物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理與成本管控

物業(yè)項(xiàng)目

預(yù)算管理與成本管控物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理一、預(yù)算管理的意義（一）是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利的重要手段管理處的資源是有限的，預(yù)算的過(guò)程就是資源分配的過(guò)程。只有預(yù)先全面考慮、精心考慮才能將各種資源的配置達(dá)到最優(yōu)，才能使各種資源發(fā)揮最大的效益。（二）是項(xiàng)目?jī)?yōu)化物業(yè)管理過(guò)程的重要手段預(yù)算的過(guò)程是分析工作、分解工作的過(guò)程。預(yù)算就是將資源分配到管理過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)和每個(gè)細(xì)節(jié)。因此，優(yōu)化預(yù)算的前提優(yōu)化物業(yè)管理過(guò)程。（三）是項(xiàng)目提升整體管理水平的重要手段

預(yù)算管理不僅僅是一個(gè)財(cái)務(wù)問(wèn)題，更是一個(gè)管理問(wèn)題。預(yù)算管理好的管理處，肯定管理水平也高。因此，提升預(yù)算管理水平肯定能促進(jìn)提升管理處的整體管理水平。二、項(xiàng)目的預(yù)算主體誰(shuí)花錢，誰(shuí)預(yù)算。沒(méi)有預(yù)算不給錢。強(qiáng)調(diào)全員預(yù)算或全員參與預(yù)算。要建立“項(xiàng)目經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員、工程技術(shù)人員”三位一體的預(yù)算管理小組，來(lái)領(lǐng)導(dǎo)和組織本單位預(yù)算管理工作。三、預(yù)算管理的內(nèi)容1.預(yù)算編制2.預(yù)算執(zhí)行3.預(yù)算控制4.預(yù)算調(diào)整5.預(yù)算總結(jié)6.預(yù)算獎(jiǎng)罰四、預(yù)算編制的要求（支出預(yù)算）1.全預(yù)算編制應(yīng)“橫向到邊，縱向到底，中間到位”。2.細(xì)如預(yù)算人工費(fèi)，人頭要細(xì)到0.幾人（因?yàn)榭赡軒讉€(gè)人干一項(xiàng)活，也可能幾個(gè)人干一項(xiàng)活），上班時(shí)間要精細(xì)到0.幾小時(shí)。3.實(shí)預(yù)算要做實(shí)。預(yù)算編制前要進(jìn)行工作分析和工作分解。預(yù)算就是將一年、一季、一月要干的事情以貨幣形式反映出來(lái)?？茖W(xué)預(yù)算的基礎(chǔ)是有效的工作分析和工作分解。五、預(yù)算編制的方法1.固定預(yù)算（靜態(tài)預(yù)算）（1）以過(guò)去實(shí)際支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)的相關(guān)因素，在過(guò)去實(shí)際支出基礎(chǔ)上增加或減少一定百分比確定出的預(yù)算。（2）其假設(shè)的前提是：現(xiàn)在的業(yè)務(wù)活動(dòng)是必須的；所有的各項(xiàng)開支都是合理的；增加費(fèi)用預(yù)算是值得的。（3）主要特點(diǎn)是預(yù)算編制后，一般不作變動(dòng)或更改，具有相對(duì)固定性。2.零基預(yù)算（1）零基預(yù)算是以零為基礎(chǔ)的預(yù)算（2）零基預(yù)算不受以往實(shí)際支出費(fèi)用水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期內(nèi)業(yè)務(wù)活動(dòng)的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急，對(duì)各支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)分析和計(jì)量，從而確定費(fèi)用預(yù)算。（3）有助于物業(yè)管理企業(yè)提高收費(fèi)的使用效益，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。六、間接費(fèi)用的預(yù)算編制1.辦公費(fèi)主要包括管理處支付的辦公用品費(fèi)、電話費(fèi)、郵寄費(fèi)、發(fā)票工本費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、擺花費(fèi)等辦公費(fèi)用，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用管理處要進(jìn)行分析對(duì)比，將費(fèi)用明細(xì)到各項(xiàng)目、各崗位進(jìn)行核算，定額包干到個(gè)人。2.業(yè)務(wù)費(fèi)是指管理處發(fā)生的餐費(fèi)等對(duì)外接待費(fèi)用，不包括內(nèi)部加班用餐費(fèi)用，管理處可按以前年度平均指標(biāo)進(jìn)行核算。七、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算內(nèi)容及公式1.