2023年物業(yè)管理師管理實務(wù)精講

2023物業(yè)管理師管理實務(wù)入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務(wù)中重要的基礎(chǔ)工

第11講講義作，也是物業(yè)管理操作過程的難點和重點之一。與前期

內(nèi)容提綱介入等物業(yè)管理工作不同的是，物業(yè)入住與裝修管理服

一、內(nèi)容提綱務(wù)政策性強、涉及面廣、管理難度大，容易導(dǎo)致物業(yè)管

1.物業(yè)入住的準(zhǔn)備理單位與業(yè)主（或物業(yè)使用人）之間發(fā)生矛盾和沖突。在

2.物業(yè)入住流程及手續(xù)、費用交納、驗房及發(fā)放鑰匙、物業(yè)管理的操作中，物業(yè)管理單位假如能以優(yōu)秀的服務(wù)

資料歸檔等服務(wù)內(nèi)容的管理品質(zhì)、高超的管理藝術(shù)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)和良好的專業(yè)

3.物業(yè)裝飾裝修管理流程素養(yǎng)贏得業(yè)主和物業(yè)使用人的認(rèn)同和擁戴，對引導(dǎo)業(yè)主

4.物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容對的結(jié)識物業(yè)管理，樹立良好物業(yè)管理形象，化解物業(yè)

5.物業(yè)裝修裝飾中各方主體的責(zé)任管理操作中的種種矛盾和問題，實現(xiàn)積極的物業(yè)管理服

二、考試目的和考試規(guī)定務(wù)開局以及順利地完畢物業(yè)管理服務(wù)工作均有積極的

本部分的考試目的是要測試應(yīng)考入員對物業(yè)入住與裝重要作用。

修管理相關(guān)法規(guī)和知識的掌握限度，以及物業(yè)入住與裝

第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容

修管理的內(nèi)容、方法、流程等物業(yè)管理實踐操作的綜合

一、入住服務(wù)的涵義

能力。

考試基本規(guī)定入住是指建設(shè)單位將已具有使用條件的物業(yè)交付給業(yè)

掌握：物業(yè)入住與裝修的相關(guān)法規(guī)；物業(yè)入住操作程序,主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)

物業(yè)入住服務(wù)的管理內(nèi)容，物業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容，管理事務(wù)手續(xù)的過程。對業(yè)主而言，入住的內(nèi)容涉及兩

物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任。個方面：一是物業(yè)驗收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)

熟悉：物業(yè)入住的準(zhǔn)備，物業(yè)裝飾裝修管理流程，物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。

裝飾裝修管理中應(yīng)注意的問題。

入住過程涉及建設(shè)單位、物業(yè)管理單位以及業(yè)主，入住

了解：物業(yè)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題。

的完畢意味著業(yè)主正式接受物業(yè)管理單位，物業(yè)由開發(fā)

考題類型規(guī)定

建設(shè)轉(zhuǎn)入使用，物業(yè)管理服務(wù)活動全面展開。

本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題（注：要根

據(jù)考試大綱規(guī)定來定）。

在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實踐中，物業(yè)入住操作的模式

有多種形式。第一種形式是以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)

入住服務(wù)的涵義管理單位相配合的作業(yè)模式。此模式的核心內(nèi)容是，建

設(shè)單位具體負(fù)責(zé)向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關(guān)手續(xù)，如業(yè)

主先到建設(shè)單位確認(rèn)相關(guān)購房手續(xù)、業(yè)主身份，驗收物業(yè)和辦理相關(guān)手續(xù)。要注旨在告知業(yè)主的時候，盡也許

業(yè)，提交辦理房產(chǎn)證的資料，開具物業(yè)購買正式發(fā)票，-次性告知辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)攜帶的有關(guān)材料。

逐項驗收其名下物業(yè)的各個部分，領(lǐng)取鑰匙等。在此基

礎(chǔ)上，物業(yè)管理單位再繼續(xù)辦理物業(yè)管理相關(guān)手續(xù)，如入住的準(zhǔn)備

領(lǐng)取物業(yè)管理資料、繳納相關(guān)費用等。二、入住的準(zhǔn)備

第二種形式是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)管理單

入住服務(wù)是物業(yè)管理單位初次直接面對業(yè)主提供相關(guān)

