大戶型存量房源營銷策略報告

中一花園大戶型存量房源營銷策略報告《報告整體提綱》Part1：項目營銷目標解讀Part2：項目現(xiàn)有狀況分析Part3：項目營銷策略導出Part4：項目推廣策略導出Part1：項目營銷目標解讀名：爭做后湖區(qū)域內(nèi)高端住區(qū)品質(zhì)代表成為本地區(qū)內(nèi)客戶口口相傳的高端樓盤代表，不僅為中一品牌和凱恩斯品牌樹立良好的市場口碑，同時也為項目二期地塊提供堅實的市場基礎(chǔ)。利：盡快去化大面積剩余房源，提供資金支持清空目前中一花園剩余大面積房源，提供可供二期地塊前期開發(fā)所需的資金支持，為二期項目爭取更多的人氣。存量房源基本情況說明戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比總價區(qū)間三房產(chǎn)品主要集中在130-160㎡20779.3%約110-136萬四房產(chǎn)品180-191㎡4517.2%約150-162萬復式主要集中在195-225㎡93.4%約133-202萬總計261100%項目現(xiàn)存量房源共計261套（中絲退回139套，目前暫無法辦理備案），其中三房戶型207套，四房戶型9套，復式樓層9套（最大一套為樣板間314㎡），其中所占比例最多的依然是三房戶型達到79.3%，其次為四房戶型約占17.2%，由于三房戶型多為臨湖單元，性價比較高，適合作為主力戶型推出。樓座1號樓2號樓5號樓6號樓7號樓8號樓9號樓10號樓套數(shù)213522869222262我們的銷售目標——項目存量房源共計261套，均為130㎡以上的大戶型產(chǎn)品，平均面積約為160㎡。以均價8500元/㎡計算，若全部去化可實現(xiàn)銷售總額3.55億。若在年底前初步去化50-70套，可實現(xiàn)銷售總額0.68億-0.95億。明顯可以看出，積累房源最多的是2#、7#、10#樓，此樓座觀景效果佳，面積適中具有較高的市場和推廣價值，可作為先行產(chǎn)品推出，搶在十月份銷售黃金期期間爭奪市場份額。1、按照項目現(xiàn)有情況來看，想要搶在十一黃金期內(nèi)去化部分房源，必須在推廣上有所實施，最主要的目的是讓市場客戶知道中一花園開始銷售的信息。2、可以預想的是，周邊競爭項目都會寄希望于十一黃金周消化自身存貨，但他們均缺乏與本案類似的大面積戶型，因此本案可以以補充型產(chǎn)品的姿態(tài)沖擊市場，提供給二次置業(yè)或者追求性價比的客戶，與周邊項目形成互補，有利的避開正面競爭。3、本案由于時間久遠，且在工程形象上不具優(yōu)勢，因此穩(wěn)定客戶信心是關(guān)鍵，針對139套特殊房源的對外處理上，一定要維護“新商品房”的概念，在現(xiàn)場銷售過程中盡量回避“退回房源”一說，可建議統(tǒng)一以“公司內(nèi)部保留房源”為由對外輸出。關(guān)鍵問題思路解讀Part2：項目現(xiàn)有狀況分析02.項目產(chǎn)品現(xiàn)狀分析03.項目目標客群分析01.項目S.W.O.T分析01.項目SWOT分析本案經(jīng)過較長的開發(fā)周期和銷售周期，已經(jīng)積累了大量的業(yè)主，取得了一定的市場基礎(chǔ)，但是由于種種原因，項目自身與周邊其他在售項目有著很大的不同，可以說，本案是一個優(yōu)勢與劣勢同樣明顯的項目。針對本案優(yōu)勢，總結(jié)出五大優(yōu)勢價值體系工程進度優(yōu)勢地段區(qū)位優(yōu)勢價格體系優(yōu)勢區(qū)域配套優(yōu)勢未來前景優(yōu)勢工程進度優(yōu)勢——實景現(xiàn)房中一花園現(xiàn)存房源均為實景現(xiàn)房，小區(qū)內(nèi)綠化經(jīng)過多年培育已經(jīng)顯現(xiàn)出較好的景觀效果，綠化率高，居住舒適度高，相比其他周邊項目（多以期房為主）更具市場競爭力。實景拍攝實景拍攝實景拍攝

