思源青島知名地產(chǎn)城A地塊項(xiàng)目市場定位前期策劃

萬科城A4地塊住宅定位16-5月-23116-5月-232A4地塊本體研究A4A4地塊所在位置A4地塊基本指標(biāo)基地面積：67538平米建筑面積：16.37萬容積率：2.42受90指標(biāo)限制A4地塊屬性界定結(jié)論：A4屬性介于G3與G2之間，偏向G2，具備做再改產(chǎn)品的內(nèi)在條件。受項(xiàng)目指標(biāo)限制，再改產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)以增加附加值（偷面積）及拼戶型的方式來實(shí)現(xiàn)。

A4地塊相對完整，沒有被道路分割，具備打造一個(gè)獨(dú)立且完整社區(qū)條件私密性較好，且有充足地塊尺度，做一個(gè)大型的中心園林景觀不沿主干道，沒有明顯噪音污染目前規(guī)劃布局方案，大多數(shù)樓座正南正北朝向，產(chǎn)品條件優(yōu)于其他地塊按原計(jì)劃該地塊啟動(dòng)時(shí)，萬科城商業(yè)配套已竣工投入使用，生活配套條件大大改善，促使地塊價(jià)值進(jìn)一步提升，土地屬性向G2品類轉(zhuǎn)化周邊沒有明顯的不利因素影響萬科城整體的土地屬性已經(jīng)非常明確，這里不再復(fù)述，我們只強(qiáng)調(diào)A4地塊有別于其他地塊的獨(dú)特屬性。整體市場分析青島房地產(chǎn)市場成交分析青島市房地產(chǎn)市場2007、2008年均為供大于求的態(tài)勢，供銷比為；09年市場迅速回暖，市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交量達(dá)到375.4萬平方米，比2007與2008年兩年成交之和還高，保持供銷比0.9的良好發(fā)展趨勢。由價(jià)格曲線可看出：由于市場剛性需求增加，外地投資客戶增多等各種原因，使2009年青島市市內(nèi)五區(qū)商品住宅價(jià)格加速上漲，幅度較大，環(huán)比上升12.5%。市內(nèi)五區(qū)市場供求關(guān)系供應(yīng)、成交量相比08年猛增，供求關(guān)系相對平衡日期新增供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）批售比供應(yīng)量供求比月末庫存（萬㎡）存銷比08年2281421.6335.42.4193.4（08年末）1.409.134.610.53.3228.621.8218.120.809.218.311.11.6236.321.3225.220.309.343.128.31.5268.39.52408.509.42835.10.8268.17.62336.609.521.437.70.6254.76.82175.809.638.945.30.9255.35.62104.609.719.343.30.4229.35.31864.309.816.632.20.5203.26.31715.309.936.730.91.2206.96.71765.709.1026.230.10.9202.16.71725.709.118.935.30.3181.35.11464.109.1250.935.61.4197.25.5161.64.509年合計(jì)342.9375.40.9536.3——161.6——市內(nèi)五區(qū)市場供求關(guān)系09年供應(yīng)成交量遠(yuǎn)高于08年，截止到12月底去化375.4平米，總供應(yīng)量去化率達(dá)70%；

供應(yīng)成交供銷比首置117.0117.21.0首改120.9139.10.9再改105.1119.10.9總計(jì)343.0375.40.92009年市內(nèi)五區(qū)分產(chǎn)品線商品住宅供銷產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由于市內(nèi)五區(qū)09年整體供銷比小于1，市場供銷以首改產(chǎn)品為主流產(chǎn)品，各產(chǎn)品線供求平衡，呈現(xiàn)供銷兩旺趨勢。市內(nèi)五區(qū)市場供求關(guān)系市內(nèi)五區(qū)市場供求關(guān)系2009年市內(nèi)五區(qū)首置產(chǎn)品月度價(jià)格走勢2009年市內(nèi)五區(qū)首改產(chǎn)品月度價(jià)格走勢2009年市內(nèi)五區(qū)再改產(chǎn)品月度價(jià)格走勢結(jié)論：首置市場供應(yīng)量較大，價(jià)格上漲空間有限，首改和再改具有更好的溢價(jià)條件。20%32%37.5%市內(nèi)五區(qū)市場供求關(guān)系2009年市內(nèi)五區(qū)不同面積段的住宅產(chǎn)品存量、供求關(guān)系總表面積區(qū)間庫存存量比例供應(yīng)量（萬㎡）上市面積比例成交量（萬㎡）銷售面積比例供求比存銷比均總價(jià)區(qū)間(萬元)

70㎡以下(含70)19.912.3%42.212.3%32.48.6%1.30.661.070-90㎡(含90)32.420.1%74.721.8%84.822.6%0.90.461-7890-125㎡(含125)55.334.2%120.935.2%139.137.1%0.90.478-108125-144㎡(含144)16.210.0%45.613.3%48.012.8%1.00.3108-125144-180㎡(含180)18.511.4%34.19.9%44.912.0%0.80.4125-156180㎡以上19.311.9%25.57.4%26.27.0%1.00.7156以上總體161.6100.0%343.0100.0%375.4100.0%0.9

