某著名地產(chǎn)集團(tuán)估價(jià)案例資料

目錄HYPERLINK\l"_Toc250581061"一、致委托人函2HYPERLINK\l"_Toc250581062"二、估價(jià)師聲明3HYPERLINK\l"_Toc250581063"三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件5HYPERLINK\l"_Toc250581064"四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告6HYPERLINK\l"_Toc250581065"（一）委托方6HYPERLINK\l"_Toc250581066"（二）估價(jià)方6HYPERLINK\l"_Toc250581067"（三）估價(jià)對(duì)象6HYPERLINK\l"_Toc250581068"（四）估價(jià)目的6HYPERLINK\l"_Toc250581069"（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)6HYPERLINK\l"_Toc250581070"（六）價(jià)值定義6HYPERLINK\l"_Toc250581071"（七）估價(jià)依據(jù)7HYPERLINK\l"_Toc250581072"（八）估價(jià)原則7HYPERLINK\l"_Toc250581073"（九）估價(jià)方法7HYPERLINK\l"_Toc250581074"（十）估價(jià)結(jié)果7HYPERLINK\l"_Toc250581075"（十一）估價(jià)人員8HYPERLINK\l"_Toc250581076"（十二）估價(jià)作業(yè)日期8HYPERLINK\l"_Toc250581077"（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期8HYPERLINK\l"_Toc250581078"室五、估價(jià)棗技術(shù)報(bào)告府9HYPERLINK\l"_Toc250581079"狗（一）個(gè)伯別因素分號(hào)析償9HYPERLINK\l"_Toc250581080"曲（二）區(qū)岡域因素分伏析塵9HYPERLINK\l"_Toc250581081"輛（三）市渾場(chǎng)背景分?jǐn)囄黾?0HYPERLINK\l"_Toc250581082"握（四）最視高最佳使忘用分析抽10HYPERLINK\l"_Toc250581083"映（五）估債價(jià)方法選沒(méi)用投11HYPERLINK\l"_Toc250581084"膽（六）估富價(jià)測(cè)算過(guò)扮程夫11HYPERLINK\l"_Toc250581085"志（七）估短價(jià)結(jié)果確嚇定來(lái)15HYPERLINK\l"_Toc250581086"煉六、附件脅17HYPERLINK\l"_Toc250581087"摩七、房地躬產(chǎn)估價(jià)課側(cè)程設(shè)計(jì)心雙得體會(huì)撕18艇一、致委默托人函恩*呀*毒房地產(chǎn)開(kāi)綿發(fā)有限公窄司：連受貴公司云委托，本華所秉著客墨觀公正科視學(xué)獨(dú)立的嚴(yán)原則，對(duì)交由貴公司姜自建并擁怠有產(chǎn)權(quán)的醉、位于挺濟(jì)南現(xiàn)市梯歷下坡區(qū)星*闊*永立交西彈街稀101到號(hào)嚼普通住宅網(wǎng)樓寄進(jìn)行市場(chǎng)盯價(jià)格評(píng)估皇，估價(jià)時(shí)瘋點(diǎn)碰為蔥200役9協(xié)年嫌1良2捷月盾2霸8咳日，估價(jià)驗(yàn)?zāi)康臑橘I(mǎi)體賣(mài)。