房地產(chǎn)眾籌模式解析

房產(chǎn)眾籌方案匯報(bào)目錄眾籌概念1房產(chǎn)眾籌模式2房產(chǎn)眾籌平臺(tái)3產(chǎn)業(yè)園房產(chǎn)眾籌方案4第一章眾籌概念眾籌概念眾籌譯自crowd

funding，即大眾籌資。當(dāng)代眾籌指通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和社交網(wǎng)絡(luò)傳播的特性，讓中小微企業(yè)、藝術(shù)家和個(gè)人對(duì)公眾展示他們的公司、創(chuàng)意或項(xiàng)目，獲得所需要的資金完成融資目標(biāo)。眾籌特點(diǎn)：低門檻多樣性依靠大眾力量注重創(chuàng)意眾籌法律依據(jù)2015年7月19日：中國(guó)人民銀行等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確對(duì)“股權(quán)眾籌融資”等業(yè)務(wù)進(jìn)行分類指導(dǎo)，表明股權(quán)眾籌融資必須通過(guò)股權(quán)眾籌融資中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)（互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站或其他類似的電子媒介）進(jìn)行，股權(quán)眾籌融資方應(yīng)為小微企業(yè)等。2015年7月9日：在北京發(fā)起成立“中關(guān)村股權(quán)眾籌聯(lián)盟”，包括京東眾籌、牛投眾籌、眾籌網(wǎng)、中關(guān)村股權(quán)交易服務(wù)集團(tuán)、大河創(chuàng)投等80家股權(quán)眾籌機(jī)構(gòu)開(kāi)始探索“行業(yè)自律的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”。2014年12月18日：《股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）》（征求意見(jiàn)稿）》，對(duì)股權(quán)眾籌融資的發(fā)行方式、投資者、融資者等作出規(guī)定。眾籌構(gòu)成

通常需要有項(xiàng)目發(fā)起人（籌資人）、支持人（投資人）和眾籌平臺(tái)三部分組成。發(fā)起人：有創(chuàng)造能力但缺乏資金的人。支持人：對(duì)籌資者的故事和回報(bào)感興趣的，有能力支持的人。眾籌平臺(tái)：連接發(fā)起人和支持者的互聯(lián)網(wǎng)終端（國(guó)外：Kickstarter、IndieGogo

國(guó)內(nèi)：點(diǎn)名時(shí)間、大家投、天使匯、眾籌網(wǎng)等）發(fā)起人支持人眾籌平臺(tái)眾籌規(guī)則籌資項(xiàng)目必須在發(fā)起人預(yù)設(shè)的時(shí)間內(nèi)達(dá)到或超過(guò)目標(biāo)金額才算成功。未達(dá)成：沒(méi)有達(dá)到目標(biāo)的項(xiàng)目，支持款項(xiàng)將全額退回給所有支持者。達(dá)成：支持者將得到發(fā)起人預(yù)先承諾的回報(bào)。眾籌網(wǎng)站僅作為項(xiàng)目發(fā)起平臺(tái)，不承擔(dān)回報(bào)發(fā)放、項(xiàng)目執(zhí)行等責(zé)任，僅僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目審核，籌款發(fā)放的責(zé)任。眾籌流程眾籌分類第二章房產(chǎn)眾籌模式模式一："融資型開(kāi)發(fā)類"眾籌通過(guò)在項(xiàng)目拿地后、建設(shè)前進(jìn)行眾籌，為項(xiàng)目建設(shè)階段提供低成本資金，達(dá)到降低項(xiàng)目負(fù)債率的目的，同時(shí)也利于提前鎖定一批購(gòu)房意向人群。融資開(kāi)發(fā)類眾籌的參與門檻一般較高，并需要投資者在預(yù)售前支付所有房款；且房?jī)r(jià)折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房眾籌建房模式。案例：2015年4月29日，碧桂園以6.08億元競(jìng)得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊。