養(yǎng)老地產(chǎn)專題

養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識(shí)，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場(chǎng)需求增加。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足。政府政策的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計(jì)!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式和運(yùn)營成本應(yīng)精心測(cè)算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力!有彈性的設(shè)置土地開發(fā)控制模式!認(rèn)識(shí)入市風(fēng)險(xiǎn)并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!在成本及溢價(jià)平衡間選擇物業(yè)組合!研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part2：市場(chǎng)研究part3：產(chǎn)品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式2.與一般住宅的差異性消費(fèi)群的專一性——它是“針對(duì)老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動(dòng)的廣泛性——在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳?，就可以申?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護(hù)理、上門服務(wù)、短期居住和長(zhǎng)期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老年群體。日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細(xì)，全面覆蓋了各類人群的需求。幼兒園與養(yǎng)老院結(jié)合老年公寓代表案例：臺(tái)灣老年公寓房屋樣式經(jīng)營項(xiàng)目獨(dú)立半獨(dú)立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運(yùn)營方式臺(tái)灣老年公寓養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國CCRC社區(qū)CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社區(qū)美國相對(duì)歐洲及其他發(fā)達(dá)國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當(dāng)前的老齡化階段較為接近。美國ccrc社區(qū)采取自費(fèi)的模式，依住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各種型態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。CCRC區(qū)域劃分：獨(dú)立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護(hù)理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)CCRC社區(qū)參考點(diǎn)：CCRC居民住院照顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守老人比較平均價(jià)格貴、次數(shù)多時(shí)間長(zhǎng)在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)多在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較多、花費(fèi)較少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較少、花費(fèi)較多雖然CCRC住民在住入護(hù)理之家，所花費(fèi)的醫(yī)師照顧費(fèi)用遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)社會(huì)族群。但在門診上花費(fèi)的，卻比傳統(tǒng)社區(qū)老人低許多。此外CCRC居民對(duì)自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。①.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)理員志愿者隊(duì)伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護(hù)理中心護(hù)工上門服務(wù)住院照顧護(hù)理之家照顧機(jī)構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護(hù)理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品4.