昆本所根據(jù)誓估價(jià)目的夠，遵循估旦價(jià)原則，宮采用科學(xué)饑合理的估疾價(jià)方法，鴨在認(rèn)真分粒析現(xiàn)有資捆料的基礎(chǔ)霉上，經(jīng)過(guò)緣測(cè)算，結(jié)圖合估價(jià)經(jīng)鋤驗(yàn)與對(duì)影屑響房地產(chǎn)乞市場(chǎng)價(jià)格編因素進(jìn)行嗎分析，確粥定估價(jià)對(duì)紹象在市場(chǎng)生上有足夠堪的買(mǎi)方和勉賣(mài)方，并去且進(jìn)入市痕場(chǎng)無(wú)障礙耍的條件下匯，于估價(jià)盆時(shí)點(diǎn)可能冶實(shí)現(xiàn)的市球場(chǎng)價(jià)值為郊人民幣（咱大寫(xiě)）膊壹仟玖百芒玖拾壹萬(wàn)站元。套懲設(shè)嶼圈飯**錘房地產(chǎn)估殼價(jià)事務(wù)所捉暑法定代表仔人：嬸**倉(cāng)愁蛇（簽名并騙蓋章）魯200逆9且年緒1滑2匪月己2驢8剩日捷二、估價(jià)漫師聲明才我們鄭重零聲明：孩（一）我概們?cè)诒竟烙緝r(jià)報(bào)告中慮陳述的事喪實(shí)是真實(shí)浮的和準(zhǔn)確蜘的。館（二）本逆估價(jià)報(bào)告謝中的分析胞、意見(jiàn)和糕結(jié)論是我美們自己公甘正的專(zhuān)業(yè)貞分析、意彎見(jiàn)和結(jié)論址，但受本肆估價(jià)報(bào)告筋中已說(shuō)明盛的假設(shè)和珍限制條件鹽的限制。櫻（三）我獨(dú)們與本次壇估價(jià)的估催價(jià)對(duì)象沒(méi)深有利害關(guān)帽系，也與研有關(guān)當(dāng)事姿人沒(méi)有個(gè)奔人利害關(guān)鏟系或偏見(jiàn)越。好（四）我租們依照中侄華人民共虧和國(guó)國(guó)家時(shí)標(biāo)準(zhǔn)《房芹地產(chǎn)估價(jià)到規(guī)范》進(jìn)帶行分析，扁形成意見(jiàn)為和結(jié)論，籮撰寫(xiě)本估配價(jià)報(bào)告。貿(mào)（五）我丟們已對(duì)本易估價(jià)報(bào)告類(lèi)中的估價(jià)晌對(duì)象進(jìn)行序了實(shí)地勘貍察，并對(duì)龍勘察的客差觀性、真生實(shí)性、公逗正性承擔(dān)艦責(zé)任，但滔我們對(duì)估陳價(jià)對(duì)象的卸現(xiàn)場(chǎng)勘察墾僅限于其脾外觀和使惜用狀況，單對(duì)被遮蓋微、未暴露帳及難以接拿觸到的部傻分，依據(jù)論委托方提映供的資料藝進(jìn)行評(píng)估負(fù)。除非另踩有協(xié)議，層我們不承柱擔(dān)對(duì)估價(jià)熔對(duì)象建筑圍結(jié)構(gòu)質(zhì)量俯進(jìn)行調(diào)查籠的責(zé)任。速（六）沒(méi)溝有人對(duì)本礙估價(jià)報(bào)告攻提供了重濫要的專(zhuān)業(yè)脆幫助。壤（七）本筋估價(jià)報(bào)告數(shù)依據(jù)了委鞏托方提供魯?shù)南嚓P(guān)資慶料，委托種方對(duì)資料猾的真實(shí)性要負(fù)責(zé)。因階資料失實(shí)酷造成估價(jià)行結(jié)果有誤康的，估價(jià)邊機(jī)構(gòu)和估算價(jià)人員不槍承擔(dān)相應(yīng)釘責(zé)任。輪（八）本訓(xùn)估價(jià)報(bào)告枯結(jié)果僅作肌為委托方跨在本次估峰價(jià)目的下弊使用，不塌得做其他狹用途。未嘴經(jīng)本估價(jià)摩機(jī)構(gòu)和估求價(jià)人員同黎意，估價(jià)洋報(bào)告不得鍵向委托方汗及報(bào)告審辮查部門(mén)以徐外的單位邊及個(gè)人提癢供，凡因溫委托人使增用估價(jià)報(bào)刷告不當(dāng)而觸引起的后拉果，估價(jià)卻機(jī)構(gòu)和估端價(jià)人員不緩承擔(dān)相應(yīng)漲的責(zé)任。指（九）本貌估價(jià)報(bào)告帖的全部或虜部分內(nèi)容子不得發(fā)表絨于任何公塞開(kāi)媒體上策，報(bào)告解筍釋權(quán)為本巨評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)所有。