土地開發(fā)融資體系建立及融資渠道

土地開發(fā)融資體系建立及融資渠道分析融資目錄土地一級(jí)開發(fā)綜述土地開發(fā)融資渠道分析土地開發(fā)模式分析各開發(fā)區(qū)土地開發(fā)及投融資體制案例1234一、土地一級(jí)開發(fā)綜述土地一級(jí)開發(fā)特點(diǎn)土地一級(jí)開發(fā)成本土地一級(jí)開發(fā)定義7123土地一級(jí)開發(fā)是指政府在出讓土地前，對(duì)土地進(jìn)行整理、投資和開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^程。其目的是“生地做熟、毛地做凈”，使土地具備可建設(shè)的條件，具備高投入的屬性。由于政策環(huán)境不完善，項(xiàng)目開發(fā)鏈條較長(zhǎng)、涉及面較廣，資金投入大，使得土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也很大。而由于對(duì)資金需求量大，土地一級(jí)開發(fā)融資問題已經(jīng)成為土地開發(fā)的瓶頸。1.定義落實(shí)擔(dān)保落實(shí)擔(dān)保申請(qǐng)2.成本《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》京國(guó)土市〔2005〕540號(hào)文件對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的構(gòu)成明確規(guī)定如下：征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購(gòu)、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。征地拆遷安置費(fèi)用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是最主要的兩部分費(fèi)用，占到了總成本的80%以上。近年來，征地拆遷安置費(fèi)用快速上升，已成為土地一級(jí)開發(fā)的主要成本，部分項(xiàng)目達(dá)到了70%以上，使得項(xiàng)目在資金運(yùn)作上的騰挪空間迅速降低。征地拆遷費(fèi)用都發(fā)生在一級(jí)開發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時(shí)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)征地拆遷難度也日益加大，直接影響開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)周期，增加資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。2.成本3.特點(diǎn)1.資金密集，資金需求量大。土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，流動(dòng)性差，使用集中，致使土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足。土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產(chǎn)開發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的“小步走，快速跑”的運(yùn)作方式，使得前期資金投入量加大。2.某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。其中的征地補(bǔ)償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)務(wù)的進(jìn)展，造成資金沉淀，延緩資金周轉(zhuǎn)。3.特點(diǎn)土地需求受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響大。其一，土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場(chǎng)的職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。其二，從二級(jí)市場(chǎng)需求來講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地出讓容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，住宅用地則更是受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國(guó)內(nèi)許多開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。二、土地開發(fā)融資渠道分析從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，土地一級(jí)開發(fā)的資金來源可分為三部分：金融機(jī)構(gòu)貸款、財(cái)政資金和其他資金。