甘井子量販?zhǔn)絢tv項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、總論 31.項(xiàng)目實(shí)施背景 32.項(xiàng)目概況 43.開發(fā)商概況 54.編制依據(jù)與研究范圍 5二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 61.該項(xiàng)目有利于進(jìn)一步豐富居民的文化娛樂(lè)生活 62.有利于帶大連**區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 73.有利于金錢柜進(jìn)一步在大連乃至全國(guó)的發(fā)展壯大 7三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 81.城市概況與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢(shì)分析 82.大連量販?zhǔn)終TV行業(yè)分析 103.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析 124.項(xiàng)目選址、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 145.營(yíng)銷策略分析 15四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 161.建設(shè)條件分析 162.工程進(jìn)度安排 17五、項(xiàng)目KTV功能分析與人事架構(gòu) 171.項(xiàng)目總體功能 172.項(xiàng)目功能分配 173.人事架構(gòu) 19六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 191.消防 192.環(huán)境保護(hù) 203.勞動(dòng)衛(wèi)生 21七、投資估算與資金籌措 211.投資估算 212.資金籌措 22八、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算 221.計(jì)算期估算 222.營(yíng)業(yè)收入估算 223.總成本費(fèi)用估算 234.營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 245.利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算 24九、財(cái)務(wù)分析 251.靜態(tài)盈利能力分析 252.動(dòng)態(tài)盈利能力分析 253.債務(wù)償債能力分析 25十、不確定性分析 261.盈虧平衡分析 262.敏感性分析 26十一、風(fēng)險(xiǎn)分析 271．政策風(fēng)險(xiǎn) 272．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 273．籌資風(fēng)險(xiǎn) 28十二、結(jié)論與建議 281.結(jié)論 282.建議 29

量販?zhǔn)終TV項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、總論1.項(xiàng)目實(shí)施背景進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的娛樂(lè)行業(yè)蓬勃發(fā)展，而KTV行業(yè)則是這個(gè)市場(chǎng)中不容忽視的中堅(jiān)力量。國(guó)內(nèi)“娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。巨大的市場(chǎng)潛力和極高的投資回報(bào)率已使KTV行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。每年中國(guó)的各個(gè)大中小型城市都會(huì)有一批新的KTV店開張，但是行業(yè)內(nèi)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)使得一部份投資者退出這一市場(chǎng)。在美麗的海濱城市大連，由于氣候環(huán)境的關(guān)系，人們?nèi)粘５膴蕵?lè)活動(dòng)非常豐富。而相對(duì)于一些酒吧、迪吧而言，量販?zhǔn)終TV的消費(fèi)群體非常龐大，幾乎是老少皆宜。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，KTV的娛樂(lè)方式已經(jīng)受到了市民的普遍認(rèn)可。因此，在大連市，KTV行業(yè)成為了整個(gè)市場(chǎng)上一道獨(dú)特的風(fēng)景線，極大地豐富了人們?nèi)粘Ｉ睢３醪浇y(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在大連市內(nèi)的量販?zhǔn)終TV已有11間，根據(jù)大連現(xiàn)有的KTV走勢(shì)，都是走高服務(wù)質(zhì)量，高檔裝修，平價(jià)超市，這一切都已成為大連消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。大連的KTV市場(chǎng)還沒(méi)有飽和，根據(jù)大連人的消費(fèi)習(xí)慣，特別注重精神消費(fèi)及享受消費(fèi)，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)在這一塊所投入的資金大約占月工資的25.6%，可見，市場(chǎng)潛力相當(dāng)大。盡管如此，由于地理位置、經(jīng)營(yíng)理念、管理方式以及發(fā)展戰(zhàn)略的差異使得各家KTV目前的經(jīng)營(yíng)狀況都不一樣，所謂優(yōu)勝劣汰，適者生存。金錢柜餐飲娛樂(lè)有限公司量販?zhǔn)終TV，始建于2002年，占地6000平方米，是大連地區(qū)最早、東北地區(qū)最大的量販?zhǔn)終TV。在大連KTV市場(chǎng)上金錢柜餐飲娛樂(lè)有限公司經(jīng)營(yíng)的兩間量販?zhǔn)終TV是其中較為成功的，甚至可以說(shuō)是大連KTV行業(yè)的領(lǐng)軍力量。于是，在這樣的背景下，大連KTV行業(yè)的龍頭企業(yè)—金錢柜擬在大連**區(qū)開設(shè)大連金錢柜量販?zhǔn)終TV華南店，該項(xiàng)目繼續(xù)堅(jiān)持金錢柜“品質(zhì)、個(gè)性、文化設(shè)計(jì)”的原則，以正派、純潔的經(jīng)營(yíng)模式，為大連的消費(fèi)者提供健康放松，個(gè)性飛揚(yáng)的休閑娛樂(lè)空間，進(jìn)一步豐富老百姓的文化生活，提高廣大人民群眾的文化素質(zhì)，滿足他們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的精神文化需求。在滿足金錢柜進(jìn)一步在大連發(fā)展壯大的同時(shí)，也為繁榮大連文化市場(chǎng)繼續(xù)做出貢獻(xiàn)。2.項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：大連金錢柜量販?zhǔn)終TV華南店項(xiàng)目地址：大連市**區(qū)中華西路建設(shè)內(nèi)容：量販KTV廣場(chǎng)、錄音棚、餐飲及配套設(shè)施營(yíng)業(yè)面積：5000平方米配置概況：裝修豪華、典雅、舒適,設(shè)有各式卡拉OK包廂50間，所有房間均配備臺(tái)灣Mipro高保真無(wú)線麥克和美國(guó)Community超豪華音響系統(tǒng)。采用VOD電腦點(diǎn)歌系統(tǒng)，國(guó)際專業(yè)KTV音響，立體聲環(huán)繞，全液晶電腦點(diǎn)歌屏幕。高級(jí)錄音棚及先進(jìn)動(dòng)感視聽區(qū)。曲庫(kù)含40000首高品質(zhì)中、英、日、韓和馬來(lái)等多國(guó)語(yǔ)言歌曲。KTV另附設(shè)有裝修氣派，商品齊全的大型自選超市。投資與收益概況：該項(xiàng)目總投資968.96萬(wàn)元，其中，建設(shè)投資852萬(wàn)元，流動(dòng)資金86萬(wàn)元，建設(shè)期利息30.96萬(wàn)元。正常營(yíng)業(yè)期營(yíng)業(yè)收入1340萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額411.17萬(wàn)元，年均凈利潤(rùn)308.38萬(wàn)元。