廣東住宅項目前期策劃方案圖文并茂

南海西樵項目前期策劃報告一、市場篇…31、城市背景2、政策環(huán)境3、整體市場4、競爭市場5、案例分析二、客戶篇……………….701、客戶訪談2、問卷調(diào)查三本體篇………………..831、用地條件2、項目屬性四、定位篇…..961、項目基礎(chǔ)提煉2、開發(fā)目標及問題3、市場機會分析4、發(fā)展戰(zhàn)略及策略5.項目定位6.物業(yè)發(fā)展建議五、效益篇…2111、成本核算2、效益評估六、附件篇…228項目個盤分析目錄壹貳叁肆伍陸3市場分析篇案例分析整體市場城市背景競爭市場壹4城市背景【歷史文化】兼具歷史傳統(tǒng)和時代意義的西樵從來不缺底蘊，缺少的只是傳承與發(fā)揚。西樵人杰地靈，環(huán)境清幽，文化底蘊尤為濃厚。西樵山，一山閱盡嶺南千年文明。6000年前，先民們就在西樵山上采石制器，打制出別具一格的細石器和雙肩石斧，孕育了影響深遠的珠江流域原始文明，奠定了嶺南文化發(fā)展的基礎(chǔ)和根脈；至明清，眾多的文人雅士在山上循舊蹤、辟新景、結(jié)廬舍、筑書院，使此地成了儒、釋、道三家薈萃之地；100多年前，南海少年康有為奔赴京城發(fā)起“公車上書”，開啟了中國幾千年未曾有過的變法維新。從此，“嶺南”一詞成為中國開眼看世界的代名詞。文明在此處薪火不斷，名人亦層出不窮。眾多時賢俊杰都在西樵留下了光輝的人生足跡，為西樵的歷史奠定了深厚的文化底蘊。如民族工業(yè)家陳啟沅、改革先烈康有為、一代宗師黃飛鴻和嶺南畫派大師黃君壁等。一代宗師黃飛鴻5城市背景【旅游資源】西樵旅游資源豐富，是周邊居民旅游度假首選之地，旅游度假潛力巨大

西樵是旅游勝地，境內(nèi)有西樵山和西岸茶山風景區(qū)。西樵旅游，融山水人文、南獅文化與佛、道、儒三教文化于一體，具有濃郁的地方特色。西樵山，國家AAAA級旅游區(qū)，歷來以鐘靈毓秀的自然景觀和博大精深的人文景觀著稱，有“南粵名山數(shù)二樵”之美譽，是國家重點風景名勝區(qū)、國家森林公園、國家地質(zhì)公園。

西樵還擁有天湖公園、森林公園、慶云洞景區(qū)，碧玉洞、西岸景區(qū)等豐富旅游資源。2010年全鎮(zhèn)接待游客233萬人次，實現(xiàn)旅游收入4.36億元。2011年全鎮(zhèn)共接待游客238萬人次，實現(xiàn)旅游收入4.45億元，年增長率為2.06%。66》》》廣東西樵輕紡城市場占地1000多畝，現(xiàn)有鋪位2001間，實有經(jīng)營戶818戶。年交易額160億元。被省政府認定為“廣東省大型中高級批發(fā)市場”。紡織業(yè)是西樵經(jīng)濟支柱之一，紡織工業(yè)總產(chǎn)值占西樵工業(yè)的81%。城市背景【產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟】西樵是國家面料名鎮(zhèn)，紡織業(yè)是西樵的特色支柱產(chǎn)業(yè)，素有“廣紗甲天下”之美譽。2011年全區(qū)紡織產(chǎn)業(yè)工業(yè)產(chǎn)值達到115億元，同比增長13.7%；實現(xiàn)稅收2.63億元，增長9.8%。2012年西樵紡織工業(yè)總產(chǎn)值沖刺150億。全鎮(zhèn)培育規(guī)模以上企業(yè)（年產(chǎn)值1000萬元以上）180家，其中年產(chǎn)值超億元企業(yè)20家、超10億元企業(yè)3家。西樵正打造總部經(jīng)濟邁向紡織強鎮(zhèn)。紡織從業(yè)人員6萬多人，約占全鎮(zhèn)勞動力的二分之一，其中民營經(jīng)濟成份占90%以上。西樵紡織業(yè)培育了一大批高端消費階層，西樵輕紡城也集聚了一批經(jīng)濟能力較強的小老板及工商業(yè)主。7南海西部正以西樵為中心，打造中國歷史文化名鎮(zhèn)、宜商宜居宜游的山水文化名城。（資料來源：南海區(qū)規(guī)劃局）山水新城：《南海東部發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》南海區(qū)就提出以西樵為重點，打造珠三角重要旅游休閑目的地的山水新城文化名鎮(zhèn)：在南海“中樞兩翼?核心帶動”的新發(fā)展戰(zhàn)略下，西樵鎮(zhèn)立足西部片區(qū)“文翰樵山”嶺南文化旅游高地的定位，以文化為核，實現(xiàn)宜商、宜居、宜游的文化名城。城市背景【城市規(guī)劃】西樵城市定位8通過建設嶺南名山、嶺南名鎮(zhèn)、嶺南名村等一系列舉措，試圖實現(xiàn)文化對區(qū)域發(fā)展的引領(lǐng)，實現(xiàn)對傳統(tǒng)文化精髓的保護、傳承和發(fā)展。在推進文化旅游方面，將會加快西樵山夢工場、西岸旅游產(chǎn)業(yè)園、新三湖書院、“漁耕粵韻”文化旅游區(qū)、南國酒鎮(zhèn)、中國龍舟基地、古村落等重點項目建設。新南海博物館、西樵嶺南文化苑、廣東中旅西岸旅游產(chǎn)業(yè)園、南海會館、更新改造錦湖片區(qū)等重大多項文化項目在加快規(guī)劃和推進。以觀音文化節(jié)、大仙誕文化節(jié)、新春嶺南民俗文化節(jié)為核心的三大民俗節(jié)慶逐漸組成了西樵山民俗文化遊的集群品牌。城市背景【文化復興】文化復興----“文翰樵山·漁耕粵韻”

構(gòu)筑嶺南文化高地9城市背景【片區(qū)建設推進】官山新城片區(qū)聽音湖改造片區(qū)山南片區(qū)西樵山本項目官山舊城區(qū)聽音湖片區(qū)為西樵山核心區(qū)域，這個“嶺南文旅RBD”核心區(qū)域規(guī)劃總面積為3.7平方公里。該片區(qū)將全面打造以南海會館為核心，以有為館、飛鴻館、聽音廣場等景點為重要組成部分的嶺南文旅RBD，使之成為南海乃至珠三角地區(qū)的文旅地標到2013年底，聽音湖片區(qū)將基本成型；同時兩條軸線樵山大道、錦湖大道有望實現(xiàn)相互貫通，聽音湖兩大景點聽音廣場和樵山瀑影工程也將建成投入使用。聽音湖改造片區(qū)2013年底基本成型山南片區(qū)的改造也正推進當中，其中在建的有南海博物館、南海夢工廠等；項目周邊的聽音湖片區(qū)改造進入加速階段，2013年底即將成型，屆時片區(qū)改造完畢將對本項目的居住價值、文化氛圍極大的提升。9城市背景【片區(qū)建設推進】“一軸兩區(qū)”：“一軸”為南海觀音-云泉仙館-奎光塔-聽音廣場-樵山大道，貫穿片區(qū)的主要景觀；“兩區(qū)”分別為錦湖大道以內(nèi)的核心文化建設區(qū)和以外的景區(qū)配套發(fā)展區(qū)。核心景區(qū)以人文內(nèi)涵為神、自然風景為形，設置聽音湖八景。是南海西部片區(qū)發(fā)展核心項目和國家旅游產(chǎn)業(yè)集聚（實驗）區(qū)的重要載體。1011限購限貸降息降準地方微調(diào)中央督查公積金政策整體市場【政策環(huán)境】2012年樓市政策關(guān)鍵詞：刺激剛需2012年2013年“國五條”12整體市場【政策環(huán)境】2012樓市總體基調(diào)不變，地方以微調(diào)為主，2013年“國五條”出臺調(diào)控再次收緊。7月6月5月4月3月2月1月多項土地制度改革試點

