海洋大學(xué)主校區(qū)后山土地開發(fā)利用可行性研究報告

PAGEPAGE34廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山土地開發(fā)利用可行性研究報告廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)項目策劃書 廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山土地開發(fā)利用課題組 二OO八年九月項目領(lǐng)導(dǎo)與調(diào)查研究小組成員表1、項目領(lǐng)導(dǎo)小組工作分工姓名工作單位職務(wù)職稱組長朱堅真湛江市人大常委會、廣東海洋大學(xué)副主任、副校長伍杰忠湛江市人民政府副市長成員蔡飛廣東海洋大學(xué)資產(chǎn)管理處處長譚樹明廣東海洋大學(xué)發(fā)展規(guī)劃處處長朱建云廣東海洋大學(xué)監(jiān)察處處長蔡鷹廣東海洋大學(xué)法規(guī)與質(zhì)量管理處處長李茵廣東海洋大學(xué)審計處處長陳創(chuàng)廣東海洋大學(xué)一人公司總經(jīng)理陳健廣東海洋大學(xué)黨委辦公室副主任林曉敏廣東海洋大學(xué)校長辦公室副主任張界新廣東海洋大學(xué)財務(wù)處副處長蔡法廣東海洋大學(xué)資產(chǎn)管理處副處長宋火釗廣東海洋大學(xué)組織部正處級組織員李洞日廣東海洋大學(xué)黨委督導(dǎo)譚留文廣東海洋大學(xué)黨委督導(dǎo)龔源海廣東海洋大學(xué)黨委督導(dǎo)鐘磐廣東海洋大學(xué)黨委督導(dǎo)何以元廣東海洋大學(xué)黨委督導(dǎo)蔡則天廣東海洋大學(xué)土地管理辦公室主任2、項目調(diào)查研究小組工作分工姓名工作單位職務(wù)/職稱組長吳劉萍廣東海洋大學(xué)農(nóng)學(xué)院副教授羅世地廣東海洋大學(xué)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)總公司總經(jīng)理成員鄒桂斌廣東海洋大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院研究生周映萍廣東海洋大學(xué)政治與行政學(xué)院研究生呂慎杰廣東海洋大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院研究生陳麗球廣東海洋大學(xué)農(nóng)學(xué)院本科生傅尚享廣東海洋大學(xué)農(nóng)學(xué)院本科生目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目背景 11.2項目概況 21.3可行性研究結(jié)論 31.4存在問題和建議 5第二章項目建設(shè)背景與必要性分析 62.1項目背景 62.2發(fā)展機(jī)遇 72.3現(xiàn)狀與問題 82.4項目建設(shè)的必要性 10第三章基本條件與市場分析 123.1基本條件分析 123.2市場分析 13第四章總體發(fā)展思路 174.1發(fā)展思路 174.2發(fā)展目標(biāo) 174.3開發(fā)利用的原則 18第五章項目具體策劃 205.1 功能分區(qū)與布局 205.2建設(shè)內(nèi)容 205.3分期建設(shè)方案 22第六章投資估算和資金籌措 246.1投資估算 246.2 資金來源 25第七章投入與產(chǎn)出效益分析 267.1經(jīng)營成本與收入預(yù)測 267.2 損益分析 277.3 盈虧平衡分析 277.4間接效益分析 27第八章項目開發(fā)措施建議 30附圖 321廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山土地利用現(xiàn)狀圖…………………332廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)功能分區(qū)圖…343廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)總平面圖………35第一章總論1.1項目背景1.1.1項目名稱廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)工程。1.1.2項目可行性研究編制工作組廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山開發(fā)利用研究小組。1.1.31、《投資項目可行性研究指南》（試用版）2、《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》3、《中國共產(chǎn)黨第十七次全國代表大會報告》4、《湛江市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》匯編5、中共湛江市委、湛江市人民政府《關(guān)于建設(shè)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)生態(tài)文明的科學(xué)發(fā)展試點市的決定》6、中共湛江市委《關(guān)于建設(shè)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)生態(tài)文明的科學(xué)發(fā)展試點市的行動綱要》7、《麻章區(qū)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、生態(tài)文明示范區(qū)規(guī)劃綱要》（2008-2020年）8、《湛江市城市總體規(guī)劃》（2004-2020年）9、《湛江城市近期建設(shè)規(guī)劃》（2006-2010年）10、《湛江市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃》（2002-2020年）11、《廣東省湛江市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（2002-2015年）12、《湛江大湖光巖旅游區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》（2008-2020年）13、《湖光巖·三嶺山風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃》（2002-2015年）14、《廣東海洋大學(xué)校園總體規(guī)劃》15、《湖光中心鎮(zhèn)總體規(guī)劃》（2002-2020年）16、《廣東省湛江南亞熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)規(guī)劃》（2006-2015年）17、《湛江市東坡荔園核心區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計》（2008年）18、《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》（GB50298-1999）1.1.4土地是陸地上一切可更新資源賴以存在或繁衍的場所，土地資源的合理利用是保護(hù)各種可更新資源的中心，也是社會經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)條件。廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山地處湛江城鄉(xiāng)結(jié)合部、湖光巖大旅游區(qū)核心圈，也是湖光巖風(fēng)景名勝區(qū)外圍保護(hù)區(qū)，面積1650畝（110公頃），占全校土地面積的30%多。后山土地的開發(fā)利用不僅對海大未來的發(fā)展有重要的意義，也將成為湛江建設(shè)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)生態(tài)文明的科學(xué)發(fā)展試點市的品牌項目，對湖光巖片區(qū)的綜合發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。