某商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

-總論1.1項(xiàng)目名稱與建設(shè)單位1.1.1項(xiàng)目名稱國際城建設(shè)項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位**************有限公司1.1.3項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位編制單位：******有限公司證書號(hào)：+++1.2編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍1.2.1編制依據(jù)（1）編制《****國際城建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》的委托書；（2）《****縣城市總體規(guī)劃綱要》；（3）《****國際城規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案》；（4）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)資料、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；（5）編制人員調(diào)查的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。1.2.2編制內(nèi)容與范圍我公司受**************有限公司的委托，根據(jù)該單位的實(shí)際需要和經(jīng)營現(xiàn)狀，按照國家對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件等進(jìn)行了實(shí)地查勘，編制完成了《****國際城建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》。本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性進(jìn)行了論述，對(duì)建設(shè)背景和必要性、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址和建設(shè)條件、工程建設(shè)方案、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目招投標(biāo)、投資估算與資金來源、財(cái)務(wù)分析等方面進(jìn)行綜合研究和分析，為主管部門和建設(shè)單位的決策和建設(shè)提供具體的、完善的、科學(xué)的依據(jù)。1.3項(xiàng)目概況1.3.1建設(shè)單位概況本建設(shè)項(xiàng)目由**************有限公司承辦。**************有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）成立于2006年，是河南省房地產(chǎn)開發(fā)認(rèn)定企業(yè)。公司現(xiàn)有職工50人，其中專業(yè)技術(shù)人員30人。目前公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、工程技術(shù)部與營銷部等部門，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。公司創(chuàng)立即秉持“誠信、負(fù)責(zé)、踏實(shí)”之宗旨，竭誠為廣大客戶提供最完善的服務(wù)，歷經(jīng)多年在本行業(yè)的鉆營，以及本公司對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)持，已贏得客戶一致肯定。本公司將以“面向客戶，面向市場(chǎng)”為導(dǎo)向，力求價(jià)格同行業(yè)最低，竭誠為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1.3.2建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積6467.8m2，總建筑面積（含地下）43803.5m2，地上建筑面積38790.4平方米，住宅建筑面積23790平方米，地上商業(yè)面積13940.41平方米，電影院面積1060平方米，容積率5.99，建筑密度≤70.96%，綠地率≥46.28%，居住總?cè)藬?shù)：204戶，戶均人口3.2，居住總?cè)丝?52。（2）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目區(qū)內(nèi)住宅包括：1號(hào)樓21層，高71.1米，商業(yè)面積4600，居住面積15260，總建筑面積19860,90-140平方98戶。2號(hào)樓20層，高68.1米，3號(hào)樓商業(yè)裙樓4層，高20.1都有地下。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)景觀、道路、綠化、給排水、電力、通信等配套工程。1.3.3建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于****東大街西段南側(cè)，建設(shè)地址交通便利，地勢(shì)平坦，適合項(xiàng)目的建設(shè)。1.3.4配套基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀項(xiàng)目建設(shè)地址水、電、氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可保證項(xiàng)目建設(shè)及使用期的需要。1.3.5環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目產(chǎn)生的廢氣、污水、生活垃圾、噪聲等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)排放。1.3.6項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目從獲得土地使用權(quán)開始至房屋銷售結(jié)束計(jì)劃用時(shí)3年，其中建設(shè)期1年，房屋銷售期2年。1.3.7投資估算及資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)投資2400萬元。本項(xiàng)目建設(shè)投資全部由建設(shè)單位自籌。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地總面積(含道路面積)平方米6467.82總建筑面積平方米81773建筑密度%70.96%4容積率5.995綠地率%46.28%6居住戶數(shù)戶20417總投資萬元24008銷售收入萬元4074.169稅前利潤萬元1110.8611稅后利潤萬元833.1512財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%21.5613財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%16.1014財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元1177.4315財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元679.9516投資回收期（所得稅前）年1.9717投資回收期（所得稅后）年2.131.5結(jié)論及建議本項(xiàng)目的建設(shè)可以加快****縣的城市建設(shè)和發(fā)展，促進(jìn)人民安居樂業(yè)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和和諧發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行，周邊建設(shè)條件較好。經(jīng)過財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目商品房?jī)r(jià)格合理，有較好的經(jīng)濟(jì)效益，建議項(xiàng)目盡快實(shí)施，早日發(fā)揮良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)背景和必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提。我國經(jīng)濟(jì)的高速增長也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期。近幾年，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增幅較高、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求趨緊、住宅價(jià)格快速上漲等結(jié)構(gòu)性問題凸現(xiàn)。針對(duì)這些問題，2011年初，國務(wù)院出臺(tái)了一系列的政策，運(yùn)用土地、金融、稅收等手段加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確提出，要增加保障性住房和普通商品住房有效供給，使市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)變得更加平衡。2006年以來，隨著我國“中部崛起”計(jì)劃的實(shí)施，國內(nèi)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐加快?！昂幽鲜∈灏l(fā)展規(guī)劃”提出全面實(shí)施“中原城市群”發(fā)展戰(zhàn)略，努力走在中部崛起的前列。****的發(fā)展必須適應(yīng)國家中部崛起的部署，并且必須從這個(gè)戰(zhàn)略部署的高度去觀察、分析、實(shí)踐經(jīng)濟(jì)社會(huì)和城市發(fā)展。中部崛起是國家區(qū)域總體協(xié)調(diào)發(fā)展的四大構(gòu)成板塊之一，而實(shí)現(xiàn)中部崛起必然要走城市群帶動(dòng)的路子。在****縣的不斷發(fā)展過程中，****的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)趨緊的背景下，**************有限公司通過對(duì)****當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的考察和分析，提出了本項(xiàng)目的建設(shè)。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、項(xiàng)目的建設(shè)是滿足住房需求，改善當(dāng)?shù)厝司迎h(huán)境的需要本項(xiàng)目設(shè)計(jì)居住幾十戶，項(xiàng)目建成后可在一定程度上緩解****商品住宅緊張的局面，同時(shí)，本項(xiàng)目高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各種市政配套設(shè)施齊全，綠化、凈化、美化達(dá)到要求，能夠使項(xiàng)目區(qū)的人居環(huán)境得到根本改善。2、項(xiàng)目的建設(shè)是擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的有效手段刺激內(nèi)需、增加居民消費(fèi)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)內(nèi)需，據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，每年可以拉動(dòng)GDP增長2%左右。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長，可以帶動(dòng)建材、家用電器、住宅裝修、家具等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)合并在一起，被稱為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的溫度計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)發(fā)展的重要性無可比擬。該項(xiàng)目的建設(shè)，可以加快****的城市建設(shè)與發(fā)展，擴(kuò)大居民的住房消費(fèi)，有效地提高資金的利用率，帶動(dòng)房地產(chǎn)信貸相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。3、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)人口聚集，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要途徑城市是現(xiàn)代文明的標(biāo)志，是經(jīng)濟(jì)、政治、科技、文化、教育的中心，城鎮(zhèn)化是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展轉(zhuǎn)型、促進(jìn)文明進(jìn)步的關(guān)鍵。在經(jīng)濟(jì)全球化和科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展的新形勢(shì)下，城市在推進(jìn)工業(yè)化、信息化、現(xiàn)代化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中的帶動(dòng)和主導(dǎo)作用日趨突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平越向上提升，越需要城鎮(zhèn)化水平的堅(jiān)強(qiáng)支撐。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要途徑。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、物業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)可直接提供大量工作崗位，增加勞動(dòng)就業(yè)，還可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材、裝修、家電等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，間接為社會(huì)創(chuàng)造大量勞動(dòng)就業(yè)崗位，從而引導(dǎo)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，以此加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。本項(xiàng)目是順應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)下提出的，本項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以改善城市面貌，提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，而且對(duì)****縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用。因此本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。

