物業(yè)管理第八章

第８章物業(yè)管理公司財務(wù)管理

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理第1頁，共72頁。物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理包括營業(yè)收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。做好物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理工作，有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)行為，有利于促進(jìn)企業(yè)公平競爭，有效保護(hù)物業(yè)管理相關(guān)各方的合法權(quán)益。第2頁，共72頁。一、物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的內(nèi)容營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。第3頁，共72頁。1．主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動的過程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。(1)物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費收入、公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入。(2)物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施所取得的收入。(3)物業(yè)大修收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。第4頁，共72頁。2．其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等的經(jīng)營收入。第5頁，共72頁。(二)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的管理從財務(wù)管理的角度，營業(yè)收入管理的主要問題是收入的確認(rèn)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。第6頁，共72頁。二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費

(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本的內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。(1)直接人工費包括物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動的人員的工資、獎金及職工福利費等。(2、直接材料費包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。(3)間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護(hù)費、保安費、綠化維護(hù)費、低值易耗品攤銷及其他費用等。第7頁，共72頁。(二)物業(yè)管理企業(yè)成本費用的管理實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費用計入營業(yè)成本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費計入營業(yè)成本或者管理費用。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用中。物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0．3％—0．5％計提壞賬準(zhǔn)備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金。不計提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。第8頁，共72頁。(三)物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動所發(fā)生的有關(guān)成本和費用支出。物業(yè)管理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。第9頁，共72頁。(四)物業(yè)管理企業(yè)稅費的管理物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計征營業(yè)稅，但對從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。

第10頁，共72頁。三、物業(yè)管理企業(yè)利潤(一)物業(yè)管理企業(yè)利潤的構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。(二)物業(yè)管理企業(yè)利潤的計算主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務(wù)費用后的凈額；其他業(yè)務(wù)利潤指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額；補貼收入是指國家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。第11頁，共72頁。案例分析題某物業(yè)項目建筑面積29萬平方米，可收物業(yè)服務(wù)費用面積26萬平米，計劃成本542萬元，現(xiàn)在進(jìn)行招投標(biāo)，有一物業(yè)公司管理項目多層住宅20萬平米，高層住宅20萬平米，別墅4萬平米，該項目投標(biāo)做了一個物業(yè)費的核算，總共包括以下項目：第12頁，共72頁。（一）人員工工資獎金及福利包括1、分管此項目的副總經(jīng)理工資2、項目經(jīng)理工資3、項目員工年終績效獎金（二）補充養(yǎng)老金（二）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費用（三）工程保修費用（四）管理區(qū)域保潔材料費用（五）管理區(qū)域裝修垃圾清運費用（六）公共秩序維護(hù)費用（七）項目履約金（八）公共部位公共設(shè)施公眾責(zé)任保險費用（九）固定資產(chǎn)折舊費（十）對社會的愛心捐贈第13頁，共72頁。問題：1、該項目可以由何種資質(zhì)的物業(yè)公司承接。（2分）2、根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級。（3分）3、以上費用哪些不能計入物業(yè)管理支出費用（10分）4、設(shè)營業(yè)稅及附加5.5%，項目成本利潤率8%，問：1.利潤2.稅金，3.物業(yè)服務(wù)費總額，4.物業(yè)費單價，列出公式并計算。（10分）第14頁，共72頁。第二節(jié)物業(yè)管理項目的財務(wù)管理一、物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理概述

物業(yè)管理項目財務(wù)管理是指在一個獨立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨立核算的財務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務(wù)活動。第15頁，共72頁。二、物業(yè)管理項目財務(wù)管理的類型物業(yè)管理項目財務(wù)管理因具有不同的特性，其與普通的財務(wù)管理是有區(qū)別的。從目前物業(yè)管理項目機構(gòu)財務(wù)管理的現(xiàn)狀來看，主要分為獨立核算與非獨立核算兩種形式。(一)獨立核算這一形態(tài)的物業(yè)管理項目機構(gòu)的財務(wù)管理，在機構(gòu)設(shè)置上一般都設(shè)有財務(wù)部或?qū)Ｂ殨嫼统黾{員，物業(yè)管理企業(yè)對其財務(wù)權(quán)限給予一定的限制。(二)非獨立核算實施非獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)把各項目管理單位的會計核算集中到企業(yè)，按物業(yè)管理項目進(jìn)行分別核算，各項目管理單位只負(fù)責(zé)各項費用的收取和部分費用的直接支出。第16頁，共72頁。第三節(jié)酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費的測算編制第17頁，共72頁。一、酬金制與包干制物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。按照目前國家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。第18頁，共72頁。(一)物業(yè)服務(wù)費用酬金制物業(yè)服務(wù)費用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。第19頁，共72頁。(二)物業(yè)服務(wù)費用包干制物業(yè)服務(wù)費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。第20頁，共72頁。(三)酬金制和包干制的財務(wù)特征1．會計主體在酬金制下，物業(yè)管理項目是獨立的會計主體，各物業(yè)管理項目應(yīng)獨立建賬、獨立核算。在包干制下，物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項目可以獨立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。2.收入采取酬金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費。3．成本費用(1)物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。(2)人工成本占總成本的比例較高。(3)物業(yè)管理企業(yè)成本費用的可預(yù)測性較強。第21頁，共72頁。二、物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)考慮的因素(1)物業(yè)服務(wù)費測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，并考慮其實行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價。(2)物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本。(3)物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費的測算中。(4)物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費的測算和物業(yè)管理的運作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。第22頁，共72頁。三、物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；(6)辦公費用；(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。第23頁，共72頁。案例某項目可收費總建筑面積10萬m2，經(jīng)測算該項目全年各項費用如下：(1)各類管理服務(wù)人員的工資、社會保險等50萬元(2)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行維護(hù)費20萬元(3)清潔衛(wèi)生費15萬元(4)綠化養(yǎng)護(hù)費10萬元(5)公共秩序維護(hù)費10萬元(6)辦公費5萬元(7)固定資產(chǎn)折舊2萬元(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費2萬元(9)業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費6萬元合計120萬元第24頁，共72頁。若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10％，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：120萬元×(1+10％)÷10萬m2÷12月＝1.1元／m2·月若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：(120萬元+12萬元)÷10萬m2÷12月＝1.1元／m2·月第25頁，共72頁。第四節(jié)物業(yè)管理專項維修資金2007年12月4日，建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部令第165號），自2008年2月1日起施行。住宅專項維修資金的定義：住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。第26頁，共72頁。共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義：共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第27頁，共72頁。管理原則住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。第28頁，共72頁。監(jiān)督部門國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財政部門負(fù)責(zé)全國住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。第29頁，共72頁。一、專項維修資金的概念與來源