為加強(qiáng)廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山的開發(fā)利用，盤活土地資源，實現(xiàn)科研、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)多重效益，促進(jìn)學(xué)校和地方經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，2008年7月，由湛江市人大常委會副主任、廣東海洋大學(xué)副校長朱堅真教授牽頭，組織“廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山開發(fā)利用項目”領(lǐng)導(dǎo)與調(diào)查研究小組，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)研和考察，依據(jù)國家相關(guān)政策、湛江經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及湖光巖周邊地區(qū)發(fā)展的現(xiàn)實要求，提出建設(shè)“廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)”，并進(jìn)行了可行性研究。1.2項目概況1.2.1項目地址廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山，含交椅嶺、蜈蚣嶺、風(fēng)箱嶺地域。1.2.2建設(shè)規(guī)模規(guī)劃用地總面積1650畝（110公頃），規(guī)劃建設(shè)生態(tài)體驗園、生態(tài)恢復(fù)展示區(qū)、高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)和休閑康體區(qū)等四大功能區(qū)。項目建設(shè)方案分三個階段進(jìn)行，采取分階段建設(shè)、滾動發(fā)展的模式。第一階段完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，第二階段首期完成生態(tài)體驗園的建設(shè)，第三階段完成整體項目工程。建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容見表1-1。表1-1交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)項目分區(qū)建設(shè)用地名稱面積（公頃）主要內(nèi)容建設(shè)分期生態(tài)體驗園44集餐飲、住宿、休閑、觀光為一體，建設(shè)農(nóng)家樂餐飲點、多功能游客服務(wù)中心、溫泉中心及配套停車場等，提供特色的吃、生態(tài)的住和健康的玩，滿足游客食、住、垂釣、遠(yuǎn)眺、采摘等參與式活動第二階段生態(tài)恢復(fù)展示區(qū)20引種珍稀物種，加強(qiáng)生物多樣性建設(shè)，恢復(fù)熱帶季雨林植被，配套生態(tài)教育路徑，遠(yuǎn)期綜合開發(fā)人工防空洞，建設(shè)觀海閣第三階段高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)26設(shè)立熱帶蘭和姜科類花卉園，蔭生植物展示區(qū)、生物能源新品種引種區(qū)、觀賞菌類栽培、特色中草藥植物及民俗野菜采摘園第三階段休閑康體區(qū)20布置高爾夫球練習(xí)球場,滑草場，野餐燒烤場，建設(shè)“大學(xué)生之家”第三階段1.2.3投資估算和效益分析總體投資估算為12776.5萬元，擬通過招商投資，與大企業(yè)合建，成片開發(fā)、分片分包等方式籌集資金，實現(xiàn)互利合作。1.2.4效益分析設(shè)計經(jīng)營期旅游人數(shù)為年均12萬人次。估算正常年純利潤為1422.63萬元，旅游間接收入6117.3萬元。提供近50個直接就業(yè)崗位和近250個社會間接就業(yè)崗位?；謴?fù)和展示生態(tài)頂級模式，具有巨大的生態(tài)環(huán)境效益。1.3可行性研究結(jié)論1.3.1項目建設(shè)具有必要性廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)工程的建設(shè)是非常必要的：首先，項目的建設(shè)符合國家建設(shè)生態(tài)文明的宏觀政策和湛江市城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)生態(tài)文明的科學(xué)發(fā)展試點市的建設(shè)要求，有利于湛江市社會經(jīng)濟(jì)文化和生態(tài)的建設(shè)。第二，符合湛江市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃，有助于優(yōu)化湖光巖大旅游區(qū)綜合實力、提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光巖風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化與可持續(xù)發(fā)展。第三，符合廣東海洋大學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于保障學(xué)?？蒲谢氐暮罄m(xù)發(fā)展，增加學(xué)校產(chǎn)業(yè)收入，美化校園環(huán)境，保證學(xué)校長治久安、有序發(fā)展，并有助于提升學(xué)校知名度。1.3.2項目建設(shè)具有可行性廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)工程具有眾多優(yōu)勢：首先，項目的選址位于湛江城鄉(xiāng)結(jié)合部、城郊風(fēng)景旅游區(qū)，與霞山、赤坎、麻章、東海島城市中心區(qū)的距離為半小時生活圈，既避開了城市的囂喧，又在市民自然休閑活動心理距離之內(nèi)。因此，項目具有區(qū)位優(yōu)勢。第二，規(guī)劃建設(shè)的生態(tài)示范園區(qū)位于湖光巖大旅游區(qū)核心圈內(nèi)，擁有豐富的自然風(fēng)景資源和人文資源；項目的實施，可借助廣東海洋大學(xué)、合作方的科研力量。因此，項目具有豐富的資源優(yōu)勢。第三，項目以生態(tài)體驗帶動旅游業(yè)的發(fā)展，走科技生態(tài)、綠色環(huán)保、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的道路,配套中高檔旅游服務(wù)設(shè)施，將與湖光巖、南亞所、金鹿園形成犄角之勢，實現(xiàn)休閑產(chǎn)品的互補(bǔ)，填補(bǔ)大旅游區(qū)的空白。因此，項目具有產(chǎn)品優(yōu)勢。第四，園區(qū)在湖光巖大旅游區(qū)核心圈內(nèi)，近年來，到湖光巖大旅游區(qū)旅游觀光的人數(shù)逐年攀升，且已形成旅游消費(fèi)潮流。項目有助于充分挖掘湛江旅游客源市場的巨大潛力，形成湛江旅游的一個新亮點，從而有力地帶動整個湖光巖大旅游區(qū)乃至湛江市旅游業(yè)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。因此，項目具有市場優(yōu)勢。1.4存在問題和建議項目具有較好的生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，目前主要問題為資金及項目立項，建議盡快招商引資，落實資金，補(bǔ)充有關(guān)的工程測量、地質(zhì)勘察，并盡快開展初步設(shè)計工作，加快項目的實施建設(shè)。

第二章項目建設(shè)背景與必要性分析2.1項目背景廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山地處湛江城鄉(xiāng)結(jié)合部、湖光巖大旅游區(qū)核心圈，面積1650畝（110公頃），占全校土地面積的30%多，含交椅嶺、蜈蚣嶺、風(fēng)箱嶺等地。后山土地的開發(fā)利用對廣東海洋大學(xué)未來的發(fā)展具有重要的意義。無論是在促進(jìn)學(xué)?？蒲邪l(fā)展、增加經(jīng)濟(jì)收入、擴(kuò)大知名度，還是在提高區(qū)域生態(tài)效益方面，開發(fā)利用主校區(qū)后山土地資源均具有必要性。另一方面，主校區(qū)后山屬湖光巖風(fēng)景名勝區(qū)的外圍保護(hù)區(qū)，這片土地的開發(fā)利用對湖光巖片區(qū)的綜合發(fā)展有重要的影響。不僅是湛江市湖光巖風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化與可持續(xù)發(fā)展的需要，也是提升湖光巖大旅游區(qū)綜合實力和湛江市城市旅游品牌的需要。2008年，隨著湛江市東海島千萬噸級鋼鐵基地等項目的確定，城市規(guī)劃將湖光片區(qū)調(diào)整為城市生活休閑區(qū)，這為主校區(qū)后山開發(fā)利用提供了現(xiàn)實發(fā)展機(jī)遇和巨大市場潛力?