發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入及市場(chǎng)分析3.1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》以下簡(jiǎn)稱《建議》提到，“十二五”規(guī)劃期間是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期?！靶】挡恍】?關(guān)鍵看住房”，未來5年更是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期,能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題,直接關(guān)系到全面小康社會(huì)目標(biāo)能否如期實(shí)現(xiàn)。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀調(diào)控政策趨勢(shì),《建議》明確提出：加強(qiáng)土地、財(cái)稅、金融政策調(diào)節(jié)，完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求。那么，什么是符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系？就是住房政策的制定,要符合大城市人多地少的實(shí)際情況,要把住房作為基本居住需求來對(duì)待,要重點(diǎn)解決廣大無房戶和住房困難戶的問題,要避免把住房成為投資產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)。因此,下一步的調(diào)控重點(diǎn),依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主,稅收和金融政策的調(diào)整繼續(xù)向鼓勵(lì)第一套住房和改善型住房需求轉(zhuǎn)變,如在稅收調(diào)節(jié)上,分類指導(dǎo),并加大對(duì)多套房以及奢侈性豪宅的調(diào)控力度。對(duì)于自住需求,應(yīng)以鼓勵(lì)和支持為主的政策取向,讓更多的居民通過市場(chǎng)化途徑改善住房條件,減輕各級(jí)政府的保障壓力。針對(duì)住房保障問題,《建議》強(qiáng)調(diào)要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。這是未來五年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。住房是公共產(chǎn)品,也是人的基本生存權(quán)的體現(xiàn)。狠抓住房保障工作,更能體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀和以人為本的理念,即社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)是為了人民,讓人民分享改革開放的成果。因此,未來幾年,不僅中央政府會(huì)更加重視住房保障的投入,重視法律法規(guī)體系的完善,也會(huì)要求地方政府緊抓住房保障不放松,繼續(xù)強(qiáng)化責(zé)任目標(biāo)制、一票否決制。住房市場(chǎng)化與住房保障同步推進(jìn),政府著重抓好住房保障,是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。同時(shí),《建議》也進(jìn)一步明確了住房保障的方式和重點(diǎn),從“以售為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌?重點(diǎn)解決居住問題而不是產(chǎn)權(quán)問題,以保證住房保障事業(yè)的可持續(xù)性,也有利于建立公平公正的住房保障供應(yīng)體系,避免在住房保障中出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)或腐敗問題傾向。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一系列問題,《建議》指出：要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。這一系列要求,都指向未來要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。未來幾年，將繼續(xù)重點(diǎn)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,打擊捂盤惜售、囤地、哄抬房?jī)r(jià)、虛假宣傳等過去長期得不到根除的問題；要建立一個(gè)公開公平的交易市場(chǎng)信息平臺(tái)，確保商品房市場(chǎng)有效暢通供應(yīng)；通過增加釋放開發(fā)商手中的存量土地、囤積的房源，加大住房供應(yīng)總量，緩解供需矛盾，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。抑制投機(jī)需求，重點(diǎn)將在金融稅收上加大非自住和改善需要的調(diào)節(jié)力度，比如在重點(diǎn)地區(qū)，強(qiáng)化停止對(duì)多套住房的人群再發(fā)放貸款，甚至停止這部分人群再購新房等政策，抑制投資投機(jī)行為?？傊?，2011年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)和趨勢(shì)：將以住房保障為核心，加大力度規(guī)范市場(chǎng)，同時(shí)，繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。為遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，４月中旬國家出臺(tái)了“國十條”（即國發(fā)[2011]10號(hào)文件），一些城市出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，調(diào)控措施取得了一定成效。為進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委出臺(tái)了多項(xiàng)措施。此次政策措施是對(duì)國十條的細(xì)化和完善，一方面表明國家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度堅(jiān)決，另一方面也反映出主管部門在調(diào)控時(shí)機(jī)的把握、力度的掌控上更為嫻熟。調(diào)控的目的是，通過抑制投資投機(jī)性需求，保障居民基本需求，增加住房供給，促進(jìn)住房回歸消費(fèi)品屬性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)只有健康良性發(fā)展，各方才能獲得多贏結(jié)果，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)要積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)全面貫徹落實(shí)調(diào)控措施，積極參與保障性住房建設(shè)，加快開發(fā)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，增加有效供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。3.2產(chǎn)業(yè)政策分析自《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號(hào))發(fā)布以來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快；房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系尚不健全，住房消費(fèi)還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：(一)充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。(二)進(jìn)一步明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)思想。要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅(jiān)持深化改革，不斷消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定；堅(jiān)持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。(三)完善住房供應(yīng)政策。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房；同時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對(duì)象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍，并做好其住房供應(yīng)保障工作。(四)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費(fèi)、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格控制在中小戶型，嚴(yán)格審定銷售價(jià)格，依法實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度，具體辦法由市(縣)人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對(duì)象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。(五)增加普通商品住房供應(yīng)。要根據(jù)市場(chǎng)需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。對(duì)普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，清理并逐步減少建設(shè)和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。(六)建立和完善廉租住房制度。要強(qiáng)化政府住房保障職能，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。以財(cái)政預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。要結(jié)合當(dāng)?shù)刎?cái)政承受能力和居民住房的實(shí)際情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。(七)控制高檔商品房建設(shè)。各地要根據(jù)實(shí)際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類項(xiàng)目。也可以適當(dāng)提高高檔商品房等開發(fā)項(xiàng)目資本金比例和預(yù)售條件。(八)繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售。對(duì)能夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況向職工出售。