中國典型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

中國旅游地產(chǎn)開發(fā)模式工作成果旅游地產(chǎn)發(fā)展概況不同資源類型下旅游地產(chǎn)開發(fā)模式典型的旅游地產(chǎn)項目案例各類資源下旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究（第一篇）旅游地產(chǎn)主體類單體的開發(fā)思路和成功要素旅游地產(chǎn)配套類單體的開發(fā)思路和成功要素各類產(chǎn)品開發(fā)模式單體研究（第二篇）工作回顧第一階段不同資源類型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式分析第二階段不同產(chǎn)品類型旅游地產(chǎn)單體研究第三階段旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題報告匯報旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題報告要點整合與匯報旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題研究（匯報稿）成果說明第一篇各類資源下旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究第二篇旅游地產(chǎn)各類產(chǎn)品單體研究報告內(nèi)容：涉及案例45個（國內(nèi)案例33個，國外案例12個），詳細案例15個，252頁，12.5萬字核心內(nèi)容：不同資源狀態(tài)下旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究報告內(nèi)容：主題類產(chǎn)品三類，配套類產(chǎn)品三類，164頁，6.7萬字核心內(nèi)容：度假酒店、度假別墅、度假公寓、游艇碼頭、商業(yè)街、會所等產(chǎn)品的開發(fā)模式研究三篇報告、四類項目、六種產(chǎn)品、45個案例、418頁、20萬字PPT匯報篇旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題研究報告內(nèi)容：各類資源及產(chǎn)品核心要點總結(jié)，并對三類產(chǎn)品做針對性研究核心內(nèi)容：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式要點總結(jié)，島嶼、坡地、非核心資源區(qū)域開發(fā)要點分析首先思考三個問題：問題一：如何理解旅游地產(chǎn)？其未來的發(fā)展前景如何？問題二：如何理解旅游地產(chǎn)的核心要素？問題三：如何理解旅游地產(chǎn)的資源分類？其產(chǎn)品有何特征？問題一：如何理解旅游地產(chǎn)？其未來的發(fā)展前景如何？5旅游地產(chǎn)——依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項目的集旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目；是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接；具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值什么是旅游地產(chǎn)？國際慣例表明，一國人均GDP達到1000美元時進入旅游需求增長期，旅游形態(tài)主要是觀光旅游；人均GDP2000—3000美元，旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期；人均GDP3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；2009年中國人均GDP3603美元（世界銀行）人均5000美元以上開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。旅游地產(chǎn)正在從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，旅游產(chǎn)品不斷升級，旅游地產(chǎn)向復(fù)合型發(fā)展觀光旅游→休閑旅游→度假旅游旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢江浙湖泊島嶼川西民居黃山腳下海南國際旅游島海景及高爾夫地產(chǎn)大連、煙臺、威海等主打濱海度假江浙太湖、西湖、千島湖，濱湖度假區(qū)旅游地產(chǎn)仍處于起步階段，全國各地爭相打出旅游地產(chǎn)概念，東部為熱點發(fā)展區(qū)域，項目發(fā)展以依托自然和人文資源為主國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展格局（區(qū)域分布）海南熱帶海洋沙灘高爾夫球運動文化古鎮(zhèn)……沿海發(fā)達區(qū)域是旅游地產(chǎn)發(fā)展的重點，發(fā)達區(qū)域高收入人群是旅游度假項目的客戶基礎(chǔ)自然、人文資源，人工景點是旅游地產(chǎn)依托的主要資源類型大型品牌企業(yè)積極進入旅游地產(chǎn)市場，一線資源被大量瓜分，開發(fā)出眾多旅游地產(chǎn)項目，但尚未形成成熟的運作模式，市場處于快速發(fā)展期國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展格局（企業(yè)動態(tài)）傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)企業(yè)大型品牌地產(chǎn)企業(yè)綠城千島湖度假公寓雅居樂清水灣三聯(lián)青島田橫島渡假村華潤萬寧石梅灣北京華僑城深圳華僑城成都華僑城萬恒大連萊茵海岸度假村中旅中旅珠海海泉灣度假村旅游地產(chǎn)發(fā)展前景旅游地產(chǎn)傳統(tǒng)住宅目前旅游地產(chǎn)以投資需求為主導(dǎo)，GDP高速增長，流通性過剩，一定時期內(nèi)投資需求將持續(xù)旺盛，但客戶對旅游地產(chǎn)的投資性購買不具有剛性；高收入人群持續(xù)擴大，旅游度假需求處于快速增長中，構(gòu)成旅游地產(chǎn)長期發(fā)展的基礎(chǔ)，2009年國內(nèi)旅游人數(shù)達到19.2億人次，2010年有望超過21億人次；旅游地產(chǎn)分布在發(fā)達城市圈邊緣區(qū)域和工業(yè)欠發(fā)達環(huán)境優(yōu)美區(qū)域，是地方政府重點扶持產(chǎn)業(yè)；在政策調(diào)控下，旅游地產(chǎn)市場需求較傳統(tǒng)住宅具有更大的波動性，對開發(fā)企業(yè)抗風(fēng)險能力要求較大PK旅游地產(chǎn)以投資需求為主導(dǎo)，經(jīng)濟高速增長，流通性過剩，度假需求持續(xù)增長為行業(yè)發(fā)展提供了有利的環(huán)境，旅游地產(chǎn)處于較好的發(fā)展機遇10問題二：如何理解旅游地產(chǎn)的核心要素？旅游地產(chǎn)開發(fā)核心要素引擎資源旅游地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，包括自然人文景觀，人造景觀，主題公園等客源導(dǎo)向旅游地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，準確的客戶定位，合理的客源導(dǎo)向，引導(dǎo)足夠的客戶旅游地產(chǎn)才能運營產(chǎn)品配套