項(xiàng)目以"一平方米"作為眾籌單位，由平安好房將眾籌項(xiàng)目包裝為保險(xiǎn)、債券、好房寶等金融產(chǎn)品，向特定對(duì)象（平安好房注冊(cè)用戶）進(jìn)行認(rèn)籌。眾籌過(guò)程：融資完成后，投資者將以微開(kāi)發(fā)商的身份，參與到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、社區(qū)配套等過(guò)程，一定程度上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品"定制化"通過(guò)金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)，避免投資者與開(kāi)發(fā)商直接接觸，規(guī)避集資建房的法律風(fēng)險(xiǎn)投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開(kāi)發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)條件結(jié)果收益投資者收益：前期眾籌的標(biāo)的價(jià)格遠(yuǎn)低于樓盤的銷售價(jià)格，獲利價(jià)差；開(kāi)發(fā)商收益：通過(guò)眾籌降低融資、銷售等環(huán)節(jié)的成本，提前鎖定客戶；平安好房收益：向開(kāi)發(fā)商收取的平臺(tái)管理費(fèi)用。模式二："營(yíng)銷型開(kāi)發(fā)類"眾籌"營(yíng)銷型開(kāi)發(fā)類"眾籌一般在項(xiàng)目建設(shè)期進(jìn)行，雖然眾籌期處于項(xiàng)目預(yù)售前、募集金額也用于項(xiàng)目建設(shè)，但相對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成本及后期價(jià)值，營(yíng)銷型開(kāi)發(fā)類眾籌的募集資金額度通常不算太高。對(duì)融資環(huán)節(jié)的支持作用不明顯。但由于眾籌發(fā)起時(shí)間在建設(shè)期，有利于項(xiàng)目的前期宣傳，并能為項(xiàng)目提前鎖定一批有購(gòu)房意向的客戶。因此，"營(yíng)銷型開(kāi)發(fā)類"眾籌的營(yíng)銷推廣意義大于融資意義。案例：2015年1月，當(dāng)代北辰通過(guò)無(wú)憂我房發(fā)布COCOMOMA工銀瑞信一期眾籌項(xiàng)目以COCOMOMA384套公寓商品房為標(biāo)的，共計(jì)籌得資金1340萬(wàn)元。眾籌過(guò)程：條件收益退出眾籌項(xiàng)目以COCOMOMA384套公寓商品房為標(biāo)的88份眾籌份額于2小時(shí)內(nèi)認(rèn)購(gòu)?fù)戤呑罱K認(rèn)購(gòu)的投資者將獲得5%的工銀瑞信產(chǎn)品現(xiàn)金收益2.項(xiàng)目的優(yōu)先選房權(quán)和優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)（給與購(gòu)房補(bǔ)貼，三檔的補(bǔ)貼金額分別為493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）1.項(xiàng)目不設(shè)封鎖期，在認(rèn)籌期結(jié)束后（即建設(shè)期至選房期），投資者均可隨時(shí)退出。2.選擇退出的投資者，可獲得按活期存款利率計(jì)算的投資收益。模式三："定向類"眾籌定向類眾籌通常是在立項(xiàng)或者拿地之前進(jìn)行，為減少拿地及后期銷售的不確定性，開(kāi)發(fā)商對(duì)合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位須對(duì)定向拿地具有一定影響力，且有一定數(shù)量的員工有購(gòu)房需求。定向類眾籌一般以較大的房?jī)r(jià)折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商在這一過(guò)程中僅獲得管理收益。由于政策、合作單位選擇等風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段除眾美集團(tuán)外，少有開(kāi)發(fā)商使用。案例：石家莊眾美城110萬(wàn)平方米建筑面積中，有33萬(wàn)平方米屬于定制項(xiàng)目，且項(xiàng)目總額6.33億元的土地款全部來(lái)自定制項(xiàng)目部分。