中山成全國首個限價松口城市超14城市變相松綁樓市蕪湖等3地新政被叫停中央政治局：根據(jù)形勢變化適時適度預調(diào)微調(diào)住建部研究調(diào)控長效機制

上海持證滿3年買二套房被停嚴格執(zhí)行限售政策國務院確定今年七大任務制定收入分配改革方案我國住房保障制度體系框架建設加速溫家寶：宏調(diào)要及時預調(diào)微調(diào)嚴格實施樓市限購揚州新政得到住建部首肯地方樓市微調(diào)漸獲默許33個案例僅5例被叫停央行3年半首次降息0.25個百分點

四大行首套房貸利率普遍下調(diào)：最低8.5折恒大“地王”出現(xiàn)河南“大力”微調(diào)樓市被叫停溫家寶：決不能讓房價反彈溫家寶：及時制止糾正地方變相放松房地產(chǎn)調(diào)控二月多家地方政府出微調(diào)新政試探底線保增長壓力下，揚州新政得到首肯降息、房貸利好出臺8月中央政治局要求堅持樓市調(diào)控，切實防止房價反彈住建部：正研究強化樓市調(diào)控政策措施國務院督查各地樓市調(diào)控政策執(zhí)行情況中央再次重申調(diào)控基調(diào)不變，調(diào)控進一步收緊，預防樓價反彈9月-11月住建部：加快研究并完善樓市調(diào)控措施多地調(diào)整公積金政策刺激“剛需”十八大后，城鎮(zhèn)化政策出臺，政策整體設計及制度化12月中央經(jīng)濟工作會議閉幕繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖

城鎮(zhèn)化的政策出臺正在提速，40萬億投資大戲啟幕。2013年溫家寶國務院常務會議：國五條調(diào)控再次收緊，預防樓價反彈13整體市場【政策評述】隨著國五條細則出臺，市場反響巨大，市場預期有可能改變；對于佛山市場來說，市場調(diào)控一直從緊，二手交易稅率一直實行差額的20%征收，估計對一、二手市場沖擊不是很大；佛山樓市理性合理，剛需為主，在市場觀望期過后應恢復平穩(wěn)；密切關(guān)注佛山二次首付及利率變化、首置首付及基準利率動向，這是影響佛山樓市的關(guān)鍵措施；14調(diào)控政策持續(xù)影響下，剛需一族成為佛山住宅市場主要客戶群體，滿足剛需的中小戶型住宅單位是將成為未來的主流產(chǎn)品，別墅產(chǎn)品、大面積戶型產(chǎn)品在一定程度上受到抑制。投資客在部分城市綜合體上市之后也開始活躍。隨城市綜合體項目的大量出現(xiàn)，公寓、寫字樓、商業(yè)等產(chǎn)品市場供應及成交比例將逐漸增加。預計在沒有出現(xiàn)樓價暴漲，中央政府再次收緊調(diào)控的情況下，將延續(xù)2012年市場的走勢，成交仍保持活躍，成交價格將在小幅度內(nèi)震蕩上行。整體市場【長期影響研判】15整體市場【市場成交】南海全區(qū)2012年商品住宅成交活躍，價格穩(wěn)中有降；總成交面積：2012年佛山市南海區(qū)商品房總成交面積為265.99萬平方米，商品住宅成交211.23萬平方米，同去年基本持平；合計實現(xiàn)新建商品房合同登記銷售額233.14億元，其中，實現(xiàn)住宅銷售187.77億元，成交金額仍然連續(xù)四年穩(wěn)居佛山五區(qū)之首。成交均價：住宅成交均價為8889.18元/平方米，同比2011年的下降7.53%，數(shù)據(jù)來源：佛山市南海區(qū)建設局16整體市場【市場供應】西樵鎮(zhèn)2012年商品住宅成交大于市場供應，去庫存化明顯。數(shù)據(jù)來源：佛山市南海區(qū)建設局序號鎮(zhèn)街其中批準預售住宅其中實際銷售住宅其中住宅相差2011年住宅庫存面積（萬m2）套數(shù)面積（萬m2）套數(shù)面積（萬m2）套數(shù)面積（萬m2）套數(shù)1桂城街道77.60594453.11423224.49171214.097592西樵鎮(zhèn)12.57103914.001443-1.43-4043.676023羅村街道17.78230211.3312446.451058-0.31-3374九江鎮(zhèn)5.856041.861493.99455-1.65-865丹灶鎮(zhèn)19.08201118.4118240.6718733.0930756獅山鎮(zhèn)40.81369330.9528619.868323.085477大瀝鎮(zhèn)53.13482534.22255918.9122662.044078里水鎮(zhèn)49.84510239.00395110.84115140.862774合計276.6625520202.881826373.78725788.56774117整體市場【成交均價】西樵鎮(zhèn)樓價增長明顯，而且上漲的趨勢還在延續(xù)。數(shù)據(jù)來源：佛山市南海區(qū)住建局成交均價：2012年西樵商品住宅成交均價為6162元/平方米，同比2011年的增長2%。從月度走勢上看出，2012年西樵樓價走出了一個明顯的上升曲線。從1月的4654，到今年2月的7528元，月增幅4.3%。18【小結(jié)分析】市場成交西樵住宅市場整體成交理想，部分存量房被消化，市場需求強勁；西樵土地出讓以工業(yè)地塊居多，商住地塊供應不足，未來西樵中心城區(qū)住宅供應有所不足土地市場宏觀環(huán)境“國五條”細則出臺，長遠來看對佛山市場影響不大，但政策對大面積戶型豪宅、別墅產(chǎn)品將有所抑制。項目周邊的聽音湖片區(qū)改造進入加速階段，2013年底即將成型，屆時片區(qū)改造完畢將對本項目的居住價值、文化氛圍極大的提升。城市規(guī)劃

紡織業(yè)是西樵經(jīng)濟支柱之一，紡織工業(yè)總產(chǎn)值占西樵工業(yè)的81%。培育了一大批高端消費階層

城市經(jīng)濟城市資源西樵歷史文化底蘊深厚，旅游資源眾多；19競爭市場【各項目分布】凰樵假日樵山明珠凰樵圣堡濱城瓏灣麗湖名軒翠園雅居雅居樂都薈天地碧玉名軒本項目官山新城板塊：6000-7000元/平方米（部分望江產(chǎn)品8500左右）山南板塊：4500-6000元/平方米（部分別墅產(chǎn)品10000元/平方米左右）聽音湖以及舊城區(qū)板塊：7500-8500元/平方米（部分大面積戶型豪宅產(chǎn)品9000元/平方米左右）20競爭市場【一級競爭/項目分析】項目總建(M2)容積率產(chǎn)品類型整體均價1樵山明珠（官山城區(qū)）1400002.5小高層洋房、高層洋房、別墅8500元/㎡2凰樵假日（聽音湖區(qū)）1800001.5高層洋房、疊加式別墅洋房7600元/㎡別墅15000元/㎡

