某商業(yè)廣場項目市場定位簡案

XX濱海城商業(yè)廣場項目

市場定位簡案1項目概況地理位置：規(guī)劃建設中的海濱大道和新和大道交匯處建筑面積：28,763平方米其中：商業(yè)：14,218平方米（1—3層）公寓：14,545平方米（5—9層，370間房）海濱大道寶安大道新和大道本案項目全景圖XX街道辦交通示意圖2XX關鍵詞酒店交通房地產(chǎn)汽車四星級標準酒店東星永漢酒店開業(yè)；銀座國際等三星級以上標準酒店亦將面世；臺資投資國際五星級酒店動土興建…寶安大道通車，45分鐘橫穿寶安，7月初與深南大道鏈接…從規(guī)劃、建造、設計上均達到深圳市級水平樓盤棕櫚堡花園，二期銷售均價7000元/平米左右；鴻榮園禧園項目動工…XX崛起深圳最大電子物流園區(qū)…電子XX南浦路段逐步形成汽車銷售一條街。大眾、豐田、本田、尼桑、奇瑞等國內外知名廠商紛紛在此設立了汽車銷售中心…XX，深圳西部耀眼的明珠3XX規(guī)劃XX將成為深圳西部商貿帶核心及西部組團商貿核心的雙核心區(qū)域。西部組團核心，XX中心區(qū)、綜合生活服務區(qū)，商業(yè)和商務配套前景廣闊。未來深圳西部工業(yè)組團商業(yè)核心深圳組團規(guī)劃圖深圳商業(yè)規(guī)劃圖4XX經(jīng)濟XX2006年實現(xiàn)生產(chǎn)總值112億元，同比增長16%；實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值335億元，同比增長18%；實現(xiàn)加工貿易出口額48億美元，同比增長11%；各社區(qū)人均集體分紅1.5萬元，同比增長10％。連年外資引進占寶安20%以上的驕人業(yè)績從側面展示一個更有國際視野的西部制造業(yè)基地和綜合商貿區(qū)。值得一提的是，在工業(yè)企業(yè)總數(shù)沒有明顯增加的情況下，主要經(jīng)濟指標繼續(xù)全線飄紅，說明第三產(chǎn)業(yè)正在快速發(fā)展。112億2006年2005年2004年96.6億85億國民生產(chǎn)總值西部重鎮(zhèn)，具國際視野的西部制造業(yè)基地和綜合商貿區(qū)5XX產(chǎn)業(yè)結構XX農業(yè)在XX國民經(jīng)濟中所占比例只有1%多一點，基本難以影響XX的國民經(jīng)濟發(fā)展；工業(yè)產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)電子、五金等加工業(yè)為主，在占整個國民經(jīng)濟占了絕對多的比例；第三產(chǎn)業(yè)占街道三大產(chǎn)業(yè)的比重為20%多，稅收占街道總稅收的三成多。政府意識到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性，正在在積極調整產(chǎn)業(yè)結構，第三產(chǎn)業(yè)日益成為新的經(jīng)濟增長點。產(chǎn)業(yè)機構積極調整，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展6XX人口概況XX街道總人口近100萬，戶籍人口2.7萬，其中95%以上為外來人口。XX街道作為未來深圳西部工業(yè)組團的核心，外來人口必將進一步增加。人口增量巨大，營造無限商機7寶安大道全線貫通2007年7月初，總投資22.9億元總長32公里的寶安大道與深南大道貫通；未來預計到2009年海濱大道將會道橫貫XX。【新安聯(lián)檢站】81、項目定位9XX濱海城商業(yè)廣場定位【XX餐飲、娛樂、生活/商務居住新地標】海濱城為消費者提供集餐飲、娛樂、休閑等功能于一體，同時兼具酒店及商務居住功能的消費生活立體空間；致力于給XX人帶來全新的本地快樂消費一站式消費的新理念；樹立商業(yè)文化品牌，給XX注入不一樣的商業(yè)文化。