對(duì)權(quán)屬有爭(zhēng)議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書面具結(jié)保證后，向職工出售。對(duì)因手續(xù)不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權(quán)屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。(九)完善住房補(bǔ)貼制度。要嚴(yán)格執(zhí)行停止住房實(shí)物分配的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真核定住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)補(bǔ)貼資金需求和財(cái)力可能，加大住房補(bǔ)貼資金籌集力度，切實(shí)推動(dòng)住房補(bǔ)貼發(fā)放工作。對(duì)直管公房和財(cái)政負(fù)擔(dān)單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。(十)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)。要認(rèn)真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵(lì)居民換購住房。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對(duì)已購公有住房上市交易設(shè)置限制條件。各地可以適當(dāng)降低已購公有住房上市出售土地收益繳納標(biāo)準(zhǔn)；以房改成本價(jià)購買的公有住房上市出售時(shí)，原產(chǎn)權(quán)單位原則上不再參與所得收益分配。要依法加強(qiáng)房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。(十一)規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)(職)業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場(chǎng)，保證工程質(zhì)量。貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，切實(shí)改善住房消費(fèi)環(huán)境。(十二)加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。要加強(qiáng)住房公積金歸集工作，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，簡(jiǎn)化手續(xù)，取消不合理收費(fèi)，改進(jìn)服務(wù)，方便職工貸款。(十三)完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制。要加強(qiáng)對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔(dān)保行為，建立健全風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。對(duì)無擔(dān)保能力和擔(dān)保行為不規(guī)范的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業(yè)擔(dān)保管理辦法，研究建立全國個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系。(十四)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加快建立個(gè)人誠信系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)抵押登記制度，嚴(yán)厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項(xiàng)目，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融穩(wěn)定。(十五)制定住房建設(shè)規(guī)劃和住宅產(chǎn)業(yè)政策。各地要編制并及時(shí)修訂完善房地產(chǎn)業(yè)和住房建設(shè)發(fā)展中長期規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)。要充分考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程所產(chǎn)生的住房需求，高度重視小城鎮(zhèn)住房建設(shè)問題。制定和完善住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)政策，健全推進(jìn)機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)和推廣先進(jìn)適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。完善住宅性能認(rèn)定和住宅部品認(rèn)證、淘汰的制度。堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計(jì)。(十六)充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目，并合理配置市政配套設(shè)施。各類開發(fā)區(qū)以及撤市(縣)改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。嚴(yán)禁下放規(guī)劃審批權(quán)限，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中各種違反城市規(guī)劃法律法規(guī)的行為，要依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。(十七)加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。利用原劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴(yán)禁私下交易。土地供應(yīng)過量、閑置建設(shè)用地過多的地區(qū)，必須限制新的土地供應(yīng)。普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)漲幅過大的城市，可以按規(guī)定適當(dāng)調(diào)劑增加土地供應(yīng)量。(十八)完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度、項(xiàng)目手冊(cè)制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為。已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的，必須按規(guī)定程序重新報(bào)批。(十九)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房±產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)中需要政府承擔(dān)的費(fèi)用，由各地財(cái)政結(jié)合當(dāng)?shù)匦畔⒒到y(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實(shí)。(二十)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。堅(jiān)決制止一些單位和部門強(qiáng)制消費(fèi)者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為。加快完善房地產(chǎn)信用體系，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。采取積極措施，加快消化積壓商品房。對(duì)空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項(xiàng)目申報(bào)。進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序，嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。切實(shí)加強(qiáng)源頭管理，有效遏制并預(yù)防住房制度改革和房地產(chǎn)交易中的各種腐敗行為。地方各級(jí)人民政府要認(rèn)真貫徹國家宏觀調(diào)控政策，從實(shí)際出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控辦法，建立有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，并對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展負(fù)責(zé)。省級(jí)人民政府要加強(qiáng)對(duì)市、縣房地產(chǎn)發(fā)展工作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。國務(wù)院有關(guān)部門要各司其職，分工協(xié)作，加強(qiáng)對(duì)各地特別是問題突出地區(qū)的指導(dǎo)和督查。國家發(fā)展改革、財(cái)政、國土、銀行、稅務(wù)等部門要調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施。建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定經(jīng)濟(jì)適用住房管理、住房補(bǔ)貼制度監(jiān)督、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、建立全國個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系等方面的實(shí)施辦法，指導(dǎo)各地具體實(shí)施并負(fù)責(zé)對(duì)本通知貫徹落實(shí)情況的監(jiān)督檢查。3.3行業(yè)準(zhǔn)入分析根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1、有l(wèi)00萬元以上的注冊(cè)資本；2、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員；省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記，應(yīng)當(dāng)說明理由：工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、企業(yè)章程3，驗(yàn)資證明；4、企業(yè)法定代表的身份證明；5、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。2012年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn)將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場(chǎng)空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢(shì)，在這種趨勢(shì)背后，是優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)土地、資金、市場(chǎng)的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績(jī)良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進(jìn)一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對(duì)中國城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對(duì)其他中小型公司進(jìn)入市場(chǎng)形成實(shí)際的壁壘。**************有限公司是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務(wù)的現(xiàn)代企業(yè)。依據(jù)****縣工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其注冊(cè)資本符合國家相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。3.4近期全國房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢(shì)國家統(tǒng)計(jì)局通過對(duì)70個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，得出全國2012年1-2月份房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)開發(fā)完成情況2012年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，同比增長23.5%，增速比1-2月份回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資7443億元，增長19.0%，增速回落4.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.1%。