；诖吮尘?，湛江市人大常委會副主任、廣東海洋大學(xué)副校長朱堅真教授牽頭，組織“廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山開發(fā)利用項目”領(lǐng)導(dǎo)與調(diào)查研究小組，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)研和考察，依據(jù)國家相關(guān)政策、湛江經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、湖光巖周邊地區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及廣東海洋大學(xué)發(fā)展規(guī)劃，提出建設(shè)“廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)”，并進(jìn)行了可行性研究。2.2發(fā)展機(jī)遇2.2.1國家、地方政策支持黨的“十七大”報告明確提出，要加強(qiáng)城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)生態(tài)文明，并首次把“生態(tài)文明”上升為全黨的執(zhí)政興國理念，形成一輪新的思想大解放，全國掀起一片生態(tài)示范建設(shè)工程的熱潮。廣東省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃提出加強(qiáng)“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和建設(shè)城鄉(xiāng)生態(tài)工程”。為全面貫徹黨的十七大和省委十屆二次全會精神，深入踐行科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真落實中共中央政治局委員、廣東省委書記汪洋在湛江考察調(diào)研時的重要指示，湛江市委市政府以此為契機(jī)，做出《中共湛江市委、湛江市人民政府關(guān)于建設(shè)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)生態(tài)文明的科學(xué)發(fā)展試點市的決定》，確立科學(xué)發(fā)展的戰(zhàn)略為“工業(yè)立市、港口興市、生態(tài)建市”。一系列綱領(lǐng)性文件表明生態(tài)文明建設(shè)是今后黨和國家工作的重點。加強(qiáng)生態(tài)恢復(fù)，建設(shè)現(xiàn)代生態(tài)示范園具有非常重要的意義，也符合國家和地方建設(shè)生態(tài)文明的需要。2.2.2社會休閑旅游需求隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生態(tài)意識的興起，人們向往回歸自然，向往清新的空氣和茂密的森林，向往清幽雅致的生態(tài)人居，向往品嘗到綠色食物，生態(tài)旅游已成為當(dāng)前旅游和休閑的新熱點。位于城市郊區(qū)的生態(tài)示范園因優(yōu)越的區(qū)位、園區(qū)寧靜的自然環(huán)境、便利的交通和完善的服務(wù)，可使人們的身心在大自然環(huán)境中得到放松，滿足都市人群回歸大自然的愿望和要求，因此，具有廣闊的市場前景。2.2.3湛江市社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇目前，湛江正處于第三產(chǎn)業(yè)蓄勢待發(fā)的加快發(fā)展期，同時進(jìn)入了城市品位大提升時期。2005年湛江市被評為“國家園林城市”、2007年獲評中國“十大休閑城市”?！皹?gòu)筑彩色湛江大旅游格局，加快建設(shè)區(qū)域性商旅中心”的政策將推動湛江第三產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展。這為項目的實施提供了良好的環(huán)境。2008年，《湛江市湖光巖大旅游區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃》（2008-2020）通過審批，廣東海洋大學(xué)成為大旅游區(qū)中的重要旅游亞區(qū)，因此，項目的實施符合湖光巖大旅游區(qū)總體發(fā)展的要求。隨著東海島千萬噸級鋼鐵基地等項目的確定，湛江正處于大型重化工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施全面興建階段，大項目的上馬，將極大地促進(jìn)湛江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。湛江近、中期重點項目的建設(shè)均與廣東海洋大學(xué)同處半小時生活圈，城市規(guī)劃將湖光片區(qū)調(diào)整為城市生活休閑區(qū)，這為項目的實施提供了現(xiàn)實發(fā)展機(jī)遇和巨大的市場潛力。2.3現(xiàn)狀與問題2.3.1土地開發(fā)利用的現(xiàn)狀主校區(qū)后山占地1650畝（110公頃），目前主要用作農(nóng)學(xué)院教學(xué)實習(xí)用地。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有占地約30畝（2公頃）的海大香蕉苗練苗基地、約3000平方米的畜牧養(yǎng)牛基地。土地主要利用形式以農(nóng)作物種植為主，共種植約450畝（30公頃）甘蔗，約200畝（13.33公頃）桉樹林，種植有少量的菠蘿蜜種苗、龍眼和綠化樹。除保留原有交椅嶺嶺頭約120畝及風(fēng)箱嶺溝谷約50畝的殘次林外，尚有近1000畝土地處于半荒蕪狀態(tài)，有待開發(fā)利用。2.3.2土地開發(fā)利用面臨的外部威脅主校區(qū)后山擁有豐富的土地資源，但目前基本處于半荒蕪和低效率利用的狀態(tài)，面臨著被征用、整合及被侵蝕的威脅。其一，被征用和整合的威脅。在湛江市新一輪發(fā)展過程中，城市規(guī)劃將該區(qū)域定性為城市生活休閑區(qū)。高校用地都是劃撥的國有土地，地方政府有權(quán)對高校的閑置土地進(jìn)行資源整合。因此，如果不對后山土地進(jìn)行開發(fā)利用，使其繼續(xù)處于半荒蕪、低效率利用的狀態(tài)，在湛江城市發(fā)展過程中，后山土地將面臨被征用和整合的威脅。其二，被侵占的威脅。主校區(qū)后山周邊均為農(nóng)村，雖然歸屬海大的土地有明確的劃定邊界，但農(nóng)民采用墓葬、開墾等方式，使后山逐年受到侵占，若干年后勢必產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛。2.3.3土地開發(fā)利用存在的內(nèi)部問題主校區(qū)后山土地利用現(xiàn)狀反映出以下問題。第一，作為我校未來科研發(fā)展的主要基地，受到資金投入不足的嚴(yán)重影響，土地利用率低，科研示范作用微弱。第二，受人力管理、水電基礎(chǔ)設(shè)施的短缺及周邊村對安全生產(chǎn)的影響，現(xiàn)有土地以粗放經(jīng)營為主，以承租方式下包，以林地單價出租，種植甘蔗、桉樹等，經(jīng)濟(jì)效益低。第三，主校區(qū)后山雖屬湖光巖－三嶺山風(fēng)景名勝區(qū)的外圍保護(hù)區(qū)，但生態(tài)保護(hù)力度小，旅游觀光功能尚未開發(fā)，生態(tài)保護(hù)缺乏長遠(yuǎn)動力。2.3.4土地開發(fā)利用面臨的挑戰(zhàn)主校區(qū)后山土地開發(fā)利用的挑戰(zhàn)來自于其多功能性的復(fù)合需求。后山土地性質(zhì)為高校教育用地，開發(fā)利用的主要目的是保證高校教育科研的功能；但作為湖光巖國家風(fēng)景名勝區(qū)的外圍保護(hù)區(qū)，土地開發(fā)利用必將受到風(fēng)景區(qū)管理條例的制約；而因處于城郊風(fēng)景旅游區(qū)，旅游休閑功能也將成為開發(fā)的熱點。多重開發(fā)利用的需求之間極可能出現(xiàn)矛盾。2.4項目建設(shè)的必要性主校區(qū)后山是廣東海洋大學(xué)重要的科研教學(xué)用地，也是湖光巖大旅游區(qū)的核心區(qū)，湖光巖風(fēng)景名勝區(qū)主要的外圍保護(hù)區(qū)，目前其半荒蕪、低效率利用的現(xiàn)狀與湛江市生態(tài)建設(shè)目標(biāo)和廣東海洋大學(xué)長遠(yuǎn)發(fā)展需求極不相稱，因而，加強(qiáng)開發(fā)利用，建設(shè)“廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)”勢在必行。