人工費(fèi)用的預(yù)算（1）組織架構(gòu)的確定（2）人工費(fèi)用的預(yù)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法律法規(guī)的要求以及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用預(yù)算。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)、其他。（3）工資的預(yù)算單位（元/月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用預(yù)算。（4）獎(jiǎng)金及雙薪根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行獎(jiǎng)金雙薪的核算、發(fā)放。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行補(bǔ)貼、過(guò)節(jié)費(fèi)、上下班交通費(fèi)用的核算。保安人員配備應(yīng)考慮的因素？（1）有幾個(gè)進(jìn)出口？是進(jìn)人還是進(jìn)車或是人車混進(jìn)？有沒(méi)有智能化道閘系統(tǒng)？如有，進(jìn)口和出口是否可以分開？有沒(méi)有門禁系統(tǒng)？高層有沒(méi)有值班室？（2）小區(qū)保安設(shè)施的配置情況如何？（3）小區(qū)業(yè)主的構(gòu)成情況如何？（4）車場(chǎng)是如何設(shè)置的？（5）商鋪是否臨街？保潔人員配置應(yīng)考慮哪些因素？（1）保潔的要求（2）保潔的范圍（3）小區(qū)的新舊程度（4）垃圾的清運(yùn)次數(shù)（5）小區(qū)的容積率2.行政費(fèi)用的預(yù)算（1）低值易耗品購(gòu)置費(fèi)用（2）項(xiàng)目辦公用水電費(fèi)水費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目水費(fèi)使用情況（含飲用水）：使用水費(fèi)金額=使用量（立方/月）*水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額=飲用水（桶/月）*桶飲用水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理處照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置情況：照明電費(fèi)=辦公照明功率*每天實(shí)際使用時(shí)間*電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器電費(fèi)負(fù)、=辦公設(shè)備功率*每天實(shí)際使用時(shí)間*電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（3）辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等辦公設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)用。（4）通訊費(fèi)物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)等。（5）公干車輛費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的需要，確定每月固定外出辦公的車輛費(fèi)用。（6）交際應(yīng)酬費(fèi)

因管理需要訂購(gòu)的資料、書籍、報(bào)刊雜志等。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)算（1）折舊費(fèi)用項(xiàng)目正常管理需要所購(gòu)置的固定資產(chǎn)按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電話機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜；清潔綠化工具：除草機(jī)、洗地機(jī)、吸塵器、打蠟機(jī)、高壓清洗機(jī)折舊費(fèi)用=固定資產(chǎn)原值/固定的使用年限/12月（2）資產(chǎn)的推銷項(xiàng)目前期發(fā)生的開辦費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)管理合同合同年限進(jìn)行分?jǐn)?。?）固定資產(chǎn)修理費(fèi)前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按照固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)4.物料消耗的預(yù)算（1）服裝費(fèi)的預(yù)算按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂＃?）保潔物料的消耗根據(jù)物業(yè)管理配置的保潔材料，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。（3）環(huán)境綠化物料消耗根據(jù)物業(yè)管理綠化面積及綠化品種，按照養(yǎng)護(hù)的需要預(yù)算材料的消耗。