東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究

東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報2003-02-18第一頁，共一百三十七頁。目錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式第二頁，共一百三十七頁。5/9/20232上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述經(jīng)濟環(huán)境政策影響行業(yè)整體發(fā)展趨勢地區(qū)行業(yè)發(fā)展狀況商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會環(huán)境商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展狀況詳細分析內(nèi)容見商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報告第三頁，共一百三十七頁。5/9/20233上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting全國宏觀經(jīng)濟增長狀況1997~2001年全國GDP增長狀況（單位：億元）國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)增長，對增加國民的可支配收入和提高國民的市場購買能力和消費能力提供了基礎，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長為房地產(chǎn)和相關行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時房地產(chǎn)及相關行業(yè)的發(fā)展又對拉動內(nèi)需起到了很大的促進作用。過去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預計利率也將在一段時間維持較低的水平。國家通過轉移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴大社會有效需求。為實現(xiàn)國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，政府將繼續(xù)采取積極的財政政策，保持必要的投資拉動力度。對房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展比較有利。第四頁，共一百三十七頁。5/9/20234上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting上海GDP增長狀況分析1998~2001年上海GDP增長狀況（單位：億元）上海GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長，加快了上海市退二進三的發(fā)展速度，對上海市的經(jīng)濟和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動作用同時上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機遇。上海市近幾年規(guī)模較大的世博會、特奧會、F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會又必將加速上海經(jīng)濟和商業(yè)的進一步快速發(fā)展，同時也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機會。第五頁，共一百三十七頁。5/9/20235上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting新土地政策將對土地供應總量、價格、房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢以及跨區(qū)域經(jīng)營都帶來重大變化供應總量國家將通過土地規(guī)劃控制供應總量土地結構和性質(zhì)，政府完成一級開發(fā)，減少生地供應。土地利用計劃要公開透明價格總體價格比協(xié)議轉讓的價格高，長期走勢趨向市場合理價格各地的價格水平不一區(qū)域經(jīng)營打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競爭的進程。對地主的威脅比較大介入外地經(jīng)營的范圍和速度加快競爭態(tài)勢重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競爭的激烈程度，對核心能力提出更高的要求。規(guī)模和品牌對企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。國家土地政策:從2002年7月1日起，各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。第六頁，共一百三十七頁。6未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結構性矛盾、市場競爭的加劇和成本構成的逐漸透明可能導致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價格和出讓方式市場化導致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高第七頁，共一百三十七頁。5/9/20237上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機會促進規(guī)?；瘜I(yè)化縮短開發(fā)時間控制經(jīng)營風險行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國1400多個地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項目，選擇面大大寬于以前自己憑關系找地的開發(fā)模式目前政府主要供應熟地，大大減少了開發(fā)商自行進行一級開發(fā)的時間和風險由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢項目開發(fā)，便于控制風險只有規(guī)?；I(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項目，有利于形成全國性的大開發(fā)公司第八頁，共一百三十七頁。5/9/20238上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商將重新洗牌，改變目前競爭態(tài)勢外商、外地、外行的競爭成本降低，更多的外資競爭者進入房地產(chǎn)開發(fā)市場，競爭將更加激烈，價格戰(zhàn)將不可避免，房價將更趨向市場化。新開發(fā)商增多競爭方式改變土地價格因素排除在價值鏈外，對企業(yè)的核心競爭力提出更高的要求，促進房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化，專業(yè)化，以降低成本，控制風險重新洗牌沒有實力的地方開發(fā)商將被市場淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時間。2001年深圳市土地使用權出讓建筑面積在20萬以上的大地塊均落入萬科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團、百仕達地產(chǎn)等品牌公司囊中。東灘經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn)——受土地政策的影響1、由于國家土地供應總量將受到嚴格的限制，未來獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大2、土地出讓方式的轉變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢型（地主型）向能力優(yōu)勢型企業(yè)轉變，能力優(yōu)勢的形成與公司決策和經(jīng)營市場化速度相關3、土地價格比協(xié)議轉讓價格總體水平上升，長期價格趨向合理區(qū)間，總體價格水平將高于現(xiàn)在水平，這對東灘84平方公里土地增值提供機會4、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭趨向激烈化，實力決定開發(fā)機會，資本運作、技術創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對房地產(chǎn)商提出了更高的要求第九頁，共一百三十七頁。5/9/20239上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting土地市場供應者土地多頭供應的局面將得到更本性好轉國家成為土地的唯一供應商。土地統(tǒng)一供應將成為一種趨勢。需求者國民待遇。對內(nèi)和對外的開放，外資和民營的需求將大幅上升尤其是開發(fā)服務領域，政府審批公開、公正、公平市場化配置土地資源，維護國家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務國外評估機構的進入帶來了先進的管理理念、成熟的評估技術、服務手段和實踐經(jīng)驗市場化價格將合理回歸目標：形成平等、公開、競爭有序、統(tǒng)一規(guī)范的土地市場秩序加入WTO對中國土地市場的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范第十頁，共一百三十七頁。10我國加入WTO在給房地產(chǎn)業(yè)帶來三大機會的同時，也帶來了四大威脅1、外商的加大投資將使對寫字樓、工業(yè)用房和高檔住宅的需求增長。2、入世帶動的經(jīng)濟發(fā)展和部分建筑用進口原材料關稅的降低將使住宅的有效需求增大，并使住宅的消費層次更加分明。3、國外金融機構的介入將促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。三大機會1、入世帶來的政策透明性和中國目前房地產(chǎn)業(yè)的相對高利潤必將吸引國外大型房地產(chǎn)集團進入，國內(nèi)規(guī)模小、資金量低、管理技術水平差的企業(yè)將受到?jīng)_擊。2、外資房地產(chǎn)開發(fā)商將首先進入高檔外銷公寓及寫字樓市場，憑借其先進的物業(yè)管理模式、營銷網(wǎng)絡和更加專業(yè)化、人性化的服務理念，對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務將形成威脅。3、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢和天然的地區(qū)優(yōu)勢將逐漸淡化。4、房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰。四大威脅第十一頁，共一百三十七頁。5/9/202311上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting加入WTO后，中國將在過渡期內(nèi)，逐漸取消進入房地產(chǎn)相關行業(yè)的市場壁壘資料來源：WTO協(xié)議2000200120022003