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示：表1序號(hào)指標(biāo)指標(biāo)值1總投資收益率ROI43.81%2資本金凈利潤(rùn)率ROE57.32%3項(xiàng)目投資回收期Pt2.57年4項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV610.51萬(wàn)元5項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR41.85%6資本金內(nèi)部收益率FIRR54.74%7利息備付率ICR12.248償債備付率DSCR2.573.開發(fā)商概況名稱：大連金錢柜餐飲娛樂(lè)有限公司法人代表：張頌注冊(cè)資本：1000萬(wàn)經(jīng)營(yíng)概況：大連金錢柜餐飲娛樂(lè)有限公司成立于2002年，該公司以經(jīng)營(yíng)量販?zhǔn)終TV為主，自2001年第一間量販?zhǔn)終TV在大連市會(huì)展中心地下一層開業(yè)以來(lái)，以每年翻番的速度跳躍發(fā)展，經(jīng)營(yíng)范圍從單一的KTV拓展到錄音棚、歌舞團(tuán)、廣告業(yè)、裝修服務(wù)、餐飲等多個(gè)領(lǐng)域，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有5000萬(wàn)資產(chǎn)、年經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)2000萬(wàn)的大型公司。在公司下屬的金錢柜量販?zhǔn)終TV星海灣店開業(yè)三周年時(shí)，公司在現(xiàn)今已發(fā)展為大連第二商業(yè)圈西安路的天興.羅斯福購(gòu)物廣場(chǎng)五樓開設(shè)了第二間店，并將此店經(jīng)營(yíng)成為大連市KTV行業(yè)的龍頭。在過(guò)去的兩年多的時(shí)間里，兩間店齊頭并進(jìn)，一同占據(jù)了本市KTV市場(chǎng)的大部分份額。公司其它業(yè)務(wù)也在公司各部門領(lǐng)導(dǎo)人的帶領(lǐng)下在其所屬的領(lǐng)域取得了優(yōu)異的業(yè)績(jī)。該公司在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、壯大自身實(shí)力的同時(shí)，也為社會(huì)公益事業(yè)做出了巨大貢獻(xiàn)。與蒙牛集團(tuán)合作舉辦大連高校音樂(lè)節(jié)，豐富了本市大學(xué)生的課外生活，為他們提供了展示自己才華的舞臺(tái)。選拔優(yōu)秀的歌手代表大連市參加中央電視臺(tái)舉辦的青年歌手電視大獎(jiǎng)賽，并取得了優(yōu)異的成績(jī)。該集團(tuán)公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：開設(shè)在大連市內(nèi)的第三間店，立足大連，邁向全國(guó)。4.編制依據(jù)與研究范圍4.1編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：大連官方網(wǎng)站公布的大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況；國(guó)家發(fā)改委與建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；大連**區(qū)規(guī)劃；大連市文化局頒布的《娛樂(lè)休閑業(yè)試點(diǎn)辦法》；開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。4.2研究范圍該可行性研究報(bào)告的研究范圍包括：總論；項(xiàng)目建設(shè)的必要性；項(xiàng)目市場(chǎng)分析；建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排；項(xiàng)目的功能分析與人事架構(gòu)；消防、環(huán)保和衛(wèi)生；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)效益費(fèi)用估算；財(cái)務(wù)分析；不確定性分析；風(fēng)險(xiǎn)分析；結(jié)論與建議等。在此基礎(chǔ)上，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析1.該項(xiàng)目有利于進(jìn)一步豐富居民的文化娛樂(lè)生活文化是城市的靈魂，創(chuàng)新的源泉。社會(huì)文明程度的提高，有賴于文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！氨狈矫髦椤贝筮B，一直以足球，服裝作為城市營(yíng)銷的文化品牌。KTV娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展，豐富人民群眾精神文化生活，加速文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。為打造大連特色文化產(chǎn)業(yè)，營(yíng)造良好的配套環(huán)境。金錢柜KTV秉承“健康、時(shí)尚、安全”的服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念，憑借公道的市場(chǎng)價(jià)格，完善的管理模式，全新的經(jīng)營(yíng)理念，獲得了廣大大連市民的喜愛(ài)。KTV是一個(gè)貼心的娛樂(lè)場(chǎng)所，人們?cè)诠ぷ髦鄽g唱一番無(wú)疑是一種暢快的放松減壓方式。在全國(guó)各大城市中，大連人的生活指數(shù)較高。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，2007年大連居民人均可支配收入為15108.63元，比上期增長(zhǎng)13.2%，2007城市居民人均消費(fèi)支出為12134.97，比上期增長(zhǎng)15.2%。其中大連居民支出增長(zhǎng)最快的是娛樂(lè)消費(fèi)。因此，金錢柜在**區(qū)開設(shè)華南分店，為大連的消費(fèi)者提供健康放松，個(gè)性飛揚(yáng)的休閑娛樂(lè)空間，在盡情歌唱?dú)g樂(lè)的過(guò)程中讓他們享受到健康、安全、熱情、周到的服務(wù)，緩解來(lái)自工作和生活中的壓力，釋放埋藏已久的激情，從而進(jìn)一步豐富居民的文化娛樂(lè)生活。2.有利于帶動(dòng)大連**區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展KTV娛樂(lè)業(yè)的興旺，必然帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最為明顯的是餐飲業(yè)和零售業(yè)。作為消費(fèi)性服務(wù)業(yè)的KTV，有利于優(yōu)化大連**區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，吸引更多跨國(guó)企業(yè)和區(qū)域總部，為全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供功能區(qū)域服務(wù)。精明的商家利用人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的娛樂(lè)需求，將娛樂(lè)因素與其它產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻，提高賺錢的效率。娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)就這樣孕育而生了，聯(lián)姻雙方從而也形成了雙贏的互利格局，國(guó)內(nèi)“娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)”不僅正在形成，它還有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。據(jù)老牌娛樂(lè)集團(tuán)華特－迪士尼公司粗略估算，中國(guó)的娛樂(lè)業(yè)市場(chǎng)可以創(chuàng)造出每年約70億美元的巨額利潤(rùn)。由此可見，將娛樂(lè)因素融入經(jīng)濟(jì)必然會(huì)帶來(lái)巨大的收益。