其中，財(cái)政投入和銀行貸款仍然是土地一級(jí)開發(fā)的主要資金來源。隨著金融市場(chǎng)的發(fā)展，企業(yè)債券、中期票據(jù)等直接融資工具，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及股權(quán)融資方式在土地一級(jí)開發(fā)中發(fā)揮的作用逐漸增大。1.金融機(jī)構(gòu)貸款金融機(jī)構(gòu)貸款是目前土地一級(jí)開發(fā)資金的最主要來源。銀行貸款融資：指借款人為滿足自身建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，同銀行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支付利息的融資方式。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動(dòng)資金貸款、固定資金貸款和專項(xiàng)貸款等。金融機(jī)構(gòu)貸款方式：①綜合授信貸款：以企業(yè)為主體的土地一級(jí)開發(fā)方式，可以依靠企業(yè)的綜合實(shí)力和信用，獲得授信額度貸款。綜合授信業(yè)務(wù)是銀行根據(jù)符合對(duì)外授信條件的法人客戶的書面申請(qǐng)，綜合評(píng)價(jià)法人客戶的全面情況及提供的擔(dān)保狀況，確定該客戶在一定期限內(nèi)可使用的信用額度，并與之簽訂授信合同。②抵押擔(dān)保貸款：通過抵押或其他擔(dān)保方式獲得銀行貸款。例如將土地未來收益作為抵押物給銀行，取得銀行貸款。③項(xiàng)目融資：即項(xiàng)目的發(fā)起人（即股東）為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和全部收益作為還款來源，并以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。該融資方式一般應(yīng)用于發(fā)電設(shè)施、高等級(jí)公路、橋梁、隧道、鐵路、機(jī)場(chǎng)、城市供水以及污水處理廠等大型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，以及其他投資規(guī)模大、具有長(zhǎng)期穩(wěn)定預(yù)期收入的建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目融資貸款一般期限較長(zhǎng)，大都為中期（一年以上，五年以下）或長(zhǎng)期（五年以上）。2.財(cái)政資金支持土地一級(jí)開發(fā)資金需求量大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，政策性較強(qiáng)，尤其涉及拆遷安置補(bǔ)償?shù)葮I(yè)務(wù)，需要強(qiáng)化財(cái)政政策的支持。政府給予土地開發(fā)主體一定的財(cái)政補(bǔ)貼，以保證土地一級(jí)開發(fā)的順利進(jìn)行。方式：①財(cái)政資金作為資本金注入土地開發(fā)主體土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的最低自有資金比例要求為30%-35%，政府可將財(cái)政資金以注冊(cè)資本金的方式注入企業(yè)，以滿足相關(guān)要求，并為后續(xù)銀行貸款等融資方式提供保障。②貸款貼息一級(jí)開發(fā)主體通過銀行貸款等方式融得資金，同時(shí)承擔(dān)了巨額財(cái)務(wù)成本，加大了土地一級(jí)開發(fā)的壓力。政府可以通過貸款貼息的方式減輕主體壓力，保證土地開發(fā)順利進(jìn)行。③保底承諾或收益分成土地一級(jí)開發(fā)主體資金壓力大，且收益無法保障，尤其是在土地招拍掛出讓后，阻隔了一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的開發(fā)方式?？梢酝ㄟ^合同約定的方式，保障開發(fā)主體的最低收益。案例：云南城投與昆明市政府簽訂的土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)合同中規(guī)定：“本合同項(xiàng)下全部可出讓土地地塊通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進(jìn)行出讓，全部可出讓土地出讓總價(jià)款在扣除全部土地一級(jí)開發(fā)總成本及按國(guó)家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金后的土地出讓純收益公司按50%的比例獲得收益。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一級(jí)開發(fā)總成本的5%時(shí)，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價(jià)款，以確保公司的收益不低于本合同項(xiàng)下的全部土地一級(jí)開發(fā)總成本的5%”。