20042006年允許建筑設計、工程服務、城市規(guī)劃服務允許設立獨資企業(yè)準許外商進入中國的房地產(chǎn)及服務行業(yè)，高檔公寓寫字樓外商不許獨資收費和合同為基礎的房地產(chǎn)服務僅限于合資企業(yè)形式，允許外方擁有多數(shù)股權建筑設計服務（CPC8671）及工程服務，集中工程服務、城市規(guī)劃服務，僅限于合資形式，外資可以擁有多數(shù)股權建筑及相關工程服務（CPC511，512，513，514，515，516，517，518），外商可以獨資2005外商可以獨資在中國建設、改造和經(jīng)營飯店和餐館設施2006市場開放度第十二頁，共一百三十七頁。5/9/202312上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性可以總結為：周期性、關聯(lián)性、地域性、政策性周期性我國的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是7到8年為一個周期；第二個就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。因此房地產(chǎn)公司應更為理性的把握項目投資、開發(fā)和銷售的時機，避免盲目發(fā)展。關聯(lián)性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性。隨著國際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟與全球經(jīng)濟的相關度越來越高。而新的國際貿(mào)易保護主義的抬頭，如美國對我國鋼鐵業(yè)實施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時入關后，這些行業(yè)將面臨跨國公司的強大競爭壓力。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關注相關行業(yè)的發(fā)展狀況給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響地域性房地產(chǎn)地域性很強，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費偏好等千差萬別。北京地區(qū)由于對奧運概念和入世概念的過度挖掘，使市場面臨較大的壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進行地域擴張時，必須針對各地具體情況進行逐一分析，謹慎投資。政策敏感性房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大。雖然我國國民經(jīng)濟的發(fā)展勢頭良好，預計今后幾年仍會保持7%的增長速度，但國際形勢的不穩(wěn)定也有可能給我國經(jīng)濟帶來較為嚴重的影響。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導致國家相關政策的變化。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)第十三頁，共一百三十七頁。5/9/202313上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting周期性：我國房地產(chǎn)歷經(jīng)起步（1979-1991）、過熱（1991-1993）和調(diào)整（1993-1997）后，1998年房地產(chǎn)業(yè)步入復蘇階段從各階段的波動幅度可以看出，房地產(chǎn)市場的成熟度日益加強，市場逐漸趨于理性發(fā)展。1999年以來雖然進入復蘇期，但發(fā)展進入2001年后有所調(diào)整。這實際上有利于整個行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅，說明房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)投資有較強的拉動作用，在國家“加大投資，拉動內(nèi)需”的政策不變前提下，房地產(chǎn)投資還會有所增加。過熱期復蘇期調(diào)整期1987-2001年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長率統(tǒng)計分析與宏觀經(jīng)濟周期波動的趨勢基本一致；波幅大于后者衰退期較短而增長期、繁榮期較長發(fā)展領先于宏觀經(jīng)濟增長而衰退遲于宏觀經(jīng)濟，體現(xiàn)了先導經(jīng)濟的特點。

第十四頁，共一百三十七頁。5/9/202314上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting全國房地產(chǎn)行業(yè)增長情況分析

單位:億元全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售額增長狀況:1997-2000年全國房地產(chǎn)每年銷售額增長分別是33.05%、2.54%、49.21%，從增長趨勢分析房地產(chǎn)業(yè)目前有較好的發(fā)展勢頭,市場對房地產(chǎn)的需求仍處于一個上升通道,從銷售額分析:已經(jīng)占到全國GDP的5%左右,成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，東灘公司進入這樣的支柱產(chǎn)業(yè)中運營，有必要適時地根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展狀況，動態(tài)調(diào)整公司在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的投資策略。通過1999年的調(diào)整，2000年又出現(xiàn)了較快增長的勢頭，從經(jīng)濟周期分析，房地產(chǎn)業(yè)還有3—5年的增長期。第十五頁，共一百三十七頁。5/9/202315上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，但普遍規(guī)模小，競爭能力弱，行業(yè)整合是必然趨勢企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個省市中，西部地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大。在房地產(chǎn)市場面臨整合和規(guī)?；?jīng)營的發(fā)展時期,東灘公司要參與到房地產(chǎn)市場上進行競爭,要定位好進行商業(yè)房地產(chǎn)、相關的復合房地產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展方向和規(guī)模，只有這樣才能在產(chǎn)業(yè)整合和大規(guī)模淘汰時處于有利的競爭地位。第十六頁，共一百三十七頁。5/9/202316上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度發(fā)展趨勢預測：50000多家2000多家2002年2008年據(jù)專家分析：我國未來5-10年，90%的房地產(chǎn)企業(yè)將消亡，目前全國的房地產(chǎn)公司有50000多家，平均每個公司的資產(chǎn)不足2000萬元，具有一級資質(zhì)的不足1.44%,平均開發(fā)量不到10000平方米,經(jīng)營規(guī)模小、成本高、效益差、無充足的資本支持。預計5年后會剩下2000家左右，形成100個左右經(jīng)營收入在100億元以上的跨地區(qū)經(jīng)營的大企業(yè)。由此分析,目前房地產(chǎn)行業(yè)的集中度并不高，行業(yè)未來發(fā)展將會有一個大規(guī)模行業(yè)整合和淘汰的過程。第十七頁，共一百三十七頁。5/9/202317上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting從發(fā)展走向成熟，中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展將形成以下五大趨勢行業(yè)競爭日益激烈。房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)模化、品牌化的方向發(fā)展。地區(qū)性品牌由于在資金實力、開發(fā)經(jīng)驗等方面處于整體劣勢，生存空間收到嚴重擠壓。房地產(chǎn)供給將向多元化發(fā)展，住宅供應體系將包含商品住宅、經(jīng)濟適用房、低租金公寓等面向不同消費層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)房地產(chǎn)將會穩(wěn)定增長。商品住宅價格將呈現(xiàn)穩(wěn)中回落的趨勢。商業(yè)房地產(chǎn)的租、售價格將穩(wěn)中有升。二級市場的不斷發(fā)展將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來越大的作用。房地產(chǎn)金融業(yè)將更加完善，對推動房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展起積極推動作用。規(guī)?；放苹┙o多元化價格趨勢住宅二級市場房地產(chǎn)金融業(yè)第十八頁，共一百三十七頁。5/9/202318上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強行業(yè)競爭先進的物業(yè)管理模式營銷網(wǎng)絡專業(yè)化、人性化的服務理念雄厚的資金實力外資公司優(yōu)勢是否漸增是本土企業(yè)重新塑造核心競爭力否走聯(lián)合之路擴大融資渠道更新經(jīng)營理念政府背景優(yōu)勢天然的地區(qū)優(yōu)勢本土公司優(yōu)勢是否仍舊明顯面對外資企業(yè)的競爭，本土房地產(chǎn)企業(yè)應該重新塑造核心競爭力以迎接挑戰(zhàn)第十九頁，共一百三十七頁。