“十五”期間，**區(qū)將與大連市現(xiàn)代化國(guó)際名城建設(shè)全面接軌，充分發(fā)揮城市拓展、農(nóng)業(yè)示范、物流集散、旅游觀光、娛樂(lè)休閑。大力實(shí)施外向牽動(dòng)、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)化、城市化四大戰(zhàn)略，建成大連市商貿(mào)物流活動(dòng)中心、工業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)基地、都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)。建成具有國(guó)際化、市場(chǎng)化、法制化水準(zhǔn)和大連現(xiàn)代化國(guó)際名城特色的綠色城區(qū)?？偠灾?*區(qū)開設(shè)華南店，必將有利于帶動(dòng)項(xiàng)目周邊的零售業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展，在娛樂(lè)消費(fèi)的刺激下，進(jìn)一步帶動(dòng)**區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。3.有利于金錢柜進(jìn)一步在大連乃至全國(guó)的發(fā)展壯大大連金錢柜餐飲娛樂(lè)有限公司是一家集餐飲，休閑娛樂(lè)，文化傳播為一體的大型民營(yíng)企業(yè)，公司秉承“健康，時(shí)尚，安全”的服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念，憑借公道的市場(chǎng)價(jià)格、完善的管理模式、全新的經(jīng)營(yíng)理念、一流的服務(wù)水平早已風(fēng)靡濱城，受到廣大市民的認(rèn)可。公司積極擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，努力提高產(chǎn)品知名度，以專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理理念，有計(jì)劃地進(jìn)行市場(chǎng)的開發(fā)，金錢柜這一年輕的文化娛樂(lè)品牌，正以其迅猛的發(fā)展勢(shì)頭獨(dú)領(lǐng)大連“量販KTV”行業(yè)之風(fēng)騷。隨著大連經(jīng)濟(jì)日益現(xiàn)代化國(guó)際化，作為國(guó)內(nèi)知名的KTV公司金錢柜應(yīng)不斷利用自身管理經(jīng)驗(yàn)和手段，開拓大連市場(chǎng)，進(jìn)而邁向全國(guó)市場(chǎng)。此項(xiàng)目市場(chǎng)前景非?？春?，會(huì)給公司帶來(lái)高幅度利潤(rùn)，也擴(kuò)大了公司的品牌影響力，從而達(dá)到雙贏。金錢柜目前在大連有星海和羅斯福兩家分店，華南店的開設(shè)有利于開拓和占領(lǐng)大連**區(qū)的市場(chǎng)份額，從而進(jìn)一步穩(wěn)固自己在KTV行業(yè)的龍頭位置。金錢柜公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：在大連開設(shè)第三家分店，立足大連，面向全國(guó)。第三家分店開設(shè)成功后，金錢柜將開始逐步向大連周邊城市乃至全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)軍。三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1.大連市城市概況與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢(shì)分析大連是遼寧省第二大城市，東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，政治級(jí)別屬國(guó)家計(jì)劃單列市，副省級(jí)城市。

大連位于遼東半島南端，西臨渤海，南瀕黃海。大連地理位置優(yōu)越，位于中國(guó)遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，處于環(huán)渤海地區(qū)的圈首，是京津的門戶，北依中國(guó)東北的遼寧省、吉林省、黑龍江省和內(nèi)蒙古自治區(qū)廣大腹地，南與中國(guó)山東半島隔海相望，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。與沈陽(yáng)，北京等大城市交通方便，火車站前每天都有直達(dá)沈陽(yáng)和北京的客運(yùn)。大連轄6個(gè)區(qū)（中山、西崗、沙河口、**、旅順口、金州），3個(gè)縣級(jí)市（瓦房店、普蘭店、莊河）和1個(gè)海島縣（長(zhǎng)海）?？偯娣e1.25萬(wàn)平方公里，人口603萬(wàn)。大連金融業(yè)發(fā)展迅速，已成為中國(guó)北方地區(qū)外資銀行最集中的城市。目前，已有19家外資銀行和金融機(jī)構(gòu)在連開設(shè)了分行或設(shè)立了辦事處，在連金融機(jī)構(gòu)已與世界150多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了結(jié)算網(wǎng)絡(luò)，大連已成為中國(guó)北方最大的國(guó)際結(jié)算中心。大連商品交易所是中國(guó)三大期貨交易所之一，也是亞洲最大、全球第二的大豆期貨市場(chǎng)，2004年期貨成交額超過(guò)5萬(wàn)億元，成交量占全國(guó)的58%。大連商業(yè)繁榮，全市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，國(guó)有商業(yè)、民營(yíng)商業(yè)、外資商業(yè)相互促進(jìn)，購(gòu)物中心、大型超市、連鎖店等交相輝映。全市有青泥洼、天津街和西安路三大商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15.5萬(wàn)個(gè)，國(guó)際水準(zhǔn)的大型商業(yè)設(shè)施50多個(gè)。大連商場(chǎng)是中國(guó)十大商場(chǎng)之一，已成為中國(guó)最大的國(guó)有零售商業(yè)企業(yè)集團(tuán)。美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的家樂(lè)福、德國(guó)的麥德隆、馬來(lái)西亞的百盛等都已落戶大連。開始實(shí)施電子商務(wù)、信貸消費(fèi)等現(xiàn)代營(yíng)銷方式。大連正在向現(xiàn)代化國(guó)際商都邁進(jìn)。2007年，大連國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3131億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)17.5%，增幅達(dá)到1994年以來(lái)的最高值。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值247.6億元，增長(zhǎng)10.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1536.5億元，增長(zhǎng)20.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1346.9億元，增長(zhǎng)15.5%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為7.9：49.1：43.0，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為4.8%、56.2%和39.0%。按常住平均人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值51624元，按年末匯率折算7067美元。居民消費(fèi)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。主要受食品類價(jià)格上漲因素影響，居民消費(fèi)價(jià)格水平比上年上漲4%，漲幅提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)分別上漲4.5%和2.7%。工業(yè)品出廠價(jià)格漲幅上升。全年工業(yè)品出廠價(jià)格水平比上年上漲3.27%，漲幅提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。原材料、燃料與動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格漲幅趨緩。全年原材料、燃料及動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格水平比上年上漲5.36%，漲幅回落2.96個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)2008年大連市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指數(shù)將與2007年大體持平，小幅增長(zhǎng)。對(duì)大連市**區(qū)發(fā)展概況與投資環(huán)境分析如下：大連市**區(qū)位于遼東半島南端，東臨黃海，西瀕渤海，是大連市內(nèi)四區(qū)之一，也是大連市城市擴(kuò)展的唯一區(qū)域。