3.其他融資方式①委托貸款委托貸款：系指由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。委托貸款中所涉及到的業(yè)務(wù)費(fèi)用：手續(xù)費(fèi)：銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續(xù)費(fèi)。合同印花稅：每筆委托貸款要按貸款金額的萬分之0.5繳納印花稅。委托貸款中所涉及的利息費(fèi)用。①各單位拆遷補(bǔ)償資金中集體部分可以通過委托貸款的方式借予項(xiàng)目建設(shè)方；②項(xiàng)目建設(shè)方將資金投資于項(xiàng)目，解決項(xiàng)目資金暫時(shí)性短缺問題；③建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)后，可以通過項(xiàng)目貸款的方式融得資金；④項(xiàng)目建成后收回成本并獲得收益；⑤部分所得收益用于歸還①中委托貸款的本金和利息，以及③中銀行貸款的本金和利息。通過委托貸款的方式，保障了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，并帶動(dòng)了銀行間接融資，及時(shí)解決了項(xiàng)目建設(shè)所需的資金，起到有效的資金放大作用。案例②建設(shè)項(xiàng)目③項(xiàng)目建設(shè)方銀行拆遷補(bǔ)償資金中集體部分①③⑤⑤④拆遷補(bǔ)償款①②企業(yè)債券融資指企業(yè)依照法定程序公開發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。包括依照公司法設(shè)立的公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券。目前，上市公司發(fā)行的公司債券由證監(jiān)會(huì)審批，非上市公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改委審批。所籌資金用途符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到規(guī)定的要求（6000萬元以上）；經(jīng)濟(jì)效益良好，近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)盈利；最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度平均可分配利潤(rùn)（或凈利潤(rùn)）足以支付債券一年的利息；現(xiàn)金流情況良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力；近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集；已發(fā)行的企業(yè)債券沒有延遲支付本息的情形；發(fā)行債券余額不超過凈資產(chǎn)的40％。發(fā)行企業(yè)債券的條件③短期融資券和中期票據(jù)短期融資券：是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。中期票據(jù)：是企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的一般性債務(wù)，無需擔(dān)保、資產(chǎn)支持或其他復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)。企業(yè)在主管機(jī)構(gòu)注冊(cè)一定發(fā)行額度后，可以按需分期發(fā)行。短期融資券期限在1年以內(nèi)，中期票據(jù)期限為1年以上（以3-5年為主）。必備條件：依法設(shè)立的企業(yè)法人機(jī)構(gòu)；具有穩(wěn)定的償付資金來源；可以按照要求進(jìn)行真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息披露；債務(wù)融資工具發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的40%

（用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則報(bào)表，包含少數(shù)股東權(quán)益）。目標(biāo)條件：信用資質(zhì)優(yōu)良；近三年沒有違法和重大違規(guī)行為；近三年發(fā)行的固定收益證券沒有延遲支付本息的情形；具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。發(fā)行主體條件發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級(jí)以上）發(fā)行市場(chǎng)銀行間市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)——注冊(cè)制募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%產(chǎn)品期限中期，以3年、5年為主注冊(cè)期限注冊(cè)有效期為2年，按發(fā)行計(jì)劃可分期多次發(fā)行；注冊(cè)獲批后2月須完成首次發(fā)行。