成板塊主流產(chǎn)品。郫筒板塊5/6/202338第三十八頁，共一百四十頁。類別評定因子紅光-犀浦板塊郫筒板塊蜀都新城板塊高新西區(qū)版塊城市角色板塊現(xiàn)狀工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)老城區(qū)生活區(qū)新行政新城區(qū)高新產(chǎn)業(yè)-配套區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢產(chǎn)業(yè)衍生環(huán)節(jié)初期配套完善期行政-配套完善期快速接壤城西期檔次習慣認知中檔中高檔中檔中高檔市場歷史接受度接受度不高基本接受基本接受接受配套設施商業(yè)配套較好完善缺乏一般教育配套較好較好缺乏一般娛樂休閑配套小鎮(zhèn)初級較好缺乏缺乏醫(yī)療配套缺乏大型醫(yī)院，僅有街道規(guī)模診所，配套較缺乏有一定數(shù)量市級醫(yī)院，配套相對較好有一定數(shù)量市級醫(yī)院，配套相對較好一般交通條件公共交通便利性基礎市政公交配套設備良好的市政公交配套設備良好的市政公交配套設備較好私家車交通便利性非未來城區(qū)主干道便捷主干道連接成都交通便捷，接壤成都環(huán)境景觀資源自然資源僅有市政配套公園擁有一定數(shù)量景觀資源新城區(qū)缺乏人文資源自然、人文等資源欠缺自然、人文資源較好有一定的自然資源，人文資源缺乏產(chǎn)業(yè)高端配套衍生服務區(qū)競爭程度評估★★★★★★★★★★★★★★區(qū)域目前處于工業(yè)產(chǎn)業(yè)衍生發(fā)展階段，市政、生活、產(chǎn)業(yè)配套處于完善、升級階段；未來本案主要面臨高新西區(qū)板快項目競爭2板塊特征區(qū)域競爭市場研究5/6/202339第三十九頁，共一百四十頁。板塊物業(yè)類別資源特點代表項目產(chǎn)品特點紅光-犀浦板塊高層（為主）多層+小高層（為輔）校園經(jīng)濟現(xiàn)代工業(yè)港置信逸都花園中鐵伊薩貝拉上錦頤園龍城國際西郡蘭庭中端產(chǎn)品定位灰空間贈送經(jīng)濟型產(chǎn)品設計園林景觀郫筒板塊多層（為主)類別墅+高層（為輔）望叢文化居住中高端住區(qū)華僑鳳凰國際城蜀源國都和院舒適型產(chǎn)品設計高品質(zhì)園林景觀蜀都新城板塊高層（為主）多層+小高層（為輔）商貿(mào)新城中高端居住海駿達·蜀都1號綠地國際花都中鐵瑞景茗城龍湖費萊明戈西源時代花城中信未來城四季豪廷景尚景中端產(chǎn)品定位高品質(zhì)園林景觀高新西區(qū)版塊高層（為主）類別墅+多層+小高層（為輔）商務購物休閑娛樂商貿(mào)新城晶寶盛世桃源芙華金色海倫潤揚西區(qū)地標華潤橡樹灣中鐵塔米亞公園榕郡萬景峰中高端定位剛需與改善性產(chǎn)品灰空間設計園林景觀建筑品質(zhì)區(qū)域主要以高層電梯為主，類別墅產(chǎn)品是提升形象與提高利潤的產(chǎn)品手段；灰空間產(chǎn)品設計是主流，園林、品質(zhì)、配套是提高競爭力關(guān)鍵高層電梯產(chǎn)品為主類別墅類產(chǎn)品出利潤定位相同灰空間是主流園林、品質(zhì)與配套提提高競爭力關(guān)鍵3產(chǎn)品特征區(qū)域競爭市場研究5/6/202340第四十頁，共一百四十頁。板塊項目名稱首批次開盤時間推出套數(shù)銷售套數(shù)均價（單位：元/㎡）總價（單位：萬）紅光-犀浦今日田園07.7.27545425獨棟：12000聯(lián)排：10000洋房：7000獨棟：300-600聯(lián)排：300-400洋房：105-140置信逸都花園10.6.13858400460032-69中鐵伊薩貝拉2008.9.1617281152550038-75上錦頤園07.6.2664354954聯(lián)排：6800洋房：5800高層：4600聯(lián)排：170-270洋房：70-230高層：25-70龍城國際10.9.10630367430030-65西郡蘭庭2009.5.1421231808480035-75郫筒華僑鳳凰國際城2010.5.141168730470056-65蜀源國都2008.5.9348189405034-65和院2010.6.17465213400027-494供銷特征123區(qū)域競爭市場研究5/6/202341第四十一頁，共一百四十頁。