區(qū)轄13個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?8.5萬(wàn)，陸地面積502平方公里。這里風(fēng)景秀美，氣候溫和，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑。這里經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，社會(huì)進(jìn)步，人民生活富裕。2000年，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值101.3億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入4.68億元，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額37.5億元，城鎮(zhèn)職工年人均工資8426元，農(nóng)民年人均可支配收入5503元。（1）完善的基礎(chǔ)設(shè)施**區(qū)地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶的要沖位置，是大連市連接?xùn)|北腹地的陸路門戶和通往世界各地的海上和空中門戶。大連周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)、沈大高速公路出口均在區(qū)內(nèi)。東北電網(wǎng)、大連引水管線和通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。城區(qū)人均綠地面積達(dá)到8平方米。（2）繁榮的第三產(chǎn)業(yè)東北地區(qū)最大的木材、汽車、舊機(jī)動(dòng)車等大型交易批發(fā)市場(chǎng)，輻射面不斷向東北、內(nèi)蒙等腹地?cái)U(kuò)展。宏孚大廈、華南國(guó)際商城、華聯(lián)超市、大連燈飾批發(fā)市場(chǎng)、大連太陽(yáng)神鮮活水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)相繼開業(yè)。大連國(guó)際品牌汽車展貿(mào)中心建成并投入使用。引進(jìn)了沃爾瑪超市和歐倍德建材超市。海內(nèi)外名、優(yōu)、特商品匯集于此，展示了商貿(mào)業(yè)金龍寺森林公園、夏家河子海濱浴場(chǎng)等一批獨(dú)具特色的大型旅游景點(diǎn)和設(shè)施，每年吸引數(shù)百萬(wàn)名國(guó)內(nèi)外賓客前來(lái)發(fā)展高檔次、大流通的前景。觀光、旅游。（3）發(fā)達(dá)的現(xiàn)代工業(yè)體系**區(qū)是國(guó)家的重要工業(yè)、科研基地之一。擁有電子、化工、機(jī)械、服裝等幾十個(gè)門類的工業(yè)企業(yè)1300家、近千種產(chǎn)品。有近百項(xiàng)新產(chǎn)品填補(bǔ)國(guó)內(nèi)空白，被授予“全國(guó)科技先導(dǎo)區(qū)”稱號(hào)。營(yíng)城子工業(yè)園區(qū)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)等經(jīng)濟(jì)小區(qū)以其良好的環(huán)境和優(yōu)惠的條件吸引了大批實(shí)業(yè)家投資辦廠。大連軟件園已于1999年被命名為國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地。超高分子量聚丙烯酰胺項(xiàng)目已被國(guó)家列為“863”攻關(guān)計(jì)劃。綠源牌LPG汽車雙燃料轉(zhuǎn)換裝置已被列入國(guó)家重點(diǎn)新產(chǎn)品試生產(chǎn)計(jì)劃。北大科技園開發(fā)生產(chǎn)的第三代新網(wǎng)際網(wǎng)絡(luò)終端設(shè)備，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白。（4）顯著的對(duì)外開放成果作為國(guó)家“發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團(tuán)出口創(chuàng)匯改革試驗(yàn)區(qū)”，**區(qū)已與日本、韓國(guó)、美國(guó)、加拿大、香港、澳門等24個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系。累計(jì)興辦外商投資企業(yè)711家，實(shí)際使用外資3.6億多美元。大連豐源制靴有限公司、大連新世紀(jì)印刷信息產(chǎn)業(yè)有限公司、大連渤海日平機(jī)床股份有限公司等一批高新技術(shù)企業(yè)，把全區(qū)對(duì)外開放水平提高到一個(gè)新的層次。2000年，全區(qū)200余家出口商品供貨企業(yè)，實(shí)現(xiàn)出口商品供貨值50億元，出口商品涉及輕工、機(jī)械等200多個(gè)品種。（5）昌盛的社會(huì)事業(yè)“十五”期間，**區(qū)將與大連市現(xiàn)代化國(guó)際名城建設(shè)全面接軌，充分發(fā)揮城市拓展、農(nóng)業(yè)示范、物流集散、輕型加工、生態(tài)屏障的區(qū)位功能，大力實(shí)施外向牽動(dòng)、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)化、城市化四大戰(zhàn)略，建成大連市商貿(mào)物流活動(dòng)中心、工業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)基地、都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)；建成具有國(guó)際化、市場(chǎng)化、法制化水準(zhǔn)和大連現(xiàn)代化國(guó)際名城特色的綠色城區(qū)。2.大連量販?zhǔn)終TV行業(yè)分析2.1行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析KTV源于日本，就是我們所說(shuō)的卡拉OK。量販?zhǔn)嚼砟顏?lái)源于荷蘭的一家大型超市。1963年，卡拉OK傳入臺(tái)灣，經(jīng)過(guò)多年的演變，成為我們現(xiàn)在的量販?zhǔn)終TV。錢柜就是臺(tái)灣地區(qū)量販?zhǔn)終TV的旗艦企業(yè)。2002年八月大連第一家量販?zhǔn)終TV金錢柜星海店開張，當(dāng)金錢柜率先將“量販?zhǔn)終TV”引到大連后，立即以其時(shí)尚、健康、平價(jià)、自助的消費(fèi)理念成為大連市民鐘愛(ài)的娛樂(lè)場(chǎng)所。隨后，好樂(lè)迪、K歌之王、東方金柜、合聲等10余家量販?zhǔn)終TV等如雨后春筍般出現(xiàn)在大連的娛樂(lè)市場(chǎng)上。消費(fèi)者對(duì)多元化娛樂(lè)形式的需求，推動(dòng)了娛樂(lè)業(yè)的迅速發(fā)展。但是流行一哄而上，KTV同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)，競(jìng)爭(zhēng)在所難免。許多的KTV推出了“消費(fèi)送果盤，紀(jì)念品”等手段不見成效的情況下，他們只好用最原始的促銷方式—價(jià)格戰(zhàn)。有的小型KTV推出“50元整晚消費(fèi)”，“30元唱一下午”，“包房五折”，這樣的廣告漫天可見。表面看，這是同行之間的競(jìng)爭(zhēng)，而實(shí)質(zhì)上是量販?zhǔn)終TV開得太多，娛樂(lè)形式單一，而檔次又相仿的最直接結(jié)果。在這樣的行業(yè)背景下，金錢柜KTV及時(shí)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、一流的設(shè)備抵抗著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力的同時(shí)，于2005年在逐漸繁華的西安路商業(yè)圈成功的開設(shè)了第二間店。而相比之下，一部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手則瀕臨倒閉的邊緣。2.2行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析該行業(yè)與其它服務(wù)行業(yè)相比屬于新興行業(yè)。在這幾年的發(fā)展過(guò)程中，該行業(yè)的逐步規(guī)范化是有目共睹的。