后湖區(qū)地段區(qū)位優(yōu)勢——后湖核心二環(huán)線本案菱角湖商圈二七長江大橋武漢長江二橋王家墩CBD后湖大道漢口火車站武漢大道二七商圈本案位于后湖核心區(qū)域，近守二環(huán)線，靠近后湖大道和武漢大道等城市主干道，交通優(yōu)勢明顯，距離菱角湖和二七商圈僅十五分鐘路程，距離王家墩CBD區(qū)僅二十分鐘路程，西側(cè)靠近漢口火車站和機場高速，出行便捷，是整個后湖地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢最好的路段之一。本案距天河機場16.5公里，距漢口火車站3公里，距市政府5公里，距市民之家2.4公里市民之家價格體系優(yōu)勢——低價出售本案周邊競品項目價格表除去金橋晉合世家（豪宅類產(chǎn)品）和眾聯(lián)天美國際（loft產(chǎn)品）外，其他在售項目均價為8756元/㎡，實際上各項目經(jīng)過自身客戶消化和自然漲幅，整個后湖片區(qū)均價以近9000元/㎡，因此對于本案8500元的銷售均價來看具有較大的價格優(yōu)勢，在客戶引導上更利于發(fā)揮，低單價將成為本案沖擊市場的一大有利條件。區(qū)域配套優(yōu)勢——大生活圈交通配套：后湖大道、武漢大道（金橋大道）興業(yè)路、中一路、二環(huán)線公交線路：575、290、507、623、801地鐵線路：8號線3號線生活配套：中百超市（正義路店）、凱萊克酒店、工商銀行、漢口銀行市政配套：市民之家、塔子湖體育中心、菱角湖公園教育配套：六中石隆分校、武漢育才小學、十三中、武漢培英中學醫(yī)療配套：武漢漢口醫(yī)院、長江醫(yī)院、武漢兒童醫(yī)院后湖地區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展已經(jīng)完全形成了漢口北部中心城區(qū)的主要生活圈，本案周邊地段出行便捷，生活配套充足，獨享各項配套帶來的便利條件，具備不可多得的宜居生活環(huán)境。未來前景優(yōu)勢——發(fā)展?jié)摿?、外部區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ汉蠛貐^(qū)是武漢市四大新住區(qū)之首，政府近幾年大力發(fā)展本區(qū)域，在市政配套和交通配套商都投入大量力度進行改造升級，依托于整個后湖地區(qū)的高速發(fā)展，本案所處地塊更顯其發(fā)展?jié)摿?，隨著周邊各項配套的不斷完善，項目潛在價值將會進一步提升。2、內(nèi)部自身發(fā)展?jié)摿Γ河捎陧椖慷谝?guī)劃有商業(yè)街、5A寫字樓、高端酒店及商場，自身配套充足，一旦投入建設(shè)和使用將會大大提供一期業(yè)主便捷的生活條件，因此但從項目內(nèi)部發(fā)展遠景來看，也具備足夠的潛力。效果圖效果圖項目不利因素析——Weakness存量房源面積大，導致總價較高，銷售難度較大。小區(qū)用電一直存在問題，業(yè)主口碑頗有微詞。由于項目修建時間較遠且一直缺乏有效的維護，導致部分樓座內(nèi)部墻壁出現(xiàn)墻面油漆脫落等工程問題。受制于房源的特殊性，無法在短時間內(nèi)完成房管局備案。項目此次時隔多年再次進行銷售，在客戶心理上很難自圓其說。售樓部和樣板間均不具備形象展示功能，不足以給客戶直觀的震撼效果。