房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理

房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理實(shí)踐知名房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃運(yùn)營管理模式萬科：戰(zhàn)略管控型——以滿足公司戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)為前提，以關(guān)鍵線路為基礎(chǔ)，

貫穿整個(gè)項(xiàng)目的生命周期的分級(jí)管理模式龍湖：完善的多項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營管控模式金地集團(tuán)：運(yùn)營管控型模式碧桂園：通過將工程開發(fā)過程及與其相關(guān)的投資拓展、設(shè)計(jì)管理、開發(fā)報(bào)建、招標(biāo)采購、工程建設(shè)、營銷管理、物業(yè)管理和客戶關(guān)系等七個(gè)板塊實(shí)現(xiàn)

系統(tǒng)化管控為基礎(chǔ)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過程實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的運(yùn)營監(jiān)控和管理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)過程在進(jìn)度、成本和效益上的最優(yōu)化房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理概述1、什么是房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理？房地產(chǎn)運(yùn)營是把項(xiàng)目開發(fā)作為創(chuàng)造、提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程。房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)各系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)營、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程進(jìn)行計(jì)劃、組織、實(shí)施和監(jiān)控等一系列管理工作的總稱。從本質(zhì)上來講，是為了達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種管理手段。房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理概述2、房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理的主要內(nèi)容計(jì)劃體系運(yùn)營體系計(jì)劃運(yùn)營管理體系計(jì)劃管理體系成果管理體系會(huì)議決策體系流程管理體系計(jì)劃體系詳述計(jì)劃管理體系成果管理體系計(jì)劃體系計(jì)劃體系詳述管理構(gòu)架計(jì)劃體系設(shè)計(jì)計(jì)劃編制計(jì)劃的監(jiān)控預(yù)警計(jì)劃執(zhí)行的評(píng)估考核一、計(jì)劃管理體系管理構(gòu)架1、單項(xiàng)目管理階段——項(xiàng)目制模式：在合適的管理部門設(shè)置專門的計(jì)劃運(yùn)營崗，賦予合適的職級(jí)。2、同城市多項(xiàng)目管理階段——操作管控型模式：設(shè)置專門的運(yùn)營管理部門，根據(jù)部門職責(zé)設(shè)置崗位。3、多城市多項(xiàng)目管理階段——操作管控型模式：集團(tuán)設(shè)置運(yùn)營管理部門，根據(jù)部門職責(zé)設(shè)置崗位，城市設(shè)置計(jì)劃運(yùn)營崗。4、多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段——運(yùn)營管控型模式：集團(tuán)設(shè)置運(yùn)營管理部門，城市公司設(shè)置運(yùn)營管理部門。計(jì)劃體系設(shè)計(jì)目標(biāo)層次性可控性匹配性完整性1、與企業(yè)的管理思想、戰(zhàn)略導(dǎo)向相匹配2、與管控模式相匹配3、與企業(yè)管理水平、人員素質(zhì)相匹配1、覆蓋各預(yù)定的管理階段2、覆蓋項(xiàng)目開發(fā)過程的全部業(yè)務(wù)活動(dòng)3、全員參與1、自上而下層級(jí)2、逐級(jí)細(xì)分1、計(jì)劃的模板及工具2、可參考的工作周期3、適用性計(jì)劃體系設(shè)計(jì)方法舉例：計(jì)劃體系設(shè)計(jì)方法舉例：計(jì)劃體系設(shè)計(jì)方法2個(gè)維度多個(gè)層次項(xiàng)目計(jì)劃體系一級(jí)管理計(jì)劃體系二級(jí)三級(jí)計(jì)劃編制一、從項(xiàng)目計(jì)劃維度：1、項(xiàng)目計(jì)劃編制幾點(diǎn)要求：使用專業(yè)的計(jì)劃管理軟件由有決策權(quán)、有實(shí)施計(jì)劃、有經(jīng)驗(yàn)者參與編制靈活可控，對(duì)各種可能出現(xiàn)的變動(dòng)制定預(yù)防方案計(jì)劃編制一、從項(xiàng)目計(jì)劃維度：2、項(xiàng)目具體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)流程和企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的管理需求分級(jí)設(shè)置節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制一、從項(xiàng)目計(jì)劃維度：2、項(xiàng)目具體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)流程和企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的管理需求分級(jí)設(shè)置節(jié)點(diǎn)一級(jí)節(jié)點(diǎn)：又稱為里程碑節(jié)點(diǎn)，是對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)度影響最為明顯的節(jié)點(diǎn)。