1-3月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資6593億元，同比增長20.6%，增速比1-2月份回落5.4個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資2070億元，增長25.7%，增速回落3.7個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資2264億元，增長30.5%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。

1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積409221萬平方米，同比增長25.0%，增速比1-2月份回落10.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積307653萬平方米，增長22.2%。房屋新開工面積39946萬平方米，增長0.3%，增速回落4.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積29427萬平方米，下降5.2%。房屋竣工面積17880萬平方米，增長39.3%，增速回落5.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積14325萬平方米，增長40.0%。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7859萬平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1555億元，增長2.5%，增速回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售情況1-3月份，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積下降15.5%，辦公樓銷售面積增長11.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長5.9%。商品房銷售額8672億元，下降14.6%，降幅縮小6.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降17.5%，辦公樓銷售額下降10.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長10.5%。

1-3月份，東部地區(qū)商品房銷售面積7351萬平方米，同比下降17.5%，降幅比1-2月份縮小6.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額5215億元，下降19.9%，降幅縮小11.1個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積3704萬平方米，下降7.3%，1-2月份為增長1.8%；銷售額1592億元，下降1.9%，1-2月份為增長8.2%。西部地區(qū)商品房銷售面積4185萬平方米，下降11.7%，降幅擴(kuò)大6.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額1865億元，下降7.6%，降幅擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)。

3月末，商品房待售面積30122萬平方米，比2月末減少404萬平方米。其中，住宅待售面積減少227萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少150萬平方米。3.5項(xiàng)目所在地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析****電力設(shè)施齊全，縣內(nèi)電網(wǎng)已并入華中供電網(wǎng)，并且高質(zhì)量完成了一期電網(wǎng)改造工程，全縣目前有變電站7座，變電容量9.7萬KW，年供電量1.7億KW，日負(fù)荷最高4.4萬KW，能高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地供應(yīng)工業(yè)和農(nóng)業(yè)用電。大邢35千伏變電站等工程扎實(shí)推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施條件日趨完善。****縣有各類金融機(jī)構(gòu)7家，營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布全縣每個(gè)角落，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)27.6億元，較年初增加2.85億元，貸款余額達(dá)13.3億元，較年初增加4.12億元（含農(nóng)村信用社、工商銀行剝離不良貸款2.88億元，工商銀行核銷呆帳2418萬元）。****通訊事業(yè)發(fā)展迅速。境內(nèi)通迅設(shè)施齊全，縣城及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均開通國內(nèi)國際各種郵政業(yè)務(wù)，程控電話，移動(dòng)通迅，溝通了****與世界各地的信息傳遞，能及時(shí)了解外部信息，準(zhǔn)確把握投資導(dǎo)向，使****實(shí)現(xiàn)了全方位，多渠道，寬領(lǐng)域的對(duì)外開放。環(huán)境保護(hù)事業(yè)繼續(xù)發(fā)展，環(huán)境監(jiān)管能力和水平進(jìn)一步提高，為****經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，社會(huì)福利設(shè)施進(jìn)一步完善，建成溫暖小區(qū)287個(gè)，中心溫暖小區(qū)8個(gè)，五保戶、特困戶的住房問題得以有效解決。社會(huì)保障體系不斷完善，城鎮(zhèn)居民最低生活保障制度有效落實(shí)，實(shí)現(xiàn)了動(dòng)態(tài)管理下的應(yīng)保盡保。全縣呈現(xiàn)出社會(huì)治安穩(wěn)定，生活環(huán)境優(yōu)美，人民安居樂業(yè)的喜人景象。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)政策不斷向好。居民收入的提高為拉動(dòng)居民消費(fèi)提供了保障，為擴(kuò)大住房消費(fèi)提供了有力的經(jīng)濟(jì)支撐。3.6****房地產(chǎn)市場(chǎng)分析近年來，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市建設(shè)步伐加快以及居民對(duì)住房需求的進(jìn)一步擴(kuò)張，****縣房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)極其活躍，房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，投資完成額創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：1、房地產(chǎn)供給先行指標(biāo)繼續(xù)快速增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積等供給先行指標(biāo)繼續(xù)快速增長，預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給將有較大幅度增加。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變。在各類資金中，自籌資金、定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款、國內(nèi)貸款之和已占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的85%以上，居于房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的絕對(duì)主導(dǎo)地位。

2、商品房供給量將加大。隨著部分樓盤土地開發(fā)投資的完成，商品房建設(shè)周期的到來，商品房竣工面積大幅增加，市場(chǎng)樓盤供給加大，以及一些在建項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)，商品房供給量不斷加大，能在一定程度上緩解住房供需結(jié)構(gòu)矛盾。3、房?jī)r(jià)短期內(nèi)可能繼續(xù)上漲。由于現(xiàn)階段房源需求旺盛，地價(jià)持續(xù)走高等原因，短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)上漲的空間。從總體市場(chǎng)看，大部分樓盤銷售情況尚可，房?jī)r(jià)也在逐步攀升，盡管競(jìng)爭(zhēng)加劇，但是市場(chǎng)仍有較大空間，開發(fā)商的信譽(yù)、品牌、服務(wù)、產(chǎn)品的品質(zhì)和小區(qū)規(guī)劃等已成為****樓市競(jìng)爭(zhēng)核心。從各利益方及持有住房的居民自身的角度看都不希望房?jī)r(jià)下跌，政府的調(diào)控只是控制房?jī)r(jià)上漲的速度。未來幾年內(nèi)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不斷調(diào)整，****縣房地產(chǎn)價(jià)格將步入一個(gè)高位盤整階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步出現(xiàn)分化，不同區(qū)位、不同產(chǎn)品的價(jià)格可能會(huì)大相徑庭，普遍上漲的格局將不會(huì)持續(xù)很久，隨著一系列調(diào)控措施進(jìn)一步落實(shí)到位，投資性需求將會(huì)明顯減少，供應(yīng)不足、結(jié)構(gòu)不合理問題將因開發(fā)量較大的中低價(jià)位中小戶型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相繼竣工交付使用而得到改善，房?jī)r(jià)過快上漲將得到有效平抑。3.7市場(chǎng)分析結(jié)論本項(xiàng)目所在區(qū)域位于規(guī)劃中的****縣地區(qū)內(nèi)，是****縣近期規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。該地區(qū)具有良好的自然生態(tài)環(huán)境，一些市政基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，道路系統(tǒng)也漸成體系，大型居住區(qū)完善了區(qū)域的生活配套設(shè)施，營造了良好和諧的居住氛圍，區(qū)域環(huán)境更將適合人們居住，吸引著越來越多的投資者和買房者，這促使本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)更火爆，同時(shí)購房需求也將進(jìn)一步增大。通過以上分析，當(dāng)前全國及項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體上呈上升趨勢(shì)，該項(xiàng)目在上述經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)情況下適時(shí)推出，迎合了市場(chǎng)需求，憑著項(xiàng)目區(qū)優(yōu)越的地理位置、合理的套型設(shè)計(jì)、優(yōu)美的居住環(huán)境、齊全的配套設(shè)施，該項(xiàng)目必有良好的市場(chǎng)前景。項(xiàng)目選址與建設(shè)條件4.1項(xiàng)目選址本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于****東大街西段南側(cè)。處，總用地面積6467.8平方米，建設(shè)地點(diǎn)地勢(shì)平坦，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。4.2建設(shè)條件4.2.1自然條件1、氣候條件****是典型的平原縣，地勢(shì)平坦，屬溫帶大陸性氣候。這里四季分明，氣候宜人，年平均氣溫為14.6℃，最冷的一月份平均0.7℃。最熱的7月份平均27.4℃，平均降水量836.6毫米，平均日照2198小時(shí)，無霜期220天左右，光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河橫貫全境，水資源豐富。2、地形地貌****縣位于河南省中部偏南，地處淮河流域，海拔62—102米，地勢(shì)南高北低，西高于東，自西向東緩斜，分崗地、平原和洼地，全縣總面積777平方公里，耕地76萬畝。****南臨舞水，北跨沙澧二河，三河橫跨全境，形成了獨(dú)特的風(fēng)景線。3、交通條件****縣處于中國南北交通通道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。東距107國道40公里，京廣鐵路漯河站45公里，京珠高速公路49公里；北接寧洛（南京—洛陽）高速公路6公里、鄭州國際航空港150公里；西連日南（日照—南陽）高速公路25公里。滬渝鐵路穿境而過。全縣公路通車?yán)锍踢_(dá)1018公里，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通二級(jí)公路，村村通油路，交通網(wǎng)絡(luò)縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)。