位，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。這種情況多余

服務(wù)，直接關(guān)系到業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的第一印象。因

現(xiàn)于物業(yè)管理初期和前期介入較深，物業(yè)建設(shè)單位樓盤

此，物業(yè)管理單位要從各方面做好充足細(xì)致的準(zhǔn)備，全

較多、人力資源局限性，或物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理單

面有效地保障業(yè)主的入住工作。

位系上下級單位，以及其他建設(shè)單位和物業(yè)管理單位協(xié)

(一)資料準(zhǔn)備

商認(rèn)為必要的情況等等。

1.《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》

無論采用何種入住操作模式，物業(yè)入住運作的準(zhǔn)備、內(nèi)2.《入住告知書》

容、程序等都是一致的，但建設(shè)單位和物業(yè)管理單位各《入住告知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)

自的職責(zé)不同。從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實質(zhì)均的書面告知。一般而言，重要內(nèi)容涉及：

是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相

(1)物業(yè)具體位置；

關(guān)法律責(zé)任和義務(wù)，物業(yè)管理公司只是具體辦理相關(guān)手(2)物業(yè)竣工驗收合格以及物業(yè)管理公司接管驗收合格

續(xù)。物業(yè)管理公司由此正式建立與業(yè)主的服務(wù)與被服務(wù)的情況介紹；

關(guān)系，應(yīng)借此機(jī)會宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和業(yè)主臨時⑶準(zhǔn)予入住的說明；

公約等，讓業(yè)主充足了解物業(yè)管理提供的各項服務(wù)，為(4)入住具體時間和辦理入住手續(xù)的地點；

物業(yè)管理工作順利開展發(fā)明條件。

(5)委托別人辦理入住手續(xù)的規(guī)定；

(6)業(yè)主入住時需要準(zhǔn)備的相關(guān)文獻(xiàn)和資料；

入住時限是指《入住告知書》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的

(7)其他需要說明的事項。

時間期限，當(dāng)新建物業(yè)符合交付使用條件，開發(fā)建設(shè)單

3.《物業(yè)驗收須知》

位和物業(yè)管理單位應(yīng)通過有效途徑或合理方法，如根據(jù)

《物業(yè)驗收須知》是建設(shè)單位告知業(yè)主在物業(yè)驗收時應(yīng)

業(yè)主提供的通信方式，以電話、電報、信函、電子郵件

掌握的基本知識和應(yīng)注意事項的提醒性文獻(xiàn)。一般而

等方式與業(yè)主聯(lián)系，或在上述聯(lián)系無效的情況下通過登

言，重要內(nèi)容涉及：

報、廣播和電視公共傳媒等方式向業(yè)主傳遞或傳達(dá)物業(yè)

(1)物業(yè)建設(shè)基本情況、設(shè)施設(shè)備的使用說明；

入住信息，向業(yè)主適時發(fā)出入住告知，約定期間驗收物

(2)物業(yè)不同部位保修規(guī)定;