該行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)主要可以概括為以下幾個(gè)方面：2.2.1市場(chǎng)化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制運(yùn)做下，娛樂(lè)行業(yè)的前景是處于上升的趨勢(shì)，不斷被開拓出來(lái)的消費(fèi)市場(chǎng)和不斷增長(zhǎng)的人民精神需求已經(jīng)讓KTV行業(yè)成為了炙手可熱的掘金行業(yè)。2.2.2品牌化知名企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)形成了一中無(wú)形資本，是企業(yè)價(jià)值的另一種主要的體現(xiàn)方式，品牌化的娛樂(lè)業(yè)現(xiàn)在基本上是寥寥可數(shù)，所以利用品牌擴(kuò)大市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)就在于競(jìng)爭(zhēng)的相對(duì)平穩(wěn)性。2.2.3規(guī)?；袌?chǎng)境況的優(yōu)劣在于適應(yīng)市場(chǎng)的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小，企業(yè)形態(tài)的大小和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力是成正比的，規(guī)?；?jīng)營(yíng)能保證一個(gè)企業(yè)在入世后參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中有更強(qiáng)的防御性。2.2.4KTV行業(yè)的正規(guī)化是娛樂(lè)業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)走上正軌的具體表現(xiàn)，社會(huì)接納性，客人層次的多元化，企業(yè)文化的豐富，企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍的正規(guī)化，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所文化氣息的加強(qiáng)都是吸引客源的重要條件。正規(guī)化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)成了一種客觀存在的要求，是服務(wù)業(yè)必要的發(fā)展階段，娛樂(lè)范圍內(nèi)的KTV已經(jīng)從行業(yè)概念轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)，是更為有可挖掘性，更能有創(chuàng)造平臺(tái)的一種服務(wù)提供方式。正規(guī)化勢(shì)在必行，也是可持續(xù)發(fā)展的鋪路石。2.2.5健康化健康的營(yíng)業(yè)氛圍和良好的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，都是推動(dòng)企業(yè)向前發(fā)展的重要因素，健康的娛樂(lè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)形式，已經(jīng)成為社會(huì)的需要，并且被消費(fèi)者所接受，KTV行業(yè)的健康經(jīng)營(yíng)現(xiàn)在已經(jīng)正式起步并且還將持續(xù)很長(zhǎng)一段的可發(fā)展時(shí)期，作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的量販?zhǔn)終TV行業(yè)，其前途的發(fā)展是不可丈量的。3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析3.1競(jìng)爭(zhēng)者狀況分析（1）好樂(lè)迪場(chǎng)地裝修：店堂華麗的裝修，入門幾百平米余平方米豪華氣派的大廳，1-4樓滾梯右壁變成水幕營(yíng)造氣派，在大廳右翼布下大面積的豪華休閑區(qū)，供等候包房的消費(fèi)者免費(fèi)休息的地方。服務(wù)內(nèi)容：KTV、餐飲、錄制歌帶音響效果：好樂(lè)迪的4檔伴音里有一檔叫做“魔音”的效果，可以修飾聲音。歌曲數(shù)量：每隔一周，金錢柜都將最新的打榜歌填進(jìn)來(lái)，不過(guò)有些經(jīng)典老歌可能找不到。飲食條件：大連特色小吃，還有日本料理、韓國(guó)料理、法國(guó)面包、日本壽司等各地食物。價(jià)位：高檔KTV的消費(fèi)價(jià)格。停車：門口有車位。（2）東方金柜服務(wù)內(nèi)容：KTV、餐飲價(jià)位：走平民化路線，消費(fèi)群體針對(duì)學(xué)生。音響效果：音響效果一般，隔音效果不錯(cuò)。歌曲數(shù)量：有二萬(wàn)八千多首，每周六都有新歌推出。飲食條件：不提供什么特色飲食，但旁邊有新瑪特超市。停車：可以借用新瑪特門前停車。（3）K歌之王場(chǎng)地裝修：更新裝修服務(wù)內(nèi)容：KTV、平價(jià)超市價(jià)位：平民化路線，主要針對(duì)學(xué)生音響效果：音響效果一流，有專業(yè)的調(diào)音師。餐飲：21時(shí)后供應(yīng)的自助餐可以免費(fèi)3.2競(jìng)爭(zhēng)者趨勢(shì)分析3.2.1提供多元化服務(wù)由于KTV產(chǎn)業(yè)屬于娛樂(lè)事業(yè)，與流行息息相關(guān)，而且消費(fèi)者的需求日益復(fù)雜，除在意裝潢格調(diào)、音響質(zhì)量、伴唱帶質(zhì)量、餐飲口味服務(wù)外，業(yè)者必須經(jīng)常調(diào)整營(yíng)業(yè)內(nèi)容及設(shè)施，提供各種不同的娛樂(lè)服務(wù)給消費(fèi)者，如可上網(wǎng)、看電視、玩網(wǎng)絡(luò)游戲等，以滿足消費(fèi)者歡樂(lè)及新鮮的心理需求。3.2.2建立透明良好形象由于市場(chǎng)上KTV家數(shù)眾多且消費(fèi)者意識(shí)抬頭，因此在選擇時(shí)，具有良好形象及合法執(zhí)照的KTV較能獲得青睞。另外，前幾年公共意外頻傳，消費(fèi)者在選擇店家歡唱之際，安全性的考慮就占了很大的比重，因此業(yè)者必須加強(qiáng)安全消防措施的設(shè)置，提供一個(gè)讓消費(fèi)者可以安心消費(fèi)的休閑場(chǎng)所。3.2.3建立連鎖體系連鎖經(jīng)營(yíng)可造成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，使得營(yíng)運(yùn)成本大幅降低，且讓品牌曝光率增加，增加消費(fèi)者的心理認(rèn)知。而且透過(guò)管理職能專業(yè)化，如分店負(fù)責(zé)各地的營(yíng)業(yè)行為，總公司統(tǒng)籌資金調(diào)度、伴唱帶購(gòu)賣、廣告等事宜，使服務(wù)流程可一致化及標(biāo)準(zhǔn)化，使得獲利能力可有效提升。3.2.4結(jié)合科技發(fā)展隨著科技日新月異，應(yīng)發(fā)展新技術(shù)以改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，如在包廂中點(diǎn)歌的計(jì)算機(jī)，也可以提供交互式服務(wù)，消費(fèi)者可以直接點(diǎn)選服務(wù)項(xiàng)目，取代服務(wù)鈴及減少服務(wù)人員進(jìn)出干擾。另外，引進(jìn)更先進(jìn)的視聽設(shè)備，包括120吋三槍投射大屏幕、無(wú)線麥克風(fēng)、3D立體環(huán)繞音響喇叭、行動(dòng)電話來(lái)電屏幕顯示等，使消費(fèi)者可以享受到更好的服務(wù)。4.項(xiàng)目選址、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析4.1項(xiàng)目選址分析4.1.1項(xiàng)目所在位置及規(guī)模項(xiàng)目的選址地位于大連市北部商業(yè)中心華南國(guó)際商城、中華西路、山東路與六合路匯合處，營(yíng)業(yè)面積5000平方米。該項(xiàng)目以金錢柜量販?zhǔn)終TV星海灣店的模式為標(biāo)準(zhǔn)，也為地下一層，通過(guò)大型多階樓梯通往主營(yíng)業(yè)大廳。4.1.2周邊環(huán)境該項(xiàng)目地處的中華西路向西延接山東路，向東延接華東路，是大連市**區(qū)最早最繁華的商業(yè)區(qū)。該項(xiàng)目地址到華南廣場(chǎng)僅十分鐘路程。中華西路是一條非常繁華的交通要道，主要集中一些餐飲店、中檔商鋪和一些大型的商務(wù)寫字樓，主要有中南大廈（AB座）、義烏小商品城、華南國(guó)際商城、花城高麗牛排火鍋城、麥當(dāng)勞餐廳等，附近還有不少已經(jīng)開發(fā)和正在開發(fā)的地產(chǎn)小區(qū)，如泉水新城、華南小區(qū)、名貴山莊等，人氣相當(dāng)旺。