4、氣候條件****是典型的平原縣，地勢(shì)平坦，屬溫帶大陸性氣候。這里四季分明，氣候宜人，年平均氣溫為14.6℃，最冷的一月份平均0.7℃。最熱的7月份平均27.4℃，平均降水量836.6毫米，平均日照2198小時(shí)，無霜期220天左右，光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河橫貫全境，水資源豐富。5、地震烈度根據(jù)國家技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》項(xiàng)目區(qū)域基本地震加速度值為0.05g，對(duì)應(yīng)的地震基本烈度為六度區(qū)。4.2.2基礎(chǔ)設(shè)施條件項(xiàng)目實(shí)施區(qū)域水、電、氣、暖等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可保證項(xiàng)目建設(shè)及使用期的需要。本項(xiàng)目所在位置已開通全國直撥程控電話，移動(dòng)通訊覆蓋整個(gè)區(qū)域，可滿足項(xiàng)目區(qū)域固定和移動(dòng)通訊要求。4.2.3主要建筑材料來源、供應(yīng)建筑材料種類和來源根據(jù)該項(xiàng)目建筑物的結(jié)構(gòu)形式，工程結(jié)構(gòu)所需的主要材料為鋼材和水泥；主要地材包括砂、石料、磚等；主要建筑、裝飾材料包括門、窗、墻地磚、涂料、防水卷材等，上述這些材料均為常規(guī)品種，可在當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)采購，用量較大時(shí)，從確保質(zhì)量和降低成本方面考慮，也可直接從廠家定購。建筑設(shè)備材料和來源本項(xiàng)目水、電、暖通、通訊工程所需的各種衛(wèi)生潔具、電線、電纜、管材等，均屬市場(chǎng)常見品種，大宗材料可從廠家直接訂購，零散材料可在當(dāng)?shù)夭牧鲜袌?chǎng)采購。運(yùn)輸條件項(xiàng)目所處區(qū)域道路交通便利，原材料運(yùn)輸主要采取公路和城市道路運(yùn)輸。建設(shè)方案5.1總體規(guī)劃5.1.1規(guī)劃依據(jù)（1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（2）《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》；（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）（修改本）；（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）；（5）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）；（6）業(yè)主提供的其他相關(guān)資料及要求；（7）現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)程。5.1.2小區(qū)規(guī)劃原則整體性——和諧共生從城市整體性出發(fā)，強(qiáng)調(diào)本小區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性；規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局的系統(tǒng)性，構(gòu)筑特征鮮明、整體有效的整體空間形態(tài)。人性化——人本宜居充分考慮人的各方面需求，體現(xiàn)社區(qū)對(duì)人的關(guān)懷，塑造一個(gè)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全,具有互動(dòng)鄰里關(guān)系和社區(qū)人文精神的宜居社區(qū)空間。園林化——綠色健康以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性。強(qiáng)調(diào)人、建筑、環(huán)境的共存與融合，并注入健康休閑的理念，提高社區(qū)環(huán)境品質(zhì)。5.1.3總體規(guī)劃設(shè)計(jì)本項(xiàng)目地塊呈規(guī)則形狀，地勢(shì)較平坦。根據(jù)本地塊地形條件以及地塊周邊環(huán)境特點(diǎn)，本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃，1號(hào)樓21層，高71.1米，商業(yè)面積4600，居住面積15260，總建筑面積19860,90-140平方98,2號(hào)樓20層，高68.1米，3號(hào)樓商業(yè)裙樓4層。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃滿足建筑日照和樓間距離及綠化道路的要求。規(guī)劃結(jié)合周邊環(huán)境，充分考慮本規(guī)劃對(duì)周邊日照的影響，小區(qū)主入口位于城市主干道上，方便小區(qū)居民的生活。1、住宅布局高層商住與高層住宅合理布置，使每棟樓外部均有綠化帶，小區(qū)內(nèi)部自成綠化活動(dòng)空間，充分考慮居民的居住需求。2、道路規(guī)劃小區(qū)道路設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想為：合理組織起住宅小區(qū)建筑，最大限度降低道路建設(shè)成本。根據(jù)該指導(dǎo)思想，將整個(gè)小區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一條環(huán)形，在區(qū)內(nèi)組織起“環(huán)”狀道路系統(tǒng)同“樹”狀道路相結(jié)合的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，道路系統(tǒng)與路邊步行道相結(jié)合，通過樹木及草地的有機(jī)結(jié)合，組成有特色的景觀，并利用綠化處理形成汽車、自行車、行人都安全的行走網(wǎng)絡(luò)。3、綠化本小區(qū)綠化采用點(diǎn)線面結(jié)合的方式，為居民創(chuàng)造舒適優(yōu)美的居住環(huán)境。整個(gè)小區(qū)綠地可分為中心綠地、集中綠地、宅旁綠地及公共設(shè)施專用綠地。可根據(jù)綠地的所處位置、性質(zhì)、功能的不同，對(duì)綠地進(jìn)行分割來創(chuàng)造不同的氛圍，創(chuàng)造出適合居住的生活環(huán)境。5.2建筑設(shè)計(jì)5.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB50352-2005)；《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）；《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ118-88）；《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）；國家現(xiàn)行的其它有關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)程等。5.2.2設(shè)計(jì)原則建筑設(shè)計(jì)方案合理，注重經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、節(jié)能、環(huán)保。建筑風(fēng)格——體現(xiàn)時(shí)代特色，創(chuàng)造良好的城市景觀。采用簡(jiǎn)潔明快具有文化品位的現(xiàn)代風(fēng)格，在整體建筑造型中注重細(xì)部處理和材料色彩統(tǒng)一，體現(xiàn)中高檔小區(qū)的品味。臨城市道路的建筑正立面設(shè)計(jì)考慮和周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，形成完整的街道景觀。戶型設(shè)計(jì)——適應(yīng)現(xiàn)代人起居、生活、工作和社交需要，在廳室面積、衛(wèi)生廚房配置及南北陽臺(tái)、居室朝向等方面合理設(shè)計(jì)，滿足不同購買人群的居住需求。在戶型功能合理的前提下，宅內(nèi)景觀視角、日照、通風(fēng)、降噪、隔音、節(jié)能等方面均應(yīng)達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求。在滿足居住舒適度的前提下注重空間和資源的有效利用和綜合成本的控制。5.2.3功能設(shè)計(jì)1、住宅戶型設(shè)計(jì)根據(jù)本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，綜合考慮項(xiàng)目開發(fā)操作思路及規(guī)劃指標(biāo)要求，確定本項(xiàng)目?jī)墒覂蓮d一衛(wèi)、三室兩廳—衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)等多種面積的各種房型，所有房型平面布置上，根據(jù)家庭生活行為特征，合理組織各功能分區(qū)，以客廳為居住核心，居寢分離，潔污分離，在經(jīng)濟(jì)實(shí)用的前提下，不僅僅提高了住房的得房率，同時(shí)使各類戶型住宅均具有舒適性和功能合理性。2、居住功能與室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)住宅套內(nèi)設(shè)計(jì)以起居廳為中心，家庭內(nèi)部動(dòng)靜分離、居寢分離、潔污分離。室內(nèi)布置緊湊，設(shè)計(jì)盡可能減少開向起居廳門洞的數(shù)量，走道短捷，提高面積的使用率和舒適程度。住宅單體設(shè)計(jì)適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，強(qiáng)調(diào)大廳活動(dòng)空間，做到明廳、明廚、明廁、明臥，強(qiáng)調(diào)良好的通風(fēng)效果。住宅單體均考慮了凸窗，以擴(kuò)大室內(nèi)空間和豐富臨窗景觀。陽臺(tái)的設(shè)計(jì)針對(duì)和縣本地氣候特征，采用封閉式，為居住者提出室外小聚的空間。廚房設(shè)計(jì)考慮櫥柜與冰箱機(jī)位。5.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)5.3.1設(shè)計(jì)依據(jù)（1）、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB50068-2001)；（2）、《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》(GB50223-2008)；（3）、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》(GB50009-2001)；（4）、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011-2001)；（5）、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50010-2002)；（6）、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50007-2002)；（7）、《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》(JGJ94-2008)；（8）、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50038-2005)；（9）、其它有關(guān)國家規(guī)范及地方技術(shù)規(guī)范等。5.3.2抗震設(shè)計(jì)及荷載取值建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)。建筑抗震設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g，抗震設(shè)防烈度為6度，抗震設(shè)防類別為丙類。建筑物樓面和屋面設(shè)計(jì)荷載按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》選用。5.3.3結(jié)構(gòu)材料混凝土強(qiáng)度等級(jí)：C25、C30、C40。地下室底板及外側(cè)壁混凝土抗?jié)B等級(jí)為P8級(jí)。鋼筋HPB235、HRB335、HRB400。砌體磚混結(jié)構(gòu)建筑物防潮層以下砌體采用混凝土實(shí)心磚，砂漿采用水泥砂漿。防潮層以上砌體采用多孔磚，砂漿采用混合砂漿?？蚣芙Y(jié)構(gòu)填充墻采用加氣混凝土砌塊，砂漿采用混合砂漿。5.3.4結(jié)構(gòu)選型1、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)型式地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)巖土工程勘察報(bào)告、場(chǎng)地的地震危險(xiǎn)性作綜合評(píng)價(jià)，正確確定地基承載力。采用樁基時(shí)，還應(yīng)提出供樁端持力層的建議、樁端土的承載能力和樁周土的摩擦力等?；A(chǔ)埋置深度則應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況、土的凍結(jié)深度以及地下水位等情況綜合考慮后確定。