2.4.1項目的建設(shè)是湛江城鄉(xiāng)建設(shè)的要求項目的建設(shè)符合黨和國家建設(shè)生態(tài)文明的宏觀政策，有利于湛江城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、生態(tài)文明、科學(xué)發(fā)展試點市的建設(shè)，有利于湛江社會、經(jīng)濟(jì)、文化和生態(tài)的建設(shè)。項目的建設(shè)符合湛江市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃，有助于優(yōu)化湖光巖大旅游區(qū)綜合實力、提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光巖風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化與可持續(xù)發(fā)展。2.4.2項目的建設(shè)是廣東海洋大學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略的要求項目的建設(shè)符合廣東海洋大學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于保障學(xué)校科研基地的后續(xù)發(fā)展、增加學(xué)校產(chǎn)業(yè)收入、美化校園環(huán)境、保證學(xué)校長治久安、有序發(fā)展，并有助于提升學(xué)校的知名度。1）保障學(xué)?？蒲谢氐暮罄m(xù)發(fā)展科研基地的開發(fā)建設(shè)為高校發(fā)展壯大提供堅實基礎(chǔ)，規(guī)劃建設(shè)的生態(tài)示范園可加強(qiáng)農(nóng)業(yè)高新科技研究與示范，保護(hù)和恢復(fù)建設(shè)生態(tài)環(huán)境，開發(fā)利用生物物質(zhì)能源等關(guān)鍵技術(shù)，拓展生態(tài)觀光、康體休閑，是具有多功能性的項目，可形成多功能性的高新科研平臺，有利于保證科研基地的后續(xù)發(fā)展。2）增加學(xué)校產(chǎn)業(yè)收入海大的校辦產(chǎn)業(yè)實力相對薄弱，生態(tài)示范園的建設(shè)將成為增加我校產(chǎn)業(yè)收入的新亮點。賦予科研活動以觀光旅游休閑功能，形成生態(tài)體驗、高新農(nóng)業(yè)、生態(tài)恢復(fù)、康體休閑等連帶關(guān)系，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)，將增加海大產(chǎn)業(yè)收入。3）美化校園環(huán)境加強(qiáng)高校校園環(huán)境建設(shè)是培養(yǎng)高素質(zhì)人才的需要。前校區(qū)優(yōu)美的校園環(huán)境已成為我校的榮耀。生態(tài)示范園對后山進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的總體規(guī)劃，用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)校園環(huán)境有序建設(shè)，加強(qiáng)生態(tài)培育與環(huán)境保護(hù)，將進(jìn)一步美化海大校園環(huán)境，使其成為學(xué)校的后花園。前有菁菁校園，后有鳥語花香、青山綠水，必將提升學(xué)校形象，營造良好的育人環(huán)境，增強(qiáng)綜合實力。4）保證學(xué)校長治久安、有序發(fā)展高校的長治久安離不開穩(wěn)定的外部環(huán)境，創(chuàng)造一種具有文化底蘊(yùn)而又和諧的外部環(huán)境，將為我校有序發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。生態(tài)示范園的建設(shè)可明確土地使用性質(zhì)，改變原有的低效率利用、粗放式管理，進(jìn)行合理有序的經(jīng)營管理；同時也可防范土地征用、土地侵占等威脅，保證學(xué)校長治久安和有序發(fā)展。5）提升學(xué)校知名度建設(shè)生態(tài)示范園是盤活校園土地資源的創(chuàng)新思維。做大做強(qiáng)生態(tài)示范園，爭取成為廣東乃至全國高校建設(shè)的示范品牌，進(jìn)一步擴(kuò)大我校的知名度。生態(tài)示范園兼?zhèn)浣?jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)多重功能和效益，同步建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)鏈，以實現(xiàn)對物質(zhì)和能量等資源的最優(yōu)利用，最終建立可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，可確保我校科研、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)的大豐收，帶來豐厚的社會、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)效益。

第三章基本條件與市場分析3.1基本條件分析3.1.1區(qū)位關(guān)系分析從大區(qū)位而言，規(guī)劃建設(shè)的生態(tài)園區(qū)處于湛江市湖光巖大旅游區(qū)的核心圈，湛江被確定為粵西城鎮(zhèn)群中心后，將成為廣東沿海經(jīng)濟(jì)帶新增長極，湛江旅游業(yè)會得到長足的發(fā)展。園區(qū)的開發(fā)利用有利于促進(jìn)大旅游區(qū)的發(fā)展，有利于吸引跨區(qū)域旅游群體。從中區(qū)位而言，園區(qū)地處湛江市西南部，城市主干道疏港大道內(nèi)聯(lián)市區(qū)，外接渝湛、廣湛高速公路，為園區(qū)提供了快捷方便的對外交通體系。園區(qū)與霞山、赤坎、麻章、東海島城市中心區(qū)均處于半小時生活圈，既避開了城市的囂喧，又在市民自然休閑活動心理距離之內(nèi)，有利于形成市民休閑度假的新天地。從小區(qū)位而言，園區(qū)東與交椅嶺村相接、西與花村接壤、北為54410部隊的土地、南隔疏港大道與前校區(qū)相對，擁有生態(tài)建設(shè)的先決條件，又有海大前校區(qū)較優(yōu)越的環(huán)境基礎(chǔ)。3.1.2現(xiàn)狀資源分析主校區(qū)后山土地開發(fā)利用擁有區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢和科研優(yōu)勢等。一是具有規(guī)模效益。園區(qū)土地面積達(dá)1650畝（110公頃），利于規(guī)模性開發(fā)，可成片開發(fā)利用，也可分期分區(qū)建設(shè)、滾動發(fā)展。二是自然風(fēng)景資源較為豐富。園區(qū)處于第四紀(jì)湖光巖火山臺地之上，擁有火山層積巖遺跡景觀。區(qū)內(nèi)交椅嶺主峰海拔161m，是湛江市區(qū)內(nèi)的第一高峰，而峽谷地低至50米，100多米的高差形成山坡地、山谷、峽谷和懸崖等變化豐富的火山地形地貌。園區(qū)視野開闊，景觀秀美獨(dú)特。主體坐北朝南，登高可近觀海大優(yōu)美校園，中覽湖光全貌，遠(yuǎn)眺蔚藍(lán)大海，在湛江這一平原型濱海城市，極具特色。園區(qū)地屬熱帶氣候，土壤主要為磚紅壤和沙礫土，土層中厚，殘次林有魚尾葵、楝葉吳茱萸、大果榕等熱帶溝谷季雨林的典型樹種，具有生態(tài)恢復(fù)頂級熱帶季雨林植被的先決條件。三是具有一定的人文優(yōu)勢。園區(qū)為海大校園的有機(jī)部分，高校的人文氛圍有利于增加園區(qū)的文化氣息。交椅嶺下有“深挖洞、廣積糧”時代遺留下的防空洞系統(tǒng)，有助于提升交椅嶺第一標(biāo)高的神秘性。四是獨(dú)具科研優(yōu)勢。廣東海洋大學(xué)為粵西地區(qū)實力較強(qiáng)的多科性大學(xué)，針對園區(qū)而言，海大園藝、園林、旅游管理、體育休閑等專業(yè)的科研技術(shù)力量，利于提高園區(qū)的科技含金量，使園區(qū)建設(shè)獨(dú)具科技優(yōu)勢。由此，主校區(qū)后山土地開發(fā)利用擁有區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢和科研優(yōu)勢等。