募集資金用途用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。發(fā)行利率簿記建檔，公開招標(biāo)，市場(chǎng)化程度較強(qiáng)擔(dān)保方式依靠發(fā)行人自身信用，無需擔(dān)保承銷機(jī)構(gòu)銀行的投行部承銷方式余額包銷短期融戒資券和遣中期票筍據(jù)的發(fā)芳行要素與企業(yè)紐奉債發(fā)行春條件的嘩比較共同雁點(diǎn)：發(fā)行規(guī)廁模不超廣過凈資螞產(chǎn)的40膨%不同息點(diǎn)：1.凈利潤(rùn)符的要求企業(yè)邁債券淡：三年平襯均凈利劫潤(rùn)足以仿支付一烏年的利復(fù)息短融過、中去票：岸無明迷確要施求2.募集茶資金扒用途帥的要緞求企業(yè)債邁券：主軋要意義沖上的項(xiàng)才目債，況要求項(xiàng)目審僚批手續(xù)沃齊全，并晝符合娃國(guó)家舍的產(chǎn)惹業(yè)政靜策短融銷、中云票：鬼募集奴資金龜用于落本企獨(dú)業(yè)的釋生產(chǎn)娃經(jīng)營(yíng)?；顒?dòng)避，具撇體用透途未峰限制3.審批淚制度企業(yè)指?jìng)簩徟啤獓?guó)家發(fā)哭改委審扯批短融、剝中票：注冊(cè)津制——銀行鍵間市犧場(chǎng)交索易商溫協(xié)會(huì)份注冊(cè)翼（會(huì)撿費(fèi)10萬元/年）4.發(fā)行弱定價(jià)企業(yè)渴債券爭(zhēng)：通偉過推途介，叫主承乒銷商政確定門利率光區(qū)間簽，報(bào)星批人療民銀尊行，拳市場(chǎng)酷化程血度較涼低短融、辭中票：魄市場(chǎng)化禮發(fā)行，公開招按標(biāo)，簿蹦記建檔三種紐奉債券稠融資眨方式雜的比午較優(yōu)點(diǎn)不足銀行貸款融資手續(xù)簡(jiǎn)單，速度快嚴(yán)格的利率管制，融資成本難以差異化。企業(yè)債券可以在較長(zhǎng)期限內(nèi)（5～10年）鎖定成本，降低利率風(fēng)險(xiǎn)。審批制度較為繁瑣，債券發(fā)行難度較大；資金用途只與確定項(xiàng)目相匹配。短期融資券中期票據(jù)申請(qǐng)程序簡(jiǎn)單，融資成本較低；募集資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，沒有固定的使用限制；一次注冊(cè)，分期發(fā)行，具有一定靈活性期限較短，利率風(fēng)險(xiǎn)及發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)大。④信群托融進(jìn)資發(fā)行燙信托弊計(jì)劃載是目宿前除籌了銀才行信炸貸以扒外，徑介入托土地災(zāi)一級(jí)念開發(fā)漏領(lǐng)域偉最多吩的一促種融朽資途享徑。信托是指排委托叢人基止于對(duì)魯受托楚人的珠信任養(yǎng)，將婚其財(cái)攤產(chǎn)權(quán)零委托競(jìng)給受們托人墾，由迅受托設(shè)人按氧委托完人的辟意愿茂以自脹己的敲名義喚，為槳受益赴人的怨利益煮或者脆特定欲目的族進(jìn)行鹽管理載或者修處分宅的行糕為。信托產(chǎn)便品在做促土地一平級(jí)開發(fā)擔(dān)貸款的抵時(shí)候有雕更多的赤創(chuàng)新，永如土地嫩證抵押寶模式、沸政府擔(dān)清保模式與、優(yōu)先冶收益權(quán)娛模式，抖以及先之募集專掃項(xiàng)基金命再貸款統(tǒng)和股權(quán)舞投資等亮模式。信托融限資案例富：北京商甲務(wù)中心棄區(qū)（CBD）土地的開發(fā)項(xiàng)仔目資金吐信托計(jì)烏劃信托資碌金以信倆托貸款嗽方式向時(shí)北京土重地整理紛儲(chǔ)備中比心商務(wù)村區(qū)分中看心提供告專項(xiàng)資繞金貸款倦，用于壞商務(wù)中已心區(qū)土地誤開發(fā)純及基惜礎(chǔ)設(shè)喜施建騎設(shè)項(xiàng)比目。信托販計(jì)劃座規(guī)模依：人佛民幣595膊94萬元信托計(jì)鮮劃期限篩為五年，于200樣2年10月16日信托銷計(jì)劃成券立之日渴起開始閣，于20沫07年10月16日信渠托計(jì)始劃終圍止。④基金政府的香土地儲(chǔ)胳備基金叛（專項(xiàng)凱資金）土地儲(chǔ)坊備基金買不同于型一般的榜基金，武它既是域投融資參體系建吸立的基期礎(chǔ)，同房誠(chéng)時(shí)也是辣順利進(jìn)蘿行城市老建設(shè)和搖土地一針級(jí)開發(fā)進(jìn)所需資幣金的基成本保證府?？梢酝ㄟ^午土地聚二級(jí)晚市場(chǎng)陽回款付成立唇土地夸儲(chǔ)備辟基金吼，為剖一級(jí)果土地雕開發(fā)樹提供鐮銀行勞貸款罪擔(dān)保放，或蹄者直杏接參隊(duì)與資污金短冶缺的歷項(xiàng)目城。土地著儲(chǔ)備救基金州應(yīng)是沉?？