產(chǎn)品形態(tài)“候鳥式”養(yǎng)老廣東邦家公司也正在廣州、長(zhǎng)沙、海南、青島等地選址，擬大批量購買別墅群，籌建“候鳥式高端社區(qū)養(yǎng)老院”?！倍燃兖B(yǎng)老基地“模式超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬畝，可按照一定的比例劃分，彼此間既有不同，又有關(guān)聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，4000畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，另4000畝用于綜合開發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對(duì)這部分物業(yè)持有運(yùn)營，出售使用權(quán)。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機(jī)構(gòu)等業(yè)主購買房屋的使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)的相關(guān)服務(wù)價(jià)格較低適用于老年群體典型案例居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù)

9：00~18：00

日托護(hù)理服務(wù)站

19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例居家養(yǎng)老以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會(huì)化服務(wù)。例如：日本以社區(qū)為基本單元，在生活區(qū)域內(nèi)提供所有服務(wù)，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務(wù)。一站式，日托、上門服務(wù)、短期入住、長(zhǎng)期居住等服務(wù)在一個(gè)服務(wù)體內(nèi)集中解決，同時(shí)有助于保持護(hù)理的連續(xù)性，可以與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼兒園等。國內(nèi)的CCRC社區(qū)典型案例三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)——國內(nèi)的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)

形成多元產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)筑復(fù)合型社區(qū).整體功能設(shè)計(jì)包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題

酒店（會(huì)所）、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)中心；主題養(yǎng)生谷；

養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館等經(jīng)營模式：向客戶出售物業(yè)產(chǎn)權(quán);出售會(huì)員卡通過返本銷售入住、反向抵押貸款、

房屋置換、出租原有房屋租住社區(qū)等方式。②.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長(zhǎng)期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長(zhǎng)期運(yùn)營出售單純銷售典型案例：出售與持有相結(jié)合盈利模式北京太陽城國際老年公寓就是較早采取了這一模式。同時(shí)還采取了“反按揭”方法和“置換”方法?！胺窗唇摇奔蠢先送夂螅瑢⒗先嗽蟹课莩鲎?，以租金收入入住(以租換租)?！敝脫Q“即將原有的住房與之進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世后，將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還繼承人。③.住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)立體的開發(fā)經(jīng)營模式利潤(rùn)來源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)大對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤(rùn)風(fēng)向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求低5.目標(biāo)客戶群階段階段：絕刻大多慈數(shù)的蛇老年墊人在耍退休萄后就燥成為雅純消小費(fèi)者薄。時(shí)限特叮征：老齡純消請(qǐng)費(fèi)人口封比低齡侮純消費(fèi)耍人口有迷著更加訴漫長(zhǎng)的帥純消費(fèi)梯年數(shù)。行為貼特征繳：自主消懲費(fèi)思想輸特征航：消費(fèi)觀掘較為成浩熟，沖動(dòng)脫型熱情宏消費(fèi)和移目的不毀明的盲泄目消費(fèi)努少。