眾美在拿地前便與多家單位確定合作關(guān)系，并約定2300元/㎡的銷售價(jià)格（當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)為3200元/㎡），投資者在拿地前即繳納全部購(gòu)房款，眾美將這筆資金用于拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)等各個(gè)階段。模式四："購(gòu)買型+理財(cái)型"眾籌通過(guò)拿出部分房源作為標(biāo)的，以低于市場(chǎng)的銷售價(jià)格及"基本理財(cái)收益+高額浮動(dòng)收益"吸引客戶，設(shè)定固定期限，由投資者共同享有標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)。在退出時(shí)，投資者享有優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)或?qū)?biāo)的物銷售后退出獲得增值收益；開(kāi)發(fā)商則犧牲部分利潤(rùn)獲取大量現(xiàn)金流，提升項(xiàng)目知名度?！百?gòu)買型+理財(cái)型眾籌”參與門檻較高、基本在10萬(wàn)以上，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)承諾參與者"基本收益率（3%-5%）+購(gòu)房?jī)?yōu)惠價(jià)格"的收益模式，眾籌期間基本上均會(huì)設(shè)置一定時(shí)間的鎖定期，鎖定期內(nèi)參與者不得申請(qǐng)退出。案例：2014年11月，平安好房、平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合萬(wàn)科推出"平安&北部萬(wàn)科城"216套房源作為標(biāo)的，眾籌目標(biāo)最低金額1500萬(wàn)元。眾籌過(guò)程：1.條件：以216套房源作為標(biāo)的，每套房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)眾籌金額為5-13.5萬(wàn)元。2.收益：投資者收益由兩部分構(gòu)成：一是優(yōu)先選房權(quán)和低于周邊市場(chǎng)價(jià)近13%的優(yōu)惠購(gòu)房權(quán)；二是按認(rèn)籌金額計(jì)算的3%的年化收益。3.退出：在眾籌項(xiàng)目10個(gè)月的持有期到期后，投資者將決定是否置業(yè)。如果選擇置業(yè)，將獲得前述兩部分收益；如果放棄置業(yè)，則將獲得認(rèn)籌金額對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金收益。模式五："彩票型"眾籌彩票型眾籌實(shí)際多屬于以蓄客為目的、在項(xiàng)目獲得預(yù)售證后進(jìn)行的營(yíng)銷活動(dòng)，并且通過(guò)投資者競(jìng)價(jià)的方式，探尋市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目定價(jià)的接受程度。案例：蘇州萬(wàn)科城為萬(wàn)科首個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。項(xiàng)目以蘇州萬(wàn)科城一套全裝100㎡、市值約90萬(wàn)元的三房作為標(biāo)的，眾籌金額為54萬(wàn)元。眾籌收益：模式六三："R三EIT三s型"三眾籌（三房地產(chǎn)三信托投三資基金三）對(duì)于有三穩(wěn)定收三益、但三總價(jià)高三或不可三分割的三產(chǎn)品，三在拿地三后可選三擇RE三ITs三型眾籌三，通過(guò)三多人持三有一個(gè)三物業(yè)產(chǎn)三品，降三低單個(gè)三投資者三的投資三額度，三達(dá)到促三進(jìn)銷售三去化、三改善項(xiàng)三目現(xiàn)金三流的目三的。在眾籌三成功后三，所有三投資者三將組建三成立資三產(chǎn)管理三公司，三由資管三公司整三體購(gòu)買三物業(yè)，三并委托三物業(yè)管三理公司三等進(jìn)行三管理運(yùn)三營(yíng)；投三資者通三過(guò)金融三產(chǎn)品持三有物業(yè)三相應(yīng)權(quán)三益，獲三得租金三收益以三及持有三期內(nèi)的三物業(yè)增三值價(jià)值三；開(kāi)發(fā)三商以較三高的銷三售價(jià)格三獲得現(xiàn)三金，同三時(shí)收取三長(zhǎng)期的三資產(chǎn)管三理費(fèi)用三。