基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs行業(yè)發(fā)展分析報(bào)告

基礎(chǔ)設(shè)施公募

REITs

行業(yè)發(fā)展分析報(bào)告2021

年

5

月REITs產(chǎn)品是什么CONTENT國內(nèi)外公募REITs發(fā)展情況REITs產(chǎn)品的評(píng)價(jià)與篩選目錄

產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目詳解

倉儲(chǔ)物流類項(xiàng)目詳解

高速類項(xiàng)目詳解

環(huán)保類項(xiàng)目詳解市場(chǎng)提示REITs是什么？1.1REITs（Real

Estate

Investment

Trusts，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化的方式將具有持續(xù)性、穩(wěn)定性收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。權(quán)益型REITs是以租金收入、物業(yè)資產(chǎn)增值為主要收益來源的一類REITs，是國際上最常見的REITs形式。抵押型REITs是向不動(dòng)產(chǎn)所有者或不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商提供抵押貸款，或通過購買MBS等間接提供融資獲取利息的一類REITs。投向明確稅收優(yōu)惠大多數(shù)國家或地區(qū)在REITs層面免征項(xiàng)目公司所得稅，避免了雙重征稅。部分國家或地區(qū)對(duì)投資者層面、REITs運(yùn)營層面也出臺(tái)了相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。風(fēng)險(xiǎn)高比例持有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)。?

不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，因此REITs或受到經(jīng)濟(jì)不確定性的影響。經(jīng)濟(jì)下行，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)或?qū)е沦Y產(chǎn)估值下跌，從而影響REITs的收益。優(yōu)勢(shì)?

基金在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格大幅偏離強(qiáng)制分紅流動(dòng)性強(qiáng)于基金凈值。每年產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流進(jìn)行高比例分配，投資者可獲得相對(duì)穩(wěn)定、持續(xù)的當(dāng)期收益。在公開市場(chǎng)交易，投資門檻低，流動(dòng)性較強(qiáng)。資料來源：深交所，市場(chǎng)研究部41.2

我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)采用“公募基金+ABS”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)個(gè)人投資者機(jī)構(gòu)投資者公募基金專項(xiàng)計(jì)劃原始權(quán)益人REITs試點(diǎn)的基本原則之一是遵循市場(chǎng)明確權(quán)益融資運(yùn)作模式：原則，堅(jiān)持權(quán)益導(dǎo)向，通過RETIs實(shí)現(xiàn)權(quán)益份額公開上市交易。公募基金管理人財(cái)務(wù)顧問募集方式：公開募集，募集資金需達(dá)到人，封閉式運(yùn)作。2億元或投資者超過1000同一實(shí)際控制人投資范圍：

以上基金資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施80%ABS，其余可投計(jì)劃管理人資于利率債、AAA級(jí)信用債或貨幣市場(chǎng)工具。管理方式：基金通過ABS穿透間接取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)項(xiàng)目公司第三方運(yùn)營機(jī)構(gòu)或特許經(jīng)營權(quán)并實(shí)施主動(dòng)管理。100%持有標(biāo)的資產(chǎn)收益來源：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流。收益分配：收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的產(chǎn)品退出方式：證券交易退出。90%。51.3

類REITs與公募REITs對(duì)比——產(chǎn)品層面?

類REITs作為一種ABS產(chǎn)品，屬于債權(quán)性質(zhì)；而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs屬于權(quán)益性質(zhì)，其在產(chǎn)品性質(zhì)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品期限等產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面與類REITs有較大差異，產(chǎn)品層面的主要差異情況如下：項(xiàng)目類REITs公募REITs本質(zhì)上為一種債務(wù)融資工具：1.固定期限、固定利率；2.存在原始權(quán)益人的優(yōu)先回購權(quán)；3.存在債性評(píng)級(jí)的安排。產(chǎn)品性質(zhì)權(quán)益融資工具：1.收益不確定；2.高比例分紅。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品期限管理方式募集方式ABS+私募基金+項(xiàng)目公司有固定期限公募基金+ABS+項(xiàng)目公司不設(shè)置固定年限被動(dòng)管理，管理方一般即為原始權(quán)益人私募發(fā)行基金管理人主動(dòng)運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公募發(fā)行，網(wǎng)下詢價(jià)+網(wǎng)上申購優(yōu)先級(jí)證券：門檻較高，僅面向合格投資者；次級(jí)證券：一般為原始權(quán)益人自行認(rèn)購。發(fā)起人（原始權(quán)益人）自持20%以上份額；剩余部分面向機(jī)構(gòu)投資者與公眾投資者發(fā)售，投資門檻低。投資者范圍及要求投資者數(shù)量收益分配200人以下1000人以上按照份額分配，無優(yōu)先/次級(jí)償付安排；收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。優(yōu)先級(jí)投資者按照固定本息償付，剩余收益分配至次級(jí)投資者。募集資金用途退出路徑無明確要求主要用于新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)場(chǎng)內(nèi)交易退出：投資者可通過在二級(jí)市場(chǎng)交易（原始權(quán)益人和戰(zhàn)略配售的投資者須遵從鎖定期），公募REITs依規(guī)履行信息披露程序后，出售項(xiàng)目公司股權(quán)或資產(chǎn)。定期的展期或回購信用評(píng)級(jí)對(duì)外借款對(duì)優(yōu)先級(jí)進(jìn)行評(píng)級(jí)無不進(jìn)行評(píng)級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施基金可以對(duì)外借款，基金總資產(chǎn)不超過凈資產(chǎn)140%。產(chǎn)品分層；原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方為優(yōu)先級(jí)投資本金及預(yù)期收益提供增信擔(dān)保，比如回購等。增信措施無61.3

類REITs與公募REITs對(duì)比——項(xiàng)目層面?

在項(xiàng)目層面，由于公募REITs屬于公募發(fā)行的產(chǎn)品，且目前處于試點(diǎn)階段，項(xiàng)目的準(zhǔn)入及核查要求較高，各監(jiān)管部門出具了相關(guān)制度文件予以規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域、底層資產(chǎn)類型、項(xiàng)目運(yùn)營能力和合規(guī)性核查等方面提出了具體要求。具體來說，類REITs和公募REITs在項(xiàng)目層面的主要區(qū)別如下：項(xiàng)目區(qū)域類REITs公募REITs優(yōu)先支持重點(diǎn)區(qū)域：京津冀、雄安新區(qū)、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲、海南省及國家級(jí)新區(qū)和國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。無明確限制目前試點(diǎn)僅限于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域：倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園、收費(fèi)公路、市政工程等；明確酒店、商場(chǎng)、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流且可特定化的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)：寫字樓、購物中心、租賃住房、基礎(chǔ)設(shè)施等。底層資產(chǎn)類型基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目將聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)試點(diǎn)項(xiàng)目需具有成熟的經(jīng)營模式及市場(chǎng)化運(yùn)營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好的增長潛力，包括但不限于：1、經(jīng)營3年以上，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；2、現(xiàn)金流來源具備較高分散度；且主要由市場(chǎng)化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。類REITs主要關(guān)注底層不動(dòng)產(chǎn)是否可產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流，并未對(duì)其經(jīng)營模式、市場(chǎng)化運(yùn)營能力、持續(xù)經(jīng)營能力及增長潛力等提出明確要求。項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間及運(yùn)營能力要求根據(jù)發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)及交易所的制度指引，項(xiàng)目合規(guī)性核查要求嚴(yán)格，需核查論證以下事項(xiàng)：1、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確；2、發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運(yùn)營收費(fèi)權(quán)；對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要核查基本的產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬證明；對(duì)于基礎(chǔ)項(xiàng)目合規(guī)性盡調(diào)要求

設(shè)施項(xiàng)目，主要核查特許經(jīng)營權(quán)等權(quán)屬證明；對(duì)于其余合規(guī)性瑕疵問題，通常對(duì)投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)揭示。3、項(xiàng)目依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況，主要包含以下內(nèi)容：1）項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)；2）項(xiàng)目規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)手續(xù)；3）施工許可、竣工驗(yàn)收手續(xù)等。7REITs產(chǎn)品是什么CONTENT國內(nèi)外公募REITs發(fā)展情況REITs產(chǎn)品的評(píng)價(jià)與篩選目錄

產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目詳解

倉儲(chǔ)物流類項(xiàng)目詳解

高速類項(xiàng)目詳解

環(huán)保類項(xiàng)目詳解市場(chǎng)提示2.1

海外REITs產(chǎn)品現(xiàn)狀??REITs19601960REITsNareit數(shù)據(jù)，截至2021

4

FTSE年

月末，產(chǎn)品在海外具有較悠久的歷史，起源于REITs美國指數(shù)凈市值已達(dá)約1

.46萬億美元。年美國國會(huì)頒布《年美國稅法典》，確立的法律地位。根據(jù)截至2020年末，全美約共有223

REITs只，合計(jì)規(guī)模1.25萬億美元；其中，權(quán)益型REITs182只，規(guī)模

萬億美元，占主導(dǎo)地位。1.18美國各類型REITs產(chǎn)品規(guī)模（億美元）美國各類型REITs產(chǎn)品數(shù)量（只）14000120001000080006000400020000權(quán)益型REITs質(zhì)押型REITs混合型REITs250權(quán)益型REITs質(zhì)押型REITs混合型REITs200150100500數(shù)據(jù)來源：Nareit，市場(chǎng)研究部；數(shù)據(jù)截至2020年12月17日92.2