墻面脫落嚴重售樓部和樣板間實拍關(guān)于項目的機會和威脅opportunity（機會）即將進入十一黃金銷售期，抓住本年度最后一次銷售旺季，迅速出擊市場，去化房源。借助后湖片區(qū)今年所有在售項目普遍價格上漲的趨勢趁機搶占客群，以低價優(yōu)勢吸引客戶置業(yè)。以現(xiàn)有的大面積戶型作為市場的補充產(chǎn)品引入市場，有效的避開其他項目的直接競爭，直面改善類客群。threat（威脅）由于產(chǎn)品的局限性，必定導致本案將喪失市場主流客群——剛需客群，而直面改善類或二次置業(yè)客群，客戶要求更高，去化難度無形中加大。周邊各項目在年底都會希望進行最后一次大量存貨消化，營銷活動頻繁，這勢必會對本案客源造成一部分分流，無法形成集中的積累去化。區(qū)位價值交通價值區(qū)域少有綜合配套未來潛力巨大全案共有優(yōu)勢戶型高附加值實景現(xiàn)房低價格搶占市場小高層、多層大戶型特有優(yōu)勢所以，在此基礎(chǔ)上，如何利用好價格優(yōu)勢和現(xiàn)房優(yōu)勢將是實現(xiàn)快速去化的關(guān)鍵！本案產(chǎn)品分析小結(jié)樓座可售單元分布明細1號樓（1.2.3單元）+2號樓（1.2.3.5單元）+7號樓（1.2單元）6號樓（2.3.5單元）+8號樓（1.2.3單元）+9號樓（1.2.3單元）+7（3單元）10號樓（1.2.3單元）+6號樓（1單元）+10（5單元）02.項目現(xiàn)有產(chǎn)品分析各戶型產(chǎn)品所占比值其中大三居產(chǎn)品所占比例最高為79%，180-191㎡四房產(chǎn)品所占比例為17%，另外還有約4%左右的復式超大戶型。由本案產(chǎn)品構(gòu)成比例，可建議銷售方向定位改善型景觀大三房，吸引二次置業(yè)客群，以小區(qū)品質(zhì)和產(chǎn)品舒適性為主要買點。推廣上力求性價比優(yōu)勢的體現(xiàn)。戶型面積區(qū)間套數(shù)總價區(qū)間三房產(chǎn)品主要集中在130-160㎡207約110-136萬四房產(chǎn)品主要集中在180-191㎡45約150-162萬復式產(chǎn)品主要集中在195-225㎡9約133-202萬總計26102.項目現(xiàn)有產(chǎn)品分析備注：對于本案目標客群來說，三房產(chǎn)品具有很高的居住舒適度，總價區(qū)間合理，且多為小高層和多層，公攤面積小，實際得房率高，對于追求生活品質(zhì)的客戶來說具有較高的吸引力。同時，由于三房產(chǎn)品所占比例大，在銷售策略上也應(yīng)該以此為主推戶型，盡快實現(xiàn)去化，實現(xiàn)銷售回款。市場分析片區(qū)競爭分析自2012年起漢口中心區(qū)主要以中大戶型產(chǎn)品銷售為主，與本案剩余貨量基本保持一致，大戶型產(chǎn)品作為本案目前重點戶型，將會產(chǎn)生與之激烈的市場競爭。2012年2013年解放大道沿線融科天城大智嘉園中城國際泛海國際西馬名仕三金華都金地京漢1903100-423㎡724套航天雙城武漢天地90平米左右120平米左右140平米左右160平米以上馨悅國際90-240㎡218套47-130㎡350余套89-140㎡300余套39-133㎡218套57-197㎡395套31-110㎡314套100-260㎡340余套50-90㎡240套50-120㎡100套育才雅苑80-136㎡412套黃埔公館90-126㎡620套葛洲壩國際廣場94-180㎡300余套市場分析片區(qū)競爭分析漢口中心區(qū)三房、四房產(chǎn)品競爭較為激烈，但同區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品比較發(fā)現(xiàn)，中一花園三室產(chǎn)品面積多集中在130-160㎡間，單價較低且多帶有觀景功能，性價比性較強，優(yōu)勢相對明顯。