(3)物業(yè)驗收應(yīng)注意事項以及其他需要提醒說明的事項(8)服務(wù)指南及服務(wù)投訴電話；

等。(9)其他需要說明的情況以及相關(guān)注意事項。

4.《業(yè)主入住房屋驗收表》6.物業(yè)管理有關(guān)約定

業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有

《業(yè)主入住房屋驗收表》是記錄業(yè)主對房屋驗收情況的

關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定，進(jìn)一步明晰雙方的權(quán)利和義

文本，通常以登記表格的形式出現(xiàn)。使用《業(yè)主入住房

務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確：

屋驗收表》可以清楚地記錄業(yè)主用戶的驗收情況。一般

(1)物業(yè)管理費收費面積、收費標(biāo)準(zhǔn)及金額；

而言，重要內(nèi)容涉及：

(2)物業(yè)管理費計費時段和繳交時間；

(1)物業(yè)名稱、樓號；

(3)物業(yè)管理費收繳方式(鈔票或托收等)；

(2)業(yè)主、驗收人、建設(shè)單位代表姓名；

(4)滯納金及其計收比例：

(3)驗收情況簡要描述；

(5)調(diào)整管理費的條件或其他情況。

(4)物業(yè)分項驗收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數(shù)；

(二)其他準(zhǔn)備

(5)建設(shè)單位和業(yè)主的簽字確認(rèn)；

1.入住工作計劃

(6)物業(yè)驗收存在的問題，有關(guān)維修解決的約定等；

建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)在入住前一個月制訂入住

⑺驗收時間；

工作計劃，由項目管理負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn)，并報經(jīng)上級主

(8)其他需要約定或注明的事項。

管部門核準(zhǔn)。計劃中應(yīng)明確：

5.《業(yè)主(住戶)手冊》

(1)入住時間、地點；

《業(yè)主(住戶)手冊》是由物業(yè)管理單位編撰，向業(yè)主、(2)負(fù)責(zé)入住工作的人員及職責(zé)分工；

物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)項(3)入住過程中使用的文獻(xiàn)和表格；

目內(nèi)容的服務(wù)指南性質(zhì)的文獻(xiàn)。一般而言，重要涉及以(4)入住手續(xù)辦理和程序；

下內(nèi)容：(5)注意事項及其他情況。

(1)歡迎辭；2.入住典禮策劃

⑵社區(qū)概況；

為了提高社區(qū)整體形象，有效加強與業(yè)主、物業(yè)使用人

(3)物業(yè)管理公司以及項目管理單位(處)情況介紹；

的溝通，通常由物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理的特點及社

(4)《業(yè)主臨時公約》；

區(qū)實際情況，組織舉行入住典禮。參與人員有業(yè)主、物

(5)社區(qū)內(nèi)相關(guān)公共管理制度；

業(yè)管理公司代表、建設(shè)單位代表以及其他有關(guān)人員。

(6)物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務(wù)流程等；

3.環(huán)境準(zhǔn)備

(7)公共及康樂設(shè)施介紹;

在完畢對物業(yè)的竣工驗收和接管驗收之后，物業(yè)管理單提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費用

位要對物業(yè)共用部位進(jìn)行全面徹底的清潔，為業(yè)主、物

I

業(yè)使用人入住做好準(zhǔn)備。同時，要布置好環(huán)境，保持道

簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文獻(xiàn)

路通暢。遇有二期工程施工或臨時施工情況，要進(jìn)行必

要隔離，防止安全事故發(fā)生。

I

4.其他準(zhǔn)備事項繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費用

(1)準(zhǔn)備及布置辦理入住手續(xù)的場地，如布置彩旗、標(biāo)語,

I

設(shè)立業(yè)主休息等待區(qū)等；

領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關(guān)文獻(xiàn)資料

(2)準(zhǔn)備及布置辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的場地，如電信、郵政、有

線電視、銀行等相關(guān)單位業(yè)務(wù)開展的安排；

I

(3)準(zhǔn)備資料及預(yù)先填寫有關(guān)表格，為方便業(yè)主，縮短工

領(lǐng)取房屋鑰匙(入住過程完結(jié))

作流程，應(yīng)對表格資料預(yù)先作出必要解決，如預(yù)先填上

姓名、房號和基本資料等；

2.入住手續(xù)

(4)準(zhǔn)備辦公用品，如復(fù)印機(jī)、電腦和文具等；

(1)持購房協(xié)議、入住告知書等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)；

(5)制作標(biāo)記牌、導(dǎo)視牌、流程圖，如交通導(dǎo)向標(biāo)志、入

(2)房屋驗收，填寫《業(yè)主入住房屋驗收表》，建設(shè)單位

住流程、有關(guān)文獻(xiàn)明示等；

和業(yè)主核對無誤后簽章確認(rèn)；

(6)針對入住過程中也許發(fā)生的緊急情況，如交通堵塞、

(3)產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)，提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料，繳納辦理

矛盾糾紛等，制訂必要的緊急預(yù)案。

產(chǎn)權(quán)證所需費用，一般由建設(shè)單位承辦；

(4)建設(shè)單位開具證明，業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼

入住服務(wù)的管理

續(xù)辦理物業(yè)入住手續(xù)；

三、入住服務(wù)的管理

(5)業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文獻(xiàn)，如物

(一)入住流程與手續(xù)

業(yè)管理收費協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等；

1.入住流程

(6)繳納入住當(dāng)月物業(yè)管理及其他相關(guān)費用；

(7)領(lǐng)取提供應(yīng)業(yè)主的相關(guān)文獻(xiàn)資料?，如《住宅質(zhì)量保證

業(yè)主憑入住告知書、購房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)