海外REITs產(chǎn)品特點(diǎn)：高分紅抗通脹、長期收益可觀REITs資本利得與分紅收益拆分?REITs指數(shù)與股票指數(shù)走勢(shì)對(duì)比來看，

長期回報(bào)可REITs業(yè)績表現(xiàn)：從資本利得分紅收益（右軸）40%20%0%10%5%觀，1972年至今，REITs年化收益為9.70%，略低于納斯達(dá)克指數(shù)的10.23%，高于標(biāo)普500指數(shù)的7.81%。2020年REITs表現(xiàn)較為一般，主要是受到疫情沖擊較大，2021年以來快速反彈，表現(xiàn)強(qiáng)于同期標(biāo)普500和納斯達(dá)克指數(shù)。0%-20%-40%-60%?REITs-5%-10%分紅較為穩(wěn)定：我們對(duì)的收益進(jìn)行分解后，可以看到資本利得的穩(wěn)定性較差，而分紅收益穩(wěn)定性較高，盡管2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間REITs指數(shù)大跌，但依然保持了較高且穩(wěn)定的分紅。近年來分紅收益有一定下降趨勢(shì)，目前基本穩(wěn)定在4%左右。近20年REITs股息率平均值為5.12%，而同期美國CPI平均值為2.12%，可稱之為抗通脹利器。REITs與股票指數(shù)走勢(shì)REITs與股票指數(shù)收益率14000120001000080006000400020000FTSE

Nareit

REITs標(biāo)普500FTSE

Nareit

REITs標(biāo)普500納斯達(dá)克年度納斯達(dá)克7.50%20162017201820192020202119.28%9.27%9.54%19.42%-6.24%28.88%15.52%12.03%43.56%16.43%15.13%11.84%7.81%28.24%-3.88%35.23%43.44%8.49%57.07%25.46%23.91%17.11%10.23%-4.10%28.07%-5.86%17.04%35.47%12.96%9.18%過去

年過去

年3過去5年過去1972年

至

今10年9.57%9.70%數(shù)據(jù)來源：Nareit，市場(chǎng)研究部；數(shù)據(jù)截至2021年4月30日102.3

海外REITs產(chǎn)品涉及行業(yè)種類及影響因素?REITs產(chǎn)品涉及行業(yè)種類豐富：海外

產(chǎn)品經(jīng)過多年發(fā)REITs海外REITs涉及行業(yè)種類（市值占比）展，行業(yè)種類較為豐富。在權(quán)益型REITs中，市值占比最高的有基礎(chǔ)設(shè)施類、住宅類和零售類，較為新興的行業(yè)類型有醫(yī)療類、數(shù)據(jù)中心類等。在質(zhì)押型REITs中，主要分為住房融資類和商業(yè)融資類。權(quán)益型工業(yè)類零售類多元類醫(yī)療類林地類辦公樓類住房融資類商業(yè)融資類3%2%專業(yè)類4%住宅類?REITsREITs產(chǎn)品除了受到項(xiàng)目本身的行業(yè)類型、產(chǎn)品影響要素：工業(yè)類11%運(yùn)營情況等要素影響，還受到一些共性的因素影響：辦公樓類6%數(shù)據(jù)中心酒店類?宏觀經(jīng)濟(jì)：不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)，REITs同樣可能因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)不確定性受到影響。經(jīng)濟(jì)下行、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)等因素可能導(dǎo)致租金收入拖欠、物業(yè)資產(chǎn)無法正常運(yùn)營以及資產(chǎn)估值下跌等后果。9%零售類11%倉儲(chǔ)類基礎(chǔ)設(shè)施16%??REITs對(duì)于利率較為敏感，當(dāng)利率上升時(shí)，借貸成利率：基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)類本也隨之上升，高利率不但會(huì)降低房地產(chǎn)所有者的利潤，住宅類14%也會(huì)影響REITs的營運(yùn)現(xiàn)金流。林地類3%REITs通常要求90%以上的應(yīng)稅收入用于分?jǐn)?shù)據(jù)中心質(zhì)押型募資環(huán)境：由于倉儲(chǔ)類6%紅，REITs無法保留太多現(xiàn)金用于新的收購和開發(fā)，如果要提高營運(yùn)現(xiàn)金流，則必須要從資本市場(chǎng)融資，受到募資環(huán)境的影響。多元類4%醫(yī)療類8%酒店類3%住房融資類商業(yè)融資類數(shù)據(jù)來源：Nareit，市場(chǎng)研究部；數(shù)據(jù)截至2021年4月30日112.4

國內(nèi)REITs產(chǎn)品現(xiàn)狀首批基礎(chǔ)設(shè)施公募國內(nèi)首支REITs基金布局境外REITs的QDII基金REITs2015年7月6日國內(nèi)首支REITs產(chǎn)品鵬華前海萬科REITs成立，該產(chǎn)品以深圳前海地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)。據(jù)招書顯示，鵬華前海萬科REITs封閉期為10年。基金的投資組合比例為：投資于確定的、單一的目標(biāo)公司股權(quán)（萬科前海企業(yè)公館）的比例不超過基金資產(chǎn)的50%，基金通過增資方式持有目標(biāo)公司股權(quán)至2023年7月24日，獲取前海企業(yè)公館項(xiàng)目100%的實(shí)際或應(yīng)當(dāng)取得的除物業(yè)管理費(fèi)收入之外的營業(yè)收入。業(yè)績方面，鵬華前海萬科REITs從2015年7月6日成立至2021年4月30日，年化收益率為6.15%，最大回撤-4.13%。隨著2020年4月發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)出臺(tái)除了投資于境內(nèi)的REITs，公募基金在QDII產(chǎn)品中，也有布局《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通海外REITs的產(chǎn)品，目前嘉實(shí)、托基金（“通知”）以及試點(diǎn)工廣發(fā)、上投、南方等

家基金公6知》（以下簡(jiǎn)稱司發(fā)行了該類產(chǎn)品，截至

季度1作的持續(xù)推進(jìn)，我國首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的推出指日可待，公募REITs有利于穩(wěn)投資、補(bǔ)短板，有利于降杠桿、高效利用存量資產(chǎn)；并且提供了居民儲(chǔ)蓄的投資轉(zhuǎn)化新品種，豐富了投資人資產(chǎn)配置組合的可選標(biāo)的。末合計(jì)規(guī)模8.70億元，人民幣份額近

年年化收益平均值為35.59%。122.5

國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs推進(jìn)歷程2020年可稱之為國內(nèi)公募REITs元年，自發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)于20年4月出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》后，其他監(jiān)管機(jī)構(gòu)按照通知規(guī)劃各司其職，共同完善試點(diǎn)項(xiàng)目遴選相關(guān)配套措施，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的業(yè)務(wù)過程監(jiān)管，并結(jié)合實(shí)踐情況，適時(shí)完善法律制度保障。目前我國REITs試點(diǎn)的頂層設(shè)計(jì)及核心配套文件已完成，試點(diǎn)工作有條不紊進(jìn)行中，截至21年5月20日，滬深交易所分別公告基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)文件正式稿及詢價(jià)公告，9只產(chǎn)品將分別于5月24日及25日進(jìn)行詢價(jià)。20年4月年

月20

8年

月20

9年

月21

2年

月21

421年5月21年1月?

發(fā)

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、

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發(fā)改委：《關(guān)于做好

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滬深交易所/中證

?

滬深交易所：《交易所公開

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中基協(xié)：

《公開募

?

滬深交易所：

《交

?

21年4月，滬深交易所協(xié)/中基協(xié)：各項(xiàng)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金征求意見稿發(fā)布。

業(yè)

務(wù)

辦

法

（

試

行

）

》

、《交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施集基礎(chǔ)設(shè)施證券投

易所業(yè)務(wù)指南

發(fā)售資基金盡職調(diào)查工

上市業(yè)務(wù)辦理》、作指引（試行）》、

《交易所業(yè)務(wù)指南《公開募集基礎(chǔ)設(shè)

網(wǎng)下發(fā)行電子平臺(tái)施證券投資基金運(yùn)

用戶手冊(cè)》、《交營操作指引》正式

易所投資者風(fēng)險(xiǎn)揭-公

告

共REITs產(chǎn)品申報(bào)；5月1410

只

公

募《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托

投

資

信

托

基

金基金（REITs）試點(diǎn)

（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目-日，滬深交易所公告9只產(chǎn)品審核通過。相關(guān)工作的通知》。申報(bào)工作的通知》。證券投資基金發(fā)售業(yè)務(wù)指引（試行）》、《交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)審核指引（試行）》。?

