中原城市綜合體策劃案例

城市綜合體研究策劃案例坂田舊改項(xiàng)目布吉金稻田項(xiàng)目555新天地項(xiàng)目南聯(lián)項(xiàng)目中航城華潤萬象城金地崗夏村改造體量大、兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、會(huì)展、餐飲、娛樂”多種功能于一體的復(fù)合型形態(tài)的建筑群體。這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價(jià)值互補(bǔ)的依存關(guān)系，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而形成一個(gè)功能復(fù)合、高效、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體——城市綜合體深圳城市化發(fā)展，未來我們將面臨更多的城市綜合體類的復(fù)合形態(tài)我們必須要面對(duì)的問題城市綜合體城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。城市綜合體的特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對(duì)外輻射型升值價(jià)值深圳城市綜合體的發(fā)展周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題停車系統(tǒng)問題周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題周邊環(huán)境問題功能搭配問題。。。。城市綜合體隨著深圳城市化發(fā)展，其輪廓已經(jīng)越來越清晰國貿(mào)地王中信城市廣場中航城萬象城深圳城市綜合體的發(fā)展離不開城市化發(fā)展進(jìn)程城市化發(fā)展“一個(gè)城市只有一個(gè)中心”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個(gè)城市只有一個(gè)中心”，上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說法，然而，城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長的發(fā)展需求嗎？上海由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化發(fā)展北京西單的核心地位正逐步被國貿(mào)CBD取代城市化發(fā)展城市化多核發(fā)展是必然趨勢深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進(jìn)的“城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃的東部組團(tuán)中部組團(tuán)西部組團(tuán)深圳城市化發(fā)展深圳商城市化的擴(kuò)張與發(fā)展得益于交通的規(guī)劃與發(fā)展深圳城市化發(fā)展未來深圳可能面臨的城市綜合體形態(tài)城市核心區(qū)城市次中心城市綜合體核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和次中心間的綜合體城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營定位需滿足的目標(biāo)：1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價(jià)值3、符合市場要求，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營定位依據(jù)：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經(jīng)濟(jì)和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營霍金斯“消費(fèi)者決策過程模型”城市綜合體的開發(fā)與運(yùn)營三位一體定位方法城市綜合體——商業(yè)形態(tài)定位核心商業(yè)形態(tài)家庭服務(wù)家庭時(shí)尚家庭娛樂輔助商業(yè)形態(tài)家庭休閑品家庭必需品家庭生活類城市綜合體——商業(yè)形態(tài)定位城市綜片合體—畝—商業(yè)樸形態(tài)構(gòu)姻成5-板10來%其他服折務(wù)20-雀25%餐飲30陷-3采5%商業(yè)零托售30-哭40%休閑、繁娛樂、務(wù)酒店城市川綜合香體—堅(jiān)—商增業(yè)零補(bǔ)售業(yè)下態(tài)按照零清售業(yè)飽門和理論恢，只有舌在零售酸飽和度海大于平皺均值的絞前提下依，才有尺在商圈尼開設(shè)集疾中商業(yè)奏的可能糟（臨街軋商業(yè)不士計(jì)入）零售飽乒和理論耗公式：IR依S遠(yuǎn)=暖C蔑*掙RE疤/貌RFC：遍潛嫩在客戶鳴數(shù)量RE：誼人均消傾費(fèi)支出RF食：節(jié)營業(yè)斬面積城市綜帖合體—多—商業(yè)欣零售業(yè)蕩態(tài)商業(yè)零由售業(yè)態(tài)弦商業(yè)規(guī)川模的設(shè)雨定城市賓綜合蒼體—售—商濤業(yè)零達(dá)售業(yè)亭態(tài)商業(yè)零感售業(yè)態(tài)戶極限規(guī)香模測算須表銷售伏額=購樣物概屈率*棟人口扁*人戶均零吧售開凝支商業(yè)圍面積=銷粘售額拴/單眠位面撐積營革業(yè)額購物獄概率雷測算施公式裂選用喇赫夫比模型意公式兇：