3.2市場分析3.2.1良好的發(fā)展機(jī)遇隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全球旅游業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)定持續(xù)增長的階段，旅游業(yè)已成為當(dāng)今世界的一大產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)生態(tài)文明將是今后黨和國家的工作重點。在2007年初召開的湛江市第九次黨代會和第十二屆人大一次會議上提出了湛江旅游業(yè)發(fā)展的宏偉目標(biāo)――“構(gòu)筑彩色湛江大旅游格局，加快建設(shè)區(qū)域性商旅中心”，推動了湛江旅游業(yè)向更高層次發(fā)展，也加快了生態(tài)觀光項目的建設(shè)和完善。2007年，湛江入選“中國十大休閑城市”，這對建設(shè)湖光巖大旅游區(qū)，加快旅游業(yè)發(fā)展有著重要的推動作用，并有助于提升湖光巖大旅游區(qū)的整體形象。3.2.2廣闊的市場前景伴隨著工業(yè)化進(jìn)程，人類無度的向自然界索取資源，毫無節(jié)制的利用資源，工業(yè)污染、農(nóng)業(yè)污染和生活污染嚴(yán)重，生態(tài)環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞，人居環(huán)境逐年惡化。人們開始追求綠色、生態(tài)和健康的生活方式，綠色、環(huán)保、健康的產(chǎn)品正好滿足了當(dāng)前人們的消費(fèi)心理，符合了現(xiàn)代都市人的生活理念，生態(tài)產(chǎn)品越來越受歡迎，顯示出巨大的市場潛力。主校區(qū)后山生態(tài)示范園所提供的產(chǎn)品及服務(wù)既能滿足現(xiàn)代都市人群的消費(fèi)心理，也順應(yīng)了未來生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，具有廣闊的市場前景。3.2.3市場行業(yè)分析園區(qū)位于湛江市湖光巖大旅游區(qū)的核心圈，園區(qū)的開發(fā)利用有利于促進(jìn)大旅游區(qū)的共同發(fā)展。目前，旅游區(qū)服務(wù)設(shè)施不完善，僅中國雷瓊湖光巖世界地質(zhì)公園、南亞熱帶植物園、東坡荔園和現(xiàn)代南亞熱帶良種繁育中心有度假住宿設(shè)施，總床位數(shù)不足300個，種類單一，缺乏中高檔設(shè)施；餐飲服務(wù)設(shè)施落后，缺少大規(guī)模、特色強(qiáng)的旅游餐飲設(shè)施；旅游購物設(shè)施缺乏，僅在金鹿園、南亞熱帶植物園和中國雷瓊湖光巖世界地質(zhì)公園有旅游商品出售；大旅游區(qū)沒有足夠的休閑設(shè)施，特色鮮明的娛樂設(shè)施幾乎空白。園區(qū)以高新科技農(nóng)業(yè)、觀光休閑康體為主，以生態(tài)體驗帶動旅游業(yè)的發(fā)展，走科技生態(tài)、綠色環(huán)保、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的道路,配套中高檔旅游服務(wù)設(shè)施，將與湖光巖、南亞所、金鹿園形成犄角之勢，休閑產(chǎn)品具有較強(qiáng)的互補(bǔ)性，從而填補(bǔ)大旅游區(qū)所缺乏項目的空白。3.2.4客源市場定位據(jù)湛江市旅游局統(tǒng)計，2006年，湛江全市接待游客683萬人次，旅游收入超過38億元。從2001-2006年，到湖光巖大旅游區(qū)旅游觀光的人數(shù)逐年攀升，如2005年，共有游客162萬人，旅游收入7.65億元；2006年，共173萬人，旅游收入9.10億元。園區(qū)位于湖光巖大旅游區(qū)，生態(tài)示范園客源市場可分解為境內(nèi)、境外兩大部分。第一，境內(nèi)一級客源市場：湛江市、珠三角地區(qū)、茂名市、陽江市的普通游客，這三市一區(qū)中尤其是珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，生態(tài)旅游需求較大，距離旅游區(qū)距離較近，是園區(qū)最基本、最穩(wěn)定的客源。寶鋼等大型項目的建設(shè)將帶來大量的消費(fèi)能力較強(qiáng)的長三角及境外游客。本市會務(wù)、商務(wù)性度假觀光游客也是有力的消費(fèi)群。另外，海大擁有的兩萬多在校學(xué)生、每年新生入學(xué)階段大量來校的學(xué)生家長、前來海大進(jìn)行學(xué)術(shù)交流的人員和湛江市青少年人群等都將是園區(qū)重要的客源之一。表3-1一級客源市場特征表區(qū)域湛江市、茂名市、陽江市珠三角地區(qū)旅游需求科普、觀光、休閑、度假觀光、休閑、度假群體學(xué)生、青年、家庭、親友家庭、親友出行方式包車、旅游專線、自駕車包車、自駕車第二，境內(nèi)二級客源市場：從渝湛高速、黎湛鐵路、廣湛高速而來的廣西壯族自治區(qū)（主要以北海市、南寧市、玉林市、欽州市為主）、重慶、貴州、湖南、湖北及廣東省其他區(qū)域（一級客源市場除外）的游客。該客源市場的游客出游率高，憑借“中國雷瓊湖光巖世界地質(zhì)公園”的國際知名度、湖光巖大旅游區(qū)及湛江市旅游業(yè)的聯(lián)動效應(yīng)，完全可能成為本園區(qū)潛力巨大的高消費(fèi)客源市場。表3-2二級客源市場特征表區(qū)域廣西壯族自治區(qū)，海南省，重慶市，四川成都，貴州省及廣東省其他區(qū)域旅游需求觀光、休閑、度假群體家庭、親友出行方式自駕車、包車第三，國內(nèi)其他地區(qū)（長三角、京津、東北地區(qū)為主），此區(qū)域客源消費(fèi)能力強(qiáng)，且氣候、飲食、風(fēng)情等與項目存在較明顯的相異性，在湛江旅游市場中占有一定份額。表3-3三級客源市場特征表區(qū)域國內(nèi)其他地區(qū)旅游需求觀光、科普、休閑、度假群體學(xué)生、親友、旅行團(tuán)出行方式包車、自駕車、跟旅游團(tuán)第四，入境客源市場：湛江是交通便利的港口城市，毗鄰港澳臺、東南亞地區(qū)；韓日臺是中國最主要的境外客源市場，開發(fā)潛力巨大；歐美市場也占有一定份額。3.2.5市場品牌分析校企聯(lián)手，共謀發(fā)展，規(guī)劃建設(shè)的生態(tài)園區(qū)以廣東海洋大學(xué)為依托，可以借助廣東海洋大學(xué)有形或無形資源，樹立市場品牌，提升認(rèn)可度。生態(tài)示范園區(qū)與水生生物博物館、藝術(shù)樓等校內(nèi)景觀加以整合，開發(fā)廣東海洋大學(xué)校園景觀成為湛江市綜合性旅游景區(qū)，并爭取成為廣東省乃至國內(nèi)高校中的亮點。

第四章總體發(fā)展思路4.1發(fā)展思路交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)的總體發(fā)展思路：有機(jī)契合休閑旅游，保護(hù)和恢復(fù)生態(tài)環(huán)境，拓展生態(tài)體驗、生態(tài)觀光和康體休閑等多功能性項目，綜合發(fā)揮生態(tài)保護(hù)、科研平臺和旅游觀光等多功能特性，通過校企聯(lián)合建設(shè)，創(chuàng)新高校科研土地發(fā)展模式，力爭成為廣東乃至全國高校校園建設(shè)的示范品牌。園區(qū)開發(fā)利用將立足于一級客源市場，建設(shè)成為中高檔綜合性生態(tài)示范園區(qū)，同時加強(qiáng)農(nóng)業(yè)高新科技研究和示范，加強(qiáng)開發(fā)利用生物物質(zhì)能源等關(guān)鍵技術(shù)的研究，突出生態(tài)性、科研展示性和休閑娛樂性。4.2發(fā)展目標(biāo)4.2.1生態(tài)目標(biāo)充分利用自然環(huán)境資源，利用現(xiàn)有的自然風(fēng)光與環(huán)境條件，依托生態(tài)培育改造工程，重點突出交椅嶺生態(tài)重要性，恢復(fù)建設(shè)交椅嶺熱帶季雨林頂級植物群落。4.2.2科研目標(biāo)充分利用高?？萍假Y源和科研優(yōu)勢，突出科研展示性。以熱帶花卉、無公害野菜、綠色食品水果和特色養(yǎng)殖等作為主要特色，進(jìn)一步發(fā)揮科普教育功能，使園區(qū)成為展示性的高新農(nóng)業(yè)科研平臺。4.2.3文化目標(biāo)充分利用海大的海洋文化特色，景點設(shè)計時以海洋文化為基本元素，突出展示海洋文化性。挖掘湛江市區(qū)最高峰的地標(biāo)性概念，安排登高眺望等相關(guān)項目，展現(xiàn)平原濱海城市的山水之美，使園區(qū)風(fēng)景更具特色。4.2.4社會目標(biāo)充分利用生態(tài)示范園的多功能性，突出休閑娛樂性。組織多種形式的觀光、參與、體驗式生態(tài)專項特色旅游活動，使園區(qū)成為中高檔層次的休閑度假勝地。并力爭成為廣東乃至全國高校校園建設(shè)的示范品牌。