證監(jiān)會(huì)：《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

指

引

（

試

行

）

》（征求意見稿）。月

日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布5

17??

證監(jiān)會(huì)：《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》。公告準(zhǔn)予

只產(chǎn)品注冊(cè)的批復(fù)。9稿。示

書

必

備

條

款

指南》。?

中證協(xié)：《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金網(wǎng)下投資者管理細(xì)則》。?

5月20日，滬深交易所公告基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)文件正式稿及詢價(jià)公告，9只產(chǎn)品將分別于5月24日及25日進(jìn)行數(shù)據(jù)來源：證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、交易所、中證協(xié)、中基協(xié)頒布的相關(guān)文件，市場(chǎng)研究部整理詢價(jià)。132.6

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs

：相關(guān)政策對(duì)產(chǎn)品要素的要求要素產(chǎn)品要素具體要求公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券結(jié)構(gòu)交易結(jié)構(gòu)80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額，基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)，穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利?；A(chǔ)設(shè)施包括倉儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。投資范圍運(yùn)作模式網(wǎng)下發(fā)行采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的

90%。符合條件的可向證券交易所申請(qǐng)上市交易?；A(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購價(jià)格應(yīng)當(dāng)通過向網(wǎng)下投資者詢價(jià)的方式確定。網(wǎng)下投資者為專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。同一網(wǎng)下投資者全部報(bào)價(jià)中的不同擬認(rèn)購價(jià)格不得超過3個(gè)。網(wǎng)下投資者認(rèn)購數(shù)量高于網(wǎng)下最低發(fā)售數(shù)量，且公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)較高的，網(wǎng)下發(fā)售部分可以向公眾投資者回?fù)??；負(fù)芎蟮木W(wǎng)下發(fā)售比例，不得低于本次公開發(fā)售數(shù)量扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后的70%?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計(jì)不得低于本次基金份額發(fā)售總量的20%，其中基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個(gè)月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個(gè)月，基金份額持有期間不允許質(zhì)押?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人以外的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售，戰(zhàn)略配售比例由基金管理人與財(cái)務(wù)顧問協(xié)商確定，持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期限自上市之日起不少于

1

年。戰(zhàn)略配售可以采用競(jìng)價(jià)、大宗、報(bào)價(jià)、詢價(jià)、指定對(duì)手方和協(xié)議交易等交易方式交易。競(jìng)價(jià)、大宗交易適用基金交易的相關(guān)規(guī)定，報(bào)價(jià)、詢價(jià)、指定對(duì)手方和協(xié)議交易等參照適用債券交易的相關(guān)規(guī)定。交易方式漲跌幅質(zhì)押基礎(chǔ)設(shè)施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。基礎(chǔ)設(shè)施基金可作為質(zhì)押券參與質(zhì)押式協(xié)議回購、質(zhì)押式三方回購等業(yè)務(wù)。原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方在限售屆滿后參與上述業(yè)務(wù)的，質(zhì)押的戰(zhàn)略配售取得的基礎(chǔ)設(shè)施基金份額累計(jì)不得超過其所持全部該類份額的50%。流動(dòng)性服務(wù)商

基礎(chǔ)設(shè)施基金上市期間，基金管理人原則上應(yīng)當(dāng)選定不少于1家流動(dòng)性服務(wù)商為基礎(chǔ)設(shè)施基金提供雙邊報(bào)價(jià)等服務(wù)。數(shù)據(jù)來源：證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、交易所、中證協(xié)、中基協(xié)頒布的相關(guān)文件，市場(chǎng)研究部整理14REITs產(chǎn)品是什么CONTENT國內(nèi)外公募REITs發(fā)展情況REITs產(chǎn)品的評(píng)價(jià)與篩選目錄

產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目詳解

倉儲(chǔ)物流類項(xiàng)目詳解

高速類項(xiàng)目詳解

環(huán)保類項(xiàng)目詳解市場(chǎng)提示3.1

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品六維評(píng)價(jià)框架原始權(quán)益人綜合實(shí)力包括原始權(quán)益人主營業(yè)務(wù)、行業(yè)地位、持有或運(yùn)營的同類項(xiàng)目需要根據(jù)項(xiàng)目自身及所處行業(yè)特征提煉出適用于該行業(yè)的關(guān)鍵性評(píng)價(jià)指標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模、信用狀況、內(nèi)部控制制度等。項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目基本情況包括項(xiàng)目所在地、行業(yè)、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、用地性質(zhì)、開竣工時(shí)間、收入來源、資產(chǎn)范圍、項(xiàng)目公司法人及其股權(quán)結(jié)構(gòu)等。項(xiàng)目運(yùn)營情況包括項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間；近

3

年資產(chǎn)收益、

盈利、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流情況；預(yù)計(jì)未來

3

年凈現(xiàn)金流分派率及增長潛力情況等。運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)實(shí)力包括同類項(xiàng)目運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)、配備的運(yùn)營管理人員、公司治理和財(cái)務(wù)狀況等。公募基金管理人實(shí)力包括公募基金管理人在相關(guān)行業(yè)的綜合實(shí)力、股東背景及資源稟賦、團(tuán)隊(duì)配備情況和歷史項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)等。ABS管理人實(shí)力根據(jù)監(jiān)管要求基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人需為同一實(shí)控人下關(guān)聯(lián)方。因此ABS管理人在行業(yè)的綜合實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)和側(cè)重領(lǐng)域也較為重要。產(chǎn)品條款包括產(chǎn)品的期限、結(jié)構(gòu)、投資者類型和占比、項(xiàng)目退出機(jī)制、擴(kuò)募安排等。163.2

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品價(jià)格影響因素基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營情況相關(guān)行業(yè)政策REITs投資集中度高，收益率很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營情況，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能因經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或運(yùn)營情況等因素影響，導(dǎo)致實(shí)際現(xiàn)金流與測(cè)算現(xiàn)金流不符。相關(guān)行業(yè)受法律法規(guī)及政策影響較大，可能由于相關(guān)中央或地方政府政策法規(guī)的變化，造成基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來價(jià)值的變化。產(chǎn)品條款及運(yùn)作模式1）基金采取封閉式運(yùn)作，封閉期內(nèi)不開通申購贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易，投資者結(jié)構(gòu)以機(jī)構(gòu)投資者為主，可能存在流動(dòng)性不足等風(fēng)險(xiǎn)。2）需要關(guān)注產(chǎn)品封閉期以及項(xiàng)目運(yùn)作周期的設(shè)置。3）基金擴(kuò)募需關(guān)注后續(xù)的有關(guān)細(xì)則。估值及現(xiàn)金流預(yù)測(cè)一般對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)以現(xiàn)金流量折現(xiàn)法作為主要評(píng)估方法進(jìn)行估值，鑒于相關(guān)假設(shè)、限定條件及事項(xiàng)等因素存在不可預(yù)期的變動(dòng)，并不能完全精確反映未來現(xiàn)金流變化。凈值和價(jià)格波動(dòng)稅收政策調(diào)整80%基金以上資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，具有權(quán)益屬性，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化引起基礎(chǔ)設(shè)施基金凈值波動(dòng)。此外，基金在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格由投資者的買賣報(bào)價(jià)決定，受投資者偏好、市場(chǎng)流動(dòng)性、輿論情況等影響，可能大幅偏離于基金凈值，出現(xiàn)折溢價(jià)情況。管理人管理經(jīng)驗(yàn)基金運(yùn)作過程中可能涉及基金持有人、公募基金、資產(chǎn)支持證券、項(xiàng)目公司等多層面稅負(fù)，如果國家稅收政策發(fā)生調(diào)整，可能影響投資收益。公募基金缺乏對(duì)底層資產(chǎn)的管理經(jīng)驗(yàn)，超長存續(xù)期的風(fēng)險(xiǎn)管理是重要因素。公募基金此前擅長于權(quán)益市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)投資，對(duì)于類一級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)的存續(xù)期管理缺乏經(jīng)驗(yàn)及人員儲(chǔ)備，

未來或?qū)⒚媾R較大考驗(yàn)。173.3

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品要素產(chǎn)權(quán)類特許經(jīng)營權(quán)類倉儲(chǔ)類環(huán)保類產(chǎn)業(yè)園類高速類博時(shí)-招商蛇口產(chǎn)東吳-蘇州工業(yè)園華安-張江光紅土創(chuàng)新-鹽田港中金-普洛斯倉儲(chǔ)浙商證券-滬杭甬平安-廣州交投廣河高速公路產(chǎn)品簡(jiǎn)稱富國-首創(chuàng)水務(wù)中航-首鋼生物業(yè)園區(qū)大園倉儲(chǔ)物流物流高速蘇州工業(yè)園區(qū)科技發(fā)展有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)建屋產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司浙江滬杭甬高速公路股份有限公司、杭州市交通投資集團(tuán)有限公司等招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司上海光全投資中心（有限合伙）深圳市鹽田港集團(tuán)有限公司普洛斯中國控股有限公司廣州交通投資集團(tuán)有限公司北京首創(chuàng)股份有限公司原始權(quán)益人首鋼環(huán)境產(chǎn)業(yè)有限公司普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機(jī)電物流園、普洛斯廣州保稅物流園等包括深圳市福永、松崗、公明水質(zhì)凈化廠BOT