書》、《住宅使用說明書》、《業(yè)主手冊》等；

I(8)領(lǐng)取物業(yè)鑰匙。

驗收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗收單》，簽字確認(rèn)業(yè)主入住手續(xù)辦理完結(jié)之后，物業(yè)管理公司應(yīng)將相關(guān)資

料歸檔。

(二)費用繳納因此，一定要充足做好物業(yè)入住的各項準(zhǔn)備工作。

建設(shè)單位或物業(yè)管理單位根據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主、用戶收物業(yè)入住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計劃。在進(jìn)行周

取當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，并開具相應(yīng)票據(jù)給密計劃和進(jìn)行資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備工作的同時還應(yīng)注

業(yè)主、用戶。意以下四個方面的工作：

(三)驗房及發(fā)放鑰匙

第一是人力資源要充足?，F(xiàn)場引導(dǎo)、辦理手續(xù)、交接查

(1)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗收其名下驗、技術(shù)指導(dǎo)、政策解釋、綜合協(xié)調(diào)等各方人員應(yīng)所有

的物業(yè)，登記水、電、氣表起始數(shù)，根據(jù)房屋驗收情況、到位，協(xié)同工作。如現(xiàn)場出現(xiàn)人員缺位，其別人員或機(jī)

購房協(xié)議雙方在《業(yè)主入住房屋驗收表》上簽字確認(rèn)；動人員應(yīng)及時補位。

(2)向業(yè)主發(fā)放鑰匙并記錄；

第二是資料準(zhǔn)備要充足。雖然物業(yè)管理公司可通過一定

(3)對于驗收不合格的部分，物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)助業(yè)主敦管理方法故意識地疏導(dǎo)業(yè)主，避免業(yè)主過于集中，但業(yè)

促建設(shè)單位進(jìn)行工程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。若主的隨意性是不可控的，因此，有必要預(yù)留一定余量的