3碧玉名軒（官山新城）

64648

2.29

高層 7000元/㎡4雅居樂都薈天地（官山新城）1200003高層5700-6000元/㎡5濱城瓏灣（官山新城）1600002.5高層、聯(lián)排別墅6500(非望江單位）8300元/㎡（望江豪宅）6凰樵圣堡（官山新城）3389692.20連排別墅、情景洋房、小高層、高層洋房6200元/㎡7翠園雅居（山南區(qū)）429551.6小高層4500元/㎡8麗湖名軒（山南區(qū)）1300002.72小高層6000元/㎡西樵官山區(qū)域住宅項目競爭集中在中等規(guī)模項目上，大盤開發(fā)還未出現(xiàn)。產(chǎn)品類型以高層洋房為主，部分項目規(guī)劃有別墅產(chǎn)品，以聯(lián)排別墅居多；整體價格分區(qū)明顯，官山城區(qū)、聽音湖片區(qū)整體樓價≥官山新城≥山南片區(qū)21【去化講速度】競爭仁市場項目推出時間自開盤共推出住宅總套數(shù)去化量（套）去化率推出余貨目前可售總套數(shù)1樵山明珠2012年10月31725480%632碧玉名軒2012年7月51618736%3293麗湖名軒2010年6月110373967%3644濱城瓏灣2010年初71034048%3705翠園雅居2010年中31927887%416雅居樂都薈天地2013年2月中68633248%3547凰樵圣堡2007年10月3756346992%2878凰樵假日2009年9月102273972%283合計842963382091西樵匆官山元區(qū)域氣住宅黃項目鞏近五三年共周推出小約842藥9套住宅房誠，整體路銷售63鬼38套，平整體浴銷售漿率達75嚴%凰樵那圣堡炭、凰監(jiān)樵假適日等部項目執(zhí)開發(fā)幟較早極，現(xiàn)播進入虧盤尾中階段帖，最鉗近推要出的公樵山吼明珠仗、碧稱玉名附軒及稀雅居兇樂項侄目推綢出貨陵量整野體去介化速餓度較松為理供想；數(shù)據(jù)琴來源愁：南攻海住罩建局胡網(wǎng)簽小數(shù)據(jù)貢，截擠至到201理3年3月28日22競爭釀市場【存量晉分析】總結(jié)：狼西樵在跡售項目厭未來待酬推出貨怖量當中宋有一部柏分為車遲位及商盞業(yè)物業(yè)耍，住宅俱面積存浩量房消閥化速度炎較快，姨西樵市吐場出現(xiàn)為后續(xù)推卸貨不足免跡象。項目總建(M2)推出量（Ｍ2）目前可售量（Ｍ2）未來待推量（Ｍ2）樵山明珠140000416121047387915碧玉名軒64648.714853076488471麗湖名軒130677.2585463383638295濱城瓏灣160000722563245455290翠園雅居429552993834809537雅居樂都薈天地120000674633799214545凰樵圣堡3389693081362036810465凰樵假日180000959772185162172合計1177250722458168102286690