特許經(jīng)營項(xiàng)目及合肥市十五里河污水處理廠

PPP

項(xiàng)目北京首鋼生物質(zhì)能源項(xiàng)目、北京首鋼餐廚垃圾收運(yùn)處一體化項(xiàng)目（一期）、北京首鋼魯家山殘?jiān)鼤捍鎴?chǎng)項(xiàng)目深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園內(nèi)萬融大廈、萬海大廈蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)的國際科技園五期

B區(qū)和

2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目杭徽高速公路（浙江段）昌昱段、汪昌段、留汪段項(xiàng)目基本情況深圳市鹽田區(qū)現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目廣州至河源高速公路廣州段項(xiàng)目張江光大園資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果分別為10.35億元、14.93億元分別為18.30億元、15.20億元分別為8.17億元、9.29億元14.70億元17.05億元56.18億元45.63億元96.74億元12.49億元現(xiàn)金分派率預(yù)測(cè)值（21年及22年）4.74%和4.11%4.10%和

4.16%4.50%和4.54%4.47%和4.75%4.45%和4.48%12%和

10.5%6.19%和7.2%8.71%和9.13%9.13%和8.17%蘇州工業(yè)園區(qū)科技發(fā)展有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)建屋產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司上海集摯咨詢管理有限公司廣州交投和廣州高速運(yùn)營管理有限公司運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)深圳市招商創(chuàng)業(yè)有限公司深圳市鹽田港物流

普洛斯投資（上海）

浙江滬杭甬高速公北京首創(chuàng)股份有限公司北京首鋼生態(tài)科技有限公司有限公司有限公司路股份有限公司封閉期50年40年20年36年50年20年99年26年21年ABS管理浙商資管、中金公司為財(cái)務(wù)顧問中航證券、華泰聯(lián)合為財(cái)務(wù)顧問博時(shí)資本東吳證券國君資管紅土資管中金公司平安證券富國資產(chǎn)人18數(shù)據(jù)來源：滬深交易所公開資料，市場(chǎng)研究部整理3.3

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs詢價(jià)要素匯總產(chǎn)權(quán)類特許經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)業(yè)園類倉儲(chǔ)類高速類環(huán)保類博時(shí)-招商蛇口產(chǎn)業(yè)園東吳-蘇州工業(yè)華安-張江光紅土創(chuàng)新-鹽田港中金-普洛斯倉浙商證券-滬杭甬高速平安-廣州交投廣河產(chǎn)品簡(jiǎn)稱富國-首創(chuàng)水務(wù)18.36億元中航-首鋼生物園區(qū)大園倉儲(chǔ)物流儲(chǔ)物流高速公路預(yù)計(jì)募集規(guī)模底數(shù)22.30億元33.50億元14.70億元17.05億元56.18億元41.35億元87億元12.49億元詢價(jià)區(qū)間（元）2.100-2.42093.558-4.09492.780-3.20052.163-2.38183.700-4.260158.270-9.511512.471-13.25773.491-4.015512.500-14.0001募集份額（億份）原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方戰(zhàn)略配售比例32%30%20%20%20%58.95%51%51%40%其他戰(zhàn)略投資者占份額發(fā)售比例33%65%70%30%60%80%35.33%55.33%70%40%60%70%52%72%80%15.35%74.30%85%27.97%78.97%76.22%25%76%80%20%60%80%戰(zhàn)略配售合計(jì)占比網(wǎng)下占扣戰(zhàn)配后發(fā)售比例公眾占扣戰(zhàn)配后發(fā)售份額比例30%20%30%30%20%15%23.78%20%20%詢價(jià)日5月25日5月24日5月24日5月24日5月24日5月24日5月25日5月24日5月24日19數(shù)據(jù)來源：滬深交易所公開資料，市場(chǎng)研究部整理3.4

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs資產(chǎn)支持證券管理人情況我國的資產(chǎn)證券化主要有三大類：銀保監(jiān)會(huì)主管的信貸資產(chǎn)證券化，證監(jiān)會(huì)主管的企業(yè)資產(chǎn)證券化，交易商協(xié)會(huì)主管的資產(chǎn)支持票據(jù)（簡(jiǎn)稱ABN）。近3年，這3類產(chǎn)品月均發(fā)行規(guī)模分別為784、1075、294億元。證券公司和基金子公司主要作為企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（證監(jiān)會(huì)主管）的管理人。從首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的ABS管理人情況來看，各家歷史上發(fā)行的ABS項(xiàng)目側(cè)重領(lǐng)域有所不同，如平安證券擅長供應(yīng)鏈賬款、應(yīng)收賬款、租賃、基建等；中金公司擅長個(gè)人消費(fèi)貸款、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款、小額貸款等。資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模（單位：億元）近

年企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模

管理人TOP1036000500040003000200010000信貸資產(chǎn)證券化企業(yè)資產(chǎn)證券化交易商協(xié)會(huì)ABN管理人簡(jiǎn)稱發(fā)行規(guī)模合計(jì)（億元）發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量發(fā)行規(guī)模占比中信證券平安證券4121.893558.802720.372525.232467.431884.921526.281148.35979.68394410192221301451107310.55%9.11%6.96%6.46%6.32%4.83%3.91%2.94%2.51%2.22%中金公司華泰證券資管信達(dá)證券中信建投證券國君資管德邦證券天風(fēng)證券10696平安匯通投資867.64首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs資產(chǎn)支持證券管理人近3年基礎(chǔ)資產(chǎn)類型分布（單位：億元）平安證券中金公司國君資管東吳證券浙商資管博時(shí)資本中航證券富國資產(chǎn)2000160012008004000資料來源：wind，市場(chǎng)研究部；數(shù)據(jù)日期：2018/5/1-2021/4/3020REITs產(chǎn)品是什么CONTENT國內(nèi)外公募REITs發(fā)展情況REITs產(chǎn)品的評(píng)價(jià)與篩選目錄

產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目詳解

倉儲(chǔ)物流類項(xiàng)目詳解

高速類項(xiàng)目詳解

環(huán)保類項(xiàng)目詳解市場(chǎng)提示產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)特點(diǎn)：匯集相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，政策導(dǎo)向性強(qiáng)3.5.1?

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是由政府或企業(yè)為促進(jìn)某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，具有較強(qiáng)的政策主導(dǎo)性。產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營一般為開發(fā)工業(yè)用地并投資建設(shè)工業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目，隨后主要以出租方式獲取租金、管理費(fèi)等長期穩(wěn)定回報(bào)。?

從價(jià)值功能看，產(chǎn)業(yè)園具有資源聚集、技術(shù)滲透、企業(yè)孵化、示范帶動(dòng)與外圍輻射五大功能，通過為企業(yè)提供一站式服務(wù)和益于創(chuàng)新的環(huán)境，促進(jìn)大量的中小企業(yè)走向?qū)I(yè)化、規(guī)模化、創(chuàng)新化，并帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。?

從產(chǎn)業(yè)園分類看，按產(chǎn)業(yè)聚集度分類，產(chǎn)業(yè)園可分為單一型、復(fù)合型和綜合型；按產(chǎn)業(yè)園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分類，產(chǎn)業(yè)園可分為軟件產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、智能制造產(chǎn)業(yè)園等。?

從開發(fā)管理模式看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要有政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、政企聯(lián)合三種模式，其中以政府主導(dǎo)最為常見，企業(yè)主導(dǎo)更加高效但對(duì)經(jīng)營能力要求高，政企聯(lián)合則兼具政策與市場(chǎng)化機(jī)制、日益受到歡迎。產(chǎn)業(yè)園區(qū)分類產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展三種模式資料來源：博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書，頭豹研究院，市場(chǎng)研究部22產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀：持續(xù)蓬勃發(fā)展，區(qū)域發(fā)展存在差異3.5.2?

國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷四個(gè)階段，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量龐大。1979年中國第一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)——深圳蛇口工業(yè)區(qū)拉開產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的序幕，隨后行業(yè)發(fā)展大致經(jīng)歷1979-1991年初創(chuàng)培育期（勞動(dòng)密集型）、1992-2002年高速成長期（技術(shù)密集型）、2003-2008年穩(wěn)定調(diào)整期（資本與技術(shù)密集型）、2009年至今創(chuàng)新發(fā)展期（知識(shí)密集型）。據(jù)中研網(wǎng)估計(jì)，目前國內(nèi)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)總數(shù)超15000個(gè)，對(duì)整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)比重達(dá)到30%以上。?