2、主體結(jié)構(gòu)型式本項(xiàng)目抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度為六度，基本地震加速度值為0.05g。a.本項(xiàng)目各類建筑的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)選型為：小高層商住樓： 框架結(jié)構(gòu)。高層住宅： 框架結(jié)構(gòu)。所有建筑樓板均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。b.主要建筑的建筑用料做法：屋面：采用坡屋面，鋪砌英紅瓦，內(nèi)設(shè)防水及保溫材料。樓地面：商住建筑采用地磚鋪地，根據(jù)需要設(shè)各種檔次；住宅考慮地磚鋪地，先做毛地面預(yù)留，交工前與住戶協(xié)商后施工完成。內(nèi)墻面：商住建筑墻面局部采用花崗巖貼面，其余為乳膠漆罩面。住宅考慮乳膠漆罩面，先做毛墻面預(yù)留，交工前與住戶協(xié)商后施工完成。頂棚：同內(nèi)墻面。外裝修：商住建筑立面采用外掛花崗巖石材墻面，局部采用GRC歐式裝飾線條；住宅采用高級(jí)外墻面磚，以大麥彩色為基本色調(diào)，局部采用白色、橙色進(jìn)口外墻面涂料。門窗：彩色靜電噴涂鋁合金窗，中空隔熱玻璃。電動(dòng)感應(yīng)門，鋁合金平開門，木門。5.4公用工程5.4.1給水系統(tǒng)1、設(shè)計(jì)依據(jù)：《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）；《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-1997）；《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50140-2005）；《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50098-98）；《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50038-2005）；其它現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)。2、設(shè)計(jì)范圍本設(shè)計(jì)范圍包括供水方案、消防系統(tǒng)。供水方案（1）水源由城市市政給水管網(wǎng)供給，從不同方向的市政給水管上接給水管，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)，供給生活、綠化及消防用水。市政給水接點(diǎn)壓力為：0.35Mpa。（2）生活用水量本項(xiàng)目生活用水量按規(guī)劃人口容量652人考慮，生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為240升/人·天；綠化用水量標(biāo)準(zhǔn)為2升/平方米；管網(wǎng)漏損及未預(yù)見水量按以上水量的10%計(jì)算；消防用水量按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)為1次，一次滅火用水量為15升/秒，滅火時(shí)間為2小時(shí)。所需水量為108立方米/天。小區(qū)最高日總需水量計(jì)算如下表：總用水量估算表序號(hào)用水類別數(shù)量用水指標(biāo)日用水量（m3）1居民用水652人270升/人·天1762綠化用水3000m22升/平方米63不可預(yù)見（1+2）×10%18.2合計(jì)200.2供水方式a.室外給水室外給水形成環(huán)狀，供室內(nèi)生活給水、室外消火栓給水、綠化給水。b.室內(nèi)給水高層住宅采用無負(fù)壓給水。設(shè)一套“無負(fù)壓管網(wǎng)增壓穩(wěn)流給水設(shè)備”，該設(shè)備直接與市政給水管道串接，能夠充分利用市政給水剩余壓力，并可免建生活水池或水箱，使用經(jīng)濟(jì)。c.管材選擇室內(nèi)生活給水入戶管采用PP-R管。5.4.2室外消防系統(tǒng)消防水源及消火栓配置規(guī)劃消防水源采用城市給水水源，在小區(qū)室外環(huán)狀給水管網(wǎng)上，按約100米（不大于120米）的間距配置DN100室外消防栓若干，保證水泵接合器在40米范圍內(nèi)有足夠數(shù)量的室外消火栓。消防通道小區(qū)內(nèi)各類建筑物充分考慮消防要求，保證一定的消防間距，小區(qū)道路的修建應(yīng)滿足消防要求，合理設(shè)置消防通道，保證消防車快速通過，給消防撲救創(chuàng)造有利條件。管材選擇室外埋地加壓消火栓管道和自動(dòng)噴淋管道采用球墨鑄鐵給水管道，橡膠圈連接。5.4.3排水系統(tǒng)（1）排水方式本工程采用室內(nèi)污廢分流排水系統(tǒng)。室內(nèi)排水：二層以上為一個(gè)排水系統(tǒng)，一層單獨(dú)排放。室內(nèi)生活污水由污水管網(wǎng)收集經(jīng)化糞池處理，排放到市政污水管網(wǎng)。地下室地面沖洗水經(jīng)明溝收集后用潛污泵提升排至室外污水檢查井。小區(qū)污水排入張家港路現(xiàn)有污水管道。（2）管材選擇室外污水管道采用高密度聚乙烯（HDPE）雙壁波紋管，電熱熔連接。5.4.4雨水系統(tǒng)室外雨水流量計(jì)算：雨水流量計(jì)算采用****縣的暴雨強(qiáng)度公式，重現(xiàn)期P取3年，并采用P=50年重現(xiàn)期進(jìn)行校核。雨水流量Q=424升/秒。雨水排放方式小區(qū)所有建筑屋面雨水均采用有組織排水，按不大于200m2/管材選擇室外雨水管道采用高密度聚乙烯（HDPE）雙壁波紋管，電熱熔連接。5.4.5電氣設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T16-92）；《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）；《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50052-2009）；《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50054-95）；《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50314-2006）；《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-94）；業(yè)主提供的其他有關(guān)資料。2、設(shè)計(jì)范圍本設(shè)計(jì)范圍包括建筑的負(fù)荷等級(jí)與供電電源、供電方式、人工照明、防雷與接地措施等。3、負(fù)荷等級(jí)與供電電源本工程中高層住宅的消防設(shè)備，應(yīng)急照明及普通客梯等重要用電設(shè)備為二級(jí)負(fù)荷。一般電力，照明用電屬于三級(jí)負(fù)荷。本項(xiàng)目用電由市政10KV電纜接入小區(qū)，以電纜埋地方式進(jìn)入小區(qū)箱變，供電電壓380V/220V，三相，50Hz。4、供電方式供電方式，采用放射式和樹干式相結(jié)合的混合方式。由配電房至建筑單體的供電回路采用VV22-1kV型鎧裝電纜直埋，進(jìn)建筑物穿金屬保護(hù)管。室內(nèi)配電引出線路采用BV-500V導(dǎo)線穿鋼管敷設(shè)方式。供電線路始端的配電系統(tǒng)專用盤對(duì)各供電回路單獨(dú)計(jì)量以便于管理。5、計(jì)量方式l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。電：204戶*100度/戶/月*12=24.48萬度<200萬度符合標(biāo)準(zhǔn)6、人工照明小區(qū)內(nèi)所有建筑、小區(qū)道路照明燈具選用不同形式的節(jié)能燈具，按相應(yīng)的照度標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。水泵房及其它場(chǎng)所采用防潮型熒光燈具。變電所、消防泵房、消防控制室等重要機(jī)房設(shè)置應(yīng)急照明。疏散走道及疏散樓梯設(shè)置應(yīng)急疏散指示燈。7、防雷與接地措施本工程為二類防雷建筑物。利用結(jié)構(gòu)柱外側(cè)主鋼筋兩根不小于Φ20作為引下線，該兩根主筋連接需用焊接，下端與接地極連通。本工程采用聯(lián)合接地方式，利用建筑物基礎(chǔ)內(nèi)主鋼筋作接地極，要求接地電阻不大于1歐姆。變電器中性點(diǎn)工作接地、防雷接地、電氣設(shè)備保護(hù)接地、電梯控制系統(tǒng)的功能接地等電位聯(lián)結(jié)接地及其它電子設(shè)備的功能接地合用同一接地體。8、弱電設(shè)施1)通信根據(jù)使用數(shù)量設(shè)置電話線路，以滿足居民外部通訊的要求。2)有線電視系統(tǒng)本項(xiàng)目住宅、會(huì)所建筑設(shè)置有線電視系統(tǒng)，接入城市有線電視網(wǎng)，滿足居民對(duì)文化生活方面的需求。寬帶系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)敷設(shè)預(yù)鋪設(shè)有線寬帶網(wǎng)3）設(shè)置有線電視子系統(tǒng)，以滿足居民上網(wǎng)及辦公等多方面的需求5.4.6天然氣：0.5m3/天/戶*30天*12月*204=3.672萬m3<50萬m3符合標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能、節(jié)水6.1必要性能源和水資源是社會(huì)生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。節(jié)約能源和水資源是我國長期的戰(zhàn)略任務(wù)?，F(xiàn)在我國能源和水資源利用率很低，消耗指標(biāo)很高，節(jié)約能源和水資源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。因此，本項(xiàng)目應(yīng)從設(shè)計(jì)、技術(shù)、設(shè)備、材料等方面采取多種措施盡量減少能源和水資源消耗。6.2節(jié)能措施節(jié)約能源是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，本項(xiàng)目必須從設(shè)計(jì)、施工至使用、管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，貫徹履行節(jié)約能源的原則，通過合理利用、科學(xué)管理、技術(shù)進(jìn)步等途徑，提高能源利用率。6.2.1建筑節(jié)能1、設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-1995）；《住宅建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（DG/TJ08-206-2002）；《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176-93）；《河南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（寒冷地區(qū)）》（DBJ41/062-2005）；《河南省民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)實(shí)施細(xì)則（采暖居住建筑部分）》（DBJ41/041-2000）；《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）。2、建筑節(jié)能設(shè)計(jì)建筑布置與體型本項(xiàng)目居住建筑朝向應(yīng)綜合考慮采光、集熱、通風(fēng)等因素，宜采用南向或南偏西15°朝向。各棟樓之間的建筑間距在滿足規(guī)范的要求下適當(dāng)加大，宅間綠化，通風(fēng)效果良好。節(jié)能技術(shù)措施說明：外墻：采用外墻外保溫技術(shù)，外墻材料與設(shè)計(jì)滿足最小熱阻要求。屋面：采用保溫隔熱屋面。保溫材料選用擠塑聚苯板，隔熱層可選用架空隔熱層或種植隔熱層。外窗：外窗采用雙層中空玻璃窗，有良好的氣密性和隔熱性。住宅入戶門采用安全防衛(wèi)門。公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)小區(qū)中公共建筑，為完全獨(dú)立的建筑。公共建筑結(jié)合道路走向采用長方體外形，基本呈南北朝向，體型平直沒有過多凹凸，開窗面積較大，自然通風(fēng)良好，建筑節(jié)能立足于通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)自身節(jié)能措施降低能耗，在冷、熱橋部位均貼保溫材料進(jìn)行阻斷，將公共建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)能耗降至最低。給排水節(jié)能設(shè)計(jì)衛(wèi)生器具配件與水池（箱）液位控制閥采用質(zhì)優(yōu)、可靠性強(qiáng)的產(chǎn)品。坐便器采用6升沖洗水箱。所有水泵組采用高效、低噪型產(chǎn)品。加強(qiáng)物業(yè)管理措施，對(duì)重要設(shè)備實(shí)施監(jiān)控。電氣節(jié)能設(shè)計(jì)高層公共部位、高層住宅公共部位（電梯廳除外）設(shè)公共照明，照明控制采用節(jié)能自熄開關(guān)，以達(dá)到節(jié)能的效果。照明光源和燈具基本采用高效節(jié)能型熒光燈，同時(shí)采用節(jié)能型快啟電感鎮(zhèn)流器或諧波含量較低的電子鎮(zhèn)流器，以達(dá)到節(jié)能的效果。