發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，可暫不發(fā)放鑰匙。資料。

(四)資料歸檔

第三是分批辦理入住手續(xù)，避免由于過度集中辦理產(chǎn)生

業(yè)主物業(yè)驗收以及其他手續(xù)辦理完結(jié)之后，物業(yè)管理單

的混亂。為避免入住工作的混亂，減少入住工作強度，

位應(yīng)及時將已辦理入住手續(xù)的房間號碼和業(yè)主姓名告

在向業(yè)主發(fā)出《入住告知書》時，應(yīng)明確告知其入住辦

知門衛(wèi)，并及時將各項業(yè)主、用戶資料歸檔，妥善保管,

理時間，現(xiàn)場亦應(yīng)有明確標(biāo)記和提醒，以便對業(yè)主入住

不得將信息泄露給無關(guān)人員。

進(jìn)行有效疏導(dǎo)和分流，保證入住工作的順利進(jìn)行。

第四是緊急情況要有預(yù)案。入住時由于現(xiàn)場人員混雜、

入住服務(wù)應(yīng)注意的問題

場面較大，隨時也許發(fā)生如治安、消防、醫(yī)療、糾紛等

第二節(jié)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題

突發(fā)事件，建設(shè)單位及物業(yè)管理單位應(yīng)預(yù)先設(shè)立各種解

一、入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充足

決方案，防患于未然。

物業(yè)入住在物業(yè)管理中是一項繁瑣細(xì)致的工作，既規(guī)定二、入住期間需要注意的問題

快捷高效，又規(guī)定井然有序。由于業(yè)主普遍缺少物業(yè)入

(1)業(yè)主入住實行一站式柜臺服務(wù)，方便業(yè)主辦理有關(guān)入

住的相關(guān)知識和經(jīng)驗，經(jīng)常會存在相關(guān)資料準(zhǔn)備局限性

住手續(xù)。在入住辦理期間，物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理單

和對物業(yè)入住管理等缺少結(jié)識的問題，加之業(yè)主入住又

位和相關(guān)部門應(yīng)集中辦公，形成一條龍式的流水作業(yè),

是短時間內(nèi)集中辦理的，工作的頻密度高、勞動強度大,

一次性地解決業(yè)主入住初期的所有問題，如辦理入住手(1)A、B棟集中入住時間：2023年12月26日?2023

續(xù)，開通電話、有線電視等。年元月2日

(2)因故未能準(zhǔn)時辦理入住手續(xù)的，可按照《入住告知書》(2)C、D棟集中入住時間：2023年元月3日?2023年元

中規(guī)定的辦法另行辦理。月10日

(3)每日服務(wù)時間：

(3)應(yīng)合理安排業(yè)主入住服務(wù)辦理時間，適當(dāng)延長辦理時

周一?周五8：30am~7：00pm

間。為方便業(yè)主入住，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的不同情況實行預(yù)約

周六、周日9：00am~5：00pm

辦理或?qū)嵭袕椥怨ぷ鞣绞?，如在正常工作時間之外另行

(二)場地準(zhǔn)備

安排入住手續(xù)的辦理，或延長工作時間，如中午或晚上

售樓處洽談廳：辦理入住手續(xù)，辦理電信、郵政、有線

延時辦公。

電視、銀行、派出所手續(xù)或征詢、裝修審批或征詢。

(4)辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主入(三)資料準(zhǔn)備

住流程圖，在顯要位置張貼或擺放各類業(yè)主入住的標(biāo)牌(1)《住宅質(zhì)量保證書》(500份，建設(shè)單位準(zhǔn)備)；

標(biāo)記、作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語、公告提醒等，方便業(yè)主了(2)《住宅使用說明書》(500份，建設(shè)單位準(zhǔn)備)：

解掌握，加快入住進(jìn)程。同時:現(xiàn)場擺放物業(yè)管理相關(guān)(3)《入住告知書》(500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；

法規(guī)和其他資料，方便業(yè)主取閱，減輕征詢工作壓力。(4)《物業(yè)驗收須知》(500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；

對于重要的法規(guī)文獻(xiàn)等，可以開辟公告欄公示。(5)《業(yè)主(住戶)手冊》(800份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；

(6)《裝修手冊》(800份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；

(5)指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類征詢和引

(7)《業(yè)主公約》(1500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；

導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。入住現(xiàn)場應(yīng)設(shè)迎

(8)《物業(yè)管理收費協(xié)議》(1500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備);

賓、引導(dǎo)、辦事、財務(wù)、征詢等各類人員，以方便業(yè)主

(9)《收款收據(jù)》(500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；

的不同需要，保障現(xiàn)場秩序，解決各類問題。

(10)《登記表格》(800份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；

(11)《業(yè)主入住房屋驗收表》(1500份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)

(6)注意安全保衛(wèi)以及車輛引導(dǎo)。入住期間不僅有室內(nèi)手

備)。

續(xù)辦理，尚有現(xiàn)場驗房等程序。而有些樓盤的現(xiàn)場施工

(四)辦公用品準(zhǔn)備

尚未完結(jié)，現(xiàn)場人員混雜，故應(yīng)注意業(yè)主入身安全和引

⑴桌椅30套，配以絲絨臺布；

導(dǎo)現(xiàn)場車輛有序擺放。

(2)文獻(xiàn)柜4個，資料袋1000個;

三、入住操作實務(wù)案例

(3)飲水機(jī)2臺,一次性水杯1000個；

［案例］某住宅區(qū)入住方案。

(4)復(fù)印機(jī)1臺，復(fù)印紙若干；

(一)入住時間安排

(5)小禮品500份;