4.2.5經(jīng)濟(jì)目標(biāo)有機(jī)契合休閑旅游，拓展生態(tài)體驗、生態(tài)觀光和康體休閑等多功能性項目，實現(xiàn)高校土地經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展模式，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變。4.3開發(fā)利用的原則1）生態(tài)原則立足于園區(qū)的資源特點，因地制宜，保護(hù)火山地形地貌，保持水土。一方面必須保護(hù)好原來良好的生態(tài)環(huán)境和自然條件，另一方面，所有項目內(nèi)容的設(shè)置和布局應(yīng)以生態(tài)保護(hù)及生態(tài)建設(shè)為總前提，加強(qiáng)園區(qū)的生態(tài)恢復(fù)建設(shè)，按照植物多樣性原則，加強(qiáng)鄉(xiāng)土植被的恢復(fù)。2）效率原則堅持以市場為導(dǎo)向，以效益為中心，重點發(fā)展市場前景廣闊、產(chǎn)業(yè)覆蓋面大、對學(xué)校生態(tài)示范園增收效果明顯的生態(tài)產(chǎn)業(yè)。按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行運(yùn)營和管理，實行市場化經(jīng)營，企業(yè)化運(yùn)作，堅持經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的統(tǒng)一。3）和諧原則生態(tài)示范園是自然和文化的載體，園區(qū)規(guī)劃應(yīng)運(yùn)用多學(xué)科的知識，集中專業(yè)人員的建議，在全面、綜合分析園區(qū)自然條件的基礎(chǔ)上，同時考慮社會經(jīng)濟(jì)條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和土地自身特征等因素，拓展農(nóng)業(yè)觀光休閑等多重功能，體現(xiàn)人文特色，發(fā)掘、利用和展示地方文化的多樣性和豐富性。園區(qū)建設(shè)從整體出發(fā)，合理布局園區(qū)各功能分區(qū)，適當(dāng)控制園區(qū)的游人容量，合理控制建設(shè)量，如在樹木森林中種出“林中木屋”，謀求生態(tài)、社會、經(jīng)濟(jì)三大效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以達(dá)到園區(qū)的整體最優(yōu)化利用。4）科技先導(dǎo)原則綜合運(yùn)用生態(tài)科技成果、生態(tài)生產(chǎn)手段和現(xiàn)代經(jīng)營管理方式，加強(qiáng)新品種新技術(shù)引進(jìn)和推廣，開發(fā)利用生物物質(zhì)能源等關(guān)鍵技術(shù)，實現(xiàn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代科技的有機(jī)結(jié)合，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)高新科技研究，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，拓展生態(tài)觀光休閑。

第五章項目具體策劃功能分區(qū)與布局依據(jù)園區(qū)的資源特點、功能性質(zhì)及市場定位，規(guī)劃為生態(tài)體驗園、生態(tài)恢復(fù)展示區(qū)、高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)和休閑康體區(qū)等四大功能區(qū)。生態(tài)體驗園位于園區(qū)南部，該區(qū)含蜈蚣嶺、風(fēng)箱嶺及之間峽谷地帶，規(guī)劃面積為660畝(44公頃)，充分利用火山崖壁圍合的天然地貌建設(shè)成園區(qū)的主入口區(qū)。生態(tài)恢復(fù)展示區(qū)以交椅嶺為主，含坡度高于35%以上的坡地，規(guī)劃面積300畝（20公頃）。高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)位于交椅嶺后的山谷盆地，規(guī)劃面積380畝（25.33公頃）。谷地土層較厚，又獨(dú)立成區(qū)，利于進(jìn)行農(nóng)業(yè)科研活動。休閑康體區(qū)位于風(fēng)箱嶺后與花村接壤的平緩坡地，規(guī)劃面積300畝（20公頃）。表5-1交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)用地平衡表用地名稱面積（公頃）占總面積比例（%）規(guī)劃用地總面積110100生態(tài)體驗園4440生態(tài)恢復(fù)展示區(qū)2018.18高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)2623.64休閑康體區(qū)2018.185.2建設(shè)內(nèi)容5.2.1生態(tài)體驗園該園追求自然、回歸、寧靜，營造“林靜鳥愈鳴”的生態(tài)意境，規(guī)劃為餐飲、住宿、休閑、觀光為一體的“農(nóng)家樂”生態(tài)農(nóng)業(yè)體驗區(qū)。以生態(tài)恢復(fù)為切入點，切實加強(qiáng)生態(tài)綠化建設(shè)，將原有荒地及甘蔗地加以改造，植樹造林，種植大片果林，恢復(fù)青山面貌。加強(qiáng)景觀營造，谷底處圍堰成人工湖，圍繞湖周邊構(gòu)建景觀亭廊；蜈蚣嶺嶺頭修建3層高的觀湖閣，可覽湖光巖全貌、遠(yuǎn)眺東海島，盡享湖山真意；于山林與果林中建設(shè)十多幢200-300平方米左右的鄉(xiāng)村“林中木屋”，與山水結(jié)合，使游客盡情品味生態(tài)、享受自然。建設(shè)農(nóng)家樂餐飲點、多功能游客服務(wù)中心、溫泉中心及配套停車場等，提供特色飲食、生態(tài)居住、健康娛樂，滿足游客食、住、垂釣、遠(yuǎn)眺、采摘等多重需要，加強(qiáng)生態(tài)體驗，提高園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益。5.2.2生態(tài)恢復(fù)展示區(qū)交椅嶺海拔161米，為湛江市區(qū)內(nèi)的第一高峰，具有地標(biāo)性意義。該區(qū)以“地標(biāo)”為特色，追求頂級自然生態(tài)環(huán)境，展示熱帶季雨林的多重神秘性。加強(qiáng)鄉(xiāng)土物種保護(hù)和培育，引種適當(dāng)?shù)恼湎∥锓N，加強(qiáng)生物多樣性建設(shè)，使之成為湛江市熱帶季雨林植被恢復(fù)的示范區(qū)。宣傳交椅嶺火山臺地地質(zhì)知識，建造人文藝術(shù)景觀，遠(yuǎn)期建立觀海閣，與山體內(nèi)幽暗深遠(yuǎn)的人工防空洞綜合開發(fā)，增加地標(biāo)風(fēng)景的“神秘感”，成為人們重陽登高的首選之地，配套設(shè)置生態(tài)教育路徑，加強(qiáng)生態(tài)教育。5.2.3高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)該區(qū)以“高新農(nóng)業(yè)”為特色，以“園林式環(huán)境”為基調(diào)，利用學(xué)校科研人力資源和良好的自然水肥條件，加強(qiáng)科研成果展示，建設(shè)成農(nóng)科類專業(yè)的科研平臺。規(guī)劃發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效低耗農(nóng)業(yè)，設(shè)立熱帶花卉種苗基地和優(yōu)質(zhì)野菜種質(zhì)資源基地；發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)，與畜牧養(yǎng)殖相結(jié)合展示農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和綠色食品無公害栽培示范。結(jié)合觀光農(nóng)業(yè)及高新農(nóng)業(yè)示范的要求，充分利用原有地形，園林化農(nóng)業(yè)種植環(huán)境，設(shè)置休閑草地及水塘，種植觀賞性強(qiáng)的熱帶蘭和姜科類花卉，設(shè)立蔭生植物展示區(qū)、生物能源新品種引種區(qū)、觀賞菌類栽培、特色中草藥植物及民俗野菜采摘園，充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)科普教育之功能，并展示高新農(nóng)業(yè)的自然之樂。