6.2.2智能化管理節(jié)能該項(xiàng)目的照明控制系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)和強(qiáng)弱電能源管理系統(tǒng)等應(yīng)進(jìn)行最合理調(diào)控，達(dá)到最佳的節(jié)能管理目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)按需服務(wù)和控制。6.2.3設(shè)備節(jié)能采用節(jié)能型的機(jī)器、泵和電動(dòng)機(jī)等通用設(shè)備。對(duì)泵類和變壓器等用電設(shè)備的能力和臺(tái)數(shù)合理選擇，合理布置，力求匹配。對(duì)負(fù)荷常變的設(shè)備要完善調(diào)節(jié)手段，使單機(jī)與負(fù)荷相適應(yīng)，防止輕載或過載，節(jié)約能源。機(jī)電設(shè)備采用變頻調(diào)速等技術(shù)以提高機(jī)電設(shè)備總效率，降低電能損耗。對(duì)空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)先采用節(jié)能型采暖空調(diào)設(shè)備，合理確定供熱（冷）指標(biāo)。加強(qiáng)管道保溫，改善系統(tǒng)的熱力平衡，提高其運(yùn)行效率和自動(dòng)化程度。優(yōu)先選用高效、長壽的節(jié)能光源和燈具，并采用組合控制開關(guān)，分區(qū)分功能控制，按需自動(dòng)切換開關(guān)和調(diào)節(jié)亮度，以獲得節(jié)能的最佳效果。選用低損耗、節(jié)能、低噪型、干式變壓器，采用集中式電容補(bǔ)償裝置。6.3節(jié)水措施應(yīng)采用節(jié)水型設(shè)備和器具。如自閉式?jīng)_水閥等，降低水資源的無效消耗，達(dá)到節(jié)約用水的目的。提高用水回收率和重復(fù)利用率。供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施。如供水管網(wǎng)、衛(wèi)生潔具等配件要符合標(biāo)準(zhǔn)，提高耐用度，防止漏水，以達(dá)到應(yīng)有的節(jié)水功效。6.4能源管理建立單位能源管理制度和機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)水、電的計(jì)量管理，并明確管理責(zé)任，防止水、汽等的跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。環(huán)境保護(hù)7.1建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目地處****東大街西段南側(cè)。周圍無污染性企業(yè)，環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀良好，適合本項(xiàng)目的建設(shè)。7.1.1編制依據(jù)（1）《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》；（2）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄》；（3）《河南省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例》；（4）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996）；（5）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-2008）；（6）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）；（7）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838-2002）；（8）《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90）。7.1.2環(huán)境保護(hù)目標(biāo)遵循可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略思想，切實(shí)保障資源合理開發(fā)和利用，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，改善城市環(huán)境質(zhì)量，形成城市生態(tài)良性循環(huán)。將本小區(qū)打造成用地布局合理、公共設(shè)施完善、水質(zhì)清澈、綠樹成蔭、安靜舒適、充滿魅力的以居住為主兼具商業(yè)、文化娛樂功能的綜合區(qū)域。7.1.3環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)水系為水體保護(hù)二級(jí)控制區(qū)，執(zhí)行國家地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB3838）中Ⅲ類與Ⅳ類水體標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)大氣環(huán)境質(zhì)量須達(dá)到國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096），小區(qū)噪聲晝間值≤60dB；夜間值≤50dB。7.2項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響及防治措施本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工及經(jīng)營管理中，應(yīng)充分考慮和照顧項(xiàng)目所在區(qū)域當(dāng)前及今后的自然生態(tài)環(huán)境，嚴(yán)格遵循新區(qū)規(guī)劃中人與自然共生的原則，注重室內(nèi)外生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)，實(shí)行環(huán)保和污染治理并行的管理措施，使之符合環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的要求。7.2.1施工期對(duì)環(huán)境影響及治理措施本項(xiàng)目工程量大、工期長，各種材料、設(shè)備、車輛、人員繁多，對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成一定的影響，應(yīng)采取措施加以防治，盡可能減少不良影響。噪聲施工期間施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛等產(chǎn)生非穩(wěn)態(tài)噪聲，具有噪聲高、無規(guī)律、突發(fā)性等特點(diǎn)。針對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境特點(diǎn)，本工程擬采取的噪聲防治措施有：限制高噪聲施工季節(jié)和時(shí)間，夜晚停止施工；選用低噪聲性能的施工機(jī)械，并對(duì)施工機(jī)械進(jìn)行潤滑和保養(yǎng)。施工噪聲對(duì)噪聲源40米以外區(qū)域的人群不會(huì)造成影響。廢水施工地的生活污水、施工中開挖的土、石方和堆放的建筑材料被雨水沖刷而形成的廢水，會(huì)對(duì)周圍環(huán)境和水體構(gòu)成一定污染?？刹扇〉拇胧┦牵荷钗鬯惺占?，經(jīng)化糞池預(yù)處理后，排入市政排污管網(wǎng)，固體垃圾廢棄物和化糞池沉積物由專人負(fù)責(zé)定期清運(yùn)。對(duì)施工開挖的土方和堆放的建筑材料，采取圍護(hù)和加蓋棚布等措施，防止流失。大氣建筑材料在運(yùn)輸、裝卸、拌合及土方堆放過程中易產(chǎn)生揚(yáng)塵。采取措施：在施工路段和施工場(chǎng)地定期灑水，定期清除施工場(chǎng)地及運(yùn)輸路面上散落的土、石屑；運(yùn)輸車輛加裝棚布。廢棄物施工期固體廢棄物主要來自施工過程中開挖的土、石方，回填后多余部分全部運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)妥善堆放，對(duì)環(huán)境影響較小。土方開挖施工期間工程土方在開挖堆放時(shí)易被雨水沖刷，造成水土流失。在施工時(shí)應(yīng)采取以下措施：土方開挖時(shí)應(yīng)避開雨季施工。采取建擋土圍墻、護(hù)砌、設(shè)置排水溝、多余土方妥善處理、定期清運(yùn)等措施。對(duì)施工場(chǎng)地及料場(chǎng)進(jìn)行圍護(hù)，多余土、石方妥善處置，臨時(shí)堆放時(shí)，應(yīng)定點(diǎn)集中堆放，并采取防護(hù)措施。7.2.2使用期對(duì)環(huán)境影響及治理措施污水治理使用期間排水系統(tǒng)按照清污分流制原則排放，雨水與污水分流，生活廢水與生活污水分流，生活污水經(jīng)污水站初步處理后匯入市政污水管網(wǎng)。生活廢水、雨水經(jīng)凈化處理后用于綠地灌溉或送至噴水池。生活污水經(jīng)處理后排入市政污水管網(wǎng)。廢氣治理本項(xiàng)目廢氣主要為住戶廚房排放的油煙，對(duì)油煙的治理，可通過擴(kuò)大小區(qū)內(nèi)綠化面積，改善小區(qū)的空氣狀況。另外，地下車庫在運(yùn)行和使用中，進(jìn)入地下車庫的小型和中型汽車，多以汽油為燃料。因此，汽車在庫內(nèi)啟動(dòng)、行使排出的廢氣主要是一氧化碳。為使停車間內(nèi)的有害氣體濃度不超過容許值，主要手段是加強(qiáng)通風(fēng)，以排除和稀釋有害氣體。固體廢氣物治理本項(xiàng)目固體廢棄物主要是居民產(chǎn)生的生活垃圾，在人流密度大、保潔難度高的區(qū)域，如出入口、公共洗手間等，設(shè)專門的衛(wèi)生清潔人員，隨時(shí)清理。在場(chǎng)區(qū)內(nèi)合理布置垃圾箱，設(shè)專用垃圾房，垃圾集中堆放，由環(huán)衛(wèi)部門裝車外運(yùn)，日產(chǎn)日清。噪音治理本項(xiàng)目不同的區(qū)域，對(duì)噪聲控制的標(biāo)準(zhǔn)也各不相同，在建筑設(shè)計(jì)方面應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，注意功能分區(qū)及隔聲材料的運(yùn)用等。會(huì)所等娛樂用房的噪音，采用隔音、吸聲、消聲、減震等方法進(jìn)行防治。高層建筑的空調(diào)、電梯、通風(fēng)機(jī)房等有噪音源的設(shè)備間，均采用隔音減震措施，包括墻體上使用吸音材料、隔音門等。冷水機(jī)組、水泵、空調(diào)箱、風(fēng)機(jī)基礎(chǔ)上設(shè)減震臺(tái)座。吊掛風(fēng)機(jī)及水泵進(jìn)出口處設(shè)減震軟接頭，冷水機(jī)組的主要管道采用防震吊架，冷卻塔排風(fēng)口處設(shè)置消聲器。室外停車場(chǎng)用綠化隔離帶隔聲。7.3綠化綠化既可美化環(huán)境，又可衰減噪聲，凈化空氣。本項(xiàng)目在主要道路兩側(cè)種植樹木，建筑周圍及部分空地上，采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的方法，設(shè)計(jì)綠化帶，栽花種草。并根據(jù)實(shí)際情況，設(shè)計(jì)小品、雕塑等園林景點(diǎn)，設(shè)置公共綠地和廣場(chǎng)，提供公眾娛樂休閑活動(dòng)空間，通過綠化、美化措施，將該小區(qū)建成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的文明小區(qū)。7.4環(huán)境評(píng)價(jià)本項(xiàng)目環(huán)境空間設(shè)計(jì)合理，其建設(shè)不會(huì)造成城市環(huán)境的質(zhì)量惡化和對(duì)周圍自然環(huán)境的污染和破壞。在建設(shè)和使用期對(duì)環(huán)境的影響通過各種手段加以控制后，均能滿足要求。小區(qū)建成后，可以給居民提供了一個(gè)舒適、健康的居住環(huán)境，豐富城市的景觀設(shè)置，為****縣的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。勞動(dòng)安全衛(wèi)生8.1危害因素及危害性分析本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建筑物類型包括高層住宅、高層商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施等，建筑體量較大、施工涉及面廣、工期較長、綜合性強(qiáng)。在施工過程中的不安全因素主要有以下幾種：人的不安全因素主要為違反操作規(guī)程、勞動(dòng)紀(jì)律，或教育培訓(xùn)不夠、缺乏安全操作知識(shí)，沒有安全技術(shù)措施或缺乏安全技術(shù)措施，不作安全技術(shù)交底，安全生產(chǎn)責(zé)任制不落實(shí)，違章指揮，違章作業(yè)等不安全行為。隨著大量施工機(jī)械設(shè)備的入場(chǎng)使用，人的不安全因素的比例會(huì)有所增加，因此，須重視人的因素，選擇具有知識(shí)技能、應(yīng)變能力和資格，并能適應(yīng)工作和作業(yè)崗位的人員以杜絕和預(yù)防出現(xiàn)人的不安全因素。本項(xiàng)目在施工管理上應(yīng)特別注重勞動(dòng)安全教育工作，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，清除危險(xiǎn)，把傷亡事故頻率和經(jīng)濟(jì)損失降到最少。