5/9/202319上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的變化必然引起其經(jīng)營模式的變化隨著行業(yè)競爭日益激烈，規(guī)模與聯(lián)合才能重新構建企業(yè)的核心競爭力單獨的項目公司無法從品牌資源、資金實力、專業(yè)人員等方面和大的地產(chǎn)集團競爭，要憑借合縱聯(lián)橫的優(yōu)勢，凝聚分散資源，提煉集團終極勢能，并以聯(lián)合營銷推廣模式抗衡強敵，才不會在大浪淘沙中被淘汰企業(yè)規(guī)模變化數(shù)量眾多、規(guī)模小、效益差的小企業(yè)集中度高的大規(guī)模企業(yè)經(jīng)營模式變更單一注重功能開發(fā)與商業(yè)、旅游、體育等行業(yè)結合重新塑造核心競爭力第二十頁，共一百三十七頁。5/9/202320上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting房地產(chǎn)行業(yè)分析結論1.我國房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期向成熟期過度的階段。2.房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性為：周期性、關聯(lián)性、政策性、地域性3.我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，普遍規(guī)模小而競爭能力弱，行業(yè)集中度低4.商業(yè)房地產(chǎn)的投資額近年來快速增長5.中國居民住宅市場容量巨大，發(fā)展前景看好。購買方分析表明，個人消費逐漸成為市場需求的主體，購房目的是為了改善住房條件6.中國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向是規(guī)?；?、品牌化7.現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍負債較高，行業(yè)整體風險較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結構性過剩，商品房空置率開始加大第二十一頁，共一百三十七頁。5/9/202321上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting上海房地產(chǎn)正成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)消費GDP拉動2002年90年代初1.4％7％不足一百萬平方米1800萬平方米不足10億700億上海房地產(chǎn)增加值占GDP的比重已由1991年的1.4％上升至2001年的6.4％，10年間增加了5個百分點，預計2002年底將達7％，增速明顯高于同期GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟增長的重要加速器第二十二頁，共一百三十七頁。5/9/202322上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長狀況1997~2000年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長率分別為32.55%、13.41%、38.03%單位：萬平方米商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)面積的大幅度增長，體現(xiàn)了商業(yè)房地產(chǎn)的增長潛力，隨著商業(yè)和零售業(yè)的快速發(fā)展，在未來幾年將會吸引大量的資金參與到商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)。機遇和挑戰(zhàn)并存，東灘公司應抓住機遇迎接挑戰(zhàn)，實現(xiàn)公司的快速發(fā)展。第二十三頁，共一百三十七頁。5/9/202323上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting房地產(chǎn)業(yè)供給分析表明：辦公樓的投資額總體上無明顯增長，比例呈下降趨勢；商業(yè)用房的投資額近年來保持20%左右的增長速度住宅供給的內(nèi)部結構有所變化，其中高檔住宅比例近年來有所下降，安居工程比例逐漸上升。辦公樓市場供給的地區(qū)差異加大，辦公樓的供需主要集中在北京、上海和廣州這些經(jīng)濟發(fā)達城市。商業(yè)用房的供求矛盾開始表現(xiàn)。由于近年來消費疲軟困擾著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，在部分地區(qū)商業(yè)用房出現(xiàn)了供大于求的局面。資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》第二十四頁，共一百三十七頁。5/9/202324上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting顧客消費習慣的變化對商業(yè)形態(tài)的影響分析購物中心的服務形態(tài)會越來越多元化，包含吃、喝、玩、樂等綜合需求。它不僅要滿足人們物質(zhì)需要，而且還要滿足人們?nèi)遮呚S富的文化需要，它不僅要滿足人們的生理需要，而且還要滿足人們的精神需要，因此其功能將從購物中心演化到生活中心再演化到精神樂園。把文化做成特色從物質(zhì)演化到精神發(fā)展連鎖超市和購物中心要強調(diào)科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。每一個城市的購物中心應具有自己的獨特性，有了獨特性才不容易被替代，才能保持強勁的市場競爭力。精神樂園生活中心購物中心連鎖超市顧客一站式購物和集購物、休閑、娛樂為一體的消費習慣的變化為連鎖超市和購物中心的發(fā)展提供了市場機會基本需求吃喝玩樂生活精神樂園第二十五頁，共一百三十七頁。5/9/202325上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting我國零售商業(yè)市場特點：規(guī)模大、發(fā)展迅速，潛力大1993年，我國社會消費品零售總額為1.2萬億元人民幣，到2000年，這一指標增長為3.4萬億元，7年間增長了2.2萬億元，年均增長率達20.87％，扣除物價上漲因素，年均增長率為10.58％。2001年，由于國家采取以擴大內(nèi)需為主拉動經(jīng)濟增長的方針，國內(nèi)消費品市場商品銷售保持了較快增長速度。全年社會消費品零售總額37595.2億元，比上年增長10.1％。按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國社會消費品零售總額還將有1萬億元以上的增量。如此廣闊的市場，為我國零售商業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。在發(fā)達國家中，商業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率一般為15％左右，而我國目前僅為8.3％，說明我國商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?/p>

年均增長率10.58％我國社會消費品零售總額趨勢單位：萬億元人民幣第二十六頁，共一百三十七頁。5/9/202326上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting住宅郊區(qū)化的變化趨勢對商業(yè)形態(tài)的影響城市的過度及無序發(fā)展，會產(chǎn)生一系列的社會問題，即所謂的“城市病”。交通擁擠、住房緊張、社會秩序和治安狀況不良、城市環(huán)境污染嚴重、環(huán)境質(zhì)量快速下降等。在此背景下，以富裕人群為主體的部分城市居民選擇到城市的近郊乃至遠郊居住，從而出現(xiàn)住宅郊區(qū)化和城市“空心化”的現(xiàn)象。伴隨郊居化浪潮，大型的郊區(qū)購物中心(SHOPPINGMALL）和一些辦公樓宇也隨之出現(xiàn)，居住、工作、購物、娛樂等實現(xiàn)一定程度的就地平衡。中國的大都市目前的發(fā)展趨勢已經(jīng)在向郊區(qū)發(fā)展,這就為城鄉(xiāng)結合部的超級市場和購物中心的發(fā)展提供了市場機會.東灘公司要發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)可以通過研究郊區(qū)的商業(yè)環(huán)境,選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟芜M行系統(tǒng)開發(fā)，以滿足周圍商圈居民的購物、娛樂、生活、工作和休閑的需要。第二十七頁，共一百三十七頁。5/9/202327上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting設計技術系統(tǒng)材料技術系統(tǒng)建筑技術系統(tǒng)大力推廣輕質(zhì)、保溫、防震、耐久的建筑材料。研發(fā)和采用標準化部件，實行建筑材料質(zhì)量認證，禁用“三無”建材。產(chǎn)品逐漸實現(xiàn)定型化、配套化和系列化。以硅砌塊取代實心粘土磚，采用內(nèi)澆外砌（掛）結構體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開間、上部為少縱墻的鋼筋混凝土剪力墻體系。不斷改進現(xiàn)行傳統(tǒng)施工作業(yè)方法，引進和采用國外先進的節(jié)能、安全、利于環(huán)境的建筑工程技術。發(fā)展預拌、泵送混凝土技術，采用膠合板或全網(wǎng)柜膠合板模板，推行新型腳手架。強制執(zhí)行健全的模數(shù)標準，將電腦網(wǎng)絡技術應用于項目管理、模板計算與配件、工材與機械的管理。堅持以人為本的現(xiàn)代設計理念，在規(guī)劃布局、功能結構、公共設施、環(huán)境綠化、采光通風、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟可行范圍內(nèi)，盡可能地融于房地產(chǎn)開發(fā)之中。

構造技術系統(tǒng)—發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)