板塊項目名稱首批次開盤時間推出套數(shù)銷售套數(shù)均價（單位：元/㎡）總價（單位：萬）蜀都新城海駿達·蜀都1號10.4.29944497460032-51綠地國際花都10.9.1386690470033-61中鐵瑞景茗城2007.11.2117941437490035-56龍湖費萊明戈08.10.1319021044煙缸：7500高層：5300煙缸：85-220高層：40-80西源時代花城2007.10.1118491459450027-60中信未來城09.12.1117021427洋房：7000高層：5000洋房：90-170高層：30-75四季豪廷2010.5.14671240450027-69景尚景2007.11.929472300360025-38高新西區(qū)晶寶盛世桃源2009.5.221503992480026-62芙華金色海倫2009.5.41837854530053-69潤揚西區(qū)地標2009.9.1811921142580030-60華潤橡樹灣10.4.131134631洋房：7800高層：4700洋房：100-195高層：25-42中鐵塔米亞2010.11.1221454550043-63公園榕郡2009.4.1510951059460035-69成都后花園05.6.301052635獨棟：13000聯(lián)排：11000洋房：10000獨棟：390-520聯(lián)排：275-440洋房：70-250萬景峰09.3.1630302469640045-58區(qū)域競爭市場研究5/6/202342第四十二頁，共一百四十頁。區(qū)域板塊特點分為紅光-犀浦、郫筒、蜀都新城、高新西區(qū)四大板塊紅光-犀浦處于快速發(fā)展期，休閑配套與人文資源處于待完善與激活階段板塊供銷特點各板塊供應產(chǎn)品面積豐富銷售主力產(chǎn)品集中在70-150㎡之間主力單價集中在5000元/㎡之間;主力總價在？萬之間產(chǎn)品設計特點注重建筑品質(zhì)、園林的打造灰空間與建筑品質(zhì)是區(qū)域產(chǎn)品設計主流核心競爭項目選擇本案核心競爭板塊為高新西區(qū)與紅光—犀普板塊，重點競爭板塊為蜀都新城與郫縣老城區(qū)板塊獨棟項目：今日田園、成都后花園雙拼+聯(lián)排項目：今日田園、上景頤園、成都后花園疊拼+洋房項目：今日田園、弗萊明戈、華潤橡樹灣、中信未來城、上景頤園、成都后花園電梯項目：弗萊明戈、華潤橡樹灣、中信未來城、龍城國際、萬景峰、橡樹灣、綠地國際花都、上景頤園、置信逸都、海駿達1號等項目5核心競品選取原則區(qū)域競爭市場研究5/6/202343第四十三頁，共一百四十頁。產(chǎn)品品質(zhì)與品牌是項目的核心競爭力；商業(yè)與配套是提高項目居家舒適度關(guān)鍵；灰空間是高附加值、高性價比的主流手段板塊劃分重點項目名稱容積率有利資源條件項目配套規(guī)劃產(chǎn)品設計創(chuàng)新紅光犀浦今日田園0.62園林、產(chǎn)品商業(yè)/上錦頤園3園林商業(yè)街/置信逸都花園4.3品牌、產(chǎn)品商業(yè)灰空間海駿達蜀都1號4產(chǎn)品、配套蜀都新城配套、特色商業(yè)街灰空間龍城國際3.5產(chǎn)品、園林特色商業(yè)街、酒店灰空間蜀都新城龍湖弗萊明戈1.55品牌、產(chǎn)品蜀都新城配套獨門入戶、5米臺地中信未來城4.2品牌蜀都新城配套灰空間綠地國際花都4品牌、配套商業(yè)等灰空間高新西區(qū)成都后花園1.3園林商業(yè)等/華潤橡樹灣4品牌高端會所、商業(yè)中心5.2米臺地萬景峰3.47園林、產(chǎn)品、品牌會所、商業(yè)灰空間6競爭力評估區(qū)域競爭市場研究灰空間是主要提高附加值與性價比的重要手段產(chǎn)品品質(zhì)與品牌是核心競爭力，商業(yè)、配套提升居家氛圍與生活便捷度5/6/202344第四十四頁，共一百四十頁。7洋房別墅對手供銷區(qū)域競爭市場研究產(chǎn)品類型項目名稱推售時間主力面積（平米）主力單價（元/平米）主力總價（萬/套）推售量（套）銷售量（套）月均去化速度（套）獨棟今日田園07.7.27250-50012000300-6002831955成都后花園10.1.19300-40013000390-52022131聯(lián)排+雙拼今日田園07.8.23300-40010000300-4002302055上景頤園07.7.10250-4006800170-272228不足1成都后花園05.6.30300-40011000330-4404033916疊拼+洋房今日田園08.8.27150-1707000105-11932251上景頤園07.7.10110-400560062-2243803509龍湖弗萊明戈08.10.13130-170750098-12872056723中信未來城10.6.24130-150700091-10570265華潤橡樹灣10.4.13130-1707800101-133144405成都后花園08.7.1250-40010000250-4006272318缺總結(jié)5/6/202345第四十五頁，共一百四十頁。