該模三式一般三會(huì)設(shè)置三若干年三的封閉三期，封三閉期后三，項(xiàng)目三發(fā)起方三將按需三要定期三召開(kāi)投三資者會(huì)三議，協(xié)三商決策三是否退三出項(xiàng)目三等問(wèn)題三。此種類三型眾籌三通常門三檻較高三，持有三期較長(zhǎng)三，一般三來(lái)說(shuō)要三2年以三上。案例三：201三4年1三2月1三6日，三中信地三產(chǎn)與眾三籌網(wǎng)的三眾籌筑三屋，聯(lián)三合上線三中信臺(tái)三達(dá)國(guó)際三酒店式三公寓眾三籌項(xiàng)目三，以"三度假地三產(chǎn)合伙三人"的三形式，三推出5三套位于三海南的三酒店式三公寓參三與房產(chǎn)三眾籌，三籌資目三標(biāo)38三8萬(wàn)。根據(jù)要三求，投三資者支三付5-三20萬(wàn)三元。獲得以三下四項(xiàng)三收益：1）以三原房?jī)r(jià)三的88三折購(gòu)入三相應(yīng)比三例的房三產(chǎn)產(chǎn)權(quán)三；2）兩三年內(nèi)每三年年化三7%的三房產(chǎn)租三金收益三；3）旺三季3天三或淡季三10天三免費(fèi)入三住酒店三等權(quán)益三；4）投三資者退三出項(xiàng)目三變賣房三產(chǎn)時(shí)的三房產(chǎn)增三值收益三。項(xiàng)目設(shè)三置了兩三年封鎖三期，項(xiàng)三目發(fā)起三方將每三年召開(kāi)三一次支三持者會(huì)三議，協(xié)三商決策三是否退三出項(xiàng)目三等問(wèn)題三；且封三鎖期后三租金金三額將根三據(jù)酒店三實(shí)際經(jīng)三營(yíng)的情三況決定三。其他模三式：產(chǎn)三融互動(dòng)三平臺(tái)201三5年7三月，星三河集團(tuán)將與深三創(chuàng)投聯(lián)三手推出三以現(xiàn)金三、租金三、產(chǎn)權(quán)三或“現(xiàn)三金+產(chǎn)三權(quán)”等三各種不三同的方三式與入三駐星河三WOR三LD園三區(qū)的創(chuàng)三新型發(fā)三展企業(yè)三進(jìn)行股三權(quán)置換模式。星河W三orl三d構(gòu)建一個(gè)產(chǎn)三融互動(dòng)三的平臺(tái)三。依靠三深創(chuàng)投三在股權(quán)三投資、三創(chuàng)業(yè)投三資上的三經(jīng)驗(yàn)和三資源，三吸引一三些初創(chuàng)三型企業(yè)三、成長(zhǎng)三型企業(yè)三入駐產(chǎn)三業(yè)園。作為一三家在金三融投資三領(lǐng)域強(qiáng)三勢(shì)布局三的企業(yè)三，星河三又能通三過(guò)一定三的方式三分享這三些創(chuàng)業(yè)三型企業(yè)三的成長(zhǎng)三。雙方三還成立三一款名三叫“新三型科技三地產(chǎn)基三金”的三產(chǎn)品，三核心理三念是產(chǎn)三權(quán)換股三權(quán)、租三金換股三權(quán)。但對(duì)于三規(guī)模較三大、要三求較高三的項(xiàng)目三，項(xiàng)目三發(fā)展可三能會(huì)出三現(xiàn)失誤三，并出三現(xiàn)長(zhǎng)期三拖延。三創(chuàng)新者三和資助三者的關(guān)三系還不三確定。三資助者三扮演著三慈善家三、投資三者和客三戶的角三色。當(dāng)三承諾的三回報(bào)無(wú)三法如期三實(shí)現(xiàn)時(shí)三，資助三者會(huì)感三到不滿三。總結(jié)定向類三眾籌在三拿地前三便能鎖三定客戶三并籌得三大額資三金，但三由于存三在觸及三預(yù)售制三之嫌等三問(wèn)題，三在未來(lái)三一定時(shí)三期內(nèi)，三仍將是三較為小三眾的產(chǎn)三品，難三以大規(guī)三模展開(kāi)。以平安三好房為三代表的三融資開(kāi)三發(fā)類眾三籌，在三拿地后三即展開(kāi)三，可融三得資金三規(guī)模較三大，能三在較大三程度的三解決開(kāi)三發(fā)商最三為關(guān)注三的"客三戶+資三金"兩三大問(wèn)題三，或?qū)⑷蔀槲慈齺?lái)房地三產(chǎn)眾籌三發(fā)展的三重點(diǎn)方三向之一。其它模三式，雖三然眾籌三介入的三階段不三同，但三所能籌三集的資三金規(guī)模三較小，三本質(zhì)上三更多是三開(kāi)發(fā)商三為了項(xiàng)三目營(yíng)銷三造勢(shì)、三提前鎖三客、銷三售去化三等采取三的營(yíng)銷三手段，三難以真三正解決三開(kāi)發(fā)商三的融資三難題。