賤（十）未竄來(lái)市場(chǎng)變膀化風(fēng)險(xiǎn)等躲因素對(duì)買(mǎi)樓賣(mài)價(jià)值均站產(chǎn)生一定犧的影響，疼本報(bào)告未嘗考慮市場(chǎng)損變化風(fēng)險(xiǎn)黑，買(mǎi)賣(mài)人終在辦理買(mǎi)滔賣(mài)事宜時(shí)后需全面考追慮。珍（參加本丟次估價(jià)的到注冊(cè)房地苦產(chǎn)估價(jià)師貌簽名、蓋帽章）遲三、估價(jià)眠的假設(shè)和責(zé)限制條件稍（一）估修價(jià)的假設(shè)堂條件喝1鑰、委托方醉合法取得廁土地、房嘗屋權(quán)證，音并以所確妨認(rèn)的房屋緊用途和土羊地用途評(píng)碑估估價(jià)對(duì)途象的價(jià)值央。敢2視、本報(bào)告顛以估價(jià)對(duì)接象在估價(jià)師時(shí)點(diǎn)處于冤完好狀態(tài)啄并達(dá)到委順托方所提堡供的使用聾功能為假?gòu)堅(jiān)O(shè)前提。廣（二）估天價(jià)的限制失條件：師1刮、估價(jià)時(shí)泊點(diǎn)后，估桂價(jià)報(bào)告有役效期內(nèi)估柏價(jià)對(duì)象的渠質(zhì)量及價(jià)么格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)朋生變化，綿并對(duì)估價(jià)妨對(duì)象估價(jià)貓價(jià)值產(chǎn)生曉明顯影響蠶時(shí)，不能池直接使用乞本估價(jià)報(bào)揉告。襪2惰、本次估稀價(jià)結(jié)果未驕考慮國(guó)家狼宏觀經(jīng)濟(jì)觸政策發(fā)生焦重大變化俱以及遇有胡自然力和公其他不可炸抗力對(duì)估挎價(jià)結(jié)論的騙影響。灶3怨、本次估洪價(jià)未考慮格特殊交易傷方式對(duì)評(píng)董估結(jié)論的輸影響。賢四、估價(jià)葬結(jié)果報(bào)告宿委托方：鑄*紡*恰房地產(chǎn)開(kāi)重發(fā)蛋有限公司膝（二）估種價(jià)方：烤**辟房地產(chǎn)估言價(jià)事務(wù)所喚況法定代表絨人炒：串**脅（三）估抽價(jià)對(duì)象注估價(jià)對(duì)象截位瘡于采**勝市得**櫻區(qū)廈*容*夏立交西稱街的三普通住宅速樓，占地膚266汁0模平方米，擴(kuò)地勢(shì)平坦壇、其形狀候?yàn)椴坏妊樘菪巍⑼猎俚禺a(chǎn)權(quán)性僻質(zhì)為出讓脅土地使用求權(quán)，出讓洗期限干從嚴(yán)200旁6未年筒11師月胞18日日至排20倆7凱6央年意11烏月堵18診日，出讓膛年限塵為偏7鍛0重年。委托眾方持有《糊國(guó)有土地陷使用證》乖。鋤評(píng)塑估建*談*徒家園的現(xiàn)攜時(shí)公開(kāi)市器場(chǎng)價(jià)。估鵝價(jià)目的買(mǎi)通賣(mài)，估價(jià)材對(duì)杰象廳*居*拿家園為一駱棟普通住弦宅，２０齡０７年６譯月１日竣浙工；鋼混叔結(jié)敵構(gòu)課,賓者容積率系飄數(shù)哪為體1.蠅5升；簡(jiǎn)裝；誕共３個(gè)單粉元，共４右層，１單秤元一梯兩既戶。西戶瓦１２０平伙米，兩室戒兩廳一櫥向一衛(wèi)，明姨廳明衛(wèi)；胃東戶１３笨０平米，豈兩室兩廳香，明廳暗逃衛(wèi)；２單萄元一梯一狀戶，面積則１９０平陡米，四室新兩廳一櫥日兩衛(wèi)，３叢單元一梯出一戶，面伶積２２５合平米，五揪室兩廳一寒櫥兩衛(wèi)，以１單元每胸戶一車(chē)位灣，一地下劉儲(chǔ)藏室１英５平米；萌，２單元黎每戶２車(chē)兆位，一地率下儲(chǔ)藏室巨２０平米阿；３單元哲每戶３車(chē)亦位，一地柄下儲(chǔ)藏室柱２０平米膝；賀（四）估坊價(jià)目的瓣為估價(jià)對(duì)娛象買(mǎi)賣(mài)提耐供價(jià)值參興考。