旅游地產(chǎn)功能和贏利的載體，主要為酒店、別墅、公寓、商業(yè)街等各類產(chǎn)品引擎資源客源導(dǎo)向產(chǎn)品配套旅游地產(chǎn)開發(fā)的核心因素包括引擎資源、產(chǎn)品配套和客源導(dǎo)向，本報告從產(chǎn)品開發(fā)的角度上，重點闡述資源和配套產(chǎn)品兩部分旅游地產(chǎn)開發(fā)的核心要素解讀問題三：如何理解旅游地產(chǎn)的資源分類？其產(chǎn)品有何特征？旅游地產(chǎn)資源類型旅游地產(chǎn)常用引擎資源濱湖地文景觀高爾夫文化古鎮(zhèn)會展商務(wù)主題公園濱海溫泉目前旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)模式如何？目錄一、濱湖類項目目前我國的濱湖類項目主要依靠自然湖景資源，高檔次的項目集中分布在湖泊密集經(jīng)濟發(fā)達的長三角區(qū)域陽澄湖旅游度假區(qū)太平湖雪野湖休閑度假區(qū)中信太湖城杭州千島湖開元度假村太湖高爾夫山莊雁棲湖度假村東山湖溫泉度假村千龍湖度假村上海淀山湖度假村杭州千島湖開元度假村依托資源：千島湖開發(fā)主題：休閑度假產(chǎn)品選擇：半島度假別墅、五星級標(biāo)準度假酒店客戶選擇：度假人群、企業(yè)客戶娛樂配套：餐飲、臨湖SPA、臨湖游泳池、游艇俱樂部經(jīng)營狀況：首批自駕游基地；

高端且高知名度的旅游、度假、會議目的地夏威夷Kapalua社區(qū)國內(nèi)濱湖類項目中品牌價值上升最快，營銷最為成功，開發(fā)成熟的當(dāng)屬千島湖，較成熟的項目為千島湖開元度假村依托資源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海灘開發(fā)主題：休閑度假產(chǎn)品選擇：公寓別墅、度假別墅、酒店客戶選擇：多為高級白領(lǐng)人士及外籍人士娛樂配套：購物中心、植物園、網(wǎng)球中心、高爾夫球場經(jīng)營狀況：酒店入住率年平均54%~68%之間；

地價和住宅銷售已高出原價的45%

一、濱湖類項目代表：杭州千島湖代表：安徽太平湖代表：山東雪野湖新安江水力發(fā)電站而攔壩蓄水形成。千島湖是國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)的主要組成部分。人工湖泊可依賴資源人工水庫天然湖泊濱湖類項目可以開發(fā)的資源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水庫等，湖水優(yōu)質(zhì)、區(qū)域景色優(yōu)美是項目價值的核心源泉雪野湖三面環(huán)山，形成湖光山色的秀美風(fēng)光。雪野旅游區(qū)整體開發(fā)定位為：湖濱休閑度假中心，山水運動、會議療養(yǎng)基地。太平湖本以防洪、灌溉、發(fā)電為主，兼有航運、水產(chǎn)養(yǎng)殖之利。近年來，它又以秀麗幽深的景色聞名于中外，成為廣大游客所向往的旅游勝地。一、濱湖類項目一、濱湖類項目注重湖泊的文化價值挖掘和區(qū)域品牌營銷，打造游艇類親水旅游項目，以高星級酒店帶動整體項目的高端開發(fā)昆山陽澄湖綠城千島湖度假公寓游艇以游艇提升項目的娛樂性和參與性喜來登酒店以高星級酒店提升項目形象，奠定項目檔次酒店是度假類項目必備產(chǎn)品，目前多數(shù)項目采用萬豪、希爾頓等高星級酒店提升項目檔次，酒店由專業(yè)公司運營，而分時度假的產(chǎn)權(quán)式酒店運營模式尚未發(fā)展成熟文化價值挖掘，以文化打造品牌昆山陽澄湖通過蟹文化享譽全國，大大提升湖泊品牌知名度一、濱湖淘類項目產(chǎn)品打搏造的關(guān)亭鍵：建邀筑排布沾以湖景合為核心確，產(chǎn)品殿設(shè)計酒幣店化，殿產(chǎn)品線額豐富建筑排制布：圍彼湖而建機，親水著排布湖景為濱拾湖項目的休核心資源毒，建筑排開布圍繞湖蓮景資源別墅類產(chǎn)午品親近湖詳水，如千填島湖開元滔度假村圍腐湖而建度假公寓引產(chǎn)品強調(diào)牌望見湖景震，如綠城胡千島湖度杯假公寓產(chǎn)品線：拉產(chǎn)品類型啟豐富，戶秀型面積跨汗度大濱湖類項虛目客戶類偶型豐富，與非常住產(chǎn)慈品，戶型概面積跨度昆較大，既喘有迷你別場墅，又有桂大面積豪溫宅，如綠毛城千島湖飄度假公寓暗，產(chǎn)品從70平米1房到100手0㎡大戶型產(chǎn)品設(shè)丙計：戶顛型設(shè)計男酒店化甚，精裝準交付為槳主濱湖類遵度假產(chǎn)勇品非第巷一居所蘿，客戶鈴居住時并間較短循，兼顧憶出租經(jīng)狐營的作映用，因桶此采用煩酒店化捉設(shè)計，輝強調(diào)觀灑景平臺添，弱化亮廚房等褲居家設(shè)會計客戶異地恨購買較多暖，因此多呆采用精裝污交付千島湖開礦元度假村綠城千島愉湖度假公結(jié)寓精裝70平米建筑排稿布圍繞鋸湖景，峽戶型設(shè)薪計酒店造化南海區(qū)類域、海值南島環(huán)渤海城跟市二、濱海斑類項目三亞半山你半島雅居樂獄清水灣山東田錄橫島度闖假村香水灣一戚號博鰲藍色聰海岸東和海柱棠福灣大連萊茵搶海岸度假鑒村受海洋資賺源的限制胳，濱海項高目集中在拘海南、青賭島、威海繁等濱海區(qū)滿域城市，漠目前比較爺成功的項全目大多分紹布在海岸殊資源豐富箱的海南省青島金海歡角度假村南澳東沖糠度假村水上運動氣候景色沙灘大海海水清澈蔚藍海岸線長沙灘柔軟可進行海上沖涼、刷水、潛水等運動氣溫、光照均適宜、陰雨天較少風(fēng)景秀麗，景色怡人依賴資源濱海類項態(tài)目——依托大海湯與沙灘，劉豐富度假夸內(nèi)容，形句成旅游度每假與居住粘的結(jié)合體二、濱海巧類項目項目成喘功主要萍依托區(qū)鼓位、產(chǎn)銜品以及城項目創(chuàng)憐新二、濱海菠類項目濱海類度胃假項目在撓選址方面擠應(yīng)遵循以旁下原則：判定海捏景資源糟價值，痰首選優(yōu)澇良、特歐色海景莊區(qū)域海景質(zhì)量：海水質(zhì)量科、沙灘沙客質(zhì)、海岸私線范圍及鋪視野、臺毒風(fēng)、水溫苗等氣候特鼻征、海平么面是否適隔合水上運扣動等；海景特床色：是否具媽有海灣趙地形、桿是否具苗有山景羽與海景顯的結(jié)合趁、是否項具有良犁好的熱癥帶植物近景觀、柴日出日遞落時是注否具有嚷特有的籮景色、濤是否具煤有文化財內(nèi)涵；選取成片事且有一定誤縱深的海遮灘地塊項目規(guī)鎖模：成片地塊貞較易規(guī)劃例和開發(fā)，屈便于開發(fā)哄企業(yè)打造挺業(yè)態(tài)齊全屑、有規(guī)模涼效應(yīng)的產(chǎn)顫品；地塊特征：地塊最好程具有一定勢的縱深，灣以便對物視業(yè)進行合弦理配比，扎建造配合們度假物業(yè)典的其他物房誠業(yè)，增強葡旅游地產(chǎn)芬產(chǎn)品的整魂體性；傳統(tǒng)以別聰墅+酒店的形紙式逐漸豐汪富，創(chuàng)新蝦產(chǎn)品類型混涌現(xiàn)。住宅區(qū)陸除了別害墅也要繞有觀景畝公寓；圍酒店除怪了一般雅商務(wù)酒夫店、標(biāo)牛準型酒范店外，萄要有別館墅式酒尊店、度勝假酒店首。豐富的皂產(chǎn)品線多樣的產(chǎn)普品形態(tài)高端的摧產(chǎn)品檔袋次高檔的產(chǎn)茂品讓人們斗趨之若鶩殿，而產(chǎn)品竄在檔次上鹽的差距除斯了能提升付項目品牌舉知名度外表，也可以喇為項目盈誘利添上亮襪麗一筆。二、濱海況類項目九華山莊溫泉度假酒店海南皇冠假日濱海溫泉中山溫泉賓館廣州金山溫泉度假村四川海螺溝溫泉峨眉山天頤溫泉鄉(xiāng)都云南金平勐拉溫泉中國已知的之溫泉點約240嘴0多處。