由于房三地產(chǎn)眾三籌剛剛?cè)鸩?，三法律法三?guī)尚不三完善，三存在與三非法集三資混淆三、與《三證券法三》《公三司法》三等沖突三的風(fēng)險(xiǎn)三，這也三給房地三產(chǎn)眾籌三的發(fā)展三加大了三難度，三要求對(duì)三房地產(chǎn)三眾籌的三設(shè)計(jì)及三實(shí)施更三加謹(jǐn)慎三，給創(chuàng)三新加上三一個(gè)保三險(xiǎn)繩。第三章三房三產(chǎn)眾籌三平臺(tái)平臺(tái)一三：眾籌三筑屋眾籌筑三屋201三5年1三月23三日正式三上線，由眾籌三網(wǎng)與國(guó)三內(nèi)首個(gè)三類型化三社區(qū)互三聯(lián)網(wǎng)定三制平臺(tái)三萬(wàn)通自三由筑屋三合作共三建的房三地產(chǎn)互三聯(lián)網(wǎng)金三融平臺(tái)三。目前，三平臺(tái)上已經(jīng)匯集了三住宅公三寓、旅三游地產(chǎn)三、商業(yè)三商鋪等三多個(gè)眾三籌項(xiàng)目三。已成功三項(xiàng)目4三個(gè)：成功項(xiàng)三目：眾籌中三項(xiàng)目2三個(gè)：即將開(kāi)三始項(xiàng)目三9個(gè)：性質(zhì)：住宅公寓性質(zhì)：商業(yè)綜合體即將開(kāi)三始項(xiàng)目三9個(gè)：性質(zhì)：三商住公三寓。擬定8三月1日三開(kāi)盤，三42-三85平三方。眾籌金三額：0三9月3三0日前三，籌集10,三000三,00三0。性質(zhì)：三酒店式三公寓。面積4三0-9三0平方即將開(kāi)三始項(xiàng)目三--旅三游地產(chǎn)眾籌網(wǎng)三項(xiàng)目發(fā)三起規(guī)定三：1）項(xiàng)目發(fā)三起人：三在眾籌三網(wǎng)平臺(tái)三注冊(cè)并三發(fā)起眾三籌項(xiàng)目三的單位三或個(gè)人三；2）保證金三：項(xiàng)目三發(fā)起人三在眾籌三網(wǎng)平臺(tái)三發(fā)起的三項(xiàng)目，三由眾籌三網(wǎng)作為三代收款三方，收三取項(xiàng)目三投資人三基于項(xiàng)三目投資三明細(xì)單三而支付三的眾籌三金額。三項(xiàng)目眾三籌成功三后，眾三籌網(wǎng)留三存項(xiàng)目三眾籌總?cè)痤~的三30%三作為保三證金，三在項(xiàng)目三發(fā)起人三兌現(xiàn)對(duì)三項(xiàng)目投三資人的三回報(bào)承三諾后，三眾籌網(wǎng)三將該保三證金返三還給項(xiàng)三目發(fā)起三人。如三果項(xiàng)目三發(fā)起人三未兌現(xiàn)三對(duì)項(xiàng)目三投資人三的回報(bào)三承諾，三則眾籌三網(wǎng)有權(quán)三直接支三配該保三證金以三用于兌三現(xiàn)對(duì)項(xiàng)三目投資三人的回三報(bào)承諾三。3）資金支三付渠道三費(fèi)：為三保證眾三籌資金三安全，三眾籌項(xiàng)三目項(xiàng)下三資金均三通過(guò)第三三方支三付公司三代為劃三轉(zhuǎn)，由三此產(chǎn)生三的支付三渠道費(fèi)三由項(xiàng)目三發(fā)起人三負(fù)擔(dān)。項(xiàng)目眾三籌成功三后，眾三籌網(wǎng)將三扣除項(xiàng)三目眾籌三總金額三的1.三5%作三為資金三支付渠三道費(fèi)，三并支付三給第三三方支付三機(jī)構(gòu)。三如眾籌三項(xiàng)目不三成功，三則不收三取該筆三費(fèi)用。4）在眾籌三網(wǎng)上發(fā)三起的項(xiàng)三目，應(yīng)三明確具三體的開(kāi)三始時(shí)間三和結(jié)束三時(shí)間。三截止項(xiàng)三目結(jié)束三時(shí)間，三如項(xiàng)目三眾籌金三額低于三預(yù)定眾三籌金額三，則項(xiàng)三目眾籌三失?。蝗珥?xiàng)目三眾籌金三額等于三或大于三預(yù)定眾三籌金額三，則項(xiàng)三目眾籌三成功。平臺(tái)二三：好房三眾籌201三4年12月三23日三平安好三房宣布三“好房三眾籌”三頻道正三式上線三運(yùn)營(yíng)。三眾籌買三房只是三最初級(jí)三的眾籌三模式，三眾籌建三房才是三好房眾三籌的戰(zhàn)三略發(fā)展三目標(biāo)。目前，三平臺(tái)上三已經(jīng)匯三集了住三宅公寓三、海外三房產(chǎn)、三旅游地三產(chǎn)、養(yǎng)三老地產(chǎn)三、商業(yè)三商鋪等三多個(gè)眾三籌項(xiàng)目三。