畲鄬Ｓ妙B的一連種基膛金，往其來改源和紹使用便都應(yīng)目有明接確的也規(guī)定燦。主要來騾源：土地進(jìn)收益竿（包慘括土繳地出賊讓金星和土街地增霞值部慣分）司；財(cái)筒政撥后款；庫法律譜法規(guī)諷允許朵范圍鏈內(nèi)的描公共貿(mào)基金顯的有找償使陣用；君政策辜性銀綠行對(duì)號(hào)土地鋼開發(fā)羊所需兵資金頂?shù)挠邢饍斨值劝?。土地?chǔ)須備基金提的建立斧應(yīng)強(qiáng)調(diào)政府的任主導(dǎo)作秩用，強(qiáng)耕化財(cái)?shù)溦f策的恭支持柳。社會(huì)鍬投資時(shí)的土那地基咸金土地?fù)旎鹗侵赣蓷澱O(shè)且立土地鉗基金及收其管理峰機(jī)構(gòu)，躬通過發(fā)蘭行以土隙地未來皇收益為帶擔(dān)保的肚土地收撥益權(quán)證海，向社臘會(huì)大眾雁募集基鞏金。所彼募集資蒜金交由水土地儲(chǔ)騙備機(jī)構(gòu)專進(jìn)行城齒市土地?cái)?shù)的經(jīng)營(yíng)什，而儲(chǔ)鏟備土地白的出讓客、出租陸等相應(yīng)墳收益則抖進(jìn)入土太地基金祝，并由貪投資者伍根據(jù)土鉛地收益齊權(quán)證進(jìn)樣行收益抹分配。政府杏主導(dǎo)頭的土粒地儲(chǔ)換備基撿金可朵以以引導(dǎo)軌基金的形常式，捆撬動(dòng)蓬更多扔社會(huì)可資金相，用唐于土薪地開普發(fā)及時(shí)基礎(chǔ)卷設(shè)施松項(xiàng)目輪建設(shè)鼓。由政府然投入部宏分啟動(dòng)社資金，母吸納各敏類可以典利用的績(jī)資本，貌實(shí)行專廳業(yè)化管敗理，實(shí)鞭現(xiàn)土地劈燕經(jīng)營(yíng)資欺金內(nèi)部商循環(huán)機(jī)熱制。案例仙：天津?yàn)I括海新區(qū)煌的開發(fā)夢(mèng)，天津魂城投集梨團(tuán)與其截他機(jī)構(gòu)為投資者父組建的鉗渤海產(chǎn)城業(yè)基金掏，總額200億元受，是葬我國(guó)塑第一浪支國(guó)申務(wù)院餓批準(zhǔn)類的契橫約性你產(chǎn)業(yè)系投資槽基金誓，為洞籌措咬城建薦投資碎提供餡了一所個(gè)新己的融釣資渠捉道。⑤RE尊IT搶S及其推他資捉產(chǎn)證虧券化詢產(chǎn)品REITs房地產(chǎn)投資信托基金〓房地產(chǎn)信托投資基金REITS（RealEstateInvestmentTrust）誕生于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，目前已經(jīng)是國(guó)際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過證券化的形式，將不可實(shí)時(shí)交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為小份額的可實(shí)時(shí)交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。土地決出讓久收益竿證券果化，就是將號(hào)歸屬土朽地一級(jí)相開發(fā)商噴的土地席出讓收秒益部分其設(shè)計(jì)成蚊證券在續(xù)資本市間場(chǎng)出售琴，將未吼來的土袋地出讓淡收益現(xiàn)擊值用于矛今天的補(bǔ)土地一邁級(jí)開發(fā)擔(dān)業(yè)務(wù)。一旦土薪地出讓院收益證伶券化能澤夠?qū)嵤┲瑒t土做地一級(jí)致開發(fā)業(yè)他務(wù)就可棉以使用蛙更多融工資方式飛：財(cái)政晨撥款、器銀行貸濱款、土胳地信托運(yùn)、土地?zé)o基金、尚土地債紫券、利于用住房剛公積金融、社會(huì)蘋保險(xiǎn)基重金、保成險(xiǎn)資金尿、離退腰休基金抓、養(yǎng)老刺基金、提企業(yè)或某企業(yè)聯(lián)幅合體融瞇資、招攜商引資括、項(xiàng)目錄融資、俊國(guó)外融籮資等。RE達(dá)IT皮S及土地智收益證憂券化產(chǎn)集品在我勺國(guó)還無停法突破給政策及象操作上界的瓶頸貓限制，禁逐漸在夜我國(guó)土屑地一級(jí)遇開發(fā)中法引入這蝦些產(chǎn)品啟，必將巧是未來蜜土地開被發(fā)融資藏的方向再。三、土胖地開發(fā)側(cè)模式分羅析《北京市確土地儲(chǔ)稈備和一近級(jí)開發(fā)險(xiǎn)暫行辦立法》京國(guó)土凳市〔20貼05〕出540號(hào)文宵件中踏規(guī)定蓋：土地繩儲(chǔ)備另開發(fā)央堅(jiān)持汽以政府主吊導(dǎo)、市惰場(chǎng)化運(yùn)鄭作的原則孕，可以濕由土地縫儲(chǔ)備顫?rùn)C(jī)構(gòu)承擔(dān)或壤者通過隔招標(biāo)方糊式選擇稀有相應(yīng)鴉資質(zhì)等阻級(jí)的房地絲式產(chǎn)開末發(fā)企罪業(yè)承擔(dān)。土地儲(chǔ)綿備機(jī)構(gòu)才負(fù)責(zé)實(shí)喝施土地開赴發(fā)的，揀由土地篇儲(chǔ)備機(jī)典構(gòu)負(fù)責(zé)掏籌措資釋金、辦晉理規(guī)劃從、項(xiàng)目清核準(zhǔn)、弊征地拆柴遷及大非市政建災(zāi)設(shè)等手楚續(xù)并組斥織實(shí)施峰。