秀（五）估然價(jià)時(shí)點(diǎn)：敗200恰9猾年謙1季2拉月課2窮8燕日棍（六）價(jià)證值定義炊根據(jù)估價(jià)增對(duì)象及委蘆托方的要淹求，本報(bào)憐告評(píng)估估廊價(jià)對(duì)象目校前狀況下芒，于估價(jià)河時(shí)點(diǎn)的市晌場(chǎng)價(jià)格。冶（七）估蓬價(jià)依據(jù)湖1磚、委托方晴與本估價(jià)昏機(jī)構(gòu)簽定蒙的房地產(chǎn)替估價(jià)委托滔書(shū)；夏2駕、房屋所孫有證；遵3輔、國(guó)有土謊地使用權(quán)茅證；垂4友、《中華特人民共和腸國(guó)城市房緣地產(chǎn)管理朋法》用5閘、《中華初人民共和準(zhǔn)國(guó)土地管佩理法》微6天、中華人堪民共和國(guó)疑國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)勻《房地產(chǎn)故估價(jià)規(guī)范劈》目7覽、估價(jià)對(duì)仍象現(xiàn)場(chǎng)勘銹察記錄；犯8刷、委托方羅提供的與起本次估價(jià)嶼相關(guān)的其僻他資料；塔9稠、本估價(jià)供機(jī)構(gòu)掌握厲的房地產(chǎn)久市場(chǎng)的相果關(guān)資料。醬（八）估廳價(jià)原則雞本估價(jià)報(bào)修告在遵循悄客觀、公撐正、科學(xué)挑、合理的栽基本原則案下，結(jié)合徹估價(jià)目的棋對(duì)估價(jià)對(duì)川象進(jìn)行評(píng)脾估。具體評(píng)依據(jù)如下要估價(jià)原則點(diǎn)：合法原身則、最高障最佳使用秒原則、替?zhèn)纱瓌t、杰估價(jià)時(shí)點(diǎn)蝴原則。考（九）估毀價(jià)方法灰本估價(jià)報(bào)武告采用市彎場(chǎng)比較法掀和成本法銹兩牛種方法進(jìn)云行評(píng)估，探并運(yùn)用數(shù)另理統(tǒng)計(jì)分盤(pán)析的有關(guān)撥方法，結(jié)弟合估價(jià)人辛員的經(jīng)驗(yàn)況，最終確凳定的估價(jià)袖對(duì)象的估長(zhǎng)價(jià)結(jié)果。犧（十）估馳價(jià)結(jié)果施本估價(jià)機(jī)逢構(gòu)根據(jù)估膊價(jià)目的，愁遵循估價(jià)搖原則，按蒼照估價(jià)程隨序，采用拍科學(xué)合理族的估價(jià)方捏法，在認(rèn)厭真分析現(xiàn)并有資料的激基礎(chǔ)上，翁經(jīng)過(guò)測(cè)算退，結(jié)合估躍價(jià)經(jīng)驗(yàn)與靈對(duì)影溉響房地產(chǎn)巾市場(chǎng)價(jià)格悠因素進(jìn)行妥分析，確劫定估價(jià)對(duì)承象于估價(jià)愛(ài)時(shí)點(diǎn)可能政實(shí)現(xiàn)的市菜場(chǎng)價(jià)值為焰人民幣（站大寫(xiě)）具壹仟玖百深玖拾壹萬(wàn)鼓元盾。希（十一）爸估價(jià)人員救：牢**億（十二）忘估價(jià)作業(yè)佳日期：降200扭9膽年堪1鍋2貧月劈2巨8妖日至話20蓬1譯0盛年謝0翅1掙月改0紋6窮日或（十三）飾估價(jià)報(bào)告問(wèn)應(yīng)用的有郵效期：府估價(jià)報(bào)告小應(yīng)用的有載效期自完徐成估價(jià)報(bào)井告之日起鏡原則上為匙一年，但輝市場(chǎng)狀況票變化很大盈時(shí)，估價(jià)渡報(bào)告應(yīng)用喚的有效期稠不超過(guò)半瓦年。條五、估價(jià)駛技術(shù)報(bào)告繭（一）個(gè)濱別因素分跟析著*轉(zhuǎn)*嶄家園為一寺棟普通住峽宅，２０輩０７年６會(huì)月１日竣柿工；鋼混停結(jié)趨構(gòu)艱,文疾容積率系畫(huà)數(shù)普為母1.銜5校；簡(jiǎn)裝；積共３個(gè)單懼元，共４疊層，１單基元一梯兩算戶。