成功項(xiàng)三目-折三扣購(gòu)房三權(quán)：1.項(xiàng)三目戶型三：73三㎡、7三8㎡、三82㎡三。2.項(xiàng)三目均價(jià)三：預(yù)估三市場(chǎng)價(jià)三650三0元/三㎡，眾三籌價(jià)570三0元/三㎡起。3.回三報(bào)：優(yōu)三先購(gòu)房三權(quán)。1.單三份眾籌三金額：三500三0元。2.回三報(bào)：優(yōu)三先購(gòu)房三權(quán);5三千抵5三萬(wàn);推三薦新客三戶，雙方均三可享3三千元房三款優(yōu)惠三，單套三公寓最三高優(yōu)惠1三.5萬(wàn)三元;3.退三出：如三客戶未三使用眾三籌收益三，到期三日本金原三路返還三，并額三外獲得三6%/三年的預(yù)三估現(xiàn)金收三益。1.資三金門檻三：50三000三~13三500三0元。2.回三報(bào)：均三價(jià)48三00元三購(gòu)房?jī)r(jià)三（目前三售價(jià)5三500三元），3%預(yù)三期固定三年化收三益率。成功項(xiàng)三目-股三權(quán)眾籌三：1.股三權(quán)眾籌三項(xiàng)目。三認(rèn)籌者三可獲得三認(rèn)籌份三數(shù)相對(duì)應(yīng)三股權(quán)在三投資周三期內(nèi)所三產(chǎn)生的三項(xiàng)目收三益。2.眾三籌最低三單位為三1份，三1份2三萬(wàn)英鎊三（暫定193三,27三0元人三民幣）三，可最三多認(rèn)籌三250三份。3.回三報(bào)：投三資期內(nèi)三，預(yù)計(jì)三最低年三化收益三14%三，浮動(dòng)收三益可達(dá)三20%三。一次三性投資三超過(guò)2三00萬(wàn)三英鎊，可以包三辦英國(guó)三投資移三民。眾三籌參與三者持有項(xiàng)目投三資公司三PCL三006三5的股三權(quán)憑證三正本，辦理三股權(quán)交三割手續(xù)三。1.股三權(quán)眾籌三項(xiàng)目。三認(rèn)籌者三可獲得三認(rèn)籌份三數(shù)相對(duì)應(yīng)三股權(quán)在三投資周三期內(nèi)所三產(chǎn)生的三項(xiàng)目收三益。2.眾三籌最低三單位為三1份，三1份1三萬(wàn)英鎊三（93三365三元人民幣三），可三最多認(rèn)三籌90三5份.3.回三報(bào)：項(xiàng)三目投資三期內(nèi)，三預(yù)計(jì)年三化收益三18%三，保證收三益5%三，到期三還本付三息。一三次性投三資超過(guò)200三萬(wàn)英鎊三，可以三包辦英三國(guó)投資三移民。三眾籌參與者三持有項(xiàng)三目投資三公司P三CL0三065三的股權(quán)三憑證正三本，辦理股三權(quán)交割三手續(xù)。成功項(xiàng)三目-持三有所有三權(quán)：1.每三份10三0美元三（約合三615三元人民三幣），三最低認(rèn)籌1三份，最三多認(rèn)籌三50份三。2.收三益：與三Lim三est三one三私立大三學(xué)已簽三訂出租協(xié)議，三每年擔(dān)三保租金三回報(bào)率三預(yù)計(jì)5三%，包三租3年三。第四年三第一個(gè)三月物業(yè)三公司承三諾以1三12%三買入價(jià)三回購(gòu)。1.眾三籌最低三單位為三1份，三約合5三005三5元人三民幣）三，可最多三認(rèn)籌6三0份。2.回三報(bào)：建三設(shè)期間三承諾凈三年化收三益5%三，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2三017三年5月三建成。三建成后三包租2三年，承諾凈三年化收三益10三%。第三三年開(kāi)三發(fā)商承三諾以原價(jià)回三購(gòu)本物三業(yè).1.眾三籌最低三單位為三1份，三950三00元三人民幣三），可最多三認(rèn)籌2三0份2.回三報(bào)：.三建設(shè)期三間預(yù)期三年化收三益2.三5%，預(yù)計(jì)2三017三年5月三建成。三建成后三包租3三年，預(yù)計(jì)年三凈收益三6%。三第四年三開(kāi)發(fā)商三承諾以三原價(jià)回購(gòu)本三物業(yè)。成功項(xiàng)三目-持三有所有三權(quán)1.認(rèn)三籌者可三獲得認(rèn)三籌份數(shù)三相對(duì)應(yīng)三時(shí)間內(nèi)三房屋使用權(quán)三或期間三產(chǎn)生的三收益。2.眾三籌最低三單位為三1份，三1份2三750三00元三，可最多三認(rèn)籌1三3份.3.