質(zhì)量特告征：老環(huán)年消費(fèi)悶對(duì)商品達(dá)質(zhì)量和氣服務(wù)質(zhì)唇量的要川求高于綁一般消榴費(fèi)。內(nèi)在嶼特征蜜：休閑巧性消容費(fèi)與肉服務(wù)蹦性消煤費(fèi)所癥占比受例大。目標(biāo)親客戶毅群的陵消費(fèi)岡特征“以租換厘租”的形珠式社萄區(qū)幫偽助老鍋年人請(qǐng)將原未有住吹房出框租，呢所得笨租金勒來支殼付老碧年人依租住垮獨(dú)立窮型老呀年公麻寓的客費(fèi)用聚；“以舊換邊新”的形式灰即老年水人的現(xiàn)頃有住房緣瑞與老年為公寓的坦住房進(jìn)晉行交換富，如果攤老年人禽去世之禽后，收批回公寓頁住宅再秘將原置灘換房折恭舊返還揉其子女泰。利用“倒按揭”在發(fā)達(dá)國家中是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險(xiǎn)公司簽訂一份合同，在相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估公寓價(jià)值和測(cè)算人均壽命之后，銀行與保險(xiǎn)公司每月支付老年夫妻一定的生活費(fèi)，直到其故世，屆時(shí)，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”的做法實(shí)際上還含有人壽保險(xiǎn)的意義。目標(biāo)龍客戶束群的消費(fèi)方獸式6.融乘資問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際昂養(yǎng)老腹地產(chǎn)消的投永資商資主要腦有三點(diǎn)類：RE布IT油s作為上窗市公司專更關(guān)注懷租金收么益的穩(wěn)百定性，救強(qiáng)調(diào)資抵產(chǎn)的長(zhǎng)照期持有振；私募?xì)Щ饎t主要泊面向機(jī)目構(gòu)投資佳人，更羅非盈利性組織主要利用捐贈(zèng)資金和政府補(bǔ)貼為低收入群體提供社區(qū)養(yǎng)老。國內(nèi)目前艷的融菠資機(jī)兵構(gòu)多灑為商鞭業(yè)銀挎pa雷rt覺2：詠國內(nèi)良養(yǎng)老吧地產(chǎn)嫩市場(chǎng)滋分析有少找量相劃關(guān)政喉策，但還裁缺少繡政策汁支持輸。與大型四醫(yī)院合伶作設(shè)立跪護(hù)理醫(yī)司療中心傷、家政分服務(wù)中阿心、老質(zhì)人再就按業(yè)中心櫻、旅游屋服務(wù)、剩房屋置邀換服務(wù)農(nóng)、婚介晶中心。商業(yè)銀補(bǔ)行、房地產(chǎn)韻基金、房地產(chǎn)擺投資信研托國內(nèi)專蒸業(yè)機(jī)構(gòu)渴較少，國外先較多桶：美國S容ASA峽KI設(shè)由計(jì)公司舊、美國鎮(zhèn)K.濱J.忙A建近筑事佛務(wù)所勾、丹瘋麥K職AB臘集團(tuán)。1.養(yǎng)熊老地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析融資機(jī)構(gòu)規(guī)劃魄計(jì)資源政策環(huán)境社區(qū)攪服務(wù)資亭2.我國褲老年人口的發(fā)展害狀況我國1洲999賢年成為反老年型狡的國家，是世胡界上蠻老年龜人口久最多形、增跪長(zhǎng)最極快的銹國家敏之一。20世貴紀(jì)80侮年代以殺來，60議歲以上的袍老年人填口平均壘每年以3%柔的速觀度持污續(xù)增菊長(zhǎng)，更為訓(xùn)突出的劫是，80細(xì)歲以上高怪齡老人訊已高達(dá)霸110著0萬，須并以年第均5%的堪速度遞林增。本世鑒紀(jì)中葉盈，60腔歲以上沃的老年遼人口將究達(dá)到4碗.4億鏟左右，粒約占亞餃洲老年斑人口總切數(shù)的3梳6%，搖占世界耗老年人掘口總數(shù)牛的22察.3%顧。中國征老年庫人口雖規(guī)模指之大臟，老重齡化原速度記之快毀，高寨齡人綱口之色多，蠢都是猜世界煙人口壯發(fā)展足資料類來源概：《框人口線研究紋》3.國內(nèi)老期年人的居住?？紹、購買驗(yàn)房屋居確住A、自行豆建房居璃住C、租竟房居住資料來茶源：《宗人口研抬究》4.核我國貪養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)有的形開發(fā)模政府福利型政府收益性企業(yè)盈利霧型北京義香山厘老年魔公寓山東冒威海根老年朵公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)單捕位主辦播，海淀起區(qū)民政俊局直接班領(lǐng)導(dǎo)和桃管轄山東捧省標(biāo)聞準(zhǔn)最線高的狗、規(guī)升模最皺大的家社會(huì)胃福利臺(tái)服務(wù)砌機(jī)構(gòu)由企業(yè)售投資開純發(fā)建設(shè)撈運(yùn)營北京舍太陽攜城福利烤型養(yǎng)枝老院盈利區(qū)型型值養(yǎng)老陸院，吊老年賺公寓老年循公寓凡，養(yǎng)津老社龍區(qū)目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長(zhǎng)，贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差——現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)——我國社會(huì)保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”?！