其中率通過招怖標(biāo)方式危選擇開耍發(fā)企業(yè)奴負(fù)責(zé)土老地開發(fā)幣具體管夢(mèng)理的，孫開發(fā)企鴉業(yè)的管灑理費(fèi)用餓不高于呀土地儲(chǔ)但備開發(fā)花成本的2%。通過丘招標(biāo)服方式姜選擇開發(fā)凈企業(yè)顆實(shí)施土地荷開發(fā)蚊的，告由開錘發(fā)企壺業(yè)負(fù)丈責(zé)籌燒措資抗金、悟辦理艱規(guī)劃綁、項(xiàng)承目核幫準(zhǔn)、傲征地柿拆遷村和大鄙市政蠻建設(shè)扮等手偉續(xù)并持組織致實(shí)施俘。招要標(biāo)底鉆價(jià)包泛括土贏地儲(chǔ)哨備開鴉發(fā)的鉗預(yù)計(jì)舊總成萄本和棵利潤(rùn)蜂，利挨潤(rùn)率煙不高輩于預(yù)藝計(jì)成捧本的8%。根據(jù)僵國(guó)家畢政策差規(guī)定尿及目位前土猛地開販發(fā)情步?jīng)r，證可以旁將土功地開呈發(fā)?；锸椒衷O(shè)為政府主征導(dǎo)型和市場(chǎng)餅化運(yùn)活作型兩種基療本模式箏。1.政府主笛導(dǎo)型政府主儲(chǔ)導(dǎo)型開覺發(fā)模式殼是指由熟土地儲(chǔ)后備中心貍完全負(fù)販責(zé)或由裹政府指具定特定棄的開發(fā)活企業(yè)進(jìn)就行土地辯一級(jí)開象發(fā)。主要包釀括兩種盼情形：①成立炒土地儲(chǔ)肆備中心男，由其旱完成全罪部土地刻開發(fā)工飲作，資周金可以販由政府閃通過財(cái)陪政撥款池來獲得偏或銀行唇融資等辯其他方壓式獲得默。②政府領(lǐng)扣導(dǎo)下的渾市場(chǎng)運(yùn)發(fā)作：由政偵府授顏權(quán)直炭屬的悔大型園企業(yè)泰進(jìn)行驕土地?fù)湟患?jí)灑開發(fā)舅，土少地開歌發(fā)機(jī)壯構(gòu)隸姿屬于哨政府驚，代凝表土舅地儲(chǔ)曠備中囑心行錢使土吃地儲(chǔ)眉備職果能。2.市場(chǎng)化對(duì)運(yùn)作政府館負(fù)責(zé)瞎土地喉一級(jí)滋開發(fā)幫的招否投標(biāo)嫩工作蚊，所拐有有刷資質(zhì)較的企見業(yè)均抬可參鉤加招島投標(biāo)斤，由蟲中標(biāo)凳企業(yè)巡壽完成打土地挺開發(fā)問，政皆府實(shí)斤施監(jiān)節(jié)督。這種耀模式適通過發(fā)市場(chǎng)叉化的測(cè)運(yùn)作辜，能桶充分揪利用敏社會(huì)弱力量遲實(shí)施免土地蹈開發(fā)貿(mào)。開發(fā)企購(gòu)業(yè)自行浮組織融棟資，全刊部風(fēng)險(xiǎn)瓶和責(zé)任咐都由其富自行承商擔(dān)，這畏就會(huì)大彈大增加密開發(fā)企坊業(yè)的融斑資難度喪。所有笨融資澡的責(zé)蔽任全定部由均開發(fā)問企業(yè)怪承擔(dān)便，一言旦資小金鏈潮出現(xiàn)牙斷裂內(nèi)，不階僅使扛得開林發(fā)企涉業(yè)無安法按增合同毒規(guī)定島及時(shí)烘、順歲利地只完成渴土地超一級(jí)指開發(fā)假的任盈務(wù)，立而且駛還會(huì)培危及界企業(yè)褲自身刺的生給存。相對(duì)伴于融叢資問露題以縫及各惠種風(fēng)竹險(xiǎn)，8%的利儉潤(rùn)率袖對(duì)開叛發(fā)企龍業(yè)的怎吸引耳力并銷不大糕。土地侮一級(jí)言開發(fā)眉的市選場(chǎng)化院模式猜曾經(jīng)凍一度飽被推喬崇，暴但由撈于資差金問擴(kuò)題、嚇可控甘性問虎題、茶公平擋競(jìng)爭(zhēng)灶問題凱和政棉企職褲責(zé)不表分問括題，合北京騰市土箱地一素級(jí)開贊發(fā)的政府主滋導(dǎo)型和熊市場(chǎng)化貴相結(jié)合的模艘式逐析漸被政府主騎導(dǎo)型所取代丈。北京市撲土地一務(wù)級(jí)開發(fā)羅不同主登體占比四分析表2007200820092010招投標(biāo)企業(yè)占比（%）31低于30低于200土地儲(chǔ)備中心及國(guó)企占比（%）69不低于70不低于80100因此魚，在廁市場(chǎng)友化運(yùn)屠作過材程中混，政仿府也吩要發(fā)窄揮其巡壽主導(dǎo)啞作用儲(chǔ)。一方面卵政府要昌加強(qiáng)對(duì)唐成本的耕審核、賄控制和節(jié)全過程解監(jiān)管；另一線方面姿，要部建立靠收益陣合理插分配謎制度琴。對(duì)于漫土地動(dòng)出讓借增值朽部分潛，可疊以按啦照投撇資主切體和遙收益曾主體霧實(shí)行室“利粘益共凍享、蹄風(fēng)險(xiǎn)魚共擔(dān)順”的早原則荷，將哈增值棕部分霜按比佳例進(jìn)蘋行分田配。蹄分配槐給一咸級(jí)開柔發(fā)企枯業(yè)的西增值同部分筋作為筍補(bǔ)充沉給企額業(yè)下董一輪織的土愿地一舒級(jí)開重發(fā)資蒸金，鴉對(duì)該餓部分貍資金頸實(shí)行攻封閉膽運(yùn)行頁、專挺項(xiàng)使堪用、滲專戶停管理典、全矛過程艦監(jiān)管謊。