一般用于項(xiàng)目運(yùn)營策劃和項(xiàng)目年度開發(fā)計(jì)劃。一般經(jīng)驗(yàn)20~40個(gè)計(jì)劃編制一、從項(xiàng)目計(jì)劃維度：2、項(xiàng)目具體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)流程和企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的管理需求分級(jí)設(shè)置節(jié)點(diǎn)二級(jí)節(jié)點(diǎn)：是對(duì)一級(jí)節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，主用于指導(dǎo)部門級(jí)的年度和季度開發(fā)工作。一般經(jīng)驗(yàn)80~200個(gè)計(jì)劃編制一、從項(xiàng)目計(jì)劃維度：2、項(xiàng)目具體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)流程和企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的管理需求分級(jí)設(shè)置節(jié)點(diǎn)三級(jí)節(jié)點(diǎn)：往往又被稱為專項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，是對(duì)二級(jí)節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，主用于指具體崗位級(jí)別的季度和月度開發(fā)工作。一般經(jīng)驗(yàn)300~600個(gè)1、要滿足項(xiàng)目總體和各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的要求2、任務(wù)分解要落實(shí)，能指導(dǎo)具體的工作3、不可漏項(xiàng)4、盡量落實(shí)到具體的人5、充分考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況計(jì)劃編制二、從管理計(jì)劃維度：1、年度計(jì)劃編制：關(guān)注點(diǎn)：少而精；指標(biāo)選擇以目標(biāo)為導(dǎo)向；指標(biāo)應(yīng)具備可衡量性。2、月度計(jì)劃編制：關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注經(jīng)營管理的重點(diǎn)及項(xiàng)目計(jì)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；關(guān)注上下游部門及橫向部門間的協(xié)調(diào)；層次分明；目標(biāo)明確，標(biāo)準(zhǔn)清晰，及時(shí)有效，具有實(shí)際的指導(dǎo)意義；靈活可控，對(duì)異常變化制定對(duì)策。計(jì)劃的監(jiān)控預(yù)警及時(shí)跟蹤和預(yù)警常見的跟蹤方式：1、采用計(jì)劃/運(yùn)營月報(bào)方式進(jìn)行跟蹤2、采用項(xiàng)目月報(bào)進(jìn)行跟蹤3、采用考核評(píng)估的方式進(jìn)行跟蹤常見預(yù)警方式：1、重要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：開工、開盤、竣工備案、入住滯后時(shí)間達(dá)到30天（15天）的提前3個(gè)月（1.5個(gè)月）向總經(jīng)理預(yù)警，并提出糾偏措施2、其他關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：一般滯后時(shí)間達(dá)到15天時(shí)，分情況分別預(yù)警計(jì)劃執(zhí)行的評(píng)估考核常見憑的考飯核方朽式：1、根據(jù)參關(guān)鍵節(jié)漏點(diǎn)計(jì)劃付的延誤糞時(shí)間進(jìn)扣行考核申（季度宋）2、根握據(jù)關(guān)新鍵節(jié)趕點(diǎn)的陸計(jì)劃勢(shì)完成私率進(jìn)身行考忌核（季度）3、將畫關(guān)鍵徐節(jié)點(diǎn)拆納入洋月度饅計(jì)劃績進(jìn)行屈考核（季肢度）計(jì)劃體孕系詳述成果標(biāo)栽準(zhǔn)：指對(duì)填開發(fā)傅各個(gè)杏環(huán)節(jié)男產(chǎn)生經(jīng)的成在果，草在結(jié)堵構(gòu)的勾完善出與合鍛理、越內(nèi)容茅的全獵面深獅入與耽有效考、形旺勢(shì)的儲(chǔ)規(guī)范評(píng)與同咽一方俊面作隙出的今統(tǒng)一籌的規(guī)涼范要融求或容指導(dǎo)掌性綱府領(lǐng)。二、宋成果牛管理溪體系成果管理體系階段性閱成果舉哀例：運(yùn)營皆體系篇詳述運(yùn)營墊體系流程管敗理體系會(huì)議斥決策景體系形成專遠(yuǎn)業(yè)的流枝程總圖包含呀各關(guān)棚鍵節(jié)躁點(diǎn)活渡動(dòng)及逃其關(guān)裁聯(lián)任何務(wù)2.流程文折件的制瞧定及落葬實(shí)包含各懲階段流美程及各專類工作炕指引的興制定、實(shí)施及紫流程完戲成節(jié)點(diǎn)慚質(zhì)量控霉制根據(jù)需斯求對(duì)流普程進(jìn)行歡改造關(guān)鍵鉛路線氏、階惜段周療期、專決策揉節(jié)點(diǎn)吵的調(diào)袍整一、流程管理體系目標(biāo)——通過會(huì)于議決策街體系的辟管理提散升項(xiàng)目橡關(guān)鍵活堵動(dòng)的決媽策效率二、會(huì)議決策體系常見羊的運(yùn)無營類瞞會(huì)議事分類像：項(xiàng)片目啟呼動(dòng)會(huì)福、成去果評(píng)比審會(huì)震、關(guān)尋鍵會(huì)稻議決猴策會(huì)換、集守團(tuán)運(yùn)窗營例第會(huì)、尊半年/年度陣總結(jié)斤會(huì)、漿專題鏡會(huì)、快項(xiàng)目差周例煉會(huì)如何開她好會(huì)：1、會(huì)議里前的準(zhǔn)算備，如路謹(jǐn)慎確毯定參加詠會(huì)議的祖人員；葡對(duì)各類屆會(huì)議的潮資料給典出定義貍和要求田；根據(jù)唱會(huì)議傳燦遞的信混息選擇遼合適的脈信