（4）物業(yè)維修物料的消耗根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施設(shè)備清單，按照設(shè)備每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗預(yù)算。5.小區(qū)公共費(fèi)用的預(yù)算（1）公共用電根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備清單，按照設(shè)備的功率，每天實(shí)際工作的時(shí)間進(jìn)行公共用電的預(yù)算。電梯系統(tǒng)電費(fèi)電梯電費(fèi)=電梯數(shù)量*電梯功率*30天*電梯每天使用時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)=電梯數(shù)量*功率*30天*電梯每天使用時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)公共照明系統(tǒng)電費(fèi)公共照明電費(fèi)=照明器具功率*30天*相應(yīng)照明設(shè)備每天實(shí)際使用時(shí)間的總和*電費(fèi)單價(jià)供配電系統(tǒng)電費(fèi)變壓器電費(fèi)=變壓器功率*電費(fèi)單價(jià)*30天*24小時(shí)消防系統(tǒng)電費(fèi)消防水泵=消防水泵的數(shù)量*消防水泵的功率*電費(fèi)單價(jià)*2.5小時(shí)/3月送排煙風(fēng)機(jī)=送排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量*送排煙風(fēng)機(jī)功率*電費(fèi)單價(jià)*2.5小時(shí)/3月中央控制室電費(fèi)=中央控制室所有電器功率*30天*每天實(shí)際運(yùn)行的時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)給排水電費(fèi)供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)=泵的功率*數(shù)量*30天*每天實(shí)際運(yùn)行的時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)泳池系統(tǒng)電費(fèi)=循環(huán)系統(tǒng)功率*30天*每天實(shí)際運(yùn)行的時(shí)間（2）公三共水三費(fèi)綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)三綠化三面積確定三（根三據(jù)體三系要三求，三每月三平均三澆水15天，三每次三澆水三滲透三土壤3公分三）綠化三水費(fèi)=綠化三面積三*0.三03*50三%*15天*三水費(fèi)三單價(jià)三（含三排污三費(fèi)、三加壓三費(fèi)）清潔用水清潔三用水=估計(jì)三每天三用水三量*30天*三水費(fèi)三單價(jià)（含三排污三費(fèi)、三加壓三費(fèi)）泳池三用水泳池用水=泳池三容量三*3次（三每年三換水3次）/1三2月*三水費(fèi)三單價(jià)景觀用水景觀三用水=每天三耗水三用量三*30天*三水費(fèi)三單價(jià)（含三排污三費(fèi)、三加壓三費(fèi)）物業(yè)三項(xiàng)目三成本三管控一、三要不三要進(jìn)三行成三本管三控？1.酬金制資金-支出=結(jié)余（不三足）酬金三的性三質(zhì)：三收入三？利三潤(rùn)？三支出三？成三本？酬金計(jì)提三的基數(shù)三？為三什么三？酬金計(jì)提三的比例三？2.包干三制收入-成本=利潤(rùn)3.混合三制既實(shí)行三酬金制，三計(jì)提三管理三酬金三，又三實(shí)行三包干三制，三獲取三利潤(rùn)三。后兩種方式三物業(yè)三管理三企業(yè)三都要三獲取三利潤(rùn)三，因三此必三須控制三成本，從三成本三中扣三利潤(rùn)三。如何三進(jìn)行三成本三控制三？1.運(yùn)用三價(jià)值三工程價(jià)值三工程又稱三為價(jià)三值分三析，三是對(duì)三產(chǎn)品三服務(wù)三進(jìn)行三功能三分析三，使三目標(biāo)三以最三低的三總成三本，三可靠三地實(shí)三現(xiàn)產(chǎn)三品服三務(wù)的三必要三功能三，從三而提三高產(chǎn)三品服三務(wù)的三價(jià)值三。對(duì)于每項(xiàng)工作三、每三個(gè)崗三位、三每個(gè)三環(huán)節(jié)三、每三樣物三品，三我們?nèi)家龁?wèn)一三問(wèn)，三這是三什么三？它三是干三什么三的？三它的三功能三是什三么？三業(yè)主三需要三嗎？三它是三必須三的嗎三？有三沒(méi)有三替代三的方三法？三有沒(méi)三有改三進(jìn)的三空間三？功三能下三降一三些成三本是三否會(huì)三下降三一些三？這一原理三應(yīng)用三于物業(yè)三管理三早期三介入三階段價(jià)值三工程三的具三體運(yùn)三用就三是在三物業(yè)三管理三實(shí)踐三中尋三找“替代三品”，三包括三：1.材料三的替三代品2.工具的替代三品3.方法的替代三品4.人的替代三品動(dòng)物替代人年齡三大的三替代三年齡三小的文化低的三替代三文化三高的形象差三的替三代形三象好的保潔員替三代保三安員（2）低值三易耗三品的控三制A.批量三進(jìn)貨三。一三是保三證時(shí)三間，三二是三價(jià)格三肯定三要低三；B.以舊三換新三。就三是維三修工三要換三東西三或者三要領(lǐng)三東西三，必三須要三以舊三換新三；C.局部三更換三。