從區(qū)域發(fā)展看，不同地區(qū)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展類型存在差異。產(chǎn)業(yè)園受產(chǎn)業(yè)升級(jí)、轉(zhuǎn)移、自貿(mào)區(qū)等要素激發(fā)，各地發(fā)展?fàn)顩r將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化差異，其中產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為直接推力，促使不同地區(qū)在不同階段出現(xiàn)不同的市場(chǎng)需求：a)

東部區(qū)域走在全國產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展前端，發(fā)展重點(diǎn)為戰(zhàn)略性新興行業(yè)和金融、信息等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，如北京、上海、深圳未來發(fā)展更側(cè)重研發(fā)、金融等高端服務(wù)性行業(yè)，對(duì)應(yīng)市場(chǎng)需求為科技園區(qū)、總部基地等；b)

中西部及大城市周邊小城鎮(zhèn)承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，長江經(jīng)濟(jì)帶助推中部和川渝地區(qū)產(chǎn)業(yè)承接能力，工業(yè)仍以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，主要市場(chǎng)需求為工業(yè)園區(qū)、物流園、高科技園；隨著長江經(jīng)濟(jì)帶上升為國家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的投資機(jī)會(huì)，未來航運(yùn)能力提高將極大刺激物流地產(chǎn)需求。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷四個(gè)階段20182006年與年中國開發(fā)區(qū)的區(qū)域分布對(duì)比20062018家1,2001,0008006004002000964748714625401289240130東北西部中部東部資料來源：博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書，頭豹研究院，市場(chǎng)研究部23產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)趨勢(shì)：產(chǎn)業(yè)招商精細(xì)化運(yùn)營，從招商引資到招商引“智”3.5.3?

我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展主要存在以下趨勢(shì)：?

1）產(chǎn)業(yè)招商的精細(xì)化運(yùn)作：我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資模式經(jīng)歷了“優(yōu)惠政策主導(dǎo)”階段、“投資環(huán)境主導(dǎo)”階段到“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導(dǎo)”階段，園區(qū)軟環(huán)境建設(shè)越來越成為產(chǎn)業(yè)招商的重要砝碼。產(chǎn)業(yè)招商是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、政策體系、招商接洽、項(xiàng)目入駐、運(yùn)營扶持等諸多環(huán)節(jié)，涉及招商參與部門的權(quán)責(zé)和利益設(shè)計(jì)，對(duì)園區(qū)運(yùn)營商要求亦日益提高。?

2）從招商引資到招商引“智”：許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)在關(guān)注“招商引資”的同時(shí)，也在積極吸引科研院所、科學(xué)家工作室、博士后工作站等落戶園區(qū)。隨著園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)，人力資源在園區(qū)發(fā)展中的作用日益凸顯。高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)力就是批量人才的集聚，如生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。?

3）由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型：現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性——智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡(luò)化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還應(yīng)包括配套商業(yè)服務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂休憩服務(wù)等綜合功能。?

4）園區(qū)的品牌化和“連鎖經(jīng)營”：創(chuàng)精品園區(qū)、建品牌園區(qū)，已成為各地政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要舉措。園區(qū)品牌具體包括環(huán)境品牌、產(chǎn)業(yè)品牌、企業(yè)品牌、服務(wù)品牌、文化品牌等，特別是服務(wù)品牌和文化品牌，更需要做精、做深、做出特色，才能吸引產(chǎn)業(yè)資源有效聚集。產(chǎn)業(yè)園招商五大原則資料來源：博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書，頭豹研究院，市場(chǎng)研究部24重點(diǎn)關(guān)注指標(biāo)：所處位置、出租率、租金水平、租賃行業(yè)占比3.5.4博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金2.5產(chǎn)業(yè)園一期、國際科技園五期B區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目萬融大廈萬海大廈張江光大園二期項(xiàng)目蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)星湖

蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)東

中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)所處位置竣工時(shí)間深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園街328號(hào)長路88號(hào)盛夏路500弄B1、B2區(qū)2009年，B3區(qū)

一期2011年，二期20132014-12014-71-6號(hào)2014年，7號(hào)2016年2011年年建筑面積（萬平）4.175.3633.0223.095.092020年末出租率84.08%94.36%89.85%4170%61.299.51%月均租金（元/平）127.9145.71612020年?duì)I收（萬元）4914.02208.96579.43143.811862.46607.08243.9335.865726.9*（2019年為4231.3）50058.5*（2019年為696.6）2020年凈利潤（萬元）2020年末評(píng)估價(jià)值（億元）10.3514.9318.3015.2014.7新一代信息技術(shù)（28.4%）、文化創(chuàng)意（26.4%）、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（15.4%）文化創(chuàng)意（26.0%）、新一代信息技術(shù)（25.6%）、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（14.2%）信息技術(shù)（56.4%）、專

信息技術(shù)（29.4%）、

在線新經(jīng)濟(jì)（51.8%）、

金融業(yè)服務(wù)（8.2%）、集成電

房地產(chǎn)（12.7%）、科研

科技（30.3%）、

集成電路前三租賃行業(yè)占比路（5.3%）技術(shù)（10.1%）（8.3%）資料來源：基金招募說明書，市場(chǎng)研究部*注：東吳蘇州工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目中2個(gè)子項(xiàng)目20年凈利潤增長幅度較大，具體原因?yàn)樽禹?xiàng)目在資產(chǎn)重組階段，計(jì)量方式由成本法計(jì)量轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量，產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)收益。25重點(diǎn)關(guān)注指標(biāo)：現(xiàn)金分派率、租戶集中度、租約到期3.5.5博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資

東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投

華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投基金基金資基金資基金2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)項(xiàng)目萬融大廈萬海大廈國際科技園五期B區(qū)項(xiàng)目張江光大園目凈利潤預(yù)測(cè)（萬元）2021-2022年分別為9110.8、9377.9——2021-2022年為-380.9、-484.02021-2022年分別為4.1%、4.16%2021-2022年分別為4.45%、4.56%2021-2022年分別為4.50%、4.54%2021-2022年分別為4.68%、4.76%2021-2022年分別為4.74%、4.11%現(xiàn)金分派率預(yù)測(cè)Cap

Rate（資本化率）——前十大租戶租賃面積占比32.1%33.9%21%25.6%81.6%2021年2022年2023年37.98%28.74%30.13%3.15%——27.65%26.61%31.46%2.39%41%27%25%6%25.37%22.93%30.54%5.04%6.75%9.37%34.86%58.17%到期租賃面積占比2024年2025年6.72%0.25%11.15%0.74%1%2025年之后——資料來源：基金招募說明書，市場(chǎng)研究部26重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)3.5.6行業(yè)政策宏觀環(huán)境土地使用權(quán)租約集中到期產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)具有較強(qiáng)的政策導(dǎo)向性，若后續(xù)產(chǎn)業(yè)、稅收、區(qū)域未來規(guī)劃等相關(guān)政策出現(xiàn)調(diào)整，將對(duì)園區(qū)租戶產(chǎn)生較大影響，進(jìn)而影響基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收入。園區(qū)產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng)，國家宏觀調(diào)控、行業(yè)周期、區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)變動(dòng)，均會(huì)影響園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而影響項(xiàng)目經(jīng)營收入。主要包括土地使用權(quán)續(xù)期風(fēng)險(xiǎn)與土地使用權(quán)不合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，部分園區(qū)土地用途與土地出讓時(shí)要求不一，或產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來2-3年到期占比較大，存在一定的租約集中到期風(fēng)險(xiǎn)，若后續(xù)未能及時(shí)續(xù)約或?qū)ふ姨娲鈶簦媾R監(jiān)管處罰甚至收回土地的風(fēng)險(xiǎn)。

將對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營收入產(chǎn)生負(fù)面影響。27REITs產(chǎn)品是什么CONTENT國內(nèi)外公募REITs發(fā)展情況REITs產(chǎn)品的評(píng)價(jià)與篩選目錄

產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目詳解

倉儲(chǔ)物流類項(xiàng)目詳解

高速類項(xiàng)目詳解

環(huán)保類項(xiàng)目詳解市場(chǎng)提示倉儲(chǔ)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：倉儲(chǔ)物流設(shè)施總面積全球第二3.6.1行業(yè)規(guī)模大，但人均倉儲(chǔ)面積較小10根據(jù)世界銀行提供的數(shù)據(jù)，中國倉儲(chǔ)物流設(shè)施總庫存（含高標(biāo)庫和非高標(biāo)庫）約

億平，低于美國（12.5億平），但高于日本（

億平）、德國（

億平）50.7和澳大利亞（0.4億平）等國。從人均倉儲(chǔ)物流設(shè)施面積的角度，中國人均倉儲(chǔ)物流設(shè)施面積不及1平方米，僅相當(dāng)于美國和日本的20%左右。物流行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，是倉儲(chǔ)物流持續(xù)增長的重要保障