雪臺灣、由廣東、肝福建、竭浙江、伴江西、霜云南、宗西藏等戚地溫泉衡較多，怪其中最饞多的是時云南，香有溫泉400多處。溫泉產(chǎn)隨品已經(jīng)革由最初乞的單純彩依靠天余然溫泉奪的洗浴叮項目提銹升到打跡造“湯擇文化”即的項目旦，目前膛的溫泉駐產(chǎn)品突沫出保健驚概念，訊針對不臺同人群忍的體質(zhì)直開發(fā)不達同種類同的溫泉依項目，先并配合健康檢巨查、美訴容、養(yǎng)罷生、水演療以及休閑娛樂項目，使子得溫泉產(chǎn)菜品更豐富懇、更有包萬容性。三、溫廣泉類項逼目溫泉類項袋目主要依坐托地?zé)釡亻T泉資源，啊目前有人豪工溫泉可瘦利用，溫燥泉項目通獎常與養(yǎng)生估、休閑娛璃樂相結(jié)合翼，與會展部商務(wù)等做窯復(fù)合型開中發(fā)溫泉類歸度假項她目的關(guān)薦鍵在于遮品牌與嗽配套，開通過配嚇套重塑番區(qū)域、線打造品討牌，從衰而完成坦客戶從哪旅游觀醋光到休坦閑度假踩的轉(zhuǎn)換秋，最終薯形成以鉆溫泉資龜源為核旋心，集育旅游、書休閑、渣度假、踩居住為腫主要功漏能的復(fù)濤合型旅記游地產(chǎn)配項目。資源依賴多元化在資源的稀缺性與配套的完整性兩方面對溫泉資源深度依賴，并且作為項目的核心競爭力存在。配套先行完善配套是吸引客源的先決條件。作為配套的重要組成部分，溫泉配套的開發(fā)直接影響項目的運營與地產(chǎn)項目的開發(fā)。產(chǎn)品多元化養(yǎng)生康體、商務(wù)會議、度假旅游與居住等功能多元化考慮商務(wù)、養(yǎng)生需求，加入高爾夫、游艇碼頭等高端消費功能資源多元化與自然資源結(jié)合，海景溫泉，湖景溫泉，山間溫泉三、溫宿泉類項這目溫泉項目蠢演變：修洗浴島洗新浴+休閑催綜合尤性“湯文晴化”溫泉類學(xué)度假產(chǎn)棄品由“陸小而精互”向“竄大而全科”的復(fù)貫合型旅槍游地產(chǎn)質(zhì)發(fā)展，立目前休多采用狗溫泉和劃其他功巷能復(fù)合香開發(fā)三、溫泉劈燕類項目溫泉+會議休淺閑模式【特征】通過大訂型會議倘會展和尾溫泉的著結(jié)合，肝幵圍繞泛會都來庭進行各事項配套紡建設(shè)和急經(jīng)營服刊務(wù)，拆廸設(shè)完伐善的商糧務(wù)及會歪議設(shè)施疲，配套例專職會這議接待虛部，以平及滿足番會議客蛛人全方炒位需求嘴，使得牙會議會向展成為初主角，枕溫泉成貨為了配栗角，最桌終實現(xiàn)勞的是溫譜泉資源圍綜合開己發(fā)溫泉+水游樂模嗓式【特征】通過溫泉司造浪池、茅溫泉漂流校、溫泉游罩泳池、水躍上滑梯……等一系列路時尚、動償感、刺激顏的水游樂岔項目的引譯入，實現(xiàn)擴溫泉度假頌村夏季經(jīng)賴營的火爆肉。此模式譽未來競爭色的關(guān)鍵在導(dǎo)于水游樂善項目的持惑續(xù)創(chuàng)新上拆，這就對掃水游樂的醉投資規(guī)模六和設(shè)備更底新提出了碼更高的要站求。佛岡聚龍狂灣九華山莊北京溫都民水城廣東恩聰平錦江嶼溫泉溫泉+高爾夫模晃式【特征】通過高端歌溫泉水療SPA與高爾庫夫運動推充分結(jié)站合，形呈成了面纖向高端縱市場的峽高端休抖閑經(jīng)典較組合產(chǎn)儉品——溫泉高儀爾夫，概是頂級檔度假村園開發(fā)的可經(jīng)典模妻式。上海太陽永島高爾夫計溫泉度假穗村北京龍熙功溫泉高爾瓣夫三、溫吹泉類項班目溫泉+滑雪場卷模式【特征】溫泉結(jié)蹈合冬季被最時尚弓、最具柏挑戰(zhàn)性永的滑雪偽項目，隔是養(yǎng)生遍與運動拿的美妙鏡結(jié)合，看將形成康強大的哀吸引力禽與競爭顧力，“奶活力冬聲季”的陪概念也塌應(yīng)運而梅生，從廈而有力專推動冬智季旅游纖的突破識。此種獨模式應(yīng)拿成為北游方地區(qū)紐奉溫泉度朱假村開般發(fā)的重于要模式.溫泉+綜合游樂脂模式【特征】由五星級榴酒店、主腥題樂園、工劇場、康諸體中心、肆運動俱樂貪部、拓展墓訓(xùn)練營、笑高爾夫項丘目、休閑怠垂釣區(qū)以驅(qū)及自駕車俯營地等項屢目功能齊誘全、配套堂最完善的飾超大型旅平游休閑度脅假區(qū)。此欄種模式把竟溫泉與多叮元化的游磨樂項目的唐結(jié)合發(fā)揮何了到極致灘，從而產(chǎn)茫生了極大鞭的市場吸遷引力遼寧安波澡溫泉滑雪盒場遼陽弓樓長嶺溫時泉滑雪沙場珠海海僑泉灣溫泉+生態(tài)農(nóng)堂莊模式【特征】主要通過扛設(shè)計溫泉鼠水的系統(tǒng)共利用模式原，利用溫電泉余熱發(fā)脅展包括溫貸室大棚、次熱帶魚養(yǎng)炮殖等為核鍋心內(nèi)容的之農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)姥。北京蟹島促溫泉生態(tài)裹莊園高爾夫發(fā)達地區(qū)高爾夫發(fā)展地區(qū)高爾夫落后地區(qū)其他200泥9年，我鵲國人均GDP達3603美元（3000美元為臨虹界點），幟高爾夫運穩(wěn)動進入起飯步發(fā)展階斜段。高爾夫陶的發(fā)展士主要受麥城市的杯經(jīng)濟，斬景觀資楊源和氣甲候條件柔制約深圳觀劍瀾湖高崗爾夫社畢區(qū)建有5大錦標(biāo)扇級球場店、高爾哨夫?qū)W院熟、五星逃級駿豪形酒店等全高爾夫盛物業(yè)依托獨占軋的強勢高顫爾夫資源算，進行別諒墅、公寓觸等度假性攔物業(yè)的開甘發(fā)30萬平方流尺會所冤，游泳圈池、健咳身室、Spa等娛樂康重體設(shè)施，吧同時提供環(huán)會議設(shè)施觀瀾湖放高爾夫緒大宅惠陽棕櫚碎島高爾夫先期啟動孩高爾夫球啦場建設(shè)，甩帶動房地匯產(chǎn)發(fā)展開發(fā)適叔合主力耳客的洋里房產(chǎn)品哭和別墅禾產(chǎn)品，羞并提供膝針對性久配套泰式風(fēng)歌格的建沸筑、園疲林設(shè)計擾讓居住錄的氛圍笨更富度仗假感高爾夫霞進入中庫國以來蒜受多種撿政治經(jīng)汁濟因素愉影響，取目前仍末處于起碧步階段攔；分布農(nóng)上由南甚向北，紹由沿海語向內(nèi)地補發(fā)展，陣沿海發(fā)耐展旺盛允，南方束發(fā)展較舒北方成昂熟四、高爾殊夫類項目深圳觀登瀾湖高柏爾夫社飽區(qū)建有5大錦標(biāo)軍級球場個、鄉(xiāng)村充俱樂部治、高爾磁夫?qū)W院善、五星承級駿豪秧酒店等湊高爾夫豆物業(yè)依托獨偏占的強例勢高爾吐夫資源羽，進行丹別墅、骨洋房、膚公寓等妙度假性逗物業(yè)的么開發(fā)30萬平方尺逗會所，游少泳池、健盞身室、Spa等娛樂康扯體設(shè)施，五同時提供絨會議設(shè)施觀瀾湖高因爾夫大宅惠陽棕櫚冊島高爾夫先期啟動瀉高爾夫球會場建設(shè)，媽帶動房地地產(chǎn)發(fā)展開發(fā)適合捆主力客的個洋房產(chǎn)品坦和別墅產(chǎn)殲品，并提虹供針對性返配套泰式風(fēng)巡壽格的建險筑、園陪林設(shè)計叔讓居住慮的氛圍障更富度掩假感以度假為籃主題，建筋立多樣的軋度假型配橡套設(shè)施六、高爾壇夫類項目高爾夫旅振游高爾夫與釀旅游的結(jié)玩合——以休閑、態(tài)運動和體忌驗為目的撞的旅游特點休閑性乓、體驗核性、趣紫味性、礙挑戰(zhàn)性需求產(chǎn)擋生原因球場環(huán)境錘和景觀的吳誘惑南北氣果候條件煤互補不同風(fēng)圖格球場灶的魅力高端商務(wù)鬼活動的需多要，“球況道是溝通衰的橋梁，筒果嶺是簽們約的會場瘡”高爾夫地爆產(chǎn)產(chǎn)生的挪原因與運動定的高檔泡化、客幼戶層面從的特殊部性有直頃接關(guān)系特點客戶多為船遠距離參模與運動；客戶對械于居家積之外的什休閑空蠟間的需期求；都市優(yōu)美暢綠色環(huán)境肝較為稀缺醋，高爾夫歌球場成為先高尚景觀掛的代表；回歸大怕自然的湊趨勢使泛高爾夫怪物業(yè)的塘居住功熊能得到禿重視；開發(fā)方苗充分挖欲掘項目叔附加值杠。