1238電梯對手供應情況區(qū)域競爭市場研究產(chǎn)品類型板塊劃分項目名稱開盤時間面積區(qū)間總套數(shù)主力單價主力總價90㎡以下90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡170-200㎡200㎡以上高層紅光犀浦上景頤園07.6.26473910041022880006133460023-69置信逸都10.6.13195256180227000858460032-69海駿達1號10.4.297521402923000944460023-51龍城國際10.9.10384192042048630430030-47蜀都新城龍湖弗萊明戈10.1.29754415760001182530037-80中信未來城09.12.1186270432640001632500025-75綠地國際花都10.9.136140174626100866470033-42高新西區(qū)華潤橡樹灣10.8.6990000000990470024-42萬景峰09.3.16256334312400003030640046-58缺總結(jié)5/6/202346第四十六頁，共一百四十頁。239電梯對手銷售情況區(qū)域競爭市場研究產(chǎn)品類型板塊劃分項目名稱開盤時間面積區(qū)間總套數(shù)主力單價主力總價90㎡以下90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡170-200㎡200㎡以上高層紅光犀浦上景頤園07.6.26360272392620004596460023-69置信逸都10.6.13462255376000400460032-69海駿達1號10.4.2946512515000497460023-51龍城國際10.9.102808700000367430030-47蜀都新城龍湖弗萊明戈10.1.294076730000477530037-80中信未來城09.12.118005679250001401500025-75綠地國際花都10.9.1374016000090470033-42高新西區(qū)華潤橡樹灣10.8.6591000000591470024-42萬景峰09.3.1621722197800002469640046-58區(qū)域競爭市場研究缺總結(jié)5/6/202347第四十七頁，共一百四十頁。10競爭對手已推未售存量（洋房別墅）區(qū)域競爭市場研究產(chǎn)品類型板塊劃分項目名稱項目剩余存量合計150平米以下150-200平米200-250平米250-300平米300-400平米400-500平米500平米以上獨棟紅光犀浦今日田園00026615588高新西區(qū)成都后花園00002439聯(lián)排雙拼紅光犀浦今日田園0002140025上景頤園000590014高新西區(qū)成都后花園0002100012疊拼洋房紅光犀浦今日田園07000007上景頤園20170010038蜀都新城龍湖弗萊明戈4410621000153中信未來城3905000044高新西區(qū)華潤橡樹灣5036180000104成都后花園259028644500396合計4121665395137198890缺總結(jié)5/6/202348第四十八頁，共一百四十頁。10產(chǎn)品類型板塊劃分項目名稱項目剩余存量合計90平米以下90-110平米110-130平米130-150平米150-170平米170-200平米200平米以上高層紅光犀浦上景頤園113728193260001537置信逸都14931127151000458海駿達1號287128248000447龍城國際104105042048263蜀都新城龍湖弗萊明戈34734846000705中信未來城321372339000231綠地國際花都5400158636100777高新西區(qū)華潤橡樹灣399000000399萬景峰391124460000561合計3386115447533561485378競爭對手已推未售存量（高層電梯）缺總結(jié)5/6/202349第四十九頁，共一百四十頁。