獰o真正針對(duì)老年人生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)潮：企士業(yè)贏日利性嘩初級(jí)營老年末社區(qū)頭，僅勻?yàn)橹邪「呓?jīng)撓濟(jì)實(shí)帶力老顏年群朋體打蝴造，劇投資嬌額大灘，開榨發(fā)周農(nóng)期長(zhǎng)養(yǎng)老凱地產(chǎn)編開發(fā)層現(xiàn)狀1、大都扒市郊外騙模式：以上監(jiān)海、狡北京桑、深挽圳、尊成都腫為代燙表的屢大城暑市，做近郊通開發(fā)悔模式始成熟笛，市素場(chǎng)潛躺力巨石大。 以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式：三亞獨(dú)特的模式。主要分效布區(qū)域蔽：目前惰，以貝北京巧、上忌海的尤養(yǎng)老句地產(chǎn)釋發(fā)展陽最為閱成熟小結(jié)：畜企業(yè)營串利性養(yǎng)葛老地產(chǎn)仰項(xiàng)目少燙、具低甘密度、添產(chǎn)品類聯(lián)型多樣民特點(diǎn)、耐以租售翅方式為幸主企業(yè)營冒利型養(yǎng)涉老地產(chǎn)千開發(fā)現(xiàn)鍵狀：目前令國內(nèi)饞開發(fā)驗(yàn)的養(yǎng)稿老地蒸產(chǎn)項(xiàng)恥目較后少，譜且開抄發(fā)比夸較成儲(chǔ)功的派更是食鳳毛董麟角國內(nèi)養(yǎng)老地剖產(chǎn)的物業(yè)缸管理方弄式根據(jù)蛾國內(nèi)步老年錄人的血特殊剪性，染物業(yè)蝴管理訓(xùn)要包壤括社寬區(qū)醫(yī)燈療護(hù)臨理中殼心、宿家政妹服務(wù)翁中心棋、老錫人再蔬就業(yè)勢(shì)中心翠、旅因游服幕務(wù)、扮房屋耍置換透服務(wù)蘋以及躺婚介虹中心傘等。社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)或管理社區(qū)文化的營造常規(guī)管理物業(yè)管理基本鄭操作銀模式：將服務(wù)顆內(nèi)容外犬包給引吐進(jìn)社區(qū)挽的專業(yè)圣機(jī)構(gòu)，笛也可以已采用物歷業(yè)管理奔公司與陪專業(yè)機(jī)耗構(gòu)合作蘇的方式蒼來進(jìn)行途。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費(fèi)家政服務(wù)費(fèi)配套設(shè)施使用費(fèi)特殊護(hù)理費(fèi)其它費(fèi)5.養(yǎng)臘老地產(chǎn)陰的發(fā)展趨勢(shì)規(guī)?；迹弘S著市樓場(chǎng)的進(jìn)愈郊區(qū)化：滿足對(duì)環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)離城市，但是同時(shí)會(huì)顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪的郊區(qū)?？萍蓟簽槔夏耆颂峁└?xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，帶來更方便、安全的全方位保障。建筑多樣化：隨著市場(chǎng)的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅健康性、使用的多功能化、增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體社區(qū)服務(wù)專業(yè)化：社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。產(chǎn)品趨勢(shì)規(guī)?；萍蓟ㄖ鄻踊紖^(qū)化社區(qū)服務(wù)專業(yè)化功能豐富化適合巴中國裕養(yǎng)老私地產(chǎn)型發(fā)展繡的創(chuàng)境新手夕段：6.貍養(yǎng)老估地產(chǎn)埋的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新腎手段房屋父置換桶、兩掉代買院、以房養(yǎng)待老、分哄時(shí)度假柏、私募基匆金、房蝴地產(chǎn)投丹資信托逃基金(狼REI昆Ts)澇、上市、趴信貸、企業(yè)債賭、政府棚債part4：發(fā)展前景分析中國漆的養(yǎng)務(wù)老設(shè)濤施傳倘統(tǒng)上策是民洋政機(jī)毒構(gòu)社膚會(huì)福亦利的古一部晃分，銳最初宣以為性三無蓬老人諷服務(wù)獅的社群會(huì)救塔濟(jì)為懲主，政近年沉來逐哀步走河向了莖社會(huì)覺化，勿但仍償然是以非營殘利社會(huì)歸福利為甜主體。無雅疑，發(fā)展前景機(jī)會(huì)點(diǎn)油一老齡人光口增長(zhǎng)恨速度快暢，城市場(chǎng)空巢家域庭比例抗增加過宮快，對(duì)占數(shù)據(jù)逼來源原：200怠0年全盜國第偵五次謙人口站普查汪報(bào)告亦；201作0年全效國第書六次熱人口身普查廚報(bào)告全國疏老齡簡(jiǎn)人口珍統(tǒng)計(jì)史表201信0年至機(jī)會(huì)彈點(diǎn)二老年駁消費(fèi)聚者收狗入提虎高，蔥消費(fèi)糖能力嫩增強(qiáng)越。隨著經(jīng)遍隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。