第二十八頁，共一百三十七頁。5/9/202328上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting目錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式第二十九頁，共一百三十七頁。5/9/202329上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機會巨大的市場空間外資進入的機遇較弱的競爭勢力使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領全國之冠，提升企業(yè)影響力開辟東灘外的戰(zhàn)略活動空間東灘之外的地產(chǎn)開發(fā)預演東灘開發(fā)意義重大，不容失敗東灘公司在東灘做什么商業(yè)設施建設在東灘的地位東灘開發(fā)的實質(zhì)和盈利模式商業(yè)房地產(chǎn)的實質(zhì)和盈利模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的比較促成公司知識經(jīng)營平臺的形成商業(yè)房地產(chǎn)可實現(xiàn)資源移植進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義第三十頁，共一百三十七頁。5/9/202330上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting對全球生態(tài)化進程的貢獻探索生態(tài)型現(xiàn)代化，進行積極的生態(tài)資源保護和利用探索后發(fā)展中國家的生態(tài)跨越之路探索綜合型生態(tài)園區(qū)的建設模式東灘開發(fā)意義重大對中國城市化建設的推動建設健康優(yōu)質(zhì)生活模式小城鎮(zhèn)，探索農(nóng)村城市化問題發(fā)展農(nóng)業(yè)服務業(yè)，探索農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作模式大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，探索農(nóng)民非農(nóng)化的發(fā)展模式對長江三角洲發(fā)展的促進長江三角洲的經(jīng)濟地位舉足輕重，東灘成功開發(fā)將推動滬崇蘇跨江橋隧建設，打通長三角地區(qū)的沿海大通道對上海國際化進程的推進東灘是上海實現(xiàn)工業(yè)文明向生態(tài)文明的跨越，探索未來生態(tài)城市發(fā)展模式的具有唯一性的實驗基地東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動

應該在東灘外進行類似開發(fā)的預演，積累經(jīng)驗資源第三十一頁，共一百三十七頁。5/9/202331上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting發(fā)展理念產(chǎn)業(yè)發(fā)展地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域配套政府職能統(tǒng)一規(guī)劃東灘公司在東灘干什么建設提供市政設施東灘開發(fā)與國內(nèi)其它區(qū)域開發(fā)不同，在上海市政建設投融資體系和投資導向下，東灘公司必須自行籌建東灘市政設施，以提升已擁有土地的價值！提供部分公共設施東灘公司可引進外部資金建設部分盈利型公共設施，但還必須自主籌建部分必需的、但不盈利的或較長時期內(nèi)不能盈利的公共設施項目，才能進一步提升土地價值！建設維護生態(tài)設施應對生態(tài)主題，進行積極的生態(tài)資源保護，必然需要相應的生態(tài)保護設施，東灘公司必須自行籌建生態(tài)保護設施，以生態(tài)旅游和可持續(xù)發(fā)展來提升土地價值！建設部分商業(yè)設施地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)將是東灘開發(fā)主要利益來源。東灘公司應建設盈利較好、地價帶動效應較大的主要商業(yè)設施項目，引進資金建設配套商業(yè)設施項目，以帶動地產(chǎn)價值！市政和公共設施在房地產(chǎn)開發(fā)中，一般都是由政府投資、主導建設，其投資本身不以盈利為目的。東灘開發(fā)中的市政和公共設施建設在東灘之外不具有普遍的意義！生態(tài)設施應東灘開發(fā)的生態(tài)主題選擇而產(chǎn)生，在東灘之外的其他項目同樣也不具有普遍性！無論東灘內(nèi)外，商業(yè)設施建設都以盈利為目標，其關鍵在于商業(yè)主題和修建地址的決策！東灘開發(fā)的核心內(nèi)容：商業(yè)房地產(chǎn)可在東灘外預演也只有商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)才具有普遍的商業(yè)價值第三十二頁，共一百三十七頁。5/9/202332上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting東灘開發(fā)商業(yè)利益的核心在于提升東灘地產(chǎn)價值、通過多種方式變現(xiàn)獲利以地養(yǎng)地、賬面盈利土地折股、股權收益內(nèi)外土地聯(lián)動開發(fā)免租開發(fā)、賬面盈利自行開發(fā)、項目獲利土地轉讓獲取收益商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式確定需求確定主題聚合資源滿足需求人流匯聚之處必產(chǎn)生商業(yè)需要，而明確的商業(yè)主題又將匯聚特定的目標人流。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式是通過提高人流聚集程度和人流的有效需求來提升商業(yè)設施本身的房產(chǎn)價值和其所在地的地產(chǎn)價值來獲取盈利！地產(chǎn)和部分房產(chǎn)是東灘開發(fā)的主要利益來源；而商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是刺激地產(chǎn)升值的“點金之筆”第三十三頁，共一百三十七頁。5/9/202333上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting東灘公司進行統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃，聚合多元資源，提供市政設施、公共設施、生態(tài)設施和商業(yè)設施，其根本目的在于將東灘84平方公里的土地開發(fā)成適合規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)（生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、知識產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)）發(fā)展的區(qū)域平臺！在此基礎上進行招商引資，以有效的管理、服務支持區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，通過地產(chǎn)出售和部分房地產(chǎn)出租出售獲取收益！建設提供市政設施提供部分公共設施建設維護生態(tài)設施建設部分商業(yè)設施統(tǒng)一規(guī)劃東灘區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺招商引資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營地價提升市場營銷支持金融服務支持物業(yè)管理服務物流服務支持統(tǒng)一管理較好產(chǎn)業(yè)效益導致地價提升東灘開發(fā)的實質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺，其主要盈利模式是部分地產(chǎn)和房產(chǎn)出售出租第三十四頁，共一百三十七頁。5/9/202334上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程與東灘開發(fā)極其相似。需要在多番論證的基礎上確定需求和商業(yè)主題！進行投資策劃、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷和商業(yè)管理！引進多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營者進駐從事商業(yè)經(jīng)營，并通過統(tǒng)一的管理、服務使商業(yè)房地產(chǎn)和其所在區(qū)域地產(chǎn)不斷升值！確定需求和商業(yè)主題投資策劃規(guī)劃設計市場營銷統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)房地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)平臺出售出租零售經(jīng)營者入駐地價提升市場營銷支持財務管理支持物業(yè)管理支持租戶統(tǒng)一管理商業(yè)管理較好的經(jīng)營效益導致房價和地價提升商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)是建立多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的平臺，與東灘開發(fā)建立區(qū)域平臺相似，其經(jīng)驗教訓對東灘開發(fā)具有直接效用第三十五頁，共一百三十七頁。5/9/202335上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting商業(yè)房地產(chǎn)的租戶是以盈利為主要目的的自然人或法人！商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)主題選擇、商業(yè)管理環(huán)節(jié)對租戶經(jīng)營效益有著直接和相當大的影響！傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，不論是寫字樓、還是住宅房地產(chǎn)，要么其目標客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對租戶的經(jīng)營業(yè)績施加正面或負面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過出售獲取收益！