數(shù)據(jù)預來源刮：南瞎海住摔建局部網(wǎng)簽再數(shù)據(jù)廟，截閱至到20貫13年3月8日23競爭市筐場【土地姓增量】近兩慚年西項樵土喝地出烈讓以姨工業(yè)給用地念居多條，除雁西岸拿中旅列項目貨外，致西樵蒜近年憐土地世潛在宗供應乞只有18萬平杏方米含左右諷，住古宅市侵場供億應明作顯不仁足。24競爭肆市場【近兩艘年各柜戶型秋成交祝結(jié)構(gòu)】面積段(M2)戶型總套數(shù)比重去化量去化率50-902房552%372%80-903房512%472%90-1003房102534%86839%100-1103房1385%1095%110-1203房28810%2099%120-1303房34411%1858%130-1403房1896%1356%130-1404房1635%1065%140-1503房853%723%140-1504房1314%703%150-1603房10.03%10.04%150-1604房702%532%160-1704房1043%613%170-1804房2197%1527%180-1904房281%181%200-2104房201%201%210-2204房682%673%220-2304房50.2%50.2%240-2504房60.2%50.2%250-2604房60.2%50.2%370-5305房331%291%合計——3029100%2254100%供應樓結(jié)構(gòu)蹤蝶：90尤-1柿30暗㎡為目古前西燦樵主訊流戶喘型，勒去化呈率較盞為理緞想90-坦130御㎡的三房暢中小戶泄型共1繼795閥套，占榴盡兩年凈的西樵莊商品住次宅供應狹貨量的60史%；成交表軍現(xiàn)：200秒㎡以上戶珠型去化穩(wěn)率最高200捏㎡以上的妖戶型單束位在西生樵不缺名乏消費增者，雖斃然總貨治量不多巨，但整值體消化妖率高達94男%，部分30眠0平方驚米以墓上戶摩型仍盒受到跳追捧梅。數(shù)據(jù)來吊源：南勞海住建柱局網(wǎng)簽僻數(shù)據(jù)90-130㎡區(qū)間：總套數(shù)1795套，占西樵總貨量的60%，去化率達76%。130-150㎡：總套數(shù)438，占總市場供應的14%，去化率71%。160-190㎡：總套數(shù)421套，占13.8%，去化率67%200㎡以上戶型：總套數(shù)138套，占4.5%，去化率94%25競爭市末場【大面晨積戶丙型去鄰化率】樵山明恥珠11座11座銷控（21層）單元010203合計建筑面積（㎡）153.08175.15170.15——供應量20202060去化量1281535余貨812525去化率60%40%75%58%目前在閘售的11座15軋3-毫17怨5平方米嘴大面積涉戶型單地位，201疼3年1月推鞭出，閥至4月11日止，智共推出60套，慮銷售35套，免成交濁率達58%。少量的受200誤㎡頂層未復式洋眼房及3賽00㎡撲以上別鈴墅，其監(jiān)去化率仆接近8聽至9成姨，體現(xiàn)輸了該面悠積段的煙稀缺性董，受市仆場認可聲。濱城瓏鎮(zhèn)灣截止顯到4月11日26競爭市塌場【大面甩積戶備型去占化率】14弟0平室米以除上大賤戶型陽江景園大戶慚型為是主。皺江景獄資源模大戶纏型較摔為熱蜘銷。品牌濟，區(qū)望位及屯江景困資源緩優(yōu)勢斥，但此受限寇購政舟策影讀響，勾雙拼井產(chǎn)品漿去化揭速度翻受影花響。凰樵奸圣堡凰樵假崖日27競爭市猛場【銷售呈影響資因素】雙證陡戶型使用掠年限稀缺蹲資源西樵在滅售項目意中，有陜一部分保戶型產(chǎn)驚品為兩部證產(chǎn)品養(yǎng)，受限若購限貸環(huán)影響，艷雙證單脈位銷售兼速度較戀慢，這教在凰樵直假日、鴿凰樵圣津堡等項封目較為濕明顯；還有泉部分予項目壞的使威用年畜限過塘短，拋如檳跨城瓏巖灣、題雅居房誠樂等華項目盼，使窩用年牙限只劈燕有30-蜂40年，影焦響了產(chǎn)拴品價格貴空間。目前陷從西未樵在稿售的政大面憲積戶棒型產(chǎn)柄品以凈及別路墅產(chǎn)疊品的孝銷售腥來看江，地葉段、職稀缺嘩自然籮景觀積等因鐵素仍紹是注鍬重因持素。本項喜目土稍地使旱用年邪限70年，不報存在使龍用年限來過短問勤題；不做棚合拼抵雙證腥戶型即。競爭鴨市場西樵住膚宅戶型剛：標配部銷分：入戶佛花園、旱飄窗（倉轉(zhuǎn)角飄拼窗）、助單套房殊、雙陽籠臺偷面積體空間：L型景觀見陽臺、植陽光陽美臺、花讓池加分碼部分：儲謀藏室雨、書是房、泳工人脆房、爽衣帽吧間、討雙套銷房、耳寬景拔陽臺減分勾部分：合撒拼雙啄證【戶型定鋸位分析】29競爭市側(cè)場【競品紙分析】樵山悲明珠戶型特褲征優(yōu)勢：主推亦中大乞面積13捉0-績18紛0㎡三房冰至四早房戶號型，便戶型情設計抄客廳虹開間調(diào)較大呼，南亂北對右流，的通風陵采光趟較好洲且贈鍵送面緒積較拍多，羅景觀宜陽臺慕寬闊吸。劣勢槐：部分房馳間面積痰相對較溜小，且霞樓距較企窄。樵山既明珠勇1齊37龜㎡捉三室肺兩廳嘉兩衛(wèi)戶型處點評段：貨1泄、L頸型超后大景寨觀陽湊臺贈宵送一俯半面隨積2、主途人房帶槽套房設顆計3、雙潑陽臺設遵計4、客曠廳尺寸口不夠大堅氣【戶型定螺位分析】超大景扒觀陽臺景觀陽觀臺30競爭涌市場樵山畝明珠175奴㎡四房兩桑廳兩衛(wèi)戶型毒特征戶型腳設計尿功能維齊全舒，帶灘入戶懼花園追、儲毛存室棟設計扭；主人已房帶殿洗手屆間、她帶衣峰帽間互設計陪，凸免顯尊厭貴；客廳出伴景觀陽案臺設計脖，并享文受景觀籮資源【戶型選定位倚分析】入戶花克園景觀陽臨臺儲藏韻室缺乏決雙套塑房設總計31競爭置市場【戶型互定位亞分析】戶型亮特征合拼戶育型主人燃房帶璃套房念設計雙陽臺宅設計，顏客廳開筆間不夠摧闊綽，欲戶型方份正?；碎允ロ嵄さ暮腺嚻磻粜往o1焦08.脖6㎡秀三房兩患廳兩衛(wèi)競爭市世場【戶型賣定位餐分析】戶型特冰征主人房萄帶洗手瘋間、帶稈衣帽間慰設計，灣凸顯尊杏貴；戶型鄭設計駁功能目齊全膀，帶黃入戶亞花園責、儲沫存室罩設計惑；客廳最出景館觀陽為臺設壤計，鈴并享撈受景蘿觀資糊源濱城江瓏灣14槳4㎡遞三仗房兩廳錘兩衛(wèi)33競爭市鎖場戶型特璃征優(yōu)勢歲：主推中輪小面積90產(chǎn)-1青17姜㎡三房兩竊廳兩衛(wèi)躬戶型，層雅致小吩戶型功永能齊全浮。戶型比方正寸，N+1戶型、殘轉(zhuǎn)交飄嘆窗，實鴿現(xiàn)高實駕用價值五。南北對詢流，陽味臺寬闊蹈，通風谷采光佳足。劣勢島：樓距綿較窄蜜。樓王單朽位6座為曲合拼轎戶型的，限尾購政妄策使賓其銷習售將畜會較你為困旦難。碧玉名蘋軒碧玉盯名軒11缺6㎡三房兩繩廳兩衛(wèi)【戶型芒定位赤分析】競爭市蔬場戶型闊特征臣：1、戶枯型方正斥、實用漢；2、主巨人房帶溫套房設輛計；3、雙派陽臺設纖計，贈鞋送面積欺較大，媽觀景陽自臺連接屠客廳和綱陽光房稀，引景賀入戶；4、步客廳喬、主還人房日、陽屈光房攜全南徹向。雅居怖樂都詢薈天借地雅居弄樂都服薈天荷地卷1灑16鋤㎡,三房噸兩廳烏兩衛(wèi)【競品錄分析】陽光房陽臺競爭市造場【競品期分析】戶型特雪征：1、戶結(jié)型方正淘、實用偶；2、主負人房無險套房設閃計；3、拼雙陽蠶臺設蚊計，棄贈送游面積于較大祖；4、翁客廳煮、主房誠人房盾、陽冤光房吉全南狹向。雅居征樂都齡薈天女地雅居仰樂都貓薈天沙地刊9敵1㎡,三房遷兩廳乘一衛(wèi)陽光叨房陽臺36競爭市沫場【建筑礦立面/風格】序號項目外立面材料建筑風格1樵山明珠涂料地中海風格、新古典2凰樵圣堡真石漆＋面磚地中海風情3凰樵假日真石漆＋面磚地中海風情4碧玉名軒 面磚 簡約法式5麗湖名軒面磚新古典6翠園雅居涂料新古典7雅居樂都薈天地涂料＋面磚現(xiàn)代簡約8濱城瓏灣貼磚現(xiàn)代簡約建筑立怎面/風屬格總結(jié)塌：中低校檔項目外立條面，膜風格捆多偏毛向現(xiàn)椒代簡鄭約，漆中高槽端產(chǎn)貸品多糖為地爛中海穿、歐雀式的終建筑禁風格荷。墻戒面材也料以葛面磚走為主社，部溫分項神目加侵真石戴漆。競爭市閑場【建筑獎立面/風格】樵山陪明珠新古喇典、豪地中茄海風幸情凰樵位假日凰樵賞圣堡新古圍典、愚地中符海風鉆情雅居樂縮慧對面一絮項目麗湖名慚軒翠園雅堡居新古事典、沿地中線海風踢情濱城冒瓏灣尸別墅濱城推瓏灣教住宅雅居床樂都薈天保地現(xiàn)代駁簡約樵山明卵珠競爭市箭場【園林營交造】園林營序造略顯貞簡陋、襯單調(diào)、桂無層次核感；植棒物觀賞蛙性不足凰樵假殿日凰樵堅圣堡濱城揚瓏灣凰樵剛假日脈等幾未個項繼目的柱入住改已經(jīng)拿有一寫段時筒間，搏園林源營造叉已成訪型43競爭市綱場【入戶幻玉大堂】啟示：目前炒房地瓦產(chǎn)市消場中份，在穩(wěn)外立逢面趨框于雷捧同的班背景誼下，蚊入戶辟大堂的打觸造也成樂為高層芬洋房為取數(shù)不多捉的致制凝亮點之財一，入廢戶大堂的片打造是銷體現(xiàn)項嘴目品味脫的重要鹿窗口。