城市軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)研究

城市軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)研究駱漢賓1,2,聶規(guī)劃1(1.武漢理工大學(xué)管理學(xué)院,武漢430070;2.華中科技大學(xué)土木學(xué)院,武漢430074)摘要:聯(lián)合開(kāi)發(fā)是基于城市軌道交通及土地利用而發(fā)展起來(lái)的一種經(jīng)營(yíng)及資源利用模式,也是解決城市軌道交通建設(shè)資金的重要途徑。在國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上,系統(tǒng)闡述了聯(lián)合開(kāi)發(fā)的含義,著重對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的組織運(yùn)行體制和聯(lián)合開(kāi)發(fā)的實(shí)施流程等問(wèn)題進(jìn)行了探討。在此基礎(chǔ)上,分析了武漢市軌道交通一號(hào)線的聯(lián)合開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀,并對(duì)武漢市軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)提出了相關(guān)建議。關(guān)鍵詞:城市軌道交通;房地產(chǎn);聯(lián)合開(kāi)發(fā);實(shí)施流程中圖法分類號(hào):F540文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A1引言從各城市軌道交通的建設(shè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀看,大多數(shù)處于政府補(bǔ)貼狀態(tài),以北京市為例,作為中國(guó)第一個(gè)擁有較完善的軌道交通網(wǎng)的城市,政府每年的財(cái)政補(bǔ)貼為6~7億元[1]。究其原因,主要是軌道交通項(xiàng)目公益性決定的低價(jià)格體系下單一的票務(wù)收益,往往難以補(bǔ)償巨大的建設(shè)投資和運(yùn)營(yíng)成本。因此,必須尋求城市軌道交通的多種經(jīng)營(yíng)收益,改善城市軌道交通的資金現(xiàn)狀,城市軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)正好提供了這種可能性。2聯(lián)合開(kāi)發(fā)的含義目前,國(guó)內(nèi)外關(guān)于聯(lián)合開(kāi)發(fā)的討論和做法主要有以下幾種:(1)美國(guó)城市土地協(xié)會(huì)(ULI)對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)分別從實(shí)務(wù)和理論兩個(gè)角度進(jìn)行了定義[2]:從實(shí)務(wù)層面上,定義聯(lián)合開(kāi)發(fā)為,與市民交通運(yùn)輸車站有關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,此種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常涉及很大規(guī)模,它可與交通運(yùn)輸車站的開(kāi)發(fā)相配合而進(jìn)行計(jì)劃與執(zhí)行。從理論層面上,定義聯(lián)合開(kāi)發(fā)為,交通運(yùn)輸系統(tǒng)附近,用于集結(jié)高密度人口,并可減少交通時(shí)間及成本,從而發(fā)揮最大效益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。(2)在日本,聯(lián)合開(kāi)發(fā)通常指的是軌道交通與房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā),即日本軌道交通企業(yè)采取的是以鐵道為中心,以房地產(chǎn)及租賃業(yè)、購(gòu)物中心等零售服務(wù)業(yè)、公共汽車業(yè)、出租車業(yè)、旅游觀光和賓館設(shè)施等為兼業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式[3]。(3)在香港,聯(lián)合開(kāi)發(fā)通常的做法是地鐵建設(shè)與沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)并舉。其基本模式是,在需要建設(shè)地鐵工程的沿線選定具有物業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ耐恋刈鳛槲磥?lái)地鐵車站用地,然后向政府申請(qǐng)取得開(kāi)發(fā)車站上部空間的權(quán)利,進(jìn)而尋求合作伙伴———地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,出售物業(yè)所得的利潤(rùn)由地鐵公司與發(fā)展商分享[4]。此外,地鐵公司其他收益包括商場(chǎng)租金、廣告和物業(yè)管理等[5]。國(guó)內(nèi)的一些學(xué)者也對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的相關(guān)理論進(jìn)行了積極探索,形成的主要觀點(diǎn)如下:(1)聯(lián)合開(kāi)發(fā)是軌道交通與周邊用地協(xié)調(diào)發(fā)展的一種形式。它較好地解決了公共服務(wù)設(shè)施與土地、不動(dòng)產(chǎn)之間的關(guān)系,是公共與私人資源有效結(jié)合的最佳方式。聯(lián)合開(kāi)發(fā)不僅能提供更高品質(zhì)的活動(dòng),較完善的公共設(shè)施,而且能開(kāi)辟軌道交通發(fā)展的財(cái)源[1]。(2)聯(lián)合開(kāi)發(fā)是地鐵城市綜合體適宜的開(kāi)發(fā)方式。它包含如下2層含義:①地鐵與房地產(chǎn)的聯(lián)合,綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與運(yùn)輸服務(wù),獲得較高的投資回報(bào);②政府與民間的聯(lián)合,使政府的法定職能,如強(qiáng)制征地權(quán)、規(guī)劃變更權(quán)等與開(kāi)發(fā)商的資金、專門人才和有效管理手段相結(jié)合,使城市設(shè)計(jì)整體目標(biāo)更易表達(dá)和體現(xiàn)[6]。