或者隨行就市，通過租賃獲取收益?zhèn)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)進入東灘的產(chǎn)業(yè)投資者和進入商業(yè)房地產(chǎn)的零售經(jīng)營者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的模式必須是閉環(huán)經(jīng)營、統(tǒng)一管理，通過對經(jīng)營者的經(jīng)營效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產(chǎn)或房產(chǎn)價值，獲取管理、經(jīng)營投入所帶來的升值效益！東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)存在根本區(qū)別，卻與東灘開發(fā)有著極其相似之處第三十六頁，共一百三十七頁。5/9/202336上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting東灘開發(fā)需聚合多種資源，以將東灘打造為區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)同樣需要整合價值鏈。完成多零售業(yè)態(tài)經(jīng)營平臺的搭建！平臺搭建的效率和效益的關鍵在于：東灘公司是否具有一個具有自適應更新和完善的知識經(jīng)營平臺！投資策劃規(guī)劃設計施工管理市場營銷商業(yè)管理知識管理平臺（硬件平臺、建設方法、平臺資源）商業(yè)房地產(chǎn)東灘公司東灘開發(fā)總體策劃規(guī)劃設計基礎建設招商引資區(qū)域管理東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)都需要東灘公司成為一個知識經(jīng)營平臺，以支持區(qū)域平臺和產(chǎn)業(yè)平臺搭建。進軍商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)將促成知識經(jīng)營平臺的建立第三十七頁，共一百三十七頁。5/9/202337上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting東灘開發(fā)無疑將要建設大量的商業(yè)設施，引進多種檔次、知名度較高的零售經(jīng)營商！需要大量商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的人才！我們不應該“臨時抱佛腳”，也不應拘泥于東灘目前無法與各種品牌經(jīng)營商展開實質(zhì)性合作的現(xiàn)實！而應該跳出東灘，在東灘之外，進軍商業(yè)房地產(chǎn)，聚合多種品牌資源，增進了解和默契，有計劃地開展合作，培養(yǎng)專業(yè)人才！以便在大規(guī)模開發(fā)時，能在東灘進行商業(yè)模式的復制，為已經(jīng)具備市政設施、公共設施和生態(tài)設施的東灘“畫龍點睛”！提升東灘地產(chǎn)價值，加快東灘開發(fā)步伐！東灘外商業(yè)房地產(chǎn)品牌資源自身品牌人才資源商業(yè)模式知識平臺東灘內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)加快東灘開發(fā)東灘外的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累的品牌、人才資源將在東灘開發(fā)時機成熟時，向東灘復制，快速“點金”第三十八頁，共一百三十七頁。5/9/202338上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動，先在東灘外進行預演！東灘公司在東灘需提供市政設施、公共設施、生態(tài)設施和商業(yè)設施。其中商業(yè)設施是提升地價和獲取利益的關鍵！而且也只有商業(yè)房地產(chǎn)在東灘之外具有普遍的商業(yè)價值，可以進行商業(yè)性開發(fā)預演！東灘開發(fā)的本質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺，商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是建立適合多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)平臺；兩者極其相似，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗教訓對東灘開發(fā)有直接效用，可避免不必要的“彎路”！東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有著根本區(qū)別，東灘開發(fā)只能從商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程獲取知識、經(jīng)驗和教訓！進軍商業(yè)房地產(chǎn)有助于東灘公司探索和建設自適應更新和完善的知識經(jīng)營平臺，后者將對東灘大規(guī)模開發(fā)提供必要和強有力的支持！東灘外商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累品牌資源、人才資源和經(jīng)過驗證的商業(yè)模式可在時機成熟時實現(xiàn)向東灘內(nèi)移植，以“點睛之筆”提升東灘地產(chǎn)價值！123456進軍商業(yè)房地產(chǎn)對成功進行東灘開發(fā)意義重大第三十九頁，共一百三十七頁。5/9/202339上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機會巨大的市場空間外資進入的機遇較弱的競爭勢力使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領全國之冠，提升企業(yè)影響力開辟東灘外的戰(zhàn)略活動空間東灘之外的地產(chǎn)開發(fā)預演東灘開發(fā)意義重大，不容失敗東灘公司在東灘做什么商業(yè)設施建設在東灘的地位東灘開發(fā)的實質(zhì)和盈利模式商業(yè)房地產(chǎn)的實質(zhì)和盈利模式與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)別促成的知識經(jīng)營平臺的建設商業(yè)房地產(chǎn)可實現(xiàn)資源移植進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義第四十頁，共一百三十七頁。5/9/202340上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting2001年我國全年社會消費品零售總額37595.2億元，比上年增長10.1％，按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國社會消費品零售總額還將有1萬億元以上的增量。如此廣闊的市場，為零售業(yè)提供了巨大發(fā)展空間！在發(fā)達國家中，商業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率一般為15％左右，而我國目前僅為8.3％，說明我國商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮笪覈闶蹣I(yè)態(tài)雖然在種類上與國際上發(fā)達國家一樣，但在分布上相對集中，由于歷史原因，百貨店的零售總額一直占總零售額的較大比重，商業(yè)設施單一落后。近些年，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，超級市場、大型綜合超市、連鎖經(jīng)營店、便利店、購物中心逐漸崛起，業(yè)態(tài)轉換迅速，尤其以囊括多種零售業(yè)態(tài)的購物中心為未來趨勢，必然為商業(yè)房地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間！我國零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮筚徫镏行臑榱闶蹣I(yè)態(tài)升級的方向我國缺乏滿足購物中心需要的商業(yè)設施，將是商業(yè)房地產(chǎn)最大的機會！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的市場空間巨大第四十一頁，共一百三十七頁。5/9/202341上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting1999到2001年期間，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年遞增，其中半數(shù)為港澳臺企業(yè)。2001年外商商業(yè)企業(yè)銷售額占社會零售總額的1.8%。加入WTO后，三年內(nèi)零售業(yè)全部向外資開放，外商投資零售業(yè)不再受地域和門店或企業(yè)數(shù)量限制外資零售業(yè)巨頭出于規(guī)避政治經(jīng)濟風險考慮，一般不愿意直接購置從事商業(yè)活動的場所，而是采取租賃形式，可提供10-25乃至更長時間的租賃擔保合同，讓商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以租賃擔保合同融資，并協(xié)助確定所開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的選址和其他相關決策！零售業(yè)對外資開放的時間表確定外資零售業(yè)的投資戰(zhàn)略與欲大規(guī)模搶灘中國市場的外資零售巨頭結盟，進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營將在很大程度上規(guī)避了部分商業(yè)風險！難得的戰(zhàn)略機會：外資零售業(yè)進入中國市場的機遇第四十二頁，共一百三十七頁。5/9/202342上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度極差、不成熟上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較好，形成了一定規(guī)模上海近4000家房地產(chǎn)企業(yè)中，百強企業(yè)已穩(wěn)占房地產(chǎn)業(yè)的半壁江山！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱第四十三頁，共一百三十七頁。5/9/202343上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting較弱的競爭勢力使東灘這樣實力尚弱小的新銳企業(yè)，可以憑借全新的開發(fā)理念和經(jīng)營思路異軍突起！