特征：各產(chǎn)品線總體來看銷售情況都比較理想，70以下和180以上供求關(guān)系顯示機(jī)會較小首改產(chǎn)品為市場供應(yīng)和銷售主力，且存銷比較低，具備較好的市場入市機(jī)會再改產(chǎn)品市場整體情況較好，相比而言，125-144平米（含144）表現(xiàn)更為突出小結(jié)：從上表也可見，90-125平為市場成交主力面積段，具備較好的入市機(jī)會，結(jié)合項(xiàng)目A4地塊屬性特點(diǎn)，考慮溢價(jià)并且和萬科城其他地塊互補(bǔ)性，選擇90-144為戶型面積區(qū)間。市內(nèi)五區(qū)市場供求關(guān)系典型項(xiàng)目再改產(chǎn)品銷售表現(xiàn)典型項(xiàng)目再改產(chǎn)品銷售分析G3魯岳夢境江南魯岳夢境江南單價(jià)集中于6800-7200元/平米，屬于較低價(jià)格，再改類產(chǎn)品09年平均每月去化套數(shù)約為10-12套，銷售面積約1500平。戶型分面積段總套數(shù)去化套數(shù)套數(shù)配比總面積去化面積面積配比去化率（面積）總價(jià)區(qū)間一室兩廳70-8060575.15%445041643.75%93.57%

42萬~48萬兩室一廳80-9018017815.42%152501502112.88%98.49%

48萬~54萬兩室兩廳90-10046244139.57%438404179237.03%95.32%

54萬~60萬兩室兩廳100-11021020718.04%220002162218.58%98.28%

60萬~66萬兩室兩廳110-12071706.10%810679426.85%97.97%

66萬~72萬三室兩19%156701501213.25%95.80%

72萬~84萬四室兩廳>14060485.53%907071817.66%79.17%

90萬以上總計(jì)11631113100.00%118386112734100.00%95.22%

典型項(xiàng)目再改產(chǎn)品銷售分析G2中海銀海一號中海銀海一號單價(jià)集中于13000元/平米，屬于G2土地的較低價(jià)格，09年平均每月去化套數(shù)約為22套，銷售面積約2800-3300平。戶型分面積段總套數(shù)去化套數(shù)套數(shù)配比總面積去化面積面積配比去化率（面積）總價(jià)區(qū)間一室一廳<70800.63%380802.24%0.00%66-84一室兩廳70-80200.16%15000.09%0.00%84-96兩室一廳80-90600.48%49800.29%0.00%99.6-108兩室兩廳90-10030028223.77%282002650816.61%17.71%94.5-110兩室兩廳100-11016816513.31%173041699510.19%11.35%105-123兩室兩廳110-12029192.30%333521851.96%1.46%115-144三室兩廳120-13089887.05%11214110886.61%7.41%126-156三室兩廳130-14013131.03%171617161.01%1.15%175-196四室兩廳>27%1035209120060.99%60.93%210-291總計(jì)12621137100.00%169745149692100.00%88.19%

恩馬文景園戶型分面積段總套數(shù)去化套數(shù)套數(shù)配比總面積去化面積面積配比去化率（面積）面積總價(jià)一室一廳<7023013928.9639%60.43%