2020300萬億元，在工業(yè)品物流和消費(fèi)品物流需求兩旺的情況下，第三季度即恢復(fù)疫情前水平，全年實(shí)現(xiàn)正增長。此外，全年物流年全國社會(huì)物流總額突破業(yè)實(shí)現(xiàn)總收入10.5萬億元，同比增長2.2%，自2015年起，連續(xù)多年保持正增長。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，至2020年末，全國營業(yè)性通用倉庫總量達(dá)10.9億平方米，加上國家各類國家儲(chǔ)備倉庫、特種倉庫、工商企業(yè)內(nèi)部自用倉庫等，國內(nèi)的倉庫總量已達(dá)到17億平方米。各國人均倉儲(chǔ)面積情況我國社會(huì)物流總額逐年遞增倉儲(chǔ)總面積（左軸）人均倉儲(chǔ)面積（右軸）社會(huì)物流總額同比3503002502001501005015%12%9%億平方米萬億元30015129平方米/人54321029828312.525310.1%23042193.812.0%9.66%55.3%64.8%1.63%2.7%30.70.70.80.70.30.4澳大利亞0.7%00%02015年2016年2017年2018年2019年2020年美國中國日本德國韓國資料來源：基金招募說明書、Wind、市場(chǎng)研究部29倉儲(chǔ)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：高標(biāo)倉儲(chǔ)是現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流的重要標(biāo)志3.6.2高標(biāo)倉與普通倉部分參數(shù)對(duì)比高標(biāo)倉普通倉隨著物流業(yè)的迅速發(fā)展，對(duì)貨物儲(chǔ)存、轉(zhuǎn)運(yùn)等各類倉儲(chǔ)設(shè)施的需求量在不斷增加，特別是電商物流以及快遞行業(yè)的發(fā)展對(duì)倉儲(chǔ)的要求水平不斷提高，現(xiàn)代化的倉儲(chǔ)管理應(yīng)運(yùn)而生。單層：高品質(zhì)鋼結(jié)構(gòu)多層：混凝土/鋼結(jié)構(gòu)，附帶坡道或非標(biāo)準(zhǔn)混凝土/鋼結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)多層：無通道電梯現(xiàn)代倉儲(chǔ)不是傳統(tǒng)意義上的“倉儲(chǔ)”和“庫存管理”，而是集專業(yè)儲(chǔ)存、裝卸搬運(yùn)、分揀配送以及多種附加服務(wù)于一體的綜合智能倉儲(chǔ)，在現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系中占據(jù)非常重要的地位。面積層高≥1萬平方米＜8000平方米單層：≥9米多層：首層≥8米按照行業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，可將倉儲(chǔ)劃分為高標(biāo)倉和傳統(tǒng)倉，其中高標(biāo)倉是現(xiàn)代倉儲(chǔ)的標(biāo)志，高標(biāo)倉和傳統(tǒng)倉存在明顯的差異，主要表現(xiàn)在如下方面：47米至

米立柱間距地面≥12米＜12米空間利用：高標(biāo)倉儲(chǔ)的規(guī)劃容積率較高，部分項(xiàng)目的容積率達(dá)到2.5-非標(biāo)準(zhǔn)，如水泥地面或者素填土3，空間使用效率是傳統(tǒng)倉儲(chǔ)的3倍左右，可大幅降低土地成本。/耐磨性環(huán)氧樹脂

金剛砂耐磨地坪項(xiàng)目選址：高標(biāo)倉儲(chǔ)選址靠近公路、機(jī)場(chǎng)、港口等交通樞紐地段，交通便捷，其輻射區(qū)域更為廣泛，能夠降低運(yùn)輸成本。監(jiān)控24小時(shí)安保及集中監(jiān)控服務(wù)卸貨平臺(tái)每層高度1.3米倉儲(chǔ)、分揀、裝配等保衛(wèi)室或無該設(shè)備自動(dòng)化水平：高標(biāo)倉儲(chǔ)可實(shí)現(xiàn)作業(yè)高機(jī)械化和自動(dòng)化，既提高了運(yùn)行效率，又減少了人工需求，降低了綜合管理成本。裝卸無功能倉儲(chǔ)資料來源：基金招募說明書、市場(chǎng)研究部30倉儲(chǔ)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：高標(biāo)倉需求逐步增加，倉儲(chǔ)物流智能化發(fā)展加速3.6.3高標(biāo)倉需求增加實(shí)物商品網(wǎng)上零售額全國快遞業(yè)務(wù)量電商和快遞：由于電商企業(yè)庫存管理復(fù)雜以及快遞行業(yè)對(duì)自動(dòng)化裝配的較高要求，兩者成為目前我國高標(biāo)倉的需求大戶。2020年我國實(shí)物商品網(wǎng)上零售額接近10萬億，網(wǎng)購滲透率提高到24.9%，快遞業(yè)務(wù)量也保持高速增長，2020年快遞業(yè)務(wù)量突破800億件，同比增長31.2%。8349006003000億件129萬億元9.88.56357.05074015.564.23133.220730202066年末，全國

個(gè)城市高標(biāo)倉存量共計(jì)7505萬平方米截至（未包含電商自建倉庫）。2010年至2020年期間，高標(biāo)庫存量復(fù)合增長率約26%。倉儲(chǔ)物流領(lǐng)域相關(guān)企業(yè)注冊(cè)數(shù)量倉儲(chǔ)物流智能化發(fā)展加速數(shù)據(jù)顯示，隨著我國倉儲(chǔ)市場(chǎng)的快速增長，全國范圍內(nèi)共有近202萬家倉儲(chǔ)相關(guān)企業(yè)，2014年注冊(cè)量突破10萬大關(guān)，2019年達(dá)到32.5萬家，同比增長21%，是10年前注冊(cè)量的6.3倍。倉儲(chǔ)智能倉儲(chǔ)403020100萬家32.526.822.7隨著土地成本及人力成本的上升，“智能倉儲(chǔ)”這個(gè)詞被越來17.7越多的提及。我國目前共有6.01萬家智能倉儲(chǔ)相關(guān)企業(yè)。近1014.30.38年相關(guān)企業(yè)注冊(cè)量逐年遞增，2019年達(dá)1.45萬家，同比增長30%，是10年前的14.9倍。1.081.450.540.732015年2016年2017年2018年2019年資料來源：基金招募說明書、Wind、羅戈網(wǎng)、市場(chǎng)研究部31首批倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目3.6.4紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金中金普洛斯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)由7個(gè)倉儲(chǔ)物流園組成，分布于京津冀、長三角、大灣區(qū)三大城市群，建筑面積合計(jì)約70.5萬平方米?，F(xiàn)代物流中心項(xiàng)目位于深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)北片區(qū)，鄰近鹽田港碼頭，建筑面積共計(jì)約32.0萬平方米。資料來源：基金招募說明書、Wind、市場(chǎng)研究部32重點(diǎn)關(guān)注指標(biāo)：所處位置、租金水平、租賃行業(yè)分布3.6.5項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)項(xiàng)目標(biāo)的紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金中金普洛斯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)北片區(qū)北京、蘇州、廣州和佛山7座物流園70.504座倉庫、1棟綜合辦公樓及1座氣瓶站建筑面積（萬平米）32.0526.61可租賃面積（萬平米）70.76收入來源租金及管理費(fèi)租金及管理費(fèi)平均：40.0453.46租金及管理費(fèi)（元/平方米/月）倉儲(chǔ)：37.5-39配套：50項(xiàng)目資產(chǎn)估值（億元）17.05鹽田港集團(tuán)（44%）、鹽田準(zhǔn)時(shí)達(dá)供應(yīng)鏈管理（11%）、全球捷

運(yùn)輸（44.8%）、商業(yè)和專業(yè)服務(wù)（30.5%）、軟件與服務(wù)運(yùn)物流（10%）

（7.8%）前三大租賃客戶/行業(yè)資料來源：基金招募說明書，市場(chǎng)研究部33重點(diǎn)關(guān)注指標(biāo)：現(xiàn)金分派率、租戶集中度、出租率、租約到期情況3.6.6項(xiàng)目名稱紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金中金普洛斯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金北京：空港63.3、通州74.4蘇州：望亭33.6、昆山25.2廣州：保稅25.2、增城39.9佛山：順德33.0租金及管理費(fèi)（元/平米/月）倉儲(chǔ)部分：鹽田港集團(tuán)37.5、獨(dú)立第三方39配套部分：鹽田港集團(tuán)50、獨(dú)立第三方50凈利潤預(yù)測(cè)（億元）可供分配金額預(yù)測(cè)（億元）現(xiàn)金分派率預(yù)測(cè)2021-2022年分別為0.18、0.372021-2022年分別為0.38、0.812021-2022年分別為4.47%、4.75%2021-2022年分別為3.23、3.092021-2022年分別為2.50、2.522021-2022年分別為4.45%、4.48%前十大租戶占比58.3%、關(guān)聯(lián)租戶占比5.7%鹽田港集團(tuán)（關(guān)聯(lián)方、原始權(quán)益人）占44%，前十大租戶占比超過90%租戶集中度北京：空港97%、通州100%蘇州：望亭100%、昆山97%廣州：保稅100%、增城100%佛山：順德100%出租率（截止2020年末）100%資料來源：基金招募說明書，市場(chǎng)研究部注：鹽田港項(xiàng)目2021年預(yù)測(cè)區(qū)間為2021年7月1日至12月31日。34重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)3.6.7行業(yè)趨勢(shì)供給格局租金議價(jià)能力突發(fā)事件和安全事故倉儲(chǔ)行業(yè)的發(fā)展情況主要收到國內(nèi)物流行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)影響，目前工業(yè)品和消費(fèi)品兩端的需求都非常旺盛，特別是消費(fèi)品端，伴隨著線上購物在國內(nèi)的迅速擴(kuò)張，消費(fèi)品物流增長趨勢(shì)良好，高標(biāo)倉領(lǐng)域明顯受益。若后續(xù)線上消費(fèi)領(lǐng)域增速放緩將一定程度上影響倉儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展。在當(dāng)前環(huán)境下，部分區(qū)域倉儲(chǔ)用地供給有限，因此該區(qū)域容易出現(xiàn)供小于求的格局，有利于租金水平的提高和維持較高的出租率，但全國范圍來看，仍然有比較多的區(qū)域出現(xiàn)空置率較高以及租金水平較低情況，隨著運(yùn)輸成本的進(jìn)一步降低，可能導(dǎo)致需求遷移租金水平較低區(qū)域。部分倉儲(chǔ)項(xiàng)目中，大客戶或者關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)占比較大，且對(duì)租賃合同的簽訂具有較強(qiáng)的控制能力，可能導(dǎo)致項(xiàng)目租金低于預(yù)期。突發(fā)事件和安全事故可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值以及后續(xù)需求產(chǎn)生較大影響。35REITs產(chǎn)品是什么CONTENT國內(nèi)外公募REITs發(fā)展情況REITs產(chǎn)品的評(píng)價(jià)與篩選目錄