商業(yè)房地產(chǎn)是一個全新的領域商業(yè)房地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個新領域，競爭者較少，目前還沒有任何一家確立業(yè)界權威地位！以發(fā)展購物中心為例，介入打造全新中國Mall的公司不過20家！以商業(yè)房地產(chǎn)為其主營業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不存在！大部分從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都是從住宅房地產(chǎn)開發(fā)延伸過來！房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷殘酷“洗牌”過程隨著外資全面介入房地產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨殘酷的洗牌過程，多達90%的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨消亡的危險，這將極大的妨礙傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)延伸至新領域：商業(yè)房地產(chǎn)！商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的根本區(qū)別將使傳統(tǒng)思維進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)不可能取得成功！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱第四十四頁，共一百三十七頁。5/9/202344上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting我國零售業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿?，適逢我國零售業(yè)業(yè)態(tài)升級、外資零售業(yè)開放的絕好時機，進軍商業(yè)房地產(chǎn)將使東灘公司跳出東灘地域的局限，獲得開闊的戰(zhàn)略活動空間！我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度低，處于低水平競爭階段，必然面臨殘酷的洗牌過程，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)無暇他顧。商業(yè)房地產(chǎn)作為一個全新領域，游戲的參與者較少！還沒有任何企業(yè)確立權威地位！東灘公司以先進的經(jīng)營觀念介入，有異軍突起，領全國之冠的機會！東灘進軍商業(yè)房地產(chǎn)，如不能局限于東灘一樣，也不能局限于上海，也許更明智的選擇是避開行業(yè)集中度較高的上海房地產(chǎn)市場！123進軍商業(yè)房地產(chǎn)將為東灘開辟新的戰(zhàn)略活動空間第四十五頁，共一百三十七頁。5/9/202345上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting目錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式第四十六頁，共一百三十七頁。5/9/202346上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的總體戰(zhàn)略目標5年內(nèi)做強做大企業(yè)，成為具有以商業(yè)需求管理和產(chǎn)業(yè)鏈資源集成為核心競爭力的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和服務的產(chǎn)業(yè)集團；東灘公司在未來不僅要成為一個商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的強者，還要在綜合服務領域、金融業(yè)等領域進行多元化的擴張，成為一個跨行業(yè)、跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)巨人；東灘商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的核心是建立一個商業(yè)零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結合的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，利用市場需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運作能力的核心競爭力吸引商業(yè)品牌資源和集成房地產(chǎn)價值鏈資源成功制造商圈。 綜合：房地產(chǎn)業(yè)務+相關綜合服務業(yè)務+金融業(yè)務 開發(fā)：區(qū)域開發(fā)+商業(yè)物業(yè)開發(fā) 經(jīng)營：商業(yè)物業(yè)+其他 服務：房地產(chǎn)服務+金融服務 平臺：商業(yè)零售業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)第四十七頁，共一百三十七頁。5/9/202347上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting房地產(chǎn)企業(yè)“做強做大”的標桿研究

總資產(chǎn)規(guī)模至少達到50億元；房地產(chǎn)主營業(yè)務年銷售收入至少達到30億元；凈資產(chǎn)收益率至少達到10%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場；公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽度以及一定的顧客忠誠度。通過對萬科、萬達、中遠房地產(chǎn)等標桿企業(yè)以及中國所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認為今天在房地產(chǎn)業(yè)“做強”應至少達到以下五個指標資本雄厚房地產(chǎn)主營業(yè)務市場地位突出企業(yè)盈利能力強不吃關系飯體現(xiàn)公司綜合能力的品牌優(yōu)勢突出第四十八頁，共一百三十七頁。5/9/202348上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting總資產(chǎn)50億房地產(chǎn)主營業(yè)務收入30億元凈資產(chǎn)收益率10%地域擴張強勢品牌2001年全國上市房地產(chǎn)公司主營收入前五強的企業(yè)平均主營業(yè)務收入是26.6億元（該指標相對更為重要，因此新華信選取了前五強企業(yè)作為參考）萬科2001年的主營業(yè)務收入為45億元，萬達2001年的主營業(yè)務收入為50億元2001年全國上市房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率高位數(shù)為9.9%；萬科2001年的凈資產(chǎn)收益率為12%；作為市場化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)萬科已基本擺脫了地域性的限制，目前業(yè)務已拓展到全國10個城市；萬達2001年已將業(yè)務拓展到全國12個城市萬科、萬達等的品牌已經(jīng)在全國范圍內(nèi)具備了一定的知名度，美譽度和顧客忠誠度。2001年全國上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)排名前十強企業(yè)的平均總資產(chǎn)是是48.13億元萬科2001年的總資產(chǎn)為65億元，萬達2001年的總資產(chǎn)為100億元五大指標制定的外部依據(jù)第四十九頁，共一百三十七頁。5/9/202349上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標體系效益目標是根據(jù)東灘現(xiàn)有業(yè)務的計劃收益情況進行測算修正后得出。成成長目標效效益目標管管理目標成長目標和管理目標是根據(jù)東灘現(xiàn)狀分析提出的東灘在未來五年內(nèi)應該加強的關鍵點。戰(zhàn)略目標制定的出發(fā)點東灘商業(yè)房地產(chǎn)在2007年應該達到國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一流企業(yè)的地位。目標具有挑戰(zhàn)性但是可以實現(xiàn)。第五十頁，共一百三十七頁。5/9/202350上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標—效益目標年凈資產(chǎn)收益率年實現(xiàn)主營業(yè)務收入年實現(xiàn)凈資產(chǎn)根據(jù)新華信的研究（選取萬科、萬達、華遠等優(yōu)秀企業(yè)為標桿），2001年的一流房地產(chǎn)企業(yè)的財務指標為總資產(chǎn)規(guī)模至少達到50億元，主營業(yè)務年銷售收入至少達到30億元，凈資產(chǎn)收益率至少達到10%?？紤]到過去5年全國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)平均增長率15%、銷售收入平均增長25%的速度，到2007年全國一流房地產(chǎn)企業(yè)的財務指標應為總資產(chǎn)規(guī)模至少達到120億元，主營業(yè)務年銷售收入至少達到50億元。第五十一頁，共一百三十七頁。5/9/202351上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting中國38家房地產(chǎn)上市公司的財務分析如下第五十二頁，共一百三十七頁。5/9/202352上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting中國38家房地產(chǎn)上市公司的財務分析如下（續(xù)）第五十三頁，共一百三十七頁。5/9/202353上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting東灘的戰(zhàn)略目標—成長目標樹立業(yè)內(nèi)聲名卓著的企業(yè)品牌；確立全國一流的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)物業(yè)管理的品牌地位；積累區(qū)域開發(fā)的管理和運作經(jīng)驗；形成商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭力，有強的投資策劃能力和商業(yè)物業(yè)管理能力；形成從投資策劃到商業(yè)管理縱貫價值鏈的產(chǎn)業(yè)運作和資源集成的綜合能力；探索適應企業(yè)快速發(fā)展擴張所必需的模式，具備走出上海，實現(xiàn)跨區(qū)域擴張的整體開發(fā)能力；為東灘開發(fā)培養(yǎng)對區(qū)域開發(fā)有深刻理解的人才；第五十四頁，共一百三十七頁。