5.2.4休閑康體區(qū)該區(qū)地勢起伏有致，視野平和，環(huán)境優(yōu)美。規(guī)劃為青少年休閑體育活動區(qū)，布置高爾夫球練習(xí)球場,滑草場，野餐燒烤場，開展風(fēng)箏節(jié)等活動，配套建設(shè)“大學(xué)生之家”，使之成為粵西地區(qū)高校科教基地(青少年教育基地)和假期訓(xùn)練營地，成為展現(xiàn)大學(xué)生風(fēng)采的窗口之一。5.3分期建設(shè)方案基于園區(qū)的建設(shè)規(guī)模及定位特點，園區(qū)將采取分階段建設(shè)、滾動發(fā)展的模式。項目建設(shè)方案共分三個階段進(jìn)行。1）第一階段完成基本的基礎(chǔ)設(shè)施，含園區(qū)主要園道建設(shè)及基本水電工程。規(guī)劃建設(shè)年限為1年。這是園區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)階段，在此階段可為生態(tài)園區(qū)建設(shè)集聚人氣，吸引投資。表5-2交椅嶺生態(tài)示范園基礎(chǔ)建設(shè)用地平衡表用地名稱面積（公頃）占總面積比例（%）園路鋪裝2.22廣場鋪裝1.31.18停車場0.30.27水體2.62.36總體建筑1.0850.97綠化園地102.51593.20總計1101002）第二階段首期完成生態(tài)體驗園區(qū)的建設(shè)，主要有主入口景觀工程、路網(wǎng)系統(tǒng)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、水系工程、綠化種植工程和綠色度假區(qū)建設(shè)。主入口景觀工程包括主入口廣場、主入口停車場、游客接待中心和餐飲中心的建設(shè)。路網(wǎng)系統(tǒng)包括部分主園道、次園道和游步道?；A(chǔ)設(shè)施工程包括給排水、電力、電訊、垃圾處理等項目，使其具備一般風(fēng)景區(qū)的各項內(nèi)容。水系工程是在水系規(guī)劃論證完善的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)施工，旨在建立起園區(qū)的山水關(guān)系，營造園區(qū)具有山水的靈性。綠化種植工程包括植被生態(tài)景觀的恢復(fù)、優(yōu)良果樹品種的種植和景觀林的營造等內(nèi)容。綠色度假區(qū)建設(shè)包括溫泉中心和林中度假式木屋。根據(jù)資金、土地、勞動力、技術(shù)等因素綜合考慮，大致2年可完成。本階段是園區(qū)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，這時園區(qū)的空間環(huán)境容量可達(dá)1000人/天，游人規(guī)模預(yù)計為日最高游客數(shù)達(dá)500人。生態(tài)體驗示范區(qū)建設(shè)完成可投入經(jīng)營，建立起形象品牌，逐步有序的建立休閑觀光、旅游度假并行的旅游服務(wù)體系，產(chǎn)生生態(tài)與經(jīng)濟(jì)效益。3）第三階段完成生態(tài)恢復(fù)展示區(qū)、高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)、休閑體育活動區(qū)建設(shè)，年限為5年。主要包括大學(xué)生之家、高爾夫練習(xí)場、蔭生植物園、熱帶花卉園、種植體驗園及生態(tài)綠化工程。交椅嶺生態(tài)高新科技園區(qū)全面投入經(jīng)營，園區(qū)品牌進(jìn)一步得到完善和鞏固，預(yù)計空間環(huán)境容量可達(dá)2200人/天，游人規(guī)模預(yù)計為日最高游客數(shù)達(dá)1200人。

第六章投資估算和資金籌措6.1投資估算投資估算依據(jù)工程建設(shè)土建工程、綠化景觀工程及相關(guān)配套建設(shè)工程計算。交椅嶺生態(tài)示范園區(qū)全面進(jìn)入經(jīng)營管理程序，總體投資估算為12776.5萬元，其中完成基本園道建設(shè)及基本水電工程需投入419.5萬元；生態(tài)體驗園建設(shè)需投入6845萬元；生態(tài)恢復(fù)展示區(qū)、高新農(nóng)業(yè)示范區(qū)、休閑康體區(qū)建設(shè)需投入5212萬元。表6-1交椅嶺生態(tài)示范園投資估算和投資安排估算表第一階段投資估算（基礎(chǔ)設(shè)施）序號工程費(fèi)用名稱單位數(shù)量綜合單價（元）合價（萬元）小計1園路鋪裝m2150001001502給水及排水m23850003115.53電力及電信m23850004154419.5第二階段投資估算（生態(tài)體驗區(qū)）序號工程費(fèi)用名稱單位數(shù)量綜合單價（元）合價（萬元）4主入口廣場m2130002002605主入口生態(tài)停車場m23000150456主入口景觀小品工程項1200000207游客接待中心m280025002008餐飲中心m2300020006009溫泉中心m2800250020010林中木屋m250002500125011小品建筑m2650200013012園道工程m270001208413水系工程m2260005013014綠化景觀工程m238075080304615給水及排水m24400001044016電力及電信m2440000104406845第三階段投資估算（現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)全部項目）序號工程費(fèi)用名稱單位數(shù)量綜合單價（元）合價（萬元）17大學(xué)生之家m260015009018高爾夫練習(xí)場m26000013078019蔭生植物園m21000015015020熱帶花卉園m23000020060021種植體驗園m2300005015022生態(tài)綠化工程m253000050265023給水及排水m2660000639624電力及電信m26600006396521225其它費(fèi)用300合計12776.5資金來源生態(tài)示范園是一個高投入高產(chǎn)出的項目，沒有雄厚的資金支持，園區(qū)建設(shè)就難以為繼。因此，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，按照誰投資、誰受益的原則，建立一個多層次、多渠道、多元化的融資方案。交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)建設(shè)資金由學(xué)校投入首期基本建設(shè)費(fèi)，完成園區(qū)水、電、路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。之后，將依據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃思路，尋求合作開發(fā)。擬通過招商投資，與大企業(yè)合建，成片開發(fā)、分片分包等合作方式籌集資金，實現(xiàn)互利合作。同時，基于園區(qū)的生態(tài)效益和社會效益，爭取國家、省、市專項資助，開展生態(tài)示范園區(qū)和風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境綜合治理?；诳蒲械墓δ芎湍康?，整合科研資源，使園區(qū)立項為生態(tài)高新科技的科研平臺，爭取各類級別的科研經(jīng)費(fèi)，促進(jìn)科研水平的提升。