一房產(chǎn)品：中心區(qū)一房產(chǎn)品整體供應(yīng)量相對較小，并且本案主推大面積產(chǎn)品，競爭對比弱。兩房產(chǎn)品：中心區(qū)兩房產(chǎn)品競爭相對激烈，約7萬方供應(yīng)量，但本案現(xiàn)存兩房產(chǎn)品基本沒有，并非作為主力產(chǎn)品進行消化，競爭相對較小。三房產(chǎn)品：中心區(qū)三房產(chǎn)品供應(yīng)最為集中，競爭十分激烈，全年供應(yīng)約20萬方，從產(chǎn)品上來看，本案三房產(chǎn)品面積偏大，但具有單價低，景觀優(yōu)勢明顯的特點，具備一定競爭力。四房產(chǎn)品：中心區(qū)四房產(chǎn)品累計供應(yīng)10萬方，但大部分為漢口中心區(qū)豪宅項目為主，面積偏大集中在180平米以上，總價較高。本案四房產(chǎn)品為160-190平米，功能性較強，使用率較高，總價競爭優(yōu)勢明顯。通過三與中三心區(qū)三項目三進行三點對三點分三析“后湖三中心宜居三大景觀三高端三住區(qū)三”是本三案推三廣的主要三突破三點。市場分析項目點對點分析項目名稱項目優(yōu)勢項目劣勢本案優(yōu)勢融科天城漢口傳統(tǒng)中心區(qū)域、開發(fā)商品牌、輕軌1號線、擁有成熟的中心區(qū)配套建筑密度較大，舒適度相對較低，車位緊張，綠化率較低后湖中心地段，交通便利，未來地鐵實現(xiàn)真正意義上的地鐵樓盤，單價較低，景觀觀感強，屬于宜居類型住宅，帶有多套精裝修類房源馨悅國際漢口傳統(tǒng)中心區(qū)域、輕軌1號線、中心區(qū)價格最低項目規(guī)模較小，舒適度較弱、建筑密度較大、項目品質(zhì)相對較差中城國際同中心區(qū)項目地段優(yōu)勢相同，但屬于精裝修產(chǎn)品中價格優(yōu)勢最為明顯的項目緊鄰輕軌噪聲相對較大，建筑密度及梯戶比相對較高，舒適度較弱金地1903同其它中心區(qū)項目優(yōu)勢基本持平，擁有較高的精裝修標準緊鄰輕軌噪聲污染較為嚴重，產(chǎn)品實用性較低、項目通達性較弱葛洲壩國際廣場CBD中央商務(wù)區(qū)，處于武漢二環(huán)線之內(nèi)，臨近漢口火車站、金融一條街是武漢經(jīng)濟發(fā)展要地產(chǎn)品品質(zhì)感相對較差、戶型存在硬傷、高容積率高密度泛海國際規(guī)劃中的武漢CBD，未來發(fā)展空間較大僅依靠單個開發(fā)商的開發(fā)速度及力量，預計CBD短期內(nèi)規(guī)劃兌現(xiàn)可能性較小三金華都臨CBD中央商務(wù)區(qū)，以及菱角湖萬達廣場，處于漢口次中心地帶交通便利性較低，周邊環(huán)境較差，人流混雜。黃浦公館地處二七橫路漢口醫(yī)院附近，是二環(huán)線以內(nèi)目前在售價格最便宜的樓盤不論從開發(fā)商規(guī)模、品質(zhì)、舒適度、各方面而言都沒有明顯的優(yōu)勢育才雅苑主打?qū)W位房，緊鄰育才中學項目屬于半商住產(chǎn)品，部分用于拆遷戶還建，部分出售。舒適感較低02三.項三目現(xiàn)三有產(chǎn)三品分三析—三—本三案戶三型與三周邊三大面三積產(chǎn)三品的三對比中一三花園金地三京漢三19三03139㎡三室二廳二衛(wèi)（帶入戶花園）145㎡三室二廳二衛(wèi)南北三通透三，方三正合三理，三動靜三分區(qū)三相宜雙陽三臺設(shè)三計，三觀景三和實三用效三果好大玄三關(guān)設(shè)三計提三供生三活情三趣餐廳三客廳三相連三，寬三敞開三闊戶型三方正三，動三靜分三區(qū)合三理明廚三明衛(wèi)三設(shè)計三，保三證使三用時三的采三光通三風入口三處帶三有玄三關(guān)設(shè)三計，三保證三私密三性客廳三連接三陽臺三，視三野寬三敞開三闊本案三戶型三更具三性價三比，三樓層三低，三公攤?cè)。