5/9/202354上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting東灘的戰(zhàn)略目標—管理目標形成較強的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理能力建立知識經(jīng)營和知識管理的學習型組織機制完善組織結構和管理流程健全的考核和激勵制度形成充滿活力的企業(yè)文化系統(tǒng)的人力資源管理體系有較強的專業(yè)和管理人才的儲備第五十五頁，共一百三十七頁。5/9/202355上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting目錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式第五十六頁，共一百三十七頁。5/9/202356上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting今天的房地產(chǎn)企業(yè)必須為未來的競爭作出選擇，過去的模式不一定能夠帶領你進入下一個十年。企業(yè)的關鍵問題是如何制定自身的戰(zhàn)略并有效地實施。第五十七頁，共一百三十七頁。5/9/202357上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting在制定有效的戰(zhàn)略之前必須回答兩個問題第一個問題是： 今天的業(yè)界正在發(fā)生什么？今天的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷快速的變化，潛在價值在價值鏈的各個環(huán)節(jié)之間不斷變化和轉移。了解這些變化幫助你選擇如何成功的進入一個游戲。第二個問題是： 如何選擇產(chǎn)業(yè)定位？不論企業(yè)如何運營，企業(yè)都必須明確自身如何參與競爭，如何將自身定位在一個更有利的位置。 任何一個行業(yè)，不論產(chǎn)業(yè)的狀況優(yōu)劣總有一些企業(yè)比其他的企業(yè)做得更好，這是因為他們設法使自己站在更有競爭優(yōu)勢的位置上。第五十八頁，共一百三十七頁。5/9/202358上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting房地產(chǎn)業(yè)為何具有如此強的吸引力對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，什么是這個產(chǎn)業(yè)的特征，它將如何發(fā)展是最大的問題。歷史上，除了那些大震蕩的時期之外這個行業(yè)都是非常有吸引力的。非常明顯，你只要進入似乎就可以賺錢，甚至可以獲得不可思議的利潤。對商業(yè)房地產(chǎn)而言這個行業(yè)在未來真正獲利的主要是原因是存在需求。一系列的外部力量造就了一個非常好的購買環(huán)境。我們有巨量的從產(chǎn)業(yè)向服務業(yè)的轉移，從而產(chǎn)生了大量對辦公樓宇的需求；我們需要大量的零售空間的擴展，并且新的零售業(yè)概念的發(fā)展將刺激這一需求的上升；大中型城市大量的人口流動和人口結構的變化，人群工作和購物場所的變化產(chǎn)生了大量對具有新特征的商業(yè)建筑的需求；新的建筑產(chǎn)品和技術使得舊的商業(yè)建筑越來越失去吸引力；租戶在尋找更能創(chuàng)造新的購物環(huán)境和購物的舒適感覺的地方。為什么會發(fā)生這樣的事情？第五十九頁，共一百三十七頁。5/9/202359上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting傳說還能持續(xù)多久任何一個產(chǎn)業(yè)都不可能維持長期的高利潤，參與者的增加必然會帶來產(chǎn)能的過剩，產(chǎn)業(yè)的利潤必然越來越低。然而，所有的產(chǎn)業(yè)中都有一個利潤分配機制，總有人賺得多，有人賺得少，這就是競爭優(yōu)勢。今天還是很少企業(yè)認真去想和認真去做這件事。

新進入者供應商行業(yè)競爭者購買者替代品新的ShoppingMall,新的寫字樓，翻修的商業(yè)建筑。承租戶、商戶金融投資者等新的行業(yè)進入者將侵蝕價值鏈環(huán)節(jié)的利潤租戶和投資者越來越專業(yè)，他們在選擇更有吸引力的項目的同時也在使得項目的利潤空間下降。他們更清楚自己要的是什么，也面對更多的選擇，并且更會討價還價。中間商在中間也越來越成熟和專業(yè)，他們的討價還價能力也更強。每一方都希望在其中獲得更多的利潤。從這些方面來看房地產(chǎn)行業(yè)的勢力結構發(fā)生的很大變化。如果說從整體的需求上升來說整個行業(yè)的利益在增加，但是它決不是像以前那樣有利可圖。競爭者越來越多，租戶、投資者和供應商的能力都越來越強，他們比以前懂得更多，從租金中拿回的更多，并且在不斷尋找替代品。

第六十頁，共一百三十七頁。5/9/202360上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting選對了行業(yè)是否意味著財富一種說法是今天產(chǎn)業(yè)的競爭如此激烈，我們不要進入這一產(chǎn)業(yè)了，而從另一個角度來看，房地產(chǎn)的空間和所囊括的產(chǎn)業(yè)太大，即使是產(chǎn)業(yè)平均利潤可能有所下降，但是平均利潤之上仍有很大空間，并且大量的公司是處在平均利潤之下。因此，選對了行業(yè)并不意味著財富，關鍵的如何應對行業(yè)的變化，將自己放在一個可持續(xù)的優(yōu)勢地位，從而獲得競爭優(yōu)勢。這是許多公司必須走的道路。過去，大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有戰(zhàn)略，有人認為；房地產(chǎn)就是一個一個項目組成的，項目是無法預測的，所以房地產(chǎn)的戰(zhàn)略是無用的。這些公司是完全的機會主義者，什么生意賺錢他們就做什么。他們從不在乎自己會選擇什么樣的項目來做，從不在乎自己下一個做的事是從沒有做過的。這樣的做法在未來的競爭中是行不通的。如果企業(yè)總是在下一個項目中扮演新手他就不可能獲得好的收益。第六十一頁，共一百三十七頁。5/9/202361上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting房地產(chǎn)業(yè)來講，橫向和縱向上都有極大地空間。房地產(chǎn)業(yè)不是一個產(chǎn)業(yè)，而是一個經(jīng)濟體和一個產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體。它覆蓋了社會經(jīng)濟系統(tǒng)的絕大多數(shù)環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都連接著一個產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)有著自身的經(jīng)濟規(guī)律和從根本上不同的特點。我們應該理解這些產(chǎn)業(yè)的吸引力、它們在以何種方式競爭以及它們未來的發(fā)展趨勢。對房地產(chǎn)業(yè)來講，橫向和縱向上都有極大地空間。很多的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確的定位，他們什么樣的項目都想做，從住宅、商業(yè)、寫字樓等等。另一方面，產(chǎn)業(yè)價值鏈的每個環(huán)節(jié)都有不同的專業(yè)領域，資產(chǎn)管理、工程管理、中介等等。住宅、商業(yè)、寫字樓資產(chǎn)管理、工程管理、中介第六十二頁，共一百三十七頁。5/9/202362上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting關鍵的一點是企業(yè)需要避免把從具有競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)獲得了利益丟失在那些沒有競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)上。投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理一個成功的產(chǎn)業(yè)具有縱向集成的趨勢，也就是在縱向上做得越來越多。因為在一個有利的產(chǎn)業(yè)中人們希望賺得更多。特別是對一個成長的生意來說面對產(chǎn)能不足，人們更愿意去集成更多的環(huán)節(jié)以保證自己能將事情做得更好。但是事實上是將各個環(huán)節(jié)看作是一個行業(yè)的時候就會發(fā)現(xiàn)，每一環(huán)的吸引力和盈利能力是不同的，一個企業(yè)很難同時在開發(fā)、中介、資產(chǎn)管理、工程管理等所有的方面具有競爭優(yōu)勢。