機(jī)會(huì)點(diǎn)魯三國內(nèi)悟養(yǎng)老謝地產(chǎn)及的開蒼發(fā)供稻應(yīng)量渠不足福利性營利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足:國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)較少，做得成功的更是鳳毛麟角。數(shù)據(jù)該來源由：策我略研寄究周匠報(bào)機(jī)會(huì)薦點(diǎn)四政策的平支持，死“適居綁養(yǎng)老”綢概念的文提出財(cái)政嚼部和汗稅務(wù)例總局《關(guān)于慶對(duì)老鼻年服銅務(wù)機(jī)激構(gòu)有畢關(guān)稅掏收政健策問肥題的焰通知》（財(cái)稅〔2蹈00蠅0〕吉97號(hào)）次；200瘡6年頒身發(fā)的《國務(wù)院海南政協(xié)提案《關(guān)于大力推進(jìn)我省異地養(yǎng)老度假項(xiàng)目建設(shè)的建議》。“十二五”規(guī)劃綱要提出，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，提倡'適居養(yǎng)老'概念"市場(chǎng)不假成熟，商業(yè)到模式漸仍需紅探索，創(chuàng)新百贏得先涉機(jī)。機(jī)會(huì)點(diǎn)椅五：養(yǎng)老鑄地產(chǎn)這種創(chuàng)藝新型的探地產(chǎn)產(chǎn)齊品，租殖售方式挽將比普捎通住宅魯更為復(fù)群雜。從度更長(zhǎng)遠(yuǎn)花的層面何來看，雹對(duì)于大混多數(shù)開懂發(fā)商來倍說，受無限于資陡金壓力貓，開發(fā)商編采取“縫銷售+魄持有運(yùn)抵營”的前方式運(yùn)掙作更為仙現(xiàn)實(shí)。比如忘康乃馨趟，二期烘10萬劃平米療臨養(yǎng)型精融裝公寓輝和養(yǎng)生南型住宅泳已全面牽啟動(dòng)，迎在這一早“未來養(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的?！崩钪鼐疟硎?，老年社區(qū)房產(chǎn)可能會(huì)采取出租、賣產(chǎn)權(quán)和直接買斷等方式進(jìn)行。而更具體的問題，則是醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否能夠滿足社區(qū)老人護(hù)理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。part3：產(chǎn)品打造①.構(gòu)建開嘉發(fā)商、胡投資商垃、運(yùn)營春商角色姨分離的芝金融生而態(tài)中國養(yǎng)訴老地產(chǎn)爐持有經(jīng)勸營要考哥慮資金爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，父經(jīng)營收斗益不足當(dāng)10%，開發(fā)袖與經(jīng)什營的燙截然母分開略勢(shì)在嚷必行。其發(fā)展需績(jī)要把開發(fā)屯商、投蔽資商、處運(yùn)營商甩的角色泥進(jìn)行分跡離，促糠使養(yǎng)旅老地產(chǎn)得金融生敵態(tài)的發(fā)薦育，并鴉逐步構(gòu)中建這一杏生態(tài)鏈離資金成生本最低哥、規(guī)模存化速度胞最快、碎抗沖擊撇能力最緞強(qiáng)的優(yōu)發(fā)勢(shì)。問題的背核心是鈴如何對(duì)兆養(yǎng)老地黨產(chǎn)的風(fēng)撓險(xiǎn)收益疼進(jìn)行合肚理分配凳，實(shí)現(xiàn)客整個(gè)系炸統(tǒng)的低評(píng)成本平五穩(wěn)運(yùn)行陰。美國歌養(yǎng)老期地產(chǎn)絮金融匙生態(tài)蝕中風(fēng)易險(xiǎn)收怨益分吵解與脹匹配1.如繞何打造成功的余養(yǎng)老地序產(chǎn)②.帽六大畢核心扮要素惡，打她造成街功養(yǎng)井老地峰產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目選址單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)6大核心要素色彩規(guī)劃項(xiàng)目選敬址：環(huán)境良中好，交椅通便捷丘，場(chǎng)地夸周邊活獅動(dòng)安全嫁，生活永氣息濃礙郁。規(guī)劃節(jié)設(shè)計(jì)摔：應(yīng)該涌從老怠年住勤宅的爆特點(diǎn)斧出發(fā)湊，滿砍足自青然環(huán)樸境、至人文嶺環(huán)境單體設(shè)計(jì)：?jiǎn)误w設(shè)計(jì)以別墅、多層為主，主要是從老年人行動(dòng)不便的生理特征考慮。色彩規(guī)劃：穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩，利于老人辨認(rèn)。戶型炒設(shè)計(jì)收：保證羅有良途好的民采光織、通吩室內(nèi)設(shè)計(jì)：從墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇到色彩設(shè)計(jì)、電器照明設(shè)計(jì)，乃至門窗的選擇等等細(xì)節(jié)上都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)居住者的細(xì)膩關(guān)懷。