北京別墅市場

解讀北京別墅市場一、北京別墅市場的發(fā)展歷程21992199519992003別墅市場大事記1992年：以玫瑰園、麗京為代表的首批別墅項目上市1992～1995年：粗放型產(chǎn)品集中大量供應(yīng)，代表的區(qū)域是朝陽和順義1995年：政策性控制，停止別墅立項，別墅市場發(fā)展陷入停滯狀態(tài)1996～1999年：幾乎無新別墅項目通過立項，部分存量房得以消化1999～2002年：市場復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖，人均穩(wěn)步提高，入世、申奧成功等眾多利好因素促使別墅市場發(fā)展提速；市場中出現(xiàn)了一批較為優(yōu)秀的項目，如橘郡、碧水莊園等，同時別墅市場的區(qū)域格局正在逐步形成、擴(kuò)大、鞏固31992199519992003別墅市場大事記2003年：國土資源部下發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控》的緊急通知，“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。此后，由于前期存在較大規(guī)模的土地儲備，在此政策性脈壓的刺激下，新別墅項目持續(xù)入世，總體供應(yīng)放大，別墅市場進(jìn)入了新一輪較為激烈的競爭期2004年：在4號令、71號令（“8.31大限”）等土地政策和宏觀調(diào)控的金融政策影響下，北京別墅市場經(jīng)歷了由大限前的集中放量進(jìn)入到大限后供應(yīng)總量有所減緩的階段4二、北京別墅市場的結(jié)構(gòu)性特征5別墅市場結(jié)構(gòu)性分析在售項目中50%為2002年以來入市新盤10-30萬平方米中等規(guī)模項目為主流（本報告中數(shù)據(jù)基于對北京目前在售141個別墅項目的調(diào)查）6別墅地域分布在售別墅項目分布最多的六個區(qū)/縣依次為：昌平、順義、朝陽、大興、海淀、通州六個區(qū)縣的別墅項目占在售總量的75%7主要別墅分布區(qū)域特征總結(jié)區(qū)域名稱別墅產(chǎn)品功能別墅產(chǎn)品形象加權(quán)平均價格獨棟別墅價格平臺海淀第一居所高檔山地別墅1420016000朝陽第一居所高檔城市別墅1100016000順義第一居所高檔涉外別墅1000015000昌平第一居所&第二居所景觀型別墅/鄉(xiāng)村別墅776910000大興第一居所性價比高的城市低密度住宅63006000通州第一居所&第二居所“低檔別墅”490060008別墅市場供需總體特征市場供應(yīng)量集中放大高檔產(chǎn)品和中檔產(chǎn)品成為市場兩大主力總體市場需求旺盛中產(chǎn)階級郊區(qū)化進(jìn)程加快,小獨棟和亞別墅熱銷截至2004年年底，在售項目總建筑面積約1200萬平方米，其中2004年新盤總面積達(dá)402萬平方米9三、產(chǎn)品特征演變10第二代第三代重視國際化氛圍，居所鄰近機(jī)場，與使館區(qū)交通便捷位置型，單純別墅形體，不重視細(xì)節(jié)；追求大隱生活，喜歡占有稀缺景觀；主人偶爾居住，保姆成為別墅的“長住者”標(biāo)簽型，賣稀缺資源；關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，重視生活，想用一種新的生活方式來升級居住條件；與城市、工作快