不同的睛開發(fā)融綢資模式欺存在不疏同的特譽(yù)點(diǎn)，選箭擇哪種沉模式主法要考慮重是否有莫利于進(jìn)家行融資炕、是否恨有利于勇提高資館源運(yùn)行鴿效率、晌是否有愛利于增賤強(qiáng)招商殃能力。隨著外桶部環(huán)境紫的變化屑和自身暢能力的富增減，朗可以適易時(shí)地調(diào)壁整開發(fā)雙模式，堵使其更魯有效。1.以政府寨為損益壯主體的倚開發(fā)模矮式蘇州做由法：新區(qū)政忍府委托指蘇新集蘿團(tuán)公司怪融資、返征地、慢配套，午政府出增讓土地臭，并將火土地出寒讓金支抖付征地竊成本、息財(cái)務(wù)費(fèi)潤(rùn)用，回績(jī)購(gòu)基礎(chǔ)嗽設(shè)施資穩(wěn)產(chǎn)，不肉足的部恰分逐年爽用財(cái)政憶收入彌呢補(bǔ)。蘇逮新集團(tuán)形公司是反融資主金體，而撕新區(qū)政挑府是損冊(cè)益主體駐。重慶久做法獲：建立政沒府全資甜的土地儲(chǔ)謀備中心，由該傅中心以蛾規(guī)劃土想地未來飾的土地逼出讓金熟作為質(zhì)諸押，向們銀行借絹款，由或中心征標(biāo)地，并授委托有勞關(guān)公司便進(jìn)行配顏套，中印心代表輕政府出轉(zhuǎn)讓、拍架賣土地雪。不同融兩資模式纖案例企業(yè)融資開發(fā)政府出讓土地成本費(fèi)用土地收益支付成本、回購(gòu)資產(chǎn)2.以企擱業(yè)為帆損益稍主體敬的開作發(fā)模播式西安做俯法：西安高憲新區(qū)在鏡“一次幟創(chuàng)業(yè)”斜期間也愚采用了踢以高科爽集團(tuán)公沈司進(jìn)行務(wù)土地一俊級(jí)開發(fā)潔的模式狼，高科彼集團(tuán)公基司向銀緊行融資裁并開發(fā)杠土地，午以政府襯的名義風(fēng)出讓土蔑地，管澤委會(huì)（碌代表政勤府）除晃必要的您財(cái)政支輕出外，店將土地樹出讓金址和節(jié)余口的財(cái)政尤收入都?jí)ν度敫咴昕萍瘓F(tuán)腳公司用妨于土地駕的滾動(dòng)微開發(fā)。大連濟(jì)做法襖：大連軟缺件園是排由私營(yíng)零企業(yè)組須建的大款連軟件抹園開發(fā)逐有限公辛司負(fù)責(zé)買開發(fā)的肺。該園克區(qū)的良?xì)q性運(yùn)營(yíng)槳取決于氧三方面棚因素：豆一是獨(dú)俱特的行路業(yè)定位則，二是騰政府的葵大力支兩持，大套連市政腎府把軟仙件作為含支柱產(chǎn)義業(yè)，投哄入了許桐多資源偵。三是瘡良好的緣瑞地段使圓得園區(qū)克有可能酬獲得較爺好的房肆地產(chǎn)開縮慧發(fā)收益稿，以支災(zāi)撐園區(qū)溫的良性竊發(fā)展。企業(yè)融獄資開發(fā)企業(yè)結(jié)出讓裕土地成本奴費(fèi)用土地收河益政府漫財(cái)政問支出四、嬸各開英發(fā)區(qū)撞土地盛開發(fā)烈及投活融資揉體制隙案例天津搏泰達(dá)數(shù)投資嗓控股處有限擴(kuò)公司是天榆津經(jīng)喊濟(jì)技理術(shù)開積發(fā)區(qū)斜的投節(jié)資開警發(fā)主染體。公司休基本囑情況20朋01年天津茫開發(fā)區(qū)袋改制開底發(fā)區(qū)總燭公司，頑重組泰柿達(dá)集團(tuán)結(jié)、建設(shè)鍋集團(tuán)成樂立泰達(dá)箱控股。截止到201柜0年三摩季度跟，總江資產(chǎn)儉為15戴87旋.5驚5億元，凈資遣產(chǎn)為27討2.將21億元。擁有泰慮達(dá)集團(tuán)版、泰達(dá)朵建設(shè)集案團(tuán)等15家全遺資子縱公司遇；泰達(dá)害股份尾、津便濱發(fā)宗展、歪濱海折能源撥等5家上市津公司；濱海快阻速、天忌津鋼管利集團(tuán)等30余家控翼股公司響；渤海僚銀行瞧、渤查海財(cái)?shù)a(chǎn)保鵝險(xiǎn)、掙恒安寧標(biāo)準(zhǔn)耳人壽灰等40余家派主要版參控媽股子諸公司帆。發(fā)展歲路徑公司遵紙循的是楊“做大——做強(qiáng)——做實(shí)輝”的先發(fā)展饒道路誓。成立末后的非成效在成訓(xùn)立后亭的5年內(nèi)振泰達(dá)忠控股佛融通減了超考過80啄0億以上的蘆資金，途在開發(fā)躍區(qū)擴(kuò)張免發(fā)展期當(dāng)極大地短促進(jìn)了收區(qū)域建酒設(shè)和區(qū)飲內(nèi)產(chǎn)業(yè)售企業(yè)發(fā)馳展。天津經(jīng)安濟(jì)技術(shù)爆開發(fā)區(qū)天津梢經(jīng)濟(jì)枝技術(shù)苦開發(fā)搏區(qū)泰達(dá)碎控股公用事業(yè)專營(yíng)領(lǐng)域200億元水電牧氣熱軌道斯交通道路唉橋梁垃圾敲發(fā)電何、污鳳水處尤理、舉海水牲淡化城市開發(fā)運(yùn)塊營(yíng)實(shí)業(yè)投資金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)感業(yè)46留0億元開發(fā)配塌套，泰蠅達(dá)集團(tuán)點(diǎn)等39李0億元天津鉤鋼管淋、航爺母游特樂場(chǎng)網(wǎng)等40億元渤海銀疾行、證趣券信托袖等酒店、堪會(huì)館、嚷足球場(chǎng)蕉等區(qū)域開發(fā)圍海造午地、收罵購(gòu)海岸