規(guī)须p三陽臺三，觀三景效三果優(yōu)三于其三他產(chǎn)三品02三.項三目現(xiàn)三有產(chǎn)三品分三析—三—本三案戶三型與三周邊三大面三積產(chǎn)三品的三對比中一三花園融科三天城193㎡四室二廳二衛(wèi)（帶入戶花園）179㎡四室二廳二衛(wèi)南北三通透三，方三正實三用帶有三玄關(guān)三設(shè)計三，保三證私三密性主臥三帶有三衣帽三間，三與保三姆間三分離三，彰三顯尊三貴雙陽三臺南三北分三布，三觀景三視野三好戶型三方正三合理三，動三靜分三區(qū)布三局佳南北三陽臺三設(shè)計三，保三證室三內(nèi)采三光通三風帶有三空中三花園三，提三供生三活情三趣主臥三空間三大，三功能三齊全三，保三證居三住舒三適度本案三戶型三更具三性價三比，三樓層三低，三公攤?cè)?，三單價三低，三適合三改善三類客三戶購三買03三.項三目目三標客三群分三析目標三客群三特征三描述三：分析三前提三：本案三產(chǎn)品三多以三大面三積產(chǎn)三品三三居或三四居三為主三，總?cè)齼r相三對較三高，三因此三目標三客群三必須三鎖定三在改三善類三客戶三上，三剛需三客群三將不三再是三目前三營銷三的主三力消三費目三標。年齡三在30三-5三0歲；置業(yè)三收入三穩(wěn)定三（以三企業(yè)三高管三、私三營業(yè)三主、三政府三企事三業(yè)單三位從三業(yè)者三、高三級白三領(lǐng)等三為主三）；月收三入1萬以上三；個人三（或三家庭三）資三產(chǎn)20三0萬以上三；消費三意識三超前三，追三求生三活品三質(zhì)；認可三本區(qū)三域的三未來三發(fā)展三潛力三；？03三.項三目目三標客三群分三析通過三以上三客戶三定位三，可三以發(fā)三現(xiàn)我三們的三潛在三客戶三是這三樣的三一群三人。三。。關(guān)鍵三字：成熟三、理三性、三追求三品質(zhì)三生活三、社三會上三層如何三挖掘三目標三客戶三成為三關(guān)鍵03三.項三目目三標客三群分三析營銷三目標三：年底三前（三10三-1三2月三）完三成消三化70套，三月均三銷售三近25三套，實三現(xiàn)銷三售均三價85三00三元/三㎡，共三計銷三售總?cè)~95三20三萬，以三首付三50三%計三算共三計回三款47三60三萬?？蛻羧繕巳阂源巳繕巳齺砜慈?，必三須完三成客三戶積三累20三0組，三其中三準意三向客三戶（三Ａ類三客戶三）約10三0組，轉(zhuǎn)三化去三化率三以30％計算三，可三實現(xiàn)三銷售三房源20三0＊0.三3=三71套左右三。我們?nèi)哪咳龢耸侨枰俣倘倘齻€月三時間三內(nèi)積三累到三２０三０組三有效三客戶三方可三實現(xiàn)三目標三，任三務(wù)艱三巨，三需要三在推三廣上三給予三必要三支持三，實三現(xiàn)突三破。Pa三rt3：項三目營銷三策略三導出策略1：本三體提三升角度2：競?cè)隣幜θ嵘嵌?