2001年7月，由大連友誼集團(tuán)與美國(guó)沃爾瑪公司合資建立的沃爾瑪華南購(gòu)物廣場(chǎng)更是為這一商業(yè)區(qū)注入了強(qiáng)勁的力量，該店總面積2.05萬(wàn)平方米，創(chuàng)下亞洲大型綜合超市單店面積最大的紀(jì)錄。華南國(guó)際商城的建立，成為啟動(dòng)和形成北部商業(yè)中心區(qū)的基本條件。這樣的氛圍吸引了更多行業(yè)的商家的投資，加上政府的大力支持，使這一區(qū)域的周邊環(huán)境發(fā)生了很大的變化，從而吸引了更多的人在這里買房居住。所以中華西路的商店非?；鸨?，客流量很大，晚上9-10點(diǎn)鐘商場(chǎng)里人頭攢動(dòng)，超市購(gòu)物排隊(duì)交款，尤其是沃爾瑪。概括的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的周邊環(huán)境優(yōu)越，具有“一心三軸”即：(1)商業(yè)核心以中華國(guó)際商城的發(fā)展為核心，形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、商務(wù)寫字樓、娛樂(lè)中心及金融設(shè)施、市政設(shè)施。(2)三條商業(yè)主軸中華西路：主要以商業(yè)寫字樓和購(gòu)物廣場(chǎng)為主，也有一部分餐飲店。山東路：主要以餐飲為主，包括有日本料理、火鍋城、海鮮自助、茶樓等多個(gè)不同品種。華東路：主要以汽車貿(mào)易為主，如大連華南汽車廣場(chǎng)、大連金晨汽車貿(mào)易有限公司、紅光汽貿(mào)等。4.2市場(chǎng)定位定位：定位于中高檔工薪消費(fèi)階層，繼續(xù)堅(jiān)持行業(yè)領(lǐng)先者的定位，建設(shè)為一個(gè)規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)一流的量販KTV。目標(biāo)消費(fèi)群：年齡以20歲—35歲為主，追求時(shí)尚，喜歡休閑娛樂(lè)生活的顧客群。其中以年輕的白領(lǐng)、大學(xué)生居多。另外，金錢柜KTV為同事朋友同學(xué)相聚，白領(lǐng)們邊娛樂(lè)邊公事的約會(huì)，情侶相約，以及一家老少齊參與的家庭聚會(huì)提供良好的場(chǎng)所。4.3優(yōu)勢(shì)分析4.3.1品牌優(yōu)勢(shì)品牌是代表某一種產(chǎn)品或服務(wù)的廣為人知的名稱，是KTV最重要的無(wú)形資產(chǎn)，也是KTV建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和未來(lái)盈利的基礎(chǔ)，擁有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌是KTV競(jìng)爭(zhēng)力的源泉，它可以為KTV創(chuàng)造長(zhǎng)期優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。金錢柜KTV品牌特色鮮明，獲得了廣大大連市民的認(rèn)可，在大連市內(nèi)有廣泛的影響力，品牌優(yōu)勢(shì)無(wú)疑是項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的一大體現(xiàn)。4.3.2服務(wù)優(yōu)勢(shì)隨著KTV市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，顧客消費(fèi)意識(shí)的提高和對(duì)高附加值的追求，KTV的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)了。同時(shí)，KTV服務(wù)質(zhì)量的提高，是維持KTV品牌的保證，注重KTV服務(wù)質(zhì)量，是KTV品牌建設(shè)的重要內(nèi)容。金錢柜的服務(wù)很專業(yè)，正式營(yíng)業(yè)前員工要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的培訓(xùn)，讓顧客滿意，享受到貼心的服務(wù)是金錢柜的服務(wù)宗旨。4.3.3外部環(huán)境優(yōu)勢(shì)2000年以來(lái)，大連市的城市建設(shè)步伐明顯加快。但是，大型的量販?zhǔn)終TV在大連市**區(qū)基本上屬于空白。隨著沃爾瑪華南店的開業(yè)，其周邊的商業(yè)氣氛逐漸形成，此時(shí)正是金錢柜第三間店進(jìn)入華南商圈的契機(jī)。借助外部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合金錢柜的品牌優(yōu)勢(shì)，此項(xiàng)目必將帶來(lái)該公司的發(fā)展中的又一高峰。5.營(yíng)銷策略分析該項(xiàng)目的營(yíng)銷策略不僅沿襲金錢柜已建成分點(diǎn)的營(yíng)銷特色，并且建議采用一些新型的營(yíng)銷策略，從而達(dá)到迅速搶占市場(chǎng)，聚攏顧客的效果。具體營(yíng)銷策略如下：5.1實(shí)行包時(shí)段優(yōu)惠制針對(duì)所有類別的包房，實(shí)行唱滿6小時(shí)或者午夜場(chǎng)的優(yōu)惠制。對(duì)不同類別的包房，設(shè)定不同價(jià)位的包段價(jià)格。包時(shí)段優(yōu)惠價(jià)大大低于平時(shí)按小時(shí)計(jì)費(fèi)的價(jià)格，因此得到了廣大顧客的認(rèn)可，并在金錢柜已建分店中獲得了很好的營(yíng)銷效果。5.2實(shí)行會(huì)員優(yōu)惠制繼續(xù)推行會(huì)員優(yōu)惠制，在已建分店中辦理過(guò)會(huì)員的顧客，將免費(fèi)成為新店的會(huì)員。會(huì)員可以享受各種優(yōu)惠服務(wù)，比如消費(fèi)時(shí)的打折或者是生日時(shí)提供會(huì)員禮物等。會(huì)員制的運(yùn)用將保持并進(jìn)一步擴(kuò)大金錢柜的顧客群。5.3超市消費(fèi)額抵包房費(fèi)制超市消費(fèi)額抵包房費(fèi)制在以前分店中尚未得到運(yùn)用，是一項(xiàng)新型的營(yíng)銷策略。建議可將超市消費(fèi)的一定比例抵減包房費(fèi)，如按5%計(jì)提。另外，也可實(shí)習(xí)消費(fèi)300免房費(fèi)等政策。這樣，可推動(dòng)超市的消費(fèi)，進(jìn)一步增加營(yíng)業(yè)收入。四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排1.建設(shè)條件分析1.1地址選擇建設(shè)大型KTV項(xiàng)目，能否取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，地理位置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。該項(xiàng)目的選址地位于大連市北部商業(yè)中心華南國(guó)際商城，中華西路、山東路與六合路匯合處。以中華國(guó)際商城的發(fā)展為核心，周圍形成了具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、商務(wù)寫字樓、娛樂(lè)中心及金融設(shè)施、大型停車場(chǎng)、市政設(shè)施。由此可見，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，是建設(shè)大型KTV的理想場(chǎng)地。1.2外部配套條件該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。2.工程進(jìn)度安排該項(xiàng)目自2008年1月開始前期準(zhǔn)備工作，2008年4月上旬著手設(shè)計(jì)裝修，2008年11月底竣工，并進(jìn)入試營(yíng)業(yè)。2008年12月底正式營(yíng)業(yè)。具體工程進(jìn)度安排如下：表2項(xiàng)目名稱2008年工程進(jìn)度安排表123456789101112項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目設(shè)計(jì)設(shè)備安裝工程裝修工程竣工驗(yàn)收，試營(yíng)業(yè)正式營(yíng)業(yè)五、項(xiàng)目KTV功能分析與人事架構(gòu)1.項(xiàng)目總體功能該項(xiàng)目是集KTV、平價(jià)超市、錄音棚為一體的大型量販KTV廣場(chǎng)。該項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積5000平方米，其中，音樂(lè)包廂占地面積2500平方米，分隔為大中小型包間約50余間。