(6)紙、筆、雙面膠；(7)治安組：20人，治安防范，秩序維護(hù)，車輛引導(dǎo)。

⑺平面圖、模型；(八)入住流程

(8)裝訂機(jī)、過膠機(jī)、鑰匙箱；(1)引導(dǎo)員引導(dǎo)來賓進(jìn)入售樓處辦理入住手續(xù)；

⑼數(shù)碼相機(jī)、手提電腦。(2)驗證(入住告知書、準(zhǔn)住證、身份證)；

(五)環(huán)境布置(3)驗樓，簽認(rèn)驗收表；

(1)彩燈、噴繪、招貼畫；(4)發(fā)放資料及表格；

(2)指示牌(中英文)；(5)指導(dǎo)業(yè)主填寫表格；

(3)辦事流程(燈箱)；(6)簽訂公約和收費協(xié)議；

(4)樣本表格;(7)繳納管理費等應(yīng)繳費用；

(5)廣播、背景音樂；(8)發(fā)放鑰匙及記錄。

(6)宣傳標(biāo)語；(九)其他注意事項

(7)隔離樁等。2023年元月II日起不再集中辦理入住手續(xù)，逾期沒有

(六)交通管理辦理完入住手續(xù)的，

(1)通向一期住宅的路口用雪糕筒封閉(只允許一期住戶可繼續(xù)到物業(yè)管理單位辦理。

出入)；

(2)入住來賓車輛所有進(jìn)地下車場停放；第12講

(3)車場出入口、步行出入口放置導(dǎo)示牌、樓棟及功能區(qū)第12講講義

指示牌；物業(yè)裝飾裝修管理流程

(4)在車場出入口、車場內(nèi)部布崗，指揮和引導(dǎo)車輛和來

物業(yè)裝飾裝修管理是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理、

賓。服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，

(七)人員配備協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為

(1)引導(dǎo)組：2人，負(fù)責(zé)入住流程介紹，引導(dǎo)辦理手續(xù)；進(jìn)行解決和糾正，從而保證物業(yè)的正常運營使用，維護(hù)

(2)資料組：6人，負(fù)責(zé)資料發(fā)放查驗登記工作；全體業(yè)主的合法權(quán)益。

(3)財務(wù)組：2人，負(fù)責(zé)收費并簽訂《管理服務(wù)費收費協(xié)

議》；

物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。由于缺少

(4)鑰匙組：2人，負(fù)責(zé)鑰匙發(fā)放與登記；

物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識和對裝飾裝修管理相關(guān)法

(5)驗房組：20人,負(fù)責(zé)引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行驗房，以及情況

律法規(guī)的了解，業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的

登記；

實用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。

(6)綜合組：4人，征詢工作，綜合協(xié)調(diào)工作；

隨著人們審美情趣的不斷變化，物業(yè)裝修設(shè)計、施工、

材料等的個性化限度越來越高。加之物業(yè)裝飾裝修過程

（二）流程分述

長、點多面廣、不擬定因素多，管理控制難度大。稍有

1.備齊資料

不慎，一方面有也許危害物業(yè)安全，影響物業(yè)的正常使

用，或?qū)ξ飿I(yè)構(gòu)成潛在的危險，導(dǎo)致物業(yè)風(fēng)險；另一方

資料的準(zhǔn)備由業(yè)主（或物業(yè)使用人）和施工隊分別準(zhǔn)備和

面，也也許激發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)

提供。一般涉及物業(yè)所有權(quán)證明，申請人身份證原件及

管理和社區(qū)的和諧局面。因此，物業(yè)裝飾裝修管理是物

復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有

業(yè)服務(wù)的重點和難點之一，不僅規(guī)定細(xì)致專業(yè)、一絲不

建筑、水電氣等改動設(shè)計和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)

茍，方案上嚴(yán)格把關(guān)，溝通上人情在理，并且規(guī)定物業(yè)

定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時，還

管理單位高度敬業(yè)、檢查頻密、消滅隱患、及時整改。

應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面批準(zhǔn)。

2.物業(yè)裝飾裝修申報

物業(yè)裝飾裝修管理涉及裝飾裝修申報、登記審核、入場

手續(xù)辦理、裝飾裝修過程監(jiān)督檢查以及驗收等環(huán)節(jié)，內(nèi)

用戶在入住過程中，應(yīng)已收到物業(yè)管理公司發(fā)出的裝修

容上涉及裝飾裝修流程設(shè)計、管理細(xì)則規(guī)定、過程控制

手冊及裝飾裝修申報登記表。用戶在裝修施工前，須認(rèn)

和責(zé)任界定等方面。物業(yè)管理單位實行裝飾裝修管理的

真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表，并提交管理單位登

依據(jù)是建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》

記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備

以及國家和地方的其他規(guī)定。

案完畢之后，用戶才干動工裝修。

一、物業(yè)裝飾裝修管理流程

物業(yè)管理工作人員應(yīng)規(guī)定和指導(dǎo)業(yè)主逐項填寫裝飾裝

裝飾裝修流程既是物業(yè)管理內(nèi)部操作作業(yè)指導(dǎo)書，也是

修申報登記表，保證各項申請明確無誤，涉及專業(yè)部門

方便業(yè)主了解裝飾裝修管理流程的公示性標(biāo)記。因此，

（如水、電、氣等）、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項目的，規(guī)定寫

規(guī)定物業(yè)裝飾裝修流程的書面形式須文字簡明、內(nèi)容清

明地點、位置或改變的限度及尺寸（具體詳見附后的裝飾

楚、圖表白確、一目了然。

裝修申報登記表）等具體數(shù)據(jù)和資料，必要時裝修人或裝

（一）流程示意圖

修單位還應(yīng)向有關(guān)部門申報核準(zhǔn)。

3.物業(yè)裝飾裝修登記

裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)