回三報(bào)：建三成后兩三年預(yù)計(jì)三每年1三0%租三金回報(bào)三，包租2三年；第三三年起三預(yù)計(jì)每三年9%三租金回三報(bào)。1.認(rèn)三籌者可三獲得認(rèn)三籌份數(shù)三相對(duì)應(yīng)三時(shí)間內(nèi)三房屋使用權(quán)三或期間三產(chǎn)生的三收益。2.眾三籌最低三單位為三1份，三根據(jù)認(rèn)三籌項(xiàng)目三不同（豪華三酒店標(biāo)三間或高三級(jí)酒店三套房）三1份分三別為95三000三元或1三150三00元三或16三000三0元。3.建三設(shè)期間三每年5三%年化三回報(bào)；三建成后三包租15年三，每年三10%三凈回報(bào)三；第1三5年以三后以1三50%價(jià)格回三購(gòu)。如三果在第三5-1三4年間三需要退三出，開(kāi)發(fā)商三保證以三125三%的投三資價(jià)格三協(xié)助轉(zhuǎn)三售。平安好三房網(wǎng)項(xiàng)三目發(fā)起三規(guī)定：1）平三安好房三網(wǎng)對(duì)上三線的所三有地產(chǎn)三眾籌項(xiàng)三目都有三嚴(yán)格要三求，專三家評(píng)審三委員會(huì)會(huì)對(duì)眾三籌人或三機(jī)構(gòu)資三質(zhì)、信三用、背三景、預(yù)三期收益三、還款三能力評(píng)三定、有三無(wú)擔(dān)保三、法律三風(fēng)險(xiǎn)等三進(jìn)行審三核，只三有全部三審核通三過(guò)眾籌三項(xiàng)目才三能上線三。目前三項(xiàng)目審三核通過(guò)三率嚴(yán)格三控制在三20%三以內(nèi)。2）平安好三房在項(xiàng)三目交易三過(guò)程中三，僅作三為地產(chǎn)三眾籌交三易平臺(tái)三提供信三息發(fā)布三服務(wù)，三參與眾三籌方與三眾籌人三或機(jī)構(gòu)三本著自三愿的原三則完成三相關(guān)交三易，因三此平安三好房不三對(duì)項(xiàng)目三本身承三諾任何三預(yù)期收三益。認(rèn)三籌用戶三需自行三承擔(dān)項(xiàng)三目潛在三收益風(fēng)三險(xiǎn)。3）若購(gòu)買截三止日前三眾籌目三標(biāo)達(dá)成三，眾籌成三功，用三戶認(rèn)籌三款在眾三籌期限三屆滿之三前將被三凍結(jié)無(wú)三法贖回；若眾三籌失敗三，用戶三認(rèn)籌款三將在“三眾籌失三敗”信三息公示三后5個(gè)三工作日三內(nèi)全額三退還。4）眾籌過(guò)三程中平三安好房三不會(huì)向三用戶收三取任何三額外費(fèi)三用。平臺(tái)三三：搜房三網(wǎng)眾籌依托搜三房網(wǎng)平三臺(tái)，將三特價(jià)房三源與投三資眾籌三相結(jié)合三，購(gòu)房三者或投三資者均三可參與三。搜房三網(wǎng)從開(kāi)三發(fā)商爭(zhēng)三取低至三5-6三折房源三，購(gòu)房三者（投三資者）三參與眾三籌，競(jìng)?cè)牡蛢r(jià)三房源，三競(jìng)得者三獲得低三價(jià)購(gòu)房三資格，三溢價(jià)為三投資者三收益來(lái)三源。眾三籌不到三目標(biāo)，三眾籌流三標(biāo)，投三資者無(wú)三收益，三資金返三還。眾三籌達(dá)到三目標(biāo)人三數(shù)，舉三行競(jìng)拍三，競(jìng)拍三價(jià)上浮三≤10三%，競(jìng)?cè)恼攉@三得保底三收益1三0%；三房?jī)r(jià)上三浮＞1三0%，三投資者三獲得實(shí)三際投資三收益?？偨Y(jié)：目前房三產(chǎn)眾籌三更側(cè)重三于住宅三公寓、三旅游地三產(chǎn)等領(lǐng)三域，對(duì)三工業(yè)地三產(chǎn)、產(chǎn)三業(yè)園還三未涉及三。房產(chǎn)眾三籌起步三較晚，三平安好三房相對(duì)三已成規(guī)三模，尤三其海外三房產(chǎn)、三住宅房三產(chǎn)眾籌三領(lǐng)先；三眾籌筑三屋在旅三游地產(chǎn)三領(lǐng)域相三對(duì)領(lǐng)先三，并已三嘗試商三業(yè)綜合三體、科三技園等三不同房三產(chǎn)類型三。眾籌模三式：住三宅眾籌三是投資三金融和三消費(fèi)金三融的結(jié)三合。對(duì)三于處于三建設(shè)期三、擬開(kāi)三盤項(xiàng)目三，眾籌三更側(cè)重三于營(yíng)銷三宣傳，三以蓄客三為主，三獲取折三扣購(gòu)房三、優(yōu)先三購(gòu)房權(quán)三，募集三資金對(duì)融資三環(huán)節(jié)的三支持作三用不明三顯。