項(xiàng)目更有時(shí)尚的視聽區(qū)，設(shè)備先進(jìn)的演藝區(qū)，舒適的等候區(qū)。該項(xiàng)目位于地下一層，層高5.1米。2.項(xiàng)目功能分配項(xiàng)目功能分配為大廳、包房區(qū)、演藝區(qū)、后勤區(qū)四部分。其中包房區(qū)又分為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。每一部分又有具體的功能劃分。該項(xiàng)目具體功能分配見下表3：位置面積（m2）功能面積（m2）大廳605前臺(tái)接待處20超市75等候區(qū)50錄音棚45視聽區(qū)15其它400一區(qū)800包廂600辦公室30衛(wèi)生間50其它120二區(qū)1050包廂800吧臺(tái)45衛(wèi)生間75其它130三區(qū)1540包廂1100辦公室40衛(wèi)生間80倉(cāng)庫(kù)100其它220演藝區(qū)400演藝吧100等候區(qū)250其它50后勤區(qū)605更衣室（男女）70倉(cāng)庫(kù)150監(jiān)控室40工程控制室200員工食堂80員工休息室35其它303.人事架構(gòu)該項(xiàng)目人事架構(gòu)如下圖所示：表4店長(zhǎng)店長(zhǎng)副店長(zhǎng)保安部長(zhǎng)副店長(zhǎng)樓面主管保潔主管樓面領(lǐng)班樓面領(lǐng)班樓面領(lǐng)班保潔領(lǐng)班保安領(lǐng)班保安領(lǐng)班超市主管前臺(tái)主管策劃會(huì)員部六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生1.1總平面布局該項(xiàng)目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于4米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。平面設(shè)計(jì)：區(qū)域內(nèi)設(shè)3個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)面積不大于1600m21.2安全疏散該項(xiàng)目設(shè)三個(gè)出入口：主要客流入口處有鋼筋混凝土樓梯直通室外；設(shè)備間有1部安全疏散樓梯直通室外，還有1部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。形成了立體高效的疏散系統(tǒng)。1.3火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)消防中心控制室內(nèi)設(shè)有報(bào)警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。每個(gè)區(qū)域分別設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測(cè)器、地址編碼感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開關(guān)、手動(dòng)報(bào)警開關(guān)及消防對(duì)講電話、水流指示器和濕式報(bào)警閥的聯(lián)動(dòng)介面單元、聲報(bào)警器、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。1.4滅火器配置采用2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，大廳設(shè)4具5A型，各區(qū)域設(shè)10具5A型。滅火器應(yīng)放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。2.環(huán)境保護(hù)2.1生活污水處理該項(xiàng)目排出的糞便等生活污水出戶進(jìn)入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污水經(jīng)隔油器處理后再排入市政排水管網(wǎng)。2.2噪音的隔絕音樂(lè)包廂均用隔音材料裝修，以保證包廂與包廂之間和包廂與區(qū)域走廊之間的隔音效果。水泵設(shè)減振基礎(chǔ)，進(jìn)出口設(shè)軟管接頭，泵出口設(shè)消聲止回閥；冷水機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)、水泵及風(fēng)管系統(tǒng)均設(shè)有良好的消聲減振措施。冷卻塔采用低噪聲型。2.3廢氣的排放餐飲部分的污染油、氣、煙由油煙排氣罩排出，并截住油煙。3.勞動(dòng)衛(wèi)生3.1勞動(dòng)措施該項(xiàng)目所有用電設(shè)備均有接地裝置，以防漏電，保證人身安全；低壓配電系統(tǒng)的接地形式為TN-S系統(tǒng)，其保護(hù)接地線（PE）與工作零線（N）是獨(dú)立分開的，正常情況下，用電設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分與裝置外可導(dǎo)電部分做接地保護(hù)，單相三孔插座的接地端均與N線等截面的PE可靠連接；設(shè)防雷保護(hù)。3.2衛(wèi)生措施按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充足夠的新風(fēng)量，全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充15-20%的新風(fēng)量，保證了營(yíng)業(yè)場(chǎng)所符合勞動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)。包廂內(nèi)設(shè)置了排風(fēng)系統(tǒng)和補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，從而沖淡了有害氣體的濃度，達(dá)到符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。七、投資估算與資金籌措1.投資估算1.1建設(shè)投資估算該項(xiàng)目建設(shè)投資852萬(wàn)元，構(gòu)成內(nèi)容如下：表5項(xiàng)目建設(shè)投資匯總表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目估算價(jià)值占建設(shè)投資比例(%)1固定資產(chǎn)費(fèi)用702.0582.402無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)用100.8811.843其他資產(chǎn)費(fèi)用8.521.004預(yù)備費(fèi)40.55=c5/c6*1004.76合計(jì)852.00=SUM(ABOVE)100.00詳見附表11.2流動(dòng)資金估算根據(jù)以往分店的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)并結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，預(yù)計(jì)每年所需流動(dòng)資金為86萬(wàn)元。1.3建設(shè)期利息估算該項(xiàng)目建設(shè)投資借款總額400萬(wàn)元，銀行貸款利率為7.74%，建設(shè)期利息30.96萬(wàn)元。前三項(xiàng)總和為項(xiàng)目投資總額。因此該項(xiàng)目投資總額為968.96萬(wàn)元。2.資金籌措該項(xiàng)目資金來(lái)源于兩個(gè)渠道：①自有資金：自有建設(shè)投資452.00萬(wàn)元，自有流動(dòng)資金86萬(wàn)元；②銀行借款400萬(wàn)元。資金籌措方案和投資使用計(jì)劃詳見附表2。八、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算1.計(jì)算期估算該項(xiàng)目計(jì)算期6年，其中建設(shè)期1年，運(yùn)營(yíng)期5年。2.營(yíng)業(yè)收入估算量販?zhǔn)終TV的營(yíng)業(yè)收入主要是來(lái)自包廂費(fèi)，其他消費(fèi)（如：在超市選購(gòu)酒水，食品）另外計(jì)算，所以該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入主要分為兩個(gè)部分：前臺(tái)營(yíng)業(yè)收入（房費(fèi)）和超市營(yíng)業(yè)收入。2.1前臺(tái)營(yíng)業(yè)收入的估算根據(jù)金錢柜量販?zhǔn)終TV星海灣店和羅斯福店近幾年來(lái)的經(jīng)營(yíng)分析，結(jié)合該項(xiàng)目所面臨的特定的市場(chǎng)環(huán)境，以及自身的具體情況，對(duì)前臺(tái)營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行估算。