項目入戶大堂樵山明珠3.3米碧玉名軒3.3米麗湖名軒3米雅居樂都薈天地5.7米凰樵圣堡4.5米凰樵假日3米樵山明礎(chǔ)珠入戶嘉大堂碧玉韻名軒云入戶再大堂44競爭廉市場【會所/售樓甜處】項目售樓處性質(zhì)會所功能面積（㎡）樵山明珠商鋪沒有1200碧玉名軒商鋪 沒有 300麗湖名軒商鋪沒有300濱城瓏灣商鋪無400翠園雅居商鋪無200雅居樂都薈天地臨時售樓部商業(yè)約1000凰樵圣堡泛會所娛樂、休閑設施約1500(共3層)凰樵假日私人會所娛樂、休閑設施約3000凰樵假滿日樵山滲明珠競品多釘將售樓味處及會澤所兩大爺功能合惠并，會喪所功能你以常規(guī)撤為主，窗雖對項灘目提升閉有一定摸作用，口但后期修實用性界不強；現(xiàn)時西販樵本地確市場上最競品多灑將售樓缸部設在省臨街商日鋪，大漢多沒有利會所功群能，而險會所的勾打造有晚利于提蜘升項目谷的整體駛形象。45競爭市刊場【配套視設施】項目樓盤小區(qū)內(nèi)配套設施——游泳池商場其他設施樵山明珠有無商業(yè)配套碧玉名軒 385㎡無邊泳池及110㎡兒童泳池無商業(yè)配套麗湖名軒有無臨街商鋪濱城瓏灣有無臨街商鋪翠園雅居無無臨街商鋪雅居樂都薈天地有60000㎡無凰樵圣堡無無幼兒園，體育鍛煉場所，泛會所凰樵假日有無會所配套設滴施研究必總結(jié)：游泳羅池是摘現(xiàn)時范競品殲項目低的基扎本配銷套設鬼施，尋可見娃本地陡客戶嗽對小準區(qū)泳落池具猶有較基高的寫需求訪。除他雅居幅樂項倉目外閥，競礙品均普沒有毀自身遠相應承的中料大型軟商業(yè)躬配套油支撐斜。有崗幼兒企園和撿泛會崇所的謙配套佩項目粗較為域受客即戶好揪評。雅居疑樂都駁薈天碰地46競爭市奏場【小結(jié)嗽分析】1、西樵秋戶型創(chuàng)洲新設計連不多；蘋大部分脆戶型設差計中規(guī)槳中矩，走亮點不段多，但般也無明叉顯缺陷圖；2、一些怠功能空自間基本左具備，飄如入戶傲花園、肯飄窗、內(nèi)南北雙勞陽臺等音；3、運用察了一些趨偷面積飛手段，愉如L型陽臺況設計、陷陽光陽做臺、花蚊池等，惱增加了愧一些靈夢活使用垂空間；4、別墅謙產(chǎn)品以胖聯(lián)排為忙主，獨慕立別墅稱缺乏；5、產(chǎn)遼品風索格以彼新古葡典居派多產(chǎn)品分暗析競爭忽分析主力和競爭差來源眉于項環(huán)目周哄邊在盜售項絨目樵貴山明吩珠、齒碧玉卡名軒踩、雅慨居樂直都薈麗天地撐；皇項目塵潛在絡競爭及不多肺。雙證戶粒型、使疾用年限秩以及稀汪缺資源希是影響股豪宅產(chǎn)臣品的主者要因素供需表睬現(xiàn)一級石競品短主力劈燕供應硬為90-稀100㎡,11秀0-1遠20㎡,12籃0-1國30㎡,1布30頌-1晨40㎡及14輝0-碧15晴0㎡;二級若競品隆主力罪供應溫16報0-守17敲0㎡暢，170-萌180以㎡；勤西樵市滑場主力傅去化為臭90-出100匆㎡小戶捎型，其啞次為110-王120愉㎡；表去化速藍度方面委，銷售肚一般項扇目約1忌0套/月左右揭，個別迷明星項憤目達5疤6套/月，造其次川為2吊0套趁/月蟲速度民。47案例分雅析樵山尚明珠項目指簽標總建筑艙面積：14萬㎡容積率雖：2.5綠化率雨：30%建筑相風格槳：地豬中海駛風格優(yōu)勢毀：產(chǎn)品董面積脊以15軟0平方米每以上純閥大戶為交主，且棄一戶一怨證，產(chǎn)皮品高端毀而純粹衛(wèi)。毗鄰西善樵山，舍坐擁自處然生態(tài)初景觀。清交通便牲利劣勢芝：樓距較脾窄；雖為高剩端項目松，但欠鵲缺自身拜配套設制施等；大戶走型比滋例過項多，15為0㎡以上戶啊型預計眼超過50%，容易只導致項邪目消化變速度緩狼慢。樵山明黑珠緊鄰們本案，捧與本案色是具有體直接競輕爭關(guān)系胖。一期789632112451113二期產(chǎn)品賣秧點：純寧單證大汪宅——西樵篇唯一奪一戶行一證付的大遵宅48【推貨及狼價格走補勢】一期789632112451113二期開盤：首推1/2/5/6四座，1、2座折后均價7000-7200元/平米；5、6座折后均價7800元/平米加推：3,4座100平米均價7400元/平米二批產(chǎn)品：7-9座折后均價8500元/平米二批產(chǎn)品：11座折后均價8800-9000元/平米案例尸分析競品分川析【產(chǎn)品哀優(yōu)劣拾性】11座01030215抖3㎡17慘5㎡170無㎡15攪3㎡170獸㎡17悄5㎡15都3㎡170委㎡樵山置明珠2、其借中03單位映直接禽南望瞎觀音考，景辜觀優(yōu)趨勢最乳好，貼客廳妙、三野個臥捕室朝尺向為短南，沫而且攏南面菌無遮跟擋；其次壓為01戶型礙，面卡積最濁小，裳單價呢最低莫，而栗且景愧觀優(yōu)塵勢相鵲比03單位貪不差掌；02單位時，南鳥向朝丟向有歸一定嚷遮擋顧，而善且面麗積最刺大，敢總價氣最高細?？吐剰d朝文向北記，居亞住價朝值相慕對稍享弱。2020012002200319190119021903181801180218031717011702170316160116021603151501150215031414011402140313130113021303121201120212031111011102110310100110021003990190290388018028037701702703660160260355015025034401402403330130230322012022031101102103單位010203已售未售競品分像析【銷售情促況評述】02010301每層貪差價60元/平方米樵山沿明珠11座銷希售情杯況統(tǒng)格計芽時間悉：4月11日03＞02＞01差價25吹5元/平方米差價27勢7元/平方等米高層銷圈售情況斗好低樓層拴銷售情然況差03單位血銷售疤情況表最好01單位2月以嗓來銷燒售速零度最隔快競品分筋析【銷售場情況評評述】折后如價890廢0折后價920馬0折后貸價948頌01、11座整體壓折后均居價在92隱00元左右道，2月份推仙出-4月11日，怎銷售冶率已難達58限%，剩悼余戶吳型以5層以下購低樓層紙單位為飾主。2、03單位匆雖然凈總價翼高，塌但銷眼售情誰況最杜好；01單位面竹積小，根總單價浸最低，忽同03單位貓相差用低533元/平方米跑，但“榜南望觀貓音”景辮觀性相嗓差不大疲，故銷傷售速度乎最快，2月-4月份厚出貨丹基本未集中懼在01單位，“南蒜望觀裳音”史因素臥對銷輝售及舉價格身的拉寇升效演果明袍顯。3、02單位摘價格丈中等肉，南刷望觀圍音景捉觀性嬌最差邊，價壇格中問等，造銷售躲情況預落后四。4、從5樓以端下的異低樓光層單耍位出鼠貨基暖本為滲零，葉也從另一側(cè)獎面說明晴的南望呈景觀優(yōu)魂勢的巨宵大價值端。【樵山姐明珠11座產(chǎn)品料分析研無判】52房型3房2廳3房2廳3房2廳3房2廳3房2廳4房2廳4房2廳4房2廳合計面積段90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160170-180供應量2060403263323040317去化量1836382453191623227去化率90%60%95%75%84%59%53%58%72%戶型比6%19%13%10%20%10%9%13%100%1-怠11座已驕推出歉戶型烏面積學比例翅統(tǒng)計截至13年2月，已蜜推出貨器量中14摧0-夏18限0平方米送戶型共慘約102套，占錫推出貨僅量的32痰%，后續(xù)刷產(chǎn)品基怎本以大膚戶型為藏主，預遇計還有300套小銜高層距洋房利單位蓄，多慌套聯(lián)倒排戶洲型。估計豎整個釘項目140平方米難以上戶獵型比例精超過65%案例分腰析140侵-18津0㎡32%100羞-14漏0㎡62%53【競品分捆析】去化方應面項目細目前乖在售未產(chǎn)品疊總?cè)ャ暬视眠_71%，月警平均貍成交醫(yī)達56套。該項肯目自20谷12年10月公開房誠發(fā)售至誓今的兩粥次集中痛推貨成障交情況夢理想，廢集中推紀貨當月系成交均改達70套以上吊。項目自201捐2年10月開售尿以來，狠整體成忍交均價關(guān)上升約100勉0元/㎡。樵山效明珠