速切換；第一居所產(chǎn)品型，重視單體細(xì)節(jié)，而無戶外空間的考慮；第四代社區(qū)型，重視社區(qū)空間設(shè)計、人文環(huán)境營造，社區(qū)價值最大化4代產(chǎn)品的并存與升級別墅產(chǎn)品的價值體系景觀價值社區(qū)價值創(chuàng)新價值別墅價值體系交往空間社區(qū)識別符號系統(tǒng)精神堡壘軟性服務(wù)流線產(chǎn)品及空間體驗創(chuàng)新四個層次的開放空間（4)產(chǎn)品價值規(guī)定動作與自選動作12四、客戶特征演變13郊區(qū)化發(fā)展規(guī)律2004年北京人均為3478美元，城市化率為79.5％城市發(fā)展進(jìn)程規(guī)律北京已經(jīng)進(jìn)入郊區(qū)化的迅速發(fā)展期城市群當(dāng)一個城市的城市化水平達(dá)到70%及人均超過3000美元時，郊區(qū)化進(jìn)入快速發(fā)展階段。城市化大都市郊區(qū)化北京的郊區(qū)化特征14被動式郊區(qū)化主動式郊區(qū)化初級階段完全主動式郊區(qū)化郊區(qū)化發(fā)展階段郊區(qū)化三個階段及典型案例發(fā)展階段典型案例1被動式郊區(qū)化近郊低端住宅;經(jīng)濟(jì)適用房2主動式郊區(qū)化初級階段亞北別墅區(qū)3完全主動式郊區(qū)化歐美國家的郊區(qū)化我國的郊區(qū)化發(fā)展進(jìn)程的特點：主動式郊區(qū)化初級階段比被動式郊區(qū)化先出現(xiàn)；兩者并行存在現(xiàn)象受價格影響程度郊區(qū)化的發(fā)展階段北京的郊區(qū)化特征1516別墅客戶分布豪宅別墅小獨棟、疊拼、花園洋房財富階層準(zhǔn)財富階層／上層中產(chǎn)普通中產(chǎn)階級17五、別墅市場的板塊格局18北京“一山二河三線四高”分布示意圖板塊格局形成的基礎(chǔ)——資源、交通與城市同心圓19城市居住的梯度輻射圈層 高密度住宅區(qū)中密度住宅區(qū)低密度住宅區(qū)城市中心土地級差地租和郊區(qū)化兩大動力下形成城市居住的梯度輻射圈層度假居所板塊格局形成的基礎(chǔ)——資源、交通與城市同心圓20北京別枝墅市場慮的十大梳板塊格左局北京的別傘墅分布總臭體上呈現(xiàn)勸板塊式分田布格局各個板怠塊依托港不同的命資源形洽成各自練鮮明的飾特征項目的競妄爭從某種磁角度上說銷也是板塊的的競爭1234567891市區(qū)2亞北3京昌沿線4馬坡5天竺香江6通州7亦莊8黃村9西山10懷柔密云1021城市居遵住輻射愉圈層的瞧走向山后香江天竺昌平、葉亞北西山使館區(qū)亞運村中關(guān)村西部政倍府集中握區(qū)通州馬坡亦莊黃村22香江天拜竺板塊潛——獨疑特的溫此榆河水華景地理位置緣瑞：順義區(qū)友天竺鎮(zhèn)、陪后沙峪鄉(xiāng)自然環(huán)境帳：溫榆河交通條件徹：機(jī)場高伍速公路、棒京順路人文條件臟：距離北趣京的涉外質(zhì)區(qū)域——冰麗都地區(qū)摩、燕莎地嬸區(qū)較近典型項扭目：嘉導(dǎo)浩商住騰別墅城革、萊蒙雅湖康柏劇園、北器京歐陸便苑、北數(shù)京名都硬苑、香劈燕江國際喚花園別三墅、麗名斯花園畝別墅、盯優(yōu)山美企地、大莫湖山莊麗斯花馳園別墅23馬坡板塊守——遠(yuǎn)離靜市區(qū)的成者熟板塊地理位置傾：順義區(qū)岸馬坡鄉(xiāng)自然環(huán)境洞：潮白河懇、高爾夫耕球場交通條件飾：機(jī)場高威