西戶換１２０平尺米，兩室蔬兩廳一櫥泄一衛(wèi)，明織廳明衛(wèi)；協(xié)東戶１３壓０平米，億兩室兩廳演，明廳暗嘆衛(wèi)；２單道元一梯一拉戶，面積跡１９０平沸米，四室往兩廳一櫥閘兩衛(wèi)，３泄單元一梯判一戶，面擋積２２５傳平米，五敘室兩廳一士櫥兩衛(wèi)，沃１單元每密戶一車(chē)位遍，一地下房?jī)?chǔ)藏室１床５平米；間，２單元戴每戶２車(chē)及位，一地腸下儲(chǔ)藏室去２０平米尸；３單元碑每戶３車(chē)托位，一地儉下儲(chǔ)藏室簽２０平米收；左（二）區(qū)關(guān)域因素分辰析洽地理位置鴉：蓮*陜*勞家園位于賠濟(jì)南市歷幫下擦區(qū)吃*則*器立交西街災(zāi)環(huán)境條件浪：估價(jià)對(duì)答象所處區(qū)賞域環(huán)境狀洗況較好虧交通條件繪：估價(jià)對(duì)窮象位于經(jīng)杰十艇路偶*畏*粒立交西，麻交通四通統(tǒng)八達(dá)，周歲邊介有睜11害5襯路砍、談11籍6餓路賺、財(cái)36興0大路禽、滑31譽(yù)7屢路慰、鹽BRT造2覺(jué)路素、誼K5霸3挨路等多路賴公交車(chē)臨熄近設(shè)站，耍交通便利秘，可輕松近到達(dá)趵突展泉等七十沸二泉、泉盯城植物園胖、泉城廣少場(chǎng)、大明農(nóng)湖等多處鞠濟(jì)南名勝職景點(diǎn)。基礎(chǔ)設(shè)施褲（抵1叼）供電。纖該區(qū)域使崗用市政供糊電系統(tǒng)，賴供電可靠背性較強(qiáng)。休（方2律）通信。撫該區(qū)域使易用市政通申信網(wǎng)絡(luò)?？幔ㄆ?盼）供水。噴該區(qū)域由債市自來(lái)水貍公司供水婆。糞（跟4邀）供暖。宗該區(qū)域有艙供熱管網(wǎng)評(píng)鋪設(shè)。挺（剃5便）供氣。號(hào)由市天然場(chǎng)氣管網(wǎng)供科氣。息（傅6用）通路。爬該區(qū)域周耍圍有立交漁橋起止點(diǎn)袖，并臨近隊(duì)經(jīng)十路，棚交通四通江八達(dá)。由5皮.懲公共設(shè)施突情況：該約區(qū)域內(nèi)有失幼兒園、夠?qū)W校、醫(yī)檔院、超市捧、銀行、巴商業(yè)配套漏服務(wù)設(shè)施探齊備。眉（三）市來(lái)場(chǎng)背景分旨析脖從國(guó)家政拒策上分析茅：老國(guó)家刺激片經(jīng)濟(jì)上行撫的政策沒(méi)策有變。房嚼地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)但自身的規(guī)然模，以及艦對(duì)相關(guān)產(chǎn)鳥(niǎo)業(yè)的帶動(dòng)役作用都注掃定了房地軌產(chǎn)仍為政省府實(shí)現(xiàn)擴(kuò)邊大內(nèi)需目懲標(biāo)最有效敵、最便利匯的調(diào)控產(chǎn)其業(yè)。寬松患貨幣環(huán)境霉沒(méi)有變跟，牛通脹預(yù)期款沒(méi)有變郵。陽(yáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)釀投資尚不趴積極。近漂幾個(gè)月工展業(yè)品增加閃值雖然開(kāi)虎始上升，瓜但國(guó)內(nèi)以苦制造業(yè)為齡主的實(shí)體膛經(jīng)濟(jì)，投據(jù)資熱情仍使不積極。碑受資本逐勸利性的特堵性帶動(dòng)，蒸大量的投魔資資金，敏難免會(huì)進(jìn)善入股市、告樓市等市招場(chǎng)尋求利迎益。宇從濟(jì)南市藥市政府政衡策引導(dǎo)和通市場(chǎng)環(huán)境隱來(lái)看：泉井城濟(jì)南以腐其悠久的龜歷史文化旨和其天然革的七十二丹泉而享譽(yù)近中外，沉而遭*盾*誕家園恰恰羽位于濟(jì)南糾市。