第七章投入與產(chǎn)出效益分析說明：以首期生態(tài)體驗園為測算依據(jù)，項目計算期12年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期10年。項目基準(zhǔn)收益率取8%。繳納稅金和稅率：該項目為公益性項目，交納所得稅稅率25%，生態(tài)體驗園建設(shè)完成投入使用后，爭取國家稅收優(yōu)惠政策，稅收返回支持園區(qū)科研工作，利于園區(qū)滾動發(fā)展。設(shè)計經(jīng)營期旅游人數(shù)：年均12萬人次。7.1經(jīng)營成本與收入預(yù)測7.1.1經(jīng)營成本項目年度經(jīng)營總成本為1023.17萬元，其中包括以下細(xì)目及相應(yīng)費(fèi)用：1）工資及福利費(fèi)——預(yù)計該項目建設(shè)期、經(jīng)營期需招聘管理人員及員工50人，按平均每人每月工資2000元計算，福利費(fèi)為工資額的5%計，每年約126萬元。2）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)——固定投資按7264.5萬元計算，按平均年限法計算，凈殘值率按5%計，每年折舊費(fèi)為690.13萬元。3）設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)——按固定資產(chǎn)投資折舊費(fèi)的30%計提，每年約207萬元。7.1.2營業(yè)收入首期生態(tài)體驗園項目營業(yè)收入概算：1）餐飲收入：800人/天×50元/天×365天=1460萬2）住宿收入：125間/天×200元/間×365天=912.5萬3）門票收入：300人/天×10元/人×365天=109.5萬4）溫泉收入：300人/天×30元/人×365天=328.5萬5）購物收入：300人/天×10元/人×365天=109.5萬合計：總收入：2920萬7.1.3營業(yè)稅金項目為公益性項目，交納所得稅稅率25%。生態(tài)體驗園建設(shè)完成投入使用后，爭取國家稅收優(yōu)惠政策，稅收返回支持園區(qū)科研工作，利于園區(qū)滾動發(fā)展。損益分析項目經(jīng)營期正常年營業(yè)收入為2920萬元，營業(yè)成本為1023.17萬元，毛利潤為1896.83萬元。所得稅額為474.2萬元，故正常年純利潤為1422.63萬元。盈虧平衡分析按照項目經(jīng)營中可能發(fā)生的數(shù)據(jù)測算，以生產(chǎn)能力利用率表示的項目盈虧平衡點（BEP）為：按預(yù)計正常年標(biāo)準(zhǔn)衡量：這表明達(dá)到設(shè)計接待量的35%，項目即可保本，超過此接待量，項目開始盈利。說明項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。7.4間接效益分析7.4.1間接經(jīng)濟(jì)效益旅游業(yè)是公認(rèn)的關(guān)聯(lián)度高、帶動性強(qiáng)、輻射力大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。生態(tài)示范園將在科研的基礎(chǔ)上豐富休閑觀光旅游活動內(nèi)容，以帶來更大的經(jīng)濟(jì)收益。按照一般規(guī)律，每1元的旅游直接收入可帶來4.3元的間接收入，則項目建成后所帶來的旅游間接收入6117.3萬元。與此同時，生態(tài)示范園的建立將聯(lián)動校園水生生物博物館及藝術(shù)類、旅游管理、休閑體育等專業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步增強(qiáng)海洋大學(xué)的綜合實力。同時有利于優(yōu)化湛江市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在促進(jìn)湛江市旅游業(yè)邁上新臺階的同時，帶動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)如交通、通信、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、餐飲、商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。7.4.2生態(tài)環(huán)境效益交椅嶺片區(qū)連綿起伏，是湛江濱海平原上難得的臺地地貌，但因為火山地貌，自然土壤條件較為貧瘠，生態(tài)環(huán)境脆弱，熱帶季雨林植被一旦受到破壞，恢復(fù)起來有一定困難。為此，現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)的建設(shè)通過恢復(fù)生態(tài)頂級模式，使湖光巖片區(qū)的景觀得到有效恢復(fù)和保護(hù)，開辟新的游覽線路和景點，拓展旅游活動空間。與此同時，通過在項目建設(shè)和經(jīng)營過程中進(jìn)一步作好宣傳教育工作，還可以增強(qiáng)游客和本地居民的環(huán)保意識，引導(dǎo)人們自覺維護(hù)生態(tài)平衡，從而最大限度地協(xié)調(diào)好人地關(guān)系，取得生態(tài)環(huán)境效益。7.4.3社會效益旅游業(yè)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供大量直接和間接的就業(yè)機(jī)會。根據(jù)世界旅游組織測算，旅游部門每增加1個直接就業(yè)人員，社會就能增加5個就業(yè)崗位。這樣，通過現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)的建立，可以提供近50個直接就業(yè)崗位和近250個社會間接就業(yè)崗位，可部分緩解了湛江市城鎮(zhèn)人口的就業(yè)問題。現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)的建立，可以吸引更多的中外游客，使得外界的先進(jìn)思想、文化、觀念和信息源源不斷地涌入園區(qū)，有效促進(jìn)文化的交流、融合，擴(kuò)大對外開放，進(jìn)一步提高廣東海洋大學(xué)乃至整個湖光巖大旅游區(qū)的知名度。每年上繳國家財政的所得稅為306.7萬元，這是對社會的貢獻(xiàn)，可通過返回資助科研建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)揮社會效益。

第八章項目開發(fā)措施建議1）建立協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)項目獲準(zhǔn)立項后，即應(yīng)成立籌建協(xié)調(diào)小組，由主管副校長任組長，組織各相關(guān)職能部門及學(xué)校農(nóng)學(xué)院、經(jīng)管學(xué)院、體育學(xué)院等相關(guān)專家，組成開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)和統(tǒng)一組織項目實施。2）多方籌集建設(shè)資金除主要依靠招商引資與大企業(yè)合作開發(fā)外，還應(yīng)積極爭取各級政府生態(tài)開發(fā)資金支持和科研資金支持。3）全方位開拓客源市場在項目建設(shè)過程中同步抓好宣傳促銷工作，通過電視、廣播、報刊等新聞媒體向外界大力推介生態(tài)體驗園；宣傳交椅嶺地標(biāo)式的特色旅游資源和新穎科普游樂項目；通過策劃和舉辦每年一度的“春季生態(tài)交流會”、“交椅嶺重陽登山歡樂節(jié)”，以及舉辦高爾夫培訓(xùn)中心、大學(xué)生之家沙龍等活動，吸引眾多游人實地體驗生態(tài)園區(qū)的特色項目，領(lǐng)略獨(dú)特風(fēng)采，從而拓展發(fā)展空間，有效占領(lǐng)更大的市場。4）嚴(yán)格保護(hù)旅游資源和生態(tài)環(huán)境突出的資源特色和良好的生態(tài)環(huán)境是生態(tài)示范園賴以生存和發(fā)展的自然物質(zhì)基礎(chǔ)，一定要倍加珍惜和保護(hù)。因此，一切建設(shè)活動和內(nèi)容都要以生態(tài)恢復(fù)為前提，嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)方案進(jìn)行，不允許隨意亂建，堅決杜絕建設(shè)性破壞。先進(jìn)的生態(tài)科學(xué)發(fā)展理念是項目的產(chǎn)品特色，必須堅持貫徹，追求社會、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)多重效益，走可持續(xù)發(fā)展的道路。5）重視引進(jìn)和培訓(xùn)旅游人才專業(yè)人才在社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展中至關(guān)重要，一切競爭歸根結(jié)底主要是人才的競爭，對于生態(tài)示范園這樣科技含量高的旅游景點來說更是如此。因此，生態(tài)示范園建設(shè)要將引進(jìn)和培訓(xùn)專業(yè)人才擺在突出地位，積極招納有才干、懂市場、善經(jīng)營、會管理的旅游賢才，并聘請科研專家作為顧問，嚴(yán)格培訓(xùn)高素質(zhì)的從業(yè)員工，以適應(yīng)園區(qū)經(jīng)營發(fā)展的需要。附圖1廣東海洋大學(xué)主校區(qū)后山土地利用現(xiàn)狀圖2廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)功能分區(qū)圖3廣東海洋大學(xué)交椅嶺現(xiàn)代生態(tài)示范園區(qū)總平面圖

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