物的不安全因素本項(xiàng)目在施工過程中物的不安全因素主要為機(jī)械設(shè)備等物質(zhì)或環(huán)境所存在的不安全因素。如防護(hù)等裝置缺乏或有缺陷，設(shè)備、設(shè)施、工具、附件有缺陷，個(gè)人防護(hù)用品用具缺少或有缺陷，施工場(chǎng)地環(huán)境不良等。季節(jié)性施工的不安全因素本項(xiàng)目由于建設(shè)工期較長，不同季節(jié)的氣候（如雨季、冬季）對(duì)施工生產(chǎn)帶來的不安全因素，可能造成各種突發(fā)性事故，須從防護(hù)上、技術(shù)上、管理上采取一定的措施。不確定性因素本項(xiàng)目由于內(nèi)部功能復(fù)雜，設(shè)備繁多，存有少量著火源和可燃物，若管理不善，容易發(fā)生火災(zāi)，造成嚴(yán)重后果。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)把樓內(nèi)人員的生命安全放在首要位置來考慮，立足于以防為主，防火與滅火相結(jié)合，充分發(fā)揮建筑內(nèi)部自救設(shè)施的作用，力求措施嚴(yán)密、設(shè)備完善、技術(shù)先進(jìn)、使用方便、安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理。8.2勞動(dòng)安全根據(jù)國家勞動(dòng)安全規(guī)范和要求，本項(xiàng)目在施工、設(shè)計(jì)、使用中應(yīng)采取以下安全防范措施：樁基、土方等地下工程施工中應(yīng)防止土方塌方、位移。設(shè)立高處作業(yè)的上下安全通道。垂直運(yùn)輸設(shè)備搭設(shè)穩(wěn)定性、安全性裝置。進(jìn)行建筑圍擋封閉，架設(shè)安全網(wǎng)，洞口及臨邊進(jìn)行防護(hù)。對(duì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、危險(xiǎn)性大、特性較多的特殊工程要采取專項(xiàng)安全措施（如起重吊裝作業(yè)、腳手架工程、模板工程、基坑支護(hù)等）?？紤]不同季節(jié)對(duì)施工的不安全因素，在雨季施工應(yīng)做好防電、防雷、防坍塌和防強(qiáng)風(fēng)的工作。冬季施工應(yīng)做好防風(fēng)、防火、防滑、防煤氣中毒等工作。走道應(yīng)與安全疏散通道相連，以保證人員安全。建筑內(nèi)部的電線設(shè)施應(yīng)隱蔽或外部設(shè)有安全防護(hù)措施。樓梯應(yīng)采用防滑條，并設(shè)有直通室外的安全門。住宅建筑的陽臺(tái)欄桿設(shè)計(jì)應(yīng)防兒童攀登，垂直桿件間距符合規(guī)范規(guī)定。在放置花盆處，必須采取防墜落措施。各套住宅之間設(shè)分隔板。各出入口設(shè)管理值班室，有效地提高小區(qū)的安全程度。8.3衛(wèi)生措施為創(chuàng)造良好的辦公、住宿環(huán)境和條件，應(yīng)采取以下措施：本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿足業(yè)主對(duì)衛(wèi)生方面的要求，即為業(yè)主創(chuàng)造良好的日照、通風(fēng)條件，無空氣污染、水污染及噪聲污染的生活環(huán)境。樓內(nèi)走廊及各功能用房要保持環(huán)境整潔、舒適、安靜、公共場(chǎng)所禁止吸煙，做到無噪音、無煙、地面定時(shí)清潔。公共衛(wèi)生間(廁所、盥洗室)宜有自然采光和不向鄰室對(duì)流的直接自然通風(fēng)，當(dāng)不能滿足自然通風(fēng)換氣要求時(shí)，應(yīng)采用機(jī)械通風(fēng)。衛(wèi)生間應(yīng)保持清潔、無異味。采用非飲用水做沖洗和澆灑等用時(shí)，應(yīng)有明顯的標(biāo)志，非飲用管道不應(yīng)與飲用水管道相連。貯水池、高位水箱應(yīng)有防污染措施，容量不宜過大，以防水質(zhì)變壞。建筑每層設(shè)清掃工具存放室和清洗水池。垃圾收集存放間應(yīng)靠近電梯間，宜有專用通道運(yùn)出垃圾。垃圾集中存放處，應(yīng)設(shè)沖洗排污設(shè)施。本項(xiàng)目要有規(guī)劃設(shè)計(jì)完善的給水和雨水、污水排放措施，保證住宅小區(qū)內(nèi)空氣新鮮，水質(zhì)清潔，無有害氣體及煙塵污染。本項(xiàng)目的住宅布局要保持合理的間距及走向，以有利于獲得充足的日照和良好的通風(fēng)或防風(fēng)條件，并能有效地防止噪聲污染。本項(xiàng)目應(yīng)規(guī)劃有大面積的公共綠地，以達(dá)到改善氣候，凈化空氣，減少污染，防止噪聲等要求。組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。9.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置**************有限公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理下設(shè)行政副總、運(yùn)營副總、銷售副總，分別管理各有關(guān)職能部分。公司組織機(jī)構(gòu)圖如下：組織機(jī)構(gòu)圖總經(jīng)理總經(jīng)理行政副總運(yùn)營副總銷售副總辦公室人事部財(cái)務(wù)部保安部采購部工程部營銷部物業(yè)管理部售后服務(wù)部9.2公司各部門職能辦公室：負(fù)責(zé)公司行政管理、協(xié)調(diào)接待、公文撰寫等。人事部：負(fù)責(zé)人員的招聘、錄用、調(diào)配；人事的考核，晉升、獎(jiǎng)懲；員工的教育和培訓(xùn)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)、停車場(chǎng)管理工作。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：工程前期準(zhǔn)備技術(shù)準(zhǔn)備審核施工圖紙；編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》；編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算；編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃；對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)；物資準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)踏勘；組織施工單位放線并檢驗(yàn)。其它準(zhǔn)備利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍；辦理開工手續(xù)；辦理質(zhì)監(jiān)委托；組織設(shè)計(jì)交底；施工現(xiàn)場(chǎng)地下隱蔽物（各種市政管線、防空洞）的管理?，F(xiàn)場(chǎng)工程管理a．前期階段的部分工作b．舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作；“五通一平”；其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）；施工建設(shè)階段的工作施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理；做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理；做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收；做好工程資料的匯集、參加項(xiàng)目的資料歸檔工作；做好工程決算及項(xiàng)目移交。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理；作好銷售計(jì)劃的編制及銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。公司采用直線職能制的組織形式，這一組織形式既能及時(shí)指揮、統(tǒng)一命令，又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長，但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)各職能部門的關(guān)系，領(lǐng)導(dǎo)層要把握并及時(shí)處理管理系統(tǒng)中的各種矛盾。9.3勞動(dòng)定員部門管理人員營業(yè)人員技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計(jì)決策管理總經(jīng)理11副總經(jīng)理33行政管理辦公室22人事部22財(cái)務(wù)部22運(yùn)營管理保安部44采購部33工程部325銷售管理營銷部1315售后服務(wù)部112物業(yè)管理部134合計(jì)143412339.4員工培訓(xùn)培訓(xùn)是公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提高績(jī)效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展、提供人力資源的保證；培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。本項(xiàng)目將為員工適時(shí)提供大量的培訓(xùn)。培訓(xùn)形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、公司理念等），對(duì)職員進(jìn)行的集中培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對(duì)職員進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。培訓(xùn)種類公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請(qǐng)或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請(qǐng)或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會(huì)。使職員有時(shí)間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn)。公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵(lì)職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請(qǐng)條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。培訓(xùn)積分制度職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報(bào)積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是職員晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類別的職員積分要求有所不同。培訓(xùn)信息公布和查詢?nèi)肆Y源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計(jì)劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度10.1項(xiàng)目實(shí)施本建設(shè)項(xiàng)目的管理必須嚴(yán)格遵循基本建設(shè)程序。從決策到工程驗(yàn)收交付使用，分為五個(gè)階段，即前期工作階段、設(shè)計(jì)階段、施工準(zhǔn)備階段、施工階段和工程驗(yàn)收階段。各階段的主要工作如下：前期工作階段項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的編審；組建項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)；辦理項(xiàng)目規(guī)劃、土地、環(huán)保、消防、電力等行政審批手續(xù)；選擇設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察單位。設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，并于擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段編制設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算。施工準(zhǔn)備階段項(xiàng)目場(chǎng)地平整；監(jiān)理和施工單位招標(biāo)；辦理質(zhì)量監(jiān)督備案和施工許可證。施工階段進(jìn)行工程實(shí)體的施工。工程驗(yàn)收階段工程竣工驗(yàn)收；工程檔案移交。10.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目從獲得土地使用權(quán)開始至房屋銷售結(jié)束計(jì)劃用時(shí)3年，其中建設(shè)期1年、銷售期2年。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建