具體估算結(jié)果如下表所示：表6前臺(tái)年?duì)I業(yè)收入估算表月份估算值（萬(wàn)元）占全年銷售計(jì)劃的比例九54．206．61%十73．148．92%十一57．487．01%十二81．459．95%一75．119．16%二89．7910．95%三58．637．15%四61．257．47%五71．838．76%六70．938．65%七61．667．52%八64．537．87%總計(jì)820100%預(yù)計(jì)華南分店的年收入大體與估算值相當(dāng)，為820萬(wàn)左右。具體估算值見附表5。2.2超市營(yíng)業(yè)收入由于量販?zhǔn)終TV不設(shè)超市最低消費(fèi)，完全憑消費(fèi)者自愿。而附近又有大型超市，這會(huì)在一定程度上影響KTV超市的收入，所以在此對(duì)超市營(yíng)業(yè)收入只作保守的估計(jì)。按每月的人流狀況初步估算，月平均營(yíng)業(yè)收入約為45萬(wàn)，全年超市營(yíng)業(yè)收入約為540萬(wàn)元。3.總成本費(fèi)用估算3.1工資及福利費(fèi)參考其它兩個(gè)分店的規(guī)模和員工數(shù)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目所有員工（包括管理人員）共72人，人均月平均工資為1600元。公司規(guī)定福利費(fèi)按工資額的30%計(jì)提。則年工資與福利費(fèi)合計(jì)為179.71萬(wàn)元。3.2超市進(jìn)貨成本超市進(jìn)貨成本，即超市所購(gòu)商品的成本費(fèi)用。按超市營(yíng)業(yè)收入的25%計(jì)提。3.3年租金成本此項(xiàng)目年租金成本為240萬(wàn)元，一年一交。3.4折舊費(fèi)該項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值702.05萬(wàn)元，固定資產(chǎn)凈殘值率20%（同行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)），折舊年限5年，按直線法綜合計(jì)提折舊，該項(xiàng)目年折舊費(fèi)為112.33萬(wàn)元。3.5修理費(fèi)該項(xiàng)目修理費(fèi)按折舊費(fèi)的10%計(jì)算，每年為11.23萬(wàn)元。3.6攤銷費(fèi)無(wú)形資產(chǎn)攤銷總額100.88萬(wàn)元，攤銷年限5年，年攤銷額為20.18萬(wàn)元；其他資產(chǎn)總額8.52萬(wàn)元，全部計(jì)入經(jīng)營(yíng)期第1年的成本中，則第2年的攤銷費(fèi)為28.70萬(wàn)元，從第3年起每年均為20.18萬(wàn)元。3.7外購(gòu)燃料動(dòng)力外購(gòu)燃料動(dòng)力為KTV每年耗費(fèi)的水電費(fèi)和其它燃料動(dòng)力費(fèi)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，每年的水電費(fèi)及其它燃料動(dòng)力耗費(fèi)為每年10萬(wàn)。3.8利息支出該部分費(fèi)用為建設(shè)投資借款在營(yíng)業(yè)期產(chǎn)生的利息。3.9其他費(fèi)用其他費(fèi)用為除去上述各項(xiàng)費(fèi)用外的其他所有費(fèi)用。根據(jù)同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為9萬(wàn)元/年。總成本費(fèi)用估算詳見附表3。4.營(yíng)業(yè)稅金及附加估算該項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。KTV包房營(yíng)業(yè)稅率為20%，考慮完其它附加稅費(fèi)后的綜合稅率為22%；超市收入營(yíng)業(yè)稅率為5%，考慮完其它稅費(fèi)后綜合稅率為5.5%。估算結(jié)果詳見附表5。5.利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算利潤(rùn)總額為銷售收入扣除總成本費(fèi)用和營(yíng)業(yè)稅金及附加后的余額。所得稅率按25%考慮，估算結(jié)果詳見附表5。九、財(cái)務(wù)分析1.靜態(tài)盈利能力分析總投資收益率ROI：44.52%資本金凈利潤(rùn)率ROE：56.49%項(xiàng)目投資回收期Pt：2.67年根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力。分析結(jié)果見附表5。2.動(dòng)態(tài)盈利能力分析動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)是指考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈利能力指標(biāo)，主要包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。研究對(duì)象為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表。項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV：602.00萬(wàn)元項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR：41.85%資本金內(nèi)部收益率FIRR：54.74%計(jì)算的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率15%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，可以看出，該項(xiàng)目有較好的動(dòng)態(tài)盈利能力。分析結(jié)果見附表6、附表7。3.債務(wù)償債能力分析償債能力分析包括借款償還期、利息備付率、償債備付率三方面的分析。本項(xiàng)目的借款償還方式為等本償還利息照付。本金在三年內(nèi)等本償還，利息每年償還。因此，這里主要討論利息備付率和償債備付率這兩個(gè)指標(biāo)。3.1利息備付率利息備付率是指在借款償還期內(nèi)，各年可用于支付利息的息稅前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值。選取正常運(yùn)營(yíng)期第2年為研究對(duì)象。利息備付率ICR=12.243.2償債備付率償債備付率是指在項(xiàng)目借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。選取正常運(yùn)營(yíng)期第2年為研究對(duì)象。償債備付率DSCR=2.57分析結(jié)果見附表4。十、不確定性分析1.盈虧平衡分析盈虧平衡是指當(dāng)年的營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后等于總成本費(fèi)用，在這種情況下，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)結(jié)果既無(wú)盈利又無(wú)虧損。此項(xiàng)目通過(guò)分析盈虧平衡點(diǎn)來(lái)分析擬建項(xiàng)目費(fèi)用與效益的平衡關(guān)系?？傻醚芯磕攴輧?nèi)的營(yíng)業(yè)能力利用率RBEP為60.40%，從而可得盈虧平衡時(shí)的營(yíng)業(yè)收入為809.36萬(wàn)元。所以，從盈虧平衡分析中得出該項(xiàng)目具有一定的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。2.敏感性分析該項(xiàng)目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)收入作為影響因素，來(lái)分析這些因素的變化對(duì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見下表：表7敏感性分析表序號(hào)調(diào)整項(xiàng)目分析結(jié)果建設(shè)投資營(yíng)業(yè)收入經(jīng)營(yíng)成本財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期0610.5141.85%2.57110%549.8637.42%2.742-10%671.1747.08%2.39310%830.7450.91%2.284-10%390.2932.52%2.97510%440.0334