高爾夫與產(chǎn)房地產(chǎn)的供關(guān)系高爾夫物男業(yè)為高爾亡夫附屬產(chǎn)由物；能大大提變高高爾夫辜項目的經(jīng)旁濟價值披；高爾夫克物業(yè)的睜銷售總乓額可接四近和超有過會員懇卡銷售拴總額，掉且比重拔有逐漸廊增大的當(dāng)趨勢，頃因此房藥地產(chǎn)在愁項目操胳作中占催有舉足治輕重的貍作用。絕大多數(shù)GOLF盈利模式搭：與房地荒產(chǎn)聯(lián)動發(fā)擾展，在球灑場周邊建皺設(shè)別墅和除酒店，以站房地產(chǎn)進哈行盈利我國目墳前高爾鹿夫項目羞主要結(jié)診合旅游股和房地恩產(chǎn)兩個埋方面進矛行開發(fā)六、高幕爾夫類帖項目*高爾夫與顏地產(chǎn)銜接忙：內(nèi)切球場本身鉤提升別墅竹的附加值安，打造稀火缺性與尊盜貴型并重蓬的高爾夫與高端物業(yè)升，總價較谷高，產(chǎn)品倚線比較單鄙一，受眾枝面小。外切此類產(chǎn)品腹伴隨著一茶定體量的早區(qū)域開發(fā)樂功能，高野爾夫在整亦體功能上幻玉偏重于成扒為社區(qū)優(yōu)勸勢的配套包，而社區(qū)繳內(nèi)的產(chǎn)品池線一般從罵度假公寓蔽到別墅等橫，擁有較雷長的產(chǎn)品疾線與豐富率的配套環(huán)碑境。相離別墅項目孕完全位于房誠高爾夫項奮目之外，擇甚至與高牌爾夫具有站一定距離蜓，僅在社差區(qū)小品、疾園林景觀續(xù)上體現(xiàn)高啄爾夫元素飽。高爾夫高爾夫高爾夫別墅別墅別墅六、高爾書夫類項目西京都慎高爾夫辣別墅湯臣高爾筒夫別墅保利國際做高爾夫花爆園別墅：根據(jù)客戶足定位的不難同，決定惡別墅的戶席型、面積飼、功能、扮管理方式音與盈利模溜式，創(chuàng)新五余地相對耽較大，形藏式靈活。酒店：主要分為度假需求酒店與會議需求酒店，在價表現(xiàn)形式候上可與別擔(dān)墅有一定旺程度的重拖合。配套：高爾夫磁客戶定寇位差異化最駱大的部分，如商酷務(wù)型客窗戶配備菜的會務(wù)遠型酒店涌、SPA會所；家炸庭型客戶說配備的托觸兒所、小扁型游樂場室、野戰(zhàn)營在等設(shè)施。六、高士爾夫類司項目高爾夫差項目產(chǎn)憑品選擇張：以高繞端客戶帳為切入真點，打牲造別墅+酒店+配套關(guān)聯(lián)蹄性開發(fā)，濁提高綜合夕服務(wù)水平者，提升高綠爾夫項目師吸引力高爾夫冰項目開亮發(fā)在資勾金、抗比風(fēng)險能培力、資怨源整合滿、客戶旦資源等千多方面煌均有著繡很高的蔬門檻，席需要開竿發(fā)商具湖備極強尤的企業(yè)皂實力和錯高度的累投入力磚度。對資金實碎力的要求秋高高爾夫項魯目前期投謙資大，投承資回收期訪長，對企尤業(yè)資金的灰占用金額創(chuàng)大且占用五時間長對長期釘抗政策鮮風(fēng)險能李力要求串高高爾夫項槽目有政策巖雷區(qū)與敏賽感區(qū)，開度發(fā)企業(yè)需換承受長期祝經(jīng)營過程釋中的政策相風(fēng)險對資源整委合能力的林要求高開發(fā)企業(yè)練需具備整星合專業(yè)、燦品牌、活障動和媒體語資源的能綁力對客戶資搏源與品牌業(yè)營銷能力蝴要求高開發(fā)企業(yè)艙需具備高攔端財富客此戶及強力枕營銷渠道塵平臺高爾夫項盼目產(chǎn)品選怕?lián)瘢阂愿吡鞫丝蛻魹槭浊腥朦c，頓打造別墅+酒店+配套關(guān)聯(lián)闖性開發(fā)，路提高綜合鄰服務(wù)水平側(cè)，提升高擺爾夫項目茫吸引力四、高爾羊夫類項目各類資畏源項目尖開發(fā)要蹄點資源特忍征項目類騰型核心產(chǎn)品開發(fā)要點典型案例濱湖類主要分材布在江截浙地區(qū)蒸，以水絮域為核亂心景觀宗，項目齒表現(xiàn)為右濱湖區(qū)蝴域、湖累心島酒店、別島墅、公寓秩、游艇注重湖泊猶的文化價娛值挖掘和柱區(qū)域品牌幸營銷，打養(yǎng)造游艇類館親水旅游葛項目，以晴高星級酒懶店帶動整莫體項目的樂高端開發(fā)千島湖開腐元度假村綠城千島劉湖度假公富寓濱海類海南、急環(huán)渤海燈區(qū)域，寒資源稀吐缺，客洗戶輻射表范圍廣酒店、腰別墅、法公寓、雀高爾夫下、游艇規(guī)模性慣開發(fā)，它國際化省營銷，聰優(yōu)先完榨善海灘毫景觀，渾產(chǎn)品類鼓型豐富萄，產(chǎn)品緩線長，約注重后緒續(xù)經(jīng)營毯托管半山半島雅居樂清姑水灣溫泉類分布在地神熱資源豐奏富區(qū)域，券目前有人坊工溫泉可移利用酒店、圓別墅、寒公寓、老休閑養(yǎng)估生項目產(chǎn)品由“與小而精”洞向“大而銹全”的復(fù)達合型旅游橫地產(chǎn)發(fā)展棚，目前調(diào)多采用溫受泉和其他作功能復(fù)合雁開發(fā)九華山莊再溫泉度假酷酒店中山溫泉耽賓館旅游度假端類項目通滲常遠離市餡區(qū)，完善急配套是項緩目開發(fā)的贏前提，先坊做旅游后垂做地產(chǎn)，恰增強休閑砌娛樂項目柴的豐富性代和參與性眼，變觀光況為度假，采實現(xiàn)旅游瓦資源向地透產(chǎn)價值的哲轉(zhuǎn)變是項形目成功開俯發(fā)的關(guān)鍵高爾夫以廣州和膠海南為主東，需要高附端客戶群路支撐，用鼠地受到嚴顯格控制高爾夫球霧場、酒店粥、別墅等項目在溜資金、擁資源整勻合、客蜘戶等多餅方面均桂有很高兵的門檻吵，需要喚與高端青別墅嫁指接，完勞善高端肢服務(wù)體綢系深圳觀搜瀾湖高恥爾夫社遵區(qū)南京中山攤國際高爾劃夫產(chǎn)品是旅遮游地產(chǎn)概喚念、功能而和品牌的扒承載者，梨是旅游地隱產(chǎn)投資收袍益的主體您，根據(jù)各爆類產(chǎn)品在忍開發(fā)中作饒用，分為質(zhì)主體類產(chǎn)呈品和配套寫類產(chǎn)品主體類產(chǎn)厲品度假酒店度假別弱墅度假公寓旅游地照產(chǎn)產(chǎn)品配套類款產(chǎn)品游艇商業(yè)街會所一、酒店品牌選惠擇功能定位品牌功能配套功愿能盈利功蹤蝶能酒店是居最基本借的度假否產(chǎn)品，賺是旅游憶地產(chǎn)項跪目中不瞧可或缺陶的產(chǎn)品幣，酒店禽是旅游銷度假功端能重要紡提供者共，也是地項目價哭值和品彼牌的重遭要體現(xiàn)故者。綠城千合島湖度鳴假公寓怕，引入喜來登酒店，五碎星級，套始房數(shù)250，標(biāo)準膨間160到0元/天旅游渡亡假區(qū)酒放店入住遭率受季輔節(jié)性影斜響較大蠟，整體擾保持較青高入住導(dǎo)率，以奪三亞為息例，201格0年前三垂季度酒險店入住渴率61.保83%同比增長2%，200畜9年旅游左飯店客姿房開房尺率62.渾3%，整體雙入住率郊較高，扇并表現(xiàn)番為一、泉四季度鞠入住率裹高于二賢、三季衣度一、酒喪店千島湖速開元度晨假村，五星級227套房，標(biāo)曬準間700元/天陵水香水億灣君瀾度陜假酒店，信別墅型，65套房，標(biāo)勤準間2990元/天三亞半唐山半島漲洲際度褲假酒店私，五星級343套房，標(biāo)傭準間2600元/天三亞萬昌豪度假所酒店，五星級452套房，王標(biāo)準間220掉0元/天目前酒堤店品質(zhì)遲星級呈她逐漸升吵高趨勢耀，高星擔(dān)級、高哨價格酒比店大量哨出現(xiàn)在凡旅游景曾區(qū)，成擋為項目出檔次的杠標(biāo)志，氧旅游區(qū)塵酒店入投住率整碗體較高酒店運營摸模式處在用不斷創(chuàng)新奏中，國內(nèi)襪高端旅游齡地產(chǎn)項目蠻主要采用引入管墊理公司的方式喉進行經(jīng)私營，產(chǎn)依權(quán)方面韻采用自主持有兼產(chǎn)權(quán)或者出售產(chǎn)權(quán)的模式一、酒驢店典型項謹目運營揀模式表度假別叛墅是目車前旅游臟度假項繼目住宅姿類產(chǎn)品開的主力鵲，在產(chǎn)雁品打造協(xié)和運營抗方面突褲出其旅燃游度假遮的特點課。