吊線、灘寺涂進(jìn)行牢臨海新菠城、旅教游區(qū)開跳發(fā)天津開展發(fā)區(qū)投競(jìng)?cè)谫Y平偽臺(tái)三階畏段資金大嘴循環(huán)：財(cái)政旨資金所、土越地出稼讓金鈔、銀切行貸譽(yù)款捆開綁，臨用于制建設(shè)況和還河本付控息資源大犁循環(huán)：1、以上市唱公司為減平臺(tái)進(jìn)勵(lì)行資源技重組，大通過注雄入優(yōu)質(zhì)戰(zhàn)資產(chǎn)、離資產(chǎn)置躲換等方戀式推動(dòng)顆上市，限發(fā)揮資藥本放大朽效應(yīng)2、通過危上市融咽通資金蒼，用資狼金去獲棟取更多礦的資源蜜，開發(fā)落建設(shè)進(jìn)帥行培育3、培育卡優(yōu)質(zhì)資象產(chǎn)再裝煤入上市徹公司獲挎取新一盲輪的發(fā)忌展資金凱，以此域?qū)崿F(xiàn)資博源循環(huán)資本插大循攀環(huán)：1、組薦合政圖府、期企業(yè)身、社惱會(huì)資鵲源壯屠大融借資平遍臺(tái)2、拓鋪寬融固資渠纏道，啊擴(kuò)大張直接虛融資年，撬相動(dòng)間飾接融去資，溫實(shí)現(xiàn)李資本乓循環(huán)123（1）園區(qū)涌開發(fā)的招“雙主連體模式鋼”：政膠府組織堆推動(dòng)+主力銀艙行金融葡支持政府跟出函院指定(特許)地塊的土地省開發(fā)窗權(quán)、秤土地杯出讓忌收益畏權(quán)授告予開艷發(fā)公樹司；開發(fā)公誘司將獲們得的土喬地出讓壘收益權(quán)壓質(zhì)押，銳獲取貸飽款。園區(qū)垮承諾肥給予膜開行留對(duì)園渠區(qū)未促來5年內(nèi)稀政府烘計(jì)劃演或規(guī)涂劃的鵝項(xiàng)目航優(yōu)先晶提供嘩貸款纖的權(quán)敲利，涼以及塊對(duì)后洽續(xù)融啟資服構(gòu)務(wù)（耀債券淹承銷肺、財(cái)迫務(wù)顧旅問）計(jì)享有譽(yù)優(yōu)先北權(quán)。蘇州工劑業(yè)園區(qū)蘇州叫工業(yè)框園以中新唯蘇州月工業(yè)亡園區(qū)巡壽開發(fā)匪公司為主導(dǎo)自進(jìn)行園捧區(qū)開發(fā)流和招商瘡引資，香管委會(huì)刪負(fù)責(zé)政責(zé)府行政縣和社會(huì)棵管理職潛能。（2）園區(qū)需引導(dǎo)基場(chǎng)金20史06年3月22日，國(guó)突內(nèi)第一愚只創(chuàng)業(yè)滾投資引您導(dǎo)基金——“蘇察州工鬧業(yè)園許區(qū)創(chuàng)鈔業(yè)投尿資引姓導(dǎo)基自金”薦在蘇艇州工塑業(yè)園朋區(qū)成頸立。（3）債睛權(quán)融險(xiǎn)資方彩式20稱03年11月蘇州晨工業(yè)園未區(qū)地產(chǎn)青經(jīng)營(yíng)管妹理公司瞎發(fā)行10億元的擠企業(yè)債封券。200位8年4月蘇州辦工業(yè)園嚇國(guó)有資激產(chǎn)控股蘆有限公冶司發(fā)行10億元近的短葵期融雷資券。2009年蘇稀州工赤業(yè)園陜創(chuàng)業(yè)傻投資題有限稈公司果發(fā)行5億元蝕公司茂債券角。（4）中壟小企牙業(yè)“您統(tǒng)貸將平臺(tái)談”園區(qū)財(cái)鐵政撥付20今00萬元暗委托逮定向盼投資續(xù)成立傅“融摸風(fēng)管遭理”并，以肌“統(tǒng)挑貸平到臺(tái)”規(guī)的形苗式向躁國(guó)開炕行申盡請(qǐng)了侮首期300貿(mào)0萬元貌的5年期貸別款。政府提駛供一定腥的貼息壤和風(fēng)險(xiǎn)觸補(bǔ)償政門策，融治創(chuàng)擔(dān)保慎公司負(fù)愛責(zé)“融賭風(fēng)管理悄”的日?qǐng)A常經(jīng)營(yíng)。資金通嚴(yán)過融創(chuàng)墨擔(dān)保專變業(yè)的評(píng)魔審及管擊理手段僅，以委沖托貸款注的方式瘡，用于妄對(duì)集成慢電路設(shè)階計(jì)、通邪信、生評(píng)物醫(yī)藥萍、光電般、軟件背、動(dòng)漫姐等高新透技術(shù)企知業(yè)在啟隙動(dòng)階段奧的的投峽入。已有賺多家要企業(yè)嫩在“雕統(tǒng)貸術(shù)平臺(tái)豎”的純資金昨支持撞下取族得長(zhǎng)升足進(jìn)船步，長(zhǎng)并獲瞞得了VC的資金王投入。蘇州工押業(yè)園區(qū)蘇州芝工業(yè)劉園區(qū)老撾梢萬象旁特殊制經(jīng)濟(jì)漁區(qū)項(xiàng)煙目，都首次援把開菜發(fā)區(qū)糞建設(shè)尼經(jīng)驗(yàn)沿“打秀包”助輸送冠海外汗，國(guó)宜家開質(zhì)發(fā)銀眼行提皺供中當(dāng)方建聽設(shè)老溉撾20牌09年東炸南亞鐵運(yùn)動(dòng)稠會(huì)場(chǎng)舊館并瓜開發(fā)且萬象服市周栗邊10平方公繡里土地吐的資金苗支持。免費(fèi)建葉設(shè)萬象笛體育場(chǎng)10平方濾公里蝦萬象倍新城獨(dú)的開饅發(fā)權(quán)云南建電工蘇州工柿業(yè)園國(guó)家開冤發(fā)銀行廣州老撾中國(guó)園區(qū)開需發(fā)、騰撕籠換鳥制造聾業(yè)外烈移資金資金