主入住辦理現(xiàn)場。在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文獻(xiàn)以

物業(yè)管理單位在進(jìn)行裝飾裝修登記時，可以書面形式將

及《業(yè)主手冊》（或《業(yè)主須知》）等發(fā)放給業(yè)主的資料

裝飾裝修工程的嚴(yán)禁行為和注意事項告知裝修人和裝

上也需有與其相一致的內(nèi)容。裝飾裝修流程一般內(nèi)容形

修人委托的裝飾裝修公司，并且督促裝修人在裝飾裝修

式見下圖:

開工前積極告知鄰里。

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定工作日(一般為3個工作日)內(nèi)(7)管理服務(wù)費用；

完畢登記工作；超過物業(yè)項目管理單位管理范圍的，應(yīng)(8)違約責(zé)任；

報主管部門。(9)其他需要約定的事項。

物業(yè)管理單位應(yīng)具體核查裝飾裝修申請登記表中的裝5.辦理開工的一般手續(xù)

修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記，(1)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位(或指定方)繳納裝飾

(1)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位裝修管理服務(wù)費；

提出設(shè)計方案，擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；(2)裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出

(2)將沒有防水規(guī)定的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間人證等；

的；(3)裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器

(3)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、材。

混凝土墻體的；6.施工

(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，減少節(jié)能效果的；物業(yè)裝飾裝修施工期間，裝修人和裝飾裝修施工單位應(yīng)

(5)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物嚴(yán)格按照裝修申報登記的內(nèi)容組織施工。

的；

物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理

(6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變住宅外立面，在

和服務(wù)工作，加強現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修

非承重外墻上開門、窗的；

施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時勸阻和制

(7)未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施的；

止；已導(dǎo)致事實后果或拒不改正的，應(yīng)及時報告有關(guān)部

(8)未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的；

門依法解決。對裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物

(9)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的，應(yīng)追究違約責(zé)任。

4.簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

7.驗收

在物業(yè)裝飾裝修之前，物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂

《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修管物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)

理的相關(guān)事項，應(yīng)當(dāng)涉及下列內(nèi)容：場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結(jié)果進(jìn)行比

(1)裝飾裝修工程的實行內(nèi)容；較驗收，驗收合格后應(yīng)簽署書面意見。對因違反法律、

(2)裝飾裝修工程的實行期限；法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗收不合格的，應(yīng)提出

(3)允許施工的時間；書面整改意見規(guī)定業(yè)主和施工方限期整改。若發(fā)生歧

(4)廢棄物的清運與處置；義、無法統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受情況的，應(yīng)報請城市

(5)外立面設(shè)施及防盜窗的安裝規(guī)定；管理有關(guān)行政部門解決，并將檢查記錄存檔。

(6)嚴(yán)禁行為和注意事項；

裝修申報登記表(示例)全面的分析。在綜合各方因素的基礎(chǔ)上，科學(xué)地制訂裝

飾裝修管理細(xì)則，使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實處。

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實行管

［案例］

理，加強現(xiàn)場檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題加以制止。一般而言，

某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門報上一

物業(yè)裝飾裝修管理涉及以下內(nèi)容。

份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，

(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理

物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以批準(zhǔn)。

上級主管在審核相關(guān)資料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，于是物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和

規(guī)定裝修管理人員去現(xiàn)場核算，發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一規(guī)定、統(tǒng)一形式。如