分析上述討論,并結(jié)合相關(guān)的實(shí)施經(jīng)驗(yàn),筆者認(rèn)為應(yīng)從以下2個(gè)層面來(lái)認(rèn)識(shí)聯(lián)合開(kāi)發(fā):(1)聯(lián)合開(kāi)發(fā)是一種在城市軌道交通發(fā)展過(guò)程中,將其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)活動(dòng)當(dāng)成一個(gè)整體來(lái)考慮的程序方法。通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè),實(shí)現(xiàn)軌道交通與房地產(chǎn)的互動(dòng)發(fā)展。即以軌道交通帶來(lái)的可達(dá)性帶動(dòng)周邊一定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),并將其收益以適當(dāng)方式補(bǔ)償軌道交通的建設(shè)運(yùn)營(yíng);通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)形成良好的商住環(huán)境,吸引公眾居住、消費(fèi),從而進(jìn)一步培育和增加軌道交通的客源,提高軌道交通收益。(2)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的實(shí)施是一個(gè)多方協(xié)調(diào)、共同合作的活動(dòng)。通常,聯(lián)合開(kāi)發(fā)的參與實(shí)體包括城市部門、軌道交通公司、地產(chǎn)公司以及公眾等,即在聯(lián)合開(kāi)發(fā)的實(shí)施過(guò)程中,強(qiáng)調(diào)政府、軌道交通公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的合作。軌道交通建設(shè)主體利用自己在規(guī)劃、土地等方面的法定權(quán)力結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的專業(yè)化運(yùn)作水平、資金以及人才,促進(jìn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的成功實(shí)施。3聯(lián)合開(kāi)發(fā)的運(yùn)行體制及實(shí)施程序3.1聯(lián)合開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)(1)機(jī)構(gòu)組織及職責(zé)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)組織關(guān)系,如圖1所示。①聯(lián)合開(kāi)發(fā)辦公室主要職責(zé)包括:聯(lián)合開(kāi)發(fā)建議的提出、規(guī)劃組織、取得政府的政策支持、起草相關(guān)法規(guī)和制定公眾參與計(jì)劃等。②聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司主要職責(zé)包括:尋找合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、自行開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)部分物業(yè)等。(2)資金籌集及運(yùn)用。聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)行必須有必要的資金來(lái)源。在聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司成立時(shí)的主要有如下資金來(lái)源:①軌道交通公司和其他投資機(jī)構(gòu)按一定比例出資。②城市政府為了鼓勵(lì)聯(lián)合開(kāi)發(fā),可劃撥或以較低價(jià)格出讓沿線部分土地。③以軌道交通沿線土地未來(lái)收益作為抵押,獲取銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款。在聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司正常運(yùn)行后,其資金來(lái)源主要有以下幾方面:①土地轉(zhuǎn)讓收益。②物業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)收益。聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司自行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)軌道交通沿線的部分物業(yè),獲取物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、出售或出租收益。③收取部分受益者稅費(fèi)。由城市政府制定相關(guān)政策法規(guī),以適當(dāng)形式對(duì)一定范圍內(nèi)的受益者征收稅費(fèi)。3.2聯(lián)合開(kāi)發(fā)的實(shí)施程序聯(lián)合開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,有眾多的參與實(shí)體。同時(shí),聯(lián)合開(kāi)發(fā)涉及的專業(yè)面廣,幾乎涵蓋了軌道交通建設(shè)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有相關(guān)知識(shí)。因此,從聯(lián)合開(kāi)發(fā)的規(guī)劃、組織到實(shí)施必須遵照一定的程序進(jìn)行。一個(gè)完整的聯(lián)合開(kāi)發(fā)實(shí)施流程如圖2所示。4武漢市軌道交通一號(hào)線聯(lián)合開(kāi)發(fā)分析4.1武漢市軌道交通一號(hào)線概況及聯(lián)合開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀武漢市軌道交通一號(hào)線工程全長(zhǎng)約27km,分兩期實(shí)施。一期工程由宗關(guān)至黃浦路,工程全長(zhǎng)10.24km,全線高架,是一條全封閉的高架線路,總投資約20億元。武漢市軌道交通有限公司下設(shè)運(yùn)營(yíng)、資源開(kāi)發(fā)兩個(gè)事業(yè)總部。其中資源開(kāi)發(fā)總部設(shè)立了綜合部、房地產(chǎn)部、資源部和物業(yè)部4個(gè)部門,2003年資源開(kāi)發(fā)總部實(shí)現(xiàn)收入321萬(wàn)元[7]。輕軌沿線的土地開(kāi)發(fā)工作由房地產(chǎn)部負(fù)責(zé),目前尚未全面啟動(dòng)。