產(chǎn)品分類產(chǎn)品特點核心功緩能居住功能商務(wù)功能情感功能休閑娛樂功能投資功能客源特殊具有別墅產(chǎn)品的奢華、私密性特征占有旅游度假的稀缺資源集觀光、休閑娛樂于一體價格昂貴五大產(chǎn)品特征二、度假販別墅產(chǎn)品面積皆跨度大，英盡可能多寺的擴大產(chǎn)島品線，降館低風(fēng)險，怖戶型設(shè)計錢酒店化，乒度假功能說優(yōu)于居住控功能，營浪造度假氛個圍，通常刺是精裝修眉，并有奢任華產(chǎn)品配些置擴大產(chǎn)品辟線降低風(fēng)認險在江浙一滋帶，別墅程戶型面積難總體來說闖偏大，一片般在300平方米以警上。海南地奧區(qū)，別鑼墅利用振時間段窩，戶型勒面積中70-2誘00平方米。觀景功能趟優(yōu)于居住卸功能度假別滅墅設(shè)計萄特別要伴照顧到摸客戶的麗觀景需垮要。結(jié)合當(dāng)保地的氣樓候特點徒設(shè)計宜員居戶型紗，巧用逗陽臺、異露臺、秋架空層狀、架空鴨廊等設(shè)寫計。創(chuàng)造出度敘假氣息觀景需就要打破常剃規(guī)面積跨鹿度大別墅強廁調(diào)享受本和度假御感模糊客球廳、臥高室、衛(wèi)室生間的涌界線，鏟營造出得不同于行日常生途活的浪楊漫度假劃氣息。一般采用零全裝修，尋根據(jù)裝修棵標(biāo)準不同眼，選擇配芽置二、度假效別墅度假別墅找類項目的建筑風(fēng)格校特征：建武筑風(fēng)格鮮爛明，風(fēng)格換定位結(jié)合身旅游主題仆，體現(xiàn)地蔽方特色世界上仍的頂級家別墅以修西班牙遭式、意蘋大利式應(yīng)、法式者三大經(jīng)百典建筑變風(fēng)格為為主；國內(nèi)旅游燦地產(chǎn)項目敗中的別墅練也多采用穿西班牙地浩中海、法切式或歐美浸簡約建筑敲風(fēng)格；度假別攪墅類項賺目需要結(jié)合地僵域特征狡，植入浮當(dāng)?shù)仫L(fēng)躍土人情椒及文化紙?zhí)厣?。二、度投假別墅度假別墅寇類產(chǎn)品的園大林與度假墊主題相協(xié)闖調(diào)，園林責(zé)風(fēng)格與度竟假區(qū)景觀捉及文化相唉一致，園囑林與建筑汪融合，景彈觀延伸到叛建筑國內(nèi)的度否假別墅園行林風(fēng)格可河分為西班龍牙地中海甘式、法式根、中式、料東南亞熱投帶雨林風(fēng)檢格等；經(jīng)典的垃園林設(shè)泛計并不蓬單純是粥一種風(fēng)蕉格，而倉是在異破域風(fēng)情扛中融入壁中式園側(cè)林精髓寧。二、度妙假別墅“海南”東南亞熱帶風(fēng)格融入中式園林精髓變換的海景熱帶特色高大的椰子樹，典型的特帶植物展現(xiàn)特帶風(fēng)情講究回廊隔而又不全隔的雅致，若干別墅自成組團，并以圍墻或是水系相隔，形成風(fēng)格獨特，很值得玩味的院落空間火紅的鳳凰花等婀挪多姿的熱帶植物青石板、鵝暖石、麻石的運用，典型的東南亞材料中國江南水鄉(xiāng)園林庭院的精華，講究水系環(huán)繞。度假別增墅空置捎期長，葛對物業(yè)港委托管嶺理要求幕較高，鋪多數(shù)項桂目提供擊委托出最租服務(wù)淋以提高階客戶投跑資收益管家式服灰務(wù)，提高堂項目品質(zhì)引入世界扁一流管理戲公司高智能新、私密猛化項目傅配套，戰(zhàn)強調(diào)項認目享受寧感高爾夫球盟場提供個性閑化服務(wù)物業(yè)管嚷理入戶私家泳衰池、花批園風(fēng)情商業(yè)造街服務(wù)配套二、度假賞別墅度假公座寓是在劫不降低膀項目整對體檔次猜的前提偽下延長田產(chǎn)品線搜的產(chǎn)品肥，建造膠上強調(diào)測觀景，恒建筑排頃布以景咬觀為核肥心，產(chǎn)蹲品面積謠跨度大么，不同霞樓層價扮差懸殊普通住篇宅建筑頁排布一代般都是狡南北朝懶向，而落度假公沈寓注重亮的是景狠觀面，攀當(dāng)項目東東面臨炒?；蚺R揮湖時，項度假公忌寓的排炊布將以旺景觀面犧為主采飼用東西凡朝向，但為的是要更好的稀利用地幅區(qū)的自狂然景觀逮資源。綠城千島雷湖度假公瓜寓圍繞湖洞景的建筑滑排布千島湖數(shù)湖面綠城千島喪湖戶型與肆景觀資源昏位置示意悠圖度假公位寓每一濱戶戶型掉在設(shè)計殲時一般攀都圍繞牧景觀面托，盡量選使戶戶閉都做到渡景觀可數(shù)視，戶備型跨度是從70-1賽000平米度假公寓翅項目景觀蚊設(shè)計與旅割游景點保檢持相同風(fēng)飯格，成為悲旅游景區(qū)巷的延伸，搶景觀和建兼筑融為一獄體。三、度漂假公寓戶型以淡精裝修割為主，玻設(shè)計酒族店化，歪弱化功忙能的齊喝備，強碰化空間春的舒適購房者以蹲投資為主疾，一般不決會在公寓爛中長期居威住，所以賀一般開發(fā)另商都會選千擇以精裝妙的形式把嶼房子交給渣購房者，廳做到拎包擊入住，并鑼便于后期炒經(jīng)營出租浙。度假公察寓是給柄人們在廊度假旅峰游時提唐供居住服服務(wù)的坐項目，種則舒適番度是產(chǎn)誰品首先碌要考慮粘到的。合所以一吳般的度恨假公寓句在戶型國設(shè)計上濕采用酒箱店化的居設(shè)計，矩弱化廚占房、儲柴藏空間掩，強調(diào)沙臥室客淺廳的舒彩適度綠城千電島湖度命假公寓荷戶型圖通過大密面積陽港臺，讓邁住戶能扭最大限糧度的觀膊景，總滾體的裝鏟修標(biāo)準飾高端化不，一般刑不低于4星級酒店劍的裝修標(biāo)槍準。三、度假域公寓六、會所與普通辜會所相員比，旅階游度假挨項目會厭所對商略務(wù)設(shè)施臥和服務(wù)蘭要求較令高，常志有多功虎能會議漸廳及相職應(yīng)服務(wù)對，此外填可能有救休閑茶委座、多陽功能室新、商務(wù)剪中心等翁。旅游度假袖類會所的嘗運營通常甜與高爾夫表、游艇的閱運動設(shè)施題相結(jié)合，聲由俱樂部隨經(jīng)營。旅游地肥產(chǎn)項目井的會所雁通常與叢商業(yè)街窄、休閑三娛樂運煮動項目每相配合栽，按其蜓功能特度征形成內(nèi)休閑娛抬樂類、價運動類壟、商務(wù)獎類三大燦種類。常見的會劍所功能普通社區(qū)胖會所與旅滔游地產(chǎn)會渠所功能比花較現(xiàn)代旅游謊地產(chǎn)會所朵主要為提桶供配套功桃能會所和歡與高爾夫套、游艇等捧俱樂部結(jié)男合的專業(yè)鍵高檔會，末會所選址對需要和商講業(yè)街等其饅他配套設(shè)叨施協(xié)調(diào)多點發(fā)展房誠保證了各蠻類配套項涂目擁有獨蓄立的充分仿的發(fā)展空角間，也有厘利于各項搖目進行專朗業(yè)化的經(jīng)借營管理目前大甘多數(shù)旅辰游地產(chǎn)腎項目沒煤有設(shè)置漁專門大揭規(guī)模集職中性的輕會所，媽而是將擠傳統(tǒng)的加會所功待能分拆辨分到各杯個配套作的餐飲疏、娛樂摟、休閑冷、運動嫁等設(shè)施瓦或項目垂上，并桃有可能科將其中癢的一部臟分交由搬專業(yè)公冊司進行深經(jīng)營。優(yōu)勢例：觀首瀾湖高擋爾夫大泄宅會所粱功能列賊表由于酒甘店和商威業(yè)街的全存在，迅會所大廣部分功毫能將由榜酒店提肅供，會嗎所是否賢設(shè)置、怪設(shè)置規(guī)院模、功脈能選擇內(nèi)均需和應(yīng)酒店、苦商業(yè)街層統(tǒng)一規(guī)臉劃六、會所要類配套項煮目研究針對當(dāng)前買旅游地產(chǎn)洗開發(fā)中的固主要資源捆類型，重話點研究三庸類旅游地怠產(chǎn)項目的江開發(fā)模式杏：島嶼項體目旅游城待市非成年熟景觀免區(qū)項目山地坡地級項目基于開發(fā)攪理論的項覺目研究島嶼項目裳開發(fā)要慮點解讀杭州千餅島湖開慎元度假倉村【獨立開發(fā)】依托資幫源：杭州類千島湖項目規(guī)溜模：300畝產(chǎn)品選燃擇：半島度找假別墅、齡五星級標(biāo)雖準度假酒跡店娛樂配柄套：餐飲、魂臨湖SPA、臨湖程游泳池弟、游艇瓣俱樂部淀山湖畔淚涵璧灣【獨立開發(fā)】依托資瓣源：上海蠻淀山湖項目規(guī)狠模：80萬平方米產(chǎn)品選時擇：別墅娛樂配套：會所蔽、游艇島嶼項目典型案例舟山鳳所凰島綜暫合旅游為項目【獨立開發(fā)】依托資遍源：舟山錯群島項目規(guī)模：170畝產(chǎn)品選擇：別墅、蕉酒店、游哀艇、高爾程夫娛樂配悼套：凈化樹海水游晉泳池、厭海水足采浴、高現(xiàn)爾夫練喉習(xí)場、分淡水垂留釣場、懷近海海館釣、野族外燒烤伴等青山湖稈郡原列貧島花園【獨立開匪發(fā)】依托資源：浙江青毫山湖項目規(guī)模：268畝產(chǎn)品選芒擇：3300米水岸線確，1個本島偶，1個半島，3個小島膛，1個游艇碼方頭，8000平方米需精品島榮嶼會所炕酒店，1個島嶼機特色SPA，約90棟游艇別份墅。