2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月套數(shù)8257473均價7624786471838760備注礦：以境上數(shù)潔據(jù)統(tǒng)律計截干止至20促13年1月27日籌客階貌段，摸屈底價700頸0-8護000案例箱分析競品分清析【客戶購付買決策悶影響】通過銷湊售人員奴了解到皮：外來屋人口指的的是西瞞樵外區(qū)狀人群，晚除去部謠分關(guān)系塵客戶。交這些外置區(qū)人群賠應該指劉的是在蓄九江、素南莊、冤丹灶、宜桂城、眨禪城還社有其他廢外地人發(fā)群，不立在西樵蹲工作及委居住的多這部分碧人。1、目前殿在樵山房誠明珠購懇房的那遍部分人緞群，基便本集中耳在西樵什區(qū)域內(nèi)蒸生活或紙工作的換這部分轉(zhuǎn)人群，紫大部分削持西樵考本地戶照籍，在逝置業(yè)決喜策上，窮地緣性廟較看重敲，有一賭定的鄉(xiāng)址土情結(jié)權(quán)。2、從11座的銷材售情況孟分析得許出：高佛端客戶耗對朝向犯、景觀傲、風水核較為注少重。55樵山明家珠就算狠不加外拖灘，也墳遲早要陸升的，西樵姿山未好來的趁中央艷區(qū)域紅，必片然升填價。樵山明極珠靠著幫路邊，燈又是觀音家罩著柏，8千多之還可燃以接體受。樵山早明珠決憑借潑他樵贏高路姻和周吳邊的企配套欺，成論為西傘樵地途王，炊使用班年限鋤竟長秧到20辯81年！但距是實際幣上根本類沒什么伶山景水明景，園林那懷么“精太小”看稻得出開較發(fā)商多遙會節(jié)省鞋成本。好濟奇怪駕的是邪電梯蛇毫無簽掩飾罷地正驚對樓素梯，鏡什么喊設計柄？路侮邊頂客層要740慢0+，園剛中6樓79訓00掃+，這孝個月瞞新推兵的還哭省了增幾百打塊一刻平，恥兩個翅字：袍太貴畝！第二與期三虹期可憶能會擇好一貧點，麻一期皆的樓弟太矮畜了，根本擋就看衣不到輔山，撥更看晚不到慶水，不知道頑后面的聚怎么樣桂。但是繡價錢還位是貴了辱?？吹赜鷪D還霜有樓修盤簡銅介，逗周家房誠幼兒志園、諷西樵趁中心屆小學滿、西劇樵中填心小妹學附瓜屬幼嬸兒園悲、顧官山男小學內(nèi)、南辭海中顆學等節(jié)?？窗鎭沓松艋钆浒R碰全以費外，柏教育免配套舒也不暑少啊展，還斧都在幕附近萄，小孩子早上學，哪大人接近送的問么題上可備以省不稈少的心當。業(yè)主屠論壇尺：樵山明毒珠項目注的區(qū)位潑價值、舅風水、品周邊配石套等被估看好，錯但樵山止明珠存痰在規(guī)劃哥及建造置方面弱未點?！究诒澳u價】案例分督析56碧玉名擦軒項目指劉標總建筑諷面積：646再48.腹71㎡容積率溝：2.累29綠化率俯：37洲.6旋%建筑風撕格：現(xiàn)濾代簡約優(yōu)勢：產(chǎn)品卡面積疊以90及117平方米丸左右的丙小三房恩及舒適紛三房戶忽型為主棕，定位環(huán)為中端濟產(chǎn)品。交通序便利賓，處藥于新燙城中內(nèi)心位預置，桑生活擦便利桃。劣勢：樓距較瓦窄；現(xiàn)場碧展示制面較加少，牌如缺休少園神林景游觀展奪示面劈燕等。同屬官摘山片區(qū)紛，與本拴項目區(qū)溪域相近固，該項燃目定位繞為中高都端項目莫，戶型懷面積以襯中小面遭積戶型傷為主。364215案例分揭析首批推處貨：1/稍2/貸3座，約200套，面座積以90-朋117平方拋米為女主，另銷售守均價700哨0左右57情況2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月套數(shù)476893434102均價66026796682171437085712069386941【項目良去化豈速度】碧玉牛名軒備注肢：以扔上數(shù)得據(jù)統(tǒng)掃計截睡止至20蝦13年2月5日去化方映面該項目蔥自20月12年7月公工開發(fā)允售后宮銷售氧情況還較為切理想偶，但唐由于貍所剩丹余貨揭選擇四不多懼，因辮此12年9月、11月-1田3年1月成從交量勢明顯旨下降碌。至今項塑目在201喊2年7月推槍出以載來去陪化率醉達87%，月平頭均成交爸達25套。案例弦分析58供應括方面目前項蛇目合計滾推出3座共20相4套88疑-1連17枝㎡三房戶夢型，主久力戶型彎為90㎡左右的踢小三房閣。去化方埋面項目燥整體永去化舟率達87%，90蒜㎡小三適房貨議量相得對較死大，御占一知期推否貨量沈的75攜%，去筑化率驅(qū)達到82%，證明買該戶型駁產(chǎn)品定丸位合理圈，迎合毫剛需客駁戶及投產(chǎn)資客戶趙的需要護，去化霸情況理治想。117堂㎡舒適庸三房泰戶型樸已售律罄，樸證明冤了該音面積頂設計剩符合費客戶慶需求引；同列時貨令量合徒適，鳳只占贊一期銅推貨即量的25喊%。碧玉錦名軒產(chǎn)品屋面積涂設計蝴及貨肆量的叔比例撿是決掏定項克目去善化速養(yǎng)度的閱關(guān)鍵搞因素釋。案例川分析帝景隙藍灣競爭勢市場【板塊分瓜布】南莊貿(mào)板塊西樵僚板塊競爭想市場【競品室分析】帝景解藍灣項目指雞標總建筑榨面積：33蘆25世24平方米占地捉面積密：15盈96婚91平方粱米容積率滴：2.0優(yōu)勢：項目臨沫近購物林中心，嶼周邊配胃套較齊眉全，交傭通便利仙；劣勢：南莊是雹佛山的橋陶瓷生伸產(chǎn)中心條，空氣替質(zhì)量不踐好，因幸此項目芳周邊的挑環(huán)境會霞受到污鍋染競爭市垂場【競品分裝析】帝景藍盡灣以南莊匆首席大痰型親水反園林高捐尚社區(qū)督為定位競爭市估場【競品狠分析】去化便方面項目基洲本售罄碼，目前堤處于收耗官階段掉，整體戚銷售率原超過9成帝景販藍灣2012年2013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1月套數(shù)1439278213141074762均價565759656024612262456136659764656572719157225879競爭市享場【競品分汁析】戶型特絹征樓房采卷光通風嶄很好，勻但六角吐形窗戶釀設計款姐式老舊久，三角辱形廚房管空間狹瓣窄不實溜用；戶戶雙果陽臺設宣計，通鍬風對流傘采光較差佳，直喬廳式設遞計寬敞思舒適，淋但贈送穴面積較川少帝景簡藍灣競爭市悄場【競品昨分析】港宏瀉世家項目撤指標總建筑姑面積：360來000平方米占地面跌積：14削00促00平方米容積找率：2.5建筑獎風格燈：歐忌式新快古典優(yōu)勢：2號線拿佛到“準械生證”膜魁奇路盼延長線頁的施工刃，其地蹦鐵沿線字位置優(yōu)顆勢明顯尊，投資駁升值大孟；項目企毗鄰均南莊至行政鉛服務封中心商，市養(yǎng)政配亮套十育分完薪善；劣勢離：地理剝位置沒較偏放，目少前生點活氣鄭息不澇太濃項目遠委景升值輛空間大梯，就目庫前南莊史區(qū)域來青說算是孟一個性門價比較括高的項正目競爭盟市場【競品分瘦析】港宏世筑家歐式風牛情小城宴凝造刷人居生閉活新典點范，6萬平方只米的歐龜式美學客園林、10凳00平方柔米泳律池、1.纖3萬平方病米的歐營式風情謹商業(yè)街鍬，傾力療打造歐搬式風情槳小城競爭陜市場【競品分逢析】去化方栽面集中式厲推貨消尼化較為找理想，再每次開鐮盤去化動都有5至7成；項目凍整體平銷售耕率接扒近8成，替平均景每月愛消化拜約20套單位港宏世促家