輕軌一號(hào)線沿線的資源開(kāi)發(fā)收益將成為彌補(bǔ)軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本的重要來(lái)源。從目前來(lái)看,有以下幾點(diǎn)值得肯定:(1)武漢市在研究軌道交通建設(shè)規(guī)劃中,由城市綜合交通規(guī)劃設(shè)計(jì)院以及城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院來(lái)牽頭綜合進(jìn)行[8],在規(guī)劃過(guò)程中充分考慮了軌道交通規(guī)劃與城市規(guī)劃之間的關(guān)系,使軌道交通規(guī)劃與城市總體規(guī)劃進(jìn)行了有機(jī)銜接,符合聯(lián)合開(kāi)發(fā)規(guī)劃的要求。(2)確定一號(hào)線線路具體走向時(shí),在既有軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,考慮預(yù)留地塊開(kāi)發(fā)的需要,為聯(lián)合開(kāi)發(fā)實(shí)施提供了前提條件。但是,武漢軌道交通一號(hào)線的聯(lián)合開(kāi)發(fā)也存在如下一些不足:(1)武漢軌道交通一號(hào)線一期工程早已完工,并于2004年7月開(kāi)始試運(yùn)營(yíng),但周邊一些地塊的開(kāi)發(fā)卻遲遲未進(jìn)行,在聯(lián)合開(kāi)發(fā)的時(shí)序確定上存在一些問(wèn)題,導(dǎo)致軌道交通對(duì)周邊土地增值的影響沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái),也損失了部分收益。(2)由于武漢軌道交通一號(hào)線一期工程穿過(guò)的是市區(qū)中心,受原來(lái)規(guī)劃的影響,不可能對(duì)周邊區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模的拆遷及重新開(kāi)發(fā)。車站設(shè)置也僅是從間距及與公交系統(tǒng)接駁方面來(lái)考慮,車站周邊沒(méi)有足夠甚至沒(méi)有土地用于聯(lián)合開(kāi)發(fā),因此,大規(guī)模的聯(lián)合開(kāi)發(fā)不可能實(shí)現(xiàn),導(dǎo)致車站作為新的城市集聚點(diǎn)的功能不能發(fā)揮出來(lái)。從沿線地塊的分布狀況看,只能進(jìn)行一些零星的開(kāi)發(fā)。4.2武漢市軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)建議(1)成立武漢市軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)。由它全面負(fù)責(zé)武漢市的聯(lián)合開(kāi)發(fā)工作,包括相關(guān)建議的提出、聯(lián)合開(kāi)發(fā)規(guī)劃的組織以及取得市政府的相關(guān)政策支持等。(2)制定武漢市聯(lián)合開(kāi)發(fā)實(shí)施辦法。它主要包括聯(lián)合開(kāi)發(fā)規(guī)劃管理、土地管理、受益者返還,以及對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的各參與實(shí)體的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行規(guī)定。(3)利用聯(lián)合開(kāi)發(fā),促進(jìn)舊城改造及歷史建筑利用。武漢市是歷史文化名城,歷史建筑的保護(hù)和開(kāi)發(fā)利用工作正在進(jìn)行,在軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃范圍內(nèi),要注意軌道交通與歷史建筑的一體化規(guī)劃。(4)車站周邊區(qū)域的開(kāi)發(fā)。依據(jù)武漢軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃,對(duì)軌道交通的站點(diǎn)規(guī)劃應(yīng)與現(xiàn)有土地利用相結(jié)合,站點(diǎn)區(qū)域應(yīng)有大量的預(yù)留地塊。通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)規(guī)劃,對(duì)站點(diǎn)區(qū)域的土地進(jìn)行高強(qiáng)度、大規(guī)模、分層次開(kāi)發(fā),使站點(diǎn)區(qū)域成為新的城市功能區(qū)。5結(jié)束語(yǔ)軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)是彌補(bǔ)軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)的重要途徑。我國(guó)各城市必須盡快建立起適合自身實(shí)際的聯(lián)合開(kāi)發(fā)運(yùn)行體制,通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā),使軌道交通真正成為城市交通的生命線、城市經(jīng)濟(jì)的繁榮線和城市發(fā)展的引導(dǎo)線。參考文獻(xiàn):[1]袁奇峰,郭晟.軌道交通與城市協(xié)調(diào)發(fā)展的探索[J].城市規(guī)劃匯刊,2003(6):49-56.[2]美國(guó)城市土地協(xié)會(huì)編.聯(lián)合開(kāi)發(fā)—房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交通的結(jié)合[M].郭穎譯.北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2003.[3]鄭捷奮,劉洪玉.日本軌道交通與土地的綜合開(kāi)發(fā)[J].中國(guó)鐵道科學(xué),2003,24(4):133-137.[4]蔡蔚,葉霞飛.軌道交通與城市物業(yè)的一體化建設(shè)[J].上海鐵道大學(xué)學(xué)報(bào),2000,21(10):81-85.[5]鄭捷奮,劉洪玉.香港軌道交通與土地資源的綜合開(kāi)發(fā)[J].中國(guó)鐵道科學(xué),2002,23(5):1-5.[6]王俊.地鐵車站綜合開(kāi)發(fā)及影響的初步探討[D].成都:西南交通大學(xué)研究生學(xué)位論文,2000.[7]武漢市軌道交通公司.武漢市軌道交通有限公司的最新發(fā)展?fàn)顩r[EB/OL]./2004-04-22/200442293235.htm,2004-04-22[