：客三戶需三求訴求三：主推三三居三舒適三戶型三，吸三引改三善類三客戶三；園林三：帶領(lǐng)三客戶三實地三看訪三園林三景觀三和現(xiàn)三房；配套三：二期三地塊三公建三部分三配套三信息三提前三釋放三；增三加客三戶信三心；區(qū)域三：重點三強調(diào)三區(qū)域三未來三發(fā)展把握三產(chǎn)品市場三空檔三期，強三勢突三圍；突出三產(chǎn)品三優(yōu)勢，拉三大與三競品三距離品質(zhì)三認同三，價格三認同老客三戶深度三挖掘通過主推三訴求三的調(diào)三整，突三出實景園林三、配三套、三區(qū)域三、價三格方面三優(yōu)勢三，避三開與三周邊三項目三競爭三，同三時深度三挖掘三老客三戶資三源為本三項目三大三三居營三銷出三位的三突破三方向營銷三策略三導出市場三競爭+產(chǎn)品三提升+客戶三認可——產(chǎn)品三價值三全面三提升銷售三保障——線下三推廣三是關(guān)三鍵客戶三定向三拓展三，保三持渠三道聲三音提升三客戶三心理三價值三預期快速三提升三大戶三型客三戶總?cè)?0三13三營銷三策略產(chǎn)品三主推維舊三挖新線下三推廣銷售三逼定四居三戶型三數(shù)量三少，三僅4三5套三，且三屬于三改善三類產(chǎn)三品，三不會三影響三銷售三速度三，可三依靠三自然三消化三；大三三居各三主力三戶型三質(zhì)素三基本三趨同三，且三量大三質(zhì)優(yōu)三，推三出先三后順三序基三本不三影響三整體三銷售三速度三；所有三推廣三渠道三均以三大三三室產(chǎn)三品為三主推三，突三出產(chǎn)三品優(yōu)三勢，三建立三客戶三基礎(chǔ)三，以三三室三帶動三四室三銷售三。》》三》方三式一三：產(chǎn)三品主三推20三13年三至年三底營三銷節(jié)三點10三月11三月12三月其它三類型三產(chǎn)品三通過三線下三自然三去化去貨三量：三30三套銷售三周期三：3三0天日均三銷售三：1三套完成三去化三率：三11三.5三%去貨三量：三20三套銷售三周期三：3三0天日均三銷售三：0三.6三套完成三去化三率：三7.三7%去貨三量：三20三套銷售三周期三：3三0天日均三銷售三：0三.6三套完成三去化三率：三7.三7%優(yōu)惠三折扣三的制三定由于三本案三房源三項目三均價三為8三50三0元三/㎡三，實三際上三略低三于后三湖地三區(qū)市三場實三際銷三售均三價，三因此三建議三給出三一定三的購三房優(yōu)三惠吸三引客三戶購三房，三折扣三如下三：單價三86三00三元/三㎡（三含）三以上單價三86三00三元/三㎡以三下全款三97三折按揭三98三折全款三98三折按揭三99三折建議三：以此三折扣三價格三試水三市場三，若三客戶三心理三抗性三較大三，可三建議三在1三1-三12三月份三銷售三淡季三在拿三出3三0-三40三套特三惠房三源，三提供三96三折優(yōu)三惠促三銷，三迅速三去化三?！贰啡贩饺蕉壕S三舊挖三新針對三目前三市場三情況三看，三對于三大面三積戶三型的三銷售三老客三戶的三以舊三帶新三策略三十分三重要三，老三客戶三可以三更加三直觀三的評三價和三感受三本案三的居三住環(huán)三境及三物管三水平三，更三有利三于實三現(xiàn)圈三層營三銷，三實際三上起三到了三很好三的現(xiàn)三場鼓三動作三用。大戶型在售項目大戶型成交客戶情況銷售手段萬科高爾夫70%以上客戶為老客戶或老客戶介紹客戶根據(jù)自己的心理價位來開價，向開發(fā)商申請愛家國際華城80%以上客戶為老客戶或老客戶介紹8200元一口價，現(xiàn)場銷售激勵華潤中央公園50%以上客戶為老客戶或老客戶介紹9折特惠房源愛家三國際三華城三銷售三激勵三：針對三大戶三型產(chǎn)三品采三取銷三售現(xiàn)三金獎三勵制三度：銷售三面積24三0平米三以上三戶型三，現(xiàn)金三獎勵80三00元/套銷售三面積20三0平米三戶型三，現(xiàn)金三獎勵40三00元/套鑒于三目前三與中三一花三園業(yè)三委會三的關(guān)三系，三完全三有必三要重三新改三善業(yè)三主與三開發(fā)三商之三間的三互動三關(guān)系三，使三其成三為開三發(fā)商三實現(xiàn)三圈層三營銷三的助三推器三，而三不是三對立三面下三誕生三的產(chǎn)三物。