億從本年度邊成交土地升來(lái)看，東庭部歷城區(qū)永、西部西執(zhí)客站片區(qū)盞、北部小壁清河片區(qū)粒及南部九竊曲片區(qū)將暮成為明年鴿住宅供應(yīng)見(jiàn)集中區(qū)域乳，中部核顆心區(qū)的純折居住功能奶則在慢慢兇弱化，城才市擴(kuò)張仍叨以東西向潛為主，北軍部發(fā)展重閘在改善現(xiàn)瑞有環(huán)境，碗提升區(qū)域緒形象。綿另外，根湊據(jù)濟(jì)南市慰政府的市嫁中心東移扣政策和濟(jì)理南市的向刊東發(fā)展戰(zhàn)山略，位于過(guò)濟(jì)南市東國(guó)的軋*局*泉家園極具糕升值空間騎。淘（四）最紹高最佳使勤用分析取房地產(chǎn)估浮價(jià)應(yīng)當(dāng)以吐估價(jià)對(duì)象騰的最高最聲佳使用為偷前提進(jìn)行氧估價(jià)。最旅高最佳使陡用是指法根律上允許直、技術(shù)上漲可能、經(jīng)鼻濟(jì)上可行那、經(jīng)過(guò)充突分合理論檔證，能使辭估價(jià)瑞對(duì)象產(chǎn)生閉最高價(jià)值汪的使用，稅本估價(jià)對(duì)輪象地處商濤業(yè)、餐飲離業(yè)和娛樂(lè)血業(yè)較為聚蹈集的區(qū)域行，本報(bào)告挨中的使用斑功能為最枕高最佳使劈用。位（五）估堵價(jià)方法選決用膀根據(jù)估價(jià)蹲對(duì)象為誓普通住宅享的特點(diǎn)，輩以及本市嫁房地產(chǎn)市慨場(chǎng)中與估兼價(jià)對(duì)象類(lèi)柿似的房地腔產(chǎn)交易實(shí)跑例較多的泥情況，本包估價(jià)報(bào)告張選用市場(chǎng)慘比較法和穩(wěn)成本法流為主要的槐估價(jià)方法團(tuán)。乳（六）估怖價(jià)測(cè)算過(guò)葬程遵1寺、市場(chǎng)比廈較法：綿具體估價(jià)騙思路為：灘在近期房吧地產(chǎn)市場(chǎng)杯中選擇與獸估價(jià)對(duì)象悼處于同一包供求范圍規(guī)內(nèi)，具有錯(cuò)較強(qiáng)相關(guān)箱性、替代關(guān)性的房地脖產(chǎn)交易實(shí)硬例，根據(jù)蜻估價(jià)對(duì)象賀和可比實(shí)航例的狀況挺，對(duì)區(qū)域借因素、個(gè)魄別因素、豐時(shí)間因素睜和交易情酸況等影響圓房地產(chǎn)價(jià)膠格的因素習(xí)進(jìn)行分析壤比較和修竿正，評(píng)估角出估價(jià)對(duì)綿象的市場(chǎng)拼價(jià)格。阻（蹤1派）選取可東比實(shí)例殃揪歡經(jīng)篩選確磁定仇A闊、鋪B幅、暮C蠻三個(gè)可比恰實(shí)例。頓看抗可比實(shí)阿例眉A初：考?jí)ū娢挥谠v下斥區(qū)望*櫻*監(jiān)立交中弓路會(huì)100咐0捷號(hào)播，為一棟棵普通住宅擠樓，鋼筋間混凝土框其架結(jié)構(gòu)，召外墻瓷磚黎罩面，室磁內(nèi)初裝修味，配套設(shè)顆施齊全，鞠成新率為山十成。成豬交建筑面四積夾2悅30飼0慧平方米，察成交價(jià)格世為每平方堂米人民彼幣推690釘0漁元，成交危日期為掙200素9小年歉4允月。低可比實(shí)緣例喪B甚：跳位于盈歷下跪區(qū)講*貓*委立交剩南扶109俊0肆號(hào)司，為多層荷住宅殿，蛙底部一層珍公建部分慌，鋼筋滅混凝土框攀架結(jié)構(gòu)，刻外墻瓷磚躍罩面，室量?jī)?nèi)初裝修膊，配套設(shè)攪施齊全，唱成新率為豐十成。成駛交建筑面源積銹2400研平方米，裙成交價(jià)格范為每平方峰米人民叨幣晉700軌0犧元，成交哈日期牲為赤200性9席年右1饞月。賴可比實(shí)例衛(wèi)C壺位于；歷梢下過(guò)區(qū)身*李*返立交裙北董10方8赤號(hào)，為商湖品住宅樓羨，鋼筋混虛凝土框架煉結(jié)構(gòu)，外躁墻刷彩色吼涂料，室或內(nèi)初裝修品，配套設(shè)復(fù)施齊全，劍成新率為娘十成。成述交建筑面各積瓶225定0殼平方米，門(mén)成交價(jià)格鼻為每平方畝米人民幣煎7鋼1此00坦元，成交衛(wèi)日期護(hù)為斷200距9程年績(jī)6有月。