102、項目業(yè)態(tài)功能劃分11項目功能定位經(jīng)濟型連鎖酒店白領公寓商務公寓大型粵菜酒樓新型娛樂設施高品味休閑餐飲\休閑\娛樂\商務功能齊備12商業(yè)項目業(yè)態(tài)比例劃分功能業(yè)態(tài)面積（平方米）功能比例（%）餐飲粵菜酒樓500040.5西餐300日韓料理200娛樂KTV量販250037.6酒吧700電玩城400桌球俱樂部700網(wǎng)吧800休閑茶藝館60018.8足浴休閑1800咖啡廳150公寓配套干洗店503.1便利店70健身房300合計1357010013業(yè)態(tài)建筑面積㎡租賃價格（元/㎡）租賃年限（年）免租年限（月）粵菜酒樓2412+217018109—12西餐3004533日韓料理2004533酒吧7004553—6咖啡廳1504533干洗店504533便利店704533一層剩余街鋪2204522量販KTV250018106—9網(wǎng)吧1000233--53茶藝館200183--53—6電玩城600233--53足浴休閑1800193—56桌球城700243--53健身房370203--53業(yè)態(tài)租賃條件14特色酒吧大型餐飲特色酒吧西餐咖啡料理公寓大堂公寓大堂二三樓入口酒店大堂便利店干洗店銀行一層面積：1980平方米租金：22.7元/平方米/月租期：10年免租期：9—12個月面積：50平方米租金：45元/平方米/月租期：3年免租期：3個月面積：70平方米租金：45元/平方米/月租期：3年免租期：3個月面積：650平方米租金：45元/平方米/月租期：3年免租期：3個月面積：700平方米租金：45元/平方米/月租期：5—8年免租期：3—6個月主要設置滿足公寓部分配套的同時，要打造西餐、酒吧、咖啡廳為主的休閑娛樂一條街。一層商業(yè)規(guī)劃15二層商業(yè)規(guī)劃大型餐飲量販KTV面積：2170平方米租金：22.7元/平方米/月租期：10年免租期：9—12個月面積：2500平方米租金：18元/平方米/月租期：10年免租期：6—9個月16足浴休閑茶藝館桌球俱樂部網(wǎng)吧電玩城健身房三層面積：700平方米租金：24元/平方米/月租期：3—5年免租期：3個月面積：200平方米租金：18元/平方米/月租期：5年免租期：3—6個月面積：1000平方米租金：23元/平方米/月租期：5年免租期：3個月面積：1800平方米租金：19元/平方米/月租期：5—8年免租期：6個月面積：600平方米租金：23元/平方米/月租期：3年免租期：3個月面積：370平方米租金：20元/平方米/月租期：3年免租期：3個月三層商業(yè)規(guī)劃173、公寓部分定位181XX經(jīng)濟龍頭為工業(yè),工業(yè)的繁榮帶動了商務往來的增多,隨之而興盛了本地的酒店住宿業(yè)。近年，多家酒店、賓館先后開業(yè)。2星級酒店和旅館各占據(jù)高端和低端客戶群體。大多數(shù)普通商務客但選擇了消費不高且服務又到位的的經(jīng)濟型商務酒店3隨著經(jīng)濟發(fā)展，商務往來將越頻繁，酒店住宿業(yè)前景廣闊。XX酒店市場概況19經(jīng)濟型三酒店商務公三寓+白領公三寓+客戶群主要以往來周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)的商務客戶為主，主要是短期臨時租住客戶群主要以往來周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)的商務客戶和周邊企業(yè)的高管人員，主要是中長租住客戶群主要周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)的白領和高級技術工人，以長期租住為主依據(jù)經(jīng)三濟型酒三店的一三般套房三數(shù)量及三片區(qū)競三爭結構三，集合三項目公三寓數(shù)量三過多，三不可能三全部作三為經(jīng)濟三型酒店三用房，三我們對三本項目三的公寓三進行功三能劃分三：經(jīng)濟型三酒店1三20間三、商務三公寓9三0間、三白領公三寓16三0間。公寓定三位20公寓功三能劃分三示意圖經(jīng)濟型三酒店商務公三寓（6—三9層）白領公三寓白領公三寓經(jīng)濟型三酒店商務公三寓（6—三9層）120三間（約三473三2m2三）90間三）160三間21類型條件連鎖經(jīng)濟型商務酒店商務公寓白領公寓租金10元/平方米/月1200元/間/月650元/間/月租期10年以上按月租賃租賃優(yōu)惠條件免租期（包括裝修期）12—18個月無免租期租金遞增第四年開始，按3%遞增第二年開始，隨市場情況遞增押金兩個月押金兩個月押金公寓各三部分租三賃條件22主力店三代表商三家：春滿園三、新梅三園、勝三記、北三海漁村三、海港三城、東三江麗景三、粵延三軒、金三粵軒等三；次主力三店代表三商家：加州紅三、酷比三龍、D三J量販三式KT三V、希三莉娜量三販式K三TV、紅館量三販式K三TV、歡樂頌三量販式三KTV、好樂三迪KT三V、山三水量販三、時尚三PAR三TY、三K-B三OX、三金色年三華、紅三館娛樂三廣場、三港龍城三卡拉O三K、雨三花（C三HAN三NEL三K）、千足美三足部健三康中心、惠美足三浴休閑三中心、威娜絲三國際發(fā)三型連鎖三