長興島桔煉園度假村【部分開擇發(fā)】依托資灶源：長江入位海口項目規(guī)嘉模：10余萬平澇方米產(chǎn)品選擇：別墅部、酒店娛樂配籌套：桔洲穹廬秧、高爾夫趁練習(xí)場、CS真人射她擊場、觀游泳館東、桑拿抱中心、添會務(wù)中衛(wèi)心、橘員園人文價畏值提升度假先愚行項目定簽位完善配郵套產(chǎn)品打陜造島嶼項袖目開發(fā)駛成功需毯要多種摔要素的尊推動分階段務(wù)開發(fā)島嶼項忘目島嶼與陸擁地間的交鳳通問題，施需要有直泳接的橋梁買公路，方斬便人、車趁出行，因門此島嶼開惕發(fā)以接近魂陸地為主基礎(chǔ)設(shè)昏施島嶼項目悅與陸地脫饞離，項目醬的可進入晌性，島嶼譽內(nèi)生活設(shè)河施，生活遼環(huán)境是項見目能否開傻發(fā)的前提繡，交通、猛基礎(chǔ)設(shè)施扛首先完善島嶼項拌目完善配狐套交通設(shè)施資源環(huán)遲境島嶼內(nèi)水、電、洪煤氣、通姑訊等基礎(chǔ)設(shè)朋施完備，往保證島嶼倒項目能夠乞運作。對島嶼糟環(huán)境進落行美化渡和修正崗；建設(shè)灘涂攻、凈化水郊域島嶼與匠陸地直廢接相連瓦，實現(xiàn)鋪駕車直惹接直接羽到達，兄保證島艘?guī)Z生活澤設(shè)施的嘴供應(yīng)安坐全和生鏟活的便掉利性島嶼項目完善配套千島湖開晚元度假村半島項勻目，與系陸地直犯接相連上海涵酬壁灣沿湖群島憤，島嶼間能以道路相拔連舟山鳳凰測島獨立多島膽以道路與獸陸地相連青山湖郡倉原列島花地園半島和青獨立島灰，以道疲路鏈接主動高端抵定位資源價值棵：島嶼具有晃無可替代降的私密性渣，具有與戴世隔絕的鉤先天條件暗，能實現(xiàn)貧寧靜的度舌假生活，喝具備打造架高端私密凡性度假空乎間的條件客戶基礎(chǔ)探：位于發(fā)達窯城市圈的六島嶼項目害具有廣泛齊的高端度拉假客戶，趙而追求第柱一居所的圖中低端客售戶不會考茄慮遠郊島甲嶼產(chǎn)品島嶼項目項目定跑位島嶼具浪有獨特份的親水膝資源和牽絕佳的潔私密性哀，是休壞閑度假自勝地，針對遣休閑度內(nèi)假客戶撥以高端蹦為主，灶當(dāng)前島癥嶼類項灣目主要幸采用高販端定位綠城千割島湖度牢假公寓杭州青山屢湖郡原列夸島花園上海淀山俊湖畔涵璧障灣以喜來登捧酒店帶動蹦整體高端忘形象，公箭寓單價達4萬以上婚，最大隙戶型上舅千平米以喜來羊登酒店寸帶動整攏體高端馬形象，失公寓單忙價達4萬以上圖，最大似戶型上爪千平米以喜來騙登酒店億帶動整杏體高端分形象，磁公寓單納價達4萬以上，同最大戶型仁上千平米挖掘歷答史文化馳，島嶼版自身或糠所在水損域通常壤都具有效一定文籍化歷史產(chǎn)品升級文化遺計址歷史名滅人風(fēng)土人情古建筑強調(diào)文膛化的挖茂掘和概糊念的創(chuàng)府新是提季升項目爆利潤的沫關(guān)鍵島嶼項目人文價值稀提升文化賦包予和創(chuàng)退造，彌夏補濱江責(zé)類產(chǎn)品針的“高居復(fù)制”比性，賦慮予項目嗎獨特性受，創(chuàng)造編產(chǎn)品價表值文化注入齡和品牌營掀銷：從新安江水滋庫到千島湖，改變的冠，不止是名訓(xùn)稱……新安江水刊庫千島湖島嶼項俯目人文價值尊提升度假先行高星級景酒店——已成為度煩假類項目丟必備產(chǎn)品示，成為重鄰要的價值剩支撐和度構(gòu)假功能提淺供體游艇——在適合的鄰條件下游爐艇項目是關(guān)休閑度假腰活動的主賺題溫泉、右高爾夫稼等——根據(jù)項目文規(guī)模、項豆目定位設(shè)痕置，是項緩目價值的功重要支撐拼點島嶼項便目度假先坦行島嶼類項糖目多處于姿遠郊，項襯目價值的歸實現(xiàn)需要鄭客戶的親訓(xùn)身體驗，表因此優(yōu)先紡規(guī)劃和打于造度假產(chǎn)疼品是項目醬價值實現(xiàn)威的捷徑高星級酒否店游艇高爾夫島嶼項目度假先行酒店、賞游艇、胸會所是險島嶼項澇目實現(xiàn)偷旅游度放假功能階的主要群產(chǎn)品，游酒店多旗采用高積星級以梯奠定項隆目高端顏形象，奏游艇一果般由游債艇俱樂參部經(jīng)營洪，碼頭濃出租，警在項目假規(guī)模允雖許下，孟部分項傭目打造收高爾夫邊練習(xí)場島嶼項狗目度假先行綠城千黎島湖度擱假公寓，優(yōu)先市引入喜忘來登酒憂店，打躍造游艇譯碼頭，買建造高安檔會所化，通過晚樣板示澆范區(qū)實顫現(xiàn)體驗艘式營銷桔園度散假村內(nèi)有島內(nèi)盡唯一一家茂三星級旅翠游涉外飯墓店及中國綠色4A飯店，嘉內(nèi)設(shè)新肥建的高冶爾夫練遼習(xí)場淀山湖牌畔涵璧灣目前已達建起水上如運動場、窮游艇俱樂尖部、保齡綿球場等島嶼項目產(chǎn)品打造產(chǎn)品打田造的關(guān)傍鍵點一宿：建筑乓排布以義資源為工核心建筑排布沖：水系導(dǎo)械入，親水加排布水域廣泛尚是島嶼的尖核心優(yōu)勢引，建筑排摧布圍繞水才景資源。別墅類產(chǎn)懂品親水而膨建，如千目島湖開元攪度假村、武淀山湖畔定涵璧灣；定度假公寓密產(chǎn)品強調(diào)挺望見水景竟，如綠城抵千島湖度泰假公寓淀山湖論畔涵璧探灣綠城千卵島湖度便假公寓作為以湖景為核心資源的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，淀山湖畔涵璧灣及千島湖公寓都充分抓住了湖景資源的精華作為其最重要的賣點，其收益遠不僅僅來自產(chǎn)品本身，更對整個項目起到了有效的提升作用。

島嶼項厚目產(chǎn)品打跳造產(chǎn)品打納造的關(guān)杠鍵點二券：產(chǎn)品誦設(shè)計酒廁店化，采產(chǎn)品線舌豐富產(chǎn)品線槍：產(chǎn)品朗高端定職位，產(chǎn)猜品線拉抖長島嶼項幸目客戶王類型以鑰高端為值主，但燃因非第顫一居所鞠，戶型潮面積跨屆度較大蘋，如綠蕩城千島鎮(zhèn)湖度假謝公寓，薄既有迷素你別墅崇，又有堡大面積執(zhí)豪宅產(chǎn)寺品從70平米1房到100接0平米大戶乞型；淀山丑湖畔涵璧勢灣別墅有5種戶型，瞞面積從760平方米針到1323平方米度不等產(chǎn)品設(shè)計露：戶型設(shè)腰計酒店化淘，精裝交泰付為主島嶼類度箱假產(chǎn)品非處第一居所宴，客戶居多住時間較墊短，兼顧活出租經(jīng)營截的作用，豎因此采用酷酒店化設(shè)孤計，強調(diào)閣觀景平臺防，弱化廚彼房等居家英設(shè)計客戶異地才購買較多生，因此多隸采用精裝饞交付淀山湖不畔涵壁嘩灣千島湖御度假酒踏店產(chǎn)品高端等化戶型酒店嶼化區(qū)域起步欲期：此時資源濃價值一般冊、缺乏相邪關(guān)配套，披需要與政捉府合作完栽善配套，己從整體品錯牌形象著掙力打造快速開發(fā)杜期：準現(xiàn)房交畜付，緩解柱異地售房昌壓力，分銹期開發(fā)，滴保證現(xiàn)金膚流區(qū)域成棗熟期：區(qū)域成騎熟項目心較多，繩競爭壓神力大，棗需要通艇過創(chuàng)新饅突破競蹦爭分階段樓開發(fā)探查階段參與階段發(fā)展階段基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)吸引客戶；加快建設(shè)項目邁入正軌合理有側(cè)序的開銜發(fā)模式痰、明確遍的客戶賭選擇是律項目成代功的助士推力島嶼項怕目分階段開卡發(fā)島嶼項兆目分階段開揉發(fā)發(fā)展階段（2002-2006年）參與階段（1992-2001年）探查階段（1982-1991年）濱湖度假酒店、私人豪華游艇、水上康體健身逐漸成為千島湖旅游發(fā)展的三大休閑產(chǎn)業(yè)；千島湖綜合型房地產(chǎn)市場快速成長，各品牌開發(fā)商紛紛進駐，并獲得收益1997年接待游客65.8萬，比1991年上升了139.3％，實現(xiàn)門票收入2858萬。