專項維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。專項維修資金屬業(yè)主所有，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)。專項維修資金的來源主要有以下幾個方面。第30頁，共72頁。(一)法規(guī)規(guī)定的費用按照建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的規(guī)定，在銷售商品房時，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2％～3%的比例向售房單位繳交維修資金。在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專項維修資金屬售房單位所有。第31頁，共72頁。(二)物業(yè)服務(wù)費結(jié)轉(zhuǎn)的費用物業(yè)服務(wù)費在運行中可能產(chǎn)生結(jié)余，如果在連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時，除可在管理預(yù)算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會同意設(shè)定一定比例納入專項維修資金。(三)業(yè)主大會中決定分?jǐn)偟馁M用根據(jù)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費用不足時，由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主續(xù)籌的資金。第32頁，共72頁。(四)業(yè)主共有物業(yè)的收益物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，有些可以用來經(jīng)營，獲得收益，經(jīng)業(yè)主大會同意，可將收入的一部分納入專項維修資金。(五)社會捐贈或政府撥款的費用由社會各界捐贈或政府根據(jù)某種情況撥付的費用。第33頁，共72頁。二、住宅專項維修資金的交存（一）住宅專項維修資金的交存主體住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類：1、住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。3、涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。第34頁，共72頁。（二）住宅專項維修資金的交存金額1、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。2、出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。第35頁，共72頁。（三）住宅專項維修資金的交存方式1、商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。2、已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。第36頁，共72頁。3、未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。4、業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門制定的具體管理辦法實施。第37頁，共72頁。三、專項維修資金的管理

專項維修資金屬全體業(yè)主共同所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。由于其所有權(quán)及使用的特殊性，房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的專項維修資金不計征營業(yè)稅。第38頁，共72頁。1.業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的管理業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。第39頁，共72頁。2.業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。第40頁，共72頁。四、住宅專項維修資金的使用（一）住宅專項維修資金的使用范圍和原則1、使用范圍住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。2、使用原則住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。第41頁，共72頁。（二）住宅專項維修資金的分?jǐn)傄?guī)則1、商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。?2頁，共72頁。2、售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。?3頁，共72頁。3、售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)?。?4頁，共72頁。4、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費用。第45頁，共72頁。（三）住宅專項維修資金的使用程序：1.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序；2.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序：3、住宅專項維修資金的緊急使用程序；第46頁，共72頁。1.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序；（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；（2）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；第47頁，共72頁。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；第48頁，共72頁。（5）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；（6）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位第49頁，共72頁。2.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；（2）業(yè)主大會依法通過使用方案；第50頁，共72頁。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；第51頁，共72頁。（5）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；第52頁，共72頁。（6）業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；（7）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。第53頁，共72頁。3、住宅專項維修資金的緊急使用程序；發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：第54頁，共72頁。（1）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位；第55頁，共72頁。（2）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。第56頁，共72頁。（3）發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項維修資金中列支。第57頁，共72頁。（四）住宅專項維修資金的使用禁止《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：第58頁，共72頁。1、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；2、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用3、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；4、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用。第59頁，共72頁。（五）住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定1.利用住宅專項維修資金購買國債的限制條件。（1）必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。（2）利用住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。（3）利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。（4）利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。（5）禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。第60頁，共72頁。2、下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：（1）住宅專項維修資金的存儲利息；（2）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；（3）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；（4）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。第61頁，共72頁。四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理（一）房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理；1、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。2、房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。第62頁，共72頁。（二）相關(guān)主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務(wù)；1．管理單位的法律義務(wù)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：第63頁，共72頁。（1）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；（2）發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r；（3）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額（4）其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。第64頁，共72頁。2.專戶管理銀行的法律義務(wù)（1）專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。（2）直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行復(fù)核。（3）專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。第65頁，共72頁。3.審計、財政部門的監(jiān)督管理（1）住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督（2）住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。財政部門負(fù)責(zé)對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。