商業(yè)三地產(chǎn)的三眾籌則三是準(zhǔn)R三EIT三s的模三式。收三益將由三開(kāi)發(fā)商三讓利、三租金收三益、資三產(chǎn)增值三三部分三構(gòu)成。合伙人三模式或三股權(quán)眾三籌模式三因成立三有限合三伙企業(yè)三與辦理三股權(quán)分三割手續(xù)三相對(duì)比三較復(fù)雜三，使用三率不高三。但眾三籌筑屋三對(duì)于即三將上線三的商業(yè)三綜合體三、科技三園等有穩(wěn)定三收益、三總價(jià)高三或不可三分割的三產(chǎn)品，會(huì)更多三采用合三伙人模三式與持三有所有三權(quán)模式三。第四章三智三鼎源房三產(chǎn)眾籌三方案平臺(tái)選三擇--三眾籌筑三屋***三項(xiàng)目為三工業(yè)產(chǎn)三業(yè)園項(xiàng)三目。目三前平安三好房、三搜房網(wǎng)三等側(cè)重三于公寓三，僅有三眾籌網(wǎng)三涉及到三度假村三項(xiàng)目，三即將上三線蘇州三啟迪科三技城（三據(jù)報(bào)道三沒(méi)有產(chǎn)三權(quán)，僅三有租賃三權(quán)）、三廣東與三西安兩三個(gè)商業(yè)三綜合體三項(xiàng)目。眾籌模三式選擇三--回三報(bào)眾籌股權(quán)眾三籌：根三據(jù)募集三資金的三多少會(huì)三不同程三度的分三散股權(quán)三，不利三于我司三后續(xù)發(fā)三展。最三可能觸三碰非法三證券類三犯罪。債權(quán)眾三籌：表三現(xiàn)的一三般形式三為P2三P模式三，利息三率較高三，一般三為15三%-2三0%左三右。最三可能觸三碰非法三集資類三犯罪?；貓?bào)眾三籌：是三法律風(fēng)三險(xiǎn)最小三的眾籌三模式。三建議選三擇"R三EIT三s型"三眾籌（三不動(dòng)產(chǎn)三投資）三模式。三我司提三供1-三2套特三價(jià)房源三，投資三者成立三有限合三伙人企三業(yè)或資三產(chǎn)管理三公司，三購(gòu)入本三項(xiàng)目包三含的房三產(chǎn)產(chǎn)權(quán)三，產(chǎn)權(quán)三比例=三支持金三額/房三產(chǎn)總金三額。獲三得房產(chǎn)三產(chǎn)權(quán)后三，返租三給物業(yè)三公司，三獲取租三金收益三或轉(zhuǎn)售三權(quán)益。眾籌項(xiàng)三目詳情三：眾籌項(xiàng)三目發(fā)起三流程：1）項(xiàng)三目發(fā)起三：眾籌三網(wǎng)注冊(cè)三用戶后三，在網(wǎng)三頁(yè)上方三點(diǎn)擊“三發(fā)起項(xiàng)三目”，三根據(jù)提三示在網(wǎng)三站上提三交所需三要的基三本項(xiàng)目三信息，三完成后三便可提三交審核三。模式三選擇：三獎(jiǎng)勵(lì)眾三籌，行三業(yè)選其三他（房三產(chǎn)）。2）項(xiàng)三目文案三：以圖三文結(jié)合三的形式三展示“三關(guān)于我三”、“三我想要三做什么三”、“三為什么三需要你三的支持三及資金三用途”三等重要三板塊。3）項(xiàng)三目審核三：眾籌三網(wǎng)會(huì)對(duì)三項(xiàng)目會(huì)三進(jìn)行兩三次審核三:項(xiàng)目三一審：三項(xiàng)目發(fā)三起并提三交審核三后，眾三籌網(wǎng)會(huì)三對(duì)項(xiàng)目三進(jìn)行審三核，項(xiàng)三目一審三為1-三3個(gè)工三作日，三主要審三核項(xiàng)目三是否符三合《項(xiàng)三目發(fā)起三規(guī)范》三、內(nèi)容三是否完三整。項(xiàng)三目二審三：項(xiàng)目三通過(guò)一三審后，三即可進(jìn)三入二審三，周期三1-3三個(gè)工作三日。項(xiàng)三目經(jīng)理三將對(duì)項(xiàng)三目的真三實(shí)性、三可行性三、合理三性等方三面進(jìn)行三審核。三如需修三改調(diào)整三，會(huì)有三項(xiàng)目經(jīng)三理聯(lián)系三項(xiàng)目發(fā)三起人。4）眾三籌網(wǎng)維三護(hù)：項(xiàng)三目上線三后，發(fā)三起人積三極自主三推廣，三帶動(dòng)項(xiàng)三目籌資三額，并三及時(shí)回三復(fù)項(xiàng)目三下的用三戶評(píng)論三，與關(guān)三注該項(xiàng)三目的用三戶進(jìn)行三良好互三動(dòng)。同三時(shí)，不三要打擾三其他項(xiàng)三目的正三常展示三，請(qǐng)勿三在其他三項(xiàng)目下三推廣自三己的項(xiàng)三目。