區(qū)域潛在項目分布宗地占地面積(畝）建筑面積（平米）預計產(chǎn)品方向面積初判預計推售時間地塊一56.03134478.72高層電梯70-1202011.7地塊二36.9288612.43高層電梯60-1102011.4地塊三36.9198431.59高層電梯50-1102011.10地塊四30.2080537.36高層電梯60-1202011.9地塊五128.26342043.77高層電梯60-1302011.10地塊六62.70167208.36小高層80-1402011.12地塊七52.86140967.05高層電梯70-1102011.11地塊八61.30163474.84小高層70-1202012。2地塊九74.31188272.05高層電梯50-1202012.4地塊十69.80176841.08高層電梯50-1102012.4合計609.31580867。25///區(qū)域直接分流潛在供應量在158萬㎡以上，產(chǎn)品形態(tài)以高層電梯為主；供應產(chǎn)品面積在120㎡以下12直接分流潛在項目分析12345678910區(qū)域競爭市場研究5/6/202350第五十頁，共一百四十頁。市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟政策客戶需求分析地塊條件分析第五十一頁，共一百四十頁。核心競爭項目分析開發(fā)商成都西祥置業(yè)有限公司物業(yè)公司成都龍湖物業(yè)服務有限公司物業(yè)地址郫縣蜀都新城高專路與西區(qū)大道交匯處總占地面積（畝）200總建筑面積（平米）76萬建筑密度30%容積率1.55綠化率30%物業(yè)類別多層、高層總戶數(shù)約4000車位比1：0.8首次開盤時間2008.11.21弗萊明戈占地近13萬平方米，總建筑面積約76萬平方米；產(chǎn)品主要為西班牙風格的多層花園洋房及格調(diào)精裝高層；主力戶型面積在130-210平方米左右20棟目前在售樓棟5/6/202352第五十二頁，共一百四十頁。洋房供銷情況備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫洋房產(chǎn)品主力面積集中在130-170平方米,2009年銷售7300均價,目前售8000-10000,主力總價在120-170萬之間;月均銷售速度為22套,銷售速度良好.核心競爭項目分析09年電梯均價369209年本案洋房均價7300價格承受2.0主力面積130-170主力總價110-170萬洋房供銷情況洋房總價集中在100-150萬之間;價格維系在區(qū)域電梯價格的2倍內(nèi);銷售情況良好.面積段主力銷售周期推出套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)月均去化去化率110-1302008.10~2010.11(25個月)7610.285.7%130-150273230439.284.2%150-170261202598.177.4%170-200158111474.470.3%200-250201820.790.0%250-3001010.00.0%合計

72056715322.7

5/6/202353第五十三頁，共一百四十頁。面積段主力銷售周期推出套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)月均去化去化率90以下2010.1.29(9個月)75440734745.254.0%90-110415673487.416.1%110-1307340.342.9%130-1506060.00.0%150以上0000.0#DIV/0!合計1182.0477.0705.053.0

電梯供銷情況電梯供銷情況電梯產(chǎn)品主力面積集中在110平方米以下的剛需與首改型產(chǎn)品;已推出1182套，銷售477套，月銷售速度為53套核心競爭項目分析時間08.10.29一期二期至今均價銷售中心開放09.3.1910.1.127500660065006300580008.11.208.11.29項目開盤項目樣板間開放項目“林澗”組團加推09.8.18項目一期洋房售罄項目二期開盤10.3.15高層產(chǎn)品“海棠”發(fā)售10.7.12項目一期交房滿意度98.67%10.10.23項目二期一批次精裝高層產(chǎn)品正式發(fā)布7100注：5500元為高層產(chǎn)品入市價格，5700元為高層均價電梯目前均價58005/6/202354第五十四頁，共一百四十頁。