速公路、度京順路、刮101國硬道人文條萍件：兩權(quán)個高爾亭夫球場王、馬術(shù)電俱樂部防、知名陪會議場評所，如騙：怡生辭園國際三會議中盟心典型項目秋：龍苑別脂墅、北京霧鄉(xiāng)村高爾熄夫、恒豐惑花園別墅像、華中園購別墅、楓步橋別墅、怎金寶純別紹墅、楓橋存別墅北京鄉(xiāng)村砍高爾夫球睬場24京昌沿線喜板塊——許交通優(yōu)勢堆彰顯區(qū)域修品質(zhì)地理位張置：昌周平區(qū)京加昌高速廊公路沿冒線及附摘近地區(qū)自然環(huán)碧境：較梨好的綠際化環(huán)境劉、部分愉項目臨以溫榆河交通條基件：京挎昌高速羊公路人文條件販：介于朝磁陽和海淀泥兩個北京瓜經(jīng)濟(jì)發(fā)展癢最好的地猜區(qū)三角帶瘡的上端典型項目急：碧水莊拖園、玫瑰蔥園、三水芬青清、雪籠梨澳鄉(xiāng)、掛寬等碧水莊謀園三期25亞北板塊協(xié)——“舶轎來”別墅塔的集大成使者地理位置陪：亞運村丸北自然環(huán)喊境：環(huán)劉境優(yōu)美狗，小湯高山溫泉運，部分管項目臨驗溫榆河交通條件何：立湯路些，六環(huán)路人文條細(xì)件：亞弓運村成性熟商圈皮，中關(guān)歌村高新旋科技園典型項步目：橘甚郡/水砍印長灘論、威尼螞斯花園掀、納帕要溪谷、招溫哥華在森林、鳳萬萬樹國、湯等溫哥華絡(luò)森林26西山板錦塊——巖天然美彈景再現(xiàn)辮昔日皇壺家風(fēng)范地理位置跟：海淀區(qū)狹西山地區(qū)自然環(huán)板境：西路山山脈漢、香山傷公園、秘臥佛寺孩、北京弱植物園匹，八大灘處公園拾等交通條件?。何瀛h(huán)路倍、杏石口照路人文條件穿：中國悠禮遠(yuǎn)歷史文鬼化的沉積典型項目箏：香山藝快墅、半山悟楓林、西應(yīng)山美墅館司、西山美隙廬等西山美殖廬27亦莊板編塊地理位園置：亦切莊的（樓北京經(jīng)棕濟(jì)技術(shù)園開發(fā)區(qū)肌）自然環(huán)境肺：高綠化塌率、無污籠染、無噪譜音交通條庭件：五況環(huán)路、復(fù)京津塘偏高速公檢路人文條森件：經(jīng)君國家批荒準(zhǔn)的以牽高新技貝術(shù)產(chǎn)業(yè)近為主的礦經(jīng)濟(jì)特邪區(qū)典型項目坡：瀛海名關(guān)居、境界典、卡爾生拼活館、金閘地格林小遷鎮(zhèn)、親愛貝的等瀛海名隸居28黃村板售塊地理位嚴(yán)置：大謙興區(qū)黃乏村自然環(huán)予境：較喚好的綠百化交通條刑件：五千環(huán)路、叨京開高妙速人文條袖件：衛(wèi)竊星城典型項目完：翡翠城腐、原生墅板等翡翠城29通州板塊地理位置吼：通州區(qū)自然環(huán)境棋：運河交通條獸件：京理通快速梳路人文條件臺：距北京盾的很近典型項南目：珠榜江國際真城、運筑河岸上廟的院子律等珠江國尺際城30懷柔、密勇云板塊地理位置沖：懷柔區(qū)為、密云縣自然環(huán)境才：紅螺湖古、燕棲湖鳴、密云水占庫、黑龍劉潭等交通條件趟：101釀、111陜國道人文條定件：平殘民色彩汁和親和刺力典型項目鋒：龍山新吩新小鎮(zhèn)、鍋湖光山舍眠、茉莉山皇莊、紅螺嫂湖別墅等紅螺湖棋別墅31The再End32謝謝4月-2曠305:3此6:5605:暫3605:殼364月-2片34月-2辛305:3茅605:撒3605:價36:尋564月-2責(zé)34月-撥2305:3塌6:562023指/4/2互85:縫36:5豬6謝謝觀看/歡迎下款載BY殼FAI肌TH討IM深EAN玩A竄VIS召ION遺OF正G