旅游景點實現(xiàn)了從量到質(zhì)的提升，極大提高了千島湖湖區(qū)景點的品位。受城市、交通、市場等制約，千島湖旅游的吃、住、行、游購、娛樂等旅游要素發(fā)展不平衡，產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，投資少，緩慢發(fā)展。2002年，縣政府提出千島湖旅游要從單一觀光型旅游向觀光、休閑、度假、商務(wù)、會展、運動的綜合型旅游發(fā)展；2006年杭千高速通行，成為旅游區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點。典型項目：開元度假村開發(fā)建設(shè)東南湖區(qū)桂花島，標(biāo)志著千島湖旅游正式開始起步。典型項目：魚味館飯店1993年，淳安縣政府出臺了“誰投資、誰經(jīng)營、誰受益”的鼓勵政策；1998年《千島湖風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃》正式實施。2000年，成為全國首批級旅游區(qū)典型項目：海外海大酒店、鳳凰休閑度假村階段特征階段特征階段特征大事件大事件大事件千島湖否旅游度術(shù)假區(qū)的述發(fā)展歷路程表旅游區(qū)懇非成熟大景觀區(qū)艱項目開嗚發(fā)要點曉解讀旅游區(qū)非律成熟景觀毛區(qū)項目如夜何開發(fā)？問題癥結(jié)鳳：缺乏強弓勢資源向已有惰成熟區(qū)爹靠、分震享成熟袍旅游區(qū)第客戶資膽源通過產(chǎn)品敲規(guī)劃及景弓觀打造，休使項目融拴入度假大庸區(qū)域借勢打造人工雀旅游資源亞，如人工六溫泉、高瓜爾夫球場堅、游樂場城、公園等域，創(chuàng)造全關(guān)新概念，均如常州恐忽龍園（無損恐龍）造景核心解決陸途徑：概謎念創(chuàng)新價值突正破點一向成熟旅牌游區(qū)、強盈勢影響力稱區(qū)域“靠鐘”，分享蹲成熟區(qū)品激牌價值【案例借鑒】三亞山水午國際借鑒點：向三亞靠漿，分享成鈔熟區(qū)域客昨戶資源三亞山水日國際——借勢三嘆亞【案例借鑒】概況：山水國際劇總占地面厲積為235序1畝，總瓣建筑面駛積逾100萬平方科米，綜訂合容積平率為0.5娘6，綠化率50%，其產(chǎn)品鐘形態(tài)包括蔑獨立別墅謊、聯(lián)排別悄墅、雙拼請別墅、疊響拼別墅、麥多層住宅炭、小高層學(xué)住宅、酒閥店式公寓圓、水上餐館廳及商業(yè)起步行街等地理條樓件：位莫于三亞寶市區(qū)，臨非一線磚海景，煌項目自菜身缺乏廟自然資司源，利殃用其三選亞市區(qū)涂的地段辜優(yōu)勢，旺分流度佳假客戶。三亞山揮水國際——位于三值亞非一續(xù)線海景罵區(qū)域，照占地逾渾兩千三伏百畝，免缺乏景賢觀資源嬸，依靠拍產(chǎn)品打洽造，融廈入三亞港度假區(qū)掉，分流匙度假客盡戶三亞山水照國際【案例借闊鑒】引入水系閱，營造熱泛帶水景效惡果項目外織部景觀排不具備均優(yōu)勢，資通過內(nèi)李部景觀賊打造，能營造出錦熱帶海記景效果責(zé)，融入受三亞旅旁游區(qū)，次實現(xiàn)快細速銷售嘴和溢價在外部即資源缺濟乏的情薄況下，奸強化內(nèi)原部景觀圓打造，席營造熱盯帶園林哀效果，襖形成集反度假旅普游、文鑄化娛樂潑、健康栽休閑、崖生活居售住于一米體的“好山水國態(tài)際村”開發(fā)水上注游樂設(shè)施喜，水上餐祝廳等，增心添項目娛曬樂性豐富產(chǎn)品甘類型，延炭長產(chǎn)品線靠，擴大客吼戶范圍，觀與一線海彩景高價項乎目形成差妻異化價值突孕破點二打造商業(yè)麥化旅游資反源，如人故工溫泉、唯高爾夫球餃場、游樂灑場、公園龜、奧特萊特斯等，通搞過產(chǎn)品提尤升項目價飛值【案例借焦鑒】觀瀾湖高籍爾夫東部華兄僑城觀瀾湖步高爾夫總位于深刷圳，橫濱跨20平方公里乳高爾夫綠中地的觀瀾鋪湖國際頂蛙級豪宅區(qū)品。項目區(qū)位“鏈式”加服務(wù)1997年，觀瀾腸湖曉峰居落別墅正式積入市，贏象得市場積鉆極追捧。2002年，觀瀾戰(zhàn)湖獲“權(quán)中國深圳裕地產(chǎn)高檔坐樓盤成功障開發(fā)典范采”。200幼3年，高推爾夫大歷宅入市稈，成為農(nóng)國內(nèi)最驢受矚目峽的別墅愁住區(qū)之事一。2004年12月，高間爾夫大歷宅榮登撓“中國差十大超辟級豪宅死”。200懂5年9月，觀瀾酸湖黃金嶺礦別墅入市科后迅速售災(zāi)罄。200攜5年11月，在寧“賓利飯國際地踏產(chǎn)獎”壇中榮獲武兩項五索星級大揚獎。200投6年4月，觀瀾證湖?翡翠灣103棟別墅一換日售罄。200丑7年1月，觀愚瀾湖贏她得2007－2018連續(xù)12屆高爾夫肉世界杯舉遙辦2007年7月，224套觀瀾勞湖?上堤在1.5小時內(nèi)盾全部售凈罄。觀瀾湖大尼事記【案例借逗鑒】觀瀾湖著高爾夫救地產(chǎn)——以高爾夫吵提升價值借助高驗爾夫這襯一最具搭貴族氣厚質(zhì)的休考閑運動身作為載六體，通刑過酒店稅、球場揀、會所英、宅邸療和一系衰列休閑旦娛樂項沾目和服貸務(wù)，形緊成自身裕完整的惰產(chǎn)業(yè)鏈滲條，成充功營造流了一個很國際化序高端時溫尚生活鋪圈層。項目引孕擎物導(dǎo)高入分析高爾夫+優(yōu)質(zhì)自然勇景觀項目選取倘了高爾夫搭球這個最沙具貴族氣譯質(zhì)、最綠烏色、最陽社光的項目山作為出發(fā)是點和承載扣整個模式尾的平臺，機從而突出利了尊貴、吸高雅、時胖尚、健康制、精彩、積世界一流龍的理念和諷特質(zhì)。該項目市屆場定位于趟最高端的放國際時尚常生活圈層畏。明確是幅為社會財留富精英、訓(xùn)成功人士潮準備的，臥從而成為版一種成功督的象征、仔身份的象表征。從而站最大限度腥里利用了爆高爾夫以早及優(yōu)良的串自然景觀亂這兩大引豬擎。項目引擎王物導(dǎo)入分逮析物業(yè)配比尺分析鄉(xiāng)村俱樂部觀瀾湖高爾夫大宅大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院觀瀾湖辛迪瑞高爾夫?qū)W院高爾夫水療度假酒店及賽維納酒店觀瀾湖高紅爾夫地產(chǎn)觀瀾湖槽高爾夫的項目的挎引擎物敲是高爾釋夫+優(yōu)質(zhì)自持然景觀院。項目溫圍繞高喚爾夫主率題配置伐了多個狹高檔次閣且別具棉特色的繡項目，全形成了散一個完碌整的高堵爾夫旅皺游休閑擋產(chǎn)業(yè)鏈惹。【案例借鑒】觀瀾湖土鉤地運營策拉略觀瀾湖土冰地運營的耽目標(biāo)是通挖過與旅游衛(wèi)產(chǎn)業(yè)、休賣閑產(chǎn)業(yè)的掠結(jié)合參與紀城市運營副。整體思路慚是通過科積學(xué)的規(guī)劃黃，先造環(huán)估境再造城頁，以此提軍升并發(fā)揮賄土地的最趨佳狀態(tài)，忘使環(huán)境成躁為整個社項會發(fā)展的延有力承載腳者。觀瀾湖駕項目運可營策略策略一：墾首發(fā)造景策略二：乓先做配套呼后造城策略三肅：依托汽旅游休湯閑資源蠟打造旅便游住宅由項目策略四：塑利用文化者價值做營仆銷觀瀾湖漏高爾夫左地產(chǎn)觀瀾湖帽模式采磚用先造膠環(huán)境再活地產(chǎn)，具先造配敢套再造所項目的蠶模式，盾通過休完閑度假糠產(chǎn)業(yè)的笛打造和擺運營提妨升項目得土地價仗值。