錢(qián)確定可比凱實(shí)例修正潮系數(shù)的依傭據(jù)躲：成因素恐A決棟手B廣棟歇C色棟樹(shù)區(qū)域位置兩*馬*鵝立交中群*慚*貢立交驢南閉*浪*耀立交北籮交易價(jià)格敘690但0踢元播/副平方米狡700裂0垮元耕/啄平方米督710清0纖元看/治平方米較交易情況鳳正常欲正常閃正常臣交易時(shí)點(diǎn)陜2009獵.4騙2009煙.1役2009蝦.6零建筑結(jié)構(gòu)超鋼混冬鋼混素鋼混臥用途代居住嬸居住頁(yè)居住蚊建成年份充2007極.5可2006顆.6啞2008妖.2盜建筑面積郊12聰0兄平方米趕12互5炮平方米搏11舌0奮平方米腸裝修姥中等鳳中等孫中等免成新詞全新討全新辜全新杠據(jù)以上因揉素?cái)?shù)據(jù)，膽相對(duì)估價(jià)暢對(duì)象，各錦因素修正膏如下：裙A腸區(qū)域因素驅(qū)：缸-2青0菠；渠標(biāo)個(gè)別因素削：應(yīng)+5病固；交易情棗況濃：采0坦B麻區(qū)域因素臺(tái)：送-10呆惠；個(gè)別因續(xù)素蟻：彎-10網(wǎng)辮；交易情深況兄：侮0稠C橫區(qū)域因素陷：輝-1霉0翁；哪珍個(gè)別因素將：濕+5暈憶；交易情尋況朵：邊0援交易時(shí)間損修正：浸濟(jì)南市歷瞞下構(gòu)區(qū)茫*巖*拖東街普通濃住宅為樓暫200獎(jiǎng)9稈年罩1著月膊至簡(jiǎn)1終2通月的價(jià)格絡(luò)指數(shù)規(guī)為簽10懂0無(wú)，酬101盼，壞102.路3逆，窩100.咐9岡，式101.晃2幻，坡106.玻7啦，紹107.吉6帝，胳109.達(dá)8旋，仿110.遼5邊，架11聯(lián)0塞，籠110.健9庭，特11景2駐（均以一綠月為定基瓜價(jià)格指數(shù)宵）。提則相對(duì)估邁價(jià)對(duì)象交足易日期修站正廁：源A:11貨1/10歇0B低:112咳/100怎陽(yáng)C:委105/幫100稻計(jì)算比準(zhǔn)紐價(jià)格祥見(jiàn)吧下表：來(lái)可比實(shí)例惰A噴B事C脊成交價(jià)格畢（古元猛/m拆2創(chuàng)）扭怕6900臣7000涂7100浸區(qū)域因素喇修正刺100/攀80茫100/輔90李100/聰90屆個(gè)別因素靈修正銅100/縮105洋100/古90漂100/距105旗交易情況若修正此100/軋100鴉100/焰100享100/繡100葛交易日期蒙修正跑111/軋100艱112/篇100粒105/距100膀比準(zhǔn)價(jià)格羽（夜元彈/m債2盤(pán)）浩7438柴.86萬(wàn)7598曾.89使7301惱.45桿對(duì)調(diào)整后閉的比準(zhǔn)價(jià)哥格進(jìn)行綜膽合平均，御估價(jià)對(duì)象虧的市場(chǎng)價(jià)指格為：夕（創(chuàng)7438論.66+本7598動(dòng).89+餃7301測(cè).4制5撇）頁(yè)÷3隱餃≈弄744陳6妖元呆/哭平方米汪估價(jià)對(duì)象弟于估價(jià)時(shí)遞點(diǎn)在完好岔狀態(tài)下的脫市場(chǎng)價(jià)格洲總值為寒：院桃744念6企元趕/踢平方殲米像×26摩6宇0登平方嗎米百≈板198山0.6卷4千萬(wàn)元。柜2盆、成本法路腐墳假設(shè)在估櫻價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)藥有建筑物貪存在的土撓地是一塊走空地，而醋在同一場(chǎng)閉所除建筑年物以外的拌狀況均維教持不變，扮重新建造葬與現(xiàn)有建踐筑物完全驚相同或具奴有同等效奸用的全新飛狀態(tài)的建鄉(xiāng)筑物時(shí)，殊所必要的直建筑費(fèi)、俊其他費(fèi)用拳、利息和梁正常利稅瞞，獲得建智筑物的重糞新建筑成財(cái)本?？紤]愈房屋的實(shí)訪際狀態(tài)，章從而評(píng)估束其積算價(jià)摟格。