如三水龍三頭壞三了，三不要三更換三整個(gè)三，更三換局三部零三件就三可以三了；D.拆分三再用三。E.重復(fù)三利用三。油三漆刷三子用三完之三后用三水浸三泡，三重復(fù)三利用三；F.修了三再用三。G.定期三檢查三。尤三其是三一些三長(zhǎng)期三不使三用的三設(shè)備三，要三經(jīng)常三去看三一下三，檢三查并三做好三記錄三；（3）地三下停三車場(chǎng)三的電三費(fèi)，三可以三通過(guò)三廣告三牌的三形式三，既三可以三美化三停車三場(chǎng)，三又可三以節(jié)三約電三費(fèi)。（4）小三區(qū)進(jìn)三入口三改成三門禁三系統(tǒng)（5）節(jié)三能減三耗，三采用三節(jié)能三燈3.控制三風(fēng)險(xiǎn)三成本風(fēng)險(xiǎn)三意識(shí)：在三談判三和簽三訂合三同中三，應(yīng)三盡可三能把三有關(guān)三事項(xiàng)三約定三清楚三，特三別是三涉及三合同三期限三、雙三方收三益分三配、三責(zé)任三劃分三等重三大問(wèn)三題時(shí)三，一三定要書面三約定清楚三，并三考慮三一定三的潛三在風(fēng)三險(xiǎn)因三素。三對(duì)小三區(qū)經(jīng)三營(yíng)類三合同三的期三限，三原則三上與三物業(yè)三管理三合同三期限三保持三一致三；對(duì)三利用三小區(qū)三設(shè)施三設(shè)備三所產(chǎn)三生的三經(jīng)營(yíng)三收益三，應(yīng)三約定三為管三理處三收益三。2.完善三細(xì)節(jié)三管理物業(yè)三管理是從三成本三中摳利潤(rùn)三。物三業(yè)管三理企三業(yè)成三本呈三現(xiàn)：三“點(diǎn)多三、面三廣、三線長(zhǎng)”的三特點(diǎn)三，這三些特三點(diǎn)要三求我三們更三關(guān)心三成本三的細(xì)三節(jié)，三要將三成本三管理三的重三點(diǎn)細(xì)三化到三服務(wù)三的每三一個(gè)三環(huán)節(jié)三。例如三：（1）公三共水三電的三控制計(jì)量無(wú)遺漏—是水三電精三益控三制的三前提三和基三礎(chǔ)。計(jì)量無(wú)空白—有相三應(yīng)的三能源三使用三規(guī)定三，安三排專三人管三理和三控制三設(shè)備三運(yùn)行三時(shí)間三，杜三絕一三切可三能的三無(wú)管三理狀三態(tài)。三如長(zhǎng)三明燈三、夜三班責(zé)三任不三明確三或安三排不三當(dāng)造三成無(wú)三人關(guān)三閉用三電系三統(tǒng)等三情況三。4.強(qiáng)化責(zé)任三成本建立責(zé)任三成本中心責(zé)任三成本三中心三是物三業(yè)管三理企三業(yè)建三立責(zé)三任中三心機(jī)三制的三一種三形式三。成本三中心三是指三僅僅三對(duì)成三本發(fā)三生負(fù)三責(zé)的三責(zé)任三中心三。各管三理處三、各三職能三部門三都可三以成三為成三本責(zé)三任中三心。責(zé)任三中心三的考三核是三在確三保品三質(zhì)指三標(biāo)的三前提三下，三重點(diǎn)三考核三成本三預(yù)算三的完三成情三況。5.降低組織三成本組織三成本三是影三響物三業(yè)管三理企三業(yè)成三本的三一個(gè)三重要三因素三，也三是物三業(yè)管三理企三業(yè)在三成本三控制三中所三忽略三的。三組織三成本三可以三分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩個(gè)三部分三，其三中靜三態(tài)成三本就三是組三織結(jié)三構(gòu)本三身所三決定三的成三本；三動(dòng)態(tài)三成本三則是三組織三在運(yùn)三作過(guò)三程中三，由三于機(jī)三制不三同導(dǎo)三致效三率不三同，三從而三引起三的成三本不三同。三因此三，降三低組三織成三本要三從以三下兩三方面三著手三：警示三意識(shí)：對(duì)三小區(qū)三內(nèi)一三些可三能影三響業(yè)三主人三身、三財(cái)產(chǎn)三安全三的隱三患要三及時(shí)三的清三查和三排除三；對(duì)三一些三無(wú)法三避免三的潛三在隱三患，三應(yīng)以三醒目三標(biāo)志三警示三業(yè)主三。溝通三意識(shí)：對(duì)三一些三涉及三業(yè)主三利益三的事三項(xiàng)和三活動(dòng)三，應(yīng)三及時(shí)三的以三適當(dāng)三的方三式告三知全三體業(yè)三主或三有關(guān)三業(yè)主三。報(bào)告三意識(shí)：對(duì)三業(yè)主三的一三些違三規(guī)或三違法三行為三，及三業(yè)主三之間三的一三些侵三權(quán)糾三紛，三如管三理處三無(wú)法三協(xié)調(diào)三，應(yīng)三及時(shí)三報(bào)告三有關(guān)三部門三或者三業(yè)主三委員三會(huì)。法律三意識(shí)：要三注意三證據(jù)三的搜三集、三保留三，無(wú)三論是三費(fèi)用三的追三繳，三還是三警示三、告三示或三者報(bào)三告都三應(yīng)當(dāng)三保留三證據(jù)三。證三據(jù)的三載體三可以三是書三面材三料、三錄音三資料三、錄三像資三料、三影視三資料三及實(shí)三物資三料等三等。1）完三善組三織結(jié)三構(gòu)，三也就三是完三善組織結(jié)構(gòu)三的硬件三部分；（1）職三能部三門設(shè)三置要三少而三精（2）要三考慮三是內(nèi)三部專三業(yè)化三還是三外部三專業(yè)三化（3）管三理能三否采三取“1+三N”的三模式（4）能三否白三天值三班人三員和三夜班三值