三打出三以業(yè)三主利三益為三第一三的口三號，三真正三做到三“良三心地三產(chǎn)”三代言三企業(yè)三，改三變開三發(fā)商三在業(yè)三主心三中的三形象三。積極三解決三小區(qū)三業(yè)主三用電三問題三，以三高姿三態(tài)作三為扭三轉(zhuǎn)現(xiàn)三有局三面的三良好三開端三，積三極面三對業(yè)三主提三出的三合理三要求三，盡三可能三完善三現(xiàn)有三居住三條件三。完善三物業(yè)三公司三團隊三人員三，成三立物三業(yè)公三司的三業(yè)委三會對三接小三組，三將業(yè)三主情三況及三時反三映公三司領(lǐng)三導，三避免三業(yè)主三直接三找到三公司三領(lǐng)導三，安三撫業(yè)三委會三主要三領(lǐng)頭三人的三情緒三，逐三個擊三破。積極三尋找三“事三件營三銷”三的事三件點三，對三業(yè)主三承諾三一旦三實現(xiàn)三可立三即在三小區(qū)三內(nèi)部三張貼三告示三，告三知全三體業(yè)三主，三讓大三家對三開發(fā)三商產(chǎn)三生信三心和三好感三。與此三同時三，結(jié)三合營三銷采三取現(xiàn)三場激三勵方三式如三下：招式三一：三現(xiàn)場三獎金三激勵對于三銷售三員對于三老業(yè)三主銷售16三0㎡三以上房型三額外三獎勵20三0元三/套銷售18三0㎡三以上房型三額外三獎勵50三0元三/套由老三業(yè)主三介紹三成交16三0㎡三以上房型三減免三物業(yè)三費1年有老三業(yè)主三介紹三成交18三0㎡三以上房型三減免三物業(yè)三費1.三5年有老三業(yè)主三介紹三成交20三0㎡三以上房型三減免三物業(yè)三費2年招式三二：三業(yè)主三專享三車位三優(yōu)先三購買三權(quán)車位三稀缺是目三前大三戶型三占主三要的三項目三面臨三的共三同問三題，三目前三中一三花園三一期三共7三00三余個三車位三，正三值啟三動車三位銷三售之三際（已三有部三分業(yè)三主有三購買三意向三），可三嫁接三住宅三銷售三，給三予購三買業(yè)三主優(yōu)三先購三買車三位和三購買三多個三車位三的權(quán)三利，三促進三銷售三。凡購三買140平米房源三客戶三可專三享1個車三位，三購買160平米三以上客戶三有權(quán)三配備2個專三享車三位。三（可三優(yōu)先三給一三期已三入住三業(yè)主三挑選三）。業(yè)主三答謝三禮：針對三人群三：全體三新老三業(yè)主舉辦三時間三：每月三中旬活動三目的三：通過三每月三對過三生日三的業(yè)三主進三行生三日禮三物答三謝，三維護三好業(yè)三主關(guān)三系及三加強三業(yè)主三推薦三力度三?；顒尤绞饺好吭氯娫捜s三本月三過生三日的三業(yè)主三及意三向客三戶，三通過三發(fā)送三祝福三短信三并電三話邀三約其三前往三售樓三部，三憑身三份證三件領(lǐng)三取精三美生三日禮三物一三份。三維護三老業(yè)三主關(guān)三系的三同時三宣傳三產(chǎn)品三賣點三，介三紹購三買方三式和三折扣三類型三?；顒尤攸c三：物業(yè)三辦公三室招式三三：三加強三與業(yè)三主之三間的三溝通三聯(lián)系攔截核心三競品樓三盤：融科三天城三、葛三洲壩三國際三廣場三、泛三海國三際、三中城三國際三、馨三悅國三際等渠道三：定點三DM三單派三送＋三短信三集中三推放1、優(yōu)三選短三信公三司并三購買三周邊三競品三樓盤三客戶三資源三進行三集中三發(fā)放三；2、在三競品三樓盤三售樓三處喝三項目三附近三主要三路段三及商三業(yè)人三流集三散地三進行Pa三rt三-T三im三e定點三派單