【案例借鑒】不做地產(chǎn)，做生活觀瀾湖高爾夫不僅僅是為地產(chǎn)而地產(chǎn)，而是引進系統(tǒng)論觀點，創(chuàng)造一個相對完善的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)，為消費者提供的是一種國際高端時尚生活方式。滾好“活地”雪球由于該項目所提供的產(chǎn)品和服務(wù)，是圍繞著國際時尚生活方式而展開的系統(tǒng)。這種模式是一個動態(tài)的過程，促使企業(yè)在同一片土地上長期持續(xù)運營。我的地盤，少數(shù)人的桃源“觀瀾湖模式”不造傳統(tǒng)意義上的城，也不造傳統(tǒng)意義上的城區(qū)，所以不是無條件對社會完全開放。領(lǐng)地的相對封閉，確保其所提供的高端時尚生活方式的純粹性。剛?cè)嵯酀?，軟硬并行大力營造國際化氛圍，不僅規(guī)模世界最大，硬件國際一流，建筑風(fēng)格充分體現(xiàn)異國風(fēng)情，而且管理模式、行為方式等軟件，尤其是人文環(huán)境的國際味越來越濃。一直被追趕，從未被超越由于觀瀾湖高爾夫項目定位于市場最高端，突出了物以稀為貴，所以預(yù)留的升值空間相對而言要大得多。不做新城，做產(chǎn)業(yè)這種模式超越了簡單的地產(chǎn)開發(fā)模式，從開發(fā)商與政府角度而言，在土地運營、體育休閑產(chǎn)業(yè)等方面，令業(yè)界對這種開發(fā)模式有了觀念性的轉(zhuǎn)變。而從消費者方面來講，則體現(xiàn)在對居住形態(tài)與居住氛圍的觀念改變?！镜湫桶溉隼坑^瀾湖羽高爾夫旺地產(chǎn)“觀瀾湖刻模式”融含體育經(jīng)濟邀、賽事經(jīng)大濟、商務(wù)偵經(jīng)濟、休昌閑經(jīng)濟及扁房地產(chǎn)開無發(fā)于一體凳，最終令慚觀瀾湖豪份宅物業(yè)具冰備了普通肉樓盤無法帝企及的獨舅特優(yōu)勢。*東部華莫僑城【案例借欠鑒】華僑城旅草游+地產(chǎn)的開狀發(fā)模式，棋通過打造計主題公園炕營造度假困氛圍，實刮現(xiàn)旅游地貌產(chǎn)項目開掌發(fā)東部華僑吉城是國內(nèi)株首個集休山閑度假、頂觀光旅游善、戶外運萍動、科普路教育、生掃態(tài)探險等吉主題于一繁體的大型站綜合性國碼家生態(tài)旅蛇游示范區(qū)奴（中國國乏家旅游局盆和國家環(huán)伸境保護部越聯(lián)合授予聚），體現(xiàn)偶了人與自聚然的和諧問共處地理位置明：中國深根圳大梅沙占地面汁積：9平方公候里投資資金縫：35億元開發(fā)時液間：2004年12月30日動工御建設(shè)，2007年7月28日項目一窄期開放販，耗時938天主要板塊:大俠谷坑生態(tài)公踏園、茶咳溪谷休礎(chǔ)閑公園砍、云海概谷體育但公園、算華興寺標(biāo)、主題買酒店群掩落、天酒麓大宅泄等六大榮板塊*三大谷大俠谷越生態(tài)公另園、茶違溪谷休異閑公園絕、云海獄谷體育欺公園三大山專地主題冰小鎮(zhèn)“茶翁古爐鎮(zhèn)”、“槽茵特拉根壺溫泉小鎮(zhèn)汗“和”海鈴菲德小鎮(zhèn)武“，主題伏酒店群落嘩大多建在弄此。其中漂“茵特拉障根溫泉小銅鎮(zhèn)“建有茂高星級酒籍店。獨棟別墅天麓一、釋二、六、擁七、八、村九區(qū)目前弦在售。是總莫建筑面寫積約20萬平方霸米的純膽?yīng)殫潉e吹墅東部華僑宇城規(guī)劃原骨則:一、盡量惹少擾動或斯者不擾動乳山、水、拋植被；二班、項目建過成后，加寨強對山、裙水、植被核的保護；揚三、充分姥利用無污梨染、可循危環(huán)的能源轟進行產(chǎn)品驚設(shè)置和開蔽發(fā)。華興寺座落在罷東部華午僑城的些觀音座假蓮山，蠻體現(xiàn)佛艙教旅游蛛文化。造包括：提觀音座劉蓮寶像表、華興留寺檀越傷酒店、革妙相禪獨境、《天音梵詳樂》、大雄寶期殿、眾香州界、香積靠齋、歸一先閣、云水趕堂等。華興寺東部華俯僑城【案例借剝鑒】先規(guī)劃將后開發(fā)瓶，先旅帶游后地叮產(chǎn)，深院入挖掘碰項目文券化和自牛然資源妙價值，燦投資打亭造旅游劣度假公臭園、寺塞廟等，僑提升區(qū)銳域旅游塑價值*大俠谷違探險樂欣園茶溪谷度隸假公園茵特拉根非小鎮(zhèn)海菲德小蒸鎮(zhèn)茶翁古鎮(zhèn)大華興凳寺茵特拉驢根酒店東部華僑來城瀑布酒金店東部華僑減城房車酒煮店天麓獨雙棟別墅大華興寺跡菩提賓舍云海谷言高爾夫鵲會員球叼場公眾球猾場特色薦酒哨店休泰閑候娛送樂體霧育旋健恨身東部華庸僑城【案例借鑒】坡地項目但開發(fā)要點洽解讀坡地項沾目如何刷開發(fā)模倒式坡地資過源分析資源優(yōu)勢恨：具有山潑地景觀炸資源，絮環(huán)境優(yōu)衫美，項芒目易產(chǎn)轎生層次斥感，位劍于城市設(shè)郊區(qū)，鐮適合開雕發(fā)休閑腳度假項肚目和第鹿二居所開發(fā)難點洽：資源可業(yè)替代性通強，不凈夠強勢聞，遠郊直陌生區(qū)豈域缺乏益價值訴掀求點，價值突哨破方向一、深入挖階掘文化認價值，英利用古獄建筑，燒民俗文要化等吸烈引游客凡，將文擊化價值躁嫁接到培地產(chǎn)項逃目二、打造建休閑娛樂鏈項目，溫挎泉、高爾舉夫、游樂滑場等，提鉤升項目價礎(chǔ)值價值突移破點一深入挖強掘文化糾價值，縮慧利用古討建筑，級民俗文臟化等吸胸引游客原，將文北化價值疾嫁接到川地產(chǎn)項貿(mào)目【案例借獎鑒】成都芙諷蓉古城借鑒點則：從川西民賄居切入，誤通過營造屋中式復(fù)古照建筑，川薯西民俗文該化氛圍實租現(xiàn)旅游地塵產(chǎn)盈利【典型案峰例】成都芙撤蓉古城項目位置靜：芙蓉古毫城位于濾成都西權(quán)郊青羊市界，新灶成溫公韻路成-溫-郫生態(tài)猾城市帶月快速通移道旁，前交通便注利，距社市區(qū)二盤環(huán)路僅10余分鐘車丟程，與外蜓環(huán)路文家晃立交橋相晉距僅100欺0米，2001年開始全襖面啟動。項目定位釘：集居住、范度假、休否閑、投資議于一體、閘融合各種側(cè)中國民居挑建筑風(fēng)格膝、以成都畝地域文化標(biāo)為項目內(nèi)接涵的老成屯都縮影式必的極富傳戒統(tǒng)色彩的疾小區(qū)項目規(guī)響劃：芙蓉古城嚇總投資逾2億元，占筋地約810畝，項目聽容積率0．26，規(guī)劃總編建筑面積13萬多平方飯米，綠化霸率達66.8睜%，分川西各區(qū)、蘇州尸區(qū)、云南泥區(qū)、紫宸崇園、唐風(fēng)葉區(qū)五大區(qū)膠。芙蓉古城牛項目從川燙西民居文蹤蝶化切入，豈融合多種黎民居建筑泡風(fēng)格，打骨造復(fù)古建叉筑群，通碧過對古建姑筑和川西即文化的渲伐染，構(gòu)筑獻項目文化乖價值。項目將居阿住區(qū)、老殊式建筑、乘博物館、禍祠堂、廟趁宇、會所凈、賓館等局完美結(jié)合笨，中間穿絲式插人造山痛坡景觀和尖水環(huán)境，凱即利于居削住又方便謎休閑。"芙蓉古城"包羅北愁方皇家角園林、燥江南私蠟家園林掌、四川易古典園做林、嶺如南庭園湖等，根暈據(jù)不同棍風(fēng)格住瓦宅院落挑作園林偷布置，遍在差異電中達成凡統(tǒng)一，糟于對比貧中體現(xiàn)坐繽紛。由川西民重居、江蘇呢民居、云女南民居、濾唐風(fēng)建筑質(zhì)組團架構(gòu)物了芙蓉古遙城的住宅薪體系；它衛(wèi)集居住、耕度假、休旗閑和投資副于一體。晨住宅2層為主，汗建筑面積42~2行12平米，租巧妙組嗓合各種腰特色建第筑符號截，外觀蔥古樸，滴住宅內(nèi)脂部實用桐性強。項目的功幟能配套齊山全，不但爐有溫泉浴辮音樂休閑成廣場，小票型足球場鐮、網(wǎng)球場極、高爾夫