削200享9云年搜1挽2議月的成本遷資料：山螞東省濟(jì)南槍市歷下翻區(qū)申*肯*拿立交西附顏近，土地灑價(jià)格為每穴平方誠(chéng)米滋500展0橋元；前期只工程費(fèi)為熟每平方建貌筑面喬積產(chǎn)18登5銳元；建筑艦安裝影工腰榮程費(fèi)為每黑平方建筑摟面邪積侮118頂0僑元；基礎(chǔ)狡配套費(fèi)為幼每平方建羊筑面怪積躲21況5勁元；管理拿費(fèi)用為前勒期工程費(fèi)椅、建安工桐程費(fèi)和基元礎(chǔ)配套費(fèi)茫之和牢的躁2.晃5貧％；代收背費(fèi)為每平慰方建筑面符積放36忘5械元；土地究費(fèi)用、前載期工程費(fèi)物和管理費(fèi)笑期初一次尾投入，基距礎(chǔ)配什套泳費(fèi)費(fèi)和建安嬌工程費(fèi)期壘間均勻投累入，利息濕率狂為額9.除5歉％；利潤(rùn)瓶為總投資嬌的厚1突5主％；稅金那為以上各抱費(fèi)用和劍的謀5.狠8篩％；建設(shè)既期為兩年風(fēng)。期根據(jù)估價(jià)盲對(duì)象的特倆點(diǎn)，成本鄭法評(píng)估的竊基本公式晶為乘：其注評(píng)估價(jià)格猶=襲土地重新點(diǎn)取得價(jià)格趴+險(xiǎn)建筑工程樹(shù)費(fèi)用船+居建筑專(zhuān)業(yè)狠費(fèi)用澆+雄開(kāi)發(fā)配套肝費(fèi)用叢+辛管理費(fèi)用狠+普利息及融鑄資費(fèi)用紡+往相關(guān)稅費(fèi)省+胖開(kāi)發(fā)商利竭潤(rùn)許根據(jù)有200鈴9已年災(zāi)1照2融月的成本謊資料復(fù)具體計(jì)算洗過(guò)程如下壓：風(fēng)建筑面積牌：共三單屬元，四層枕；一單元?jiǎng)?wù)一梯兩戶容，軋西膊戶豐12嫂0由平米，東厲戶興13牌0滴平米；２罷單元一梯謀一戶，面絹積評(píng)19致0拉平米；３娛單元一梯木一戶，面秘積特22窗5萄平米。強(qiáng)（召120+晉130+懲190+畫(huà)22漲5宴）舊*4=2穗66座0塘平方米汁土地面積光：容積率喘為首1.5架2660貌/1.5質(zhì)=177湊4邀平方米速土地費(fèi)：會(huì)單位成扶本幅500棍0漆元；龜5000剪*177友4=88臺(tái)7買(mǎi)萬(wàn)元眠前期工程忍費(fèi)：每建鎮(zhèn)筑面戰(zhàn)積徐18進(jìn)5博元囑185*鉗2660躁=49.緊2撤1斥萬(wàn)元牧建安工程掏費(fèi)用：每薄平方棕米搶118拖0醫(yī)元溫1180左*266奴0=31伯3.8模8稿萬(wàn)元割基礎(chǔ)配套暫費(fèi)：每平塊方蕩米右21墻5葛元當(dāng)215*娘2660莊=57.坦1卡9裕萬(wàn)元稈管理費(fèi)：隔前期工程融費(fèi)、建安謠工程費(fèi)用莊和基礎(chǔ)配賽套費(fèi)費(fèi)用蹤之和糖的灶2.厭5剝％基(49.煉21+3揚(yáng)13.8府8+57獄.19)撞*2.搏5綱％偵=10.奔50當(dāng)7襯萬(wàn)元臺(tái)代收費(fèi)：趨每建筑面巡積側(cè)36重5馬元之365*痛2660尼=97.仆0虧9傷萬(wàn)元洞費(fèi)用利息牽和：土地掙費(fèi)、前期目工程費(fèi)和貝管理費(fèi)為匙一次性投刊入；建安鑄工程費(fèi)和糠基礎(chǔ)配套新費(fèi)期間投朵入，費(fèi)率際為旗9.預(yù)5束％漂（桐313.張88+5績(jī)7.1啟9柿）表/般（盒1+9.夸5泉％）畫(huà)0.5閱+遭留（夾313.苦88+5表7.1勁9擇）屢/稅（臉1+9.瀉5廊％）檔1.5貼+88佛7+49括.21+貞10.5刃07=1床625.扇16侍8殼萬(wàn)元潑開(kāi)發(fā)商利紫潤(rùn)：總投鄙資毯的焰1佩5胸％附（濾1625坡.168對(duì)+97.綠0脫9憑）扮*1鐮5你％峽=258毒.33偶9甚萬(wàn)元醋稅金：土壩地費(fèi)、前暖期工程費(fèi)當(dāng)、管理費(fèi)訓(xùn)、嘴建安工程沉費(fèi)、基礎(chǔ)