三；3、三考慮三投放三出租三車L三ED三屏幕三，主三打?qū)嵢|(zhì)銷三售信三息；》》三》方三式三三：線三下推三廣關(guān)鍵三點：三重點三突出三產(chǎn)品三高性三價比三、區(qū)三域未三來升三值潛三力目標三客戶三：江三岸區(qū)三、江三漢區(qū)三高端三人群三及商三會成三員1、漢三正街三商會2、鋼三材市三場客三戶3、銀三行vi三p客戶4、新三洲商三會客三戶5、陽三邏商三會客三戶渠道三：專業(yè)三市場三巡展+派單+商會三聯(lián)誼+銀行三內(nèi)銷活動三：針對三各商三會組三織活三動贊三助，三通過三嫁接三商會三活動三進行三項目三宣傳三，優(yōu)三先考三慮商會三團購三事宜三，同三時針三對專三業(yè)市三場（三如中三環(huán)商三貿(mào)城三）洽三談商三會合三作，三并給三予一三定程三度的三優(yōu)惠三?！贰啡贩饺饺壕€三下推三廣—三—商三會聯(lián)三誼》》三》方三式三三：線三下推三廣—三—啟三動團三購目標三客戶1：國三企、三事業(yè)三單位1、大三型醫(yī)三院：三同濟三、協(xié)三和、16三1醫(yī)院三、第三十醫(yī)三院等2、學三校教三師：三二中三、八三十一三中、三七一三中學3、事三業(yè)單三位：三長委三、二三炮、三江岸三區(qū)供三電局三、項三目周三邊銀三行職三工渠道三：單位三蹬訪三、宣三講、三團購三；家三屬區(qū)三巡展三、活動三：企業(yè)三活動三宣傳目標三客戶2：周三邊大三型私三企和三大型三單位市中三心醫(yī)三院（三姑嫂三樹）三、江三岸區(qū)三人民三檢察三院（三后湖三大道三）、三武漢三市財三貿(mào)學三校（三東方三恒星三園）渠道三：單位三宣講三+公交三站派三單；三網(wǎng)絡(luò)三、微三博、三直投活動三：贈送三小禮三品如三便簽三紙等關(guān)鍵三點：三樹立三KN三S品三牌、三后湖三核心三高性三價比三品質(zhì)三住區(qū)三、未三來發(fā)三展增三長極1、每三周培三訓動三作——1、每三日地三產(chǎn)信三息以三讀報三的形三式進三行培三訓，三讓現(xiàn)三場銷三售人三員，三了解三最新三的市三場信三息；2、每三周一三相互三人員三交流三周邊三各項三目情三況（三價格三漲幅三、工三程進三度、三近期三活動三等）三，了三解自三我情三況。2、銷三售安三排——1、根三據(jù)最三新的三規(guī)劃三利好三，以三及片三區(qū)價三值兌三現(xiàn)，三調(diào)整三現(xiàn)場三說辭三，并三進行三考核三。2、針三對大三戶型三銷售三采取三銷售三激勵三的方三式。3、針三對難三點戶三型進三行賣三點梳三理，三有效三的規(guī)三避客三戶抗三性問三題，三主要三突出三產(chǎn)品三其他三優(yōu)勢三點?！贰啡贩饺剿娜轰N三售逼三定Pa三rt三4三：項三目推廣三策略三導出準：三找準三目標三客群快：三迅速三積累三意向三客戶效：三以低三價投三入換三取最三大效三果圍繞三推廣三需要三確立三的核三心問三題—三—推廣三核心三定位三：后湖三核心三宜三居大三景觀三高端三住區(qū)推廣三關(guān)鍵三詞：觀景三現(xiàn)房三/舒三適大三三居三/多三層住三宅/三79三00三元/三㎡起三/后三湖核三心/三未來三潛力推廣三主題三：童話三的國三度三夢想三的家三園（三務(wù)虛三）后湖三核心三版圖三湖三景現(xiàn)三房三三居(務(wù)三實)推廣三執(zhí)行三方式三說明實效三性推三廣手三段一三：短三信推三送與短三信公三司合三作（三已有三資源三公司三），三在十三一期三間（三10三.3三-1三0.三7）三大規(guī)三模集三中發(fā)三送短三信，三每天三5萬三條，三在十三一假三日期三間迅三速告三知客三戶房三源銷三售信三息，