洋房產(chǎn)品分析中底躍：170-174㎡，地下空間約152㎡全贈送，其中前后花園面積102㎡，臺地式地下室面積50㎡核心競爭項目分析一步觀景露臺該戶型顛覆了傳統(tǒng)的戶型設計，將餐廳單獨放置在下層，并采用雙層挑高設計。贈送一樓花園側(cè)立面示意圖15㎡書房空間半贈送15.3㎡挑空部分可搭板使用5/6/202355第五十五頁，共一百四十頁。臥室采用雙窗設計，既增大了采光面，又保證了建筑立面的統(tǒng)一，如果采用寬窗設計，將破壞建筑立面的風格。15㎡書房空間半贈送洋房產(chǎn)品分析二躍三：181-184㎡，15㎡書房半贈送，餐廳挑空部分15.3㎡可搭板使用核心競爭項目分析5/6/202356第五十六頁，共一百四十頁。臥室采用雙窗設計，既增大了采光面，又保證了建筑立面的統(tǒng)一，如果采用寬窗設計，將破壞建筑立面的風格。15㎡書房空間半贈送洋房產(chǎn)品分析平層：147-157㎡，附加值較少，僅15㎡書房半贈送；目前剩余主力產(chǎn)品。銷售單價在8000左右核心競爭項目分析5/6/202357第五十七頁，共一百四十頁。洋房產(chǎn)品分析頂躍：212-216㎡，9個露臺中7個不計面積全贈送；共計78.91㎡核心競爭項目分析多重露臺空間，整套戶型中的陽臺、露臺、空中花園總共9個，其中頂層的超大露臺達28.35平米主臥開間4.8米，主衛(wèi)生間約9平米，盡顯舒適空間28.35㎡4.32㎡4.44㎡15㎡13.3㎡9㎡4.5㎡5/6/202358第五十八頁，共一百四十頁。D3戶型（高層精裝）面積87平米，暢銷戶型分析戶型設計方正實用，南北通透，動靜分區(qū)；戶型無浪費面積，功能分區(qū)合理入戶花園在功能上落后于生活陽臺，部分客戶有抗性餐廳實際使用面積較小，對于后期有一定影響，露臺狹長，對使用有一定影響小結(jié)：1、為區(qū)域標桿項目，龍湖的品牌及弗拉明戈產(chǎn)品系列的成功為本案的塑造及后續(xù)銷售起了積極作用；2、目前主推精裝高層產(chǎn)品，主力戶型為90-120平米的首次改善型產(chǎn)品，搭配部分90平米以下首置產(chǎn)品；洋房（含海棠）銷售成績較好，預計明年年中售罄，主力戶型為150-200平米；3、客戶主要以城西和郫縣地緣性為主，輔以部分二線城市剛需客戶，購買主要目的則以投資兼自住為主電梯產(chǎn)品主要以精裝剛需戶型為主，銷售均價5800，總價在50-65萬之間，地緣性客戶價格承受度有限核心競爭項目分析電梯產(chǎn)品分析5/6/202359第五十九頁，共一百四十頁。Saturday,May6,202360華潤橡樹灣分析是華潤旗下打造的高端人文地產(chǎn)示范項目，總占地253畝，共20棟高層和6棟多層產(chǎn)品，總建面約66萬平方米開發(fā)商華潤置地（成都）有限公司物業(yè)公司華潤物業(yè)物業(yè)地址高新西區(qū)西區(qū)大道繞城高速旁總占地面積（畝）253總建筑面積（平米）66萬建筑密度30%容積率一期洋房1.7、二-四期高層4.0綠化率30%物業(yè)類別高層（34F）、多層（6+1）總戶數(shù)共7000戶，其中多層288戶車位比1：1.6首次開盤時間2010.4.14紅色：在售樓棟其余為未售樓棟會所2華潤橡樹灣5/6/202360第六十頁，共一百四十頁。洋房供銷情況備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫洋房產(chǎn)品主力面積集中在130-170平方米,2010年銷售均價為7800元/平米,主力總價在101-133萬之間;月均銷售速度為5套,銷售速度相對較差.核心競爭項目分析面積段主力銷售周期推出套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)月均去化去化率130-1502010.4~2010.11(8個月)7929503.636.7%150-170418331.019.5%170-2003030.00.0%200-250213180.414.3%合計144401045.027.8%洋房供銷情況洋房總價集中在101-133萬之間;價格維系在區(qū)域電梯價格的1.6;銷售情況相對較差.10年電梯均價4900本案洋房均價7800價格承受1.6主力面積130-170主力總價101-133萬5/6/202361第六十一頁，共一百四十頁。電梯供銷情況電梯供銷情況電梯產(chǎn)品主力面積集中在90平方米以下的剛需產(chǎn)品;已推出990套，銷售591套，月銷售速度為14