每一個商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商首先需要對各環(huán)節(jié)有本質(zhì)理解，在此基礎上明確自身的發(fā)展定位問題。第六十三頁，共一百三十七頁。5/9/202363上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位的關鍵影響因素戰(zhàn)略目標行業(yè)發(fā)展特征企業(yè)內(nèi)部、外部資源產(chǎn)業(yè)核心商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢定位從戰(zhàn)略的角度來講，競爭優(yōu)勢來自兩方面，成本領先和差異化。前者是從融資、土地獲取、開發(fā)和營銷的環(huán)節(jié)降低成本，從而獲得可觀的利潤；差異化則是擁有獨特的技能和資源從而可以獲得優(yōu)厚收益的能力。因此，如果企業(yè)能夠設計創(chuàng)造出新的項目理念使得每個平方米的收益提高或者使土地的利用提高就能獲得更高的收益。競爭優(yōu)勢--差異化真正成功的競爭不是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。價值鏈環(huán)節(jié)利潤空間下降土地獲得建筑、建材戰(zhàn)略戰(zhàn)術的抄襲模仿開發(fā)概念營銷策劃價值提升最大的環(huán)節(jié)第六十四頁，共一百三十七頁。5/9/202364上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting東灘商業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位接下來一個關鍵問題是企業(yè)的運營范圍。在任何一個產(chǎn)業(yè)中企業(yè)都必須選擇在哪些領域競爭具有競爭優(yōu)勢。有的企業(yè)競爭范圍很廣，并且盡力涉足不同的項目，有的企業(yè)則選擇某些集中的環(huán)節(jié)，特定的項目、地域、客戶。在今天的房地產(chǎn)業(yè)中，必須反向思維是否要做大企業(yè)就要加大自身的縱向業(yè)務。我們認為，縱向?qū)I(yè)化才是今天的道路—FOCUS!培養(yǎng)一種什么樣的能力能夠使企業(yè)獲得超出平均利潤的收益。是什么使得你能夠造出與眾不同的購物中心。有的企業(yè)用模仿的方式，但是在今天產(chǎn)業(yè)結構、業(yè)態(tài)在轉變和形成的過程中模仿可能會加速死亡。商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略定位決定了商業(yè)房地產(chǎn)運營者與聯(lián)合體內(nèi)各產(chǎn)業(yè)企業(yè)的相對地位，并進而決定了運營者在多大程度上具有對各產(chǎn)業(yè)資源的整合能力。正是在這種意義下戰(zhàn)略定位才格外關鍵第六十五頁，共一百三十七頁。5/9/202365上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting投資策劃環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理在對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上，探討投資可能性，尋找多個可供選擇的投資機會，快速判斷其可行性。選擇出可能實現(xiàn)開發(fā)設想的開發(fā)用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。進行正式市場研究，估算市場吸納率，根據(jù)預估的成本和價格進行可行性研究，將有關開發(fā)計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經(jīng)濟等方面綜合判斷項目可行性。根據(jù)市場研究中得到的客戶需求特征確定最終設計方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉讓合同、保險合同和預租（售）合同。第六十六頁，共一百三十七頁。5/9/202366上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting投資策劃環(huán)節(jié)須調(diào)查的內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理1、與項目投資相關的社會經(jīng)濟環(huán)境：政策環(huán)境，金融環(huán)境，產(chǎn)業(yè)分布特點，商業(yè)環(huán)境2、整個城市的人口分布特點，人流流動特點，主要的人流匯聚點和商業(yè)圈特點分析。3、該區(qū)域不同類型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀：一定范圍內(nèi)的住宅檔次、數(shù)量，在建住宅類型和數(shù)量，商業(yè)類房地產(chǎn)類型和數(shù)量，酒店類場所檔次和數(shù)量4、該區(qū)域的文化特點：居住建筑物特點的歷史演變情況，文化特色，居民起居出行習慣。5、該區(qū)域的生活方便程度：交通狀況，商業(yè)網(wǎng)點，體育休閑場所分布，醫(yī)療教育設施，供電供水供氣情況6、污染狀況：空氣質(zhì)量，水質(zhì)、土質(zhì)環(huán)境，輻射物輻射狀況，其他腐蝕或環(huán)境污染因素。7、可利用景觀情況：不同天際線的主景觀和景觀結構，不同建筑組合的景觀結構，周圍自然或人工的景觀分布。8、周邊地區(qū)的主要商業(yè)場所，人口分布情況和購買力特點，在建的商業(yè)場館規(guī)模和定位。第六十七頁，共一百三十七頁。5/9/202367上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理確定建筑定位和對應的檔次，完成項目的建筑設計并通過主管單位審批，進入工程施工階段需要明確的主要內(nèi)容：總用地面積，總建筑面積，容積率，建筑檔次類型，新技術、新材料的使用，建筑總體風格，單體建筑的立面風格要求，建筑組團過渡風格，建筑層數(shù)和層高，建筑的單體最小面積，停車位設計等第六十八頁，共一百三十七頁。5/9/202368上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting工程管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理根據(jù)建筑設計圖紙，采用招標等方式確定項目施工單位。簽訂工程施工合同劃清責任權利關系。配置專業(yè)的工程監(jiān)理人員保證工程建筑質(zhì)量，控制工程成本。配置項目管理人員保證項目期間問題的迅速解決和工程的按計劃實施，批準市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。第六十九頁，共一百三十七頁。5/9/202369上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting市場營銷環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理營銷階段設計市場宣傳模式媒體合作計劃品牌定位信息獲取和反饋競爭者分析具體需要確定針對目標用戶的整體營銷戰(zhàn)略營銷階段的劃分及判斷依據(jù)，對應的針對細分市場的宣傳方式媒體的定位分析，媒體的選擇策略營銷中的應急手段第七十頁，共一百三十七頁。5/9/202370上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting商業(yè)管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理商鋪管理：整體經(jīng)營分析、根據(jù)調(diào)查分析進行店鋪分布結構調(diào)整、商鋪轉讓管理，教育輔導經(jīng)營者的經(jīng)營理念和商圈整體發(fā)展的意識。營銷管理：結合市場銷售時機變化、競爭對手商業(yè)行動和企業(yè)經(jīng)營需要開展多種形式的宣傳推廣，促進商圈的繁榮財務管理：整體運營的現(xiàn)金流管理，必須的財務規(guī)章制度建設物業(yè)管理：保證基本的環(huán)境、燈光、供水供電、保安等條件。第七十一頁，共一百三十七頁。5/9/202371上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting商業(yè)房地產(chǎn)成功的關鍵商業(yè)房地產(chǎn)商承租戶、購買者社會需求結構和變化趨勢商圈結構、相互關系分析通過順應、引導、發(fā)現(xiàn)需求來吸引商業(yè)經(jīng)營者和商鋪投資者商業(yè)業(yè)態(tài)分析商戶特點分析商圈具有潛在的盈利性制造人流和消費流規(guī)劃、設計、制造商圈商業(yè)房地產(chǎn)的核心發(fā)現(xiàn)市場需求順應市場需求引導市場需求需求管理消費者第七十二頁，共一百三十七頁。5/9/202372上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting把握需求，創(chuàng)造開發(fā)理念：后現(xiàn)代城鄰近北京CBD商圈地段CBD商圈中的白領階層目標人群既重視精神生活也不放棄物質(zhì)享受需求特點引入適合白領需求特點的“BOBOS”——布波族的文化概念把握需求適合布波文化的美國后街生活風格設計中檔價格小戶型定位需求載體案例第七十三頁，共一百三十七頁。5/9/202373上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting上海市商圈分析研究消費者購物、娛樂、業(yè)務、生活。研究對象消費出行交通量

研究首先將交通小區(qū)間的消費出行流按次數(shù)分組，分別考察各組的空間特征。商圈空間分布及其特征分析其次對各小區(qū)吸引消費出行人次總數(shù)、排序、分組、劃分主要商業(yè)吸引區(qū)，并考察各吸引區(qū)吸引范圍，最后根據(jù)以上分析結論構建上海市商業(yè)空間結構模式。

商業(yè)吸引區(qū)等級序列分布/商業(yè)設施在商業(yè)中心區(qū)分布模式/商業(yè)吸引區(qū)城市空間分布（1）上海商業(yè)空間布局至1995年止為單中心極化模式，商業(yè)空間結構具有等級序列明確、空間分布不均和強中心線型結構的特征。并且有多級商業(yè)中心區(qū)聯(lián)片發(fā)展成十字商業(yè)帶的趨勢。（2）一級商業(yè)中心（市級商業(yè)中心）南京東路，二級商業(yè)中心（準市級商業(yè)中心）四川北路，三級商業(yè)中心（次商業(yè)中心）靜安寺、人民廣場、淮海中路，四級商業(yè)中心（區(qū)商業(yè)中心）滬西體育場、國際展覽中心、上海電視臺、豫園、楊浦體育場、虹口體育場、和平公園、徐家匯、五角場構成等級結構清晰的四級商業(yè)體系。（3）靜安寺、人民廣場、淮海中路三大次中心相互接近，吸引區(qū)的相互交叉重疊嚴重，獨立吸引范圍狹小，商圈爭奪競爭劇烈。（4）徐家匯地區(qū)有潛力形成準市級商業(yè)中心。在浦東、彭浦與閘北地區(qū)交界區(qū)域、楊浦地區(qū)有潛力形成次市級商業(yè)中心。（5）上海市存在東、西區(qū)社會空間分異，導致商業(yè)購物行為的空間個性特性，對商業(yè)設施規(guī)模、交通設施布局產(chǎn)生影響。而且這一社會空間分異有強化趨勢。分析結果研究地域設定為上海市區(qū)及近郊，包括內(nèi)環(huán)線以內(nèi)各區(qū)，及內(nèi)環(huán)線以外基本覆蓋上海大都市的實體范圍。研究地域設定第七十四頁，共一百三十七頁。5/9/202374上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢Copyright?2002BySINOTRUSTManagementConsulting商業(yè)房地產(chǎn)服務的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)