③.產(chǎn)踢品設(shè)計(jì)拾原則心理眉：環(huán)境行約為心理相學(xué)的角僚度出發(fā)善，考慮淋大多數(shù)陪老年人部常年形燦成的居住逆習(xí)慣，提供搬傳統(tǒng)形夜式的室唉內(nèi)空間相。設(shè)計(jì)：從空恰間（抖消除毀室內(nèi)幫高差籍）、單裝置北（設(shè)吧置扶幣手、殘地面你防滑匪）、晴設(shè)備瀉（緊地急通館報(bào)系昆統(tǒng)、搬安全尼電熱鵝源）尺、管銷理員貌或護(hù)洗理人咳員等練方面對(duì)應(yīng)老夕年人日擴(kuò)常生活欣中的安幫全性，轉(zhuǎn)做到緊烘急時(shí)刻睬可立即工采取措訊施；交流避：盡可堡能在與樓內(nèi)屬外為賢老年稈人提務(wù)供各駛種鄰里交幣流、人己際交流的公共就交往空辟間和環(huán)嗽境；建筑些：從建筑缺人類工交流建筑設(shè)計(jì)心理產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則區(qū)位卡：北京貪順義奮區(qū)潮測(cè)白河非畔定位欄：“世界箭級(jí)的高滴尚退休伸社充區(qū)”、氧“全新躲退休生撿活的領(lǐng)倡跑者”規(guī)模潛：總建筑遍面積70萬平方壺米物業(yè)類經(jīng)型：獨(dú)棟遮別墅跨、聯(lián)總排別咳墅、葬中式運(yùn)四合志院、極公寓客戶來憶源：主要來四源北京2.典枕北京寨太陽舉城：蠻國內(nèi)幕最成首功的幸老年亮社區(qū)趴之一別墅別墅四合院公寓公寓成功點(diǎn)呀之1：針對(duì)樹不同人澡群，設(shè)霜計(jì)較為圈豐富的揚(yáng)住宅物悠業(yè)形態(tài)①東名方太怖陽城氏醫(yī)院?。ㄒ徊眉?jí)綜自合性馳醫(yī)院誤）②東方嘉搜賓國際減酒店，礙五星級(jí)釋標(biāo)準(zhǔn)③大型既超市萬進(jìn)駐年，商富業(yè)一煉條街④康體中準(zhǔn)心，各懶類球館夕、溫泉拉游泳池⑤遷5萬平匙米太竊陽會(huì)娃所，哄商務(wù)拾會(huì)議身，餐與飲休圾閑⑥匯佳幼伯兒園成功慰點(diǎn)2：六重賺成品配我套滿足部各大需店求①匪約20蒼00畝潮白稍河②近10萬株原淚生樹③近20萬平米蒸社區(qū)生電態(tài)湖④晝75萬平冤米運(yùn)丹動(dòng)休蛋閑綠匹地⑤節(jié)能環(huán)篇保的水云源／地旺源熱泵稱系統(tǒng)⑥高達(dá)40數(shù)00個(gè)/立方厘覺米負(fù)離蜓子含量隔，綠色錘生態(tài)系春統(tǒng)，可肚比海濱成功點(diǎn)3：良津好的太陽城粒醫(yī)院：專業(yè)吵醫(yī)師英和設(shè)耍備、技由北客京市纏老人福病研侮究中濱心選垃派、略定期猶體檢敲，提層出保廈健計(jì)艷劃、邁專業(yè)軟急救蝴中心標(biāo)、全許覆蓋瘡的應(yīng)隊(duì)急呼聾叫系排統(tǒng)。老年大刺學(xué)：北京第摧一家社剖區(qū)申辦袍的老年判大學(xué)，研開設(shè)多投重課程什，如芭闊蕾、陶雙藝、書憑法、雕知刻等，梅部份課拍程由社土區(qū)老人霞擔(dān)任教蔬師社區(qū)舍農(nóng)莊潮：在社區(qū)后內(nèi)開辟惑可以耕滑種的農(nóng)真莊，每魄塊地管桃理費(fèi)低供廉，一架年中可斬以在地鬧塊中耕悠作，很晚多老人蒙非常喜薯歡這種否農(nóng)家樂勝的感覺成功點(diǎn)4：針仁對(duì)老做年人浮需求緣瑞建設(shè)龜?shù)纳顼媴^(qū)醫(yī)敬院、特康體泰中心汁、老鞋年大誘學(xué)、遇自助助農(nóng)莊漂等音樂咽會(huì)合趙唱團(tuán)太極求俱樂給部活脖動(dòng)棋牌縱俱樂地部國際風(fēng)向箏文化系節(jié)舉辦公過3屆國回際風(fēng)授箏節(jié)舉行了3次新年凍音樂會(huì)社區(qū)佳組織狐的俱布樂部乒乓球獵俱樂部拒、太極億俱樂部粱、棋牌俱寒樂部、揪釣魚俱鴉樂部業(yè)主辯自發(fā)漫的俱劍樂部太極俱伐樂部、原音樂沙綢龍、健身俱坑樂部等成功父點(diǎn)5鉤：多允彩的識(shí)精神壓文化養(yǎng)老地格產(chǎn)要配平套完整埋的，可樂應(yīng)對(duì)緊瞎急情況庸的醫(yī)療走服務(wù)系聲統(tǒng)。要擁有妥豐富的鵝、滿足嚼不同需刮求的康醫(yī)復(fù)運(yùn)動(dòng)與和娛樂把配套設(shè)肅施。具有復(fù)劣合精神痕和價(jià)值圖需求的棒老年人民服務(wù)功盾能，滿置足自我抹價(jià)值的隊(duì)實(shí)現(xiàn)。針對(duì)養(yǎng)廢老客戶取的無障脈礙設(shè)計(jì)詢。養(yǎng)生跟哨養(yǎng)老相鞭結(jié)合。part5：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估“銀發(fā)響經(jīng)濟(jì)”跨的龐大刊市場(chǎng)預(yù)慘示著中抓國“夕燦陽產(chǎn)業(yè)有”正在嗽成為蒸葉蒸日上密的朝陽距產(chǎn)業(yè)。然而，溝因?yàn)槿笨岱ε涮酌Ｕ吆途颖O(jiān)管，草持有經(jīng)擾營要考尸慮資金抓風(fēng)險(xiǎn)，誦經(jīng)營收披益不足策10%，開發(fā)與黃經(jīng)營的探截然分鄙開勢(shì)在福必行，養(yǎng)鮮老地恥產(chǎn)面滾臨著姿很大狐風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)