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1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月套數(shù)51650183317513114251550123均價60105796553955165865599961046119627778716531637463536332競爭挖市場【競品耗分析】戶型特喉征樓房采圣光通風旁很好，堪陽臺多碌、大，亂附加值鵝較高，未且景觀觀醉賞佳，隨但欠缺私密性糧，陽臺殿改造比呼較麻煩么；戶戶雙嬌陽臺設豬計，做村到通風彩對流效撐果，直團廳式設臂計寬敞施舒適，隊贈送面男積較多港宏鑰世家01單證制戶型3房2廳2衛(wèi)建筑面盛積：約187抓.59抓㎡附送空紛間：約34策.3癢7畜㎡03雙證戶綱型3房2廳2衛(wèi)建筑晨面積厘：約143熱.39張㎡附送煌空間欠：約21頌㎡05雙證臭戶型3房2廳2衛(wèi)建筑蓄面積卵：約14裙4.摸4者㎡附送空軌間：約21碗㎡競爭清市場【競品分悄析】項目異指標總建贈筑面忽積：80渴00它00㎡容積率篩：2.3女0優(yōu)勢購：萬科源地產(chǎn)乞品牌則效應抄；約5萬㎡物的原羅生態(tài)碰休閑錫濱江版公園獻及一斤個約3萬㎡江撫畔廣場屬；周邊豬配套含齊全劣勢：部分雙章拼戶型涉，受限收購影響勇；一線江掩景，處倦于南莊牛中心但返又相對其獨立，谷環(huán)境比鋤較清靜萬科野城競爭市炒場【競品諷分析】萬科刷城建筑小犯品：江景滾小品江景男：地處三快江匯聚淋之處，魂遠眺西苗樵山，貿(mào)江景與告園林相包得益彰性，自然權(quán)舒適遠離想繁囂膚城市汪的開貪闊江功景是牽吸引嗽之處競爭復市場【競品廢分析】去化譽方面201負2年中下緣瑞旬推貨畢速度加其快，幾胃乎每個孔月都推凍出新貨字，開盤傭消化率惹非常理液想約7至8成；項目剛忙需戶型工均帶裝扯修出售廢，其價鐮格與毛蘋坯的大按戶型價畝格相當宵，故該收項目的制剛需產(chǎn)夾品性價破比較高顯，去貨屠速度較概快萬科城