A戰(zhàn)=S葛/DijjaMijbS馳/DjaijbS梨/DjaijbPij=Aij為商店角J對(duì)消周費(fèi)者I止的吸引帝力；Sja為商店舌J的規(guī)盒模；Dijb為消君費(fèi)者墳I到己商店豬J的甜距離灶或時(shí)夾間；Pij為消費(fèi)授者I到割商店J香的規(guī)模扇購物的襪概率；城市迎綜合電體—條—商婚業(yè)零歲售業(yè)輩態(tài)商業(yè)零霧售業(yè)態(tài)替引力模無型商業(yè)街漫分析需勒要解決如的核心蜜問題1、樂商業(yè)厭街的恨長度膏和寬鐮度2、商枝業(yè)街的唯輻射半天徑3、商身業(yè)街與押平行干謝道的距捕離城市燙綜合昌體—亭—商折業(yè)街東京仇商業(yè)執(zhí)街長像度一興般為蘿60撥0-央12再00征M，儲(chǔ)平均齊88豬0M貓；商案業(yè)街料輻射套半徑堪為2淚50報(bào)-6它50話M，釘平均值輻射糧半徑鴨為4反20血M東京商需業(yè)街長題度一般仰為60厚0-1術(shù)200貧M，平民均88我0M；這商業(yè)街統(tǒng)輻射半歸徑為2攻50-池650凡M，平抱均輻射負(fù)半徑為商420列M東京糕商業(yè)跳街平蓄均寬朵度城市且綜合私體—殖—商規(guī)業(yè)街城市綜固合體—榜—商務(wù)城市綜煌合體的野商務(wù)辦漏公容量取一般受壞城市化貿(mào)發(fā)展的抽影響，垮而人均故辦公面棕積受區(qū)擠域的主惕導(dǎo)功能道和區(qū)域貼的重要掀性程度床的影響城市串綜合類體—織—商識(shí)務(wù)城市婆綜合扎體的觀商務(wù)膨辦公惑面積亂需要辟考慮突的內(nèi)遞容1、肉城市習(xí)商務(wù)挽物業(yè)帶供給擺總量雪和供鞏給結(jié)抽構(gòu)2、污城市污商務(wù)鋤物業(yè)熱需求孔總量勻和需囑求結(jié)技構(gòu)3、城葵市商務(wù)揭物業(yè)供釋給矛盾掃分析4、城變市未來細(xì)供需發(fā)尿展趨勢（預(yù)測廁就業(yè)人真口和人爐均辦公宗面積，戴通過租蕩賃活動(dòng)營和市場叫吸納量共預(yù)測未擋來市場膀需求）5、植確定給城市衫綜合椒體對(duì)錄城市蘭中心泰商務(wù)手的分袖流指誕數(shù)5、劇中心墻商務(wù)養(yǎng)的高躍度指燙數(shù)確勉定綜丟合體航最終披的商貍務(wù)容偉量城市綜軍合體—仆—酒店城市江綜合施體的慢酒店內(nèi)規(guī)模余估算E=籍N臭*P郵*干L垃/棚（T巧*K稼）E：常酒店的幸床位數(shù)N畏：全間年的骨旅客粱人數(shù)P評(píng):診住處宿旅謹(jǐn)客比葬例L:什平怒均住宿尊天數(shù)T幼:仆全意年可方逗留凝天數(shù)K:育床它位的利讀用率城市綜泄合體運(yùn)使?fàn)I的價(jià)數(shù)值酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流城市備綜合流體的建運(yùn)營切價(jià)值優(yōu)主要聰取決饑于人您流價(jià)赤值鏈城市姻綜合毒體運(yùn)制營的偏價(jià)值城市勢綜合脫體的疏綜合驕開發(fā)頓價(jià)值于鏈矩嚇陣強(qiáng)烈弱或不確定中立潛在市場沖突城市快綜合筆體運(yùn)尺營的白價(jià)值城市付綜合扁體的批綜合少評(píng)價(jià)鳳體系基礎(chǔ)評(píng)價(jià)指標(biāo)輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)華潤萬位象城城稍市綜合焰體運(yùn)營蜓的思考一期二期華潤放萬象釣城作封為城良市核親心區(qū)脹城市便綜合捉體項(xiàng)側(cè)目為篇什么楊一期肉項(xiàng)目糟開發(fā)賤會(huì)會(huì)巡壽選擇館商業(yè)右和寫礦字樓巨？中航直城城番市綜聞合體污運(yùn)營搏的思旦考同樣處累于城市脆核心區(qū)立的中航匹城城市手綜合體蠅項(xiàng)目為扮什么一帝期項(xiàng)目毛開發(fā)會(huì)猾選擇寫場字樓而煉不是商槳業(yè)？龍崗南煤聯(lián)港臺(tái)妖項(xiàng)目城請(qǐng)市綜合筋體運(yùn)營財(cái)?shù)乃伎箭垗徃裟下?lián)卡港臺(tái)滲項(xiàng)目捉處于顆城市鑰次級(jí)逆中心椅區(qū)的倒輻射抓地帶灑，1芹25塊萬的劈燕總建縱面，恢一期燙啟動(dòng)旁以住淋宅為萄主？商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊達(dá)高檔萍公寓棉眾多住宅高檔住傅宅缺失蠟，中高歡檔住宅尼眾多酒店五星級(jí)臭酒店林基立辦公地王大盯廈等甲辟級(jí)寫字伐樓匯聚商務(wù)CFD帶來佛大量粥高等濤級(jí)商茫務(wù)人煩士商業(yè)缺乏有逮影響力敬的商業(yè)陸形態(tài)華潤萬楚象城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店上海賓館等酒店檔次不高辦公寫字樓眾多，但檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛濃厚商業(yè)商業(yè)以中高檔為主，但本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)位并不理想中航柔城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓公寓刃少住宅住宅項(xiàng)識(shí)目多，酒店少，檔字次低辦公寫字樓局少，且悔檔次低商務(wù)商務(wù)廊氣氛威淡薄商業(yè)臨近肝五洲痛風(fēng)情MA訊LL龍崗認(rèn)南聯(lián)喇港臺(tái)趨項(xiàng)目酒店商務(wù)