產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目詳解

倉儲(chǔ)物流類項(xiàng)目詳解

高速類項(xiàng)目詳解

環(huán)保類項(xiàng)目詳解市場(chǎng)提示高速公路行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：公路是綜合運(yùn)輸體系中的運(yùn)量主力3.7.1202071.3%客運(yùn)年全國公路客運(yùn)量占比（單位：億人次）2020年全國公路旅客周轉(zhuǎn)量占比24.1%（單位：億人公里）

202068.94年全國公路客運(yùn)量億人次，同比下降330.2%417774.3%47.0%；旅客周轉(zhuǎn)量4641.01億人公里，同比下降47.6%。149871.6%

2203238266鐵路公路民航水運(yùn)22.8%鐵路公路民航水運(yùn)目前，公路仍是旅客運(yùn)輸?shù)闹髁Γ?020年在全國631132.8%42.9%客運(yùn)量中占比71.3%、在旅客周轉(zhuǎn)量中占比24.1%，但市場(chǎng)份額持續(xù)被鐵路蠶食。68942571.3%464124.1%貨運(yùn)

2020342.64萬億噸，同比下降年全國公路貨運(yùn)量2020年全國公路貨運(yùn)量占比73.9%2020年全國公路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量占比30.6%0.3%，增速比上年同期下滑5.4個(gè)pct；貨物周轉(zhuǎn)量60172億噸公里，同比增長0.9%，下滑4.1pct。（單位：億噸，未計(jì)管道運(yùn)輸）（單位：億噸公里，未計(jì)管道運(yùn)輸）4457612400.1%76163016.4%9.6%67720203037215.4%在未計(jì)入管道運(yùn)輸?shù)那闆r下，年公路貨運(yùn)在0.0%全國貨運(yùn)量中占比73.9%、在貨物周轉(zhuǎn)量中占比30.6%。與2019年剔除管道運(yùn)輸后的貨運(yùn)結(jié)構(gòu)相比，運(yùn)量占比下滑0.4pct、周轉(zhuǎn)量占比下滑0.1pct，總體基本保持穩(wěn)定。鐵路公路水運(yùn)民航鐵路公路水運(yùn)民航10583453.8%6017230.6%342641373.9%資料來源：國務(wù)院，交通運(yùn)輸部，市場(chǎng)研究部37高速公路行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：收費(fèi)政策推動(dòng)高速里程全球領(lǐng)先3.7.22019年全國收費(fèi)公路里程結(jié)構(gòu)2019年全國收費(fèi)公路通行費(fèi)收入結(jié)構(gòu)（單位：億元）收費(fèi)公路（單位：公里）為加快公路建設(shè)，議批準(zhǔn)出臺(tái)了"貸款修路、收費(fèi)還貸"的收費(fèi)公路政策。1984年12月，國務(wù)院第54次常務(wù)會(huì)410.7%2173.7%8660

899125140.2%18578

5.1%

0.5%10.9%0.1%里程-收費(fèi)公路-高速里程-收費(fèi)公路-一級(jí)里程-收費(fèi)公路-二級(jí)里程-收費(fèi)公路-獨(dú)立橋1141.9%-通行費(fèi)收入

高速2019年底，全國收費(fèi)公路里程17.11萬公里，占公通行費(fèi)收入

一級(jí)-截止路總里程的3.4%。其中，高速公路14.28萬公里，一級(jí)公路1.86萬公里，二級(jí)公路0.87萬公里，獨(dú)立橋梁及隧道1024公里，占比分別為83.5%、10.9%、5.1%和0.6%。通行費(fèi)收入-二級(jí)通行費(fèi)收入-獨(dú)立橋14283183.5%555193.5%梁梁通行費(fèi)收入-獨(dú)立隧里程-收費(fèi)公路-獨(dú)立隧

20195937.9億元，高年度，全國收費(fèi)公路通行費(fèi)收入道道速、一級(jí)、二級(jí)、橋梁及隧道占比分別為93.5%、1.9%、0.7%、3.9%；單位里程年均收入分別為389、61、48、2417、1135萬元。2019年全國高速公路里程同比增長4.9%2019年全國公路里程同比增長3.4%高速公路-YoY-里程

高速YoY里程

公路60050040030020010004%3%2%1%0%201510520%15%10%5%萬km萬km收費(fèi)公路政策打破了單純依靠財(cái)政投資的機(jī)制束縛，極大地促進(jìn)了公路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和發(fā)展。其中，高速公路從無到有，2013年即已達(dá)到10萬公里，超越美國居世界第一。2019年底，全國高速公路里程

萬公里。其14.96截止中，國家高速公路里程10.86萬公里，占比72.6%；高速公路車道里程66.94萬公里，平均車道數(shù)4.5。00%高速公路中收費(fèi)路段占比貸性高速分別占比52.1%、47.9%。95.5%。其中，經(jīng)營性和還資料來源：國務(wù)院，交通運(yùn)輸部，市場(chǎng)研究部38高速公路行業(yè)前景展望：2035仍有近半成長空間，智慧高速融入新基建3.7.32021年2月24日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱國家綜合立體交通網(wǎng)主骨架布局示意圖要》。2035規(guī)劃綱要提出，到年基本建成便捷順暢、經(jīng)濟(jì)高效、綠色集約、智能先進(jìn)、安全可靠的現(xiàn)代化高質(zhì)量國家綜合立體交通網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)國際國內(nèi)互聯(lián)互通、全國主要城市立體暢達(dá)、縣級(jí)節(jié)點(diǎn)有效覆蓋，有力支撐“全國123出行交通圈”和“全球123快貨物流圈”。其中，主骨架部分將圍繞“4極”、“8組群”、“9組團(tuán)”，打造“6主軸”、“7走廊”、“8通道”。203570國家綜合立體交通網(wǎng)的

萬公里實(shí)體線網(wǎng)中，

萬公里國家高速和16在30萬公里普通國道，兩者合計(jì)占比約66%。與2019年底的10.86萬公里國家高速通車?yán)锍滔啾龋?6年間將增長47%，CAGR約2.5%。其中，6.1萬公里國高速和7.2萬公里國道在主骨架部分占比合計(jì)約46%，仍是交通網(wǎng)的基礎(chǔ)。2035年國家高速公路通車?yán)锍填A(yù)計(jì)將達(dá)到16萬公里里程-高速-國家YoY2020年8月6日，交通運(yùn)輸部印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)交通運(yùn)輸領(lǐng)域新型基礎(chǔ)設(shè)施建2015105萬km30%25%20%15%10%5%設(shè)的指導(dǎo)意見》。意見提出，推動(dòng)公路感知網(wǎng)絡(luò)與基礎(chǔ)設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)，在重點(diǎn)路段實(shí)現(xiàn)全天候、多要素的狀態(tài)感知。依托重要運(yùn)輸通道，推進(jìn)智慧公路示范區(qū)建設(shè)。在目前試點(diǎn)地區(qū)已公布的智慧高速公路建設(shè)指南中，車路協(xié)同和自動(dòng)駕駛均占據(jù)了較大篇幅。未來結(jié)合V2X等相關(guān)新型交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有望大幅提高道路通行效率、提高車流量水平；路橋運(yùn)營企業(yè)也可通過提供設(shè)備使用、差異化增值服務(wù)等方式增加單車收費(fèi)水平。00%資料來源：國務(wù)院，交通運(yùn)輸部，市場(chǎng)研究部39重點(diǎn)關(guān)注指標(biāo)：所屬路段、收費(fèi)里程、特許經(jīng)營權(quán)期限、現(xiàn)金分派率3.7.4項(xiàng)目名稱起止點(diǎn)杭徽高速（浙江段）廣河高速（廣州段）杭州市留下鎮(zhèn)杭州繞城高速-春崗立交-九龍江大橋浙皖省界昱嶺關(guān)所屬路段車道數(shù)G56S2雙向四車道雙向六車道留汪段：18.298，汪昌段：67.41，昌昱段：36.537，合計(jì)：122.245收費(fèi)里程（km）70.754留汪段：2006/12/26-2031/12/25汪昌段：2006/12/26-2031/12/25昌昱段：2004/12/26-2029/12/25特許經(jīng)營權(quán)期限2011/12/17-2036/12/16日均車流量-2019（pcu/d）通行費(fèi)收入-2019（萬元）車流量復(fù)合增長率（預(yù)測(cè)）現(xiàn)金分派率預(yù)測(cè)21468660154838670039中性7年6.09%，11年5.11%16年復(fù)合增長6.05%2021-2022年分別為6.19%和7.2%2021-2022年分別為12%和