102萬以下一室兩廳70-801186714.87%9258522613.07%56.45%

102萬~116萬兩室兩廳90-10029819837.54%274161841438.68%67.16%

116萬~145萬兩室兩廳110-12030153.77%345017254.88%50.00%

160萬~174萬三室兩廳120-1301188214.86%148681033220.98%69.49%

174萬~189萬總計(jì)794501100.00%7086245288100.00%63.91%

恩馬文景園單價(jià)集中于萬/平米，再改類產(chǎn)品平均每月去化套數(shù)約為16套，銷售面積約2000平。典型項(xiàng)目再改產(chǎn)品銷售分析G2+16-5月-2318從不同類型的項(xiàng)目的再改類產(chǎn)品來分析與萬科城A4地塊具有相同土地屬性和相同定位的產(chǎn)品基本為空白再改類產(chǎn)品銷售量受地段、品類等影響明顯再改類產(chǎn)品平均去化速度基本在15-16套，銷售面積在2000平米左右A4地塊的再改類產(chǎn)品相對G3品類項(xiàng)目，地段、品質(zhì)優(yōu)勢明顯，相比G2類產(chǎn)品性價(jià)比及總價(jià)優(yōu)勢明顯。綜上，A4地塊再改類產(chǎn)品存在較好的市場機(jī)會點(diǎn)，但要合理的控制比例，以保證每月的正常去化，同時(shí)，適當(dāng)稀缺有利于實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)降低市場風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)目標(biāo)客坐戶分析定性飾研究弦方法——目標(biāo)物客戶能訪談年齡躬在35年-4鑄5歲之復(fù)間家庭年肢收入20萬元縫以上一年內(nèi)匠打算再冊次置業(yè)家庭購鋸房的主擾要決策稠人接受10現(xiàn)00預(yù)0元/平米繩以上蔑的單惱價(jià)新購房幫產(chǎn)用于勞自住性堅(jiān)質(zhì)首改客滾戶：自秧己在青細(xì)島擁有秩一套住兼房再改客絡(luò)戶：自貨己在青畢島擁有番過至少刺兩套住夜房非敏帝感職捉業(yè)（想調(diào)查俗、廣派告、碼傳媒過等）過去半近年內(nèi)未膚接觸過婦相關(guān)主鎮(zhèn)題市場海調(diào)研。訪談方允式：我喉司在金船色來訪劫客戶中懶挑選符遺合條件盞的業(yè)主棍，由該辮業(yè)主接紛待的置著業(yè)顧問倚進(jìn)行現(xiàn)鵝場訪談絡(luò)或電話歌訪談。樣本肚條件目標(biāo)姐客戶潛分析姓名類別年齡家庭年收入家庭結(jié)構(gòu)改善需求王先生再改39歲30w三代同堂（67、65歲，9歲）周邊配套完善，交通便利，最好有醫(yī)院、學(xué)校趙先生首改32歲25w三口之家（5歲）住房設(shè)施改善（核心點(diǎn)是雙氣）和擴(kuò)大面積空間改善李小姐首改30歲20w兩口之家位置更改和擴(kuò)大面積空間改善張女士再改38歲35w三口之家（12歲）靠近學(xué)區(qū)和擴(kuò)大面積空間改善王先生再改46歲100w三代同堂（73、71歲，18、15歲）小區(qū)物業(yè)品質(zhì)，區(qū)位、交通，注重開發(fā)商品牌以下會為近賠期有壇意向殼購買弊首改究再改錦產(chǎn)品蜜被訪竹者名慚單目標(biāo)蘆客戶兄分析目標(biāo)咳客戶布共性塊需求殘總結(jié)訪談溉客戶村年齡節(jié)主要綱在25嗚-5鞋0歲之款間，涂多為東三口緊之家炎或三趟代同奧堂；多有畢一套扛或以饅上住肌宅，安購房浸目的榆非剛支性需牛求，店對當(dāng)經(jīng)前居弟住的吩環(huán)境蝕有所湯不滿偷；戶型杠需求敘集中禮在舒枝適兩泥居、膏實(shí)用斯三居旅、舒苗適三權(quán)居；客戶看的購草買力脾較強(qiáng)溜，可猾承受大的總役價(jià)區(qū)洞間在10筋0w以上才，需裙求120以上大怪戶型客預(yù)戶的支燙付能力麥較強(qiáng)，貪部分可耳一次性弦支付；首改鳥、再戲改類色型客弟戶購還買關(guān)食注點(diǎn)恩為總戒價(jià)、葛交通繁、小電區(qū)舒黃適度碎、物捕業(yè)服巧務(wù)開徒發(fā)商頃實(shí)力食；配套中鹿主要關(guān)夏注教育攻、醫(yī)療訴、商業(yè)大等問題鉆；對物廁業(yè)和織小區(qū)藥環(huán)境獎(jiǎng)要求泊較高搬，普鴿遍提湖出希木望封龜閉式厲管理瘋。目標(biāo)購客戶嗓分析客戶需泰求特征向分析首改躬產(chǎn)品奧需求樹主要臨集中蟲在90以上，矛再改型織客戶主陜要需求暑面積區(qū)累間為12謙5-短14喚0平米的籠舒適型招三居室局，競品邪中有此扒類面積陰區(qū)間產(chǎn)格品的特洲征對比領(lǐng)分析如墳下：從上鬧表可討以看揚(yáng)出，浸萬科部城在貧舒適堡度、針總價(jià)克、交帝通條尤件、溜物業(yè)污服務(wù)仆方面若面對甘周邊職競品袋有著松較大院優(yōu)勢據(jù)，而巖這四菠方面紹恰恰漿吻合塌再改蹄型客觀戶的庸需求族特征且萬科李城所有貴項(xiàng)目在鈴平均值自之上，稼綜合優(yōu)扯勢比較圓突出。萬科城股的首改另、再改鋪產(chǎn)品具點(diǎn)有很強(qiáng)乘市場競句爭力項(xiàng)目賄初步艦定位項(xiàng)目定怨位市場整體鄰市場濁供求蝦均衡醒，市芳場運(yùn)符行狀榜況良盈好核心競趴爭片區(qū)統(tǒng)中，同革質(zhì)競品贈較少。對比止再改糊類競光品，塊存在搞競爭吹優(yōu)勢豈和機(jī)千會客戶首改臘類客慎戶為慚主流計(jì)目標(biāo)芝，會康吸引轟一部集分再勤改類艙客戶對產(chǎn)品弦品質(zhì)、墊生活品帥質(zhì)高敏分感，高匹追求人額群土地桌屬性具備G3向G2類轉(zhuǎn)變側(cè)的屬性無真宴正意上義上休的同懇類可蜂比產(chǎn)換品可尋繼求差爺異