置實為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位；封閉

［案例分析］陽臺不得超過陽臺頂部外邊沿垂直投影面，封閉款式、

此案例中反映的問題重要是：第一，業(yè)主填寫的《裝修材料力求統(tǒng)一等。

申報登記表》等資料過于簡樸，以至于無法確認(rèn)業(yè)主安

裝飾裝修時間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時間、季節(jié)變換以

裝設(shè)備的具體位置；第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場核算

及習(xí)慣習(xí)俗等綜合擬定。裝飾裝修時間涉及一般裝飾裝

而盲目批準(zhǔn)施工。因此，在物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下

修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。

方面改善：一方面，在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員

(1)一般裝修時間是指除節(jié)假日之外的正常時間，一般裝

應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報登記表》，具體說明裝

修時間因地區(qū)和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地

修地點、內(nèi)容等情況；另一方面，在物業(yè)裝修情況不明，

區(qū)規(guī)定作業(yè)時間及拆打時間為：

或語言表達(dá)不清時，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場核算，不可

作業(yè)時間：8：00~12：0014：00?18：00

盲目接受業(yè)主裝修申報；再次，應(yīng)對物業(yè)管理單位相關(guān)

拆打時間:8：30-11：3014：30~17：30

人員加強培訓(xùn)和約束，強化裝修管理責(zé)任意識，同時檢

查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改善。(2)特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間。為保障其他業(yè)主

的休息和正常生產(chǎn)生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假

物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容日進(jìn)行裝修。因特殊情況需要裝修.應(yīng)視具體情況相應(yīng)

二、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容縮短裝修時間。

(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間。目前國家頒布

裝飾裝修管理是一個系統(tǒng)工程，要真正達(dá)成科學(xué)管理、

的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過三個月。

細(xì)致服務(wù)，不僅要嚴(yán)格遵守上述裝飾裝修管理流程，還

(二)物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定

要對裝飾裝修過程中的各個環(huán)節(jié)、涉及的各個方面進(jìn)行

為保證物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修

管理應(yīng)重點檢查:相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)立收費項目和任意擬定收費

（1）有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。標(biāo)準(zhǔn)，即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時設(shè)立收取的，也應(yīng)

（2）有無將沒有防水規(guī)定的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚科學(xué)測算并報經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準(zhǔn)。在我國物業(yè)管

房間。理實踐中，裝飾裝修管理收費的項目和標(biāo)準(zhǔn)，因各地規(guī)

（3）有無擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的定的不同，差別較大。為保證物業(yè)裝飾裝修工程的有序

磚、混凝土墻體。進(jìn)行，維護(hù)裝飾裝修活動涉及的各方的合法權(quán)益，目前

（4）有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，減少節(jié)能效果。較為通常和相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，

（5）有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)

（6）有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項和管理收費，并以此

1）搭建建筑物、構(gòu)筑物；為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理

2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費用涉及裝

3）拆改供暖管道和設(shè)施；飾裝修管理服務(wù)費和垃圾清運費。

4）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；1.管理服務(wù)費

5）超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增長樓面荷載的；管理服務(wù)費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增長物業(yè)管理服

6）改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。務(wù)工作量而設(shè)立的臨時性收費項目，國家對于具體的收

同時，還應(yīng)注意檢查以下方面：費標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙

1）施工現(xiàn)場有無采用必要的安全防護(hù)和消防措施，有無方約定，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工

擅自動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等；程單位收取。

2）有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；2.垃圾清運費

3）樓地面鋪設(shè)材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用

垃圾清運費系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理

輕質(zhì)材料等；

和清運費用。如業(yè)主按照規(guī)定管理并自行清運裝修垃

4）是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一規(guī)定（如空調(diào)室外

圾，則該費用可免予繳納；否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理

機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)一規(guī)定、陽臺欄桿的統(tǒng)一規(guī)定等）；

單位繳納該費用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運。

5）物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的規(guī)

定。裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個重要內(nèi)容，其對物業(yè)

（三）物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影

響，甚至?xí)a(chǎn)生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此，物業(yè)

物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個人權(quán)

裝飾裝修管理的基本規(guī)定是:

益。裝飾裝修管理費用的收取要嚴(yán)格按照國家和地方的

（1）裝飾裝修垃圾需袋裝解決;同時，規(guī)定未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補辦，否則

（2）裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時間、方式進(jìn)行堆放和拒絕相關(guān)人員入場。

清運。2.加強巡視，防患于未然

（四）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人

1.嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視

力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯

由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不擬定性、施工

防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，

過程中的自我約束局限性、施工單位管理不力等因素，

要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關(guān)行政主管部

在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域出

門解決。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申

入口（涉及電梯）的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾

報和辦理了施工證，強化施工人員的管理。

裝修施工標(biāo)記的施工人員和其他閑雜人員，應(yīng)一律嚴(yán)禁