10.5%資料來源：基金招募說明書，市場(chǎng)研究部40重點(diǎn)關(guān)注指標(biāo)：剩余收費(fèi)期車流量預(yù)測(cè)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、客貨比例3.7.5杭徽高速（浙江段）車流量（pcu/d）廣河高速（廣州段）YoY車流量（pcu/d）53464YoY2021E2022E2023E2024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E2031E2032E2033E2034E2035E2036E2500226852292653140033613357813784137556395484142043332581907.4%9.0%7.3%7.0%6.4%5.8%-0.8%5.3%4.7%4.6%8.8%10.0%9.1%4.4%7.8%7.8%7.8%7.9%6.3%4.8%4.9%4.9%4.9%4.9%3.1%63992698237288978583847329137698553104713109778115101120695126574132755136883資料來源：基金招募說明書，市場(chǎng)研究部41重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)3.7.6行業(yè)政策競(jìng)爭(zhēng)格局路橋事故自然災(zāi)害和公共衛(wèi)生事件國家宏觀調(diào)控政策和稅收政策的調(diào)整、變化將直接或間接地影響公司業(yè)務(wù)收入，這類基金投資的基礎(chǔ)設(shè)施依賴于特許經(jīng)營的高速公路收費(fèi)權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)時(shí)限受法律法規(guī)及政策影響較大，可能由于相關(guān)中央或地方政府政策法規(guī)的變化，造成收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的降低、收費(fèi)時(shí)限的縮短或減少，如免收通行費(fèi)的國家法定節(jié)假日增加、特殊事件或特殊時(shí)期下免費(fèi)通行政策等，造成基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來價(jià)值的降低，對(duì)基金凈值造成負(fù)面影響。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，具有替代效應(yīng)的路橋、鐵路的開通，可能影響公司運(yùn)營和投資路產(chǎn)的收入。如一定距離范圍內(nèi)可能存在新建收費(fèi)高速公路、高鐵網(wǎng)絡(luò)的可能性，以及新建免費(fèi)通行的公路網(wǎng)絡(luò)，如新建國道、省道、縣道網(wǎng)絡(luò)，可能對(duì)標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施造成一定的車流分流影響，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在路橋運(yùn)營過程中，可能因大型物體撞擊、貨車超載等多種原因引致路橋設(shè)施遭受毀損、垮塌等事故，進(jìn)而造成通行受阻、財(cái)產(chǎn)損失和人員傷亡等風(fēng)險(xiǎn)。高速公路運(yùn)營易受不可預(yù)見的自然災(zāi)害、突發(fā)的大規(guī)模公共衛(wèi)生事件等因素影響。自然災(zāi)害包括地震、臺(tái)風(fēng)、泥石流、山體滑坡，以及戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力，可能導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施被物理性破壞，導(dǎo)致額外的修復(fù)成本及影響正常的交通通行及收費(fèi)、運(yùn)營現(xiàn)金流的下降；長時(shí)間大霧、暴雨或其他惡劣天氣預(yù)警，也可能導(dǎo)致高速公路暫時(shí)關(guān)閉，期限內(nèi)運(yùn)營現(xiàn)金流的下降。42REITs產(chǎn)品是什么CONTENT國內(nèi)外公募REITs發(fā)展情況REITs產(chǎn)品的評(píng)價(jià)與篩選目錄

產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目詳解

倉儲(chǔ)物流類項(xiàng)目詳解

高速類項(xiàng)目詳解

環(huán)保類項(xiàng)目詳解市場(chǎng)提示生活垃圾發(fā)展現(xiàn)狀：處理規(guī)模增長，焚燒替代持續(xù)推進(jìn)3.8.1垃圾清運(yùn)量持續(xù)增長垃圾焚燒發(fā)電處理能力快速增長清運(yùn)量持續(xù)增長奠定焚燒發(fā)展堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)605040302010050%40%30%20%10%0%城市+縣城生活垃圾清運(yùn)量（億噸）同比城市

縣城生活垃圾焚燒處理能力（萬噸

日）+/2013-20193.53.02.52.01.51.00.50.025%20%15%10%5%城鎮(zhèn)化率提升驅(qū)動(dòng)城市垃圾清運(yùn)量持續(xù)增長。年，同比城市縣城垃圾清運(yùn)量CAGR為4.59%，其中城市增速遠(yuǎn)高于縣城，預(yù)計(jì)未來仍將保持穩(wěn)健增長。0%國際對(duì)比，我國城市日人均垃圾清運(yùn)量仍有增長空間。國內(nèi)對(duì)比，二線及以下城市日人均垃圾清運(yùn)量仍有增長空間。-5%-10%-15%-20%無害化處理能力持續(xù)增長早期衛(wèi)生填埋憑借投資運(yùn)營成本低獲得快速發(fā)展：年我國無害化處理能力從2.97萬噸/日增至23.74萬噸/日，復(fù)合增速達(dá)29.65%，其中90%以上是衛(wèi)生填埋。1991-19992007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

20182019填埋處理量從2017年開始下降垃圾焚燒發(fā)電單廠處理能力持續(xù)增長城市+縣城生活垃圾填埋處理量（億噸）同比城市生活垃圾無害化處理廠平均處理能力（噸/日）2006年后，垃圾焚燒發(fā)電補(bǔ)貼以及稅收優(yōu)惠等政策相繼出2.025%/縣城生活垃圾無害化處理廠平均處理能力（噸

日）8006004002000臺(tái)，垃圾焚燒處理能力快速發(fā)展。20%15%10%5%1.51.00.50.0多因素驅(qū)動(dòng)，焚燒對(duì)填埋的替代持續(xù)進(jìn)行技術(shù)上：垃圾焚燒更易實(shí)現(xiàn)垃圾的減量化、無害化、資源化。0%城鎮(zhèn)化率不斷提升，人口更集中，土地更稀缺，垃圾焚燒規(guī)模效應(yīng)更好，單廠處理能力持續(xù)增長。-5%2007200820092010201120122013201420152016201720182019資料來源：國務(wù)院，交通運(yùn)輸部，城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒，市場(chǎng)研究部44生活垃圾發(fā)展現(xiàn)狀：處理能力顯著增強(qiáng)，處理結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化3.8.21.城鎮(zhèn)生活垃圾處理能力顯著增強(qiáng)。

““十四五”規(guī)劃目標(biāo)十三五

期間，全國新建垃圾無害化處理設(shè)施”500多座，城鎮(zhèn)生活垃圾設(shè)施處理能力超過127萬噸/日，較

2015

年增加

51

萬噸/日，新增處理能力完成了“十三五”

規(guī)劃目標(biāo)，生活垃圾無害化處理率達(dá)到

99.2%，全國城市和縣城生活垃圾基本實(shí)現(xiàn)無害化處理。到2025年底，全國城市生活垃圾資垃圾資源化利用率垃圾分類收運(yùn)能力源化利用率達(dá)到60%左右。

2.垃圾處理結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。2025到年底，全國生活垃圾分類收運(yùn)能力達(dá)到

70

萬噸/日左右，基本滿足地級(jí)及以上城市生活垃圾分類收集、分類轉(zhuǎn)運(yùn)、分類處理需求；鼓勵(lì)有條件的縣城推進(jìn)生活垃圾分類和處理設(shè)施建設(shè)。“生活垃圾焚燒比例明顯增加，原生垃圾填埋占比大幅降低。

十三五”期間，全國共建成生活垃圾焚燒廠

254

座，累計(jì)在運(yùn)行生活垃圾焚燒廠超過

500

座，焚燒設(shè)施處理能力

58

萬噸/日。全國城鎮(zhèn)生活垃圾焚燒處理率約

45%，初步形成了新增處理能力以焚燒為主的垃圾處理發(fā)展格局，無害化處理能力持續(xù)增長。3.“十四五”規(guī)劃目標(biāo)垃圾焚燒處理能力到

202