2012年2013年

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月套數(shù)21614816182096935798863276均價573561966230717667906777701567088226775077909514831378457552競爭旱市場【競品牌分析】88萌.2魯4㎡三房兩炎廳兩衛(wèi)戶型特趙征戶型通喇風采光嘴以及觀肥景良好類；戶型遍格局較腦為方正慶，實用包率尚可奪，陽臺素景觀吸斬引戶型設強計充分耀考慮通虜風采光跳以及觀蘆景的效掌果，南匹北對流捷，主臥飼盡享江順景萬科城84.例54㎡三房兩縱廳兩衛(wèi)72客戶篇客戶訪統(tǒng)談問卷淹調(diào)查貳客戶1：家庭主殘婦，善烘于理財刑，精打口細算年齡35身份碧玉名軒90㎡業(yè)主職業(yè)會計籍貫西樵財富狀況小康購房目的自住業(yè)余生活麻將、逛街購物、喜歡煮東西給孩子吃對樓盤的看法環(huán)境好，價格合適消費習慣偶爾會買名牌手袋購房套數(shù)首套出行習慣家里有一輛私家車，主要丈夫開，有時候步行經(jīng)典語嫩錄：“雅緊居樂深的樣快板房拿很漂斥亮啊穿，你盛們上漁去看須看吧退，肯封定喜堂歡”“我們哈家已經(jīng)蟻買了碧友玉名軒都，今天扔和朋友謙來看看振雅居樂哭的樣板頭房，但傳是雅居君樂只有40年產(chǎn)耀權(quán)”“碧玉業(yè)名軒環(huán)停境很好辱啊，價寬格比樵哪山明珠魂也便宜境，而且魔有60多年野產(chǎn)權(quán)蟻，比輔雅居掉樂長滲很多踢，都珍夠用膠了”“買庫了90㎡的割就夠裹了，捎買那寫么大糕干什帝么呢墨？省木下買沫大面雀積的控錢來皇裝修較已經(jīng)由可以瓣把家悶里裝宵修得鍵很漂龍亮了代”“西協(xié)樵這挑里一量般都槽買90㎡的，尼很好賣碑的”客戶訪寬談74客戶2：西樵樹老板國、精千明人、忙碌年齡51歲身份李生——四房業(yè)主（三口之家，西樵紡織城內(nèi)企業(yè)老板，妻子在公司做財務，兒子在英國讀書）職業(yè)企業(yè)老板籍貫廣東佛山西樵財富狀況家庭經(jīng)濟較為富裕購房目的改善型購房業(yè)余生活同生意圈上的朋友吃飯，打高爾夫，品酒對樓盤的看法戶型不錯，客廳夠大氣，新明珠地產(chǎn)打造的，質(zhì)量有保證消費習慣主要李太在廣州、香港購物為主，平時家用品都在新廣場附近購買購房套數(shù)多套房產(chǎn)，首套為村自建房共2層約200方，多套投資型公寓出行習慣自駕車，李生開奧迪，李太開福特經(jīng)典語炸錄：“按揭圓付款的予，現(xiàn)在班人民幣免貶值這腐么快，績肯定向襪銀行借帳錢慢慢相還房貸柿??！”“紡繩織城店就在儀對面紗，從癥明珠碼這邊央過去暢挺方代便的稍，很物多生拿意上北的朋束友都飾買了厲這里豎，全號西樵找最貴軟的了杯，沒疲有理舊由我等一個怪人跑總到樵盾暉那恒邊去景住吧雀？”“兒拋子現(xiàn)葡在到耽英國定讀書雁了，廣一年痛只回熄來一固兩次爹，我駁老婆嗽又住扯膩了受自建悟房，壞她又攪喜歡閣購物叼，平耗時晚壇上一洲沒事別就大嶺袋小矮袋的飯，以路后住殖這里臟的話崗到對火面買畝東西矩就方嗚便。巖”“本來侍是第二卷套房要域給6成朵首付的嚷，于是秤就用兒稠子的名裳字做首見套房買奪，以后謀如果他秀喜歡就墾給他做泄婚房。穗”形象郊意向霸圖片客戶訪尊談75客戶3：南莊繳人、陶瓷棕行業(yè)琴關(guān)系恒客戶年齡49歲身份陳生——四房業(yè)主（三口之家，在南莊開陶瓷場，老婆，女兒在公司幫忙）職業(yè)私企老板籍貫廣東佛山南莊財富狀況家庭較為富裕購房目的投資兼自住業(yè)余生活同朋友吃飯，夜總會，應酬，去國外旅游等對樓盤的看法地段比較好，可以看到西樵觀音，山景挺好的，空氣比南莊好消費習慣在佛山禪城季華路一帶購房套數(shù)多套房產(chǎn)，在南莊萬科城有別墅，另外還在季華路附近購置了寫字樓和公寓。出行習慣私家車，開寶馬經(jīng)典語膀錄：“跟新蕉明珠的壘老板認緣瑞識的，底當時定娘單位還革要跟老上板打聲娘招呼才覽能拿到次靚樓層考，價格幫貴一點恐沒有所炎謂了。涉”“這管里空霉氣比法南莊糖好一肺些，歪還可容以看古到西屢樵山歌景，勾也可泰以看異到小劇區(qū)景氣觀，扯算可欺以了肢，對福面幾谷個廣隸場在搜營業(yè)處了，桑周邊罷還是泰挺方闊便的亞?！薄安粫劢?jīng)常過燒來住，匙有空才傲過來走曾走。”“按揭克付款的編，給了太6成首補付，這努年頭多搭點現(xiàn)金句做生意橋周轉(zhuǎn)還柳好一點們?！薄拔鞲荛赃@制兩年公的房局價也葵漲高登了，價現(xiàn)在喚明珠喊在西難樵算聞是最類貴的彩了。蠢”客戶訪扮談76客戶賞形象4：家庭支瘋柱，社殺區(qū)要求螞高年齡40歲身份程先生，凰樵圣堡120㎡三房業(yè)主，一家三口同住。女兒是南海中學高二學生。職業(yè)建筑行業(yè)籍貫西樵本地人財富狀況中產(chǎn)家庭，夫婦二人共同擁有3臺小車，自己開一臺是凌志ES350購房目的改善生活質(zhì)量業(yè)余生活休閑養(yǎng)生、游泳對樓盤的看法生活環(huán)境十分重要，還要有完善配套，一定要有泳池。消費習慣沒什么要求，都是老婆女兒拿主意購房套數(shù)第二套房，在西樵舊城區(qū)有一套房出行習慣自駕車為主經(jīng)典挖語錄捷：“這申里戶振型布杏局都殺很不普錯啊吃，尤匹其是逝主房燭那個甩轉(zhuǎn)角現(xiàn)窗最才得我滋心。聯(lián)”“對抹于我厘們這洪種經(jīng)所常在涌外拼襯搏的訓人來棗說，幕回到駝家最金希望溪的不飛就是匯那種渴溫馨量舒適柜和安王逸寧悼靜嗎便？”“樓盤紙很大很臟夠氣勢慶，感覺劇很高檔姓?！薄白罱枷矚g庭游泳籮，所孩以小籮區(qū)游鑼泳池醋對我毀來說何很重佩要。哥”“交抹通很咽方便肚，不咐會像尤舊城摘區(qū)里奴面那吩樣擁扣擠，俘最怕?lián)Q就是碑塞車瞇！”“購物果都是老課婆女兒以作主，疲反正我欣是一點哪也不懂陰?！笨蛻舯脑L談77客戶柿形象5：熱愛生咱活、思網(wǎng)想前衛(wèi)年齡52歲身份碧玉名軒訪客，需求戶型為116㎡三房兩廳兩衛(wèi)職業(yè)退休主婦籍貫南海西樵財富狀況略有積蓄購房目的為兒子置業(yè)業(yè)余生活和朋友喝茶、打羽毛球或旅游對樓盤的看法交通便利，購物方便衣著習慣愛打扮，會保養(yǎng)，愛穿裙子購房套數(shù)自己在舊城區(qū)擁有一套洋房，現(xiàn)在準備幫兒子購買第一套洋房出行習慣坐公交車或打的，偶爾老公會開車接送經(jīng)典語唇錄：“現(xiàn)顧在的裹房價估越來紋越貴蹤蝶，想外早點銅幫兒個子置秩辦一傷套房久子以典后結(jié)浮婚住也。”“不隔需要述買太嫩大的死，這友種11雜6方的三備房挺合師適的，彼以后也柔不打算尿跟兒子北住，我派自己有噴時間比籠較喜歡勢喝朋友萌去旅游擱，才不很想幫他趣們帶小嫂孩?！薄案浇『芊奖泐A啊，買椅菜逛街在的地方磚都有，尖比較適咬合他們假年輕人敵，而且袍兒子也舒在附近霧工作。臭”“這里慮還有游執(zhí)泳池，球兒子也鋤喜歡游將泳，平敗常可以畏讓他多角運動。喉”客戶訪層談78問卷恢調(diào)查客戶島來源周家村卷（本項帆目周邊證）：共24批新城廣鋸場（本渡項目周譜邊）：榴共22批金典廣龜場（本瞎項目周磨邊）：然共13批本次顆問卷估調(diào)查紋回收58份，其搭中有效潤樣本量妙共48份，雖分別豈來自校西樵泰人氣堡聚集版的商粘業(yè)廣六場及滿周家往村，腔與本弱項目狐有一盈定相狂關(guān)性泛和參從考性仆的潛面在客齡戶【客戶濱來源】79居住區(qū)鴉域客戶居鄰住區(qū)域定集中在糧官山舊布城區(qū)、馳新城廣嚴場周邊韻區(qū)域及暗周家村概，這與退樣板選賓取原則憶有一定蘿關(guān)聯(lián)；工作奧區(qū)域在官山仰舊城區(qū)危的客戶陳占41治%，熊官山新來城區(qū)域卡工作的侍客戶占件比30鞠%；本次8麥成以上舌的客戶蔽居住在倡官山片義區(qū)，在遵該區(qū)域數(shù)工作的女客戶占街7成以佛上，故柴大部分歷客戶對鳥官山片月區(qū)擁有穩(wěn)相當高寬的認可倡度【區(qū)域舉分布】問卷調(diào)繼查80已有住楊房逾8洞成的妖客戶脆擁有敏1套仇或兩則套以艙上的跡住房香（含嘉自建搬房）孝；居住狀忽況兩代粘及三慎代同竭住的違比例佛最高宵，約港占4手1%記，其鍛次是睛一家色三口追